金暉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司五發(fā)展規(guī)劃綱要

1、 PAGE 27金暉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司五年發(fā)展規(guī)劃綱要（2012-2016）二一二年三月目 錄發(fā)展回顧與總結(jié)一、基本情況1二、主要業(yè)績1三、存在問題3 房地產(chǎn)市場形勢分析一、2011年房地產(chǎn)市場回顧4二、未來房地產(chǎn)市場趨勢展望6三、面臨的挑戰(zhàn)8 指導(dǎo)思想和奮斗目標一、指導(dǎo)思想91、企業(yè)發(fā)展定位92、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略103、企業(yè)文化精神11二、發(fā)展目標121、總體思路122、總體目標123、具體目標分解13 公司發(fā)展體系架構(gòu)一、組織管理機構(gòu)設(shè)置14二、機構(gòu)職能職責141、公司管理層職責與分工152、部門職能職責16三、人才隊伍的建設(shè)17第五章 工作重點、措施和建議一、項目管理181、項目策劃論證18

2、2、項目運作183、生產(chǎn)組織過程管理194、成本控制管理195、產(chǎn)品質(zhì)量與安全管理20二、經(jīng)營管理211、營銷策劃管理212、產(chǎn)品銷售管理213、投融資管理224、風(fēng)險防范管理22三、 物業(yè)管理231、目標任務(wù)232、管理運作模式23四、人力資源管理25五、建議26結(jié)束語27附：公司五年經(jīng)營發(fā)展目標體系表第一章 發(fā)展回顧與總結(jié)一、基本情況金暉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2005年，是金暉集團下屬子公司。主營業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理服務(wù)，下屬有金暉物業(yè)管理有限公司。目前，公司擁有二級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，三級物業(yè)管理資質(zhì)，注冊資金3億元，固定資產(chǎn)526萬元。金暉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司現(xiàn)有員工50人，其中管

3、理崗位人員16人，專業(yè)技術(shù)崗位人員8人；學(xué)歷結(jié)構(gòu)為本科以上14人，大專以上23人，中級職稱以上24人。內(nèi)設(shè)有“一室七部”，即：總經(jīng)理辦公室、行政人事部、財務(wù)部、市場營銷部、工程管理部、設(shè)備采供部、造價管理部、物業(yè)管理部。金暉物業(yè)管理有限公司現(xiàn)有員工90余人，專業(yè)技術(shù)人員占到了公司全體人員的5%。下設(shè)綜合辦公室、財務(wù)辦公室、盛仕華庭服務(wù)中心、盛世名邸服務(wù)中心。二、主要業(yè)績公司成立以來，在集團公司的正確領(lǐng)導(dǎo)下，全體員工堅持以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng)，秉承“用真誠鑄造時代精品，用信譽樹立卓越品質(zhì)”的經(jīng)營理念，搶抓機遇，加快發(fā)展，一業(yè)為主，多業(yè)并舉，努力“創(chuàng)品牌，樹形象，爭一流”，用七年時間，實現(xiàn)了企業(yè)由小到

4、大、由弱到強，業(yè)務(wù)由省內(nèi)向省外拓展的歷史性跨越，取得了經(jīng)濟和社會效益的雙豐收，實現(xiàn)了跨越式發(fā)展。一是整體實力大幅提升。公司注冊資金由成立初期的1000萬元發(fā)展到現(xiàn)在的3億元，增長了30倍。房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)由成立初期的國家四級資質(zhì)晉升為國家二級資質(zhì)。二是開發(fā)業(yè)績一路飄紅。累計開發(fā)完成孝義“盛仕華庭”、“盛世名邸”2個住宅小區(qū)，建筑面積26.9萬平方米，完成投資7.13億元。新開孝義“盛世風(fēng)情”住宅小區(qū)、忻州寧武“汾西正暉煤業(yè)培訓(xùn)中心”和“盛世祥苑”住宅小區(qū)。建筑面積32.64萬，總投資7.5億元。“盛仕華庭”小區(qū)規(guī)劃用地2.46萬平方米，規(guī)劃單體建筑9幢，建筑面積8.2萬平方米，入住500戶，建設(shè)

5、地下智能立體車庫503個車位；于2009年9月底竣工交付使用?！笆⑹烂　毙^(qū)規(guī)劃用地5.68萬平方米，規(guī)劃單體建筑15幢，建筑面積17.7萬平方米，入住1057戶，建設(shè)地下智能立體車庫1050個車位。分兩期進行建設(shè)，一期工程9.6萬于2010年10月底竣工交付使用，二期工程8.1萬于2011年11月底竣工交付使用。“盛世風(fēng)情”住宅小區(qū)項目規(guī)劃用地89700平方米，規(guī)劃單體建筑17幢，建筑面積21.72萬平方米，建設(shè)地下智能立體車庫1344個車位。小區(qū)分兩期進行開發(fā)，一期工程已于2011年5月13日正式開工。“汾西正暉煤業(yè)培訓(xùn)中心”項目和“盛世祥苑”住宅小區(qū)項目規(guī)劃用地4萬，汾西正暉煤業(yè)培訓(xùn)中

6、心建筑面積3.25萬，于2011年4月10日開工建設(shè)。三是提前儲備開發(fā)用地。在完善已竣工交付使用盛仕華庭、盛世名邸2個小區(qū)的同時，公司積極尋找新的開發(fā)項目。儲備土地2宗，忻州寧武縣東外環(huán)路西側(cè)、鳳凰鎮(zhèn)大河堡村村東土地60畝；新疆拜城縣土地161.95畝，為企業(yè)的持續(xù)發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)。四是積極拓展延伸業(yè)務(wù)。2008年在原物業(yè)部的基礎(chǔ)上，組建成立了金暉物業(yè)管理有限公司，涉足物業(yè)管理?，F(xiàn)主要管理盛仕華庭、盛世名邸小區(qū)。2011年底，根據(jù)需要，公司決定組建成立新的物業(yè)管理公司，在接管本公司項目的同時，對外拓展業(yè)務(wù)，并與世界知名的“世邦魏理仕”公司開展合作，引入先進管理理念，提升物業(yè)服務(wù)水平，打造具

7、有金暉特色的物業(yè)管理。現(xiàn)物業(yè)公司的注冊和與世邦魏理仕公司的合作洽談?wù)谶M行當中。五是經(jīng)營模式日漸成熟。已開發(fā)的兩個項目從方案設(shè)計、工程建設(shè)到開盤銷售，均是在短時間內(nèi)完成的，并且銷售業(yè)績在孝義位居前茅。其項目經(jīng)營模式已初步形成規(guī)范性的操作程序，在孝義及同類型城市中具有一定的可復(fù)制性。這對于今后企業(yè)的快速發(fā)展具有里程碑式的意義。三、存在問題在過去的幾年時間里，公司發(fā)展取得了顯著成績，但由于公司成立時間較短，綜合實力不強，管理運行制度不規(guī)范等等，還存在不少突出的問題。一是人才嚴重短缺。房地產(chǎn)開發(fā)是一個技術(shù)、資金密集型的產(chǎn)業(yè)，需要大量的管理、財務(wù)、技術(shù)等專業(yè)人才。而目前公司中層管理人員雖然大多數(shù)是具有

8、一定技術(shù)水平的專業(yè)人員，但年齡偏大，知識更新慢，開拓創(chuàng)新能力不足；嚴重缺乏年青的高級房地產(chǎn)企業(yè)管理、營銷管理人才，以及大量中、高級工程技術(shù)人才。這對于企業(yè)的長遠發(fā)展非常不利。二是項目開發(fā)模式還待完善。經(jīng)過幾年探索，公司項目開發(fā)模式大的框架已經(jīng)形成，但具體到項目管理、營銷管理等每個環(huán)節(jié)、細節(jié)尚未形成成熟的規(guī)范性制度、程序，實際操作中還存在不少問題和差距。同時，只在本地占有一定市場份額，外地的拓展才剛剛開始。三是內(nèi)部管理制度亟需加強。企業(yè)內(nèi)部的機構(gòu)設(shè)置、職能劃分、審批制度、辦事程序和作業(yè)流程等，還不科學(xué)、不規(guī)范，距離現(xiàn)代企業(yè)管理制度的建立還有很大差距。四是物業(yè)管理尚未占領(lǐng)市場。目前，物業(yè)管理公司的

9、業(yè)務(wù)僅限于本公司項目開發(fā)后的后續(xù)服務(wù)，依附于總公司生存，沒有向外拓展市場、向外承攬業(yè)務(wù)，沒有形成市場競爭力和良性發(fā)展。同時，由于孝義物業(yè)市場的不規(guī)范，相關(guān)政策法規(guī)和行業(yè)監(jiān)管體系不健全，各種收費標準、行業(yè)標準沒有參考依據(jù)，影響了企業(yè)的發(fā)展和管理服務(wù)水平的提高。第二章 房地產(chǎn)市場形勢分析一、2011年房地產(chǎn)市場回顧在2010年基礎(chǔ)上，2011年國家繼續(xù)加大了房產(chǎn)調(diào)控力度，頻繁出臺相關(guān)調(diào)控政策，力度越來越大和措施越來越嚴厲。主要包括：一是限購、限價、限貸等行政手段加碼，稅收、利率等經(jīng)濟手段跟進，調(diào)控政策全面升級。1月份出臺的“國八條”明確提出限購條件，并指定了必須限購城市，7 月的“國務(wù)院常務(wù)會議”

10、進一步擴大至46個城市。價格方面，中央規(guī)定商品房明碼標價防止房地產(chǎn)企業(yè)坐地起價，要求各地制定房價控制目標，并以問責制確保地方政府執(zhí)行力度，地方“限價令”陸續(xù)出臺。首套、二套貸款門檻提高，三套停貸，各類需求均受到一定抑制。住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅調(diào)整、房產(chǎn)稅改革試點正式落地。緊隨“國八條”之后，財政部發(fā)通知，將購買不足5 年（含5 年）的普通住宅對外銷售由按差額征收營業(yè)稅改為按全額征收；同時，上海、重慶開始實施房產(chǎn)稅改革試點，進一步打擊炒房行為。二是資金、土地等配套設(shè)施全面跟進，保障房大規(guī)模建設(shè)計劃落實到位。中央投入資金增加，多項政策支持保障房融資。2011 年，國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要中提

11、出，未來5 年，我國將開工建設(shè)3600 萬套保障房，2011 年和2012 年各1000 萬套，后面三年1600 萬套，“十二五”末使保障性住房的覆蓋率達到20%。根據(jù)住建部統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至2011 年10 月底，全國保障房已開工1033 萬套，超額完成年初計劃任務(wù)。三是上半年貨幣政策持續(xù)收緊，新增房地產(chǎn)貸款下降顯著，后期有所微調(diào)。為抑制通貨膨脹，央行在2011 年上半年持續(xù)收緊貨幣政策，但下半年收緊步伐明顯放緩。10 月，溫家寶總理在國務(wù)院常務(wù)會議提出，更加注重政策的針對性、靈活性和前瞻性，適時適度進行預(yù)調(diào)微調(diào)，保持貨幣信貸總量合理增長；2011 年11 月30 日，央行公布從12月5 日起下

12、調(diào)存款準備金率0.5 個百分點，釋放貨幣政策微調(diào)的信號。通過調(diào)控政策措施，房地產(chǎn)市場急劇萎縮，住房交易量和交易價格整體大幅回落，土地成交持續(xù)下降，市場形勢極其嚴峻。主要表現(xiàn)在： 從價格上看：限購城市首當其沖，住宅均價下降，跌幅持續(xù)擴大，受到大環(huán)境的影響，全國市場一片低迷。各家房企在下半年迫于銀行貸款及工程付款的壓力被調(diào)整銷售策略，實施降價，有些甚至開始賣項目、賣地，以求盡快回籠資金，緩解資金壓力。從供需上看：成交量上一線城市低于2008年的歷史低位，二三線城市略好；供給上一線城市新上市量低位運行，二三線城市高位運行；總體情況是投資、新開工增速高速回落。從土地上看：全國土地出讓總量略有增長，但住

13、宅用地量價持續(xù)下降，樓面均價顯著回落，溢價率持續(xù)下行至歷史低位，出讓金降幅顯著。二、未來房產(chǎn)市場趨勢展望回顧 1998 年“房改”以來的歷史，政策、貨幣、土地等影響行業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵因素不斷變化，房地產(chǎn)業(yè)不斷遭遇波折，但總體仍不斷發(fā)展，行業(yè)龍頭企業(yè)迅速成長。特別是2010年到2011年兩年間，持續(xù)升級的限購、限價、限貸等調(diào)控政策，不斷刷新“史上最嚴調(diào)控”的含義，但全國商品房銷售面積連續(xù)兩年創(chuàng)出新高，投資等指標高速增長，保障房建設(shè)力度連年加大；萬科、中海、保利、恒大等品牌房企銷售業(yè)績連年提升，行業(yè)集中度進一步提高。展望未來，在2012 年甚至更長的時間內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)仍將面臨較為嚴厲的調(diào)控政策，短期內(nèi)，

14、市場需求和價格波動幅度加大，行業(yè)風(fēng)險上升。應(yīng)該看到的是，中長期來看，土地資源總體偏緊的態(tài)勢不會逆轉(zhuǎn)，城市化進程不斷推進也將為房地產(chǎn)市場提供旺盛的需求，房地產(chǎn)業(yè)仍面臨較好的發(fā)展空間。但另一方面，影響行業(yè)發(fā)展的長效機制將逐步建立：保障房制度不斷完善，建設(shè)計劃逐步落實，對商品房市場的分流作用將逐漸顯現(xiàn)；房產(chǎn)稅改革試點范圍擴大，可能從根本上改變房地產(chǎn)業(yè)格局。從更廣的視角來看，經(jīng)濟轉(zhuǎn)型、增速放緩、結(jié)構(gòu)調(diào)整、貨幣投放變慢已成為中國經(jīng)濟中長期發(fā)展走勢的普遍共識。從國內(nèi)看，“十二五”規(guī)劃建議仍將房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)的地位短時期內(nèi)不會改變。作為拉動經(jīng)濟增長的產(chǎn)業(yè)沒有改變，房地產(chǎn)還可以持續(xù)發(fā)展。但國內(nèi)房地

15、產(chǎn)增長重心將由東部轉(zhuǎn)向中西部、從一線城市轉(zhuǎn)向二三線城市。城鎮(zhèn)化和舊城改造加速將推動中小城市樓市進入高速成長周期。從省內(nèi)看，山西被設(shè)立為全國第9個“國家資源型經(jīng)濟轉(zhuǎn)型發(fā)展綜合配套改革實驗區(qū)”，必將迎來新一輪經(jīng)濟社會的大發(fā)展。全省正處于加速城鎮(zhèn)化階段，實施的“市域城鎮(zhèn)化”戰(zhàn)略和“一核一圈三群”空間布局，將帶來全省城鎮(zhèn)化的飛躍發(fā)展和巨大的市場需求、房地產(chǎn)市場的繁榮。由于政策的導(dǎo)向，中心地帶的太原、晉中，北部的朔州、大同，南部的臨汾、運城以及長治、晉城均已吹響加快城鎮(zhèn)化發(fā)展的沖鋒號，走在全省城鎮(zhèn)化發(fā)展前列，提前進入房地產(chǎn)大量需求時期。由于城鎮(zhèn)化需求帶動，房地產(chǎn)價格將有較大上升空間。目前，全省房地產(chǎn)價格

16、在全國處于中下游。城市正在快速擴張，土地供應(yīng)將會大幅增加，長遠看價格將會上升。需求和地價將拉動房價的進一步提高。從我市看，孝義先后被確定為國家資源型城市經(jīng)濟轉(zhuǎn)型試點、省“綜改試驗”試點、省“擴權(quán)強縣”試點等，發(fā)展政策機遇前所未有。省委袁純清書記提出，“十二五”要建設(shè)10個左右孝義這樣的強縣，是山西率先發(fā)展的標桿。孝義處于山西市域城鎮(zhèn)化“人”字結(jié)構(gòu)最核心的位置，是未來發(fā)展的重點。無論在全省戰(zhàn)略規(guī)劃中的地位，還是在太原都市圈占據(jù)的位置，孝義都有非常寬闊的發(fā)展空間。“十二五”，將是孝義經(jīng)濟轉(zhuǎn)型和區(qū)域性中心城市建設(shè)的關(guān)鍵時期，規(guī)劃到2015年再造一個新孝義，全社會固定資產(chǎn)投資要達到700億元以上，城鎮(zhèn)

17、化率達到80%以上。加速的城鎮(zhèn)化將帶來巨大的基礎(chǔ)建設(shè)投資和住房消費需求。同時，隨著建設(shè)區(qū)域性中心城市戰(zhàn)略的深入實施，城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)功能、人居生態(tài)環(huán)境城市輻射影響力等的不斷改善，房地產(chǎn)市場無論消費需求，還是價格水平，都將有較大的發(fā)展空間和良好的市場環(huán)境。綜合以上國內(nèi)、省內(nèi)、本地的政策、經(jīng)濟環(huán)境、市場走向等因素，房地產(chǎn)市場未來趨勢總體向好，發(fā)展前景廣闊，支柱產(chǎn)業(yè)地位基本穩(wěn)固；發(fā)展重點從東部、一線城市向西部、二三線城市轉(zhuǎn)移；產(chǎn)業(yè)仍以住宅地產(chǎn)為主，商業(yè)地產(chǎn)、物業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)多元發(fā)展。三、面臨的挑戰(zhàn)盡管房地產(chǎn)市場有諸多利好機遇，但因政策、土地、市場等因素影響，房地產(chǎn)市場仍面臨諸多挑戰(zhàn)。政策方面，經(jīng)

18、濟危機的影響不可能在短時間內(nèi)完全結(jié)束，整體經(jīng)濟形勢尚處于恢復(fù)期。調(diào)控仍然是房地產(chǎn)的主題。首先是嚴格的差別化信貸政策，在支持自主性、改善性住房需求的同時，將繼續(xù)抑制投資投機性購房。其次國家將繼續(xù)努力增加住房有效供給，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加公租房和中小套型商品房的供應(yīng)。第三，房產(chǎn)稅的改革試點已在上海、重慶等大城市開始。整體而言，房地產(chǎn)政策面將繼續(xù)從緊。土地方面，土地供應(yīng)力度繼續(xù)加大，熱點區(qū)域或中心城市地塊競爭激烈。預(yù)計增加土地供應(yīng)仍是未來房地產(chǎn)調(diào)控的重要內(nèi)容。雖然給開發(fā)企業(yè)拓展土地儲備提供了更多機遇，但土地供應(yīng)的重點是政策性保障性住房，土地儲備愈加困難。市場方面，雖然大趨勢向好，但隨著土地、稅收等制度

19、轉(zhuǎn)向促進供給端成為常態(tài)，囤地坐收土地紅利的盈利模式難以繼續(xù)生存，加速開發(fā)周轉(zhuǎn)將成為促進擴張的主流盈利模式。而且大型房地產(chǎn)企業(yè)在逐步退出一線城市后，將向二、三線城市蠶食擴張。本地企業(yè)資金、技術(shù)實力和管理運作水平均較差，整體競爭力弱。就孝義而言，從近三年房地產(chǎn)市場統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，孝義城區(qū)每年開工量約在100萬平方米以上，平均銷售量約在55萬平方米左右。年均開工量和近兩年市場存量累計已達200萬平方米以上。而孝義城區(qū)人口約18萬人，明顯供大于求，且價格上漲緩慢。樓房均價在31003200之間，3500元/平方米是市場阻力線。住宅銷售率約為60%，后續(xù)銷售及資金壓力較大。自身方面，公司涉足房地產(chǎn)行業(yè)時間

20、短，處于發(fā)展初期和行業(yè)下游。資金實力、企業(yè)規(guī)模??；技術(shù)創(chuàng)新不足，人才匱乏，產(chǎn)品單一；缺乏行業(yè)經(jīng)驗，經(jīng)營業(yè)績少，從策劃、設(shè)計、建設(shè)、銷售等程序尚不成熟，沒有形成規(guī)范性、可復(fù)制的盈利模式；內(nèi)部管理粗放，制度不健全，距離現(xiàn)代企業(yè)管理有很大差距。尚處于發(fā)展的幼年期，有激情、有活力，但整體實力弱。因此，站在企業(yè)快速實現(xiàn)初期資本積累和勢力擴張角度，利用對本省及孝義周邊地區(qū)的政策熟悉，人脈關(guān)系暢通，較外地企業(yè)有明顯競爭優(yōu)勢的條件，在資金回流迅速、相對充足的情況下，以黃金地段和發(fā)展重點區(qū)域為主，立足發(fā)展形勢良好的中小城市，贏得市場，尋機進入二、三線，儲備土地，謀劃未來；規(guī)范運營，科學(xué)發(fā)展，打造房產(chǎn)時代精品，樹

21、立金暉百年品牌。第三章 指導(dǎo)思想和戰(zhàn)略目標一、指導(dǎo)思想1、企業(yè)發(fā)展定位戰(zhàn)略定位：依托金暉集團公司在全國的影響力、人脈資源、經(jīng)濟實力，在集團公司的領(lǐng)導(dǎo)下，秉承“開拓創(chuàng)新、卓越品質(zhì)、用心服務(wù)、誠實守信”的核心理念，堅持以“培育核心競爭力”為戰(zhàn)略方針，以住宅開發(fā)為主業(yè)，多元發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)、酒店、旅游、物業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)，用510年時間打造具有現(xiàn)代企業(yè)管理制度，綜合性、專業(yè)化，跨區(qū)域開發(fā)，擁有多家專業(yè)公司，在全省具有較強實力和較高影響力的房地產(chǎn)企業(yè)。產(chǎn)品定位：以提高人們的幸福指數(shù)為宗旨，以建設(shè)優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品為目標，用最先進的設(shè)計理念、文化理念，用最好的建筑材料、建筑技術(shù)，為人們提供空間布局合理、建筑形態(tài)別致、生

22、態(tài)環(huán)境優(yōu)美、使用功能齊全的住宅產(chǎn)品。2、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略圍繞企業(yè)發(fā)展定位，堅持實施“四大戰(zhàn)略”，打造企業(yè)核心競爭力，提升企業(yè)品牌形象，鞏固壯大企業(yè)發(fā)展。成本領(lǐng)先戰(zhàn)略。成本是影響公司利潤的重要因素。尤其是當前房地產(chǎn)開發(fā)成本日益透明、公開，降低開發(fā)成本成為增強企業(yè)競爭力、提高利潤率的重要手段。要進一步優(yōu)化和規(guī)范成本控制措施，積極應(yīng)用先進技術(shù)、理念，特別是要創(chuàng)新探索業(yè)務(wù)簡單、易于管理、標準化、可復(fù)制的營銷模式，加快資金流動，另外結(jié)合良好的人脈、社會資源以及其他資源，達到總成本領(lǐng)先的戰(zhàn)略目標。差異化戰(zhàn)略。目前，房地產(chǎn)市場正處于一個從追求“量”到追求“質(zhì)”的轉(zhuǎn)化過程，而且，市場需求和消費者的偏好又是多元化的

23、，甚至是多變的。為此，一要追求設(shè)計的獨特性，充分發(fā)揮建筑設(shè)計專業(yè)技術(shù)作用，走差異化的生存道路，使開發(fā)設(shè)計獨樹一幟；二要注重功能的前瞻性，緊跟現(xiàn)代城市的發(fā)展趨勢，充分滿足消費群體多元化的需求；三要注重產(chǎn)品的特色性，在產(chǎn)品設(shè)計方面突出個性；四是突出人性化特征，把研究市場需求、強化使用功能、追求個性特征、營造人性空間的思想作為經(jīng)營理念，并且在廣告宣傳、價格確定、促銷方式等方面也要獨具風(fēng)格，努力成為市場亮點。另外，重視環(huán)保和文化品位也是個性化服務(wù)的重要體現(xiàn)。同時，配套規(guī)范到位、體貼入微的物業(yè)管理，提升開發(fā)商形象的同時，也可使產(chǎn)品升值。品牌化戰(zhàn)略。品牌是一個企業(yè)的實力、產(chǎn)品質(zhì)量、管理水平等指標的綜合體現(xiàn)

24、，是核心競爭力和綜合素質(zhì)的外部表現(xiàn)。走品牌競爭之路是未來房地產(chǎn)市場的必由之路，也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)屹立不敗之地的必然選擇。未來五年，要全力以赴樹立企業(yè)品牌形象，擴大企業(yè)影響。這就需要我們一方面繼續(xù)提升品牌質(zhì)量；另一方面加大品牌推廣力度，使“金暉品牌”成為全省乃至全國知名品牌，既可為產(chǎn)品銷售提供保障，也會給公司帶來更為豐厚的利潤，還可為企業(yè)尋求更多的融資渠道和拓展占領(lǐng)市場。專業(yè)化戰(zhàn)略。房地產(chǎn)行業(yè)是一個技術(shù)、資金密集的行業(yè)，需要大量、專業(yè)化的高級管理人才、技術(shù)人才、營銷人才。要實施積極的人才激勵機制，吸引、選聘大量專業(yè)化人才配備到各個環(huán)節(jié)，提升企業(yè)及項目的管理水平，提高效率，降低成本，以獲取更大的利

25、潤。要高度重視投資管理工作，盡早培養(yǎng)出一批專業(yè)化的投資管理人才，使他們成為既具備房地產(chǎn)運作的專業(yè)知識和實踐經(jīng)驗，全面了解房地產(chǎn)市場，又具備財務(wù)分析、投資管理及相關(guān)法律知識的復(fù)合型管理人才，為公司長遠發(fā)展續(xù)航保駕。3、企業(yè)文化精神以優(yōu)秀的企業(yè)文化，提升企業(yè)內(nèi)涵，增強員工歸屬感和社會認可度，打造強大的企業(yè)凝聚力、向心力，形成企業(yè)核心競爭力和取之不竭的企業(yè)精神財富。公司的文化精神是：卓越、創(chuàng)新、守信、奉獻卓越，就是積極進取，不斷向上的拼搏精神；創(chuàng)新，就是積極探索，敢于嘗試的求知精神；守信，就是重信守諾，敢作敢當?shù)恼\實精神；奉獻，就是兢兢業(yè)業(yè)，團結(jié)友愛的團隊精神。二、發(fā)展目標1、總體思路根據(jù)公司的發(fā)展

26、定位、發(fā)展戰(zhàn)略，第二個五年規(guī)劃期間，公司重點從資質(zhì)水平、市場運作、資本運作、團隊建設(shè)、管理控制和公共關(guān)系等六個方面，著力提升企業(yè)核心競爭力；立足孝義本地市場，積極拓展省內(nèi)二、三線城市市場，適時開拓省外市場，企業(yè)綜合實力明顯增強，跨入全省房地產(chǎn)企業(yè)先進行列。在項目開發(fā)上，穩(wěn)扎穩(wěn)打，爭取做到開發(fā)一個項目，成功一個項目，最快、最好地回籠資金，儲備好的項目和土地，以保證后續(xù)發(fā)展。2、總體目標公司在第二個五年規(guī)劃期間，要實現(xiàn)“一個大跨越，兩個大突破，三個大提升”目標?！耙粋€大跨越”：即綜合實力實現(xiàn)大跨越，固定資產(chǎn)由526萬元增長到5000萬元?！皟蓚€大突破”：一是開發(fā)業(yè)績實現(xiàn)大突破，累計完成投資69億元

27、，開發(fā)土地面積達到1200畝，開工面積達到183萬平方米，竣工面積達到144萬平方米；二是利潤增長實現(xiàn)大突破，累計完成銷售收入25.6億元，完成銷售回款35.7億元，實現(xiàn)利潤5億元?！叭齻€大提升”：一是開發(fā)資質(zhì)水平實現(xiàn)大提升，房地產(chǎn)公司的資質(zhì)提高到一級水平，物業(yè)管理分公司的資質(zhì)提高到一級水平；二是企業(yè)管理水平實現(xiàn)大提升，建立權(quán)責明確、結(jié)構(gòu)合理、人員精干的現(xiàn)代化房地產(chǎn)企業(yè)組織管理架構(gòu)，建立科學(xué)規(guī)范、運行高效的現(xiàn)代企業(yè)管理制度；三是人力結(jié)構(gòu)素質(zhì)實現(xiàn)大提升，本科以上學(xué)歷達到80%以上，專業(yè)技術(shù)人員達到50%以上，中高級職稱人員達到20人以上。3、具體目標分解（1）2012年目標。全年完成投資6.5億

28、元，實現(xiàn)銷售回款4.64億元。開工面積達到30萬平方米，竣工面積達到14萬平方米；儲備土地300畝。2012年建立起運行高效的現(xiàn)代企業(yè)管理制度，工作流程、運行機制成熟完善。同時積極培養(yǎng)自己的銷售隊伍。成立新的物業(yè)管理公司，完成物業(yè)公司員工的培訓(xùn)工作。接管竣工的“盛世風(fēng)情”一期和“盛世祥苑”小區(qū)。（2）2013年目標。全年完成投資11.5億元，完成銷售收入5.6億元，實現(xiàn)銷售回款5.06億元，實現(xiàn)利潤0.68億元。開工面積達到33萬平方米，竣工面積達到25萬平方米；儲備土地300畝。（3）2014年目標。全年完成投資13.5億元，完成銷售收入6億元，實現(xiàn)銷售回款6.8億元，實現(xiàn)利潤1.02億元。

29、開工面積達到36萬平方米，竣工面積達到30萬平方米；儲備土地300畝。（4）2015年目標。全年完成投資17.5億元，完成銷售收入6.5億元，實現(xiàn)銷售回款8.8億元，實現(xiàn)利潤1.58億元。開工面積達到40萬平方米，竣工面積達到35萬平方米。儲備土地300畝。（5）2016年目標。全年完成投資20億元，完成銷售收入7.5億元，實現(xiàn)銷售回款10.4億元，實現(xiàn)利潤1.72億元。開工面積達到40萬平方米，竣工面積達到40萬平方米；儲備土地300畝。具體經(jīng)營目標及分年度目標見附表第四章 公司發(fā)展體系架構(gòu)一、內(nèi)部組織機構(gòu)的設(shè)置規(guī)劃金暉房地產(chǎn)有限公司（以下簡稱“公司”）是金暉集團公司（以下簡稱“集團公司”）

30、下設(shè)的子公司。按照產(chǎn)權(quán)明晰、自主經(jīng)營，職責明確、結(jié)構(gòu)合理、人員精干、權(quán)責對等的原則，依據(jù)公司的發(fā)展情況，健全完善公司領(lǐng)導(dǎo)體制和組織管理機構(gòu)。實行董事長領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負責制。公司領(lǐng)導(dǎo)層由總經(jīng)理、常務(wù)副總經(jīng)理、四名副總經(jīng)理和總會計師、總工程師組成。公司內(nèi)設(shè)“一室七部”，即總經(jīng)理辦公室、行政人事部、財務(wù)部、市場營銷部、工程管理部、造價管理部、設(shè)備采供部、物業(yè)管理部。公司下設(shè)物業(yè)管理公司。隨著公司業(yè)務(wù)的拓展，對重大項目、本土外項目等的管理運作將采用“矩陣機構(gòu)”模式組織企業(yè)機構(gòu)，即根據(jù)項目的開發(fā)進行各部門人員的抽調(diào)、臨時外聘等，組織臨時項目管理運作機構(gòu)，項目結(jié)束后機構(gòu)解散。為使房地產(chǎn)開發(fā)能形成一個完整的

31、運作系統(tǒng)，保證項目管理的連續(xù)性和品牌化經(jīng)營，下一步公司將成立新的物業(yè)管理公司，以便更好地管理本土外的開發(fā)項目，同時，努力拓展除本公司項目外的業(yè)務(wù)，即推廣了品牌，又為公司帶來利潤。公司發(fā)展壯大后，業(yè)務(wù)量繁多、市場相對分散。此時，公司機構(gòu)組織采用“事業(yè)部制”模式，即把公司業(yè)務(wù)市場按一定區(qū)域進行劃分，委派一位經(jīng)理主管，總公司提供采購、人事、財務(wù)等方面的專業(yè)化服務(wù)。二、機構(gòu)職能職責1、公司管理層職責與分工總經(jīng)理：在董事長領(lǐng)導(dǎo)下，主持公司的全面工作，領(lǐng)導(dǎo)制定和實施公司總體戰(zhàn)略、年度經(jīng)營開發(fā)計劃等。直接分管總經(jīng)理辦公室、財務(wù)部。常務(wù)副總經(jīng)理：協(xié)助總經(jīng)理全面負責公司的日常運營；負責公司日常籌融資工作等。副總

32、經(jīng)理：協(xié)助總經(jīng)理負責公司人力資源管理體系建立，負責組織人事招聘、培訓(xùn)、考核以及勞資管理工作；負責公司日常行政后勤工作；負責制定和實施物業(yè)發(fā)展規(guī)劃等。具體分管行政人事部、物業(yè)管理部。副總經(jīng)理：協(xié)助總經(jīng)理負責擬定公司戰(zhàn)略和營銷戰(zhàn)略；負責優(yōu)化與推進房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程；負責土地征地、拆遷、儲備；負責制定銷售管理制度、銷售策略和銷售計劃；負責策劃組織項目銷售等。具體分管市場營銷部。副總經(jīng)理：協(xié)助總經(jīng)理負責制定項目建設(shè)規(guī)劃、公司技術(shù)管理制度；負責監(jiān)督指導(dǎo)項目施工組織管理和技術(shù)管理等。具體分管工程管理部。副總經(jīng)理：協(xié)助總經(jīng)理負責工程造價管理，項目預(yù)結(jié)算審定；負責工程設(shè)備、材料的采購、供應(yīng)等。具體分管造價管理部、

33、設(shè)備采供部?？倳嫀煟簠f(xié)助總經(jīng)理和常務(wù)副總經(jīng)理負責制定公司整體財務(wù)規(guī)劃和財務(wù)政策；負責指導(dǎo)公司的財務(wù)管理、成本管理、會計核算和資金總體調(diào)度；負責組織融資工作；負責財務(wù)監(jiān)督與會計監(jiān)督等。總工程師：協(xié)助副總經(jīng)理負責工程建設(shè)技術(shù)的總體技術(shù)審核、指導(dǎo)和重大技術(shù)支持；參與公司項目立項與規(guī)劃設(shè)計決策；負責總體技術(shù)管理制度建設(shè)，監(jiān)督開發(fā)項目工程管理；提供招投標和材料設(shè)備采購技術(shù)支持等2、部門職能職責總經(jīng)理辦公室：負責組織制訂完善公司管理制度體系；負責組織制定公司總體戰(zhàn)略、年度經(jīng)營開發(fā)計劃；負責組織總經(jīng)理辦公會、上傳下達，監(jiān)督公司管理制度、總體戰(zhàn)略、年度計劃、總經(jīng)理會議決議的落實；負責企業(yè)文化建設(shè)；負責公司形

34、象推廣、公關(guān)活動等。行政人事部：負責公司日常事務(wù)、文檔管理、接待；負責行政后勤工作；負責制定和實施人力資源戰(zhàn)略規(guī)劃；組織人事招聘、培訓(xùn)、考核以及公司勞資管理工作；負責制定和執(zhí)行公司人事管理制度、勞動工資制度、檔案管理制度、員工手冊、培訓(xùn)大綱等規(guī)章制度，保證公司人力資源供給和人力資源高效利用等。財務(wù)部：負責制定和實施公司財務(wù)政策和財務(wù)制度；負責籌融資工作；負責組織公司財務(wù)預(yù)算、決算，組織公司成本核算；負責組織公司財務(wù)分析、資金調(diào)度和日常資金運行管理；負責監(jiān)督管理各項財務(wù)制度和計劃的執(zhí)行情況等。市場營銷部：負責組織房地產(chǎn)市場形勢調(diào)研分析，制定公司發(fā)展戰(zhàn)略；負責項目可研、立項、環(huán)評等前期手續(xù)，組織征

35、地、拆遷、土地儲備；負責組織實施房地產(chǎn)市場需求調(diào)研分析、營銷策劃；完成項目開發(fā)前期市場調(diào)研等。工程管理部：負責制定和實施項目建設(shè)計劃；負責項目規(guī)劃設(shè)計、規(guī)劃和施工許可手續(xù)報批、招投標等前期工作；負責工程施工組織、現(xiàn)場管理和工程技術(shù)管理，確保進度、質(zhì)量、安全；負責工程驗收、竣工結(jié)算與決算等。造價管理部：負責制定公司工程預(yù)決算管理辦法；負責項目材料、設(shè)備的認價審定；負責工程項目預(yù)、結(jié)算的審定；負責有效控制工程成本等。設(shè)備采供部：負責制定公司材料設(shè)備供應(yīng)管理辦法；負責建立材料設(shè)備數(shù)據(jù)庫；負責工程材料、設(shè)備的定價、采購、供應(yīng)等。物業(yè)管理部：負責擬定物業(yè)管理發(fā)展規(guī)劃、年度計劃；制定完善物業(yè)管理制度規(guī)章；

36、協(xié)助、參與房屋銷售；負責協(xié)調(diào)處理客戶投訴；監(jiān)督物業(yè)管理公司運營等。三、人才隊伍的建設(shè)房地產(chǎn)行業(yè)中，成功的關(guān)鍵在于核心團隊的精英式合作與領(lǐng)導(dǎo)，而人才隊伍的建設(shè)則是打造一支能征善戰(zhàn)、敢打敢拼的精英團隊的基石。圍繞建立科學(xué)完善、有利于高效運轉(zhuǎn)、適應(yīng)長遠發(fā)展的人事管理體系，公司在“十二五”期間的人力發(fā)展計劃是：高層管理人員：招聘或培養(yǎng)一批現(xiàn)階段緊缺的市場開發(fā)、營銷策劃、物業(yè)管理方面的高層管理人員，擺脫目前對銷售中介和物業(yè)管理顧問的依賴，自主銷售，自主管理，降低銷售成本。技術(shù)類人員：鑒于目前嚴重缺少一批具有高級技術(shù)職稱的專業(yè)人才的情況，公司將從新招聘人員當中進行選拔，從頭培養(yǎng)，在近幾年內(nèi)，打造一支業(yè)務(wù)全

37、面、技術(shù)過硬的具備高級職稱的專業(yè)人員。第五章 工作重點、措施和建議一、項目管理項目管理必須堅持“以市場為指導(dǎo)、以項目為核心、以效益為根本”的原則，以顧客為關(guān)注焦點，信守合同，依法經(jīng)營，效益優(yōu)先。以質(zhì)量、安全、工期、文明施工為基礎(chǔ)，以控制施工成本為核心，以實現(xiàn)合同約定、提高盈利水平、提升社會形象為目標全面開展項目管理工作。1、項目策劃論證項目的成功與否關(guān)鍵在于項目的選擇、定位是否適合市場的需求。在項目前期，要根據(jù)所在城市發(fā)展前景、地理位置、城市規(guī)劃，以及項目周邊交通、基礎(chǔ)設(shè)施等環(huán)境，進行認真分析。根據(jù)分析結(jié)果拿出多個預(yù)選方案，綜合比對投資風(fēng)險與效益，合理決策項目上與否，確定項目的市場、客源定位，

38、最終決定項目規(guī)劃方案、戶型設(shè)計、造價控制、價格以及銷售方案。2、項目的運作項目運作反映了公司選擇開發(fā)項目的過程，操作好就意味著項目成功了一半。項目運作要找準重點和關(guān)鍵環(huán)節(jié)。一是要提前與擬發(fā)展區(qū)域的政府部門加強溝通和協(xié)調(diào)，建立良好的關(guān)系，以及時獲得正確的信息，爭取最大的支持，為下一步發(fā)展和項目實施奠定良好基礎(chǔ)。二是加強項目前期論證，市場分析和項目可行性研究要做細、做實，要有豐富、全面的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)支持，要有綜合的效益分析，要有多種選擇的對比，為決策層決策項目提供堅實的依據(jù)。三是加強項目實施前期工作。細致做好項目計劃書，方案既要包括規(guī)劃設(shè)計、施工、質(zhì)量、銷售，還要包括成本控制、資金運作，以及時間、程序

39、、進度等等。要提前做好前期土地、立項、規(guī)劃、建設(shè)、銷售等各項手續(xù)辦理，為項目的順利實施、成功運作做好充足準備。3、生產(chǎn)組織過程管理做好施工隊伍選擇。采取公開招投標選擇標價合理、經(jīng)濟效益好、信譽度高、綜合實力強的施工企業(yè)。標底價格要以施工圖預(yù)算為基礎(chǔ)。提前做好現(xiàn)場施工準備。要充分考慮影響順利施工的各種因素，提前做好勘探、三通一平等常規(guī)工作，細致解決好擾亂正常施工的各種問題。加強施工組織管理。重點加強施工方案、進度計劃、主要技術(shù)措施、安全措施等組織設(shè)計審查。審查要從技術(shù)可行性、經(jīng)濟合理性兩方面，綜合考慮項目規(guī)模、復(fù)雜程度、現(xiàn)場條件、裝備情況、人員素質(zhì)、施工經(jīng)驗等多種因素。加強對施工隊伍的日常監(jiān)管，

40、及時有效處理出現(xiàn)的問題。4、成本控制管理加強設(shè)計階段成本控制。逐步推行限額設(shè)計和設(shè)計監(jiān)理。概算確定后，對設(shè)計單位要明確提出單位含鋼量、可售面積等限制性要求。積極采用先進技術(shù)和材料。加強設(shè)計監(jiān)理對設(shè)計的審查，防止設(shè)計與竣工的脫節(jié)。注重對客戶對象進行功能分析，在滿足功能前提下，最大程度降低成本。加強施工階段成本控制。一要選擇好施工隊伍。招標過程，要從技術(shù)實力、價格、質(zhì)量等方面嚴格選擇，要嚴把招標書編制。二要健全合同網(wǎng)絡(luò)框架。把整個項目劃分為相對獨立、易于管理的分項目，用合同形式把工作確定下來。每個分項目都要建立質(zhì)量與進度控制計劃。三要加強施工簽證管理。發(fā)生現(xiàn)場簽證的先算賬后實施，進行工程量和成本增

41、減分析，實現(xiàn)成本事前控制。四要嚴格竣工結(jié)算審查。建立三級審查機制，對施工圖、變更單、簽證單、結(jié)算書等進行嚴格審查。加強管理費用的成本控制。要不斷健全完善公司內(nèi)部運行管理制度，加強人員素質(zhì)建設(shè)，合理設(shè)置機構(gòu)和配置人員，提升行政運行效能，控制行政成本；要堅持厲行節(jié)約，減少浪費，降低管理費用；要合理加大開發(fā)規(guī)模，提升開發(fā)質(zhì)量，降低單位管理成本投入。加強銷售費用的成本控制。要結(jié)合項目定位，認真分析市場，科學(xué)制定項目銷售計劃，明確銷售策略、銷售方式。并根據(jù)市場變化，及時調(diào)整營銷策略。通過合理的營銷方案，依據(jù)開發(fā)規(guī)模和市場情況，合理控制銷售費用。加強財務(wù)費用的成本控制。財務(wù)費用的控制實際是資金時間價值的控

42、制。要合理確定開發(fā)規(guī)模，縮短開發(fā)周期，降低資金占用時間。要合理安排融資規(guī)模和融資結(jié)構(gòu)，減少財務(wù)投入，追求利潤最大化。5、產(chǎn)品質(zhì)量與安全管理加強質(zhì)量安全的技術(shù)核定。對重要的關(guān)鍵部位或影響全工程的技術(shù)對象，特別是建筑物坐標、標高和軸線、基礎(chǔ)、設(shè)備基礎(chǔ)、模板、鋼筋混凝土、磚砌體、大樣圖、主要管道和電氣等，要嚴格按技術(shù)質(zhì)量標準進行復(fù)查和核定。加強質(zhì)量安全制度建設(shè)。要建立健全項目管理安全制度，形成長效機制。要認真組織編制質(zhì)量安全目標、措施、計劃。按照施工企業(yè)安全生產(chǎn)評價標準的要求，適時組織對工程項目經(jīng)理部進行安全評價，建立安全例會制度和安全聯(lián)系制度。加強質(zhì)量安全責任追究。要建立完善的質(zhì)量安全責任體系，落

43、實質(zhì)量安全目標責任。要建立嚴格的質(zhì)量安全責任追究制度和嚴厲的懲戒機制。加強質(zhì)量安全教育，使保證質(zhì)量安全成為員工自覺的行動。二、經(jīng)營管理1、營銷策劃管理（1）營銷策劃工作應(yīng)提前介入。在可行性研究階段，要分析項目的銷售前景、預(yù)期售價，準確定位項目的主要銷售對象。在規(guī)劃設(shè)計階段，根據(jù)市場定位和掌握的市場信息，合理確定項目的戶型設(shè)置、面積大小、內(nèi)部設(shè)施、設(shè)計標準等。（2）項目的規(guī)劃設(shè)計批準后，要認真編制銷售計劃，明確銷售策略、銷售方式、平均售價、銷售進度等，制訂詳細的銷售方案，確定每樓層、每單元的明細價格。加強與銀行聯(lián)系，積極辦理按揭委托。隨著項目建設(shè)進度，并根據(jù)市場反應(yīng)、銷售情況，對售房價格要相應(yīng)調(diào)

44、整。及時為客戶辦理產(chǎn)權(quán)證書。（3）房產(chǎn)銷售基本結(jié)束后，認真總結(jié)開發(fā)項目投資效益，編制開發(fā)項目決算報告，對項目收益情況加以認真分析。（4）公司在資金情況允許的條件下，可將所開發(fā)的重要位置的商業(yè)用房、寫字樓留作固定資產(chǎn)，用于對外租賃，獲得長期的租金收益。 2、產(chǎn)品銷售管理產(chǎn)品銷售須遵循以下三個原則：銷售手法的差異性、主題思想的統(tǒng)一性、操作手法的連貫性。要注重項目形象包裝。要聘請專業(yè)人士對項目的名稱、標志、標準色、標準字體等進行包裝設(shè)計，力求符合預(yù)定消費群體的審美要求，醒目、大方、易記。要根據(jù)市場分析和銷售旺季、淡季，合理確定銷售周期，認真制定各銷售階段營銷推廣執(zhí)行方案、廣告創(chuàng)意設(shè)計，提前做好銷售人

45、員培訓(xùn)，控制好銷售費用。3、投融資管理要建立嚴格的投融資審批管理制度。根據(jù)公司發(fā)展計劃，要提前做好長期投融資計劃。要進一步密切與金融機構(gòu)的合作，增強多渠道融資能力，合理擴大融資規(guī)模，為公司快速發(fā)展提供強有力的資金保障。對具體開發(fā)項目，要嚴格遵循“風(fēng)險最小化”和“利益最大化”的原則，統(tǒng)籌考慮公司實際情況、所需資金量的大小、融資的難易程度等因素，編制詳細的融資預(yù)算與切實可行的融資方案，合理安排融資規(guī)模和融資結(jié)構(gòu)，確定公司最佳的資金成本。要認真分析、計算和比較銀行貸款、合作開發(fā)、預(yù)售房屋等各種融資方式和融資渠道的利弊，認真分析上期預(yù)算的完成情況對本期預(yù)算的影響，慎重選擇融資方式，嚴格控制財務(wù)風(fēng)險。4

46、、風(fēng)險防范管理要增強風(fēng)險防范意識，建立完善風(fēng)險防范管理體系，最大程度降低風(fēng)險。要特別重視決策階段和項目建設(shè)階段的風(fēng)險防范，做好項目風(fēng)險性評價，認真做好項目同周邊項目的類比價值分析，以及項目形象包裝和營銷推廣預(yù)期效果評價。要處理好銷售節(jié)奏和項目開發(fā)節(jié)奏關(guān)系，最大程度減少資金占用比例，加速資金周轉(zhuǎn)速度，降低財務(wù)成本。要加強項目建設(shè)管理，嚴把質(zhì)量、安全、進度，嚴格控制項目成本。要不斷增強對宏觀和區(qū)域經(jīng)濟形勢、經(jīng)濟政策的判斷力，隨時關(guān)注經(jīng)濟形勢和政策的變化，及時作出判斷，迅速有效調(diào)整應(yīng)對策略。三、物業(yè)管理隨著本土外開發(fā)項目的增加和已開工項目的竣工交付使用，物業(yè)管理成為公司發(fā)展的重中之重，在原有物業(yè)管理

47、公司的基礎(chǔ)上，公司將注冊成立新的“山西金暉房地產(chǎn)物業(yè)管理有限公司”并與擁有先進管理理念、國際知名的“世邦魏理仕”公司合作，打造金暉物業(yè)管理品牌。1、目標任務(wù)提升服務(wù)等級十二五期間，完成服務(wù)升級工作，物業(yè)服務(wù)資質(zhì)由三級提升到一級。建立人才儲備2012年前，招聘23名高學(xué)歷、專業(yè)化、有經(jīng)驗的管理人才，儲備2名高級機械、電器工程專業(yè)人員；儲備23個新項目物業(yè)管理班子；具有專業(yè)物業(yè)管理資質(zhì)證的人員占到公司全體人員的20%。拓展對內(nèi)與對外服務(wù)范圍第二個五年規(guī)劃期間，企業(yè)資本達到100萬元以上。爭取對外有24個大項目的服務(wù)。管理兩種類型以上的8個物業(yè)服務(wù)項目，管理各類物業(yè)建筑面積達到80萬平方米以上，20

48、以上的項目達到省優(yōu)、市優(yōu)標準。物業(yè)經(jīng)理100持證上崗，并建立現(xiàn)代化企業(yè)管理制度和符合國家規(guī)定的財務(wù)管理機制，建立維修基金管理與使用制度。以物業(yè)為主，通過資金積累，結(jié)合公司發(fā)展需求，第二個五年規(guī)劃期間力爭開發(fā)23個屬于公司自己注資的、具有一定規(guī)模的服務(wù)實體，2013年成立保潔公司，2014年成立電梯維保公司，2015年實現(xiàn)多元化面向社會服務(wù)，從而降低營銷成本。勞動保險到2012年，建立完善的員工勞動保險制度，使員工老有所養(yǎng)，安心工作。2、管理運作模式對內(nèi)服務(wù)物業(yè)在介入開發(fā)樓盤的物業(yè)管理工作后，將在銷售期從銷售角度出發(fā)提供盡可能多的協(xié)助與配合。并形成一整套完善的運作體系和運作模式，力促開發(fā)樓盤創(chuàng)造

49、銷售奇跡。前期介入管理。開發(fā)樓盤開盤期（或開盤前），物業(yè)管理工作即投入運行，物業(yè)將派出保安、保潔、綠化人員進駐小區(qū)，（具體進駐時間由地產(chǎn)公司確定）。連鎖推介。利用業(yè)主對金暉地產(chǎn)的認知度和信任度，在物業(yè)公司中利用各種可行方式向業(yè)主推薦開發(fā)樓盤。充分發(fā)揮銷售中的連鎖效應(yīng)。銷售配合。協(xié)助制作整個小區(qū)的標識系統(tǒng)、導(dǎo)向系統(tǒng)，樹立小區(qū)尊貴形象；定期安排高級物業(yè)管理人員到銷售現(xiàn)場回答客戶咨詢；根據(jù)實際情況及地產(chǎn)公司要求，在銷售上提供其他方面的配合。對外服務(wù)全面推行“人性化物業(yè)管理模式”。三個統(tǒng)一：對業(yè)主來說，注重外在環(huán)境和內(nèi)在情感的統(tǒng)一；對公司來說，實現(xiàn)規(guī)范化管理和人性化管理的統(tǒng)一；對員工來說，體現(xiàn)企業(yè)發(fā)展和個人成長的統(tǒng)一。個性化服務(wù)。提供個性