財務分析報告招商地產(chǎn)

1、課程名稱 :財務治理課程專題研究報告（1）：公司財務分析公司名稱: 招商局地產(chǎn)控股股份有限公司 股票代碼: 000024所屬行業(yè):房地產(chǎn)代碼SIC:7210學院:經(jīng)濟治理學院授課時刻:2011-2012學年 第一學期 (64+16課時)專業(yè)與班級:經(jīng)濟1002班小組成員姓名（學號）:張伊寒（10241027）包宇（10241032） 組長姓名（學號）:陳飛揚（10241033）本次報告主筆人:陳飛揚（10241033）任課教師:馬忠小組全體成員簽名: 提交日期:承諾本報告由小組成員共同完成，所用數(shù)據(jù)與資料均已注明其來源，如使用了他人差不多發(fā)表或撰寫過的分析結果或觀點均已進行了規(guī)范引用，特此聲明

2、。小組成員1姓名與簽字：小組成員2姓名與簽字：小組成員3姓名與簽字：報告摘要小4號宋體，單倍行距（摘要的篇幅長度不得超過一頁）小4號宋體，單倍行距五個層次要素能夠以自然段的形式出現(xiàn)1 以哪家上市公司為分析對象，進行了什么主題的專題研究2做了哪些核心內(nèi)容的分析與研究（概括性）3 要緊結果（概括性）4 要緊問題（針對性、準確）5 要緊結論（清晰、準確、簡明）目 錄 TOC o 1-2 h z u HYPERLINK l _Toc271098534 承諾 PAGEREF _Toc271098534 h III HYPERLINK l _Toc271098535 報告摘要 PAGEREF _Toc27

3、1098535 h IV HYPERLINK l _Toc271098536 1. 近年來公司經(jīng)營與財務概況 PAGEREF _Toc271098536 h 1 HYPERLINK l _Toc271098537 1.1 公司概況 PAGEREF _Toc271098537 h 1 HYPERLINK l _Toc271098538 1.2 公司近年來經(jīng)營狀況 PAGEREF _Toc271098538 h 1 HYPERLINK l _Toc271098539 1.3 公司目前財務狀況 PAGEREF _Toc271098539 h 1 HYPERLINK l _Toc271098540 2

4、. 以凈資產(chǎn)收益率為核心的分析 PAGEREF _Toc271098540 h 2 HYPERLINK l _Toc271098541 2.1 盈利能力分析 PAGEREF _Toc271098541 h 2 HYPERLINK l _Toc271098542 2.2 資產(chǎn)營運效率分析 PAGEREF _Toc271098542 h 2 HYPERLINK l _Toc271098543 2.3 償債能力分析 PAGEREF _Toc271098543 h 2 HYPERLINK l _Toc271098544 2.4 權益變動分析 PAGEREF _Toc271098544 h 2 HYPE

5、RLINK l _Toc271098545 3. 現(xiàn)金流量分析 PAGEREF _Toc271098545 h 3 HYPERLINK l _Toc271098546 3.1 現(xiàn)金流量結構分析 PAGEREF _Toc271098546 h 3 HYPERLINK l _Toc271098547 3.2 現(xiàn)金流量的保障能力分析 PAGEREF _Toc271098547 h 3 HYPERLINK l _Toc271098548 3.3 現(xiàn)金流量制造能力分析 PAGEREF _Toc271098548 h 3 HYPERLINK l _Toc271098549 4. 公司存在的要緊財務問題分析

6、 PAGEREF _Toc271098549 h 4 HYPERLINK l _Toc271098550 4.1 盈利能力問題 PAGEREF _Toc271098550 h 4 HYPERLINK l _Toc271098551 4.2 資產(chǎn)質量問題 PAGEREF _Toc271098551 h 4 HYPERLINK l _Toc271098552 4.3 償債能力問題 PAGEREF _Toc271098552 h 4 HYPERLINK l _Toc271098553 4.4 現(xiàn)金流狀況與制造能力問題 PAGEREF _Toc271098553 h 4 HYPERLINK l _To

7、c271098554 5. 財務問題的經(jīng)營相關性分析 PAGEREF _Toc271098554 h 5 HYPERLINK l _Toc271098555 5.1 直接相關的經(jīng)營相關性分析 PAGEREF _Toc271098555 h 5 HYPERLINK l _Toc271098556 5.2 公司經(jīng)營策略與財務政策選擇的阻礙 PAGEREF _Toc271098556 h 5 HYPERLINK l _Toc271098557 6. 分析結論與措施 PAGEREF _Toc271098557 h 6 HYPERLINK l _Toc271098558 6.1 要緊分析結論 PAGER

8、EF _Toc271098558 h 6 HYPERLINK l _Toc271098559 6.2 簡要解釋作為投資者的投資策略 PAGEREF _Toc271098559 h 6 HYPERLINK l _Toc271098560 6.3 解決財務可行性措施 PAGEREF _Toc271098560 h 6 HYPERLINK l _Toc271098561 7. 總結小組完成報告中存在問題以及如何調整 PAGEREF _Toc271098561 h 7 HYPERLINK l _Toc271098562 7.1 逐條講明完成報告存在的問題與緣故 PAGEREF _Toc27109856

9、2 h 7 HYPERLINK l _Toc271098563 7.2 舉例每個成員的具體貢獻與責任心表現(xiàn) PAGEREF _Toc271098563 h 7 HYPERLINK l _Toc271098564 7.3 如何協(xié)調與改進具體措施 PAGEREF _Toc271098564 h 7 HYPERLINK l _Toc271098565 8. 參考文獻 PAGEREF _Toc271098565 h 7 HYPERLINK l _Toc271098566 9. 附錄 PAGEREF _Toc271098566 h 7參考文獻附錄1:招商局地產(chǎn)控股股份有限公司2008-2010年度會計報

10、表以下正文排版要求字號字體：正文為5號宋體，數(shù)字與英文為Times New Roman。行距頁邊距：單倍行距（不加重）。頁邊距符合本模版設定標題級不：報告正文最多出現(xiàn)3級目錄，但并不鼓舞每個2級標題下出現(xiàn)3級標題。表格與圖示：參照財務治理課程主講教材財務治理：理論與案例中圖、表格式，每個表與圖均要標明數(shù)據(jù)來源或資料來源。此外表格中數(shù)字的字號為“小五”號。參考資料：按照公司年報、公告、研究報告、網(wǎng)站信息、期刊文章等類不序號列示財務分析報告招商局地產(chǎn)控股股份有限公司（000024）1. 近年來公司經(jīng)營與財務概況1.1 公司概況招商局地產(chǎn)控股股份有限公司（簡稱“招商地產(chǎn)”）于1984年在深圳成立，是

11、香港招商局集團三大核心產(chǎn)業(yè)之一的地產(chǎn)業(yè)旗艦公司，也是中國最早的房地產(chǎn)公司之一，先后在深圳交易所（000024）、新加坡交易所（200024）掛牌上市。招商地產(chǎn)是香港招商局集團旗下三大核心產(chǎn)業(yè)(交通運輸及基礎設施、地產(chǎn)、金融)之一的旗艦企業(yè)。通過20多年的進展，在綜合開發(fā)模式下，目前招商地產(chǎn)的業(yè)務版圖涵蓋房地產(chǎn)開發(fā)、投資性物業(yè)經(jīng)營、物業(yè)治理、房地產(chǎn)中介服務和供電業(yè)務。其中出租物業(yè)、物業(yè)治理和供電業(yè)務能給公司帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流，為公司房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務擴張?zhí)峁┵Y金支持，而物業(yè)治理和房地產(chǎn)中介也有利于公司把握市場變化，間接為地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務提供服務。形成了以深圳為核心，以珠三角、長三角和環(huán)渤海經(jīng)濟帶為重點經(jīng)營

12、區(qū)域的市場格局。截止2007年末，招商地產(chǎn)總股本達8.45億股，總資產(chǎn)超過250億元。分不在深圳、北京、上海、廣州、天津、蘇州、南京、佛山、珠海、重慶、成都、漳州等多個大中都市擁有40多個大型房地產(chǎn)項目，累積開發(fā)面積超過1000萬平方米。 在20多年的實踐中，招商地產(chǎn)總結出一套注重生態(tài)、強調可持續(xù)進展的“綠色地產(chǎn)”企業(yè)進展理念，并成功開創(chuàng)了國內(nèi)的社區(qū)綜合開發(fā)模式。1.2 公司近年來經(jīng)營狀況20082010年，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了嚴厲的宏觀調控，調控政策涵蓋了土地、信貸、稅收、保障房建設以及“限購令”等一系列經(jīng)濟及行政手段，從抑制需求、增加供給、加強監(jiān)管等方面對房地產(chǎn)市場進行全方位調控。處于宏觀調控

13、風口浪尖的房地產(chǎn)行業(yè)風云激蕩，房地產(chǎn)企業(yè)整體陷入2008年以來最為嚴峻的市場考驗，但招商地產(chǎn)卻超出預期進展，實現(xiàn)彎道超車。一直被業(yè)界公認為房地產(chǎn)行業(yè)抗壓能力最強的招商地產(chǎn)，實際上是調控市場中具有多重優(yōu)勢的無短板公司，其在淡市中多項財務指標遠遠超出同等規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)，穩(wěn)健進取的特性再次彰顯無余。不管是積極的內(nèi)部治理制度改革，依舊在商業(yè)地產(chǎn)方面的大規(guī)模整合，以及經(jīng)營策略的靈活調整，招商地產(chǎn)都堪稱行業(yè)內(nèi)逆市發(fā)力的佼佼者。2010年，面對復雜、嚴峻的行業(yè)形勢，公司按照“鞏固提升、突破進展”的經(jīng)營思路，將提升專業(yè)能力、推廣綠色技術、創(chuàng)新商業(yè)模式、加強公司治理作為重點工作，努力突破制約公司進展的瓶頸，擴

14、大公司的經(jīng)營規(guī)模，增強公司的盈利能力。全年實現(xiàn)營業(yè)收入總額137.82 億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤20.11億元，較上年同期增長22%。營業(yè)收入中：商品房銷售收入119.83億元，結算面積92.61萬平米。1.3 公司目前財務狀況20082010年，不斷升級的房地產(chǎn)調控讓市場嗅到冬天的味道，融資環(huán)境日益緊張，多數(shù)企業(yè)放緩了擴張的步伐，存貨積壓、現(xiàn)金流緊張、負債率攀升成為房地產(chǎn)企業(yè)的普遍現(xiàn)象。作為經(jīng)營穩(wěn)健的公司，招商地產(chǎn)一貫將財務安全視為公司進展的重要前提。保持合理的負債率，堅守財務安全底線是公司抵御市場風險的差不多原則。作為以盈利能力見長的房地產(chǎn)企業(yè)，招商地產(chǎn)在凈利潤額、資產(chǎn)負債率、凈資

15、產(chǎn)收益率、營收利潤率和成本操縱等經(jīng)營效率指標上一直深得行業(yè)推崇。此外，擁有合理的資源優(yōu)勢和區(qū)域布局、均衡的產(chǎn)業(yè)結構以及豐富的產(chǎn)品類型，也將進一步增強公司經(jīng)受市場考驗的能力。要緊會計數(shù)據(jù)如下： 圖2-1 要緊財務數(shù)據(jù)（數(shù)據(jù)來源：CSMAR數(shù)據(jù)庫）2. 以凈資產(chǎn)收益率為核心的分析凈資產(chǎn)收益率（ROE）是凈利率與平均凈資產(chǎn)的百分比，反映單位股東資本獵取的凈收益，衡量的是股東投入資本的保值、增值能力。由于稅后凈利潤為股東單獨享有，關于股權投資人來講，綜合概括了企業(yè)的全部經(jīng)營業(yè)績和財務業(yè)績。從長期看來，公司的成長能力和股東價值最大化取決于凈資產(chǎn)收益的狀況與變化趨勢。通常，較高的凈資產(chǎn)收益率反映了公司同意

16、了較好的投資機會，同時對費用實施了有效的治理。運用以凈資產(chǎn)收益率為核心的財務分析體系分析招商地產(chǎn)的資產(chǎn)負債表和利潤表。依照招商地產(chǎn)2008至2010年的年報，計算出招商地產(chǎn)的權益凈利率，并以權益凈利率（即凈資產(chǎn)收益率）為核心分解財務指標，查找招商地產(chǎn)的財務問題，并針對發(fā)覺的問題，闡釋問題產(chǎn)生的緣故。近三年來，招商地產(chǎn)與同行業(yè)的兩家房地產(chǎn)上市公司的凈資產(chǎn)收益率變動情況如下圖：圖2-2 ROE走勢圖（數(shù)據(jù)來源：CSMAR數(shù)據(jù)庫）圖2-1 ROE走勢圖（數(shù)據(jù)來源：CSMAR數(shù)據(jù)庫）橫一直看，招商地產(chǎn)的凈資產(chǎn)收益率不僅在基數(shù)上低于萬科和金地，而且在增長能力上也弱于萬科和金地（從2008年至2010年萬

17、科與金地的凈資產(chǎn)收益率穩(wěn)定上漲，而招商地產(chǎn)卻徘徊不前），講明招商地產(chǎn)在股東賬面投資額的盈利能力方面與行業(yè)巨頭萬科和金地依舊有一定差距的?？v一直看，從2008年到2010年，招商地產(chǎn)的凈資產(chǎn)收益率始終維持在11%左右，這講明招商地產(chǎn)的的權益投資的綜合能力有待進一步提高。下面，將凈資產(chǎn)收益率分解為營業(yè)收入凈利率、總資產(chǎn)周轉率和權益乘數(shù)三個財務指標，分不進行盈利能力分析、資產(chǎn)營運效率分析和財務杠桿分析，找出阻礙招商地產(chǎn)凈資產(chǎn)收益率增長緩慢的因素。2.1 盈利能力分析企業(yè)經(jīng)營的直接目的是賺取利潤，在保持企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定的基礎上追求良好的成長性。而招商地產(chǎn)正處于成長時期，從招商地產(chǎn)2008年至2010年的年

18、度報告中,我們通過分解營業(yè)收入凈利率，推斷其對招商地產(chǎn)資產(chǎn)凈利率的阻礙程度，并進一步分析企業(yè)利潤、本身成本費用、稅收政策等因素對招商地產(chǎn)主營業(yè)務收入凈利率的阻礙，進而分析其盈利能力。營業(yè)收入凈利率是指凈利潤與營業(yè)收入的比值，反映了單位營業(yè)收入制造利潤的能力。它是衡量企業(yè)經(jīng)營效率的指標，反映了在不考慮非營業(yè)成本的情況下，企業(yè)治理者通過經(jīng)營獵取利潤的能力。營業(yè)利潤率越高，講明企業(yè)百元商品銷售額提供的營業(yè)利潤越多，企業(yè)的盈利能力越強；反之，此比率越低，講明企業(yè)盈利能力越弱。以下是近三年來招商地產(chǎn)及另外兩家房地產(chǎn)公司的營業(yè)收入凈利率數(shù)據(jù)。圖2-3 營業(yè)收入凈利率走勢圖（數(shù)據(jù)來源：CSMAR數(shù)據(jù)庫）橫一

19、直看，從2008到2010年，招商地產(chǎn)的營業(yè)收入凈利率都要高于同行業(yè)的萬科和金地，表明在同行業(yè)中，招商地產(chǎn)的經(jīng)營效率依舊比較高的，也確實是講在不考慮非營業(yè)成本的情況下，招商地產(chǎn)通過經(jīng)營獵取利潤的能力依舊比較強的；縱一直看，招商地產(chǎn)的營業(yè)收入凈利率的波動較大。從2008年3月的11.41%升至2008年9月的36.11%，漲幅高達216.48%；又從2008年9月的36.11%降至到2009年9月的22.44%，下降了37.86%。營業(yè)收入凈利率等于凈利潤與營業(yè)收入的比值，那么它就和凈利潤還有營業(yè)收入有關。我們來看看2008年至2009年三年間招商地產(chǎn)的凈利潤與營業(yè)收入的變化情況，從中能大體看出

20、招商地產(chǎn)營業(yè)收入凈利率變化的一些緣故，然后再從利潤總額結構、營業(yè)利潤的結構兩個方面來分析招商地產(chǎn)的盈利能力。圖2-4（數(shù)據(jù)來源：CSMAR數(shù)據(jù)庫）從圖2-4能夠看出，招商地產(chǎn)在2008年1月至2008年9月營業(yè)收入減少，凈利潤盡管也有減少然而相比營業(yè)收入而言，減少的幅度較小，因此在此期間營業(yè)收入凈利率迅速上漲。從2008年9月至2009年9月，營業(yè)收入大幅上漲，凈利潤也隨之上漲，但顯然營業(yè)收入漲幅大于凈利潤漲幅，因此在此期間營業(yè)收入凈利率下降。營業(yè)收入與凈利潤都隨季節(jié)發(fā)生周期性變化，排除這種季節(jié)因素的阻礙，招商地產(chǎn)的營業(yè)收入與凈利潤總體是不斷上漲的，反映出良好的營業(yè)能力。2.11利潤總額的結構

21、利潤總額包括營業(yè)利潤和營業(yè)外收支凈額兩部分，能夠通過分析利潤結構來推斷營業(yè)利潤和營業(yè)外收支凈額對利潤總額的貢獻程度。通過比較營業(yè)利潤與營業(yè)外收支凈額占利潤總額的百分比來分析利潤總額的結構，再分不分析營業(yè)利潤與營業(yè)外收支凈額的變動情況從而推斷它們對利潤總額的貢獻程度。 圖2-5 圖2-6 （數(shù)據(jù)來源：CSMAR數(shù)據(jù)庫） （數(shù)據(jù)來源：CSMAR數(shù)據(jù)庫） 報告期內(nèi)，招商地產(chǎn)主營業(yè)務包括房地產(chǎn)開發(fā)和銷售、投資性物業(yè)經(jīng)營、房地產(chǎn)中介服務、園區(qū)供電和供水和物業(yè)治理的經(jīng)營；其它業(yè)務要緊是港口資產(chǎn)的租賃業(yè)務，報告期內(nèi)其它業(yè)務收入占營業(yè)收入的比例較小，因此在以后期間內(nèi)招商地產(chǎn)將專注于主營業(yè)務的經(jīng)營治理。從圖2-

22、4能夠看出，2008年1月至2008年12月，招商地產(chǎn)營業(yè)利潤占利潤總額的百分比持續(xù)上漲。2008年往常，招商地產(chǎn)在產(chǎn)品開發(fā)方面，適應于精雕細琢，打造了許多精品樓盤，但也犧牲了開發(fā)速度。2008年以后，隨著公司逐步提高開發(fā)速度，其綜合競爭能力更加突出。招商地產(chǎn)開發(fā)的各項目在2008年已逐漸步入銷售高峰期，在2008年實現(xiàn)了銷售大幅增長得目標。2008年招商地產(chǎn)實現(xiàn)商品房銷售額約55億元，與2007年相比增長175%。同時其他的主營業(yè)務如出租物業(yè)、物業(yè)治理和供電供水給公司帶來大量持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，為公司房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務擴張?zhí)峁┵Y金支持。因此在2008年一年之中，營業(yè)利潤占利潤總額的百分比持續(xù)上漲。

23、從圖2-5能夠看出，2008年到2010年，招商地產(chǎn)的營業(yè)利潤不斷增加。這兩方面都講明，從2008年到2010年，招商地產(chǎn)的營業(yè)利潤對利潤總額的貢獻程度不斷加大。另外，房價在2008年持續(xù)高漲也為營業(yè)利潤的上漲提供支持。下面來具體分析營業(yè)利潤的結構。 2.12營業(yè)利潤的結構營業(yè)利潤與營業(yè)收入、營業(yè)成本、期間費用、營業(yè)利潤的其他內(nèi)容（投資收益、公允價值變動損益以及資產(chǎn)減值損失）有關。下面是2008年至2010年三年間這些因素的變動情況。圖2-7（數(shù)據(jù)來源：CSMAR數(shù)據(jù)庫）2008年2010年，招商地產(chǎn)的營業(yè)收入從411164萬元增長到1378242萬元，增長率達235.20；最近三年隨著招商地

24、產(chǎn)房地產(chǎn)業(yè)務規(guī)模擴大帶來的規(guī)模效應和房價上漲因素等因素帶來的毛利率水平提升，帶動了其主營業(yè)務整體收入提高。從圖2-7能夠看出，2008年至2010年期間，排除季節(jié)因素，招商地產(chǎn)的營業(yè)收入持續(xù)穩(wěn)定上漲，因此營業(yè)成本也隨之上漲，且營業(yè)成本占比重較大，接近60%，因此招商地產(chǎn)也應在成本上進行適當?shù)牟倏v調整。只是營業(yè)成本增幅小于營業(yè)收入。再來看期間費用，差不多被操縱在一個穩(wěn)定的范圍之內(nèi)，講明經(jīng)營治理良好。因此總體來看，營業(yè)利潤呈現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定上漲趨勢，反映了良好的盈利水平。2.2 資產(chǎn)營運效率分析資產(chǎn)營運效率反映了企業(yè)在一定時期內(nèi)治理資產(chǎn)營運效率的能力。總資產(chǎn)周轉率是一定期間的周轉額與全部資產(chǎn)的比率，能夠

25、評價企業(yè)利用總資產(chǎn)制造銷售收入的有效程度。圖2-8 總資產(chǎn)周轉率（數(shù)據(jù)來源：CSMAR數(shù)據(jù)庫）從圖2-8能夠看出，在2008年3月至2009年3月一年之間，招商地產(chǎn)的總資產(chǎn)周轉率低于同行業(yè)的萬科和金地，同時在此期間，其總資產(chǎn)周轉率上升趨勢并不明顯，講明招商地產(chǎn)總資產(chǎn)的周轉速度還有待進一步提高，這就需要增強其銷售能力。從圖3-7能夠看出，從2008年3月到2009年3月，招商地產(chǎn)的營業(yè)收入并沒有過高的增長，同時在2008年12月增發(fā)新股，增發(fā)完成后，招商地產(chǎn)總資產(chǎn)從298億增加到357億左右，凈資產(chǎn)將從82億增加到141億左右，分不增長20%和72%。綜合來看，即營業(yè)收入小幅增長與總資產(chǎn)大幅增長

26、促使2008年3月至2009年3月這一年之內(nèi)的總資產(chǎn)周轉率沒有增長，反而有所下降。2009年3月以后，招商地產(chǎn)的總資產(chǎn)周轉率大幅上升，迅速趕上了同行業(yè)的萬科和金地。講明在此期間，招商地產(chǎn)的銷售能力不斷增強，使得總資產(chǎn)周轉使得加快。究其緣故，可能是2008年往常，招商地產(chǎn)在產(chǎn)品開發(fā)方面，適應于精雕細琢，打造了許多精品樓盤，但也犧牲了開發(fā)速度。2008年以后，隨著公司逐步提高開發(fā)速度，其綜合競爭能力更加突出。招商地產(chǎn)開發(fā)的各項目在2008年已逐漸步入銷售高峰期，在2008年以后實現(xiàn)了銷售大幅增長的目標。招商地產(chǎn)業(yè)務快速增長還得益于公司大量的土地儲備支撐。在行業(yè)從低谷重回頂峰的2009 年，招商地產(chǎn)

27、房地產(chǎn)銷售收入增長率高達338%，遠遠超出同等規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)。在2008年的增發(fā)項目注入后，大股東在蛇口還有50萬平方米項目規(guī)劃已獲批，具備注入條件。隨著深圳市政府對蛇口區(qū)域進展的重視，海上世界項目和太子灣國際油輪碼頭項目也立即啟動，項目涉及130萬平方米，招商地產(chǎn)參與其中不墅和公寓項目的開發(fā)。2009年及2010年，招商地產(chǎn)迎來結算高峰期。2008年公司的結算收入約為60億元，2009年超過100億元；2010 年則超過150億元。招商地產(chǎn)以后三年房地產(chǎn)結算收入復合增長率接近60%。這些因素都促使招商地產(chǎn)的銷售能力大大增強，總資產(chǎn)周轉率不斷攀升。下面，從流淌資產(chǎn)與非流淌資產(chǎn)兩方面來具體分析

28、招商地產(chǎn)的資產(chǎn)營運狀況。2.21流淌資產(chǎn)對資產(chǎn)營運效率的阻礙流淌資產(chǎn)周轉率是營業(yè)收入與平均流淌資產(chǎn)的比值，流淌資產(chǎn)是企業(yè)各類資產(chǎn)中流淌性最強、最具活力的部分，因此，對流淌資產(chǎn)周轉率的分析，既能考察投入與產(chǎn)出意義上流淌資產(chǎn)的使用效率，又能評價價值流轉意義上所使用流淌資產(chǎn)實現(xiàn)價值補償?shù)乃俣?。下面?008年至2009年三年間招商地產(chǎn)流淌資產(chǎn)周轉率的變化情況。圖2-9 流淌資產(chǎn)周轉率（數(shù)據(jù)來源：CSMAR數(shù)據(jù)庫）排除季節(jié)性因素的阻礙，招商地產(chǎn)在2008年至2010年期間，流淌資產(chǎn)周轉率持續(xù)穩(wěn)定增長，表明流淌資產(chǎn)的使用效率不斷增強，其使用流淌資產(chǎn)實現(xiàn)價值補償?shù)乃俣炔粩嗉涌?。從資產(chǎn)構成來看，截止2010

29、年12月31日，招商地產(chǎn)資產(chǎn)中流淌資產(chǎn)、長期股權投資、投資性房地產(chǎn)、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)占其總資產(chǎn)的比重分不為89.62、1.00、5.75、0.44和021。 在招商地產(chǎn)的資產(chǎn)結構中，流淌資產(chǎn)占比最高；在招商地產(chǎn)的流淌資產(chǎn)中，存貨占總資產(chǎn)的比例最高，其次是貨幣資金。截止2010年12月31日，招商地產(chǎn)存貨占總資產(chǎn)比重達64.69，貨幣資金占總資產(chǎn)的比例為16.18。招商地產(chǎn)的流淌資產(chǎn)尤其是存貨占總資產(chǎn)的比重維持較高的水平，這符合房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)特點。一般而言，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擁有較大比例開發(fā)中及規(guī)劃中產(chǎn)品，且擁有較多現(xiàn)金和銀行存款。圖2-10（數(shù)據(jù)來源：CSMAR數(shù)據(jù)庫）流淌資產(chǎn)要緊包括了貨幣資

30、金以及存貨。下面是2008年至2010年期間，招商地產(chǎn)貨幣資金，以及存貨的變動情況。從圖2-10能夠看出，招商地產(chǎn)的貨幣資金與存貨的數(shù)量穩(wěn)定上漲，這與營業(yè)規(guī)模不斷擴大、營業(yè)收入持續(xù)增加有緊密關系。招商地產(chǎn)2010年末貨幣資金余額較2008年末增加了228725萬元，增幅為30.95，要緊緣故是隨著公司規(guī)模的擴大，短期債務明顯上升，尤其是應付土地款及項目開發(fā)工程款，為了提高公司的短期支付能力，公司適當加大了貨幣資金存量，以保證項目開發(fā)進度及新增土地儲備的需要。最近三年招商地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)與銷售業(yè)務保持了較快的增長速度，招商地產(chǎn)以深圳為核心區(qū)域，在全國多個都市同時開展以住宅為主的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務，土地

31、儲備、在建開發(fā)房地產(chǎn)項目逐年增加，致使報告期內(nèi)存貨持續(xù)快速增長?？傮w來看，招商地產(chǎn)的流淌資產(chǎn)周轉狀況良好，同時有接著提升流淌資產(chǎn)營運效率的趨勢。2.22非流淌資產(chǎn)對資產(chǎn)營運效率的阻礙非流淌資產(chǎn)要緊包括了長期投資和固定資產(chǎn)。下面是2008年至2010年三年之間招商地產(chǎn)的固定資產(chǎn)周轉率與長期資產(chǎn)周轉率變化情況。 圖2-11 固定資產(chǎn)周轉率 圖2-12 長期資產(chǎn)周轉率 （數(shù)據(jù)來源：CSMAR數(shù)據(jù)庫） （數(shù)據(jù)來源：CSMAR數(shù)據(jù)庫） 圖2-11 固定資產(chǎn)周轉率（數(shù)據(jù)來源：CSMAR數(shù)據(jù)庫）從圖2-11能夠看出，排除季節(jié)性因素的阻礙，從2008年至2010年，招商地產(chǎn)的固定資產(chǎn)周轉率與長期資產(chǎn)周轉率持續(xù)

32、穩(wěn)定上升，表明其利用非流淌資產(chǎn)盈利的能力不斷增強，非流淌資產(chǎn)的使用效率得到提高。2.3 償債能力分析償債能力是指企業(yè)用資產(chǎn)清償長期負債和短期負債的能力。由于債務按照到期時刻分為短期負債和長期負債，因此償債能力的分析也分為短期償債能力和長期償債能力分析兩個部分。在持續(xù)經(jīng)營的假設前提下，企業(yè)會用資產(chǎn)和經(jīng)營過程中制造的收益來償還長期債務和短期債務。下面，分不由于企業(yè)償債能力分為短期償債能力和長期償債能力，因此下面從這兩個方面來分析之。2.31短期償債能力短期償債能力是指企業(yè)用流淌資產(chǎn)和營業(yè)利潤償還各種一年以內(nèi)到期的或者超過一年的一個營業(yè)周期內(nèi)到期的流淌負債的能力，是企業(yè)對短期債券人權益或者其負擔的短

33、期債務的保障程度，它要緊取決于企業(yè)資產(chǎn)的流淌性和變現(xiàn)能力。分析短期償債能力常用的財務指標有流淌比率、速動比率以及現(xiàn)金比率。下面是2008年至2010年三年之間招商地產(chǎn)的流淌比率、速動比率以及現(xiàn)金比率的變動情況。圖2-13（數(shù)據(jù)來源：CSMAR數(shù)據(jù)庫）先來看流淌比率與速動比率，這兩個比率反映了企業(yè)的償債能力。一般情況下，流淌比率和速動比率指標值越高，講明企業(yè)的短期償債能力越強；反之，流淌比率和速動比率越低，講明企業(yè)短期償債能力越弱。流淌比率和速動比率作為推斷企業(yè)財務狀況的重要指標，應當保持在一個適當?shù)姆?。假如這兩個指標過高，企業(yè)的短期償債能力盡管有了充足的保障，然而由于大量占用資金，減緩了流淌

34、資產(chǎn)和速動資產(chǎn)的周轉速度，資金也不能充分發(fā)揮有效的使用效益，進而阻礙企業(yè)的長期生產(chǎn)經(jīng)營效果。假如這兩個指標過低，表明企業(yè)負債過高，短期償債能力沒有保障，經(jīng)營風險增大，投資者投資信心不足，也會阻礙企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營效果。從圖2-13能夠看出，在這三年期間，招商地產(chǎn)的流淌比率和速動比率均保持在一個穩(wěn)定的狀態(tài)，表明其財務基礎較為穩(wěn)固，短期償債能力越強。最近三年招商地產(chǎn)調整債務結構，通過增加長期銀行借款和發(fā)行可轉債，一方面保證公司房地產(chǎn)開發(fā)、房屋租賃業(yè)務所需的長期穩(wěn)定資金；另一方面，提高了短期償債能力，降低財務風險。從圖2-13能夠看出，在這三年期間，招商地產(chǎn)的流淌比率和速動比率均呈逐年上升趨勢，表明其財

35、務基礎較為穩(wěn)固，短期償債能力有所提高。招商地產(chǎn)的流淌比率和速動比率較同行業(yè)可比上市公司略低，這是由于其正處于快速進展時期，年度在建新開工項目總建筑面積大于每年竣工銷售面積，加之其積極購置新的土地進行土地儲備，使得存貨持續(xù)增長，占流淌資產(chǎn)的比重較大。招商地產(chǎn)的擬開發(fā)項目、在建項目和已完工項目均處于經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，地理位置優(yōu)越，房地產(chǎn)存貨的質量優(yōu)良，變現(xiàn)能力較強。 最近三年招商地產(chǎn)差不多逐步建立了以房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)出租為主的業(yè)務體系。近3年其通過銀行借款、發(fā)行可轉債等債務融資方式，加大對房地產(chǎn)開發(fā)、出租物業(yè)主業(yè)的投入，土地儲備、在建房地產(chǎn)項目、新增出租物業(yè)等均有大幅度的提高，從而不斷提升其在行業(yè)中的

36、競爭實力。然后是現(xiàn)金比率，那個指數(shù)最能反映企業(yè)直接償付流淌負債的能力。但這一比率過高，就意味著企業(yè)流淌負債未能得到合理運用，而現(xiàn)金類資產(chǎn)獲利能力低，這類資產(chǎn)金額太高會導致企業(yè)機會成本增加。從圖2-13能夠看出，在這三年期間，招商地產(chǎn)的現(xiàn)金比率保持在一個穩(wěn)定的狀態(tài)，表明其在保證較強的短期償債能力的基礎前提下能夠有效使用資金，提高資金使用效率。2.32長期償債能力分析長期償債能力是指企業(yè)在長期借款使用期內(nèi)的付息能力和長期借款到期后的歸還借款本金的能力。資產(chǎn)和負責的結構、企業(yè)的信用風險、進展?jié)摿勺璧K企業(yè)的長期償債能力。反映企業(yè)長期償債能力的財務指標要緊有資產(chǎn)負責率、產(chǎn)權比率、有形凈值債務率以及已

37、獲利息倍數(shù)。資產(chǎn)負債率是指企業(yè)的負責總額與資產(chǎn)總額的比率，它表明來自于債權人資金形成的資產(chǎn)占企業(yè)總資產(chǎn)的比重，以及在企業(yè)清算時對債權人利益的保障程度。產(chǎn)權比率是指企業(yè)負債總額與業(yè)務權益的比率，揭示了負債資金與權益資金之間的關系，因而能夠講明正常情況下債權人權益受到投資人權益的保障程度，或者在企業(yè)清算時對債權人利益的保障程度，也能講明企業(yè)差不多的財務結構或者資本結構及其穩(wěn)固程度。有形資產(chǎn)債務率是指債務總額與有形價值的比值，不考慮無形資產(chǎn)的價值，只考慮可能同時能夠用于償債的股東具有所有權的有形資產(chǎn)的凈值。圖2-14（數(shù)據(jù)來源：CSMAR數(shù)據(jù)庫）由于2008年12月，招商地產(chǎn)成功增發(fā)，增發(fā)完成后，招

38、商地產(chǎn)總資產(chǎn)將從298億增加到357億左右，凈資產(chǎn)將從82億增加到141億左右，分不增長20%和72%；公司資產(chǎn)負債率則從2008年第3季度的67.3%下降到56.1%，公司的資產(chǎn)規(guī)模和抗風險能力都顯著提高。因此從圖2-14中，我們看到2008年9月到12月之間，招商地產(chǎn)的產(chǎn)權比率和有形價值債務率顯著下降，資產(chǎn)負債率也隨之下降。2009年至2010年，由于招商地產(chǎn)的營業(yè)規(guī)模不斷擴大以及政府對房地產(chǎn)市場的調控力度不斷加大，使其資產(chǎn)負債率、產(chǎn)權比率以及有形凈值債務率有所上漲，但都只是輕微的，是在其操縱范圍之內(nèi)的。總的來看，這三年內(nèi)，招商地產(chǎn)的長期償債能力依舊專門強的，這得益于其積極的內(nèi)部治理制度改

39、革，在商業(yè)地產(chǎn)方面的大規(guī)模整合，以及經(jīng)營策略的靈活調整。2.4 權益變動分析財務杠桿的分析要緊通過權益乘數(shù)來進行分析，對企業(yè)財務杠桿的分析能夠衡量企業(yè)的財務風險，對財務杠桿的分析能夠從權益乘數(shù)、總資產(chǎn)負債率、債務結構、融資政策能力的分析方面進行。圖2-15（數(shù)據(jù)來源：CSMAR數(shù)據(jù)庫） 作為一家具有穩(wěn)健進取精神的公司，招商地產(chǎn)的權益乘數(shù)明顯低于同行業(yè)的萬科和金地，表明招商地產(chǎn)股東投入的資本在企業(yè)資產(chǎn)中所占比重較另外兩家房地產(chǎn)公司大，而同時可知債務權益在企業(yè)資產(chǎn)中所占的比例較另外兩家房地產(chǎn)公司小，財務風險較另外兩家房地產(chǎn)公司大。在2008年9月到12月之間，招商地產(chǎn)的權益乘數(shù)下降比較明顯，這是因

40、為2008年12月招商地產(chǎn)成功增發(fā)，這在一定程度上降低了其財務風險，同時同時增強了其盈利能力和成長性。下面從債務結構與股東權益結構兩方面來分析之。2.41債務結構企業(yè)的負債要緊包括流淌負債和非流淌負債兩部分。下面是2008年至2010年招商地產(chǎn)的債務結構的變動情況。圖2-16（數(shù)據(jù)來源：CSMAR數(shù)據(jù)庫） 招商地產(chǎn)的負債結構要緊以流淌負債為主，截止2010年12月31日，招商地產(chǎn)的流淌負債占負債總額的比例為73.72，其中短期借款、應付賬款、預收款項分不占負債總額的3.03、12.30、29.14；非流淌負債中以長期借款為主，占負債總額的2284。負債結構符合我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特點。從圖2-

41、16能夠看出，從2008年至2010年，招商地產(chǎn)的債務結構維持在一個較為穩(wěn)定的狀態(tài)，表明其財務基礎較為穩(wěn)固。2.42股東權益結構 股東權益包括實收資本、資本公積、盈余公積以及未分配利潤。下面是2008年至2010年招商地產(chǎn)的股東權益變動情況。圖2-17 圖2-17（數(shù)據(jù)來源：CSMAR數(shù)據(jù)庫） （數(shù)據(jù)來源：CSMAR數(shù)據(jù)庫）由于招商地產(chǎn)在2008年12月進行了一次成功增發(fā)，以每股13.20元的價格公開增發(fā)4.5億股，募集資金59.4億元。因此招商地產(chǎn)的資本公積與股東權益在2008年12月迅速上漲。這次增發(fā)使得招商地產(chǎn)的資產(chǎn)負債率則從2008年第3季度的67.3%下降到56.1%，公司的資產(chǎn)規(guī)模

42、和抗風險能力都顯著提高。這意味著，在房地產(chǎn)企業(yè)分化加劇的今天，擁有品牌、品質和資源稀缺優(yōu)勢的招商地產(chǎn)會獲得更為有利的生存環(huán)境和更大進展空間3. 現(xiàn)金流量分析 上面對凈資產(chǎn)收益率的分析只涵蓋了資產(chǎn)負債表和利潤表，分析的重點是營業(yè)收入凈利率、資產(chǎn)周轉率以及權益乘數(shù)及其相關阻礙因素，并沒有針對現(xiàn)金流量進行分析?，F(xiàn)金流量是財務資源交換與流淌的最差不多形式，現(xiàn)金流量的制造能力是支撐企業(yè)持續(xù)增長的本質特征。下面從現(xiàn)金流量結構、現(xiàn)金流量的保障能力和現(xiàn)金流量的制造能力三個方面來對招商地產(chǎn)20082010這三年的現(xiàn)金流量進行分析。 3.1 現(xiàn)金流量結構分析分析經(jīng)營活動、投資活動、籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量的比例結構

43、，能夠評價企業(yè)各類企業(yè)現(xiàn)金流量對當期全部現(xiàn)金流量的貢獻程度。在現(xiàn)金流量的結構分析中，由于主營業(yè)務產(chǎn)生的經(jīng)營活動現(xiàn)金流量是企業(yè)全部現(xiàn)金流量的要緊源泉，是支撐投資活動現(xiàn)金流量的基礎，也是籌資信用能力的差不多保障。因此，經(jīng)營活動現(xiàn)金流入量的比例反映了企業(yè)制造現(xiàn)金流量的能力，而連續(xù)多個期間內(nèi)的經(jīng)營活動現(xiàn)金流量的持續(xù)產(chǎn)生能力又反映了企業(yè)的成長性。關于像招商地產(chǎn)如此的成長型企業(yè)來講，通常是利用部分經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量和籌資活動現(xiàn)金凈流量支持投資支出現(xiàn)金凈流量。下面從現(xiàn)金流入流出比、現(xiàn)金凈凈流量結構、現(xiàn)金流入結構以及現(xiàn)金流出結構四個方面來進行現(xiàn)金流量結構的分析。3.11現(xiàn)金流入流出比的分析下面是招商地產(chǎn)從20

44、08年至2010年三年間現(xiàn)金流入流出比的變動情況。圖3-1 現(xiàn)金流入流出比分析 （數(shù)據(jù)來源：CSMAR數(shù)據(jù)庫）總現(xiàn)金流入流出比：招商地產(chǎn)總現(xiàn)金的流入流出在這四年來一直處于動態(tài)平衡狀態(tài)，流入流出比在1左右，能夠看出，招商地產(chǎn)的經(jīng)營活動依舊比較穩(wěn)定的。經(jīng)營活動現(xiàn)金流入流出比：最近三年，為實現(xiàn)做大、做強房地產(chǎn)主業(yè)的戰(zhàn)略，招商地產(chǎn)在全國多個都市同時開發(fā)多個房地產(chǎn)項目，積極儲備土地和投入項目開發(fā)成本的現(xiàn)金支出大幅上升，以保證其可持續(xù)進展，壯大公司實力，導致2008年至2010年經(jīng)營活動現(xiàn)金流入流出比較小。近些年房地產(chǎn)行業(yè)上市公司普遍存在經(jīng)營活動現(xiàn)金流流入流出比偏小的現(xiàn)象，符合行業(yè)特征。同時，200820

45、10年銷售商品收到的現(xiàn)金與營業(yè)收入的比例分不為1.73、1.57和151，顯示銷售商品收到的現(xiàn)金與營業(yè)收入的比例差不多保持平衡，表明公司經(jīng)營活動現(xiàn)金回籠情況良好。投資活動現(xiàn)金流入流出比：近三年來，招商地產(chǎn)的投資活動現(xiàn)金流入流出比變動幅度較大。要緊是由于公司積極通過資源整合的方式獲得項目資源。籌資活動現(xiàn)金流入流出比：近三年來，招商地產(chǎn)的籌資活動現(xiàn)金流入流出比較大且變動幅度較大。要緊是由于市場的變化和招商地產(chǎn)的改革導致其融資策略的變化，進而阻礙了籌資活動流入流出比?？傮w而言，在考慮了房地產(chǎn)開發(fā)項目結算的周期性特點之后，公司經(jīng)營活動產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流量狀況較好；公司投資活動的現(xiàn)金流入流出比波動較大，講明

46、公司正處在高速擴張時期；公司籌資活動的現(xiàn)金流入流出比較高，反映了公司每年均有大量的融資需求，這與公司快速成長的特點是相匹配的。3.12現(xiàn)金凈流量結構分析現(xiàn)金凈流量結構反映了企業(yè)經(jīng)營活動、投資活動和籌資活動中現(xiàn)金凈流量占其全部現(xiàn)金凈流量的比例，即這三項活動產(chǎn)生的凈現(xiàn)金凈流量對企業(yè)本年度制造的現(xiàn)金以及現(xiàn)金等價物凈增加額的貢獻程度。下面是近三年來招商地產(chǎn)三種活動的現(xiàn)金凈流量結構的變動情況。圖3-2 現(xiàn)金凈流量結構（數(shù)據(jù)來源：CSMAR數(shù)據(jù)庫）經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量結構：最近三年為實現(xiàn)做大、做強房地產(chǎn)主業(yè)的戰(zhàn)略，公司在全國多個都市同時開發(fā)多個房地產(chǎn)項目，積極儲備土地和投入項目開發(fā)成本的現(xiàn)金支出大幅上升，以

47、保證公司可持續(xù)進展，壯大公司實力，導致經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量結構在2010年變化專門大。投資活動現(xiàn)金凈流量結構：最近三年，公司投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量結構接近與零，要緊是由于公司積極通過資源整合的方式獲得項目資源。籌資活動凈流量結構：最近三年公司籌資活動現(xiàn)金流在2010年往常變化不大，2010年產(chǎn)生了較大的波動，反映了公司融資需求的加大，這與公司快速成長的特點是相匹配的?；I資活動的現(xiàn)金總體上呈增加的趨勢，講明公司三年來制造現(xiàn)金流能力是值得確信的。3.13現(xiàn)金流入結構分析現(xiàn)金流入結構分析反映了經(jīng)營活動現(xiàn)金流入量、投資活動現(xiàn)金流入量以及籌資活動現(xiàn)金流入量在全部現(xiàn)金流入量中的比重，以及各項業(yè)務活動現(xiàn)金流

48、入具體項目的構成情況，明確企業(yè)的現(xiàn)金流量來源，要增加現(xiàn)金流入量要緊應用在哪些方面采取措施等。下面是20082010年三年間招商地產(chǎn)的現(xiàn)金流入結構變動情況。圖3-3 現(xiàn)金流入結構（數(shù)據(jù)來源：CSMAR數(shù)據(jù)庫）經(jīng)營活動現(xiàn)金流入結構：在三項活動（投資、籌資和經(jīng)營）產(chǎn)生的現(xiàn)金流入量總額中，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流入量占有大部分的比例，特不是主營業(yè)務活動流入的現(xiàn)金明顯高于其他經(jīng)營活動流入的現(xiàn)金。2008年至2010年間，從圖3-3能夠看出，招商地產(chǎn)的經(jīng)營活動現(xiàn)金流入結構逐漸增加，表明招商地產(chǎn)的經(jīng)營規(guī)模不斷擴大，具有高度的成長性?；I資活動現(xiàn)金流入結構：與經(jīng)營活動現(xiàn)金流入結構相比，籌資活動現(xiàn)金流入結構呈現(xiàn)出下降

49、趨勢，招商地產(chǎn)在2008年12月進行一次成功增發(fā)之后，融資需求有所減小。同時，針對國內(nèi)外經(jīng)濟進展環(huán)境的變化，政府通過多次加息、連續(xù)上調存款預備金率，市場流淌性已明顯收緊。加上一系列調控政策的疊加效應，房地產(chǎn)市場步入調整期。作為經(jīng)營穩(wěn)健的公司，招商地產(chǎn)一貫將財務安全視為公司進展的重要前提。保持合理的負債率，堅守財務安全底線是公司抵御市場風險的差不多原則。深化現(xiàn)有銀企合作的基礎，加大地產(chǎn)金融產(chǎn)品的研究與應用，多元化多渠道籌集資金，滿足公司生產(chǎn)經(jīng)營與中長期進展的資金需求。加強內(nèi)部精細化治理，加快項目開發(fā)周轉速度，不斷提升資金綜合使用效益。因此從2009年開始，招商地產(chǎn)的融資活動帶來的現(xiàn)金流入占總現(xiàn)金

50、流入的比重逐漸減小。 投資活動現(xiàn)金流入結構：從圖3-3能夠看出，投資活動現(xiàn)金流入量占招商地產(chǎn)總現(xiàn)金流入量的比重專門小，同時在最近三年中變化專門小。3.14現(xiàn)金流出結構分析現(xiàn)金流出結構分析反映了經(jīng)營活動中現(xiàn)金流出量、投資活動現(xiàn)金流出量、籌資活動現(xiàn)金流出量在全部現(xiàn)金流出量中的比重，以及各項業(yè)務活動現(xiàn)金流出量在該類不現(xiàn)金流出量中所占的比重，它具體反映了企業(yè)的現(xiàn)金用于哪些方面。下面是2008年至2010年三年間招商地產(chǎn)經(jīng)營活動現(xiàn)金流出結構、投資活動現(xiàn)金流出結構以及籌資活動現(xiàn)金流出結構的變動情況。圖3-4 現(xiàn)金流出結構分析（數(shù)據(jù)來源：CSMAR數(shù)據(jù)庫）經(jīng)營活動現(xiàn)金流出結構：從圖3-4能夠看出，招商地產(chǎn)經(jīng)

51、營活動的現(xiàn)金流出量占其總的現(xiàn)金流出量的比重專門大，差不多上是三項活動現(xiàn)金流出中比重最大的。投資活動現(xiàn)金流出結構：投資現(xiàn)金流出結構與現(xiàn)金流出結構相同，占總現(xiàn)金流出量的比重專門小，同時變化不大。因為投資活動現(xiàn)金流出量是以當前現(xiàn)金流量為基礎的，因此其反映出以后營業(yè)收入現(xiàn)金流量維持在一個穩(wěn)定的狀態(tài)?；I資活動現(xiàn)金流出結構：從2008年至2010年，招商地產(chǎn)的籌資活動現(xiàn)金流出結構經(jīng)歷了上升和下降兩個過程。2008年到2009年成上升趨勢，2009年至2010年成下降趨勢。上升是因為其規(guī)模在2008年至2009年間的擴大增加了其對融資的需求；下降是因為政府加強了對房地產(chǎn)市場的調控力度，使得招商地產(chǎn)采取更加穩(wěn)

52、健的財務政策，適當減小了融資需求，相應的籌資活動現(xiàn)金流出量占總現(xiàn)金流出量的比重也減小了。3.2 現(xiàn)金流量的保障能力分析現(xiàn)金流量的保障性又稱現(xiàn)金流量的流淌性，是指以現(xiàn)金流量支付立即到期債務的能力，常用經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額對債務的比值來測度。它是建立在“企業(yè)目前經(jīng)營狀能夠持續(xù)經(jīng)營，并未發(fā)生重大變故”等重要前提假設下的。然而關于一個一般的公司來講依舊專門必要的。我們從現(xiàn)金到期債務比率、現(xiàn)金流淌負債比率和現(xiàn)金債務總額比率進行分析。3.21現(xiàn)金到期債務比率 現(xiàn)金到期債務比率是經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額與本期到期負債的比值，放映了企業(yè)用經(jīng)營活動現(xiàn)金流量償還本期到期債務的能力。那個地點的債務是指長期債務和應付票據(jù)

53、，是不可展期的。圖3-5 現(xiàn)金到期債務比率（數(shù)據(jù)來源：CSMAR數(shù)據(jù)庫）從圖3-5能夠看出，招商地產(chǎn)在2008年至2009年末期現(xiàn)金到期債務比率不斷上升，短期償債能力越來越好；2010年開始，其現(xiàn)金到期債務比率不斷下降，表明其短期償債能力變差。下面將從經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額變動情況和本期到期負債的變動情況兩個方面來分析其變化緣故。圖3-6（數(shù)據(jù)來源：CSMAR數(shù)據(jù)庫）從圖3-6能夠看出，從2008年至2010年，招商地產(chǎn)的本期到期負債變動不大，差不多維持在一個穩(wěn)定的狀態(tài)。而經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額的波動較大，同時與現(xiàn)金到期債務比率的具有相同的變動趨勢，這講明現(xiàn)金到期債務比率的變化要緊源于經(jīng)營活動現(xiàn)金

54、流量凈額的變化。土地是開發(fā)商生產(chǎn)過程中最重要的生產(chǎn)原料，也是衡量該公司以后進展?jié)摿Φ闹匾笜?。而在儲地點面，招商地產(chǎn)的腳步也從未停止。特不是在2010年，招商地產(chǎn)在佛山、上海、廈門等地購得土地7塊，而后又刷新了南京地王紀錄，以18.6億元拿下了河西某地塊。據(jù)統(tǒng)計，2010年招商地產(chǎn)新增權益建筑面積58.39萬平方米，新增項目整體的樓面地價為5169.57元/平方米。依照中國經(jīng)濟周刊公布的上市土地儲備排行榜，招商地產(chǎn)的排名高居前十。2010年前三季度，公司共新增土地儲備85萬平方米，總儲備超過1100萬平方米，總計花費30.18億元。這使得招商地產(chǎn)擁有大部分住宅的持有性物業(yè)，這為其營業(yè)收入提供了

55、穩(wěn)定的來源，同時也不可幸免地使其經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈額減少，給其現(xiàn)金流帶來的壓力不斷增大。這就解釋了什么緣故招商地產(chǎn)在2010年，短期償債能力變差。3.22現(xiàn)金流淌負債比率現(xiàn)金流淌負債比率是經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額與流淌負債的比值，反映了企業(yè)用經(jīng)營活動現(xiàn)金流量償還流淌負債的能力。下面是2008年至2010年三年間招商地產(chǎn)的現(xiàn)金流淌負債比率的變化情況。圖3-7 現(xiàn)金流淌負債比率（數(shù)據(jù)來源：CSMAR數(shù)據(jù)庫） 從圖3-7能夠看出，招商地產(chǎn)2008年至2010年的現(xiàn)金流淌負債比率的變動情況和現(xiàn)金到期債務比率相似：在2008年至2009年末期現(xiàn)金流淌負債比率不斷上升，短期償債能力越來越好；2010年開始，其現(xiàn)

56、金流淌負債比率不斷下降，表明其短期償債能力變差。我們從經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額與流淌負債分析其變化緣故。圖3-8（數(shù)據(jù)來源：CSMAR數(shù)據(jù)庫） 從圖3-8中能夠看出，流淌負債逐年增加。一方面，這與招商地產(chǎn)的規(guī)模不斷擴大導致其流淌負債隨之增加；另一方面，招商地產(chǎn)的囤地越來越多，然而房地產(chǎn)行業(yè)存貨中擬開發(fā)和正在建設的土地變性周期較長，也使得招商地產(chǎn)的流淌負債增加，經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈額減少。因此其現(xiàn)金流淌負債比率在2010年出現(xiàn)了下降，其短期償債能力變差。3.23現(xiàn)金債務總額比率現(xiàn)金債務總額比率是經(jīng)營活動是經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額與負債總額的比值，反映了企業(yè)用經(jīng)營活動現(xiàn)金流量償還所有債務的能力。下面是2008

57、年至2010年三年間，招商地產(chǎn)的現(xiàn)金債務總額比率的變動情況。圖3-9 現(xiàn)金債務總額比率（數(shù)據(jù)來源：CSMAR數(shù)據(jù)庫）從圖3-9能夠看出，招商地產(chǎn)2008年至2010年的現(xiàn)金債務總額比率的變動情況和現(xiàn)金到期債務比率相似：在2008年至2009年末期現(xiàn)金流淌負債比率不斷上升，短期償債能力越來越好；2010年開始，其流淌負債比率不斷下降，表明其短期償債能力變差。我們從經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額與負債總額分析其變化緣故。圖3-10（數(shù)據(jù)來源：CSMAR數(shù)據(jù)庫）從圖3-8中能夠看出，負債總額逐年增加。一方面，這與招商地產(chǎn)的規(guī)模不斷擴大導致其負債總額隨之增加；另一方面，招商地產(chǎn)的囤地越來越多，然而房地產(chǎn)行業(yè)存貨

58、中擬開發(fā)和正在建設的土地變性周期較長，也使得招商地產(chǎn)的負債總額增加，經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈額減少。因此其現(xiàn)金債務總額比率在2010年出現(xiàn)了下降，其用經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量償還全部負債能力變差。3.3 現(xiàn)金流量制造能力分析 獵取現(xiàn)金的能力是指企業(yè)投入的資源產(chǎn)生經(jīng)營活動現(xiàn)金流量的能力。經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量是支持企業(yè)經(jīng)濟活動順利開展的差不多源泉，支撐著投資活動現(xiàn)金流量和籌資活動現(xiàn)金流量。它是投資者關于企業(yè)投資評價的一個重要方面。通常我們以營業(yè)收入收現(xiàn)比率、每股經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量和全部資產(chǎn)現(xiàn)金回收率三個指標進行評價。3.31營業(yè)收入收現(xiàn)比率營業(yè)收入收現(xiàn)比率是銷售商品、提供勞務收到的現(xiàn)金與營業(yè)收入的比值，反映了單位

59、營業(yè)收入得到的凈現(xiàn)金。下面是2008年至2009年三年間招商地產(chǎn)的營業(yè)收入收現(xiàn)比率的變動情況。圖3-11 營業(yè)收入收現(xiàn)比率（數(shù)據(jù)來源：CSMAR數(shù)據(jù)庫）從圖3-11能夠看出，2008年到2010年招商地產(chǎn)營業(yè)收入收現(xiàn)比率在逐步上升。表明其單位營業(yè)收入的直接制造現(xiàn)金流的能力逐步上升，使得企業(yè)能夠利用的現(xiàn)金流增加，利于企業(yè)的現(xiàn)金循環(huán)和企業(yè)進展。3.32全部資產(chǎn)現(xiàn)金回收率 全部資產(chǎn)回收率是經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量與全部資產(chǎn)的比值，反映了單位資產(chǎn)產(chǎn)生現(xiàn)金的能力。由于，所有資產(chǎn)不全是經(jīng)營性資產(chǎn)，因此那個指標需要注意生產(chǎn)性資產(chǎn)占總的比例，但卻不失為一個較好的評價指標。下面是從2008年至2010年這三年間招商地

60、產(chǎn)的全部資產(chǎn)現(xiàn)金回收率的變動情況。圖3-12（數(shù)據(jù)來源：CSMAR數(shù)據(jù)庫）從圖3-12能夠看出，從2008年至2009年末。招商地產(chǎn)的全部資產(chǎn)現(xiàn)金回收率逐漸上升，表明其單位資產(chǎn)產(chǎn)生現(xiàn)金的能力逐步增強。然而2009年至2010年，招商地產(chǎn)的全部資產(chǎn)現(xiàn)金回收率呈現(xiàn)出下降趨勢。我們從經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量與全部資產(chǎn)兩方面來分析之。圖2-14（數(shù)據(jù)來源：CSMAR數(shù)據(jù)庫）由于招商地產(chǎn)在這三年間規(guī)模不斷擴大，其總資產(chǎn)也隨之增長，然而其經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額又只是維持在一個相對穩(wěn)定的狀態(tài)。因此其單位資產(chǎn)產(chǎn)生現(xiàn)金流的能力在2009年后逐步減弱，使其全部資產(chǎn)現(xiàn)金回收率下降。4. 公司存在的要緊財務問題分析4.1 盈