金地集團全套成本管理經(jīng)驗分享

1、金地集團全套成本管理經(jīng)驗分享金地集團成本控制在地產(chǎn)圈，金地的成本控制一直是大家追捧與學(xué)習(xí)的標(biāo)桿，網(wǎng)上的資料也不少，但是大多都過時老舊，今天就邀請來自金地的網(wǎng)友，從設(shè)計成本控制、 施工成本控制、 招標(biāo)策略 、 樣板房成本控制、 成本信息化 等方面分享金地集團的成本控制經(jīng)驗，希望大家喜歡一 . 金地集團設(shè)計階段成本管理設(shè)計階段決定了項目成本的70%-80% ，設(shè)計階段的成本管理是項目全過程成本管理的重中之重。1 、方案指標(biāo)上的成本控制2 、物業(yè)形態(tài)及結(jié)構(gòu)形式的選擇3 、基礎(chǔ)樁基類型選擇不從經(jīng)驗主義出發(fā)4 、選擇建筑效果和成本控制雙贏的建筑布局建筑豎向設(shè)計 香蜜山結(jié)合項目的山地特點，因山就勢，建筑在

2、不同的標(biāo)高和臺地之上，這種豎向設(shè)計最大化地減少了 動土量，節(jié)省了大量的土方挖運成本。黃金秘笈1 、公建配套面積的多少與客戶和市場需求之間如何找平衡點2、地下車庫形態(tài)設(shè)置與園林環(huán)境規(guī)劃設(shè)計之間如何找到平衡點致勝一招1 、與設(shè)計部充分溝通和互動、全局觀、盡職、投入、激情、此階段設(shè)計人員的成本意識和全局觀尤為重要。心得要訣1、充分、廣泛的市場成本水平調(diào)研充分、廣泛的市場成本水平調(diào)研，為施工圖 設(shè)計階段的限額設(shè)計及成本控制建議、招標(biāo) 等工作打下了堅實的基礎(chǔ)。施工圖設(shè)計前， 對同類樓盤的廣泛成本情況包括樁基選型、 鋼筋含量、混凝土含量、主要材料設(shè)備選型、 建安成本等予以調(diào)研、分析，并與公司以往 已開發(fā)樓

3、盤的相應(yīng)指標(biāo)對比分析，指導(dǎo)施工 圖設(shè)計階段建安成本限額設(shè)計成本控制建議。2、與設(shè)計部共同商定施工圖設(shè)計階段建安成本限額設(shè)計成本控制建議 成本管理工作屬全員性工作，成本管理是公 司每個部門、每個人的責(zé)任。在完成施工圖 設(shè)計階段建安成本限額設(shè)計成本控制建議的 過程中，成本部、設(shè)計部充分溝通，進行了 多輪次的討論，最終共同制定出施工圖設(shè)計 階段建安成本限額設(shè)計成本控制建議，有效 提高了設(shè)計、成本人員的成本管理責(zé)任心， 為施工圖設(shè)計階段的成本管理開創(chuàng)了有利的 條件。3、有針對性制定限額設(shè)計成本控制建議綜合考慮各分項工程的不同特點，對發(fā)展成黃金秘笈成本意識要超前，想到的事情就一定要想辦法做到。致勝一招成

4、本人員在設(shè)計階段積極努力配合設(shè)計部，與設(shè)計人員充分溝通、信息及時反饋、共享。二 . 金地 施工 圖 階段 成本管理? 心得要訣、 充分、廣泛的市場成本水平調(diào)研充分、廣泛的市場成本水平調(diào)研，為施工圖設(shè)計階段的限額設(shè)計及成本控制建議、招標(biāo)等工作打下了堅實的基礎(chǔ)。施工圖設(shè)計前，對同類樓盤的廣泛成本情況包括樁基選型、鋼筋含量、混凝土含量、主要材料設(shè)備選型、建安成本等予以調(diào)研、分析，并與公司以往已開發(fā)樓盤的相應(yīng)指標(biāo)對比分析，指導(dǎo)施工圖設(shè)計階段建安成本限額設(shè)計成本控制建議。、與設(shè)計部共同商定施工圖設(shè)計階段建安成本限額設(shè)計成本控制建議成本管理工作屬全員性工作，成本管理是公司每個部門、每個人的責(zé)任。在完成施工

5、圖設(shè)計階段建安成本限額設(shè)計成本控制建議的過程中，成本部、設(shè)計部充分溝通，進行了多輪次的討論，最終共同制定出施工圖設(shè)計階段建安成本限額設(shè)計成本控制建議，有效提高了設(shè)計、成本人員的成本管理責(zé)任心，為施工圖設(shè)計階段的成本管理開創(chuàng)了有利的條件。、有針對性制定限額設(shè)計成本控制建議綜合考慮各分項工程的不同特點，對發(fā)展成本目標(biāo)的分解、細化、完善，在市場調(diào)研及公司以往工程探究的基礎(chǔ)上，分別有針對性地對相應(yīng)的限額設(shè)計經(jīng)濟指標(biāo)、技術(shù)指標(biāo)或?qū)χ饕牧线x型、成本控制點提出建議。總體原則：能量化的指標(biāo)一般給出技術(shù)指標(biāo)或經(jīng)濟指標(biāo)；不能量化的，給出定性描述，對主要的材料設(shè)備選型給出成本控制建議。4、設(shè)計過程跟蹤、信息及時反

6、饋施工圖設(shè)計過程中，設(shè)計部人員與設(shè)計院密切配合，審核設(shè)計院提交的過程文件，成本部根據(jù)設(shè)計進程，按設(shè)計要求隨時進行測算，并將測算結(jié)果、比選意見及時反饋給設(shè)計人員，在施工圖設(shè)計過程中不斷配合設(shè)計進行優(yōu)化。施工圖設(shè)計圖紙完成，及時編制施工圖預(yù)算及施工圖設(shè)計階段分析報告，對設(shè)計階段成本控制建議具體實施情況予以說明、對成本動態(tài)狀況進行分析說明，并及時反饋給設(shè)計人員，方便了各部門不斷總結(jié)提高，并執(zhí)導(dǎo)下階段工作。? 黃金秘笈成本意識要超前，想到的事情就一定要想辦法做到。? 致勝一招成本人員在設(shè)計階段積極努力配合設(shè)計部，與設(shè)計人員充分溝通、信息及時反饋、共享。施工階段 成本管理? 心得要訣、 規(guī)范合同條款 在

7、合同范本的基礎(chǔ)上，對每一份香蜜山合同作針對性的修改、補充；定期對合同范本作補充、修改及優(yōu) 化，增強了合同條款的適用性和實用性。、 加強合同交流在項目實施過程中，對合同及招投標(biāo)與工程部定期進行交流，主要對各專業(yè)分包工程的共性問題、與總包的協(xié)調(diào)配合等問題予以統(tǒng)一說明，對需交流合同及招投標(biāo)工程的招標(biāo)文件的重點內(nèi)容予以強調(diào)、說明（主要內(nèi)容：工程的承包范圍、承包方式、工程量計量規(guī)則、結(jié)算方式、付款方式及其他需特別說明的地方）。、合同履行跟蹤在整個項目的實施過程中，與工程部緊密聯(lián)系，對各個合同的履行情況進行跟蹤，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，并做好合同履行，涉及合同需完善的地方及時地補充到以后擬定的合同中。? 黃金秘

8、笈周密的合同條款可以有效規(guī)避成本風(fēng)險、降低工程管理難度。? 致勝一招合同條款需成本部、工程部群力群策，共同保證合同內(nèi)容不斷完善。、高效率的設(shè)計變更估價與設(shè)計部緊密協(xié)調(diào)、溝通，嚴(yán)格按程序要求，對每一個補充設(shè)計、對每一張超過5 萬元的設(shè)計變更單在最短的時間內(nèi)進行變更內(nèi)容估價后，與設(shè)計溝通，對價格高的變更看是否還能夠優(yōu)化，優(yōu)化確認(rèn)后再決定是否實施。、現(xiàn)場簽證的充分溝通在現(xiàn)場簽證和審批施工方案時，成本人員經(jīng)常積極主動參與到工程部的工程管理中去，配合工程部分析該項簽證是否與合同及招標(biāo)文件一致，是否應(yīng)該給予簽證，應(yīng)該給予簽證的內(nèi)容成本估價多少。、補充預(yù)算的編制、審核每月成本部對總包工程中審核手續(xù)齊全、并經(jīng)

9、現(xiàn)場工程師簽字確認(rèn)已全部實施完成的設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證、補充設(shè)計結(jié)算資料審核確認(rèn)后，進行補充預(yù)算編制?？偘a充預(yù)算的匯總：每月補充預(yù)算的匯總工作按各單位工程和按各張設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證、補充設(shè)計單據(jù)分別匯總。按各張設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證、補充設(shè)計單據(jù)匯總，則從匯總表可以得知每一張單據(jù)變更或簽證的原因是什么、變更或簽證的部位在哪里、變更或簽證的主要內(nèi)容概要描述、變更或簽證的審核金額是多少。大大方面了設(shè)計、工程人員對每一張變更、簽證價款的深入了解。黃金秘笈積極配合施工、設(shè)計，充分換位思考，高效做好本職及配合工作。致勝一招施工過程成本管理事項無巨細之分，每一件事都要扎扎實實做好、做到位。1 、成本動態(tài)預(yù)測每

10、月對項目成本情況進行整合和疏理，對項目成本進行動態(tài)預(yù)測，對成本變動情況分析研究，不斷總結(jié)。、動態(tài)成本信息及時反饋對動態(tài)成本信息及時向各相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)及各相關(guān)部門進行信息反饋。對每月總包補充預(yù)算，經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)審批后，上傳成本信息庫及香蜜山協(xié)作網(wǎng)站。按單位工程匯總的補充預(yù)算上傳成本信息庫后，進行每月的補充預(yù)算分解；按各張設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證、補充設(shè)計單據(jù)匯總表提交給設(shè)計、工程等各相關(guān)部門，進行內(nèi)部質(zhì)量成本管理分析。、成本預(yù)警每月對預(yù)計要超或超成本目標(biāo)的分項工程及時作出成本預(yù)警，有利于及時進行成本優(yōu)化調(diào)整。黃金秘笈成本信息的及時反饋，讓大家都做到成本心中有數(shù)。合同招標(biāo)環(huán)節(jié)成本管理1 部門之間的相互協(xié)調(diào)溝通，互

11、相補位精神工程計劃常常受一些原來未曾預(yù)料到的因素影響，在香蜜山的總包工程招投標(biāo)過程中，由于圖紙出圖時間比原計劃推遲，一些關(guān)鍵的技術(shù)文件的提交時間推遲，使得香蜜山的總包招投標(biāo)工作在時間上非常緊張。為了能夠按照總的計劃完成香蜜山的招標(biāo)工作，成本部最大限度地發(fā)揮了部門之間的溝通、協(xié)調(diào)和互相補位的精神，把前面損失的時間補了回來。最后終于在總的計劃完成時間之前完成了總包招標(biāo)工作，為整個項目的順利實施鋪平了道路。2 招標(biāo)工作計劃提前，市場調(diào)研充分招標(biāo)前充分的市場調(diào)研，市場水平摸底，能夠確定投標(biāo)的合理上限及下限。對投標(biāo)方的工程量清單報價進行細致的分析，然后與投標(biāo)方進行充分的商務(wù)談判，有針對性的價格引導(dǎo)，從商

12、務(wù)談判中發(fā)現(xiàn)使造價增高的因素，在滿足使用要求、外觀要求前提下優(yōu)化方案。專業(yè)分包工程中，工程計劃提前制定，計劃細致詳盡，市場觸覺敏銳的，提前做好準(zhǔn)備。憑著敏銳的市場的觸覺，香蜜山發(fā)電機采購工程比原計劃提前了整整4 個月，事實證明由于我們提前采購訂貨，使得后來由于發(fā)電機市場的材料上漲及供貨貨源緊缺，對我公司未造成任何影響。鋁合金門窗工程造價僅次于電梯工程排在第二位，在對各投標(biāo)單位的初步報價進行詳盡分析后，找出報價中不合理之處，有針對性進行引導(dǎo)，使得各投標(biāo)單位報價從1180 萬到最后投標(biāo)的900 多萬，中建公司、深圳中航兩家單位均是從初步報價中就感覺比東莞、南海的單位價格高，主動退出投標(biāo)，而深圳泰然

13、作為我公司的老合作單位，也感到競爭的白熱化，最后投出了令人滿意的低價，以915 萬元中標(biāo)。參與投標(biāo)的單位在此領(lǐng)域均是專家，我們在與他們接觸中會得到很多有用的信息，仔細分析應(yīng)用，可以合理地降低造價。本次招標(biāo)過程中，投標(biāo)單位在鋼化玻璃使用范圍，鉸鏈尺寸、五金配件品牌方面給我們提了很好的建議，采納后使造價下降不少。3 建立總包及分包工程合同標(biāo)準(zhǔn)化范本在項目的實施過程中，我們提煉了出各個不同類型的分包工程合同標(biāo)準(zhǔn)化范本，大大提高了成本部內(nèi)部的工作效率，同時在合同使用過程中，經(jīng)常與工地現(xiàn)場工程師溝通，對于爭議經(jīng)常發(fā)生的焦點部分，不斷完善和改進。合同標(biāo)準(zhǔn)化范本的不斷完善，使我們的合同嚴(yán)密性、完整性大大加強

14、，避免了糾紛，對于確保工程能夠按時保質(zhì)順利完成提供了法律的保障。黃金秘笈1 、在付款方式與工程造價之間找到平衡點；2、在成本與安全之間找到平衡點；、運用公司的公信力，消除對方疑慮，為將來的合作打好基礎(chǔ)。致勝一招1 、與投標(biāo)單位充分溝通，盡可能地同投標(biāo)單位建立起友誼，與投標(biāo)方做朋友，而不是做敵人，這樣他們會告訴你一些行業(yè)的秘密和提出一些非常好的建議。合同分解環(huán)節(jié)1 、限額設(shè)計成本控制建議的制定：對分項工程中影響成本較大或容易造成成本流失的關(guān)鍵點進行重點控制在金地項目施工圖設(shè)計階段，根據(jù)成本部長期工作實踐積累下的一些項目開發(fā)過程中對建安成本影響較大，且比較容易造成成本流失的關(guān)鍵點進行重點關(guān)注，并對

15、各種可能的設(shè)計方案進行專項的成本分析，提出一些在施工圖設(shè)計中應(yīng)該引起高度重視，而且是切實可行的限額設(shè)計建議，與我方的設(shè)計師及設(shè)計院進行充分溝通后付諸實施。如：土方的挖填平衡、擋土支護及樁基的選取形式、主體結(jié)構(gòu)中的鋼筋及砼指標(biāo)等都是此次金地項目限額設(shè)計的控制要點，以上各項內(nèi)容設(shè)計的經(jīng)濟性在隨后的施工過程中也得到了充分的驗證。、各分項工程承包模式的確定和成本控制目標(biāo)的確定；確保各分項成本目標(biāo)的實現(xiàn)并為接下來的招標(biāo)工作提供指導(dǎo) 根據(jù)各分項工程的具體情況，選取最適應(yīng)現(xiàn)場情況且對我方最為有利的承包方式。對于個別必須提前開工，需獨立到政府部門辦理相關(guān)的報建、招標(biāo)及開工手續(xù)的工程，甲方進行直接發(fā)包，采用單價

16、包干的承包方式；對于總包工程中一些專業(yè)性較強、行業(yè)競爭較激烈、市場水平與定額水平有一定差異性的工程作為總包工程的甲方指定分包工程，引入市場競爭機制，從而達到降低成本、保證成本目標(biāo)實現(xiàn)的目的。根據(jù)各工程不同的具體特點選取總價包干、單價包干或二者相結(jié)合的承包方式。、分項工程合同成本目標(biāo)及招標(biāo)控制目標(biāo)的確定；合理有效的將成本目標(biāo)分解到每個工程合同及每項招標(biāo)工作中在確定各分項工程承包方式和承包范圍后，依據(jù)長期積累的成本經(jīng)驗將項目的成本目標(biāo)合理的劃分到不工程招標(biāo)控制目標(biāo)，從而將成本目標(biāo)細分到每一項招標(biāo)工作中，真正的做到了將每個分項工程的成本變動情況控制在自己掌控范圍內(nèi)；形成了一個項目總成本目標(biāo) 分項成本

17、目標(biāo)合同成本目標(biāo)招標(biāo)成本控制目標(biāo)的有效的成本控制梯隊管理，為地產(chǎn)項目成本目標(biāo)的最終實現(xiàn)打下了堅實的基礎(chǔ)。、項目主要材料（設(shè)備）采購方式及成本控制目標(biāo)的確定；為將來材料的選型定板工作提供依據(jù)經(jīng)過細致的比較分析及充分的市場調(diào)研，在金地項目上我們將主要材料的采購方式做了如下細分：對金額較大，質(zhì)量要求較高、對樓盤的素質(zhì)影響較大、施工進度配合要求不高，可以相對獨立施工的設(shè)備及成品材料采取甲購方式；對于設(shè)計階段無法定板且該材料品牌差異較大，對樓盤的素質(zhì)及效果影響很大且與施工單位工程配合較密切，信息價相差很大的材料采用甲定乙購方式；對樓盤效果及素質(zhì)影響不大，且有三家及以上供應(yīng)商價格、質(zhì)量相近、與信息價接近且

18、與施工進度及配合較密切的材料采取甲方指定范圍乙方采購的方式；對市場上的所有同類材料價格都接近、對樓盤效果及素質(zhì)基本沒影響，與信息價很接近的材料采用乙定乙購的方式；黃金秘笈、 房屋建筑的結(jié)構(gòu)工程對樓盤的素質(zhì)影響較低，此部分的建造成本能省則省，對樓盤素質(zhì)影響較大的重點部位的建筑工程可以適當(dāng)加大成本的投入力度，起到畫龍點睛的效果；、 實踐證明在分項工程承包方式的選擇上，在各種前提條件都成熟的情況下應(yīng)該盡可能的采取總價包干的方式，這樣能夠在最大程度上防止變更和簽證的隨意發(fā)生，使分項工程的成本限制在可控的范圍內(nèi)，很好的保證成本目標(biāo)的實現(xiàn)。致勝一招1 、 對設(shè)計部及相關(guān)設(shè)計單位的設(shè)計工作進行全程的跟蹤，和他們一起探討設(shè)計方案的經(jīng)濟性，增強其設(shè)計過程中的成本意識，在設(shè)計的源頭上控制住成本。六 . 金地 樣板房成本控制管理心得要訣、廣泛搜集資料，掌握當(dāng)前裝修工程報價水平裝修市場基本為各施工單位自主報價，報價隨意性大，對成本控制非常不利。因此，廣泛搜集各類裝修工程的成本資料，及時掌握當(dāng)前的市場價格，尤其是擬邀請投標(biāo)單位的報價水平，對于指導(dǎo)樣板房裝修工程招標(biāo)、控制成本具有極大的