安徽省2015年房地產(chǎn)估價(jià)師制度與政策：房地產(chǎn)面積相關(guān)概念的含義考試試卷

1、安徽省 2015 年房地產(chǎn)估價(jià)師制度與政策：房地產(chǎn)面積相關(guān)概念的含義考試試卷本卷共分為2 大題 50 小題，作答時(shí)間為180 分鐘，總分100 分， 60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25 題，每題2 分，每題的備選項(xiàng)中，只有1 個(gè)事最符合題意）1、拆除租賃房屋時(shí)，如果被拆遷人與承租人未就解除租約達(dá)成協(xié)議，房屋拆遷補(bǔ)償方式是_。A.面積結(jié)算B.貨幣補(bǔ)償C.產(chǎn)權(quán)調(diào)換D.貨幣補(bǔ)償或產(chǎn)權(quán)調(diào)換2、購(gòu)買(mǎi)某類房地產(chǎn)，通常抵押貸款占70%，抵押貸款的年利率為6%，自有資本要求的年收益率為9%，該類房地產(chǎn)的資本化率為_(kāi)%。A 6.0B 6.9C 8.8D 9.03、在房地產(chǎn)銷(xiāo)售量預(yù)測(cè)中，引用愈來(lái)愈近期的銷(xiāo)售量來(lái)不

2、斷修改平均值，使之更能反映銷(xiāo)售量增減趨勢(shì)和接近實(shí)際的預(yù)測(cè)方法是_。A.簡(jiǎn)單平均法B.移動(dòng)平均法C.加權(quán)移動(dòng)平均法D .指數(shù)平滑法4、某地塊為一帶有陳舊建筑物200m2的空地，地價(jià)為2500元/m2,面積為400m2, 拆除建筑物費(fèi)用為150元/m2,殘值50元/m2。則該地塊總價(jià)為萬(wàn)元。A 10252C 54D 1035、房地產(chǎn)登記是指經(jīng)權(quán)利人申請(qǐng)，由房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依法將房地產(chǎn)權(quán)利和其他事項(xiàng)記載在上予以公示的行為，是一種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示方式。A:房地產(chǎn)登記簿B：房地產(chǎn)檔案C：房地產(chǎn)權(quán)屬檔案D:房地產(chǎn)登記檔案E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)6、財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)是由于_引起的。A.貸款利率與項(xiàng)目全投資收益率不同B

3、.預(yù)售收入與自有資金收入占總收入比例不同C.預(yù)售收入資金回籠較快D.自有資金投入時(shí)間點(diǎn)的差異7、由于出讓計(jì)劃不明確，對(duì)以抵押方式向土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放貸款，貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)_年A 1B 2C 3D 58、房地產(chǎn)投資收益狀況受其周邊物業(yè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施與市政公用設(shè)施和環(huán)境變化的影響，則該房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)屬于。A:適于進(jìn)行長(zhǎng)期投資B:變現(xiàn)性差C:易受政策影響D:存在效益外溢和轉(zhuǎn)移E:借款合同9、某家庭向銀行申請(qǐng)了一筆等額還本付息的個(gè)人住房抵押貸款，其月供為2850元，月利率為0.625%，則該抵押貸款的實(shí)際年利率為。（2008年試題 ）A： 7.50%B： 7.56%C： 7.71%D： 7.76%

4、E:借款合同10、已知某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的購(gòu)買(mǎi)投資為4500 萬(wàn)元，流動(dòng)資金為500 萬(wàn)元。如果投資者投入的權(quán)益資本為1500 萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)期內(nèi)年平均利潤(rùn)總額為650 萬(wàn)元，年平均稅后利潤(rùn)為500 萬(wàn)元。試計(jì)算該投資項(xiàng)目的資本金利潤(rùn)率為_(kāi)。A 13.0%B 43.3%C 33.3%D 23.3%11、保險(xiǎn)的派生職能不包括_。A.防災(zāi)防損B.融通資金C.組織經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償D.分配12、 在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，以出讓方式取得土地使用權(quán)，閑置 1 年以上按出讓金的 _以下征收土地閑置費(fèi)。A 10%B 15%C 20%D 25%13、某待開(kāi)發(fā)土地，其土地取得費(fèi)為每畝36 萬(wàn)元，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)為1.5 億元 km20假

5、設(shè)開(kāi)發(fā)周期為2年，其中第一年和第二年投資分別占總投資的 60%和40%。銀行貸款年利息為8%,該土地的投資利息為元/褶。A： 55.20B： 103.22C： 109.63D： 114.82E:工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格14、下列有關(guān)債券的表述中，不正確的是_。A .債券是一種有價(jià)證券，是社會(huì)各類經(jīng)濟(jì)主體為籌措資金而向債券投資者出具 的、承諾按一定利率定期支付利息并到期償還本金的債權(quán)債務(wù)憑證B.關(guān)于債券的發(fā)行，若市場(chǎng)利率高于債券利率，則溢價(jià)發(fā)行C.私募債券的最大特點(diǎn)是募集對(duì)象特定D.債券利率的高低，主要受銀行利率、發(fā)行者的資信級(jí)別、償還期限、利率計(jì)算方式和資本市場(chǎng)資金供求關(guān)系等因素的影響15、住

6、房公積金是指國(guó)家機(jī)關(guān)、國(guó)有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營(yíng)企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體及其在職職工繳存的。A：長(zhǎng)期住房?jī)?chǔ)金B(yǎng):短期住房?jī)?chǔ)金C:臨時(shí)住房?jī)?chǔ)金D:短期住房工資E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)16、依法不能免征房產(chǎn)稅的房屋是_。A.政府機(jī)關(guān)的辦公樓B.武警部隊(duì)的營(yíng)房C.個(gè)人自住的住房D.百貨公司的商場(chǎng)17、 下列有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的初步可行性研究及相關(guān)知識(shí)，表述不當(dāng)?shù)氖牵ǎ?。A.所謂輔助研究，是對(duì)投資項(xiàng)目的一個(gè)或幾個(gè)重要方面進(jìn)行單獨(dú)研究，用作初 步可行性研究和詳細(xì)可行性研究的先決條件，或用以支持這兩項(xiàng)研究B 初步可行性研究階段投資估算的精度可達(dá)到5%， 所需費(fèi)

7、用約占總投資的1.0%2.0%C.初步可行性研究亦稱預(yù)測(cè)可行性研究，在此階段，主要是在機(jī)會(huì)研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析D.在此階段需對(duì)以下內(nèi)容進(jìn)行粗略的審查：市場(chǎng)需求與供應(yīng)、建筑材料供應(yīng)狀況、 項(xiàng)目所在地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況、項(xiàng)目地址及其周?chē)h(huán)境、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、項(xiàng)目進(jìn)度、項(xiàng)目銷(xiāo)售收入與投資估算、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析等18、下列不屬于導(dǎo)致建筑物經(jīng)濟(jì)折舊的因素是。A:交通擁擠B:建筑技術(shù)進(jìn)步C:城市規(guī)劃改變D:自然環(huán)境惡化E:工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格19、下列有關(guān)債券的表述中，不正確的是。A:債券是一種有價(jià)證券，是社會(huì)各類經(jīng)濟(jì)主體為籌措資金而向債券投資者出具 的、承諾按一定

8、利率定期支付利息并到期償還本金的債權(quán)債務(wù)憑證B：關(guān)于債券的發(fā)行，若市場(chǎng)利率高于債券利率，則溢價(jià)發(fā)行C：私募債券的最大特點(diǎn)是募集對(duì)象特定D：債券利率的高低，主要受銀行利率、發(fā)行者的資信級(jí)別、償還期限、利率計(jì)算方式和資本市場(chǎng)資金供求關(guān)系等因素的影響E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)20、城市居住區(qū)的規(guī)模通常以_作為主要標(biāo)志。A.居住人口規(guī)模B.居住戶數(shù)規(guī)模C.用地規(guī)模D.建筑規(guī)模21、目前，土地出讓凈收益用于廉租住房保障資金的比例，不得低于。A： 5B： 7C： 10D： 15E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章22、一宗估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的估價(jià)結(jié)果，它的期望用途是指_。A .估價(jià)原則B .估價(jià)依據(jù)C.估價(jià)目的D .估價(jià)

9、方法23、計(jì)量估價(jià)合同是以和單價(jià)表為計(jì)算報(bào)價(jià)依據(jù)的合同。A:總工程量B:實(shí)測(cè)工程量C:工程量清單D:最終工程量E:借款合同24、下列關(guān)于不同類型價(jià)值的高低關(guān)系的表述中，錯(cuò)誤的是。.A:原始價(jià)值高于賬面價(jià)值B:投資價(jià)值高于市場(chǎng)價(jià)值C:謹(jǐn)慎價(jià)值低于市場(chǎng)價(jià)值D:快速變現(xiàn)價(jià)值低于市場(chǎng)價(jià)值E:工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格25、 _是市場(chǎng)調(diào)查中成本最高，也最容易出錯(cuò)的階段。A.確定問(wèn)題和調(diào)查目標(biāo)B.收集信息C.制訂調(diào)查計(jì)劃D.分析信息二、多項(xiàng)選擇題（共25 題，每題2 分，每題的備選項(xiàng)中，有2 個(gè)或 2 個(gè)以上符合題意， 至少有 1 個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。 錯(cuò)選， 本題不得分；少選， 所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5 分）1、 某家

10、庭以30 萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)了一套住宅，銀行為其提供了20 年期的住房抵押貸款，該貸款的年利率為9%，按月等額還款，如果該家庭于第6 年年初一次提前償還貸款本金7 萬(wàn)元，則從第6 年開(kāi)始的抵押貸款月還款額將減少（）元。A 544.10B 709.99C 6300.00D 709.382、下列關(guān)于過(guò)熱與房地產(chǎn)泡沫的說(shuō)法，不正確的說(shuō)法是。A:過(guò)度開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)泡沫是反映兩個(gè)不同層面的市場(chǎng)指標(biāo)。過(guò)度開(kāi)發(fā)反映市場(chǎng) 上的供求關(guān)系，而房地產(chǎn)泡沫則是反映市場(chǎng)價(jià)格和實(shí)際價(jià)值之間的關(guān)系B:房地產(chǎn)過(guò)度開(kāi)發(fā)比房地產(chǎn)泡沫的嚴(yán)重程度更高，危害更大，屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)不正常的大起大落C：當(dāng)房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生時(shí)，市場(chǎng)還處在上升階段；而出現(xiàn)過(guò)度

11、開(kāi)發(fā)的現(xiàn)象時(shí)，市 場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始下滑了D ： “過(guò)熱”表現(xiàn)為投資者基于土地開(kāi)發(fā)利用的目的而加大投資，通常是為獲得長(zhǎng)期收益；而“房地產(chǎn)泡沫”則表現(xiàn)為市場(chǎng)參與者對(duì)短期資本收益的追逐，他們不考慮土地的用途和開(kāi)發(fā)，通常表現(xiàn)為增加現(xiàn)期的購(gòu)買(mǎi)與囤積，以待價(jià)格更高時(shí)拋出E:借款合同3、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)本質(zhì)的說(shuō)琺正確的有_。A.房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格B.房地產(chǎn)估價(jià)是替相關(guān)當(dāng)事人為房地產(chǎn)定價(jià)C.房地產(chǎn)估價(jià)是為委托人提供價(jià)格保證D.房地產(chǎn)估價(jià)會(huì)有誤差，但誤差應(yīng)在合理范圍內(nèi)E.房地產(chǎn)估價(jià)既是一門(mén)科學(xué)也是一門(mén)藝術(shù)4、下列關(guān)于工程造價(jià)全過(guò)程動(dòng)態(tài)控制的表述中，正確的是_。A.以投資估算價(jià)控制設(shè)計(jì)方案的選擇B

12、.用預(yù)算造價(jià)控制施工圖設(shè)計(jì)C.通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)方式引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，擇優(yōu)選擇承包商D.合同管理E.進(jìn)行建設(shè)項(xiàng)目的可行性研究，為投資決策提供依據(jù)5、下列估價(jià)目的中，對(duì)已出租的房地產(chǎn)應(yīng)考慮租約影響的有。A：房地產(chǎn)抵押估價(jià)B:房屋征收評(píng)估C：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)D:房地產(chǎn)火災(zāi)保險(xiǎn)估價(jià)E：房地產(chǎn)司法拍賣(mài)估價(jià)6、超額利潤(rùn)有以下三種。A:創(chuàng)新利潤(rùn)B:風(fēng)險(xiǎn)利潤(rùn)C(jī):壟斷利潤(rùn)D:正常利潤(rùn)E:平均利潤(rùn)7、處分抵押房地產(chǎn)所得金額，應(yīng)首先_。A,扣除土地出讓金B(yǎng).支付處分抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用C .償還抵押權(quán)人債權(quán)D .扣除抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅款8、在房地產(chǎn)抵押估價(jià)實(shí)務(wù)中，遵循謹(jǐn)慎原則的具體要求包括_。A.在運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)選取成

13、交價(jià)格明顯高于市場(chǎng)價(jià)格的交易實(shí)例作為 可比實(shí)例，并應(yīng)對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行必要的實(shí)地查勘B.在運(yùn)用收益法估價(jià)時(shí)，估價(jià)未來(lái)收益可能高也可能低時(shí)，應(yīng)采用居中的收益估計(jì)值進(jìn)行估價(jià)C.在運(yùn)用收益法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估收入或者低估運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，選取的報(bào)酬率或者 資本化率不應(yīng)偏低D 在運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本、有關(guān)費(fèi)稅和利潤(rùn)，不應(yīng)低估折舊E.在運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，應(yīng)對(duì)后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)進(jìn)行適當(dāng)修正9、下列屬于支票特點(diǎn)的是。A:在銀行信用基礎(chǔ)上產(chǎn)生，以存款為依據(jù)B:在銀行信用基礎(chǔ)上產(chǎn)生，以貸款為依據(jù)C:支票有效期短，見(jiàn)票即付D:簽發(fā)支票金額，以貸款余額為

14、限E:簽發(fā)支票金額，以存款余額為限10、 對(duì)于有城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件要求，但城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件尚未明確的待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，_進(jìn)行估價(jià)。A.難以采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法B.可以采用比較法C .難以采用成本法D,可以采用收益法11、對(duì)于任意拍賣(mài)，下列說(shuō)法錯(cuò)誤的是_。A.以生效的法律文書(shū)為依據(jù)B.屬于民事行為C.必須以委托人對(duì)標(biāo)的物擁有所有權(quán)或處分權(quán)為前提D.目的在于將物品交換兌現(xiàn)12、 甲地塊臨街深度為100ft， 臨街寬度為15ft， 形狀為矩形，總價(jià)為 100 萬(wàn)元，相鄰的乙地塊也為臨街寬度15ft 的矩形地塊。根據(jù)“四三二一法則”及“九八七六法則”，下列關(guān)于乙地塊價(jià)格的表述中，正確的有。A:若乙地塊臨街深度為2

15、5ft,則其總價(jià)為25萬(wàn)元B:若乙地塊臨街深度為50ft,則其總價(jià)為50萬(wàn)元C:若乙地塊臨街深度為75ft,則其總價(jià)為90萬(wàn)元D:若乙地塊臨街深度為100ft,則其總價(jià)為110萬(wàn)元E:若乙地塊臨街深度為150ft,則其總價(jià)為117萬(wàn)元13、區(qū)位狀況比較修正的內(nèi)容包括修正。A:繁華程度B:臨街狀況C:容積率D:使用年限E:周?chē)h(huán)境14、 民法通則規(guī)定，訴訟時(shí)效期間從_起計(jì)算。A.知道權(quán)利被侵害時(shí)B.權(quán)利被侵害時(shí)C.訴訟之日D.法院審理時(shí)15、下列屬于房地產(chǎn)估價(jià)師的職業(yè)道德是。A:職業(yè)品德B:職業(yè)理念C:職業(yè)責(zé)任D:職業(yè)情感E:職業(yè)行為習(xí)慣16、 A 市 B 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司征收C 村的 100 畝

16、基本農(nóng)田。該項(xiàng)目涉及C 村農(nóng)業(yè)人口 50 戶， 180 人。據(jù)查征收前，C 村人均耕地面積為1 畝。另外，已知C 村耕地被征收前3 年平均年產(chǎn)值約為1000 元畝。根據(jù)規(guī)定，如按最低標(biāo)準(zhǔn)，B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)每個(gè)農(nóng)民支付元的安置補(bǔ)助費(fèi)。A： 1000B： 2000C： 4000D： 6000E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)17、為評(píng)估某宗房地產(chǎn)2002 年 10 月 13 日的價(jià)格，選取了可比實(shí)例甲。其成交價(jià)格為 3000元 /m2， 成交日期為2001 年 11 月 13日。 經(jīng)調(diào)查獲知2001 年 6月至2002 年 10 月該類房地產(chǎn)的價(jià)格平均每月比上月上漲1%。對(duì)可比實(shí)例甲進(jìn)行交易日期修正后的價(jià)格為_(kāi)元 /m2。A 3314B 3347C 3380D 303318、建設(shè)項(xiàng)目各階段中，影響工程造價(jià)的因素有。A:確定項(xiàng)目合理規(guī)模B:確定功能分區(qū)C:選擇建設(shè)地點(diǎn)D:工程變更E:設(shè)計(jì)方案評(píng)價(jià)19、保險(xiǎn)活動(dòng)所特有的內(nèi)在功能是。A:組織經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償B:分散風(fēng)險(xiǎn)C:融通資金D:防災(zāi)防損E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)20、從物理形態(tài)上劃分，作為房地產(chǎn)投資對(duì)象的房地產(chǎn)資產(chǎn)的類型主要有_。A.商住樓B. 土地C.在建工程D.寫(xiě)字樓E.建成后的物業(yè)21、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表分為。A:財(cái)務(wù)報(bào)表B:經(jīng)營(yíng)報(bào)表C:輔助報(bào)表D:基本報(bào)表E:資金來(lái)源與運(yùn)用表22、編制