物業(yè)公司內(nèi)審

1、0關(guān)于XXXX公司內(nèi)部常規(guī)審計的報告xx集團(tuán)董事會：根據(jù)集團(tuán)公司財務(wù)計劃安排，于2012年11月10日-12月19日現(xiàn)場對物業(yè)公司自成立以來截至2012年10月31日為止的經(jīng)營情況、財務(wù)收支、以及內(nèi)部控制方面進(jìn)行了調(diào)閱審 查，目前審計工作已經(jīng)結(jié)束，現(xiàn)將審計情況報告如下：該內(nèi)部審計報告分五個部分：整體經(jīng)營情況；現(xiàn)有物業(yè)收費(fèi)情況；未來三年盈利預(yù)測情況；審計發(fā)現(xiàn)問題及建議；審計結(jié)論共五個部分組成。、物業(yè)公司整體經(jīng)營情況:單位：萬元項目2010 年2011 年2012年10月時點(diǎn)或者 合計數(shù)占百分比備注資產(chǎn)N/A負(fù)債93%凈資產(chǎn)7%總收入：N/A苴丿、中物業(yè)收入67.43%老帶新，流轉(zhuǎn) 稅已交，并沒

2、現(xiàn)金流。出租車位9%裝修管理23.57%一次性收取， 非主營。成本費(fèi)用：N/A苴丿、中工資76%稅金9%期間費(fèi)用利 潤資產(chǎn)及經(jīng)營情況分析：（一）截止2012年10月31日，物業(yè)公司財務(wù)狀況整體如下：1.資產(chǎn)狀況：物業(yè)公司資產(chǎn)總額4140.38萬元。其中貨幣資金 318.82萬元（包含驗資款）；應(yīng)收賬款17.9萬元：應(yīng)收賬款中13.44萬元是老帶新產(chǎn)生的應(yīng)收款，實際上是不可能收回來 的款項，剩余應(yīng)收款主要為應(yīng)收車位鎖款；其他應(yīng)收款3802萬元，3792萬是與江蘇xx之根據(jù)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)測算，詳見下述收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)表（1)( 2) (3).間的借款本金和利息，10萬為房管和供電局押金；固定資產(chǎn)原值為2.4

3、6萬元，扣除折舊0.95萬元后的固定資產(chǎn)凈值為1.51萬元，主要是電腦辦公設(shè)備。 負(fù)債狀況：負(fù)責(zé)總額為3852.62萬元；銀行借款為 3500萬元，其他應(yīng)付款 263.71萬元： 其中150萬為與江蘇xx之間的代墊往來款，剩余的113.71萬主要是應(yīng)付裝修保證金及公共 維修基金等。預(yù)收款項 88.8萬元，為預(yù)先收取的物業(yè)費(fèi)。凈資產(chǎn)：實收資本 350萬元，未分配利潤-62.24萬，凈資產(chǎn)287.76萬。（二）自公司成立以來至2012年10月為止，公司經(jīng)營情況如下： 收入情況：成立以來的總收入為 259.9萬元，其中：物業(yè)費(fèi)收入 175.18萬元，占總收入的 67.43% ;出租車庫及停車服務(wù)費(fèi)收

4、入為 23.49萬元，占總收入的9% ;裝修管理費(fèi)及垃圾清 運(yùn)費(fèi)等收入合計為 61.23萬元，占總收入的 23.57%。收入分析：物業(yè)收入中，包含老帶新產(chǎn)生的13.44萬的收入，實際公司是沒有收到款項的，是虛增收入。實際物業(yè)收入為161.74萬元。裝修管理費(fèi)收入屬于一次性收入，不屬于公司將來的主營項目，隨著交房裝修的完成今后將不予考慮。成本費(fèi)用情況：總成本費(fèi)用為 322.30萬元，其中工資為231.35萬元，占總成本費(fèi)用的 72%。 稅金27.98萬元，占總成本費(fèi)用的 8%。期間費(fèi)用62.97萬，占總成本費(fèi)用的 20%。成本結(jié) 構(gòu)分析：工資占成本的絕對優(yōu)勢，按物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)要求人員尚未達(dá)標(biāo)，是剛性成

5、本，無法壓縮。稅金同理。 虧損情況：因為總收入小于總成本費(fèi)用，經(jīng)營情況為虧損62.4萬元。、現(xiàn)有物業(yè)實際收費(fèi)情況:基礎(chǔ)數(shù)據(jù)依據(jù)：見下表數(shù)據(jù)依據(jù)住宅面積（萬平米）戶數(shù)地上車位（個）地下車庫（個）一期(A1-A10.C4)10交房806戶交房723戶293130二期(B1-B4)15.4總戶數(shù)985戶，未 售79戶。未交房100戶.交房806戶總戶數(shù)866戶，已交 房723戶，未售69戶， 未交房74戶302198合計25.4595328收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（元/平、個）1.2 元、1.4 元、1.7元一期收費(fèi)交房率占88.96%二期收費(fèi)交房率占90.71%。80 元 /月150 元 /月成本費(fèi)用測算依據(jù)：2

6、012年10月止,物業(yè)公司全部人員為58人,按五星級物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)要求每2600平米需要設(shè)置物業(yè)人員1人，一二期可售住宅面積為25.4萬平米，按標(biāo)準(zhǔn)要求需要設(shè)置98人,目前有58人左右,缺口為40人。實際收費(fèi)數(shù)據(jù)：分 1.2元、1.4元、1.7元收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)分別說明。(1)按1.2元一平米物業(yè)費(fèi)收費(fèi)情況如下:單位：元1.2元收費(fèi)標(biāo) 準(zhǔn)折扣后單價面積(平米)月收費(fèi)： 元2011 年收入2012年收入虛增收入70%3年0.845,851.254,915.0558,980.658,980.680%2年0.96503.67483.525,802.245,802.2485%2年1.021,160.781,18

7、414,20814,20890%1年1.083,802.064,106.2249,274.6449,274.6495%1年1.143,220.153,670.9744,051.6444,051.64100%半年1.220,482.2424,578.7294,936294,936老帶新1.26,516.8193,842合計41,536.9638,938.41467,251467,251說明：按1.2元收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)費(fèi)的住宅面積為41,536.96平米，2011年實際收取物業(yè)費(fèi)金額為31.98萬，不扣除老帶新業(yè)務(wù)，實際平均收費(fèi)單價為0.94元/平米?？鄢蠋旅娣e實際平均單價為1.11元/平米.

8、1.4元標(biāo)準(zhǔn)折扣后單價面積（平）月收費(fèi)2011年收入（4個月）2012年收入虛增收入70%0.989,145.418,962.5035,850107,54480%1.121,903.742,132.198,52825,58485%1.191,214.951,445.795,78017,34090%1.263,513.824,427.4117,70853,12495%1.335,270.347,009.5528,03684,108100%1.438,449.0253,828.62215,312645,936老帶新1.48,862.92933,642148,897合計68,360.2311,214

9、933,642（2）按1.4元/平米收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)情況如下:單位：元說明：按1.4元收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)費(fèi)的住宅面積為68,360平米，不扣除老帶新面積平均單價為1.14元/平米?？鄢蠋聵I(yè)務(wù)實際收費(fèi)單價平均為1.29元/平米。（3）按1.7元/平米收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)情況如下：單位：元1.7元標(biāo)準(zhǔn)折扣后單價面積2012年收入（2個月）虛增收入1.5346,521.6142,3541.454,938.6214,3201.368,847.7624,063老帶新1.76,466.6710,992合計65,872180,737說明：按1.7元收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)費(fèi)的住宅面積為65,872平米，不扣除老帶新面積平均單價為1.

10、37元/平米?？鄢蠋聵I(yè)務(wù)實際收費(fèi)單價平均為1.52元/平米。綜上所述；按實際面積和收費(fèi)測算的物業(yè)費(fèi)和收費(fèi)文件中1.7元標(biāo)準(zhǔn)相差甚遠(yuǎn)。三、在上述資料為基礎(chǔ)條件下對未來3年的盈利預(yù)測如下：（預(yù)測只包含一二期住宅收費(fèi)，不含商鋪、商場、商務(wù)樓物業(yè)收入。該預(yù)測含有假設(shè) 性，與實際情況有出入，僅供參考）住宅物業(yè)收入按交房面積 25.4萬平方米和單價 1.5元作為基數(shù)，分別按收費(fèi)率2013年70%、 2014年80%、2015年90%的標(biāo)準(zhǔn)測算。車位收費(fèi)按地下車庫 150元/月和地上車位 80月/ 月，分別按70%、80%、90%的入住率測算。成本費(fèi)用測算依據(jù)：2012年10月止,物業(yè)公司全部人員為 5

11、8人，按五星級物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)要求，每2600平米需要設(shè)置物業(yè)人員98人，一二期可售住宅面積為25.4萬平米，按標(biāo)準(zhǔn)要求需要設(shè)置98人,目前有58人左右 缺口為40人。人工成本測算按 2013年78人,2014年88 人、2015年98人每人每月2500元工資標(biāo)準(zhǔn)測算；稅金按收入6%測算流轉(zhuǎn)稅及附加（因目前為虧損暫不考慮企業(yè)所得稅）；期間費(fèi)用保守測算，暫按總收入的30% （期間費(fèi)用已不包含人工成本）作為測算依據(jù) .預(yù)測盈利表（單位：萬元）收費(fèi)比例2013 年（70% ）2014 年（80%）2015（ 90% ）年收入（按 1.5元）住宅（平米）車位（個）住宅車位住宅車位平米/個25.4 萬923

12、25.492325.4923物業(yè)收入320萬8136593411104成本費(fèi)用 測算（78 人）人工費(fèi)稅金期間費(fèi) 用（88 人）人工費(fèi)稅金期間 費(fèi)（90 人）人工費(fèi)稅金期間費(fèi)234萬241202642813729431155利潤232935針對盈利預(yù)測的說明：根據(jù)預(yù)測可知，物業(yè)公司在2013年尚能從目前虧損轉(zhuǎn)為盈利。四、審計發(fā)現(xiàn)問題及改善建議（1）會計核算方面與總部借款之間往來：由于地方性銀行對房產(chǎn)企業(yè)貸款的特殊規(guī)定，通過物業(yè)出面貸款的業(yè)務(wù)，造成財務(wù)操作上的困難，建議出具第三方收款或者第三方付款協(xié)議，從法律意義上 合法化。物業(yè)財務(wù)已經(jīng)實際操作執(zhí)行。與總部的借款利息：建議目前的營業(yè)外收支科目改為

13、其他業(yè)務(wù)收支，以便反映因主營業(yè)務(wù)之外產(chǎn)生的稅金及利潤，營業(yè)外收支按常規(guī)核算是不涉及流轉(zhuǎn)稅的。經(jīng)與財務(wù)溝通，將于 2013年開始調(diào)整該項業(yè)務(wù)產(chǎn)生的科目。納稅申報口徑問題：由于營業(yè)稅計稅口徑和企業(yè)所得稅的計稅口徑存在時間性差異，財務(wù)在申報每月營業(yè)稅和每季度企業(yè)所得稅的時候很容易造成申報重復(fù)或者遺漏，產(chǎn)生納稅上 的風(fēng)險，建議設(shè)計一種更合理更容易操作的表格，財務(wù)人員人人都可以操作申報。該表格 還有待進(jìn)一步溝通設(shè)計。財務(wù)上目前也有該類申報設(shè)計，尚需進(jìn)一步系統(tǒng)化。垃圾清運(yùn)費(fèi)特殊規(guī)定：按句容物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，對垃圾清理費(fèi)的收取有特殊的要求， 建議財務(wù)上對垃圾清運(yùn)費(fèi)在匯總建賬的同時，另行建立一套簡易的表格，

14、以反映出該項目 的收支情況。財務(wù)上已在構(gòu)思該項目的操作。審批權(quán)限問題：審核中對物業(yè)費(fèi)收取的期限、單價、總額按公司內(nèi)部政策的一般規(guī)定和 優(yōu)惠規(guī)定進(jìn)行測算，整體上物業(yè)公司是按公司內(nèi)部政策執(zhí)行的，有特殊規(guī)定的地方也參考 了領(lǐng)導(dǎo)的審批文件，未見異常，存在瑕疵的是在審核中對極少部分業(yè)主繳費(fèi)中的零頭進(jìn)行 了減免，金額很少，但未見對業(yè)主零頭可以減免的審批文件，該授權(quán)規(guī)定有待明確和改善。老帶新業(yè)務(wù)：老帶新業(yè)務(wù)是對促銷產(chǎn)品的一種優(yōu)惠政策，但納稅風(fēng)險是反映在物業(yè)公司 的財務(wù)上。因為老帶新而產(chǎn)生的減免物業(yè)費(fèi)，盡管物業(yè)公司沒有收到該項物業(yè)費(fèi)，但對享 受優(yōu)惠政策的業(yè)主卻開具了物業(yè)費(fèi)發(fā)票，從而繳納了流轉(zhuǎn)稅及附加，將來產(chǎn)生

15、利潤，還會 涉及到企業(yè)所得稅。在沒現(xiàn)金流的情況下繳納現(xiàn)金，這本身就是一種負(fù)擔(dān)。與物業(yè)財務(wù)進(jìn) 行溝通，這種業(yè)務(wù)將來還會產(chǎn)生，希望物業(yè)財務(wù)、房產(chǎn)財務(wù)、房產(chǎn)銷售三方能進(jìn)一步溝通， 以便將納稅風(fēng)險降低到最低整體企業(yè)受益最大。老帶新業(yè)務(wù)產(chǎn)生的納稅風(fēng)險尚需溝通。（2）經(jīng)營管理方面的問題內(nèi)部控制制度的建立： 物業(yè)公司業(yè)務(wù)實際行動已經(jīng)形成內(nèi)部的控制，并有成文的內(nèi)部控制制度，但部分項目尚未按制度付諸于行動。隨著大量業(yè)主的入駐，會逐步形成規(guī)模化的小 區(qū)，物業(yè)也會形成規(guī)?；蜕蠙n次的物業(yè)。提供的服務(wù)也將更加具體和多元化。對物業(yè)管 理和服務(wù)的要求會更高。針對內(nèi)部控制制度現(xiàn)狀，建議如下:現(xiàn)有內(nèi)部控制制度備注財務(wù)崗位制度實施中財務(wù)采購及報銷制度實施中會計核算制度實施中行政人事制度實施中保安訓(xùn)練考核成文，培訓(xùn)欠缺辦公資產(chǎn)使用制度實施中倉庫管理制度實施中監(jiān)控值班人員制度實施中維修人員職責(zé)制度實施中綠化人員職責(zé)制度實施中接待來信來電來訪投訴制度雜亂無序，急需完善重大事件報告制度欠缺，權(quán)責(zé)不明火災(zāi)處理制度實施，需經(jīng)常檢杳清衛(wèi)工職責(zé)制度實施中工作人員交接班制度實施中消防培訓(xùn)制度實施，需經(jīng)常檢杳審批權(quán)限制度欠