土地評估之成本逼近法

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2、要在充分調(diào)查實(shí)踐情況的根底上，分析后進(jìn)展確定，并闡明緣由。明確待估宗地的開發(fā)期限、開發(fā)情況和相應(yīng)的開發(fā)費(fèi)用規(guī)范，并闡明根據(jù)。有關(guān)稅費(fèi)、貸款利息及投資報答率確實(shí)定，要在技術(shù)報告中闡明根據(jù)的資料及其來源、分析計算過程及結(jié)果。闡明本錢價錢根底上的土地增值規(guī)范確實(shí)定方法和根據(jù)。闡明土地價錢確定方法和結(jié)果。1、采用本錢逼近法評價土地價錢應(yīng)留意以下幾點(diǎn)：弄清本錢逼近法的運(yùn)用范圍本錢逼近法適用于土地市場不發(fā)育，土地成交實(shí)例不多無法利用方法評價地價的；適宜于新開發(fā)土地或建筑物的估價；適宜于工業(yè)用地地價評價注：城區(qū)或市區(qū)工業(yè)用地不能采用本錢逼近法評價對商業(yè)、辦公、住宅等用地普通不能選擇本錢逼近法。選擇本錢逼近法

3、的計算公式土地價錢=土地獲得費(fèi)包含相關(guān)稅費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+利息+利潤+土地增值收益但在采用本錢逼近法進(jìn)展地價評價時，應(yīng)留意：A如土地增值收益=土地獲得費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+利息+利潤土地增值收益率采用上述公式求得地價為無限年期土地價錢，需進(jìn)展年期修正。B如土地增值收益是以地方政府公布的出讓金替代，應(yīng)先對本錢地價進(jìn)展有限年期修正，然后與出讓金相加，得出有限年期地價。在利用出讓金替代上述增值收益計算地價時，一定要分析當(dāng)?shù)毓嫉某鲎尳鸷x能否為單純的政府收益，如包含其它內(nèi)容，應(yīng)扣除或真實(shí)無法運(yùn)用，可不取出讓金，仍用土地增值收益率公式計算，要根據(jù)改動以后的用途確定土地增值收益率。2、采用本錢逼近法評

4、價土地價錢的步聚：土地獲得費(fèi)土地獲得費(fèi)，該項(xiàng)費(fèi)用是指待估宗地所在區(qū)域征用同類土地所支出的平均費(fèi)用。主要包括土地補(bǔ)償費(fèi)、勞動力安頓費(fèi)、青苗及地上物補(bǔ)償費(fèi)。描畫清楚待估宗地所處區(qū)域及宗地在征用前土地利用類型及本評價待估宗地所在區(qū)域周圍土地利用類型是菜地、水田還是耕地或荒山等。A根據(jù)及土地所在地方人民政府關(guān)于印發(fā)的通知及有關(guān)文件等，按規(guī)范測算，同時根據(jù)宗地所在區(qū)域的征地案例，分析綜合確定。B如當(dāng)?shù)責(zé)o土地補(bǔ)償、安頓補(bǔ)償、青苗及地上物補(bǔ)償?shù)脑敿?xì)文件規(guī)定，可根據(jù)或省、市級人民政府公布的等文件，調(diào)查待估宗地所處區(qū)域或類似區(qū)域的征地案例到當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T征地處、征地科或一致征地辦公室等部門搜集近期征地協(xié)議等資

5、料。一定要弄清征地協(xié)議中土地獲得費(fèi)中包含內(nèi)容。并結(jié)合待估宗地所處區(qū)域及宗地周邊土地或宗地被征用前的土地利用類型；經(jīng)過現(xiàn)場查看、調(diào)查，確定土地獲得費(fèi)。有關(guān)稅費(fèi)有關(guān)稅費(fèi)是指在征地時按照國家、地方政府有關(guān)文件規(guī)定必交的稅費(fèi)。在確定有關(guān)稅費(fèi)時，每項(xiàng)稅費(fèi)取值都應(yīng)有文件根據(jù)，要指出稅費(fèi)的稱號及有關(guān)規(guī)定、規(guī)范注：有些已取消的稅費(fèi)一定要以與基準(zhǔn)日最接近的公布文件為根據(jù)；有些不合理的稅費(fèi)在取值時要仔細(xì)分析；有些交叉稅費(fèi)一定要留意不要反復(fù)計算，如屬當(dāng)?shù)仄胀ㄒ?guī)定的，要有當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T或有關(guān)的政府部門注明，涉及到當(dāng)?shù)夭煌瑓^(qū)域的費(fèi)用規(guī)范的，要在充分調(diào)查實(shí)踐情況的根底上，分析后進(jìn)展確定，并闡明緣由3、確定土地開發(fā)費(fèi)土地

6、開發(fā)費(fèi)是指獲得土地后，開發(fā)的費(fèi)用，指設(shè)定開發(fā)程度條件下的土地開發(fā)費(fèi)。確定土地開發(fā)費(fèi)方法直接根據(jù)當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府印發(fā)的的通知，結(jié)合評價設(shè)定的待估宗地的開發(fā)程度，確定開發(fā)費(fèi)前提是公布的配套費(fèi)可以到達(dá)實(shí)踐開發(fā)費(fèi)規(guī)范。只是在采用時要弄清公布的配套費(fèi)的內(nèi)容只是大市政配套費(fèi)，還是包含了公共設(shè)備配套費(fèi)和小區(qū)開發(fā)配套費(fèi)；弄清配套費(fèi)包含“幾通一平；弄清配套費(fèi)是按單位用地面積還是單位建筑面積征收。如當(dāng)?shù)匚垂际姓涮踪M(fèi)的征收文件或公布征收的配套費(fèi)規(guī)范低于實(shí)踐開發(fā)費(fèi)的規(guī)范，那么參考當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價測算時的土地開發(fā)費(fèi)；同時到城建局、新建開發(fā)區(qū)、房地產(chǎn)開發(fā)公司、公用事業(yè)局等土地開發(fā)的相關(guān)部門調(diào)查、分析、測算、設(shè)定開發(fā)程度

7、條件下的開發(fā)費(fèi)。確定開發(fā)費(fèi)時把握原那么A確定待估宗地開發(fā)程度，目地規(guī)模、各地詳細(xì)情況的開發(fā)期限，設(shè)定開發(fā)程度。設(shè)定開發(fā)程度不同，開發(fā)期限可一樣，可不一樣，但開發(fā)費(fèi)一定要有差別。如“五通一平的開發(fā)周期為一年，而“二通一平的開發(fā)周期可定為9個月、6個月。B在確定開發(fā)費(fèi)用時，設(shè)定開發(fā)程度均為“五通一平，但各通中如通路，一宗地臨主干道20-60米、水泥路或柏油路；而另一宗地臨土地或砂石路3-6米；同樣是“五通一平開發(fā)費(fèi)可取不一樣，但一定要描畫清楚，闡明緣由。4、確定投資利息利息率的選擇根據(jù)評價的目的和土地開發(fā)的資金來源情況，利息率可選擇存款利息率或貸款利息率。如拍賣底價、抵押評價或土地開發(fā)是投資者利用

8、自有資金投入，可采用評價基準(zhǔn)日中國人民銀行公布的與設(shè)定開發(fā)周期相應(yīng)的利息率；如用于聯(lián)營、入股等目的，或投資者貸款從事土地開發(fā)，可采用評價基準(zhǔn)日中國人民銀行公布的與設(shè)定開發(fā)周期對應(yīng)的固定資產(chǎn)貸款利率；還可參照詳細(xì)工程或當(dāng)?shù)赝恋亻_發(fā)投資貸款利息率。投資利息的計算公式根據(jù)確定土地開發(fā)費(fèi)的方法，來選擇投資利息的計算公式注：單利計息A直接采用當(dāng)?shù)厥小⒖h人民政府公布的市政根底設(shè)備配套費(fèi)，且公布的配套費(fèi)可以到達(dá)實(shí)踐開發(fā)費(fèi)規(guī)范。投資利息=土地獲得費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)+市政根底設(shè)備配套費(fèi)開發(fā)周期利息率B當(dāng)?shù)厥锌h人民政府公布的市政根底設(shè)備配套費(fèi)未到達(dá)期實(shí)踐開發(fā)費(fèi)規(guī)范。投資利息=土地獲得費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)+市政根底設(shè)備配套費(fèi)開發(fā)

9、周期利息率+土地開發(fā)費(fèi)-市政根底設(shè)備配套費(fèi)0。5開發(fā)周期利息率5、確定投資利潤投資利潤率或投資報答率確實(shí)定方法A根據(jù)土地投資利潤；利用公式：投資利潤率=利潤/總投資土地獲得費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)B調(diào)查同行業(yè)的近幾年的投資利潤率，并結(jié)合待估宗地所在省、市、縣的投資利潤率可采用中國統(tǒng)計年鑒數(shù)據(jù)投資利潤的計算公式A、如采用年投資利潤率投資利潤=土地獲得費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)開發(fā)周期年投資利潤率B如采用投資利潤率或投資報答率投資利潤=土地獲得費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)投資報答率 6、確定土地增值收益也稱土地一切權(quán)收益土地增值收益確實(shí)定方法及計算公式A土地增值收益=土地本錢價錢土地增值收益率=土地獲得

10、費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+投資利息+投資利潤土地增值收益率土地增值收益率根據(jù)當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T提供資料確定，閱歷在10%-30%之間B土地一切權(quán)收益可以當(dāng)?shù)厥锌h人民政府公布的出讓金規(guī)范替代但要弄清出讓金的內(nèi)涵，我們是指歸政府一切的那部分地價款，稱為出讓金7、計算土地價錢計算公式：如土地增值收益根據(jù)土地增值收益率確定，評后地價分別為無限年期土地價錢用Vn表示和設(shè)定年限的土地價錢用V表示，那么：Vn=土地獲得費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)+土地開發(fā)投資+投資利息+投資利潤+土地增值收益如土地增值收益采用當(dāng)?shù)氐亍⑹?、縣政府公布的出讓金規(guī)范，地價計算公式分為：A如出讓金含土地運(yùn)用年限與待估宗地土地運(yùn)用年限一致；B如出讓全土地使導(dǎo)權(quán)年限與持估宗地土地運(yùn)用權(quán)年限不一致。本錢逼近法在實(shí)務(wù)考試中能夠會出現(xiàn)的常見錯誤A短少對待估宗地周