商業(yè)投資潛在風(fēng)險(xiǎn)分析

1、.精品資料網(wǎng)cnshu25萬(wàn)份精華管理資料，2萬(wàn)多集管理視頻講座：.；精品資料網(wǎng)cnshu 專(zhuān)業(yè)提供企管培訓(xùn)資料商業(yè)投資潛在風(fēng)險(xiǎn)分析自2000年起，商業(yè)地產(chǎn)首先在北京、上海、廣州等幾個(gè)經(jīng)濟(jì)高度興隆的地域興起，并快速蔓延到全國(guó)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2001年以后，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資年均增長(zhǎng)率到達(dá)33%，超出住宅投資增長(zhǎng)率6個(gè)百分點(diǎn)。其實(shí)從2000年開(kāi)場(chǎng)，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)速度就遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)速度，且商業(yè)地產(chǎn)投資占當(dāng)年房地產(chǎn)投資的比重呈逐年上升的態(tài)勢(shì)。2004年全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資總額到達(dá)1723億元，比2003年增長(zhǎng)32.35%，新開(kāi)工商業(yè)營(yíng)業(yè)用房面積增幅16.16%，分別高出整

2、個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和開(kāi)工面積增幅2.76個(gè)百分點(diǎn)和5.73個(gè)百分點(diǎn)。進(jìn)入2005年，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出更快的開(kāi)展勢(shì)頭，僅2005年1月至5月份全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)工程開(kāi)工面積達(dá)1.34億平方米，投資同比增長(zhǎng)38.7%。一、我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)快速開(kāi)展的緣由我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)快速增長(zhǎng)主要源于以下幾方面緣由：1.宏觀經(jīng)濟(jì)的開(kāi)展和人們生活程度的提高，導(dǎo)致消費(fèi)者對(duì)零售業(yè)需求的添加，從而營(yíng)造了對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)需求。圖1顯示我國(guó)居民人均可支配收入、社會(huì)消費(fèi)品零售總額與商業(yè)地產(chǎn)投資額呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系。近年來(lái)，我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入逐年以較快的速度增長(zhǎng)，因此居民的消費(fèi)程度逐年提高，表現(xiàn)為社會(huì)零售總額的逐年增長(zhǎng)，從而帶動(dòng)了商業(yè)的開(kāi)展

3、，這就必然拉動(dòng)對(duì)運(yùn)營(yíng)場(chǎng)所的市場(chǎng)需求，結(jié)果表現(xiàn)為商業(yè)地產(chǎn)投資額的快速增長(zhǎng)。從恩格爾系數(shù)看，自2000年起，我國(guó)城鎮(zhèn)恩格爾系數(shù)開(kāi)場(chǎng)降至39.4%，2003年降至37.1%，因此催生了大型購(gòu)物中心等大型商業(yè)機(jī)構(gòu)的開(kāi)展，進(jìn)而誘發(fā)了商業(yè)地產(chǎn)投資的加速增長(zhǎng)。2.各城市政府部門(mén)充分認(rèn)識(shí)到大力開(kāi)展第三產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代效力業(yè)的重要性，不斷鼓勵(lì)推進(jìn)城市商業(yè)的規(guī)模化開(kāi)展。加之新一輪城市建立和改造高潮的興起，都為城市大型商業(yè)工程的開(kāi)展發(fā)明了機(jī)遇，從而拉動(dòng)了城市商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)展。3.商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的高收益性。長(zhǎng)期性和穩(wěn)定性迎合了地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的需求。與其他房地產(chǎn)產(chǎn)品不同，商業(yè)地產(chǎn)不會(huì)因房齡增長(zhǎng)而降低其投資價(jià)值，恰恰相反，好的商業(yè)地產(chǎn)

4、因其稀有性，會(huì)隨著商圈的開(kāi)展成熟而不斷升值。此外，承租戶對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的裝修投資、贏利預(yù)期以及長(zhǎng)期規(guī)劃，決議了商業(yè)地產(chǎn)租約的長(zhǎng)期性和穩(wěn)定性，這都使得商業(yè)地產(chǎn)遭到開(kāi)發(fā)商的青睞。4.休閑經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)生促進(jìn)了商業(yè)地產(chǎn)的昌盛。1995年以后，我國(guó)居民全年平均休假時(shí)間增至121天：每年按52周計(jì)算，假定每周都實(shí)現(xiàn)雙休日，那么共休憩104天，再加上“五一、“十一、元旦、春節(jié)，共有10天。從勞動(dòng)制度看，休假天數(shù)已占全年時(shí)間的三分之一。休假時(shí)間的添加，為居民從事休閑活動(dòng)發(fā)明了條件，促進(jìn)了城市休閑產(chǎn)業(yè)的開(kāi)展。僅以日常生活為例，品茗、健身等在幾年前還少見(jiàn)的活動(dòng)已成為人們都市生活中不可或缺的一部分。而居民休閑活動(dòng)的增多引發(fā)

5、了對(duì)提供休閑場(chǎng)所的需求，為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)明了新的市場(chǎng)空間。二、我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)展中存在的問(wèn)題1.商業(yè)地產(chǎn)工程開(kāi)發(fā)盲目無(wú)序。一些商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商出于本身利益的需求，追求新的投資盈利方式，引發(fā)了大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建立熱潮，結(jié)果絕大多數(shù)工程論證都不充分，建立開(kāi)發(fā)盲目無(wú)序。很多商業(yè)地產(chǎn)工程采取了“先開(kāi)發(fā)后招商的方式，最終呵斥工程的損失宏大，還經(jīng)常引發(fā)開(kāi)發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商、物業(yè)管理商三方的矛盾，成為新一輪贊揚(yáng)熱點(diǎn)，有的還導(dǎo)致了就業(yè)、擾民、影響交通、破壞環(huán)境等一系列問(wèn)題。此外，工程開(kāi)發(fā)的盲目無(wú)序還是近年來(lái)我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)空置率急升的一個(gè)重要緣由。2.模塊化開(kāi)發(fā)影響整體運(yùn)作?，F(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)是與各種零售業(yè)形狀充分結(jié)合的高專(zhuān)業(yè)化產(chǎn)業(yè)，因

6、此應(yīng)該是多功能相協(xié)調(diào)的。以大連城市廣場(chǎng)為例，它綜合了商業(yè)地產(chǎn)的購(gòu)物、休閑、運(yùn)動(dòng)、餐飲、商住、辦公、酒店、豪宅等九大功能，實(shí)現(xiàn)了多功能之間的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。奢華公寓、酒店式公寓、商務(wù)公寓、五星級(jí)酒店會(huì)聚的白領(lǐng)群體和上流階層構(gòu)成龐大的消費(fèi)市場(chǎng)，為商業(yè)部分帶來(lái)宏大商機(jī)，商務(wù)公寓內(nèi)公司之間的商務(wù)往來(lái)又為酒店帶來(lái)強(qiáng)大的銷(xiāo)售才干和客房超低空置率，這種強(qiáng)勢(shì)聯(lián)盟塑造了大連城市廣場(chǎng)的整體優(yōu)勢(shì)。但是，目前國(guó)內(nèi)絕大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)工程采用了所謂“模塊化的運(yùn)作方式，即簡(jiǎn)單地把整個(gè)工程分割成假設(shè)干模塊再進(jìn)展疊加，放棄了一致規(guī)劃和專(zhuān)業(yè)化的開(kāi)發(fā)操作程序，結(jié)果導(dǎo)致模塊之間、商業(yè)工程與零售業(yè)態(tài)接口出現(xiàn)偏向，減弱了整個(gè)商業(yè)工程規(guī)劃的合理性

7、，嚴(yán)重制約了商業(yè)地產(chǎn)的正常開(kāi)展。比較普遍的情況是，在同一區(qū)域內(nèi)的幾個(gè)工程相隔間隔 較遠(yuǎn)，無(wú)法構(gòu)成整體規(guī)模，反倒減弱了工程的總體競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。3.開(kāi)發(fā)商忽視商業(yè)地產(chǎn)工程的后續(xù)運(yùn)營(yíng)或后續(xù)運(yùn)營(yíng)管理失控。很多地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都抱著“賣(mài)完就走的運(yùn)營(yíng)思緒，只注重前期開(kāi)發(fā)并盡量縮短開(kāi)發(fā)周期，工程建成后能租那么租、能賣(mài)那么賣(mài)，根本不思索能否運(yùn)營(yíng)、能否適宜運(yùn)營(yíng)等問(wèn)題，結(jié)果導(dǎo)致了很多開(kāi)發(fā)商功成身退，投資人和運(yùn)營(yíng)者那么被深度套牢的情況，甚至有的開(kāi)發(fā)商本人都無(wú)法全身而退。有的開(kāi)發(fā)商雖然思索了后續(xù)運(yùn)營(yíng)問(wèn)題，但是將工程部分或全部出租給投資者后，往往缺乏對(duì)工程的整體控制才干，很難把握未來(lái)入駐運(yùn)營(yíng)商戶的檔次和檔次以及對(duì)整個(gè)商業(yè)工程的影

8、響。4.商鋪運(yùn)營(yíng)方式的缺陷。2002年至2003年期間推向市場(chǎng)的商業(yè)地產(chǎn)工程，多數(shù)采用“產(chǎn)權(quán)式商鋪全零售方式或“主力店租賃+商鋪全零售方式。在一些已開(kāi)業(yè)的工程中暴露了許多問(wèn)題，比如各租戶都注重自家營(yíng)業(yè)面積內(nèi)的籠統(tǒng)，而忽視了公共空間的重要性；工程整體推行后勁缺乏；業(yè)態(tài)調(diào)整與品類(lèi)調(diào)整引發(fā)糾紛等，結(jié)果很多工程由于這類(lèi)短期操作方式而停頓營(yíng)業(yè)。另外，有的開(kāi)發(fā)商承諾將售出的商鋪從投資者手中回租，整體交由有實(shí)力的商業(yè)運(yùn)營(yíng)主體進(jìn)展運(yùn)作，并給予投資者一定的報(bào)答，即返租?？陀^地講，返租在收益性物業(yè)銷(xiāo)售中確實(shí)能起一定作用。但我國(guó)內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展還很不成熟，這種戰(zhàn)略不能兌現(xiàn)的情況時(shí)有發(fā)生，結(jié)果使個(gè)人投資者蒙受宏大

9、損失，同時(shí)對(duì)開(kāi)發(fā)商的損傷也相當(dāng)大，并引發(fā)一些法律糾紛。5.商業(yè)地產(chǎn)融資渠道單一。我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)融資渠道比較單一，主要就是依托銀行貸款。日前全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)對(duì)銀行信貸依賴程度在70%-80%左右，商業(yè)地產(chǎn)自籌資金比例很低，只占到位資金33.5%。而大型城市開(kāi)發(fā)商對(duì)銀行信貸的依賴程度曾經(jīng)超越了90%，大大超越50%的風(fēng)險(xiǎn)貼現(xiàn)。在銀行對(duì)商業(yè)地產(chǎn)工程的貸款越來(lái)越謹(jǐn)慎，限制越來(lái)越多的情況下，融資渠道相對(duì)單一的眾多商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將面臨資金鏈斷裂的危險(xiǎn)。三、我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)安康開(kāi)展的對(duì)策建議1.根據(jù)城市特點(diǎn)，因地制宜地開(kāi)展商業(yè)地產(chǎn)工程。商業(yè)地產(chǎn)工程，尤其是大型商業(yè)地產(chǎn)工程與城市經(jīng)濟(jì)開(kāi)展程度之間存在正相關(guān)的互動(dòng)關(guān)系。城

10、市管理部門(mén)和商業(yè)管理部門(mén)必需嚴(yán)把大型商業(yè)地產(chǎn)工程的審批關(guān)，保證各類(lèi)大型商業(yè)工程在數(shù)量和構(gòu)造上的協(xié)調(diào)，防止呵斥反復(fù)建立、惡性競(jìng)爭(zhēng)的問(wèn)題。而且不同城市商業(yè)地產(chǎn)工程建立應(yīng)該結(jié)合當(dāng)?shù)氐娘L(fēng)俗習(xí)慣、文化環(huán)境、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)和歷史傳統(tǒng)，使商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)展與城市建立、城市經(jīng)濟(jì)的可繼續(xù)開(kāi)展相協(xié)調(diào)。2.建立科學(xué)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃。今后政府部門(mén)應(yīng)努力推進(jìn)產(chǎn)學(xué)研的有機(jī)結(jié)合，充分利用當(dāng)?shù)馗叩仍盒?、科研機(jī)構(gòu)的研討實(shí)力，建立起商業(yè)飽和度指數(shù)的評(píng)價(jià)體系，并仔細(xì)做好城市商業(yè)飽和指數(shù)的測(cè)評(píng)任務(wù)，使商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的制定更加科學(xué)合理，這樣才干真正有效遏止商業(yè)地產(chǎn)的盲目開(kāi)發(fā)。3.科學(xué)設(shè)定商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序。目前，內(nèi)地地產(chǎn)商的開(kāi)發(fā)程序普通是：買(mǎi)地?設(shè)計(jì)

11、(按地產(chǎn)商的客觀要求)?建立(按地產(chǎn)商的要求)?分割出賣(mài)或出租(中小投資者購(gòu)買(mǎi))?回籠資金?開(kāi)發(fā)新工程(用回籠的資金)。其實(shí)正確的開(kāi)發(fā)程序應(yīng)該是：招商(與零售商等商家簽好合同后)?設(shè)計(jì)(按零售商等商家的要求)?建立(按零售商等商家的要求)?分割出賣(mài)或出租(中小投資者投資購(gòu)買(mǎi))?物業(yè)管理(開(kāi)發(fā)商或第三方)?長(zhǎng)線運(yùn)營(yíng)?開(kāi)發(fā)新工程。我們以為，在科學(xué)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序中，招商應(yīng)先于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，最起碼招商應(yīng)與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)同步進(jìn)展，這樣就可以防止地產(chǎn)商所建的商業(yè)物業(yè)不能滿足零售商需求而導(dǎo)致招商難、空置率高等一系列問(wèn)題。4.科學(xué)運(yùn)用訂單商業(yè)開(kāi)發(fā)方式。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)首創(chuàng)“訂單商業(yè)地產(chǎn)方式，運(yùn)用該方式在全國(guó)19個(gè)城市開(kāi)發(fā)了

12、21個(gè)購(gòu)物中心，成為中國(guó)最大最勝利的購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)商。訂單商業(yè)方式具有顯著的優(yōu)點(diǎn)，較之傳統(tǒng)的產(chǎn)權(quán)式商鋪銷(xiāo)售方式更有利于商業(yè)地產(chǎn)的安康開(kāi)展。但是由于訂單商業(yè)量身定做的特殊性，往往決議了建成的商業(yè)地產(chǎn)只能提供應(yīng)特定的大型主力店商家運(yùn)用。這樣一來(lái)，訂單商業(yè)所潛在的后期風(fēng)險(xiǎn)，完全受制于主力店。一旦主力店運(yùn)營(yíng)不當(dāng)，出現(xiàn)關(guān)門(mén)停業(yè)情況，所迸發(fā)出來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)將更大，由于，量身定做的地產(chǎn)很難再適宜其他商家運(yùn)用，只能長(zhǎng)期空置，這給開(kāi)發(fā)商呵斥的損失將更為繁重。這就要求訂單商業(yè)的開(kāi)發(fā)商對(duì)于主力店的選擇必需慎重，應(yīng)選擇國(guó)內(nèi)外著名的、具有長(zhǎng)期協(xié)作意向的商業(yè)企業(yè)，盡能夠躲避潛在后期風(fēng)險(xiǎn)。5.拓寬商業(yè)地產(chǎn)的融資渠道。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)改動(dòng)單一依托銀行信貸融資方式，可以探求信托、海外基金、將商用物業(yè)實(shí)行“證券化等新型的融資渠道。比如