XX城市花園項(xiàng)目策劃方案

1、. ：.；第 PAGE 29 頁(yè) 共 NUMPAGES 29 頁(yè)“*城市花園工程謀劃方案2004年9月25日目 錄 TOC o 1-4 h z u HYPERLINK l _Toc84126887 第一篇 工程分析 PAGEREF _Toc84126887 h 4 HYPERLINK l _Toc84126888 一、市場(chǎng)分析 PAGEREF _Toc84126888 h 4 HYPERLINK l _Toc84126889 一 工程優(yōu)勢(shì)與優(yōu)勢(shì)分析 PAGEREF _Toc84126889 h 4 HYPERLINK l _Toc84126890 二 工程時(shí)機(jī)與要挾分析 PAGEREF _To

2、c84126890 h 4 HYPERLINK l _Toc84126891 二、工程定位 PAGEREF _Toc84126891 h 4 HYPERLINK l _Toc84126892 一 工程總體定位 PAGEREF _Toc84126892 h 4 HYPERLINK l _Toc84126893 二 工程功能定位 PAGEREF _Toc84126893 h 5 HYPERLINK l _Toc84126894 三 工程業(yè)態(tài)定位 PAGEREF _Toc84126894 h 5 HYPERLINK l _Toc84126895 三、賣點(diǎn)分析 PAGEREF _Toc84126895

3、 h 6 HYPERLINK l _Toc84126896 四、入市時(shí)機(jī) PAGEREF _Toc84126896 h 6 HYPERLINK l _Toc84126897 第二篇 工程總體營(yíng)銷戰(zhàn)略 PAGEREF _Toc84126897 h 8 HYPERLINK l _Toc84126898 一、工程總營(yíng)銷戰(zhàn)略分析 PAGEREF _Toc84126898 h 8 HYPERLINK l _Toc84126899 二、純商業(yè)板塊營(yíng)銷戰(zhàn)略 PAGEREF _Toc84126899 h 8 HYPERLINK l _Toc84126900 一 純商業(yè)板塊概念闡釋 PAGEREF _Toc84

4、126900 h 8 HYPERLINK l _Toc84126901 二 純商業(yè)板塊籌建戰(zhàn)略 PAGEREF _Toc84126901 h 8 HYPERLINK l _Toc84126902 三 純商業(yè)板塊運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略 PAGEREF _Toc84126902 h 9 HYPERLINK l _Toc84126903 四 純商業(yè)板塊效益分析 PAGEREF _Toc84126903 h 9 HYPERLINK l _Toc84126904 三、純公益板塊營(yíng)銷戰(zhàn)略 PAGEREF _Toc84126904 h 10 HYPERLINK l _Toc84126905 一 純公益板塊概念闡釋 PAG

5、EREF _Toc84126905 h 10 HYPERLINK l _Toc84126906 二 純公益板塊籌建戰(zhàn)略 PAGEREF _Toc84126906 h 10 HYPERLINK l _Toc84126907 三 純公益板塊運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略 PAGEREF _Toc84126907 h 11 HYPERLINK l _Toc84126908 四 純公益板塊效益分析 PAGEREF _Toc84126908 h 11 HYPERLINK l _Toc84126909 四、綜合板塊營(yíng)銷戰(zhàn)略 PAGEREF _Toc84126909 h 11 HYPERLINK l _Toc84126910 一

6、 綜合板塊概念闡釋 PAGEREF _Toc84126910 h 11 HYPERLINK l _Toc84126911 二 綜合板塊籌建戰(zhàn)略 PAGEREF _Toc84126911 h 11 HYPERLINK l _Toc84126912 三 綜合板塊運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略 PAGEREF _Toc84126912 h 13 HYPERLINK l _Toc84126913 四 綜合板塊效益分析 PAGEREF _Toc84126913 h 13 HYPERLINK l _Toc84126914 五、住宅板塊營(yíng)銷戰(zhàn)略 PAGEREF _Toc84126914 h 14 HYPERLINK l _Toc

7、84126915 一 住宅板塊概念闡釋 PAGEREF _Toc84126915 h 14 HYPERLINK l _Toc84126916 二 住宅板塊籌建戰(zhàn)略 PAGEREF _Toc84126916 h 14 HYPERLINK l _Toc84126917 三 住宅板塊運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略 PAGEREF _Toc84126917 h 14 HYPERLINK l _Toc84126918 四 住宅板塊效益分析 PAGEREF _Toc84126918 h 15 HYPERLINK l _Toc84126919 第三篇 營(yíng)銷推行戰(zhàn)略 PAGEREF _Toc84126919 h 16 HYPERL

8、INK l _Toc84126920 一、整合營(yíng)銷 PAGEREF _Toc84126920 h 16 HYPERLINK l _Toc84126921 二、包裝戰(zhàn)略 PAGEREF _Toc84126921 h 16 HYPERLINK l _Toc84126922 一 現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)造 PAGEREF _Toc84126922 h 16 HYPERLINK l _Toc84126923 二 導(dǎo)示系統(tǒng) PAGEREF _Toc84126923 h 16 HYPERLINK l _Toc84126924 三 環(huán)境包裝 PAGEREF _Toc84126924 h 16 HYPERLINK l _Toc

9、84126925 四 資料包裝 PAGEREF _Toc84126925 h 17 HYPERLINK l _Toc84126926 三、公關(guān)戰(zhàn)略 PAGEREF _Toc84126926 h 17 HYPERLINK l _Toc84126927 四、廣告戰(zhàn)略 PAGEREF _Toc84126927 h 18 HYPERLINK l _Toc84126928 第四篇 商業(yè)運(yùn)作戰(zhàn)略 PAGEREF _Toc84126928 h 20 HYPERLINK l _Toc84126929 一、進(jìn)度戰(zhàn)略 PAGEREF _Toc84126929 h 20 HYPERLINK l _Toc841269

10、30 二、招商戰(zhàn)略 PAGEREF _Toc84126930 h 21 HYPERLINK l _Toc84126931 三、業(yè)主戰(zhàn)略 PAGEREF _Toc84126931 h 22 HYPERLINK l _Toc84126932 四、規(guī)劃戰(zhàn)略 PAGEREF _Toc84126932 h 22 HYPERLINK l _Toc84126933 五、管理戰(zhàn)略 PAGEREF _Toc84126933 h 22 HYPERLINK l _Toc84126934 六、價(jià)錢戰(zhàn)略 PAGEREF _Toc84126934 h 23 HYPERLINK l _Toc84126935 第五篇 總 結(jié)

11、 PAGEREF _Toc84126935 h 24 HYPERLINK l _Toc84126936 一、工程分析 PAGEREF _Toc84126936 h 24 HYPERLINK l _Toc84126937 二、總體營(yíng)銷戰(zhàn)略 PAGEREF _Toc84126937 h 25 HYPERLINK l _Toc84126938 三、營(yíng)銷推行戰(zhàn)略 PAGEREF _Toc84126938 h 27 HYPERLINK l _Toc84126939 四、商業(yè)運(yùn)作戰(zhàn)略 PAGEREF _Toc84126939 h 28 工程分析市場(chǎng)分析工程優(yōu)勢(shì)與優(yōu)勢(shì)分析1、工程優(yōu)勢(shì)工程優(yōu)勢(shì)主要包括強(qiáng)強(qiáng)結(jié)合

12、優(yōu)勢(shì)、土地資源優(yōu)勢(shì)、工程定位優(yōu)勢(shì)、規(guī)劃設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì)、終端消費(fèi)預(yù)期、文化背景優(yōu)勢(shì)、自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)、道路交通優(yōu)勢(shì)。2、工程優(yōu)勢(shì)工程優(yōu)勢(shì)主要包括*市城市綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力較差，人均可支配收入低，城市消費(fèi)才干較差；目前周邊的工程多數(shù)為新建和待建工程，商業(yè)氣氛優(yōu)勢(shì)。工程時(shí)機(jī)與要挾分析1、工程時(shí)機(jī)工程時(shí)機(jī)主要包括“挖空老城區(qū)、建立新城區(qū)的政策導(dǎo)向?yàn)樵摴こ烫峁┝擞辛Φ谋ＷC；區(qū)域內(nèi)開發(fā)了大量的中高檔質(zhì)量新盤，住宅地產(chǎn)的質(zhì)量提升大。2、工程要挾工程要挾主要包括該區(qū)域商業(yè)氣味較弱，投資者投資自信心缺乏；傳統(tǒng)商業(yè)的慣性的要挾；本工程新城區(qū)并且處在新城區(qū)目前的邊緣地帶，人氣難以聚集。工程定位工程總體定位根據(jù)定位報(bào)告的研討結(jié)論闡明

13、，工程總體定位為*市獨(dú)一無(wú)二的，集山水、森林、文化、觀光、度假、休閑、文娛為一體，兼顧城市景觀、科普教育、全民健身、綠化生態(tài)等多功能的開放性的園林式現(xiàn)代城市生態(tài)花園。從稱號(hào)定位來(lái)看，根據(jù)市調(diào)數(shù)據(jù)分析、工程市場(chǎng)分析以及現(xiàn)代營(yíng)銷理念，工程采用“*城市花園稱號(hào)；從概念定位來(lái)看，工程力求打造“生態(tài)花園的概念，充分利用工程的山水、森林、園林景觀特征，打造*市的新城市中心，打造*市“生態(tài)花園。工程功能定位根據(jù)定位報(bào)告的研討結(jié)論闡明，本工程主要包括休閑功能、觀光功能、度假功能、游樂(lè)功能、科普教育、購(gòu)物功能、餐飲功能、文娛功能等八大功能。詳細(xì)功能定位論述如下：休閑功能是指根據(jù)工程的地理特征、山水內(nèi)涵，工程在功

14、能上完善休閑功能，建筑以藥材、藥浴為特征的休閑洗浴中心，設(shè)置公益型健身設(shè)備和健身場(chǎng)地，實(shí)現(xiàn)并滿足市民休閑活動(dòng)的多樣化需求。旅游、觀光和度假功能是指工程設(shè)置旅游、觀光的場(chǎng)所，集山水、森林、植物園、部分原始植被于一身，是市民和游客度假勝地，讓游客在休閑、觀光的同時(shí)度過(guò)一個(gè)愉快、美麗、安康、生態(tài)的周末或假期。游樂(lè)功能和科普教育是指思索工程的公益性內(nèi)涵以及聚集工程人氣，設(shè)置兒童戶外設(shè)備、搖搖樂(lè)、長(zhǎng)頸鹿滑梯、小雞蹺蹺板等游樂(lè)功能及科普教育功能，開展科普活動(dòng)、宣傳科普知識(shí)，宣傳*市的歷史文化名人。餐飲、文娛、購(gòu)物功能是指本工程處在四三一片區(qū)的生活區(qū)范圍內(nèi)，又是政府機(jī)構(gòu)的住宅區(qū)，具有較強(qiáng)的消費(fèi)需求和消費(fèi)才干

15、，有必要設(shè)置配套的購(gòu)物超市、特征餐飲、文娛工程。居家功能是工程未來(lái)的關(guān)鍵盈利點(diǎn)，居家功能主要指在打造*城市花園周邊環(huán)境，塑造“*城市花園品牌后，城投公司經(jīng)過(guò)土地運(yùn)營(yíng)，開發(fā)周邊住宅小區(qū)的居住功能。工程業(yè)態(tài)定位根據(jù)定位報(bào)告的研討結(jié)論闡明，本工程按照功能來(lái)進(jìn)展業(yè)態(tài)劃分及業(yè)態(tài)定位，共分餐飲文娛業(yè)態(tài)、購(gòu)物休閑業(yè)態(tài)、文化科普業(yè)態(tài)、運(yùn)動(dòng)健身業(yè)態(tài)、康體游樂(lè)業(yè)態(tài)、旅游觀光業(yè)態(tài)、綜合效力業(yè)態(tài)等七大業(yè)態(tài)。餐飲文娛業(yè)態(tài)設(shè)品牌餐飲、特征餐飲、KTV歌城、夜總會(huì)等商業(yè)工程，為市民和游客提供餐飲、文娛的配套效力。在品牌餐飲方面設(shè)置整個(gè)*市的婚宴、壽宴中心。本業(yè)態(tài)是純粹商業(yè)運(yùn)營(yíng)業(yè)態(tài)，是工程營(yíng)運(yùn)中最重用的盈利點(diǎn)。購(gòu)物休閑業(yè)態(tài)設(shè)

16、置中藥浴場(chǎng)、陽(yáng)光沙灘、購(gòu)物超市小型等商業(yè)工程及其他綜合效力設(shè)備，如賓館、酒店、茶園、觀景亭、花廊等，為市民和游客提供購(gòu)物、休閑、度假的配套效力。文化科普業(yè)態(tài)設(shè)文化館、圖書館、老年文化活動(dòng)中心、青年文化活動(dòng)中心、*文化名人廣場(chǎng)，滿足市民文化交流及青少年科普教育的需求。運(yùn)動(dòng)健身業(yè)態(tài)設(shè)網(wǎng)球場(chǎng)、乒乓球、公益健身設(shè)備等健身活動(dòng)，為本工程帶來(lái)大量的人流?？刁w游樂(lè)業(yè)態(tài)設(shè)大型植物迷宮、沙坑、打靶、射箭、兒童天堂、游樂(lè)世界地圖、游樂(lè)中國(guó)象棋等游樂(lè)設(shè)備。旅游觀光業(yè)態(tài)根據(jù)工程本身的山水、森林特征，將原始植被維護(hù)良好的區(qū)域稍加修繕，改造為游客回歸自然、接近自然、擁抱自然的旅游觀光景區(qū)。綜合效力業(yè)態(tài)在辦公區(qū)設(shè)置辦公樓、

17、公園派出所、配電房、醫(yī)務(wù)室、苗圃等根底配套設(shè)備。入口廣場(chǎng)設(shè)停車場(chǎng)、入口廣場(chǎng)噴泉、廣場(chǎng)景觀、標(biāo)志性雕塑及部分公共設(shè)備，構(gòu)成游客休閑、休憩的理想場(chǎng)所，聚集工程人氣。賣點(diǎn)分析根據(jù)定位報(bào)告的研討結(jié)論闡明，工程賣點(diǎn)主要指工程可以吸引消費(fèi)者、投資者、運(yùn)營(yíng)者的特征，是工程區(qū)別于其他工程的亮點(diǎn)和特點(diǎn)。本工程的工程賣點(diǎn)主要有*市獨(dú)一無(wú)二的公園概念、獨(dú)特的文化背景、工程規(guī)模效應(yīng)、強(qiáng)大的品牌效應(yīng)、物有所值高質(zhì)量物業(yè)、政府的全力支持等六大方面。入市時(shí)機(jī)本處入市時(shí)機(jī)是指公園正式向公眾開放的時(shí)間，恰當(dāng)?shù)娜胧袝r(shí)機(jī)是工程勝利的重要要素之一。思索工程是公益性和商業(yè)性的結(jié)合體，在確定入市時(shí)機(jī)時(shí)既要思索公眾、政府的利益，又要思索工

18、程的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。本工程入市時(shí)機(jī)的幾個(gè)要素如下：公眾的等待：公眾的等待是盡早享用工程帶來(lái)的益處，他們往往要求工程越快越好，越早投入運(yùn)用越好。政府政績(jī)的需求：政府部門從政績(jī)角度思索，希望能把本工程作為為*市民辦好事、辦實(shí)事的政績(jī)工程，入市時(shí)機(jī)最好能與國(guó)家的艱苦節(jié)假日掛鉤，構(gòu)成節(jié)假日獻(xiàn)禮工程。工程本錢和效應(yīng)：從運(yùn)營(yíng)角度看，工程投入營(yíng)運(yùn)的時(shí)機(jī)主要取決于投入運(yùn)用初期，能遭到寬廣市民的最捧，有足夠的消費(fèi)力。建筑施工進(jìn)度：施工進(jìn)度也是入市時(shí)機(jī)的重要要素，其他條件再好，如建立施工每完成，工程也不能如期對(duì)外開放。根據(jù)以上要素分析，建議將2005年10月1日國(guó)慶節(jié)作為公園對(duì)游人正式開放日，提早1月作為試開放月。 工

19、程總體營(yíng)銷戰(zhàn)略工程總營(yíng)銷戰(zhàn)略分析 經(jīng)過(guò)對(duì)工程的市場(chǎng)調(diào)查和分析得出的業(yè)態(tài)定位分析，站在“*城市花園工程整體來(lái)看，按運(yùn)營(yíng)效益和利潤(rùn)來(lái)源這兩個(gè)目的來(lái)劃分，從宏觀角度出發(fā)，工程可以分為以下四大板塊：純商業(yè)地產(chǎn)板塊純公益地產(chǎn)板塊綜合地產(chǎn)板塊住宅地產(chǎn)板塊其中，綜合地產(chǎn)板塊指的是商業(yè)和公益交融的地產(chǎn)板塊。根據(jù)市場(chǎng)對(duì)各個(gè)板塊投資收益的預(yù)期，我們要充分調(diào)動(dòng)*市政府和社會(huì)的廣泛資源，針對(duì)每個(gè)板塊采用適宜本身特質(zhì)的營(yíng)銷戰(zhàn)略。純商業(yè)板塊營(yíng)銷戰(zhàn)略純商業(yè)板塊概念闡釋純商業(yè)板塊是指在公園中建筑的用于餐飲、休閑、文娛、超市等商業(yè)運(yùn)營(yíng)運(yùn)用的商業(yè)房產(chǎn)。在公園投入后，在公園運(yùn)營(yíng)過(guò)程中純商業(yè)板塊是公園的重要利潤(rùn)來(lái)源。純商業(yè)板塊籌建戰(zhàn)

20、略本板塊房產(chǎn)的籌建戰(zhàn)略需求思索該部分房產(chǎn)用地劃入公園用地公益性用地還是開發(fā)用地，下面就分這兩種情況討論。1、公園用地公園用地屬于公益性用地，其房產(chǎn)建成以后不能對(duì)外銷售，難以尋求協(xié)作開發(fā)單位，該房產(chǎn)的籌集主要由*城投公司出資開發(fā)。當(dāng)然，*城投公司也可以對(duì)外尋求協(xié)作，但協(xié)作的難度較大。2、開發(fā)用地開發(fā)用地屬于商業(yè)性用地，其房產(chǎn)在開場(chǎng)建立并獲得銷售資歷后就可以立刻對(duì)外銷售，在較短的時(shí)間內(nèi)收回本錢，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)。這樣，在籌建時(shí)就可引入戰(zhàn)略協(xié)作同伴，由*城投公司出土地，對(duì)方出資金，協(xié)作共建。主要有以下三種思緒：思緒一：*城投公司獨(dú)資建筑，但不對(duì)外銷售，作為*城投公司資產(chǎn)，作為公司長(zhǎng)期的利潤(rùn)來(lái)源。思緒二：*城

21、投公司獨(dú)資建筑，并銷售給投資者，盡快收回投資。思緒三：*城投公司引入資金實(shí)力雄厚的戰(zhàn)略投資者，合資建筑，并銷售給投資者，盡快收回投資。建議采用思緒三。當(dāng)然，要引入資金雄厚的戰(zhàn)略協(xié)作同伴，這就需求在工程籌建前經(jīng)過(guò)準(zhǔn)確的市場(chǎng)調(diào)查，科學(xué)地確定工程定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃，并根據(jù)工程業(yè)態(tài)規(guī)劃，尋覓實(shí)力雄厚的運(yùn)營(yíng)者，在工程未開工建立就確定入駐意向，找到工程運(yùn)營(yíng)者，就等于找到了工程購(gòu)買者、工程的業(yè)主，這樣，反過(guò)來(lái)尋覓資金實(shí)力雄厚的開發(fā)商就水到渠成了。純商業(yè)板塊運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略純商業(yè)板塊直接采用對(duì)外招商的方法，在招商的過(guò)程中可以采用*公司提出的“量身定做，定向招商的戰(zhàn)略，即在建筑前，與商家確定入駐意向，并按照商家的層高、承重

22、、通風(fēng)、通氣等特殊要求，量身定做，防止在房屋建筑完成后再作大的調(diào)整，節(jié)約城投公司的投資。純商業(yè)板塊效益分析純商業(yè)板塊是公園運(yùn)營(yíng)過(guò)程中最重要的利潤(rùn)來(lái)源，其收入主要在于商家向城投公司交納的租金及管理費(fèi)等，詳細(xì)的收益來(lái)源如下：商家交納的租金商家交納的管理費(fèi)商家運(yùn)營(yíng)的利潤(rùn)分成協(xié)作運(yùn)營(yíng)部分房產(chǎn)的增值可以出賣或轉(zhuǎn)讓的部分房產(chǎn)房產(chǎn)外墻的廣告收入其他商業(yè)運(yùn)營(yíng)收入純公益板塊營(yíng)銷戰(zhàn)略純公益板塊概念闡釋 純公益板塊主要是指入口廣場(chǎng)、道路、綠化等公園的根本配套部分中，在公園以后的營(yíng)運(yùn)中不能對(duì)外運(yùn)營(yíng)，不能產(chǎn)生直接經(jīng)濟(jì)效應(yīng)的部分建立工程。純公益板塊籌建戰(zhàn)略1、綠化工程籌建戰(zhàn)略純公益板塊籌建需求發(fā)動(dòng)全市各級(jí)政府部門、企事業(yè)

23、單位共同參與建立，可按建立單位稱號(hào)不同設(shè)置市委綠化園區(qū)、市政府綠化園區(qū)、市人大綠化園區(qū)、市工商局綠化園區(qū)、市國(guó)稅局綠化園區(qū)、市地稅局綠化園區(qū)、市教育局綠化園區(qū)、市電信公司綠化園區(qū)、市挪動(dòng)通訊公司綠化園區(qū)等等綠化園區(qū)，并在綠化場(chǎng)地設(shè)立建立單位責(zé)任區(qū)留念牌，責(zé)任劃分到每個(gè)詳細(xì)的單位。各單位不但要擔(dān)任籌建還要擔(dān)任以后的維護(hù)，當(dāng)然，大部分單位都沒有精神來(lái)籌建和維護(hù)，最直接的方法就是出資請(qǐng)城投公司擔(dān)任籌建和維護(hù)，這樣，就有效的處理了綠化問(wèn)題。2、入口廣場(chǎng)籌建戰(zhàn)略入口廣場(chǎng)可以利用“勝利人士報(bào)答家鄉(xiāng)題材，發(fā)動(dòng)有*背景*籍或在*生活、任務(wù)過(guò)一段時(shí)間的勝利人士，報(bào)答家鄉(xiāng)，建立“*市名人文化廣場(chǎng)，并在廣場(chǎng)設(shè)立一塊

24、建立留念牌，記載本文化廣場(chǎng)建立的背景，同時(shí)也鼓勵(lì)和報(bào)答這些名人出資建立本廣場(chǎng)的義舉。3、園區(qū)道路籌建戰(zhàn)略園區(qū)道路可以思索采用軍民共建、警民共建的思緒，發(fā)動(dòng)*市駐軍和武裝部隊(duì)、警察局出資或出力建筑，既弘揚(yáng)了*市擁軍愛民的傳統(tǒng)，又能處理園區(qū)道路建立，當(dāng)然，在建立的道路旁也需求做一個(gè)精巧的軍民共建、警民共建的責(zé)任區(qū)及建立單位留念牌。4、其他純公益性建立其他純公益性建立工程均可采用上述方法，發(fā)揚(yáng)*人民的愛國(guó)、愛衛(wèi)、愛*、擁軍愛民等精神，發(fā)動(dòng)全*人民的力量，發(fā)動(dòng)全社會(huì)的資源，處理公園純公益性部分的建立問(wèn)題。純公益板塊運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略 純公益板塊主要是為市民和游客提供公益性效力，在這部分場(chǎng)地和設(shè)備的運(yùn)營(yíng)上，可以成

25、立公園運(yùn)營(yíng)管理公司，提供一致管理和效力。純公益板塊效益分析由于純公益板塊主要是為市民和游客提供公益性效力，所以其效益主要在社會(huì)效益上，運(yùn)營(yíng)效益很弱，主要有以下幾部分：對(duì)入場(chǎng)的部分運(yùn)營(yíng)性活動(dòng)收取管理費(fèi)。對(duì)在公園內(nèi)的宣傳活動(dòng)收取管理費(fèi)。政府財(cái)政給予的公園日常營(yíng)運(yùn)的補(bǔ)貼。責(zé)任建立單位給予的部分維護(hù)費(fèi)用。綜合板塊營(yíng)銷戰(zhàn)略綜合板塊概念闡釋 綜合板塊是既是公益性質(zhì)的，又能經(jīng)過(guò)運(yùn)營(yíng)活動(dòng)，盈利產(chǎn)生收入的部分場(chǎng)地和設(shè)備。包括由保管山體改造的植物園部分、游樂(lè)場(chǎng)所和游樂(lè)設(shè)備部分、文化館、圖書館、體育場(chǎng)所等。綜合板塊籌建戰(zhàn)略1、植物園籌建戰(zhàn)略植物園是由保管山體重新規(guī)劃設(shè)計(jì)而來(lái)的生態(tài)公園的植物園區(qū)，里面規(guī)劃有苗圃園區(qū)、

26、花卉園區(qū)、藥材園區(qū)等園區(qū)。詳細(xì)籌建戰(zhàn)略如下：苗圃園區(qū)：苗圃園區(qū)可以同*市綠化局園林綠化大隊(duì)結(jié)合籌建，思索以后即將成立綠化公司，建議在本次即可與*市綠化局園林綠化大隊(duì)協(xié)作成立綠化公司，共同建立苗圃園區(qū)。在苗圃園區(qū)的建立上，還可與純公益板塊的綠化部分結(jié)合，發(fā)動(dòng)相關(guān)部門聯(lián)動(dòng)建立。花卉園區(qū)：花卉園區(qū)可同*市相關(guān)花卉公司結(jié)合籌建，可以以綠化公司的名義同這些花卉公司協(xié)作，作為這些花卉公司的基地。藥材園區(qū)：藥材園區(qū)園區(qū)可同*市藥材公司和全國(guó)范圍內(nèi)的中草藥研討機(jī)構(gòu)、醫(yī)科院校協(xié)作，建立為這些單位的藥材基地和藥學(xué)教學(xué)和科研基地。2、游樂(lè)場(chǎng)地及設(shè)備籌建戰(zhàn)略游樂(lè)場(chǎng)地及設(shè)備是盈利才干較強(qiáng)的公益性運(yùn)營(yíng)工程，可以直接作為招

27、商工程，對(duì)外招商，由運(yùn)營(yíng)者擔(dān)任建立，讓其擁有8-10年運(yùn)營(yíng)權(quán)，合同期滿后，該場(chǎng)地和設(shè)備移交城投公司。游樂(lè)場(chǎng)地及設(shè)備的招商對(duì)象為國(guó)內(nèi)消費(fèi)、制造、銷售文娛設(shè)備的廠家和代理商、國(guó)內(nèi)其他公園內(nèi)從事游樂(lè)工程的運(yùn)營(yíng)者以及對(duì)游樂(lè)工程運(yùn)營(yíng)感興趣的其他個(gè)人或社會(huì)投資者。3、文化館籌建戰(zhàn)略文化館是市民享用文化產(chǎn)品，接受文化熏陶的重要場(chǎng)所，是一座典型的公益性工程，是*市文化部門的根本職責(zé)。本場(chǎng)館理所當(dāng)然的由市文化局和文化部門組織相關(guān)力量與城投公司結(jié)合籌建，城投公司出土地及商業(yè)運(yùn)營(yíng)思緒。運(yùn)營(yíng)權(quán)中公益部分運(yùn)營(yíng)權(quán)為市文化局，商業(yè)部分運(yùn)營(yíng)權(quán)為城投公司。4、圖書館籌建戰(zhàn)略圖書館是市民學(xué)習(xí)文化知識(shí)，提高市民素質(zhì)的場(chǎng)所，屬于公益

28、性質(zhì)的運(yùn)營(yíng)場(chǎng)所，它可以設(shè)置完全對(duì)市民免費(fèi)的部分、部分免費(fèi)的部分以及完全收費(fèi)、商業(yè)運(yùn)作的部分。本部分可由省、市圖書館兩級(jí)文圖書館與城投公司結(jié)合建立，建立完成后商業(yè)運(yùn)作部分運(yùn)營(yíng)歸城投公司，其他部分歸市圖書館。5、體育場(chǎng)地及設(shè)備建立體育場(chǎng)地及設(shè)備是市民健身、提高身體素質(zhì)的場(chǎng)所，可以分為純公益性質(zhì)的健身場(chǎng)地和設(shè)備以及商業(yè)運(yùn)營(yíng)性質(zhì)的場(chǎng)所如白領(lǐng)健身中心等。本部分可由省、市兩級(jí)體育主管部門和城投公司結(jié)合建立。運(yùn)營(yíng)權(quán)中純商業(yè)運(yùn)營(yíng)部分歸城投公司，其與公益部分運(yùn)營(yíng)權(quán)歸體育主管部門。6、其它公益性質(zhì)運(yùn)營(yíng)設(shè)備建立其它公益性質(zhì)運(yùn)營(yíng)設(shè)備可以參照上述的方法，采用國(guó)際流行BOT方式，運(yùn)營(yíng)者擔(dān)任投資建立，10-15年運(yùn)營(yíng)權(quán)，期

29、滿后轉(zhuǎn)交城投公司?？傊景鍓K場(chǎng)地和設(shè)備籌建的原那么是盡能夠爭(zhēng)取協(xié)作者或社會(huì)資源的支持，以運(yùn)營(yíng)權(quán)換得投資者的支持。綜合板塊運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略綜合板塊由*城投公司擔(dān)任商氣、人氣營(yíng)造，收取管理費(fèi)等管理和效力性任務(wù)，籌建單位擔(dān)任前10-15年運(yùn)營(yíng)，期滿后運(yùn)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)交城投公司的戰(zhàn)略，當(dāng)然，期滿后城投公司也可繼續(xù)出讓運(yùn)營(yíng)權(quán)給籌建單位，收取轉(zhuǎn)讓費(fèi)即可。綜合板塊效益分析綜合板塊既是公益性行為，又是商業(yè)性行為，其收入主要來(lái)源于城投公司直接運(yùn)營(yíng)部分收入和對(duì)外租賃部分的租金收入。詳細(xì)收入來(lái)源如下：綠化公司苗圃的收入植物園藥材園區(qū)的收入文化館、圖書館、體育場(chǎng)地的運(yùn)營(yíng)收入政府補(bǔ)貼部分場(chǎng)地的租金收入結(jié)合建立單位的部分維護(hù)性投入住宅

30、板塊營(yíng)銷戰(zhàn)略住宅板塊概念闡釋住宅板塊主要指城投公司在打造“*城市花園周邊環(huán)境，聚集商氣和人氣，塑造“*城市花園品牌后，經(jīng)過(guò)土地運(yùn)營(yíng)，引導(dǎo)*市開發(fā)商資源，開發(fā)周邊住宅的部分。住宅板塊籌建戰(zhàn)略在住宅板塊上，城投公司要一直堅(jiān)持一致規(guī)劃、一致風(fēng)格、一致管理的原那么，發(fā)揚(yáng)對(duì)住宅板塊開發(fā)的主導(dǎo)作用，堅(jiān)持整個(gè)區(qū)域一致在“*城市花園的品牌下，做大做強(qiáng)“*城市花園品牌。本板塊可以以下幾種方式建立：部分小區(qū)由城投公司本人的房產(chǎn)公司開發(fā)部分小區(qū)由其他開發(fā)公司根據(jù)城投公司的總體規(guī)劃和要求開發(fā)部分小區(qū)由城投公司和其他房產(chǎn)公司結(jié)合開發(fā)住宅板塊運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略住宅板塊運(yùn)營(yíng)的根本原那么是“一致規(guī)劃、一致品牌、一致管理。城投公司主要采

31、用“用商業(yè)和公益板塊帶動(dòng)住宅的建立，提升土地價(jià)值，走土地開商的道路的運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略。可以思索住宅小區(qū)運(yùn)用以下子品牌的戰(zhàn)略：“*城市花園川西名居區(qū)“*城市花園云南名居區(qū)“*城市花園紫微苑“*城市花園藤閣苑 “*城市花園碧水錦樓“*城市花園綠楊新屯住宅板塊效益分析住宅板塊的收益是“*城市花園運(yùn)作中最大的收益和利潤(rùn)來(lái)源，也是“*城市花園運(yùn)作的目的，住宅板塊的主要收益是土地增值帶來(lái)的收益和直接開發(fā)帶來(lái)的收益。詳細(xì)收益如下：“*城市花園品牌樹立后，帶來(lái)的土地增值收益城投公司直接開發(fā)房產(chǎn)的收益城投公司與協(xié)作者結(jié)合開發(fā)房產(chǎn)的收益 營(yíng)銷推行戰(zhàn)略整合營(yíng)銷一切戰(zhàn)略思緒的實(shí)現(xiàn)，都需求和消費(fèi)者溝通，都離不開信息傳播，營(yíng)銷推

32、行主要采用以大型活動(dòng)推行作為工程營(yíng)銷推行中的主線，不斷以有影響力的活動(dòng)銜接、影響、并逐漸以看得見的真實(shí)打動(dòng)投資者和運(yùn)營(yíng)者及消費(fèi)者。以公關(guān)活動(dòng)為中心，整合其他資源，輔助以媒體報(bào)道、硬性廣告、人員促銷、事件行銷、促銷活動(dòng)、口碑傳播、現(xiàn)場(chǎng)包裝等，構(gòu)成強(qiáng)大的市場(chǎng)沖擊力。包裝戰(zhàn)略現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)造工程銷售和招商現(xiàn)場(chǎng)周邊商業(yè)環(huán)境應(yīng)與工程的高檔次相一致，讓投資者和商家領(lǐng)會(huì)到專業(yè)效力的水準(zhǔn)，欣賞到專業(yè)效力的任務(wù)精神。由于本工程有餐飲、文娛、休閑等運(yùn)營(yíng)業(yè)態(tài)，因此，在商業(yè)環(huán)境營(yíng)造和業(yè)態(tài)一致規(guī)劃方面必需留意既要堅(jiān)持充分的協(xié)調(diào)一致，又要思索不同的商業(yè)目的。導(dǎo)示系統(tǒng)區(qū)域?qū)句N售及招商處指示牌業(yè)態(tài)位置標(biāo)示牌等：業(yè)態(tài)標(biāo)示不僅包括商業(yè)

33、樓業(yè)態(tài)分布，還應(yīng)包括商業(yè)部分的詳細(xì)業(yè)態(tài)規(guī)劃，這樣才干給商家以整體業(yè)態(tài)規(guī)劃專業(yè)效力的覺得。環(huán)境包裝售樓處和招商處要營(yíng)造一種整體性的商務(wù)氣氛，因此招商處環(huán)境布置應(yīng)與售樓處的整體風(fēng)格一致，并突出溫馨的商務(wù)氣氛。在適當(dāng)時(shí)候利用工程曾經(jīng)成形的外圍環(huán)境引進(jìn)“露天吧，烘托吧類文化氣氛，提早培育人脈與商氣。資料包裝工程宣傳等資料印刷品設(shè)計(jì)風(fēng)格也應(yīng)與工程的檔次相一致，制造應(yīng)細(xì)致精巧，圖片明晰，方案流暢。招商前的印刷品包括：招商手冊(cè)，租務(wù)管理公約、合同范本、宣傳海報(bào)、進(jìn)度控制表、業(yè)態(tài)規(guī)劃圖、工程定位和前景引見、等級(jí)口岸分布、商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)運(yùn)公司引見等現(xiàn)場(chǎng)布置，進(jìn)展招商環(huán)境的氣氛營(yíng)造。公關(guān)戰(zhàn)略一切的公關(guān)活動(dòng)不僅僅針對(duì)商

34、業(yè)部分本身，而是與整個(gè)“*城市園園的銷售與招商相得益彰、共同促進(jìn)的。因此，整個(gè)公關(guān)活動(dòng)的組織與謀劃需求嚴(yán)密配合，親密協(xié)作，工程的公關(guān)活動(dòng)的費(fèi)用與日程安排需求在工程運(yùn)作任務(wù)中確定。本工程采用的公關(guān)戰(zhàn)略詳細(xì)如下：采用“政府+企業(yè)+商家的方式，組織政府、專家學(xué)者和商家舉行“公園商業(yè)運(yùn)營(yíng)，“公園與商業(yè)媒體研討，為工程進(jìn)展新聞炒作，擴(kuò)展工程的知名度和影響力。在招商突破階段，在工程現(xiàn)場(chǎng)“露天吧舉行工程投資交流會(huì)，以“情景互動(dòng)交流沙龍的方式營(yíng)造人脈、商氣。組織商家對(duì)工程進(jìn)展研討并調(diào)查現(xiàn)場(chǎng)，目的在于闡釋公司整體運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略，壓服并爭(zhēng)取運(yùn)營(yíng)者。經(jīng)過(guò)公園及商鋪的營(yíng)銷活動(dòng)聯(lián)動(dòng)協(xié)作，組織以時(shí)髦消費(fèi)、休閑文化為主題的活動(dòng)是

35、工程公關(guān)謀劃的主線，不斷吸引消費(fèi)者到本工程體驗(yàn)休閑文娛生活，擴(kuò)展工程影響力。在招商獲得勝利，商家預(yù)備就緒后，舉行一致浩大的開業(yè)儀式，與開發(fā)商、商家結(jié)合舉行一些慶賀活動(dòng)，為工程正式運(yùn)營(yíng)預(yù)熱造勢(shì)。在招商穩(wěn)定階段，組織入駐商家的回訪懇談會(huì)，為后期租務(wù)管理提供建議。并且，在商家運(yùn)營(yíng)一段時(shí)間后，將視商家運(yùn)營(yíng)情況組織一些管理咨詢或管理閱歷交流活動(dòng)，協(xié)助 商家提高管理程度和運(yùn)營(yíng)檔次。廣告戰(zhàn)略在本工程中，將根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)的特點(diǎn)，積極溝通與協(xié)作，制定相應(yīng)的廣告和媒體謀劃，保證招商任務(wù)的順利完成。1、廣告目的展現(xiàn)“*城市花園及商業(yè)運(yùn)營(yíng)部分的精品籠統(tǒng)，展現(xiàn)工程全新定位的宏大商業(yè)空間，并有效提高工程的知名度與佳譽(yù)度。2

36、、廣告主題*城市花園，*市新城市中心*城市花園，花園式婚慶、壽宴中心*城市花園，花園式商務(wù)、聚會(huì)中心*城市花園，花園式旅游、觀光中心*城市花園，花園式餐飲、休閑、文娛中心3、廣告組合軟硬結(jié)合，強(qiáng)勢(shì)推出，并以公關(guān)活動(dòng)作重點(diǎn)突破，并留意招徠國(guó)際、國(guó)內(nèi)知名企業(yè)的留意。4、廣通知求點(diǎn)廣告的對(duì)象不僅是商家，而且還應(yīng)該有本地的消費(fèi)者，經(jīng)過(guò)多方互動(dòng)，共同提升工程人脈商氣。廣告的內(nèi)容必需符合工程的總體定位，需求向商家和消費(fèi)者訴求的訴求點(diǎn)主要包括工程的九大優(yōu)勢(shì)，詳細(xì)內(nèi)容如下：1) 優(yōu)質(zhì)的整體業(yè)態(tài)規(guī)劃2) 未來(lái)的商業(yè)升值潛力3) 現(xiàn)代化的建筑與人性化的入口廣場(chǎng)設(shè)計(jì)4) 先進(jìn)的公園商業(yè)概念5) 專業(yè)的后期租務(wù)管理與

37、增值效力6) 周邊高尚住宅小區(qū)的消費(fèi)需求7) 周邊專業(yè)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)者及其它潛在的高端需求8) 交通便利，位置優(yōu)越5、媒體選擇根據(jù)工程訴求點(diǎn)的營(yíng)銷謀劃，建議選用*日?qǐng)?bào)、*電視臺(tái)、成都商報(bào)、華西都市報(bào)、四川電視臺(tái)等，以到達(dá)直觀、權(quán)威的效果。6、效果監(jiān)控、評(píng)價(jià)及修正經(jīng)過(guò)對(duì)目的商家的回訪確定效果，了解商家與消費(fèi)者對(duì)本工程餐飲、休閑、文娛概念的了解，不斷修正業(yè)態(tài)定位。 商業(yè)運(yùn)作戰(zhàn)略進(jìn)度戰(zhàn)略結(jié)合“*城市花園商業(yè)地產(chǎn)部分的目的要求和專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作方法，建議采用以下階段性運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略：1、第一階段：招商導(dǎo)入期 采用大手筆創(chuàng)新式的營(yíng)銷活動(dòng)迅速炒熱市場(chǎng)為主，提升本工程的市場(chǎng)關(guān)注度，促進(jìn)招商；采用規(guī)?；惺降纳碳仪⒄剺?gòu)

38、成高比例的意向承租率，并以定向招商為中心，迅速鎖定優(yōu)質(zhì)商家，再以精良的招商人員進(jìn)展針對(duì)性的招商公關(guān)，并簽署委托面積80%的框架協(xié)議，為引進(jìn)符合業(yè)態(tài)規(guī)劃的商家做好前期任務(wù)。2、第二階段：招商突破期在前期鎖定優(yōu)質(zhì)商家的根底上，組織商家對(duì)工程進(jìn)展研討并調(diào)查現(xiàn)場(chǎng)，充分闡釋“*城市花園商業(yè)地產(chǎn)整體運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略，壓服并爭(zhēng)取運(yùn)營(yíng)者下單，完成80%的招商率。 3、第三階段：招商穩(wěn)定期在前期商家資源積累的根底上，針對(duì)疑問(wèn)商家和鋪位，調(diào)動(dòng)多方資源，進(jìn)展強(qiáng)力公關(guān)，完成95%的招商率。4、第四階段：招商維護(hù)期協(xié)調(diào)配合商家入場(chǎng)裝修等相關(guān)事宜，促成商家順利開業(yè)；繼續(xù)關(guān)注商家的運(yùn)營(yíng)管理，維護(hù)商業(yè)運(yùn)營(yíng)的穩(wěn)定性和開展性，并向商業(yè)管

39、理公司移交相關(guān)商家資料，確保物業(yè)順利進(jìn)入后期運(yùn)營(yíng)管理期。招商戰(zhàn)略1、定向?yàn)橹?，整合?shí)施定向招商根據(jù)業(yè)態(tài)規(guī)劃，對(duì)主力商家及牽頭租戶實(shí)行定向招商，并安排招商人員重點(diǎn)落實(shí)適宜主力商家業(yè)態(tài)定位的商家資源。以商引商在定向招商的根底上，利用主力商家及牽頭商家在其行業(yè)的影響力，擴(kuò)展宣傳，以吸引更多目的商家加盟。廣告招商經(jīng)過(guò)各種推行活動(dòng)和宣傳制造題材，擴(kuò)展“*城市花園商業(yè)工程的影響力，吸引目的客戶的留意力，促進(jìn)招商。2、主次清楚，把握節(jié)拍根據(jù)商家資源貯藏和優(yōu)化目的客戶層，先易后難，嚴(yán)厲控制和把握工程業(yè)態(tài)定位，完成主力商家的招商任務(wù)。掌握時(shí)機(jī)，利用引進(jìn)的主力商家及品牌商家在業(yè)界的影響力，擴(kuò)展宣傳，全面開展招商任

40、務(wù)。根據(jù)引進(jìn)的主力商家及品牌商家業(yè)態(tài)的實(shí)踐情況，靈敏調(diào)整業(yè)態(tài)，并實(shí)施定向招商，提高招商的勝利率。3、積極引導(dǎo)，博得信任對(duì)商家要進(jìn)展正面鼓勵(lì)和引導(dǎo)，建立商家的運(yùn)營(yíng)自信心，對(duì)商家提出運(yùn)營(yíng)建議，表現(xiàn)最大的真誠(chéng)度，博得商家的信任。充分把握不利要素，躲避和淡化對(duì)本工程的不利言論，對(duì)不同態(tài)度的商家采取不同的應(yīng)對(duì)戰(zhàn)略。對(duì)意向性較強(qiáng)、業(yè)態(tài)相符、運(yùn)營(yíng)規(guī)模適度的商家，要積極跟進(jìn)，加強(qiáng)商家運(yùn)營(yíng)自信心，消除其對(duì)工程的擔(dān)憂，促使其下決心。對(duì)于猶疑、彷徨的商家，找準(zhǔn)緣由，對(duì)癥下藥。業(yè)主戰(zhàn)略1、合理規(guī)劃，引導(dǎo)實(shí)施確定業(yè)主自營(yíng)數(shù)量和運(yùn)營(yíng)品類，并及時(shí)在招商圖表上公開，借勢(shì)引商。根據(jù)商家志愿，結(jié)合業(yè)態(tài)規(guī)劃為商家選擇2-3個(gè)場(chǎng)地方

41、案，使業(yè)主接受商家認(rèn)定的租金規(guī)范。對(duì)部分持張望態(tài)度之業(yè)主，在未簽署委托協(xié)議前，將其視為自營(yíng)，并加以公布，既宣傳了已進(jìn)場(chǎng)商家的數(shù)量，又能迫使其盡快明確委托出租或自營(yíng)，有利于招商順利進(jìn)展。2、特殊矛盾，積極應(yīng)對(duì)對(duì)有對(duì)立心情、不配合的業(yè)主要采取個(gè)別溝通或轉(zhuǎn)移矛盾、無(wú)形施壓、冷處置及難題回饋、小利驅(qū)動(dòng)等方法，使業(yè)主認(rèn)同租賃方案。對(duì)于整體租賃、投資盲目、無(wú)主意的業(yè)主，要讓其感到該規(guī)劃方案無(wú)風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)當(dāng)，不能因個(gè)別業(yè)主的緣由使方案夭折。規(guī)劃戰(zhàn)略一致規(guī)劃設(shè)計(jì)廣告位、商家店招、導(dǎo)識(shí)系統(tǒng)、POP廣告等，有較高的信息能見度。 合理規(guī)劃工程周邊區(qū)域，吸引消費(fèi)者。公園內(nèi)路燈、商業(yè)大樓光彩工程等。人流、車流的動(dòng)線設(shè)計(jì)，構(gòu)

42、成對(duì)人、車的有效引導(dǎo)。根據(jù)業(yè)主委托和自營(yíng)情況存在變數(shù)的實(shí)踐情況進(jìn)展動(dòng)態(tài)調(diào)整，最大限制堅(jiān)持規(guī)劃規(guī)劃的整體性和完好性。管理戰(zhàn)略經(jīng)過(guò)有效組織和組合，充分發(fā)揚(yáng)團(tuán)隊(duì)精神，銷售部門和招商部門嚴(yán)密配合，相互協(xié)作，以完成預(yù)定的招商義務(wù)為目的。營(yíng)造良性競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，促進(jìn)和調(diào)動(dòng)招商人員的任務(wù)積極性和能動(dòng)性，合理的調(diào)配和安排人力資源，充分發(fā)揚(yáng)好個(gè)人在專業(yè)中的專長(zhǎng)。定期組織專業(yè)培訓(xùn)，不定期根據(jù)招商中的詳細(xì)情況及時(shí)溝通交流，強(qiáng)化、提高每位員工的專業(yè)技藝和綜合素質(zhì)，提升整個(gè)團(tuán)隊(duì)任務(wù)效率和才干。組織提供相關(guān)資料，加強(qiáng)招商人員談判技巧，添加招商的勝利率。價(jià)錢戰(zhàn)略商鋪?zhàn)饨饍r(jià)錢思索對(duì)業(yè)主的投資報(bào)答要求，結(jié)合資產(chǎn)增值的速度，原那么上采

43、取一致租金的額度、先低后高的租金價(jià)錢戰(zhàn)略，并逐年進(jìn)展遞增，降低商家前期運(yùn)營(yíng)負(fù)擔(dān)，樹立商家運(yùn)營(yíng)自信心，構(gòu)成旺鋪的局面。根據(jù)制定的參考價(jià)錢體系及不同口岸等級(jí)規(guī)范與商家洽談所能接受的詳細(xì)租金規(guī)范。根據(jù)對(duì)行業(yè)市場(chǎng)情況、業(yè)主的投資報(bào)答要求，按分區(qū)制定租金一致規(guī)范。拉大次級(jí)口岸與頂級(jí)口岸的租金差距，促進(jìn)次級(jí)口岸的出租率，對(duì)優(yōu)質(zhì)商家提供有宏大吸引力的優(yōu)惠政策。 總 結(jié)工程分析工程優(yōu)勢(shì)主要包括強(qiáng)強(qiáng)結(jié)合優(yōu)勢(shì)、土地資源優(yōu)勢(shì)、工程定位優(yōu)勢(shì)、規(guī)劃設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì)、終端消費(fèi)預(yù)期、文化背景優(yōu)勢(shì)、自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)、道路交通優(yōu)勢(shì)。工程優(yōu)勢(shì)主要包括*市城市綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力較差，人均可支配收入低，城市消費(fèi)才干較差；目前周邊的工程多數(shù)為新建和待建

44、工程，商業(yè)氣氛優(yōu)勢(shì)。工程時(shí)機(jī)主要包括“挖空老城區(qū)、建立新城區(qū)的政策導(dǎo)向?yàn)樵摴こ烫峁┝擞辛Φ谋ＷC；區(qū)域內(nèi)開發(fā)了大量的中高檔質(zhì)量新盤，住宅地產(chǎn)的質(zhì)量提升大。工程要挾主要包括該區(qū)域商業(yè)氣味較弱，投資者投資自信心缺乏；傳統(tǒng)商業(yè)的慣性的要挾；本工程位于新城區(qū)并且處在新城區(qū)目前的邊緣地帶，人氣難以聚集。工程總體定位為*市獨(dú)一無(wú)二的，集山水、森林、文化、觀光、度假、休閑、文娛為一體，兼顧城市景觀、科普教育、全民健身、綠化生態(tài)等多功能的開放性的園林式現(xiàn)代城市生態(tài)花園。工程功能定位主要包括休閑功能、觀光功能、度假功能、游樂(lè)功能、科普教育、購(gòu)物功能、餐飲功能、文娛功能等八大功能。工程按照功能來(lái)進(jìn)展業(yè)態(tài)劃分及業(yè)態(tài)定

45、位，共分餐飲文娛業(yè)態(tài)、購(gòu)物休閑業(yè)態(tài)、文化科普業(yè)態(tài)、運(yùn)動(dòng)健身業(yè)態(tài)、康體游樂(lè)業(yè)態(tài)、旅游觀光業(yè)態(tài)、綜合效力業(yè)態(tài)等七大業(yè)態(tài)。本工程的工程賣點(diǎn)主要有*市獨(dú)一無(wú)二的公園概念、獨(dú)特的文化背景、工程規(guī)模效應(yīng)、強(qiáng)大的品牌效應(yīng)、物有所值高質(zhì)量物業(yè)、政府的全力支持等六大方面。根據(jù)公眾的等待、政府政績(jī)的需求、工程本錢和效應(yīng)、建筑施工進(jìn)度分析，建議將2005年10月1日國(guó)慶節(jié)作為公園對(duì)游人正式開放日，提早1月作為試開放月?？傮w營(yíng)銷戰(zhàn)略按運(yùn)營(yíng)效益和利潤(rùn)來(lái)源這兩個(gè)目的來(lái)劃分，工程可以分為純商業(yè)地產(chǎn)板塊、純公益地產(chǎn)板塊、綜合地產(chǎn)板塊、住宅地產(chǎn)板塊四大板塊，針對(duì)每個(gè)板塊采用適宜本身特質(zhì)的營(yíng)銷戰(zhàn)略。純商業(yè)板塊是指在公園中建筑的用

46、于餐飲、休閑、文娛、超市等商業(yè)運(yùn)營(yíng)運(yùn)用的商業(yè)房產(chǎn)，在公園運(yùn)營(yíng)過(guò)程中純商業(yè)板塊是公園的重要利潤(rùn)來(lái)源。本板塊房產(chǎn)的籌建戰(zhàn)略需求思索房產(chǎn)用地劃入公園用地還是開發(fā)用地。公園用地屬于公益性用地，其房產(chǎn)建成以后不能對(duì)外銷售，該房產(chǎn)的籌集主要由*城投公司出資開發(fā)。開發(fā)用地屬于商業(yè)性用地，在籌建時(shí)就可引入戰(zhàn)略協(xié)作同伴，由*城投公司出土地，對(duì)方出資金，協(xié)作共建。純商業(yè)板塊直接采用對(duì)外招商的方法，在招商的過(guò)程中可以采用*公司提出的“量身定做，定向招商的戰(zhàn)略。純商業(yè)板塊是公園運(yùn)營(yíng)過(guò)程中最重要的利潤(rùn)來(lái)源，其收入主要在于商家向城投公司交納的租金及管理費(fèi)等。純公益板塊主要是指入口廣場(chǎng)、道路、綠化等公園的根本配套部分中，在

47、公園以后的營(yíng)運(yùn)中不能對(duì)外運(yùn)營(yíng)，不能產(chǎn)生直接經(jīng)濟(jì)效應(yīng)的部分建立工程。純公益板塊籌建需求發(fā)動(dòng)全市各級(jí)政府部門、企事業(yè)單位共同參與建立，可按建立單位稱號(hào)不同設(shè)置市委綠化園區(qū)、市政府綠化園區(qū)、市人大綠化園區(qū)等綠化責(zé)任園區(qū)。入口廣場(chǎng)可以利用“勝利人士報(bào)答家鄉(xiāng)題材，發(fā)動(dòng)有*背景*籍或在*生活、任務(wù)過(guò)一段時(shí)間的勝利人士，報(bào)答家鄉(xiāng)，建立“*市名人文化廣場(chǎng)。園區(qū)道路可以思索采用軍民共建、警民共建的思緒，發(fā)動(dòng)*市駐軍和武裝部隊(duì)、警察局出資或出力建筑，既弘揚(yáng)了*市擁軍愛民的傳統(tǒng)，又能處理園區(qū)道路建立。純公益板塊主要是為市民和游客提供公益性效力，在這部分場(chǎng)地和設(shè)備的運(yùn)營(yíng)上，可以成立公園運(yùn)營(yíng)管理公司，提供一致管理和效力

48、。由于純公益板塊主要是為市民和游客提供公益性效力，所以其效益主要在社會(huì)效益上，運(yùn)營(yíng)效益很弱。綜合板塊是既帶公益性質(zhì)，又能經(jīng)過(guò)運(yùn)營(yíng)活動(dòng)盈利產(chǎn)生收入的部分場(chǎng)地和設(shè)備。包括由保管山體改造的植物園部分、游樂(lè)場(chǎng)所和游樂(lè)設(shè)備部分、文化館、圖書館、體育館等。苗圃園區(qū)可以同*市綠化局園林綠化大隊(duì)結(jié)合籌建，思索以后即將成立綠化公司，建議在本次即可與*市綠化局園林綠化大隊(duì)協(xié)作成立綠化公司，共同建立苗圃園區(qū)?；ɑ軋@區(qū)可同*市相關(guān)花卉公司結(jié)合籌建，可以以綠化公司的名義同這些花卉公司協(xié)作，作為這些花卉公司的基地。藥材園區(qū)可同*市藥材公司和全國(guó)范圍內(nèi)的中草藥研討機(jī)構(gòu)、醫(yī)科院校協(xié)作，建立為這些單位的藥材基地和藥學(xué)教學(xué)和科研基地。游樂(lè)場(chǎng)地及設(shè)備是盈利才干較強(qiáng)的公益性運(yùn)營(yíng)工程，可以直接作為招商工程，對(duì)外招