蘇州篇嚴(yán)調(diào)控下樓市平穩(wěn)房貸收緊影 響漸顯

1、前言2021 年上半年全國樓市延續(xù)分化，長三角、珠三角為代表的東部區(qū)域銷售增速（2021H1 東部累計(jì)銷售面積同比增長 31%）遠(yuǎn)高于全國同期增速（27.7%）。隨著按揭逐步收緊、房貸利率上行，2021Q2以來部分區(qū)域樓市逐步降溫，全國銷售增速逐步放緩。那么此前樓市表現(xiàn)較好的長三角區(qū)域市場如何？為更好地了解樓市實(shí)際情況，近期我們實(shí)地走訪了蘇州、寧波、嘉興等地開發(fā)商及樓盤，本篇報(bào)告以蘇州為典型剖析其未來樓市走向。圖表1 2021H1 東部銷售面積累計(jì)同比居全國前列圖表2 2021Q2 全國單月銷售增速大幅放緩120%100%80%60%40%20%0%東部銷售面積累計(jì)同比中部銷售面積累計(jì)同比西部

2、銷售面積累計(jì)同比東北銷售面積累計(jì)同比2021/022021/032021/042021/052021/06160%銷售面積同比銷售金額同比140%120%100%80%60%40%20%0%2020/052020/082020/112021/022021/05資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局，平安證券研究所資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局，平安證券研究所一、 近四年成交平穩(wěn)，2021H1 片區(qū)冷熱不均房價(jià)漲幅明顯收窄，2021H1 成交有所放量2015-2016 年蘇州樓市進(jìn)入快速上行通道，接連調(diào)控后房價(jià)漲幅明顯收窄：蘇州樓市于 2015-2016年步入房價(jià)快速上行通道，2016 年末銷售均價(jià)較 2015 年初增長約

3、 83.3%。但蘇州在調(diào)控政策上“先人一步”，最早于 2016 年 10 月出臺較為嚴(yán)格的限購限貸政策，遏制房價(jià)過快上漲勢頭，而后歷經(jīng)多次調(diào)控加碼，房價(jià)進(jìn)入窄幅波動、緩慢向上通道。圖表3 蘇州 2014 年以來商品住宅銷售價(jià)格銷售價(jià)格(元/)35,00030,00025,00020,00015,00010,0005,00002014年01月 2015年02月 2016年03月 2017年04月 2018年05月 2019年06月 2020年07月資料來源:中指院，平安證券研究所2016 年銷售面積達(dá)到峰值，2021H1 成交有所放量：由于房價(jià)過快上漲催化，2016 年 1-2 月累計(jì)銷售面積、

4、1-3 月累計(jì)銷售金額同比增速達(dá)到近 5 年峰值，分別同比增長 181.2%、230.1%，2016 年全年銷售面積 2494.1 萬平米，為近 5 年最高位。隨著 2016 年“外地人限購”等調(diào)控政策出臺，2017年以來樓市熱度回歸平淡，成交周期性特征明顯淡化，全年成交量回落至 1900-2200 萬平米區(qū)間。經(jīng)歷長達(dá) 4 年多的樓市調(diào)整后，2021H1 全市成交有所回暖，累計(jì)銷售面積同比增長 19.2%，較 2019年同期增長 20.2%。圖表4 蘇州歷年商品房累計(jì)銷售面積及同比蘇州商品房銷售面積:累計(jì)值（萬平方米)蘇州:商品房銷售面積:累計(jì)同比(右軸)%3,0002,5002,0001,

5、5001,0005000 資料來源:WIND，平安證券研究所200150100500-50-100 圖表5 蘇州商品房累計(jì)銷售金額及同比4,5004,0003,5003,0002,5002,0001,5001,0005000商品房累計(jì)銷售額(億元)累計(jì)同比（右軸）250%200%150%100%50%0%-50% 資料來源:中指院，平安證券研究所進(jìn)一步來看，結(jié)合實(shí)地調(diào)研情況，近期蘇州樓市已出現(xiàn)幾點(diǎn)變化：房貸額度收緊、房貸利率上調(diào)、放款周期明顯拉長：2020 年末銀保監(jiān)出臺“房貸兩集中”管理制度，限制各大銀行房貸占比上限。蘇州房貸收緊現(xiàn)象較為明顯，首套房房貸利率從 2020年末的 5.1%左右上

6、調(diào)至當(dāng)前的 5.9%，二套房上調(diào)至 6.1%-6.2%區(qū)間。放款周期方面，2020年放款周期約 1-4 周，但目前需 2-3 個月，部分二手房甚至出現(xiàn)停貸。圖表6 2021Q2 蘇州房貸利率快速上行%6.005.805.605.405.205.004.804.60資料來源:WIND，蘇州本地寶，平安證券研究所分銷依賴度加大：樓盤銷售中，分銷占比逐年提升。蘇州自 2016 年開始限購，2017 年起開始出現(xiàn)階段式分銷，最初給分銷渠道 2 萬提成或者 1 個點(diǎn)左右傭金，目前 2-3 個點(diǎn)傭金比例為常態(tài)。戶型上出現(xiàn)“舒適讓步功能”趨勢：從成交結(jié)構(gòu)上看，面積 90-120 平米、總價(jià) 200-300

7、萬住房仍為成交主力。但由于居民購買力上升幅度不及房價(jià)漲幅，以及監(jiān)管對于“偷面積”、“贈送面積”等行為審查嚴(yán)格，蘇州戶型設(shè)計(jì)已出現(xiàn)“舒適讓步功能”的趨勢。比如 2015 年房價(jià)大幅上漲前，100 平米左右住房通常設(shè)計(jì)為“2+1（書房）”戶型帶 1 衛(wèi)，105 平米左右戶型才會配置 2 衛(wèi)。而目前 100 平米左右住房通常設(shè)計(jì)為“3 房 2 衛(wèi)”戶型，120 平米左右住房可設(shè)計(jì)成4 居室。圖表7 2021H1 蘇州市區(qū)成交結(jié)構(gòu)（按面積劃分）圖表8 2021H1 蘇州市區(qū)成交結(jié)構(gòu)（按總價(jià)劃分）180-200平米,200平米以90平米以500萬以上,400-500萬,200萬以下,140-180平米,

8、 14.05%1.11%上, 3.20%下, 9.94%11.4% 8.3%21.9%300-400萬,25.6%200-300萬,32.7%120-140平米, 20.77%90-120平米, 50.92%資料來源：中指院，平安證券研究所資料來源：中指院，平安證券研究所蘇州“四限”政策嚴(yán)格，調(diào)控“先人一步”蘇州樓市政策精準(zhǔn)調(diào)控效果較好：2021 年年初以來長三角城市樓市熱度較高，房地產(chǎn)政策陸續(xù)加碼，調(diào)控城市范圍逐漸擴(kuò)大。蘇州自 2016 年 10 月起便已出臺嚴(yán)格限購政策，如：外地戶籍在蘇州限購區(qū)域購房，需在購房之日前 2 年內(nèi)連續(xù)繳納 1 年以上社保等；后續(xù)又相繼加碼，如張家港市商品房（含

9、新房、二手房）限售 2 年，“新房限售 3 年、二手房限售 5 年”由蘇州園區(qū)推廣至全蘇州市區(qū)等。2019 年 7 月蘇州再次出臺升級版“四限”政策，對外地購房進(jìn)一步限制，完善差異化信貸政策，并基本沿用至今。蘇州地處熱度較高的長三角核心區(qū)域，但近年樓市運(yùn)行整體平穩(wěn)，即得益于調(diào)控政策“先人一步”且持續(xù)完善，實(shí)施效果整體較好。圖表9 蘇州現(xiàn)行限購、限貸與限售政策限購政策非蘇州戶籍蘇州戶籍首套房二套房擁有二套及以上住房且房貸未結(jié)擁有三套房及以上住房購房之日前 3 年內(nèi)在蘇州市范圍內(nèi) 2 年及以上個人所得稅繳納證明或社會保險(xiǎn)（城鎮(zhèn)社會保險(xiǎn)）繳納證明限購不限購，停貸限購差異化信貸政策（首付比例）首套房(

10、從未購置住房或無房無貸）二套房（有一套房且房貸已結(jié)清/有一套房且無房貸記錄）/首套房（無房且房貸已結(jié)清）二套房（有一套房且房貸未結(jié)清）擁有兩套及以上住房305080停貸限售政策（限售年份）新房二手房3 年5 年注：1、限購范圍：蘇州市區(qū)（姑蘇區(qū)、吳中區(qū)、相城區(qū)、吳江區(qū)、高新區(qū)、工業(yè)園區(qū)）、昆山市、太倉市；2、個稅及社保繳納范圍：蘇州大市范圍，含蘇州市區(qū)（姑蘇區(qū)、吳中區(qū)、相城區(qū)、吳江區(qū)、高新區(qū)、工業(yè)園區(qū)）、昆山、太倉、常熟、張家港等 4 市范圍；3、限售計(jì)算起止時(shí)間：自取得不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)之日起；4、限售范圍：蘇州市區(qū)（即姑蘇區(qū)、吳中區(qū)、相城區(qū)、吳江區(qū)、高新區(qū)、工業(yè)園區(qū)）。資料來源：蘇州住建局，平安證

11、券研究所片區(qū)冷熱不均，板塊分化顯著吳江區(qū)、吳中區(qū)為供應(yīng)及成交主力：蘇州市區(qū) 6 區(qū)中，高新區(qū)、姑蘇區(qū)、工業(yè)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)配套較為集中，但房價(jià)高企且供應(yīng)較少。相比之下，吳江和吳中 2 區(qū)占地面積較大、供應(yīng)充沛且房價(jià)較低，與之匹配的購房受眾群體更為寬泛，疊加近年蘇州地鐵、地上公路等交通日益完善，逐步成為蘇州市區(qū)供應(yīng)及成交主力。近 5 年 2 區(qū)合計(jì)供應(yīng)面積、銷售面積約為蘇州市區(qū)總供應(yīng)、總銷售的 50%。目前各區(qū)商品住宅庫存較為健康，存量主要集中于吳中區(qū)、吳江區(qū)，2 區(qū)合計(jì)占蘇州市區(qū)總庫存的 54.7%。圖表10 蘇州市區(qū)各區(qū)商品住宅2016-2021H1 批準(zhǔn)上市套數(shù)30,00025,00020,00

12、015,00010,0005,0000201620172018201920202021H1套姑蘇區(qū)蘇州工業(yè)園區(qū) 高新區(qū)(虎丘區(qū))相城區(qū)吳中區(qū)吳江區(qū)資料來源:中指院，平安證券研究所圖表11 蘇州市區(qū)各區(qū)商品住宅2016-2021H1 批準(zhǔn)上市面積201620172018201920202021H1萬平米400350300250200150100500姑蘇區(qū)蘇州工業(yè)園區(qū)高新區(qū)(虎丘區(qū))相城區(qū)吳中區(qū)吳江區(qū)資料來源:中指院，平安證券研究所圖表12 蘇州市區(qū)各區(qū)商品住宅2016-2021H1 銷售套數(shù)35,00030,00025,00020,00015,00010,0005,00002016201720

13、18201920202021H1套姑蘇區(qū)蘇州工業(yè)園區(qū) 高新區(qū)(虎丘區(qū))相城區(qū)吳中區(qū)吳江區(qū)資料來源:中指院，平安證券研究所圖表13 蘇州市區(qū)各區(qū)商品住宅2016-2021H1 銷售面積201620172018201920202021H1萬平米400350300250200150100500姑蘇區(qū)蘇州工業(yè)園區(qū) 高新區(qū)(虎丘區(qū))相城區(qū)吳中區(qū)吳江區(qū)資料來源:中指院，平安證券研究所蘇州各片區(qū)樓市冷熱不均，工業(yè)園區(qū)、高新區(qū)的獅山、科技城為熱點(diǎn)板塊：草根調(diào)研了解到，整個工業(yè)園區(qū)、高新區(qū)的獅山、科技城為蘇州熱點(diǎn)板塊，其中工業(yè)園區(qū)奧體板塊為近年新晉熱門。熱點(diǎn)盤搖號中簽率僅為 5%-10%，而冷門片區(qū)開盤去化率僅

14、為個位數(shù)。從調(diào)研房企城市公司了解到，2021H1 蘇州市區(qū)各區(qū)平均去化率如下：工業(yè)園區(qū) 2021H1 平均去化率 61%。高新區(qū) 2021H1 平均去化率 55%，其中獅山、科技城板塊熱度不亞于工業(yè)園區(qū)，高新區(qū)其余板塊則熱度平平。吳江區(qū) 2021H1 平均去化率 52%。吳江太湖西城、運(yùn)東為熱門板塊，運(yùn)東承接剛需，且距姑蘇區(qū)通勤時(shí)間較短；其余板塊則熱度一般。吳中區(qū) 2021H1 平均去化率 51%，同樣冷熱不均。相城區(qū) 2021H1 平均去化率 44%，望亭、陽澄湖板塊開盤去化率最低不足 10%。姑蘇區(qū) 2021H1 平均去化率 42%，姑蘇區(qū)是老城區(qū)、傳統(tǒng)市中心，推盤較少。去化率低主要因：一

15、是客群有限（以姑蘇區(qū)當(dāng)?shù)馗纳瓶蛻魹橹鳎?；二是戶型偏大、總價(jià)偏高（350w 為起步價(jià)，大部分戶型在 120 平米及以上，不乏復(fù)式、疊拼）。圖表14 蘇州市區(qū)各區(qū)商品住宅銷售價(jià)格(截至 2021H1)圖表15 蘇州市區(qū)各區(qū)商品住宅可售面積及出清周期（截至 2021H1）300250200150100可售面積（萬平米）出清周期（月）（右軸）11.910.76.45.86.8141210.6108645030.846.0239.4173.8125.3214.9200姑 工 吳 相 高 吳蘇 業(yè) 中 城 新 江區(qū) 園 區(qū) 區(qū) 區(qū) 區(qū)區(qū)資料來源：中指院，平安證券研究所資料來源：中指院，平安證券研究所二、

16、供應(yīng)穩(wěn)中有升，土拍制度相對合理全市商品房供應(yīng)穩(wěn)中有升，2021H1 市區(qū)銷供比有所抬頭供應(yīng)及可售面積充沛，出清周期處近年低位：從批準(zhǔn)預(yù)售面積上看，2015-2019 年全市商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積基本穩(wěn)定在 900-1000 萬平米左右，2020 年批準(zhǔn)預(yù)售面積明顯放量，市區(qū)當(dāng)年銷供比近年首次回落至 1 以下。隨著 2021H1 成交有所放量，全市庫存面積及出清周期整體健康，2021H1 全市商品房可售（存量）面積 1150 萬平米，出清周期約 12.9 個月，較上年末下降 2.75 個月；市區(qū)住宅銷供比亦較 2020 年的 0.85 大幅提升至1.21。圖表16 蘇州 2015-2020 年商品房

17、批準(zhǔn)預(yù)售面積蘇州:商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積(萬平米）蘇州:商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積(萬平米）1,441.4941.4966.3908.6892.9990.71,6001,4001,2001,0008006004002000資料來源:WIND，平安證券研究所圖表17 蘇州 2015-2021H1 商品房可售面積及出清周期變化1,6001,4001,2001,0008006004002000商品房可售面積(萬平方米)商品房出清周期(月)(右軸）2520151050資料來源:中指院，平安證券研究所圖表18 蘇州市區(qū)六區(qū) 2017-2021H1 商品住宅銷供比1,6001,4001,2001,0008006004

18、002000供應(yīng)面積（萬平米）銷售面積（萬平米）商品住宅銷供比(右軸)1.151.211.001.1050.81.41.21.00.80.60.40.20.0資料來源:中指院，平安證券研究所 注：蘇州市區(qū)六區(qū)指姑蘇區(qū)、工業(yè)園區(qū)、高新區(qū)、吳中區(qū)、吳江區(qū)、相城區(qū)首批集中供地?zé)岫容^高，競價(jià)規(guī)則為房企留有收益空間首批集中供地?zé)岫容^高，吳江區(qū)、高新區(qū)為供地主力： 2021 年蘇州市區(qū)住宅用地供地計(jì)劃為 615.2萬平方米，較 2020 年計(jì)劃（560 萬平方米）增長 9.9%，保持穩(wěn)中有升趨勢。根據(jù)蘇地網(wǎng)掛20215號公告，蘇州市區(qū)于 4 月、7 月、10 月統(tǒng)一發(fā)布住宅用地出讓公告，首批供地面積 24

19、7.8 萬平，約占全年供地計(jì)劃的 40.3%，共出讓 32 宗地塊。從區(qū)域布局來看，安置房用地集中于吳江區(qū)，其余 25 宗涉宅用地 6 區(qū)均有分布，其中吳江區(qū)、高新區(qū)為供地主力，工業(yè)園區(qū)和姑蘇區(qū)供應(yīng)量較少。圖表19 蘇州首批集中供地地塊（按性質(zhì)劃分）圖表20 蘇州首批供地涉宅用地（按地域劃分）安置房用地, 3塊140規(guī)劃建面（萬平米）宗數(shù)（宗）(右軸）855421120商服用地, 4塊純住宅用地,14塊綜合用地（含住宅）, 11塊100806040200高姑工新蘇業(yè)區(qū)區(qū)園區(qū)9876543210吳吳相江中城區(qū)區(qū)區(qū)資料來源：中指院，平安證券研究所資料來源：中指院，平安證券研究所出讓規(guī)則延用“一次報(bào)

20、價(jià)”制度，房企拿地收益預(yù)期較穩(wěn)：蘇州首次集中供地，競買規(guī)則延續(xù)2019年以來的“一次報(bào)價(jià)”制度，即土地競價(jià)超過一定價(jià)格的，網(wǎng)上競價(jià)中止，轉(zhuǎn)為“一次報(bào)價(jià)”，按最接近所有報(bào)價(jià)平均價(jià)的原則確定競得人，有效將土地溢價(jià)率控制在15%以內(nèi)，地塊掛牌樓面價(jià)及土地溢價(jià)率保持平穩(wěn)態(tài)勢。在相對合理的范圍內(nèi)，為房企后期開發(fā)留有較為穩(wěn)定的收益預(yù)期，激發(fā)房企參拍熱情。從首批成交熱度來看， 14宗宅地進(jìn)入一次報(bào)價(jià)區(qū)間，考慮土拍熱度較高，后續(xù)批次不排除出臺“禁馬甲”等措施完善土拍措施。限制性地塊占比較多，央國企及品牌房企拿地優(yōu)勢較大：多宗地塊設(shè)置較為復(fù)雜特殊的出讓條件，如要求房企配建載體、產(chǎn)業(yè)投資、總部引進(jìn)、學(xué)校引進(jìn)等。地

21、塊出讓的同時(shí)升級區(qū)域內(nèi)配套，對房企實(shí)力和資源是一大考驗(yàn)，實(shí)力雄厚的品牌房企在拿地能力和拿地意愿上都相對更強(qiáng)。從房企拿地情況看，恒力拿下4宗宅地，華僑城連落3子，萬科、中梁、中銳各摘得2宗宅地，蘇高新集團(tuán)、中海、美的、保利、綠城、雅居樂、新力等品牌房企均有所斬獲。從拿地企業(yè)來看，在“三道紅線”束縛下，集中供地對企業(yè)的資金優(yōu)勢提出更高要求，央國企拿地成為主流，武漢城發(fā)亦首進(jìn)蘇州。圖表21 蘇州首批集中供地部分地塊出讓限制性要求地塊編號地塊位置限制性要求蘇地2021 -WG-22號吳中區(qū)太湖新城東太湖路南側(cè)、龍翔路西側(cè)須在A區(qū)內(nèi)建設(shè)1所床位數(shù)不少于250張的民營三級甲等兒童醫(yī)院;在競得土地后 50日

22、內(nèi)， 須引入社會科學(xué)文獻(xiàn)出版社出版的中國醫(yī)院競爭力報(bào)告(2019-2020) 中“社會辦醫(yī)醫(yī)院集團(tuán)100強(qiáng)前10強(qiáng)的企業(yè)或其控股企業(yè)運(yùn)營該醫(yī)院：所引入的醫(yī)院運(yùn)營方須與2019中國醫(yī)院排行榜(復(fù)且大學(xué)醫(yī)院管理研究所發(fā)布)中同時(shí)在“小兒內(nèi)科及小兒外科?？婆判邪袂?0的醫(yī)院達(dá)成實(shí)質(zhì)性合作。蘇地2021-WG-24號吳中區(qū)太湖新城移舟街東側(cè)、景周街南側(cè)須在競得土地后50日前 ，引進(jìn)至少1家2011年至2020年(連續(xù)十年)中國企業(yè)聯(lián)合 會、中國企業(yè)家協(xié)會公布的中國企業(yè)500強(qiáng)中前20強(qiáng)企業(yè)全資控股的企業(yè)區(qū)域總 部，該總部須為其行政總部、投資總部、結(jié)算總部、銷售總部中至少一種。蘇地2021-WG-31號

23、相城區(qū)元和街道相城大道西、為保證項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營質(zhì)量，須在競得之日起60天內(nèi)引進(jìn)一家中國房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)商業(yè)地產(chǎn)綜合實(shí)力前15名企業(yè)(以“中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會正式對外公布的2021紀(jì)元路兩側(cè)中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)綜合實(shí)力TOP50為準(zhǔn))負(fù)責(zé)商業(yè)的管理運(yùn)營,并簽訂相關(guān)協(xié)議。蘇地2021-WG-35號高新區(qū)滸墅關(guān)馬澗路綠化地北、羅家門路西自該地塊成交后1年內(nèi)，須在高新區(qū)滸關(guān)經(jīng)開區(qū)范圍內(nèi)開工建設(shè)計(jì)容建筑面積不少于33萬方的數(shù)字經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目。WJ-J-2021-002吳江開發(fā)區(qū)湖心東路南側(cè)、興東路側(cè)地塊須在競得土地內(nèi)進(jìn)行高品質(zhì)住宅開發(fā)建設(shè)的同時(shí),按吳江經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)規(guī)劃要求，在太湖梢規(guī)劃范圍內(nèi)另行投資建

24、設(shè)一座文化旅游商業(yè)綜合項(xiàng)目。WJ-J-2021-003吳江區(qū)東太湖度假區(qū)(太湖新城)蘇州灣大道西側(cè)、東太湖大道北側(cè)須引進(jìn)一家國資控股的氯堿通用樹脂材料領(lǐng)域龍頭企業(yè)在吳江區(qū)發(fā)展業(yè)務(wù),該氯堿通用樹脂材料領(lǐng)域龍頭企業(yè)或控股子公司需為中國工業(yè)大獎獲獎名單企業(yè)。WJ-J-2021-004吳江高新區(qū)(盛澤鎮(zhèn))潛龍渠東側(cè)地塊須引入高端智能制造項(xiàng)目落地盛澤鎮(zhèn)，項(xiàng)目規(guī)劃總投資不低于10億元人民幣。WJ-J-2021-005吳江高新區(qū)(盛澤鎮(zhèn))綢都大道西側(cè)野河蕩東側(cè)地塊須 引入國內(nèi)一流大學(xué)建設(shè)高校(42所)附屬中學(xué)注冊落戶盛澤鎮(zhèn)。WJ-J-2021-009吳江區(qū)震澤鎮(zhèn)鎮(zhèn)南路與梅新路交叉西南側(cè)地塊須引進(jìn)不少于200

25、0平米的創(chuàng)新類互聯(lián)網(wǎng)門店品牌，品牌所屋關(guān)聯(lián)公司系財(cái)富中國500強(qiáng)前40位企業(yè)旗下品牌。資料來源：中指院，平安證券研究所圖表22 蘇州首批集中供地部分地塊出讓情況地塊編號板塊成交價(jià)（萬元）成交樓面價(jià)(元/平)溢價(jià)率( )拿地企業(yè)WJ-J-2021-002同里254620.649792.780綠地&恒力中海&金茂&新疆WJ-J-2021-003(吳江)太湖新城103948.914930.81 0中泰WJ-J-2021-004盛澤148839938.650恒力WJ-J-2021-005盛澤194902.694256.340恒力WJ-J-2021-006盛澤96111.359594.3514.58中銳

26、WJ-J-2021-007盛澤2887.343529.210恒力WJ-J-2021-008七都47842.884219.571.27中梁WJ-J-2021-009震澤47991.675552.514.88中梁W)-J-2021-010同里11006.924600吳江東運(yùn)房地產(chǎn)WJ-J-2021-011(松陵)南部新城8870.51543.160吳江城市建設(shè)WJ-J-2021-012盛澤1976.34250盛澤投資蘇地2021-WG-16號姑蘇核心56394.3127778.2513.38華僑城蘇地2021-WG-17號姑蘇核心216307.6328351.513.41華僑城蘇地2021-WG-

27、18號通安200145.4212328.0111.72綠城蘇地2021-WG-19號胥68180.311654.1114.16旭輝蘇地2021-WG-20號吳中核心102838.1117735.6314.42萬科蘇地2021 -WG-21號吳中核心57639.6214206.9213.43美的置業(yè)蘇地2021-WG-22號（吳中)太湖新城37288413204.920復(fù)地蘇地2021-WG-24號(吳中)太湖新城23838611727.50中建三局蘇地2021 -WG-29號渭塘11111.271224611.33萬科蘇地2021-WG-30號太平111073.2414521.211.7中銳蘇

28、地2021-WG-31號相城核心577737.1613792.8711.1華僑城蘇地2021-WG-32號科技城184522.3615192.7112.54武漢城發(fā)蘇地2021-WG-33號通安178887.9515646.913.29保利發(fā)展蘇地2021-WG-34號滸墅關(guān)861005168.090偉光匯通&新力蘇地2021-WG-35號陽山36782811409.680蘇高新集團(tuán)蘇地2021-WG-37號渭塘12310413702.059.62雅居樂蘇園士掛(2021)02體育公園400221.9625224.0814.97南京安居資料來源：中指院，平安證券研究所三、 城市基本面向好，產(chǎn)業(yè)

29、人口為樓市有力支撐位于長三角都市圈核心區(qū)位，人口虹吸效應(yīng)保障住房購買力位于緊鄰上海的長三角核心區(qū)域：蘇州緊鄰上海，位于上海100公里都市圈范圍內(nèi)，屬于其緊密聯(lián)系圈層及強(qiáng)輻射區(qū)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展亦受上海帶動明顯。同時(shí)蘇州處于長三角的交通接點(diǎn)和滬寧杭的中心位置，滬寧鐵路、滬寧高速等多條主干線貫通南北。蘇州市區(qū)至上海市區(qū)的高鐵時(shí)長僅不足半小時(shí)，蘇州下屬的縣級市昆山市至上海市區(qū)的高鐵時(shí)長僅10余分鐘，可與上海實(shí)現(xiàn)同城生活。蘇州在省內(nèi)具備人口虹吸效應(yīng)：受益于上海及長三角周邊產(chǎn)業(yè)帶動及聯(lián)動，蘇州當(dāng)?shù)仉娮有畔a(chǎn)業(yè)、裝備制造業(yè)等較為發(fā)達(dá)，亦吸引高校畢業(yè)生等諸多外來人口前來筑巢。據(jù)江蘇省教育廳介紹，截至 “十三五”末，

30、江蘇高校畢業(yè)生中近四分之三留蘇就業(yè)，蘇州、南京等城市為畢業(yè)生首選，同時(shí)江蘇省為全國高校數(shù)量最多的省份，高層次人才呈凈流入狀態(tài)。從人口統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上看，蘇州2010-2018年小學(xué)生在校學(xué)生人數(shù)增速、截至2019年的外來人口數(shù)量、2014-2019年年均戶籍人口增量均居全省第一。人口持續(xù)凈流入，亦帶來源源不斷的剛性購房需求。圖表23 蘇州處以“上海”為核心的長三角中心區(qū)域圖表24 蘇州 2010-2018 年小學(xué)生人數(shù)增速全省第一10%8%6%4%2%0%2010-2018年小學(xué)生在校人數(shù)年復(fù)合增速-2%蘇 徐 宿 南州 州 遷 京連 常 無 鹽 鎮(zhèn) 淮云 州 錫 城 江 安港南 泰 揚(yáng)通 州 州資

31、料來源：百度，平安證券研究所資料來源：WIND，平安證券研究所圖表25 江蘇省各市外來人口（2019）圖表26 江蘇省各市 2014-2019 年年均戶籍增量人口蘇 無 南 常 鎮(zhèn) 揚(yáng) 南 泰 淮 連 宿 鹽 徐州 錫 京 州 江 州 通 州 安云 遷 城 州港萬人蘇 南 無 徐 常連州 京 錫 州 州云宿淮 鎮(zhèn) 揚(yáng) 鹽 南 泰遷安 江 州 城 通 州港400萬人 143001210200861004020-100-2-200-4資料來源：WIND，平安證券研究所 注：外來人口為常住人口和戶籍人口的差值資料來源：WIND，平安證券研究所產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，房價(jià)收入比良好GDP位于全國前列，“藏富于民

32、”人均購房能力較強(qiáng)：蘇州產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以第二、第三產(chǎn)業(yè)較為發(fā)達(dá)，截至2020年，蘇州于全省GDP總量占比達(dá)19.3%，GDP總量居全省首位，全國各城市第6位。同時(shí)蘇州擁有6個國家級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、2個國家級高新區(qū)，其中以工業(yè)園區(qū)為代表的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)匯集了大量外資及新興產(chǎn)業(yè)，人均可支配收入亦在全省遙遙領(lǐng)先。從房價(jià)收入比看，2019年蘇州房價(jià)收入比僅 9.6，遠(yuǎn)低于全國及長三角一二線城市，側(cè)面反映當(dāng)前房價(jià)尚不存在明顯泡沫。圖表27 各市 GDP 于江蘇省GDP 占比（2020）圖表28 蘇州 GDP 結(jié)構(gòu)（2019）揚(yáng)州,鎮(zhèn)江,泰州,宿遷,5.78% 4.03% 5.08%鹽城, 5.69%淮安, 3.85%

33、連云港, 3.13%南京,14.16%3.12%無錫,11.82%徐州, 7.00%第一產(chǎn)業(yè), 1.02%第三產(chǎn)業(yè),51.51%第二產(chǎn)業(yè),47.46%南通,9.59%蘇州,19.28%常州, 7.46%資料來源：WIND，平安證券研究所資料來源：WIND，平安證券研究所圖表29 蘇州近年GDP 及同比增速圖表30 蘇州 GDP 全國城市排名25,00020,00015,00010,0005,0000蘇州GDP（億元）同比(右軸）18%16%14%12%10%8%6%4%2%0%2016201720182019202066777567資料來源：WIND，平安證券研究所資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局，平安證

34、券研究所圖表31 江蘇省各市人均可支配收入（2020）圖表32 全國及長三角主要城市房價(jià)收入比（2019）70,00060,00050,00040,00030,00020,00010,0000元蘇 南 無州 京 錫常 鎮(zhèn) 南 泰州 江 通 州揚(yáng) 鹽 淮州 城 安徐 連 宿州 云 遷港4034.425.323.014.913.713.311.511.210.410.1 9.67.7 7.435302520151050深 上 北 杭 南圳 海 京 州 京廣 溫 合州 州 肥揚(yáng) 寧 蘇 無 常州 波 州 錫 州資料來源：WIND，平安證券研究所資料來源：WIND，平安證券研究所四、 典型樓盤情況近期

35、我們實(shí)地走訪了吳江區(qū)、姑蘇區(qū)、工業(yè)園區(qū)的 3 個典型樓盤，從微觀層面進(jìn)一步觀察蘇州樓市情況。從走訪情況看，園區(qū)部分新盤由于存在價(jià)格倒掛，通常開盤即售罄且搖號“人房比”較高，熱度相對較高；其余各區(qū)樓盤通常無法開盤即售罄，個別板塊甚至不同程度遇冷。吳江區(qū)：旭輝吳門里定位剛需，配套完善：旭輝吳門里項(xiàng)目位于吳江運(yùn)東核心運(yùn)河公園板塊，龐山路東側(cè)東太湖大道北側(cè)，毗鄰運(yùn)河公園、運(yùn)東市政公園。交通上直達(dá)東環(huán)南延高架，距蘇州軌交4號線龐金路站僅約 800米，可實(shí)現(xiàn)約15分鐘通達(dá)吳江主城，約20分鐘到達(dá)園區(qū)獨(dú)墅湖，35分鐘到達(dá)園區(qū)金雞湖、蘇州古城。項(xiàng)目總建筑面積約16.4萬，總戶數(shù)1789戶，限價(jià)均價(jià)約20000元/平米。產(chǎn)品定位剛需，周圍教育、醫(yī)療