代建工程開發(fā)成本的會(huì)計(jì)稅務(wù)處理

1、.：.；代建工程開發(fā)本錢的會(huì)計(jì)稅務(wù)處置關(guān)于代建工程的核算，規(guī)定不很明確，新準(zhǔn)那么及新通那么沒(méi)有闡明，房地產(chǎn)會(huì)計(jì)教科書說(shuō)的太籠統(tǒng)，值得我們討論。這里只討論會(huì)計(jì)稅務(wù)處置，不討論謀劃。一、先看幾個(gè)稅務(wù)規(guī)定： A、江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅假設(shè)干納稅問(wèn)題的補(bǔ)充通知(二)蘇地稅發(fā) 1996 074 號(hào) 三、關(guān)業(yè)其他代理效力的納稅問(wèn)題。其他代理效力是指受托方按照協(xié)議或委托方的要求，以委托方的名義從事除代購(gòu)代銷貨物、代辦進(jìn)出口、引見(jiàn)效力以外的其他受托事項(xiàng)的運(yùn)營(yíng)活動(dòng)，并與委托方實(shí)行全額結(jié)算原票轉(zhuǎn)交，只向委托方收取手續(xù)費(fèi)的業(yè)務(wù)。 納稅人提供上述其他代理效力，可根據(jù)其實(shí)踐獲得的手續(xù)費(fèi)，按效力業(yè)稅務(wù)依5%的稅率計(jì)征

2、營(yíng)業(yè)稅。否那么，應(yīng)一概按自營(yíng)業(yè)務(wù)計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。 四、關(guān)于房屋開發(fā)公司代承建的房屋納稅問(wèn)題。 房屋開發(fā)公司承辦國(guó)家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位的統(tǒng)建房，如委托建房的單位能提供土地運(yùn)用權(quán)證書和有關(guān)部門的建立工程同意書以及基建方案，且房屋開發(fā)公司(即受托方)不墊付資金，并同時(shí)符合本第三：條中其他代理效力條件的，那么對(duì)房屋開發(fā)公司實(shí)踐獲得的手續(xù)費(fèi)收入按效力業(yè)稅目計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。否那么，對(duì)房屋開發(fā)公司承辦建立的各種房屋，均應(yīng)全額按銷售不動(dòng)產(chǎn)計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。 B、關(guān)于對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代建工程征收營(yíng)業(yè)稅的批復(fù)寧地稅(流)發(fā)1998073號(hào) 他局(銀地稅(流)發(fā)1998008號(hào))收悉。經(jīng)了解，目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事代建工程業(yè)務(wù)的方

3、式有二種：第一種是土地運(yùn)用權(quán)歸房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；第二種是土地運(yùn)用權(quán)歸建立單位。以上二種方式，工程所需全部建立資金均由建立單位提供，并與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽署工程代建合同或房屋代建協(xié)議書。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只擔(dān)任工程的組織協(xié)調(diào)任務(wù)，并按代建工程總投資的一定比例收取管理費(fèi)(代建費(fèi))或按代建工程的建筑面積定額收取管理費(fèi)(代建費(fèi))。經(jīng)研討，現(xiàn)批復(fù)如下：一、凡土地運(yùn)用權(quán)歸房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，無(wú)論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與建立單位如何結(jié)算，其計(jì)稅營(yíng)業(yè)額均應(yīng)包括工程價(jià)款及管理費(fèi)(代建費(fèi))和價(jià)外費(fèi)用，按“銷售不動(dòng)產(chǎn)稅目征收營(yíng)業(yè)稅。二、凡土地運(yùn)用權(quán)歸建立單位的，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的代建業(yè)務(wù)，其計(jì)稅營(yíng)業(yè)額均應(yīng)包括管理費(fèi)(代建費(fèi))和價(jià)

4、外費(fèi)用，按“效力業(yè)稅目征收營(yíng)業(yè)稅。 C、關(guān)于“代建房屋行為應(yīng)如何征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù) 國(guó)稅函1998554號(hào)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(以下簡(jiǎn)稱甲方)獲得土地運(yùn)用權(quán)并辦理施工手續(xù)后根據(jù)其他單位(以下簡(jiǎn)稱乙方)的要求進(jìn)展施工，并按施工進(jìn)度向乙方預(yù)收房款，工程完工后，甲方替乙方辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等手續(xù)。甲方的上述行為屬于銷售不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)稅目征收營(yíng)業(yè)稅；如甲方自備施工力量建筑該房屋，還應(yīng)對(duì)甲方的自建行為，按“建筑業(yè)稅目征收營(yíng)業(yè)稅。 D、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征收企業(yè)所得稅的有關(guān)規(guī)定 國(guó)稅發(fā)2006 31號(hào) 七、關(guān)于代建工程和提供勞務(wù)的稅務(wù)處置問(wèn)題 一開發(fā)企業(yè)代建工程和提供勞務(wù)不超越12個(gè)月的，可按合同商定的價(jià)款結(jié)

5、算日或在合同完工之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；繼續(xù)時(shí)間超越12個(gè)月的，可采用完工百分比法按季確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。完工百分比法即是根據(jù)合同完工進(jìn)度同比例確認(rèn)收入和費(fèi)用。完工進(jìn)度可按累計(jì)實(shí)踐發(fā)生的合同本錢占合同估計(jì)總本錢的比例、曾經(jīng)完成的合同任務(wù)量占合同估計(jì)總?cè)蝿?wù)量的比例、丈量已完成合同任務(wù)量等方法確定。二開發(fā)企業(yè)在代建工程、提供勞務(wù)過(guò)程中節(jié)省的資料、下腳料、報(bào)廢工程或產(chǎn)品的殘料等，如按合同規(guī)定留歸開發(fā)企業(yè)一切的，應(yīng)于實(shí)踐獲得時(shí)按市場(chǎng)公平成交價(jià)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 補(bǔ)充一下一，普通是在開工后一次結(jié)算方法確認(rèn)收入。補(bǔ)充一下二，出賣時(shí)，交納增值稅，按小規(guī)模工業(yè)6%交納增值稅。二、代建工程的必備條件：從上邊4個(gè)稅務(wù)規(guī)定可

6、看出1、委托方擁有土地運(yùn)用權(quán)。2、委托方獲得了有關(guān)部門的批復(fù)，既委托方立項(xiàng)。3、簽署委托代建合同，列明合理代建費(fèi)。4、受托方房地產(chǎn)開發(fā)公司不墊付資金。三、代建工程和定向開發(fā)及協(xié)作建房的區(qū)別。 代建工程和定向開發(fā)、協(xié)作建房有本質(zhì)區(qū)別。定向開發(fā)先有了購(gòu)房人，他開發(fā)的房屋是專門賣給他們的。實(shí)踐上是一種定向銷售方式，其他與正常開發(fā)過(guò)程沒(méi)區(qū)別的。協(xié)作建房國(guó)稅函發(fā)1995156號(hào)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)十七、協(xié)作建房，是指由一方以下簡(jiǎn)稱甲方提供土地運(yùn)用權(quán)，另一方以下簡(jiǎn)稱乙方提供資金，協(xié)作建房。協(xié)作建房的方式普通有兩種：第一種方式是純粹的“以物易物，即雙方以各自擁有的土地運(yùn)用權(quán)和房屋一切權(quán)相互交換。第二種方式是

7、甲方以土地運(yùn)用權(quán)乙方以貨幣資金合股，成立合營(yíng)企業(yè)，協(xié)作建房。四、在實(shí)踐處置過(guò)程中代建工程的兩種方式：第一種方式是受托方與委托方實(shí)行全額結(jié)算原票轉(zhuǎn)交，只向委托方收取代建手續(xù)費(fèi)的業(yè)務(wù)，就是說(shuō)在建立過(guò)程中施工方、設(shè)計(jì)方、監(jiān)理等不與房屋開發(fā)公司(受托方)簽署合同，而直接與委托方簽署合同，受托方只收取一定代理費(fèi)的房地產(chǎn)開發(fā)方式。房地產(chǎn)開發(fā)公司的代建工程本錢核算很簡(jiǎn)單，僅僅核算代建手續(xù)費(fèi)即可。在工程終了時(shí)向委托方開具效力業(yè)的營(yíng)業(yè)稅發(fā)票，交納按效力業(yè)的營(yíng)業(yè)稅。委托方自用產(chǎn)權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移的不交納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、所得稅等稅種。委托方產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的那么交納稅金，產(chǎn)權(quán)一切方的發(fā)票由委托方開具。第二種方式是受托方與

8、委托方實(shí)行撥付結(jié)算，就是說(shuō)在建立過(guò)程中施工方、設(shè)計(jì)方、監(jiān)理等直接與房屋開發(fā)公司(受托方)簽署合同，不與委托方簽署合同，資金由委托方撥付給房地產(chǎn)開發(fā)公司，房地產(chǎn)開發(fā)公司再撥付給施工方、設(shè)計(jì)方、監(jiān)理等。最后銷售或移交給委托方，并向委托方收取代建手續(xù)費(fèi)的業(yè)務(wù)。這種方式也就是中國(guó)目前一切房地產(chǎn)教科書上所講述的，代建工程開發(fā)本錢是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開發(fā)除土地、房屋以外的市政工程如城市道路、根底設(shè)備、園林綠化、旅游風(fēng)景等所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。代建的土地、房屋參照正常的開發(fā)本錢設(shè)置。開發(fā)企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)代建工程支出和對(duì)代建工程分配的開發(fā)間接費(fèi)用，應(yīng)記入“消費(fèi)本錢開發(fā)本錢-代建工程開發(fā)本錢

9、科目的借方和“銀行存款、“應(yīng)付賬款-應(yīng)付工程款、“原資料、“應(yīng)付職工薪酬、“制造費(fèi)用開發(fā)間接費(fèi)用等科目的貸方。同時(shí)應(yīng)按本錢核算對(duì)象和本錢工程分別歸類記入各代建工程開發(fā)本錢明細(xì)分類賬。代建工程開發(fā)本錢明細(xì)分類賬的格式，根本上和房屋開發(fā)本錢明細(xì)分類賬一樣。完成全部開發(fā)過(guò)程并閱歷收的代建工程，應(yīng)將其實(shí)踐開發(fā)本錢自“消費(fèi)本錢-代建工程開發(fā)本錢科目的貸方轉(zhuǎn)入 “庫(kù)存商品開發(fā)產(chǎn)品科目的借方，并在將代建工程移交委托代建單位，辦妥工程價(jià)款結(jié)算手續(xù)后，將代建工程開發(fā)本錢自“庫(kù)存商品科目的貸方轉(zhuǎn)入 “主營(yíng)業(yè)務(wù)本錢科目的借方。房地產(chǎn)開發(fā)公司不僅核算代建工程本錢，還要核算代建手續(xù)費(fèi)。在工程終了時(shí)的稅金交納及發(fā)票開具同

10、第一種方式。出自房地產(chǎn)會(huì)計(jì)網(wǎng)fdckj,地址:fdckj/thread-5363-1-1.html“甲供資料的賬務(wù)和稅務(wù)處置例解2021-10-20 13:24肖太壽【大 中 小】【打印】【我要糾錯(cuò)】【案例】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托一個(gè)建筑單位建筑廠房，工程總造價(jià)為1200萬(wàn)元，其中含甲供材為200萬(wàn)元。一甲供材的賬務(wù)處置1、建立方對(duì)于甲供材的賬務(wù)處置1建立方甲方從市場(chǎng)購(gòu)入資料時(shí)：借：工程物資 200萬(wàn)元 貸：銀行存款 200萬(wàn)元這里假設(shè)建立方甲方非增值稅普通納稅人，獲得的是普通發(fā)票，然后，該企業(yè)將這200萬(wàn)的資料提供應(yīng)施工方乙方用于工程。2在建立方甲方將資料提供應(yīng)施工方乙方時(shí)：方式一：建立方發(fā)出

11、資料時(shí)：借：預(yù)付賬款 200萬(wàn)元 貸：工程物資 200萬(wàn)元這種會(huì)計(jì)處置的根據(jù)是，根據(jù)國(guó)家關(guān)于工程造價(jià)的相關(guān)規(guī)定，在工程中，無(wú)論資料由誰(shuí)提供，工程總造價(jià)包括全部的資料價(jià)款，且在工程總造價(jià)的核算中，一切的資料都要提稅后計(jì)入工程總造價(jià)，即工程造價(jià)是含稅價(jià)。在總造價(jià)確認(rèn)的情況下，我們將工程的總造價(jià)作為建立方應(yīng)該支付給施工方的工程價(jià)款。建立方在支付現(xiàn)金給施工方時(shí)是做預(yù)付賬款處置，同樣，建立方將資料給施工方時(shí)就是我們所說(shuō)的甲供材也應(yīng)作為預(yù)付賬款處置。只不過(guò)一個(gè)付的是現(xiàn)金，一個(gè)付的是實(shí)物，在不存在其他誤差的情況下，該企業(yè)無(wú)論是支付現(xiàn)金還是實(shí)物，最終預(yù)付賬款總結(jié)算價(jià)款的金額應(yīng)該1200萬(wàn)元。方式二：建立方發(fā)出

12、資料時(shí)：借：在建工程 200萬(wàn)元 貸：工程物資 200萬(wàn)元這種會(huì)計(jì)處置的根據(jù)是，建立方以為，我買的物資給施工方就是用于我的工程，因此在發(fā)出資料時(shí)直接計(jì)入我的在建工程是符合規(guī)定的。從相關(guān)的法律法規(guī)看，目前對(duì)于甲供材終究如何進(jìn)展會(huì)計(jì)處置問(wèn)題，還沒(méi)有非常明確的規(guī)定。在企業(yè)實(shí)務(wù)的會(huì)計(jì)處置中，有些建立單位發(fā)出甲供材是采取的第一種方法，有些就是采取的第二種方法。因此，從會(huì)計(jì)核算角度而言，只需能為會(huì)計(jì)信息的第三方提供真實(shí)有效的會(huì)計(jì)信息。兩種會(huì)計(jì)處置方法都是可以接受的。2、施工方對(duì)于甲供材的賬務(wù)處置1方式一的賬務(wù)處置：施工方收到資料時(shí)借：工程物資 200萬(wàn)元 貸：預(yù)收賬款 200萬(wàn)元施工方將工程物資用于工程時(shí)

13、借：工程施工合同本錢 200萬(wàn)元 貸：工程物資 200萬(wàn)元施工方按工程進(jìn)度確認(rèn)合同毛利，主營(yíng)業(yè)務(wù)收入和主營(yíng)業(yè)務(wù)本錢：借：工程施工合同毛利/主營(yíng)業(yè)務(wù)本錢 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入2方式二的賬務(wù)處置：由于建立方在發(fā)出資料時(shí)就直接計(jì)入了工程本錢，因此，施工方在收到資料以及以后將資料用于工程時(shí)就不做任何會(huì)計(jì)處置了。二甲供材的發(fā)票開具以上兩種會(huì)計(jì)處置方法就帶來(lái)的下一步的施工方建筑業(yè)發(fā)票的開具問(wèn)題：1、方式一的發(fā)票開具在該方式下，由于建立方在發(fā)出資料時(shí)是經(jīng)過(guò)預(yù)付賬款核算的，沒(méi)有進(jìn)入工程本錢，因此，施工方應(yīng)該按1200萬(wàn)開具建筑業(yè)發(fā)票，并按1200萬(wàn)交納營(yíng)業(yè)稅。2、方式二的發(fā)票開具在該方式下，由于建立方在發(fā)出資料時(shí)

14、就直接計(jì)入了工程本錢，因此，施工方在最終開具建筑業(yè)發(fā)票時(shí)，只能按1000萬(wàn)開票，假設(shè)按1200萬(wàn)開票就會(huì)導(dǎo)致200萬(wàn)資料在建立方反復(fù)入本錢的情況。但是根據(jù)營(yíng)業(yè)稅的相關(guān)規(guī)定，無(wú)論施工方是按1000萬(wàn)開票還是按1200萬(wàn)開票，甲供資料都必需求并入施工方的計(jì)稅營(yíng)業(yè)額征收營(yíng)業(yè)稅，即施工方都必需按1200萬(wàn)元征收營(yíng)業(yè)稅，這個(gè)和方式一是一樣的。三稅收風(fēng)險(xiǎn)提示從實(shí)際上而言，對(duì)于施工方，無(wú)論建立方如何進(jìn)展會(huì)計(jì)處置，他的稅收負(fù)擔(dān)是不變的，只不過(guò)是根據(jù)建立方的會(huì)計(jì)處置的不同，開票金額有所不同罷了。但現(xiàn)實(shí)中的情況是，由于營(yíng)業(yè)稅是一個(gè)流轉(zhuǎn)稅，流轉(zhuǎn)稅的可轉(zhuǎn)嫁性決議了施工方所要交納的營(yíng)業(yè)稅，最終實(shí)踐是轉(zhuǎn)嫁到建立方身上的，

15、至少是部分的轉(zhuǎn)嫁。因此，對(duì)于建立方而言，他傾向于采用第二種會(huì)計(jì)處置方式，在這種會(huì)計(jì)處置方式下，建立方直接將甲供材計(jì)入工程本錢，這樣就不需求施工方開票了。由于稅務(wù)機(jī)關(guān)監(jiān)管的緣由，這部分不開票的甲供材，施工方也普通不會(huì)去自動(dòng)申報(bào)交納營(yíng)業(yè)稅，而且建立方甚至在進(jìn)展工程預(yù)算確定工程造價(jià)時(shí)，對(duì)這部分甲供材就沒(méi)有提稅并入工程總造價(jià)。從這個(gè)角度思索，建立方更傾向于第二種會(huì)計(jì)處置方式。但在這種會(huì)計(jì)處置方式下，施工方承當(dāng)了很大的風(fēng)險(xiǎn)。我們知道。無(wú)論建立方會(huì)計(jì)處置如何，施工方是甲供材營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)人，假設(shè)稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)了問(wèn)題，要求施工方補(bǔ)稅的話，施工方只需交納，甚至還會(huì)承當(dāng)偷稅而被處分的風(fēng)險(xiǎn)。無(wú)論和建立方如何處置，

16、都必需就甲供材交納營(yíng)業(yè)稅。至于甲供材沒(méi)有提稅的問(wèn)題，施工方應(yīng)本人和建立方協(xié)商或向相關(guān)工程管理部門尋求處理方法。四稅務(wù)處置分析1、方式一的稅務(wù)處置分析在方式一的情況下，施工企業(yè)按1200萬(wàn)開具建筑施工發(fā)票給建立方，按1200元在賬面上確認(rèn)收入，但對(duì)于200萬(wàn)這部分的甲供材，由于資料是建立方購(gòu)買提供應(yīng)施工方的，發(fā)票的抬頭一定是開給建立方，且在建立方入賬的，對(duì)于這部分資料，施工企業(yè)無(wú)法獲得發(fā)票，也就無(wú)法入本錢。對(duì)于這部分，施工企業(yè)在計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)如何扣除是一個(gè)大問(wèn)題。為理處理這個(gè)問(wèn)題，就出現(xiàn)了以下兩種處置方法：1施工方對(duì)于甲供材發(fā)票入本錢的問(wèn)題，由雙方在工程終了，決算報(bào)告出來(lái)后，施工單位憑工程決算

17、報(bào)告和建立方提供的購(gòu)買資料的發(fā)票清單計(jì)入施工方工程本錢，并允許在稅前扣除。2部分國(guó)稅機(jī)關(guān)以為這是轉(zhuǎn)售業(yè)務(wù)：即建立單位外購(gòu)物資轉(zhuǎn)售給施工企業(yè)，施工企業(yè)最后開總的發(fā)票向建立單位結(jié)算，對(duì)建立單位應(yīng)征收增值稅，至于進(jìn)項(xiàng)稅款當(dāng)然可以得到抵扣。這樣，施工企業(yè)就能獲得資料的發(fā)票了，但是建立方那么必需對(duì)資料的銷售交納增值稅。我們以為，這種處置方法是非常錯(cuò)誤的。建立單位購(gòu)買的資料給施工方最終還是用于建立單位本人的工程，實(shí)踐上是一種自用行為，不能視為轉(zhuǎn)售業(yè)務(wù)征收增值稅。但是在實(shí)務(wù)中，第一種處置方法往往得不到某些稅務(wù)機(jī)關(guān)的認(rèn)可，他們機(jī)械的以為只需獲得發(fā)票才干入賬，其實(shí)根據(jù)規(guī)定，企業(yè)發(fā)生的相關(guān)本錢費(fèi)用只需是真實(shí)的，并

18、獲得了合法有效憑證就可以稅前扣除。這里合法有效憑證不是僅指發(fā)票，在這種情況下，施工企業(yè)獲得的工程決算報(bào)告和建立方提供的購(gòu)買資料的發(fā)票清單也應(yīng)視為合法有效憑證，況且是真實(shí)發(fā)生的。為了防止與有些稅務(wù)機(jī)關(guān)不用要的爭(zhēng)議，一些是增值稅普通納稅人的建立單位，在購(gòu)買資料時(shí)獲得增值稅公用發(fā)票，并申報(bào)抵扣，隨后按原價(jià)開增值稅公用發(fā)票給施工方，這些沒(méi)有差額也不要交納增值稅。但在實(shí)務(wù)中，大多數(shù)單位并不情愿按這種方式進(jìn)展處置。2、方式二的稅務(wù)處置分析在方式二的情況下，由于建立方在發(fā)出資料時(shí)是直接計(jì)入了工程本錢，因此，施工方在收到資料以及以后將資料用于工程時(shí)就不做任何會(huì)計(jì)處置了。這時(shí)，施工方按1000萬(wàn)開票，也就不存在200萬(wàn)甲供材無(wú)法獲得發(fā)票入本錢的問(wèn)題。同時(shí)，思索到稅務(wù)機(jī)關(guān)監(jiān)管不到位的緣由，這種會(huì)計(jì)處置方法還能少繳部分甲供材的營(yíng)業(yè)稅，對(duì)兩方都有利。但是，施工方也要知道，這種情況下，本身承當(dāng)了很大的風(fēng)險(xiǎn)，假設(shè)稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)了，施工方必需求交納甲供材營(yíng)業(yè)稅，甚至要按偷稅進(jìn)展處分，同時(shí)由于甲供材在工程造價(jià)時(shí)沒(méi)有和建立方按規(guī)定提稅，最終只能是本人承當(dāng)。五結(jié)論由于目前相關(guān)法律法規(guī)對(duì)于甲供材如何進(jìn)展會(huì)計(jì)處置沒(méi)有明確的規(guī)定，因此，從某種角度講，以上兩種方式都是可以的。從稅務(wù)機(jī)關(guān)的角度講，他們更傾向于采