精選太原-新興文教城STP分析

1、精選太原-新興文教城STP分析新興國(guó)際文教城STP分析系別：*系專業(yè)：* 班級(jí)：1203班姓名：*新興國(guó)際文教城STP分析一、工程小區(qū)檔案新興國(guó)際文教城總占地920畝，建筑面積100萬(wàn)平方米。總投資達(dá)20億元。這是辰興房地產(chǎn)開(kāi)展股份有限公司歷時(shí)四年打造的教育主題文化社區(qū)。從積淀到成熟，它已經(jīng)成為山西的人居生活典范！ 新興國(guó)際文教城位于太榆交匯處，即受惠于太原又冠首于榆次，北擁太原南部百億市政配套，南攬高速開(kāi)展的榆次新城，地理位置優(yōu)越，占盡天時(shí)地利。工程坐落于太榆路段，雙城交際處。東北正對(duì)太原南客站，西南相鄰占地9900畝的大學(xué)城，西北是機(jī)場(chǎng)大道龍城大街，5分鐘可到山西大學(xué)城，7分鐘就是龍城大街

2、，10分鐘便達(dá)太原南站。 新興國(guó)際文教城規(guī)劃科學(xué)，戶型設(shè)計(jì)合理，包括教師公寓、板式小高層、湖景美宅、別墅洋房、聯(lián)排別墅和400米風(fēng)情商業(yè)街。小區(qū)綠化率45%，景觀建設(shè) “以人為本，35畝中央湖景與26個(gè)水景小品自然和諧，幾近完美。小區(qū)配有35萬(wàn)平米的新興教育園區(qū)，及包含派出所、醫(yī)院、銀行、超市、餐飲、雙會(huì)所等達(dá)30萬(wàn)平米的生活配套設(shè)施，從景觀、功能、生活配套等幾個(gè)方面，力求到達(dá)實(shí)用與美觀的和諧統(tǒng)一?，F(xiàn)居住人口達(dá)3萬(wàn)人。 從2個(gè)億投身教育、興辦新興學(xué)校，到2023年興建新興國(guó)際文教城，用教育激活地塊價(jià)值，再到2023年生活社區(qū)形態(tài)雛形展現(xiàn)，一直到2023年全景現(xiàn)房的完美呈現(xiàn)我們有理由相信，新興國(guó)

3、際文教城定可成為山西首席文化宜居生活城！ 二、SWOT分析表1 新興文教城SWOT分析優(yōu)勢(shì)S1.地理位臵相靠市中心而優(yōu)越2.周邊配套較齊全：學(xué)區(qū)特別 3.目標(biāo)客戶群區(qū)隔清晰時(shí)機(jī)O1.地產(chǎn)市場(chǎng)看好，開(kāi)展?jié)摿^大2.學(xué)區(qū)房概念、客戶資源眾多 劣勢(shì)W1.目前配套暫不成熟 2.相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手沒(méi)有規(guī)模優(yōu)3.地理位置相對(duì)同期樓盤(pán)居下位4.局部戶型臨近馬路，有噪音威脅T1.遭受同期大量銷售樓盤(pán)的分流2.風(fēng)水布置不合理3.戶型設(shè)計(jì)不慎合理三、市場(chǎng)細(xì)分S 1.目標(biāo)區(qū)域市場(chǎng)細(xì)分 從地區(qū)分析來(lái)看，本工程的目標(biāo)區(qū)域市場(chǎng)應(yīng)以小店區(qū)、榆次區(qū)市場(chǎng)為主，迎澤區(qū)市場(chǎng)為輔，萬(wàn)柏林區(qū)等其他區(qū)域可不做重點(diǎn)考慮。 1調(diào)查顯示，該市居民在

4、原住區(qū)域內(nèi)購(gòu)房趨勢(shì)明顯，但向外擴(kuò)張的趨勢(shì)不容小覷。 2從搜集的資料來(lái)看，該市居民在購(gòu)房時(shí)傾向于選擇原居住區(qū)域，一方面是習(xí)慣于原區(qū)域的生活環(huán)境，另一方面是十分看重由家人、親朋好友等構(gòu)成的近親緣居住格局，一般不會(huì)輕易到外區(qū)購(gòu)房；但為子女入學(xué)考慮，大局部家長(zhǎng)會(huì)考慮購(gòu)置重點(diǎn)學(xué)校附近的房子。 2.目標(biāo)人群細(xì)分以潛在消費(fèi)者定量調(diào)查數(shù)據(jù)為依據(jù)，對(duì)工程的目標(biāo)人群進(jìn)行初步細(xì)分及特征描述： 1目標(biāo)人群 = 1 * GB3 政府官員、企業(yè)高層及中層管理者； = 2 * GB3 廠礦企業(yè)老板； = 3 * GB3 個(gè)體商戶； = 4 * GB3 教育系統(tǒng)教職員工 。PS：大局部就學(xué)者或者投資者2心理分析理由一：“孟母

5、三遷,給孩子更好的成長(zhǎng)環(huán)境望子成龍是每個(gè)父母的心愿，學(xué)校周邊文化氣息比較濃重，人文環(huán)境比較好，家長(zhǎng)希望讓孩子在好的環(huán)境中受到熏陶，使他們的身心得到更好的開(kāi)展。理由二：交通便捷、平安、配套設(shè)施完善名校周邊向來(lái)是交通密集的場(chǎng)所，也是政府會(huì)加大力度保證平安的區(qū)域，并且必然能夠感受到學(xué)校帶來(lái)的成熟配套設(shè)施所帶來(lái)的方便，生活便利，孩子成長(zhǎng)環(huán)境平安。理由三：教育房產(chǎn)雙投資，升值空間大購(gòu)置學(xué)區(qū)房也不失為一種投資行為，只要重點(diǎn)小學(xué)、名牌小學(xué)不搬走，學(xué)區(qū)房的升值空間將十分巨大，當(dāng)孩子畢業(yè)之后，完全可以把升值多倍的房子再賣(mài)出去。 3需求特點(diǎn)高舒適度的居住環(huán)境，相對(duì)就近、劃片招生、方案到校、免試入學(xué) 。四、目標(biāo)客戶

6、群選擇T 1.可供選擇的方向 1年齡：25至35歲，40歲至50歲。 2職業(yè)：個(gè)體從業(yè)者；企業(yè)/公司的普通職員和工人；商人/效勞業(yè)的職工；事業(yè)單位/國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員；初、中級(jí)專業(yè)技術(shù)人員(科/教/文/衛(wèi))； 3家庭結(jié)構(gòu)：已婚且有未成年子女者；已婚尚無(wú)子女者； 4家庭年收入：家庭年收入在5萬(wàn)元以上； 5主要區(qū)域目標(biāo)市場(chǎng)；小店區(qū)、榆次區(qū)為一級(jí)目標(biāo)市場(chǎng)；迎澤區(qū)為二級(jí)目標(biāo)市場(chǎng)。 2、主要目標(biāo)市場(chǎng)組合 在樓盤(pán)現(xiàn)實(shí)營(yíng)銷過(guò)程中，消費(fèi)者的職業(yè)是最重要、最易區(qū)分、最具代表性的特征，而受教育水平、職業(yè)技術(shù)水平和經(jīng)濟(jì)收入水平等皆可視為職業(yè)的伴隨特征，因此，本工程的目標(biāo)客戶群以“職業(yè)作為首要組合標(biāo)準(zhǔn)。 根據(jù)市場(chǎng)細(xì)分中

7、確定的目標(biāo)人群選擇方向，結(jié)合尺度對(duì)該市潛在消費(fèi)者的了解，確定的主要目標(biāo)市場(chǎng)組合如表所示。表2 主要目標(biāo)市場(chǎng)組合 目標(biāo)客戶群 群體組成群體根本特征核心客戶群A初、中級(jí)專業(yè)技術(shù)人員，包括教師、律師、醫(yī)生等年齡在2555歲之間，以2535歲最多；以高中或大學(xué)學(xué)歷為主；多為核心家庭，以三口之家為主；家庭年收入在45萬(wàn)元；現(xiàn)居住宅以自購(gòu)商品房、租用房和單位宿舍為主，2房或1房居多年齡在2540歲之間；以中等學(xué)歷為主；多為核心家庭或主干家庭，以三口或四口之家為主；家庭年收入在45萬(wàn)元；現(xiàn)居住宅以租用居住兼經(jīng)營(yíng)為主，2房或1房居多核心客戶群B個(gè)體經(jīng)商者：包括從事商業(yè)、效勞、零售等行業(yè)的個(gè)體工商戶和私營(yíng)業(yè)主各

8、年齡階段均有分布，以2535歲最多；以高中或大學(xué)學(xué)歷為主；多為核心家庭，以三口之家為主；家庭年收入在4-5萬(wàn)元；現(xiàn)居住宅以自購(gòu)商品房、租用房為主，2房或1房居多拓展客戶群A公務(wù)員和事業(yè)單位工作人員 年齡在2545歲之間，以2530歲最多；以高中或大學(xué)學(xué)歷為主；多為核心家庭，以三口之家為主；家庭年收入在46萬(wàn)元；現(xiàn)居住宅以自購(gòu)商品房或非商品房為主，2房居多拓展客戶群B廠礦企業(yè)老板年齡在2540歲之間；以中等學(xué)歷為主；多為核心家庭或主干家庭，以三口或四口之家為主；家庭年收入在5萬(wàn)元以上；現(xiàn)居住宅以租用居住兼經(jīng)營(yíng)為主，2房或1房居多 3.組合說(shuō)明 這局部人群的收入來(lái)源穩(wěn)定，收入水平中等或略偏高，有一

9、定的購(gòu)置能力，也有較強(qiáng)的置業(yè)傾向，對(duì)子女的教育投入高，本工程地塊的教育資源、地理位置、交通和環(huán)境優(yōu)勢(shì)對(duì)他們有較強(qiáng)的吸引力。 4.其他目標(biāo)客戶群 根據(jù)業(yè)主座談會(huì)及實(shí)地考察中搜集的觀點(diǎn)，本工程的目標(biāo)客戶群還包括以下人士：財(cái)力充足的投資者，欲等待物業(yè)升值或?qū)⒅鲎饨o他人居住。 5目標(biāo)客戶群的產(chǎn)品需求特征及預(yù)期支付水平表3 目標(biāo)客戶群的產(chǎn)品需求特征及預(yù)期支付水平客戶群產(chǎn)品預(yù)期支付水平戶型面積戶內(nèi)空間預(yù)期單價(jià)預(yù)期總價(jià)核心客戶群A.2房1廳1衛(wèi)是首選重點(diǎn)戶型B.3房2廳2衛(wèi)是次選重點(diǎn)戶型A.1房1廳面積在40-50平方米之間B.2房1廳面積在70-80平方米之間C.2房2廳面積在80-90平方米之間D.3

10、房面積在90-120平方米之間A.平層是首選空間形式，受選比例過(guò)半數(shù)B.錯(cuò)層是次選空間形式，受選者占1/4C.躍式排在第三位，受選者近兩成均值為3052元/平方米預(yù)算總價(jià)均值為22.7萬(wàn)元,以15.1-20萬(wàn)和20.1-25萬(wàn)元所占比例最大，分別為28.9和22.9擴(kuò)展客戶群A.3房2廳2衛(wèi)是首選重點(diǎn)B.2房2廳面積在80-100平方米之間C.3房面積在110-120平方米之間A.2房1廳面積在70-80平方米之間B.2房2廳面積在80-100平方米之間C.3房面積在110-120平方米之間A.錯(cuò)層是首選空間形式，受選比例為四成多B.平層是次選空間形式，受選者近四成C.躍式排第三，受選者近兩成

11、均值為3214元/平方米預(yù)期總價(jià)均值為24.8萬(wàn)元，以20.1-25萬(wàn)元和25.1-30萬(wàn)元所占比例最大，分別為25和22.2 6.目標(biāo)市場(chǎng)組合的定性描述 對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)組合進(jìn)行定性描述有助于感性地深入地理解目標(biāo)客戶群的產(chǎn)品消費(fèi)觀念及其精神內(nèi)涵，對(duì)于工程的定位和營(yíng)銷推廣具有獨(dú)到價(jià)值。表4 目標(biāo)市場(chǎng)的定性描述 目標(biāo)客戶群根本特征消費(fèi)觀念生活態(tài)度產(chǎn)品需求定性特征A.個(gè)體/私營(yíng)經(jīng)商者文化程度不高，年齡跨度大；主要從事效勞業(yè)、零售業(yè)、商業(yè)等；處于事業(yè)的上升期，收入較高但波動(dòng)大，有較強(qiáng)置業(yè)意愿，支付能力強(qiáng)謹(jǐn)慎保守，決策理性，精打細(xì)算，購(gòu)房時(shí)注重實(shí)用性和經(jīng)濟(jì)性，對(duì)生活質(zhì)量的要求不太高，但重視交通便利性和生活配

12、套的完善經(jīng)濟(jì)上規(guī)劃周密。十分關(guān)注家庭的財(cái)務(wù)狀況；家庭責(zé)任感較強(qiáng)，重視父母贍養(yǎng)和子女教育，會(huì)考慮為父母預(yù)留生活空間在事業(yè)到達(dá)一定階段、資金積累充足時(shí)才考慮置業(yè)；要求實(shí)用率高，布局合理；在戶型和面積選擇上一般會(huì)量力而行，不求奢華B.公司員工主要從事第三產(chǎn)業(yè)，年紀(jì)較輕，處于事業(yè)的起步或穩(wěn)定開(kāi)展階段；中等收入水平，且相對(duì)穩(wěn)定，已有一定儲(chǔ)蓄但數(shù)額不高，支付能力一般消費(fèi)觀念時(shí)尚傾向于選擇知名度較高的產(chǎn)品，但經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限，因此會(huì)兼顧經(jīng)濟(jì)性和新穎度；合理控制支出，有理財(cái)觀念善于理財(cái)，有強(qiáng)烈的儲(chǔ)蓄和投資意識(shí)，并付諸行動(dòng)；注重生活的自由度和獨(dú)立性，重視工作和生活的協(xié)調(diào)性有較強(qiáng)的職業(yè)傾向，注重地段和交通便利性，對(duì)樓

13、盤(pán)的檔次和社區(qū)配套的要求不太高，但重視生活、消費(fèi)的便利C.公務(wù)員和事業(yè)單位工作人員，政府機(jī)關(guān)和企事業(yè)單位的底層干部工作壓力小，有較廣泛社會(huì)資源，經(jīng)濟(jì)獨(dú)立，收入穩(wěn)定但支付能力一般不太高消費(fèi)觀念傳統(tǒng)，趨于節(jié)儉、內(nèi)斂，注重產(chǎn)品的內(nèi)涵和品質(zhì)；有較強(qiáng)的理財(cái)觀念，強(qiáng)調(diào)儲(chǔ)蓄穩(wěn)定和收支平衡經(jīng)濟(jì)上較節(jié)儉、適度；家庭責(zé)任感較強(qiáng)，重視下一代的教育重視社區(qū)的經(jīng)濟(jì)將教育資源、購(gòu)物環(huán)境、社區(qū)規(guī)模與配套，關(guān)注產(chǎn)品細(xì)節(jié)。注重戶型合理與輔助空間的功能完善五、工程總體定位P 1、根據(jù)對(duì)工程的SWOT分析結(jié)果以及目標(biāo)市場(chǎng)的特點(diǎn)，工程品質(zhì)總體定位“面向公眾的、打造新興的國(guó)際的文教城。 2、在工程形象定位方面，要充分利用社區(qū)交通便利，緊鄰大學(xué)城商圈、升值潛力大，周邊配套設(shè)施齊全的優(yōu)勢(shì)，做到以下幾點(diǎn)： = 1 * GB3 打造獨(dú)有的USP：一站式智能學(xué)區(qū)房； = 2 * GB3 打造一種環(huán)境概念：書(shū)聲瑯瑯，健康成長(zhǎng)； = 3 * GB3 打造一種產(chǎn)品概念：“純生活首席學(xué)區(qū)智能住宅； = 4 * GB3 打造一種生活概念：享書(shū)聲、觀成長(zhǎng)。3、銷售策略 = 1 * GB3 展現(xiàn)蒸陽(yáng)