2022年購(gòu)房人拒絕簽前期物業(yè)合同

1、第PAGE9頁共NUMPAGES9頁2022年購(gòu)房人拒絕簽前期物業(yè)合同去年_月，原告某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與被告彭某簽訂了一份購(gòu)房協(xié)議，雙方約定，彭某以_萬余元的價(jià)格認(rèn)購(gòu)原告開發(fā)并已取得預(yù)售許可的，位于佛山市某處的一套房屋。協(xié)議簽訂后，彭某向該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付了_萬元的定金，并于數(shù)日后交付了剩余的全部房款。交款次日，雙方簽訂了商品房買賣合同。合同中的第三條 注明：彭某簽訂該買賣合同時(shí)，應(yīng)與該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或其委托的物業(yè)管理公司簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議。但簽訂合同之后，彭某因?qū)η捌谖飿I(yè)管理服務(wù)協(xié)議中的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有異議而拒絕簽訂該服務(wù)協(xié)議。今年_月，該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以特快專遞的形式催促彭某簽訂前期物業(yè)管

2、理協(xié)議，結(jié)果該郵件被退回。為此，開發(fā)商以彭某拒不履行商品房買賣合同中的約定義務(wù)，致使商品房買賣合同無法辦理登記備案，合同事實(shí)上已經(jīng)無法繼續(xù)履行為由，起訴到法院，要求法院判決解除自己與彭某簽訂的商品房買賣合同。在庭審中，開發(fā)商稱：當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)局商品房合同備案辦事指南第三項(xiàng)規(guī)定，辦理商品房合同備案應(yīng)提交的文件資料包括前期物業(yè)管理合同，由于彭某拒絕簽署前期物業(yè)管理合同，事實(shí)上自己已無法為其辦理商品房合同備案。彭某辯稱：其至今未簽前期物業(yè)管理協(xié)議的原因是：協(xié)議存在許多不合理收費(fèi)及重復(fù)收費(fèi)的地方，且曾要求開發(fā)商就此中內(nèi)容進(jìn)行協(xié)商，但開發(fā)商稱該協(xié)議內(nèi)容不能作任何修改。對(duì)此，彭某認(rèn)為，在自己與開發(fā)商雙方簽訂的所

3、有書面材料中均沒有不簽前期物業(yè)管理協(xié)議就可解除商品房買賣合同的約定的情況下，開發(fā)商要求解除商品房買賣合同的訴訟請(qǐng)求沒有法律依據(jù)。最終，法院判定開發(fā)商與彭某所簽訂的商品房買賣合同不予解除。法院審理后認(rèn)為，商品房買賣合同與前期物業(yè)管理協(xié)議屬于兩個(gè)相對(duì)獨(dú)立的法律關(guān)系，在買房人已與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同且已交納全部購(gòu)房款的前提下，開發(fā)商的訴訟請(qǐng)求不符合我國(guó)合同法第九十四條規(guī)定的法定解除條件，最終駁回了開發(fā)商的訴訟請(qǐng)求。法官說法：物業(yè)管理和房屋買賣不能混為一談本案的主審法官認(rèn)為，案件的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是：開發(fā)商是否可以因購(gòu)房人拒絕與其簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議而要求法院解除其與購(gòu)房人之間的商品房買賣合同。根據(jù)法

4、院查明的事實(shí)，開發(fā)商與彭某并沒有約定拒不簽訂前期物業(yè)管理協(xié)議可以作為解除商品房買賣合同的條件，故開發(fā)商請(qǐng)求解除其與彭某間的買賣合同，必須具備我國(guó)合同法明確規(guī)定的法定解除條件。我國(guó)合同法第九十四條規(guī)定的法定解除條件是：一、因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的;二、在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù);三、當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行;四、當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的;五、法律規(guī)定的其他情形?？墒?，就本案來看，彭某在和開發(fā)商在簽訂商品房買賣合同中的糾紛，不滿足上述任何一條合同解除的法律要件。但是，彭某的確存在

5、一定的締約過失。這是因?yàn)?，首先，雙方對(duì)合同的履行均不存在不可抗力因素。其次，在商品房買賣合同中，買受人的主要合同義務(wù)是向出賣人交納購(gòu)房款，而彭某已經(jīng)依約定履行了上述主要債務(wù)。再其次，在雙方簽訂的認(rèn)購(gòu)書中約定，開發(fā)商已向彭某明示合同示范文本及前期物業(yè)管理協(xié)議等文件，彭某也未就此提出異議，并作出按示范文本及認(rèn)購(gòu)書約定簽署商品房買賣合同的承諾。就此看來，彭某以前期物業(yè)管理協(xié)議中存在不合理事項(xiàng)為由拒簽協(xié)議，但事后又未能舉證證明如何不合理或違法。因此，法院認(rèn)定彭某對(duì)雙方未能簽訂前期物業(yè)管理協(xié)議的結(jié)果，存在締約過失責(zé)任。可是需要明確的是：前期物業(yè)管理協(xié)議屬于物業(yè)服務(wù)法律關(guān)系，而商品房買賣合同屬于買賣法律關(guān)

6、系，兩者屬于性質(zhì)截然不同的獨(dú)立的法律關(guān)系，不能混為一談。商品房買賣合同只是要求買賣雙方就商品房的出售、價(jià)格、交付等達(dá)成一致，符合雙方真實(shí)意思表示，這些條件一旦成就，商品房買賣合同就是有效合同，買方、賣方都無權(quán)任意撤銷。案例點(diǎn)評(píng)：前期物業(yè)管理協(xié)議處境尷尬就本案來看，雖然法院認(rèn)為彭某并未就前期物業(yè)的不合理及違法之處進(jìn)行舉證，存在一定的締約過失。但是，現(xiàn)實(shí)中有大量的開發(fā)商和前期物業(yè)管理公司之間的關(guān)系，就像“父親和兒子”。這也難怪許多業(yè)主都對(duì)前期物業(yè)管理公司心存抵觸。前期物業(yè)管理在操作中與一般意義上的物業(yè)管理有較大的差別，關(guān)鍵之處便在于前期物業(yè)的誕生要早于小區(qū)業(yè)委會(huì)的誕生，導(dǎo)致其運(yùn)作過程中有相當(dāng)長(zhǎng)的一

7、段時(shí)間缺乏小區(qū)業(yè)委會(huì)的監(jiān)督。這便要求購(gòu)房者在與開發(fā)商簽訂前期物業(yè)管理合同時(shí)，對(duì)物業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目、服務(wù)細(xì)則乃至收取時(shí)間進(jìn)行明確的規(guī)定。但是，就筆者所知，本案中彭某認(rèn)為前期物業(yè)規(guī)定不合理的主張并非空穴來風(fēng)，前期物業(yè)管理不盡如人意的情況在現(xiàn)實(shí)中也屢見不鮮。政府部門雖然規(guī)定了必須簽訂前期物業(yè)管理協(xié)議，方可進(jìn)行商品房交易備案，但是，對(duì)于前期物業(yè)如何收費(fèi)、如何服務(wù)等規(guī)定較為粗糙，為開發(fā)商在前期物業(yè)管理合同設(shè)置不合理?xiàng)l款提供了可乘之機(jī)，也讓前期物業(yè)管理無法獲得業(yè)主的信任，往往在業(yè)委會(huì)成立的第一時(shí)間進(jìn)行替換。短暫的“生命周期”讓其處境十分尷尬。筆者認(rèn)為，前期物業(yè)管理好比開發(fā)商的售后服務(wù)，其質(zhì)量如何需要政府、開發(fā)商

8、和業(yè)主共同保障。政府根據(jù)不同品質(zhì)的小區(qū)出臺(tái)相關(guān)的操作細(xì)則和范本;開發(fā)商為了保證自己的名聲和品牌，用售后服務(wù)進(jìn)行市場(chǎng)推廣;業(yè)主則為了維護(hù)自身利益拒絕不合理的條款。如此一來，才能讓前期物業(yè)的處境不再尷尬。2022年購(gòu)房人拒絕簽前期物業(yè)合同（二）甲方：乙方：鑒于：1、雙方業(yè)已對(duì)所售房產(chǎn)的全部信息作充分溝通和交流;2、在乙方支付完畢全部房產(chǎn)款項(xiàng)后，雙方依照本合同簽訂正式的商品房買賣合同并按照該合同辦理房產(chǎn)權(quán)證。為此，雙方達(dá)成以下協(xié)議：第一條 房屋的基本狀況甲方將位于蘭州市西固區(qū)西固中路_號(hào)“辰光金座”小區(qū)，房號(hào)為幢單元號(hào)房，面積為平方米商品房轉(zhuǎn)讓給乙方。第二條 計(jì)價(jià)方式與價(jià)款1、雙方同意按建筑面積計(jì)算

9、房屋價(jià)款，該房屋單價(jià)為每平方米元(大寫)，總金額(大寫)。2、上述價(jià)款不包括交易、權(quán)證等所需的其他稅金和費(fèi)用，法規(guī)規(guī)定由甲方承擔(dān)的甲方承擔(dān)。第三條 付款方式及期限1、協(xié)議簽定后_日內(nèi)乙方支付(大寫)，剩余款項(xiàng)于_年_月_日前一次性付清。2、上述款項(xiàng)全部結(jié)清后，雙方在_日內(nèi)簽署商品房買賣合同并據(jù)以辦理房產(chǎn)權(quán)證等相關(guān)手續(xù)。第四條 房屋交付甲方收到乙方付款五日內(nèi)，將符合本協(xié)議約定的房屋交付乙方使用。第五條 違約責(zé)任乙方如未按本協(xié)議規(guī)定的時(shí)間付款，應(yīng)當(dāng)按照逾期金額每日支付千分之五的違約金，逾期_日以上的甲方有權(quán)解除本協(xié)議。第六條 協(xié)議解除協(xié)議時(shí)相關(guān)事項(xiàng)的處理1、因乙方逾期付款而導(dǎo)致甲方解除本協(xié)議，甲方

10、只需書面通知乙方即可將本協(xié)議解除，而無需再經(jīng)法律程序解決。2、甲方于本協(xié)議解除后一個(gè)月內(nèi)，將乙方已支付的購(gòu)房款在扣除乙方應(yīng)承擔(dān)的的違約金(按總房?jī)r(jià)款的_%計(jì)算)及房屋折舊后，將剩余的款項(xiàng)返還給乙方。若乙方還造成甲方其他損失的，乙方應(yīng)當(dāng)進(jìn)行賠償，甲方有權(quán)直接將損失在上述款項(xiàng)中扣除。3、本協(xié)議解除后，乙方應(yīng)將房屋立即交付甲方。若乙方已對(duì)房屋進(jìn)行了裝修，在不損毀房屋的情況下能夠拆除的，由乙方自行拆除，與房屋附著一體不宜拆除的歸甲方無償所有。第七條 其他約定1、因履行本協(xié)議發(fā)生爭(zhēng)議，由雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成的，由房產(chǎn)所在地人民法院處理。2、本合同未盡事項(xiàng)，可由雙方約定后簽訂補(bǔ)充協(xié)議。甲方(簽章)：_

11、乙方(簽章)：_法定代表人：_ 委托代理人：_地址：_ 地址：_日期：_年_月_日2022年購(gòu)房人拒絕簽前期物業(yè)合同（三）出賣人：_(以下簡(jiǎn)稱甲方)聯(lián)系地址：_ 聯(lián)系電話：_買受人：身份證號(hào)：家庭地址：_ 聯(lián)系電話：_甲、乙雙方本著自愿的原則，就所認(rèn)購(gòu)的商品房達(dá)成如下協(xié)議：1、甲方開發(fā)位于孝感市火車站勝利街的陽光美苑物業(yè)，現(xiàn)房出售。2、甲方同意乙方采用分期付款的方式購(gòu)買甲方開發(fā)的_棟單元號(hào)，建筑面積_平方米，單價(jià)為元/平方米，總價(jià)為元整。3、分期付款方式4、乙方應(yīng)在本協(xié)議書簽訂后至_年_月_日前，帶齊相關(guān)資料到_物管處簽訂商品房買賣合同，同時(shí)交清購(gòu)房款，乙方交付的購(gòu)房首付款無息轉(zhuǎn)為購(gòu)房款的一部

12、分。5、若乙方未在本合同第3條約定期限內(nèi)簽訂商品房買賣合同,則甲方有權(quán)將該物業(yè)另行出售，乙方購(gòu)房首付款不予退還;甲方在本合同第3條約定的時(shí)間內(nèi)，若將乙方所認(rèn)購(gòu)物業(yè)另行出售，則甲方雙倍退還乙方所付購(gòu)房款。6、乙方保證本合同的姓名、身份證號(hào)、聯(lián)系方式準(zhǔn)確、有效。否則，因此造成的責(zé)任及后果均由乙方承擔(dān)。7、本合同如發(fā)生爭(zhēng)議，雙方應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成時(shí)，可依法向人民法院起訴。8、本合同壹式貳份(甲乙雙方各持壹份)，經(jīng)雙方蓋章或簽字即生效。雙方簽訂商品房買賣合同后本協(xié)議自動(dòng)作廢。甲方：_ 乙方：_(簽章)：簽訂時(shí)間：_年_月_日2022年購(gòu)房人拒絕簽前期物業(yè)合同（四）賣方：_(以下簡(jiǎn)稱甲方)買方：_(以

13、下簡(jiǎn)稱乙方)一、為房屋買賣有關(guān)事宜，經(jīng)雙方協(xié)商，訂合同如下：甲方自愿下列房屋賣給乙方所有：1.房屋狀況：(請(qǐng)按房屋所有權(quán)證填寫)幢號(hào)室號(hào)套(間)數(shù)建筑結(jié)構(gòu)總層數(shù)建筑面積(平方方)用途2.該房屋的土地使用權(quán)取得方式：出讓(_)、劃撥(_)。二、甲乙雙方商定成交價(jià)格為人民幣_(tái)元，(大寫)_佰_拾_萬_仟_佰_拾元整。乙方在_年_月_日前分_次付清，付款方式：三、甲方在_年_月_日將上述房屋交付給乙方。該房屋占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。四、出賣的房屋如存在產(chǎn)權(quán)糾紛，由甲方承擔(dān)全部責(zé)任。五、本合同經(jīng)雙方簽章并經(jīng)嘉興市房地產(chǎn)交易管理所審查鑒定后生效，并對(duì)雙方都具有約束力，應(yīng)嚴(yán)格履行。如有違約，違約方愿