XXXX調(diào)控下房企三季報(bào)及策略轉(zhuǎn)型分析

1、.：.；第 頁(yè)序引2021年塵埃落定，房地產(chǎn)市場(chǎng)在一年紛繁復(fù)雜的動(dòng)搖中逐漸地又向歷史的高點(diǎn)漸漸接近，年底更是在房產(chǎn)稅的傳言中水漲船高，拉出一波搶購(gòu)風(fēng)潮；2021年的大幕現(xiàn)已徐徐拉開(kāi)，房產(chǎn)稅隨著重慶試點(diǎn)等音訊似乎更為明朗化，三月即將到來(lái)的兩會(huì)政策指揮棒不知又將傾向何方，本文試圖從樓市亂象中初析歷史走勢(shì)和開(kāi)展動(dòng)向，拋磚引玉以供閱者進(jìn)一步判別。概述相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2021年末上海新房市場(chǎng)每日成交量多日突破千套，到達(dá)年初新政出臺(tái)前程度，成交面積也到達(dá)10月以來(lái)的最高點(diǎn)，而12月20日至12月25日商品住宅成交均價(jià)更達(dá)24476元/平方米，環(huán)比前周上漲4.5%，創(chuàng)下了5月10日以來(lái)新高。新增供應(yīng)量方面，2

2、021年整個(gè)12月上海全市獲得商品住宅預(yù)售答應(yīng)證的樓盤(pán)共71個(gè)，面積達(dá)156萬(wàn)平方米，直逼“金九一手房供應(yīng)頂峰。在供應(yīng)支撐之下，2021年12月商品住宅成交量延續(xù)了2021年11月月末的反彈勢(shì)頭。佑威房地產(chǎn)研討中心的數(shù)據(jù)顯示，12月20日-12月25日上海市商品房新增供應(yīng)面積為69.2萬(wàn)平方米，環(huán)比大漲39%。在這些商品住宅新增供應(yīng)中，再次出現(xiàn)大批高端樓盤(pán)，例如閔行星河灣、九龍倉(cāng)璽園、祥生福田雅園等工程的最高參考價(jià)都突破了5萬(wàn)元/平方米，龍倉(cāng)璽園最高參考價(jià)到達(dá)了7.3萬(wàn)元/平方米，相比其上批房源參考價(jià)上漲了64%。12月20日-12月25日，上海單價(jià)3萬(wàn)元以上的商品住宅成交量到達(dá)了9.8萬(wàn)平方

3、米，一舉讓上海樓市均價(jià)突破2.4萬(wàn)元。不僅這歲末的翹尾，整一個(gè)2021年，開(kāi)發(fā)商都交出了亮麗的成果單，全國(guó)主要的30家房企全年住宅銷售接近8700億元，銷售面積8449萬(wàn)平方米，銷售均價(jià)也大幅上漲24%。然而，2021年又被稱為“史上調(diào)控最嚴(yán)峻的一年，調(diào)控是2021年的房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)法繞開(kāi)的話題。在2021年年初“兩會(huì)之際，對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)控的呼聲就曾經(jīng)到達(dá)了最高點(diǎn)。從4月17日開(kāi)場(chǎng)，被稱為“史上最猛烈的調(diào)控終于落地。在年中有回暖跡象之后，10月，新一輪調(diào)控席卷而來(lái)。然而，在接踵而來(lái)的調(diào)控攻勢(shì)下，房產(chǎn)市場(chǎng)依然熾熱，房?jī)r(jià)依然上漲，這其中一個(gè)主要的緣由是各房企靈敏應(yīng)對(duì)調(diào)控政策，實(shí)現(xiàn)資金富余，放量供應(yīng)樓盤(pán)。房

4、企的靈敏應(yīng)對(duì)，使得他們?cè)谕猸h(huán)境的猛烈改動(dòng)下依然可以交出好的成果，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的不斷增長(zhǎng)。2021年居住用地出讓加速，二線城市增長(zhǎng)顯著。萬(wàn)科、保利、金地、綠地、中海、朗詩(shī)、明發(fā)等都在二線城市積極購(gòu)地。而隨著企業(yè)轉(zhuǎn)型和戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移的需求，房企同樣在歲末年關(guān)涌現(xiàn)了一波人事變動(dòng)潮，投資管理及商業(yè)運(yùn)營(yíng)人才緊俏。2021年又被業(yè)內(nèi)稱為“基金年。國(guó)內(nèi)著名房企紛紛投身私募領(lǐng)域，如復(fù)地、金地、星浩資本、中國(guó)海外、首創(chuàng)置業(yè)等。清科研討中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2021年前11個(gè)月，國(guó)內(nèi)共有10只房地產(chǎn)基金勝利募集18.59億美圓，基金數(shù)量與金額分別為2021年全年程度的5.0倍和3.40倍。本文選取幾個(gè)優(yōu)秀上海房企作為典型進(jìn)展深

5、化分析。部分房地產(chǎn)上市企業(yè)三季報(bào)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)分析恒盛復(fù)地為上半年數(shù)據(jù)企業(yè)代碼資產(chǎn)負(fù)債率%流動(dòng)比率倍速動(dòng)比率倍現(xiàn)金比率倍存貨周轉(zhuǎn)率%凈利潤(rùn)率%總資產(chǎn)報(bào)酬率%凈資產(chǎn)收益率%凈負(fù)債率%每股盈利元凈資產(chǎn)規(guī)模萬(wàn)元凈利潤(rùn)萬(wàn)元萬(wàn)科A00000273.7%1.650.520.2912.8%11.8%2.4%8.1%27.2%0.044,933,673 66,482 保利地產(chǎn)60004878.9%1.650.540.2414.5%11.0%2.2%8.9%145.8%0.142,883,795 66,558 金地集團(tuán)60038372.3%2.150.500.4415.7%5.9%2.5%8.5%56.3%0.031

6、,818,324 9,961 陸家嘴60066349.5%1.200.310.117.4%16.4%4.9%9.1%34.6%0.031,178,664 5,062 張江高科60089561.5%2.011.030.7412.9%60.0%3.3%8.3%82.4%0.11619,010 17,291 上實(shí)開(kāi)展60074880.9%1.640.390.3115.4%17.2%3.0%15.0%103.1%0.11286,153 15,696 新黃浦60063852.5%3.741.671.537.8%109.8%2.5%5.4%24.9%0.12315,534 6,911 恒盛地產(chǎn)*00085

7、62.3%2.831.270.358.2%14.7%1.3%3.1%106.7%0.051,201,768 36,610 復(fù)地集團(tuán)*0233776.8%1.100.490.2522.3%40.2%4.5%19.4%110.9%0.55770,025 ,830 平均值*67.1%2.010.710.5212.3%33.2%3.0%9.0%67.8%0.081,719,308 26,852 中位值*72.3%1.650.520.3112.9%16.4%2.5%8.5%56.3%0.111,178,664 15,696 資料來(lái)源：企業(yè)三季報(bào)或半年報(bào)備注：1. 存貨周轉(zhuǎn)率采用銷售本錢計(jì)算。平均存貨采用

8、前三季度平均存貨。2. 凈利潤(rùn)率采用第三季度數(shù)據(jù)；總資產(chǎn)報(bào)酬率、凈資產(chǎn)收益率采用前三季度數(shù)據(jù)。3. 每股盈利、凈利潤(rùn)采用第三季度數(shù)據(jù)。4. 總資產(chǎn)報(bào)酬率及凈資產(chǎn)收益率均采用合并報(bào)表的凈利潤(rùn)計(jì)算。* 標(biāo)注企業(yè)為2021年上半年財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)分析* 計(jì)算基準(zhǔn)為三季報(bào)數(shù)據(jù)的企業(yè)對(duì)比城投控股600649.SS與行業(yè)平均值及中位值的各項(xiàng)財(cái)務(wù)比率，從數(shù)據(jù)層面可以看到，城投繼續(xù)奉行穩(wěn)妥偏保守的運(yùn)營(yíng)作風(fēng)，負(fù)債比率得到嚴(yán)厲控制，周轉(zhuǎn)流動(dòng)度高；但同時(shí)也暴露了現(xiàn)金比率偏低，凈利率偏低的現(xiàn)實(shí)。可以預(yù)見(jiàn)，未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，政策對(duì)于經(jīng)適房銷售價(jià)錢的控制或?qū)⑦M(jìn)一步對(duì)凈利率呵斥影響。適度激進(jìn)的管理作風(fēng)及多樣化的產(chǎn)品設(shè)計(jì)及銷售

9、戰(zhàn)略可適當(dāng)予以思索。以下將對(duì)表格中的十家上市房企一一淺析。內(nèi)容主要包括財(cái)務(wù)情況分析，政策應(yīng)對(duì)措施，未來(lái)開(kāi)展走向三大方面。萬(wàn)科A000002.SZ財(cái)務(wù)情況分析2021年三季報(bào)一、收入同比下降主要源于全年結(jié)算面積不平衡。2021 年前三季度公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入223.8 億元，同比下降24.2%，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)32.7億元，同比增長(zhǎng)10.6%，每股收益0.298 元。由于工程開(kāi)工時(shí)間在一年之內(nèi)分布的不均勻，今年1-9 月份公司開(kāi)工面積在全年中占比較低，隨著四季度更多工程開(kāi)工并轉(zhuǎn)入結(jié)算，估計(jì)公司第四季度實(shí)現(xiàn)的結(jié)算收入將超越前三季度總和。二、房?jī)r(jià)杠桿效應(yīng)表達(dá)，毛利率較09 年明顯上升。由于去年同期結(jié)算的工程多

10、為2021 年低谷期內(nèi)售出，經(jīng)過(guò)09 年的房?jī)r(jià)大幅上漲，今年以來(lái)結(jié)算收益程度將有較為明顯的恢復(fù)。今年前三季度公司毛利率為38.1%，明顯高于09 年29.3%的程度。三、銷售不斷創(chuàng)新高，明年業(yè)績(jī)高度鎖定。受害于積極迎合市場(chǎng)的定價(jià)戰(zhàn)略，從今年6 月至9 月，公司不斷刷新月度銷售歷史記錄。截至9 月末，公司累計(jì)銷售面積601 萬(wàn)平米，銷售金額714 億，分別比2021 年同期增長(zhǎng)17.8%和54.8%。估計(jì)公司全年銷售金額至少超越900 億，有望沖擊1000 億。假設(shè)全年銷售額到達(dá)900 億，估計(jì)年底預(yù)收款將到達(dá)752 億，相當(dāng)于我們預(yù)測(cè)2021 年?duì)I業(yè)收入的120%，2021 年業(yè)績(jī)根本鎖定，未

11、來(lái)繼續(xù)增長(zhǎng)無(wú)憂。公布 2021 年A 股股票期權(quán)鼓勵(lì)方案草案，考核目的較此前有所提高，顯示管理層對(duì)公司未來(lái)開(kāi)展自信心十足。萬(wàn)科本次期權(quán)方案的根本行權(quán)條件為：1、要求第一、二、三個(gè)行權(quán)期全面攤薄的年凈資產(chǎn)收益率分別不低于14%、14.5%和15%；而之前0608 年限制性股票方案的要求為不低于12；2，要求相比基準(zhǔn)年，第一、二、三個(gè)行權(quán)期的凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率分別不低于20%、45%和75%，這相當(dāng)于至少每年20的復(fù)合增長(zhǎng)率；而0608 年限制性股票方案的要求為凈利潤(rùn)年增長(zhǎng)率不低于15。政策應(yīng)對(duì)措施一、公司繼續(xù)大幅添加土地貯藏。平均土地本錢約2400 元/平方米，比去年同期2686 元/平方米的土地平均

12、本錢略有降低。截至報(bào)告期末，公司規(guī)劃中工程按萬(wàn)科權(quán)益計(jì)算的建筑面積合計(jì)3683 萬(wàn)平方米，比年初的2436 萬(wàn)平方米大幅添加。2021 年1-9 月公司累計(jì)獲取工程2121萬(wàn)平米，已超越09 年全年的59%。由于2021 年銷售均價(jià)較09 年提升明顯，估計(jì)工程未來(lái)有望繼續(xù)堅(jiān)持較高的盈利才干。二、進(jìn)入新一輪擴(kuò)張。公司堅(jiān)持“寧可錯(cuò)過(guò)，絕不拿錯(cuò)的謹(jǐn)慎投資戰(zhàn)略，發(fā)揚(yáng)戰(zhàn)略縱深優(yōu)勢(shì)，控制拿地風(fēng)險(xiǎn)。第三季度新進(jìn)入清遠(yuǎn)、揚(yáng)州、廊坊等城市，累計(jì)新增工程20 個(gè)，對(duì)應(yīng)的按萬(wàn)科權(quán)益計(jì)算的規(guī)劃建筑面積合計(jì)526 萬(wàn)平方米。未來(lái)開(kāi)展動(dòng)向一、主流定位、快速周轉(zhuǎn)和戰(zhàn)略縱深。主流定位，就是主要面向自住購(gòu)房者的中小戶型普通商品

13、房比例高，萬(wàn)科全年銷售中144平米以下戶型占比88%，相比09年的86%進(jìn)一步提高。快速周轉(zhuǎn)就是快速開(kāi)發(fā)、快速銷售?？焖匍_(kāi)發(fā)使萬(wàn)科得以用既定的資產(chǎn)規(guī)模實(shí)現(xiàn)更大的推盤(pán)量。二、從精裝向綠色三星建筑進(jìn)一步邁進(jìn)。2021年，萬(wàn)科在全國(guó)曾經(jīng)實(shí)現(xiàn)了80%的工程精裝。而作為住建部參與的權(quán)威評(píng)定活動(dòng)，目前在全國(guó)經(jīng)過(guò)三星綠色認(rèn)證的住宅工程不超越3家。而深圳萬(wàn)科城是第一個(gè)全國(guó)獲得評(píng)定的綠色三星住宅的工程。保利地產(chǎn)600048.SS財(cái)務(wù)情況分析一、三季報(bào)業(yè)績(jī)根本符合預(yù)期。前三季度凈利潤(rùn)22.91億元，同比增長(zhǎng)28.2%，實(shí)現(xiàn)每股收益0.50元。結(jié)算毛利率34.5%，較中期略有下降。二、支付多、融資多，貨幣資金余額穩(wěn)

14、定。期末貨幣資金余額占總資產(chǎn)比重為10%，低于2021年同期21%， 高于2021年同期9%。 延續(xù)四個(gè)季度運(yùn)營(yíng)性現(xiàn)金流凈流出，主要是購(gòu)買商品支付金額維持在高位。延續(xù)五個(gè)季度籌資現(xiàn)金流凈流入，主要是長(zhǎng)期借款較年中添加72億元，短期借款有所減少，反映公司強(qiáng)大的融資才干。三、資產(chǎn)負(fù)債率上升。按照“負(fù)債總額/資產(chǎn)總額口徑，為78.9%高于2021年同期和20008年同期、按照“ 負(fù)債總額-預(yù)收賬款/資產(chǎn)總額-預(yù)收賬款“口徑，為67.9%(高于2021年同期和2021年同期)、按照“ 負(fù)債總額-預(yù)收賬款/資產(chǎn)總額口徑，為44.7%高于2021年同期、低于2021年同期。資料來(lái)源：公司數(shù)據(jù)，安信證券研討

15、中心預(yù)測(cè)政策應(yīng)對(duì)措施一、三季度拿地開(kāi)工依然迅猛。三季度單季新開(kāi)工面積322萬(wàn)平米上半年327萬(wàn)平米，單季拿地添加權(quán)益容積率面積421萬(wàn)平米上半年506萬(wàn)平米。二、合理定價(jià)，快速去化。1-9月實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)銷售簽約面積483 萬(wàn)平方米，銷售簽約金額414 億元，比去年同期分別增長(zhǎng)23和28，簽約面積和金額的同比增速分別較1-6月份時(shí)程度提高了17 個(gè)百分點(diǎn)和25 個(gè)百分點(diǎn)，三季度樓市的整體回暖和公司應(yīng)對(duì)調(diào)控的合理定價(jià)以快速去化的戰(zhàn)略使公司獲得了較為穩(wěn)定的生長(zhǎng)速度。未來(lái)開(kāi)展動(dòng)向一、公司方案3-5年內(nèi)再造一個(gè)保利地產(chǎn)。未來(lái)的拿地節(jié)拍與規(guī)模也將與公司的運(yùn)營(yíng)和開(kāi)展的節(jié)拍相匹配。公司在建貯藏資源5000萬(wàn)平米

16、,足夠5年的開(kāi)發(fā)結(jié)算量,公司真正的銷售頂峰將在明年下半年和后年出現(xiàn)。將助推公司高速增長(zhǎng)。二、開(kāi)展直投,添加新的盈利增長(zhǎng)點(diǎn)。公司方案穩(wěn)步加大商業(yè)地產(chǎn)投資,開(kāi)展房地產(chǎn)基金,開(kāi)辟旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)和城市綜合運(yùn)營(yíng)等業(yè)務(wù),開(kāi)展直投,添加新的盈利增長(zhǎng)點(diǎn)。(3-4年內(nèi)建立10多個(gè) 5星級(jí)酒店、7-8高爾夫球場(chǎng),7-8個(gè)購(gòu)物中心,時(shí)機(jī)成熟時(shí)將借助資本市場(chǎng)將商業(yè)地產(chǎn)分拆上市。)以“一橫兩縱為原那么,公司圍繞“中國(guó)經(jīng)濟(jì)圈、“產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、“高鐵規(guī)劃來(lái)規(guī)劃土地貯藏,已和部分二三線城市達(dá)成戰(zhàn)略協(xié)作協(xié)議,跳出狹隘的“買地建房的傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)思緒,經(jīng)過(guò)與資本、與城市協(xié)作,創(chuàng)新房地產(chǎn)業(yè)務(wù)來(lái)源,將很好的處理保利在規(guī)模開(kāi)展過(guò)程中將面臨

17、的“資金、資源、本錢和收益等的問(wèn)題。金地集團(tuán)600383.SS財(cái)務(wù)情況分析一、結(jié)算面積添加致?tīng)I(yíng)業(yè)收入大幅增長(zhǎng)。前三季度，公司結(jié)算工程多為去年銷售的舊盤(pán)，北京金地名京、深圳上塘道、上海格林世界、南京名京、武漢國(guó)際花園、西安芙蓉湖畔和沈陽(yáng)濱河國(guó)際等為主要結(jié)算工程。2021 年1-9 月公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入104.28 億元，同比增長(zhǎng)100.27%，歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)為13.40 億元，同比增長(zhǎng)74.2%，EPS 為0.30 元。每股凈資產(chǎn)到達(dá)3.63 元，攤薄凈資產(chǎn)收益率為8.26%，高于2021 年同期的程度。二、資金面并不寬裕。9 月底公司的資產(chǎn)負(fù)債率為72.26%，比6月底添加了2.41

18、個(gè)百分點(diǎn)，賬面貨幣資金為129.66 億元，短期借款為1.53 億元，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債為49.7 億元，短期償債才干尚可，但長(zhǎng)期借款達(dá)168.9 億元，考驗(yàn)公司的銷售回款才干。三、下半年新增推盤(pán)較多。由于 2021 年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速回暖，2021 年公司庫(kù)存下降很快，今年上半年可售面積不多，新增推盤(pán)多在下半年表達(dá)。但由于四季度出臺(tái)了更加嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策，包括限購(gòu)政策，公司的銷售在四季度估計(jì)會(huì)遭到一定的影響。四、毛利率行至低點(diǎn)已改動(dòng)下滑趨勢(shì)。2021 年1-9 月公司的毛利率到達(dá)34.30，低于2021 年同期39.17的毛利率程度，與2021 年中期34.24的程度根本持平，改

19、動(dòng)了毛利率延續(xù)下滑的態(tài)勢(shì)。我們估計(jì)公司資料來(lái)源：公司數(shù)據(jù)，天相投資顧問(wèn)預(yù)測(cè)的毛利率應(yīng)該曾經(jīng)探明低點(diǎn)。五、預(yù)收帳款創(chuàng)出新高。公司預(yù)收賬款創(chuàng)出歷史新高到達(dá) 164 億元，在2021 年實(shí)現(xiàn)大幅增長(zhǎng)后繼續(xù)有所添加，增幅達(dá)33。為公司未來(lái)2 年的收入穩(wěn)定增長(zhǎng)提供充分的保證。政策應(yīng)對(duì)措施一、謹(jǐn)慎拿地。2021 年公司謹(jǐn)慎地把握了拿地的節(jié)拍和規(guī)模，截止到三季度末，公司今年新增土地貯藏的金額為42 億元，而2021年全年公司拿地支出為189 億元，公司管理層對(duì)財(cái)務(wù)穩(wěn)健性的掌控方面大為提高。二、積極參與保證房建立。9 月中旬公司經(jīng)過(guò)公開(kāi)競(jìng)標(biāo)，獲得了以代建方式參與深圳市龍華擴(kuò)展0009 地塊保證性住房代建總承包

20、工程的開(kāi)發(fā)權(quán)，該工程位于龍華擴(kuò)展區(qū)玉龍路北側(cè)，規(guī)劃總用地面積7.73 萬(wàn)平方米，總建筑面積34.89 萬(wàn)平方米，容積率為4.0。公司積極參與保證房建立，可為公司未來(lái)運(yùn)營(yíng)中的拿地、貸款等提供便利條件，也是順應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策的舉措。未來(lái)開(kāi)展動(dòng)向一、業(yè)績(jī)依然有保證。截止9 月底，公司預(yù)收款為163.85 億元，比年初添加了32.57%，公司2021 年方案開(kāi)工面積為190.8萬(wàn)平米，因此，公司業(yè)績(jī)依然有保證。二、重點(diǎn)開(kāi)展高端物業(yè)。公司能夠舍棄中低端住宅市場(chǎng)，重點(diǎn)開(kāi)展高端物業(yè)。近兩年頻頻在滬上高溢價(jià)拿地并開(kāi)場(chǎng)謀劃規(guī)劃，據(jù)泄漏，根據(jù)金地的未來(lái)規(guī)劃，在金地上海公司的產(chǎn)品線規(guī)劃中，豪宅與中高端住宅的比例

21、，將從19逐漸開(kāi)展至37。陸家嘴600663.SS財(cái)務(wù)情況分析資料來(lái)源：公司數(shù)據(jù)，申銀萬(wàn)國(guó)研討所預(yù)測(cè)一、收入同比下降。陸家嘴2021年前三季度營(yíng)業(yè)收入23.4億元，同比下降27%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)10.6億元，合每股收益0.57元，同比上升6%。二、盈利方式逐漸轉(zhuǎn)型。自2005年起陸家嘴開(kāi)場(chǎng)從土地開(kāi)發(fā)商向商業(yè)房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型，從2021年起將主要以住宅銷售和長(zhǎng)期持有的商業(yè)房地產(chǎn)租賃為主。2021年住宅可銷售額達(dá)40-50億元，物業(yè)出租收入在2021年6.5億元的根底上再大幅增長(zhǎng)。政策應(yīng)對(duì)措施一、公司正從“地產(chǎn)+房產(chǎn)向“房產(chǎn)+物業(yè)業(yè)務(wù)方式轉(zhuǎn)型，目前處于轉(zhuǎn)型中期。轉(zhuǎn)型在長(zhǎng)期將提升公司價(jià)值，但短期內(nèi)公司資金需

22、求量較大，業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)乏力，不確定性較大。業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型將在兩方面提升公司價(jià)值：可繼續(xù)的開(kāi)展和更穩(wěn)定的收入。未來(lái)5 年，公司持有物業(yè)規(guī)模將從當(dāng)前的44 萬(wàn)方增長(zhǎng)到130 萬(wàn)方，復(fù)合增長(zhǎng)率24%，租賃收入將從4.8 億增長(zhǎng)到22.7 億，復(fù)合增長(zhǎng)率37%；公司住宅銷售工程貯藏權(quán)益建面68 萬(wàn)方，將成為未來(lái)三年奉獻(xiàn)業(yè)績(jī)的主力。未來(lái)開(kāi)展動(dòng)向一、公司的長(zhǎng)期價(jià)值在于其持有物業(yè)。上?！皟蓚€(gè)中心建立帶來(lái)的租金提升，公司自建物業(yè)的規(guī)模擴(kuò)張和物業(yè)成熟帶來(lái)的毛利提高，都將提升公司的長(zhǎng)期價(jià)值。公司物業(yè)組合優(yōu)質(zhì)，具不可復(fù)制性，包括小陸家嘴和竹園商貿(mào)區(qū)辦公樓、陸家嘴軟件園都市研發(fā)樓、新國(guó)際博覽中心；公司主要經(jīng)過(guò)自建進(jìn)展規(guī)模擴(kuò)張，

23、確定性大，當(dāng)前擬持有自建工程75 萬(wàn)平，將在2021 年和2021 年集中入市；公司2021 年租賃業(yè)務(wù)毛利為27%，較同類公司50%程度毛利為低，隨物業(yè)成熟度提高和優(yōu)質(zhì)物業(yè)規(guī)模增長(zhǎng)，毛利有望進(jìn)一步提升。二、公司短期業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)乏力，不確定性較大。1公司未來(lái)三年已無(wú)可批租土地，而歷史上批售土地收入占比在70%左右，需求經(jīng)過(guò)其他業(yè)務(wù)收入替代；2持有物業(yè)業(yè)績(jī)奉獻(xiàn)仍較低，2021 年?duì)I收占比為14%；3在建和擬建可售房產(chǎn)工程?hào)|銀公寓、天津小伙巷工程、浦江鎮(zhèn)工程目前進(jìn)展較慢，結(jié)售時(shí)間不確定。三、中期目的。中期目的是擁有200-300萬(wàn)平方米的出租物業(yè)，到2021年底長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)性物業(yè)總建筑面積約86萬(wàn)平方米，

24、2021年在建擬建工程建筑面積近180萬(wàn)平米，其中上海工程為約160萬(wàn)平米、天津工程為約20萬(wàn)平米。有大量物業(yè)將在2021-2021年開(kāi)工，塘東地塊有約45萬(wàn)平方米建筑，世紀(jì)大都會(huì)有約27萬(wàn)平方米，未來(lái)在世紀(jì)大道側(cè)還有約30萬(wàn)平方米，假設(shè)慢的話也有能夠到2021-2021年開(kāi)工。張江高科600895.SS財(cái)務(wù)情況分析一、高科技地產(chǎn)“開(kāi)發(fā)商已成為高新產(chǎn)業(yè)的“投資商。上半年主要業(yè)務(wù)的營(yíng)業(yè)收入公司，雖然有較大下降，但公司的投資收益大幅添加410.58%至2.94億元。這主要公司確認(rèn)的參股公司權(quán)益法投資收益較上年同期添加22357萬(wàn)元。另外本期公司利潤(rùn)總額中免于補(bǔ)稅的參股公司權(quán)益法投資收益所占比重較上

25、年同期添加，相應(yīng)計(jì)提交納的企業(yè)所得稅費(fèi)用較上年同期減少。目前園區(qū)高新產(chǎn)業(yè)的成熟已使公司的盈利方式發(fā)生根本性改動(dòng)。公司確立“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)+股權(quán)投資+效力提供商的業(yè)務(wù)架構(gòu)定位，希望長(zhǎng)期構(gòu)成“433的利潤(rùn)奉獻(xiàn)構(gòu)成。二、運(yùn)營(yíng)性現(xiàn)金流支出較大。公司本期借款規(guī)模較上年同期增長(zhǎng)，計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用的利息支出較上年同期添加10919萬(wàn)元，前三季度財(cái)務(wù)費(fèi)用同比增107.30%至2.12億元。政策應(yīng)對(duì)措施一、收買興科置業(yè)。公司擬收買上海興科置業(yè)100%股份，收買價(jià)錢參考整體評(píng)價(jià)結(jié)果定價(jià)，為2.44億元。上海興科置業(yè)是張江高科控股股東上海張江(集團(tuán))的全資子公司，注冊(cè)資本1.63億元，運(yùn)營(yíng)范圍為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)。主要資

26、產(chǎn)為待開(kāi)發(fā)的張江高科技園區(qū)中區(qū)215、35、45、28地塊土地運(yùn)用權(quán)，土地面積為466131平方米，用途為商業(yè)，容積率為08，全部為招拍掛出讓用地。根據(jù)規(guī)劃，地塊將建成文化文娛商業(yè)綜合工程，可為張江中區(qū)及周邊科教研發(fā)類企業(yè)提供商業(yè)、生活配套效力，重點(diǎn)處理中區(qū)內(nèi)員工的文娛休閑、商務(wù)餐飲等問(wèn)題。二、轉(zhuǎn)讓工程。將坐落于上海市浦東新區(qū)的金秋大廈工程轉(zhuǎn)讓給宿遷申華工業(yè)園，買賣價(jià)錢為買賣價(jià)錢11億元。公司表示，該合同履行將有利于提升上市公司運(yùn)營(yíng)業(yè)績(jī)，添加公司主營(yíng)業(yè)務(wù)收入和利潤(rùn)，并添加上市公司的運(yùn)營(yíng)性現(xiàn)金流入。未來(lái)開(kāi)展動(dòng)向一、做高新地產(chǎn)，開(kāi)展空間大。張江園區(qū)憑仗國(guó)家高新開(kāi)發(fā)區(qū)快速開(kāi)展的天勢(shì)，依托長(zhǎng)江三角洲歷

27、史、地理以及人文的地利優(yōu)勢(shì)，并經(jīng)過(guò)公司管理人員的共同努力，已在張江筑起我國(guó)優(yōu)質(zhì)高新產(chǎn)業(yè)的平臺(tái)。經(jīng)過(guò)近20 年的開(kāi)發(fā)，張江高新區(qū)已擁有近20 個(gè)基地品牌，十大產(chǎn)業(yè)平臺(tái)。已培育出以集成電路、軟件、生物醫(yī)藥、金融效力和文化創(chuàng)新五大具有專業(yè)化、集中化的高端特征主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)集群，并在園區(qū)內(nèi)構(gòu)筑了生物醫(yī)藥創(chuàng)新鏈和集成電路產(chǎn)業(yè)鏈的框架。國(guó)家高新區(qū)曾經(jīng)成為我國(guó)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)展的一面旗幟。二、盈利方式由好房東向好股東開(kāi)展。隨著高新產(chǎn)業(yè)的集群，園區(qū)內(nèi)高新企業(yè)創(chuàng)新的環(huán)境越來(lái)越好，吸引著更多的高新創(chuàng)業(yè)企業(yè)的入駐。張江高科以擁有幾十年對(duì)高新公司的了解和培育閱歷積累，間接或直接地對(duì)新興高新企業(yè)進(jìn)展培育。對(duì)于具備生長(zhǎng)才干的好企

28、業(yè)，張江在當(dāng)好“房東的同時(shí)，直接參股當(dāng)好“股東。張江高科已從一個(gè)開(kāi)發(fā)高新地產(chǎn)為主業(yè)的園區(qū)“開(kāi)發(fā)商勝利地躍為向高新產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)業(yè)“投資商。深握張江高新園區(qū)，創(chuàng)投將成為公司繼續(xù)的利潤(rùn)新來(lái)源。另外公司所開(kāi)發(fā)的工程多數(shù)為低密度，這些工程不但給高新企業(yè)提供一個(gè)更好的研發(fā)消費(fèi)環(huán)境，而且具備更好的升值空間。三、出賣工程確定，出租工程穩(wěn)定。公司目前可出租物業(yè)面積近150 萬(wàn)平方米，今后出租業(yè)務(wù)收入仍將是公司穩(wěn)定的收入之一。公司房屋的銷售仍將堅(jiān)持較好程度，經(jīng)測(cè)算，2021 年至2021 年公司物業(yè)出租收入分別為5.84 億元、6.79 億元和8.10 億元。公司今年銷售的工程主要有天之驕子公寓和創(chuàng)想園以及創(chuàng)業(yè)園、創(chuàng)

29、新園和創(chuàng)想園工程，銷售價(jià)錢在2 萬(wàn)平方米以上。明年銷售的工程還有993 工程c、集電港四期g和B 區(qū)h 地塊工程。經(jīng)我們測(cè)算，2021 年至2021年公司物業(yè)銷售收入分別為17.70 億元、26.90 億元和40.10 億元。上實(shí)開(kāi)展600748.SS財(cái)務(wù)情況分析一、第三季度業(yè)績(jī)大幅增長(zhǎng)。第三季度結(jié)算收入9.1 億元，同比增長(zhǎng)356%；毛利率由19%提高至43%，同時(shí)期間費(fèi)用總額減少18.85%，期間費(fèi)用率由36%下降至6.4%。凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)45%，根本每股收益0.1 元，第三季度奉獻(xiàn)業(yè)績(jī)占前三季度的40.5%。二、2021 年業(yè)績(jī)有保證。期末預(yù)收賬款13.14 億元，根本與二季度末持平；2

30、021 年公司營(yíng)業(yè)收入目的為 28 億元，目前預(yù)收賬款完全保證了業(yè)績(jī)目的的實(shí)現(xiàn)。 三、大股東將變卦為上實(shí)控股的上實(shí)地產(chǎn)。公司控股股東上海上實(shí)擬將其持有的公司6.9 億股占公司總股本的63.65%標(biāo)的股份轉(zhuǎn)讓給上實(shí)控股，上實(shí)控股以其全資香港子公司上實(shí)地產(chǎn)作為本次受讓標(biāo)的股份的直接持有人。股份轉(zhuǎn)讓價(jià)錢以人民幣7.44 元/股，合計(jì)人民幣51.30 億元。日前該事項(xiàng)已獲得國(guó)務(wù)院國(guó)資委核準(zhǔn)批復(fù)，尚須獲得商務(wù)部和中國(guó)證監(jiān)會(huì)同意。上實(shí)控股0363.HK持有上海城開(kāi)59%、中新地產(chǎn)45.02%的股權(quán)，地產(chǎn)資源豐富，轉(zhuǎn)讓完成后，集團(tuán)內(nèi)部有一定的資產(chǎn)整合預(yù)期。政策應(yīng)對(duì)措施一、收買整合，取長(zhǎng)補(bǔ)短。今年上半年，上實(shí)

31、以27.46億港元?jiǎng)倮麑⒅行碌禺a(chǎn)45.02%的股權(quán)收入囊中成為最大股東，緊接著又收買了上實(shí)開(kāi)展。這項(xiàng)買賣完成后，上實(shí)系旗下?lián)碛辛松蠈?shí)控股、上實(shí)開(kāi)展和中新地產(chǎn)三大地產(chǎn)類資本市場(chǎng)平臺(tái)。這一地產(chǎn)集群擁有的土地貯藏到達(dá)2218萬(wàn)平方米，該項(xiàng)目的足以進(jìn)入國(guó)內(nèi)一線地產(chǎn)企業(yè)陣營(yíng)。這樣的強(qiáng)強(qiáng)結(jié)合不僅彌補(bǔ)了上真實(shí)地產(chǎn)工程貯藏上的缺乏，為其迎來(lái)了擴(kuò)張的大好時(shí)機(jī)，更緩解了中新地產(chǎn)巨額債務(wù)的壓力。二、經(jīng)過(guò)股權(quán)收買和公開(kāi)市場(chǎng)獲得權(quán)益建筑面積57 萬(wàn)平米。1月份收買青島上實(shí)瑞歐95%股權(quán)。上實(shí)瑞歐主要擔(dān)任唐島灣工程的建立和開(kāi)發(fā)。根據(jù)目前的規(guī)劃方案，唐島灣工程共占地面積33.58 萬(wàn)平方米，地上總建筑面積約為43 萬(wàn)平方米

32、。工程利潤(rùn)來(lái)源為住宅銷售收入和游艇、酒店的長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)利潤(rùn)。收買的權(quán)益建筑面積為40.85 萬(wàn)平米，收買價(jià)錢7.14 億元人民幣，樓面本錢1749 元/平米，估計(jì)該工程住宅銷售毛利率不低于30%。8 月份公司經(jīng)過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)競(jìng)得上海金山新城區(qū)A4 地塊，規(guī)劃建筑面積16.22 萬(wàn)平米，樓面地價(jià)4383 元/平米。未來(lái)開(kāi)展動(dòng)向一、集中優(yōu)勢(shì)資源，沿海沿江規(guī)劃，聚焦中心區(qū)域。公司主導(dǎo)開(kāi)展戰(zhàn)略為“集中優(yōu)勢(shì)資源，沿海沿江規(guī)劃，聚焦中心區(qū)域，工程分布以上海為中心，長(zhǎng)三角地域和環(huán)渤海城市群為重點(diǎn)拓展區(qū)域，并選擇性進(jìn)入西南地域、海西地域等熱點(diǎn)版塊。目前可結(jié)算建筑面積600 多萬(wàn)平米，分布在上海、青島、泉州、湖州、重慶

33、和成都等城市，市場(chǎng)根底好。持有約16 萬(wàn)平米的出租物業(yè)，均位于上海，地理位置優(yōu)越。年租賃收入約1 億元，毛利率60%左右，租金穩(wěn)定。新黃浦600638.SS財(cái)務(wù)情況分析一、公司房產(chǎn)銷售低于去年同期。三季度主營(yíng)業(yè)務(wù)收入為5413.0萬(wàn)元，同比減少49.9%。但凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)130.7%達(dá)6911.4萬(wàn)，主要緣由在于投資收益的大幅增長(zhǎng)，2021年三季度投資收益達(dá)9556.7萬(wàn)元。二、長(zhǎng)期借款增幅30.3%。截至2021年9月30日，公司長(zhǎng)期借款達(dá)1.3億，比2021年年初的1.0億增幅達(dá)30.3%。三、貨幣資金與年初根本持平。截至2021年9月30日，公司貨幣資金達(dá)1.3億，與2021年年初的1.

34、4億現(xiàn)金程度相比根本持平。政策應(yīng)對(duì)措施一、新黃浦積極應(yīng)對(duì)調(diào)控政策，相應(yīng)政府號(hào)召。在調(diào)控期間，進(jìn)展靈敏、恰當(dāng)、合理的降價(jià)措施。并且積極收買，理性投資，從投資中獲得資金來(lái)源，防止調(diào)控中出現(xiàn)資金鏈斷裂景象。未來(lái)開(kāi)展動(dòng)向一、新黃浦繼續(xù)呼應(yīng)政府政策，大力支持保證房建立。為了防止資金鏈緊張，積極尋求除貸款外的其它處理方式。首先，合理降價(jià)，快速銷售來(lái)到達(dá)資金快速回收，以便投入下一輪投資。其次，積極進(jìn)展投資收益，在其他投資中獲得充足資金。再次，積極進(jìn)軍二三線城市，在政策較寬松，市場(chǎng)較寬廣的地域加速投資，獲得更大收益。恒盛地產(chǎn)0085.HK財(cái)務(wù)情況分析一、收入同比大幅增長(zhǎng)，銷售單價(jià)亦有顯著提升。2021年上半年

35、綜合銷售收入為人民幣24.98億元，較2021年同期之14.92億元增長(zhǎng)69.7%。已交付面積由2021年同期的130799平方米，添加至2021年上半年的155238平方米，上升18.7%。平均銷售價(jià)錢從2021年同期的11244元每平米上升43.0%至每平米人民幣16082元。由于加強(qiáng)二線城市的銷售及推行，上半年二線城市的銷售量比去年同期添加.4%。截止10月，恒盛地產(chǎn)完成了全年銷售義務(wù)的80%以上。二、銷售工程分析。2021年上半年，公司銷售工程為八個(gè)，而去年同期為七個(gè)。其中，一線城市上海、北京、天津五個(gè)工程的合計(jì)銷售收入占91.8%；二線城市的三個(gè)工程合計(jì)收入占8.2%。上半年約27.

36、7%的交付面積于上海的工程，20.3%除上海之外長(zhǎng)江三角洲地域的工程，50.7%位于環(huán)渤海地域的工程，而1.3%東北地域的工程。三、土地貯藏情況。截至2021年6月30日止，公司土地總貯藏量為規(guī)劃建筑面積1768萬(wàn)平米，足夠未來(lái)五至七年開(kāi)發(fā)所需，每平米平均土地本錢為人民幣1286元。相對(duì)低廉的土地本錢為日后維持高利潤(rùn)率提供有力保證?，F(xiàn)時(shí)土地貯藏均勻分布于一二線城市。其中41%位于一線城市，59%位于二線城市。政策應(yīng)對(duì)措施一、全力打造高端產(chǎn)品。在調(diào)控期間，恒盛靈敏應(yīng)對(duì)市場(chǎng)，抓住細(xì)分的市場(chǎng)群體，添加其銷售業(yè)績(jī)。恒盛以為，雖然從今年起，調(diào)控使得大量保證房占據(jù)供應(yīng)量的半壁江山，這或?qū)⒏膭?dòng)房地產(chǎn)的市場(chǎng)格

37、局，但是市場(chǎng)細(xì)分越來(lái)越清楚，按照梯度來(lái)分，也是市場(chǎng)成熟的一個(gè)表現(xiàn)，因此保證房的建立將不會(huì)對(duì)豪宅市場(chǎng)帶來(lái)大的影響，保證房和商品房的需求的人群不一樣。在上海這個(gè)世界性大都市，高端市場(chǎng)依然是一塊值得開(kāi)展和遭到青睞的剛需和改善型住房市場(chǎng)。另外，由于外環(huán)境的不穩(wěn)定，許多投資者也都把目光放在了投資高端房產(chǎn)上來(lái)躲避通貨膨脹的危險(xiǎn)。因此，全力打造高端市場(chǎng)，占據(jù)高端細(xì)分市場(chǎng)是恒盛在調(diào)控下的一個(gè)重要的措施。而恒盛尚海灣的勝利也證明了這一戰(zhàn)略的重要性。二、四季度工程迭出。2021年第四季度公司將推出分別位于上海、北京、沈陽(yáng)、哈爾濱、南通等地的10個(gè)工程，合共100萬(wàn)平方米的銷售面積，估計(jì)可套現(xiàn)90億元人民幣。而恒盛的目的并不止于90個(gè)億。恒盛地產(chǎn)總裁曾表示，恒盛今年全年合約銷售估計(jì)最少120億元人民幣，公司將盡力完成全年合約銷售目的。未來(lái)開(kāi)展動(dòng)向一、超前規(guī)劃二線城市。公司以為未來(lái)政策將以維穩(wěn)為主，進(jìn)一步打壓能夠性不大。同時(shí)，公司以為大部分二線城市房產(chǎn)開(kāi)放與投資程度及房?jī)r(jià)與一線城市比較相對(duì)合理。公司曾經(jīng)超前規(guī)劃于二線城市，不僅可以以較低的價(jià)錢獲取土地，獲得本錢優(yōu)勢(shì)，更可以享用二線城市經(jīng)濟(jì)快速開(kāi)展的本錢。二、