XXXX年秦皇島秦新大世界項(xiàng)目多向定位報(bào)告

1、.：.； 第 PAGE 48頁(yè)/共 NUMPAGES 48頁(yè)秦新大世界工程多向定位報(bào)告 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc238309 第一部分、商戶資源分析 PAGEREF _Toc238309 h 4 HYPERLINK l _Toc238310 一、主力店商戶資源分析 PAGEREF _Toc238310 h 4 HYPERLINK l _Toc238311 1、主力店商戶資源分析 PAGEREF _Toc238311 h 4 HYPERLINK l _Toc238312 2、外地品牌主力店商戶資源分析 PAGEREF _Toc238312 h 5 HYPE

2、RLINK l _Toc238313 二、次主力店商戶資源分析 PAGEREF _Toc238313 h 6 HYPERLINK l _Toc238314 三、零售類品牌商戶資源分析 PAGEREF _Toc238314 h 8 HYPERLINK l _Toc238315 四、社區(qū)效力類商戶資源分析 PAGEREF _Toc238315 h 9 HYPERLINK l _Toc238316 第二部分：建國(guó)路商圈消費(fèi)者分析 PAGEREF _Toc238316 h 10 HYPERLINK l _Toc238317 1、消費(fèi)者根底信息 PAGEREF _Toc238317 h 11 HYPER

3、LINK l _Toc238318 2、消費(fèi)行為研討 PAGEREF _Toc238318 h 13 HYPERLINK l _Toc238319 3、消費(fèi)者對(duì)本工程看法 PAGEREF _Toc238319 h 16 HYPERLINK l _Toc238320 第三部分、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析 PAGEREF _Toc238320 h 17 HYPERLINK l _Toc238321 一、工程周邊商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析 PAGEREF _Toc238321 h 17 HYPERLINK l _Toc238322 第四部分：商戶訪談 PAGEREF _Toc238322 h 18 HYPERLINK l _T

4、oc238323 一、主力店商戶訪談綜述 PAGEREF _Toc238323 h 18 HYPERLINK l _Toc238324 二、次主力店商家訪談綜述 PAGEREF _Toc238324 h 19 HYPERLINK l _Toc238325 三、零售類商戶訪談綜述 PAGEREF _Toc238325 h 19 HYPERLINK l _Toc238326 1、品牌服飾訪談 PAGEREF _Toc238326 h 19 HYPERLINK l _Toc238327 2、品牌服飾商戶訪談分析 PAGEREF _Toc238327 h 19 HYPERLINK l _Toc2383

5、28 四、社區(qū)效力配套類商戶訪談綜述 PAGEREF _Toc238328 h 22 HYPERLINK l _Toc238329 第五部分：工程SWOT分析及競(jìng)爭(zhēng)突破口 PAGEREF _Toc238329 h 22 HYPERLINK l _Toc238330 一、工程SWOT分析 PAGEREF _Toc238330 h 22 HYPERLINK l _Toc238331 1、工程優(yōu)勢(shì)分析Strengths PAGEREF _Toc238331 h 22 HYPERLINK l _Toc238332 2、工程優(yōu)勢(shì)分析Weaknesses PAGEREF _Toc238332 h 23 H

6、YPERLINK l _Toc238333 3、工程時(shí)機(jī)分析Opportunities PAGEREF _Toc238333 h 23 HYPERLINK l _Toc238334 4、工程要挾Threats PAGEREF _Toc238334 h 23 HYPERLINK l _Toc238335 二、本工程競(jìng)爭(zhēng)突破口 PAGEREF _Toc238335 h 23 HYPERLINK l _Toc238336 第六部分：秦皇島秦新大世界多向性定位方案 PAGEREF _Toc238336 h 24 HYPERLINK l _Toc238337 一、市場(chǎng)空白點(diǎn)分析 PAGEREF _Toc

7、238337 h 24 HYPERLINK l _Toc238338 二、工程多向定位方案 PAGEREF _Toc238338 h 24 HYPERLINK l _Toc238339 1、定位方向之一：社區(qū)商業(yè)中心 PAGEREF _Toc238339 h 25 HYPERLINK l _Toc238340 2、定位方向之二：區(qū)域商業(yè)中心 PAGEREF _Toc238340 h 26 HYPERLINK l _Toc238341 第七部分 工程建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 PAGEREF _Toc238341 h 28 HYPERLINK l _Toc238342 1、工程地塊目的 PAGEREF _

8、Toc238342 h 28 HYPERLINK l _Toc238343 2、方案規(guī)劃舉例： PAGEREF _Toc238343 h 28 HYPERLINK l _Toc238344 第八部分 工程招商銷售收益預(yù)估 PAGEREF _Toc238344 h 34 HYPERLINK l _Toc238345 一、工程銷售即時(shí)收益測(cè)算 PAGEREF _Toc238345 h 34 HYPERLINK l _Toc238346 1、工程售價(jià)初步估價(jià)根據(jù) PAGEREF _Toc238346 h 34 HYPERLINK l _Toc238347 2、返租銷售戰(zhàn)略 PAGEREF _Toc2

9、38347 h 35 HYPERLINK l _Toc238348 3、工程銷售面積與保管面積闡明 PAGEREF _Toc238348 h 36 HYPERLINK l _Toc238349 4、工程即時(shí)銷售收益測(cè)算 PAGEREF _Toc238349 h 37 HYPERLINK l _Toc238350 二、工程租金收益估算 PAGEREF _Toc238350 h 38 HYPERLINK l _Toc238351 三、工程總收益及變化情況： PAGEREF _Toc238351 h 40 HYPERLINK l _Toc238352 附件1：零售品牌商家訪談表 PAGEREF _T

10、oc238352 h 43 HYPERLINK l _Toc238353 附件2：社區(qū)商家訪談表 PAGEREF _Toc238353 h 48 HYPERLINK l _Toc238354 附件3：次主力店商戶訪談 PAGEREF _Toc238354 h 51第一部分、商戶資源分析一、主力店商戶資源分析1、主力店商戶資源分析(1)、本地主力店商戶資源統(tǒng)計(jì)根據(jù)第一階段秦皇島整體商業(yè)調(diào)研的根底數(shù)據(jù)，秦皇島各主力店品牌14家，其中，百貨7家，營(yíng)業(yè)面積15.5萬(wàn)平米；超市5家，營(yíng)業(yè)面積7.22萬(wàn)平米；電器2家，營(yíng)業(yè)面積1萬(wàn)平米；商戶稱號(hào)業(yè)態(tài)類型面積萬(wàn)所占比例茂業(yè)百貨百貨4.619.39%天洋百貨百

11、貨0.83.37%現(xiàn)代購(gòu)物中心百貨312.65%華聯(lián)商廈百貨1.25.06%秦皇島商城百貨1.56.32%金源商城百貨416.86%金街廣場(chǎng)百貨0.41.69%廣緣超市超市3.0812.98%保龍倉(cāng)超市0.41.69%家惠超市超市2.9412.39%金原超市超市0.41.69%秦新超市超市0.41.69%樂(lè)購(gòu)超市未開業(yè)國(guó)美電器電器0.552.32%蘇寧電器電器0.451.90%合計(jì)23.72100%(2)、各品牌主力店進(jìn)駐意向分析結(jié)合本工程的商業(yè)目的特點(diǎn)，與相應(yīng)主力店進(jìn)展前期洽談，各品牌主力店進(jìn)駐意向及建議如下：商戶稱號(hào)業(yè)態(tài)類型進(jìn)駐意向金街廣場(chǎng)百貨無(wú)廣緣超市超市無(wú)保龍倉(cāng)超市有家惠超市超市有樂(lè)購(gòu)

12、超市N/A國(guó)美電器電器無(wú)蘇寧電器電器無(wú)小結(jié)：本地百貨運(yùn)營(yíng)面積大多在一萬(wàn)平米以上，金街廣場(chǎng)運(yùn)營(yíng)面積較小，與金街廣場(chǎng)進(jìn)展接觸洽談，金街廣場(chǎng)百貨對(duì)本工程無(wú)進(jìn)駐意向。外鄉(xiāng)超市運(yùn)營(yíng)情況較好的有廣緣超市和家惠超市，兩品牌超市的單店運(yùn)營(yíng)面積在30007000平米，經(jīng)過(guò)洽談，廣緣超市只運(yùn)營(yíng)自有物業(yè)，家惠超市對(duì)本工程意向較強(qiáng)，希望進(jìn)一步溝通。外鄉(xiāng)外地品牌超市有樂(lè)購(gòu)和保龍倉(cāng)，其中樂(lè)購(gòu)暫未開業(yè)，保龍倉(cāng)進(jìn)工程意向較大，需求面積在10000平米左右。電器暫無(wú)進(jìn)駐意向，以為工程離市級(jí)商業(yè)中心間隔 太近，沒有開設(shè)分店的必要。2、外地品牌主力店商戶資源分析外地知名超市：品牌稱號(hào)品牌闡明最近分店分店運(yùn)營(yíng)面積家樂(lè)福國(guó)際品牌，全球

13、500強(qiáng)北京、天津20000沃爾瑪國(guó)際品牌，全球500強(qiáng)廊坊20000華潤(rùn)萬(wàn)家全國(guó)聯(lián)鎖，國(guó)內(nèi)知名唐山12000大潤(rùn)發(fā)外資品牌，國(guó)內(nèi)知名唐山、錦州14000華聯(lián)超市全國(guó)聯(lián)鎖，國(guó)內(nèi)知名唐山、錦州5000外地品牌超市對(duì)工程的進(jìn)駐意向情況：商戶稱號(hào)業(yè)態(tài)類型進(jìn)駐意向需求面積備注家樂(lè)福超市普通12000以上單層不低于7000平米。沃爾瑪超市較強(qiáng)13000以上樓層不限，單層面積不低于7000平米。華潤(rùn)萬(wàn)家超市較強(qiáng)10000以上必需有一層營(yíng)業(yè)面積，單層面積不低于7000平米。北京華聯(lián)超市普通10000以上N/A大潤(rùn)發(fā)超市普通20000以上N/A京客隆超市無(wú)N/AN/A小結(jié)：外地國(guó)際知名品牌超市對(duì)進(jìn)駐秦皇島意向

14、劇烈；外地知名品牌超市需求面積均在10000平米以上，單層面積在7000平米以上；部分超市對(duì)本工程位置較為了解，一定工程的區(qū)位價(jià)值；部分超市對(duì)運(yùn)營(yíng)樓層有要求。二、次主力店商戶資源分析目前在秦皇島存在的大型餐飲(運(yùn)營(yíng)面積超越500平米)商戶約111家，休閑文娛(運(yùn)營(yíng)面積超越800平米)商戶約33家； 本次對(duì)秦皇島的28家次主力店商戶(主要集中在餐飲、休閑文娛及文化教育等業(yè)態(tài))進(jìn)展了訪談，對(duì)外地17家相關(guān)次主力店商戶進(jìn)展了溝通并發(fā)送工程根本資料，對(duì)外地商戶回復(fù)意見進(jìn)展了統(tǒng)計(jì)。本地地次主力店商戶資源分析類別訪談商戶量意向進(jìn)駐量所需面積預(yù)估西餐731000-2000西餐咖啡42300-500西式快餐2

15、2300-400中式快餐31300-500休閑文娛521000-2000電玩113000健身20培訓(xùn)40合計(jì)2811小結(jié)：西餐類對(duì)于工程地塊普遍看好，進(jìn)場(chǎng)與否關(guān)鍵看物業(yè)條件和租金程度，商戶的需求面積在1000平米以上，商戶表示看好工程所以區(qū)域的餐飲業(yè)開展；KFC、麥當(dāng)勞都表示可以思索開設(shè)分店，其中KFC意向比較大，但是需求工程的平面圖等詳細(xì)數(shù)據(jù)，需求面積為300400平米；本地休閑文娛商戶多為自營(yíng)、品牌連鎖較少，且多為獨(dú)一家店面，對(duì)于開分店意向不劇烈，普通需求面積在1000平米以上，要求提供工程詳細(xì)資料；本地健身房，培訓(xùn)機(jī)構(gòu)多為獨(dú)一家店運(yùn)營(yíng)，沒有連鎖品牌，沒有開設(shè)分店方案。外地次主力店商戶資源

16、分析類別訪談商戶量意向進(jìn)駐量所需面積預(yù)估西餐511000西餐咖啡42400-600西式快餐11300-500休閑文娛211000以上電玩20健身20教育培訓(xùn)111500左右合計(jì)176小結(jié)：西餐類商家多對(duì)秦皇島市場(chǎng)興趣較低，南方企業(yè)沒有興趣，北方企業(yè)需求工程詳細(xì)資料后再定，需求面積在1000平米左右；品牌休閑文娛商戶對(duì)秦皇島市場(chǎng)普遍不了解，需求工程提供詳細(xì)資料后再確定能否協(xié)作；工程在后期的招商任務(wù)中，可以引進(jìn)外地知名休閑文娛品牌，以提高工程的影響力。三、零售類品牌商戶資源分析對(duì)秦皇島主要零售類業(yè)態(tài)進(jìn)展統(tǒng)計(jì)，合計(jì)品牌商戶772家，涵蓋男裝、女裝、運(yùn)動(dòng)休閑服裝、童裝、內(nèi)衣、皮鞋皮具、珠寶飾品、化裝品

17、和鐘表眼鏡等業(yè)態(tài)，其中女裝、運(yùn)動(dòng)休閑服裝占比重最大。類別數(shù)量業(yè)態(tài)比例男裝11613.72%女裝30435.83%運(yùn)動(dòng)休閑裝9726.65%童裝及嬰幼兒用品385.43%內(nèi)衣301.22%鞋、皮具1024.78%珠寶飾品393.25%化裝品356.78%鐘表眼鏡112.34%合計(jì)772100%本地零售類商戶進(jìn)駐意向在對(duì)108家相關(guān)品牌商戶訪談中，共有27家商戶表示在條件適宜情況下可以思索進(jìn)駐本工程：業(yè)態(tài)訪談商戶量意向進(jìn)駐量進(jìn)駐意向率男裝9222%女裝38513%運(yùn)動(dòng)休閑服飾19632%內(nèi)衣11100%兒童及用品9333%中老年裝000%眼鏡5240%化裝品6117%飾品6233%床上用品6233

18、%鞋6233%皮具、箱包3133%合計(jì)1082725%小結(jié)：根據(jù)對(duì)秦皇島品牌商戶的訪談，目前各品牌對(duì)進(jìn)駐工程的意向較弱，大多數(shù)表示，工程假設(shè)能引進(jìn)大型品牌超市，一致管理以延伸日運(yùn)營(yíng)時(shí)間，便可以思索進(jìn)駐本工程。假設(shè)能引進(jìn)類似于大潤(rùn)發(fā)等品牌超市，估計(jì)工程可引進(jìn)的商戶量約占如今商戶的25%左右。按商戶對(duì)工程的需求面積在4060平米之間，總體量約700010000平米。根據(jù)目前品牌商戶的反響的情況，進(jìn)駐意向較大的主要集中在運(yùn)動(dòng)休閑服裝、童裝等業(yè)態(tài)，其中運(yùn)動(dòng)休閑服裝老板均以為多家品牌商戶同時(shí)入駐，最好以一致管理，一致收銀，延伸日運(yùn)營(yíng)時(shí)間至晚上，以優(yōu)于目前商業(yè)中心的購(gòu)物環(huán)境。四、社區(qū)效力類商戶資源分析經(jīng)過(guò)

19、對(duì)目前市區(qū)內(nèi)41家社區(qū)配套商戶進(jìn)展了該談，共有20家商戶表示有意向進(jìn)駐本工程，進(jìn)駐意向率為48%。業(yè)態(tài)訪談商戶量意向進(jìn)駐量進(jìn)駐意向率便利店煙、酒4250%保健品蜂蜜、滋補(bǔ)品等3133%美容美發(fā)2150%藥店5480%金融5240%蛋糕西點(diǎn)2150%飲品11100%干洗6350%茶葉5360%書店3133%數(shù)碼、通訊、電腦5120%合計(jì)412048.7%小結(jié)：目前秦皇島社區(qū)配套商業(yè)主要有便利店、藥店、干洗店、茶葉等業(yè)態(tài)，運(yùn)營(yíng)面積大多在40100平米左右；根據(jù)目前品牌商戶的反響的情況，部分商家以為工程位置比較偏，但假設(shè)能引進(jìn)大品牌超市，將會(huì)帶動(dòng)本區(qū)域的商業(yè)開展，假設(shè)引進(jìn)大商家，其它品牌商戶進(jìn)駐意向

20、會(huì)大大加強(qiáng)，同時(shí)商戶希望有相應(yīng)的前期優(yōu)惠政策。第二部分：建國(guó)路商圈消費(fèi)者分析本次商圈消費(fèi)者分析，主要是采取問(wèn)卷抽樣調(diào)查, 甄選消費(fèi)者地點(diǎn)主要基于以下幾方面要素：廣緣超市和秦新超市作為本商圈的主力店，是本區(qū)域商業(yè)最興隆地點(diǎn)，本次樣本數(shù)據(jù)中50%數(shù)據(jù)兩超市入口；各小區(qū)出入口，各公交車站；1、消費(fèi)者根底信息性別構(gòu)造：年齡構(gòu)造：居住區(qū)域：小結(jié)本次受訪的人中，1640歲人占79%，其中2935歲占比最大，達(dá)29%；本區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者消費(fèi)才干穩(wěn)定；受訪人員大部分燕山大街、建國(guó)路和港城大街，區(qū)域內(nèi)各小區(qū)出入口大多朝向以上三道路，本工程處于三條路交匯處，具有中心區(qū)位優(yōu)勢(shì)。消費(fèi)者職業(yè)消費(fèi)者收入情況：小結(jié)：從訪問(wèn)者的

21、職業(yè)特征來(lái)看，工程周邊的消費(fèi)人流以個(gè)體戶、工薪族與學(xué)生為主。從受訪者的收入程度來(lái)看，月收入在1500元以下的占了46%；中、高收入群體約占54%。2、消費(fèi)行為研討交通工具調(diào)查小結(jié)：受訪人群出行中，一半為公共汽車，得益于本區(qū)域公交系統(tǒng)興隆；其中選擇私家汽車出行占23%，闡明本區(qū)域內(nèi)人均收入較高。購(gòu)物時(shí)間消費(fèi)頻率分析人均消費(fèi)金額分析消費(fèi)滯留時(shí)間分析小結(jié)：消費(fèi)者購(gòu)物時(shí)間任務(wù)日與非任務(wù)日差別不大，闡明秦皇島居民生活比較休閑，任務(wù)節(jié)拍不快，有利于購(gòu)物消費(fèi)。從受訪者的購(gòu)物頻率來(lái)看，每周至去商業(yè)中心進(jìn)展一次購(gòu)物的消費(fèi)者的比例到達(dá)30%以下，反映出本區(qū)域日常消費(fèi)大多在住宅區(qū)周邊完成。 從受訪消費(fèi)者的次人均消費(fèi)

22、額來(lái)看，次消費(fèi)額在50200元的占66%，整本消費(fèi)程度不高；從受訪消費(fèi)者在商業(yè)中心滯留的時(shí)間在2小時(shí)以內(nèi)占60%，反映商圈整體業(yè)態(tài)豐富。消費(fèi)場(chǎng)所：消費(fèi)品類：小結(jié)：本區(qū)域人最常去的消費(fèi)場(chǎng)所主要有華聯(lián)、秦皇島商城和太陽(yáng)城，闡明本區(qū)域人群消費(fèi)力處于秦皇島中低消費(fèi)程度；本區(qū)域人去商業(yè)中心消費(fèi)最多的品類是服裝類，占到七成以上，闡明商業(yè)中心百貨零售類業(yè)態(tài)影響力強(qiáng)大。消費(fèi)者稱心度調(diào)查小結(jié)：本區(qū)域人以為商業(yè)中心不稱心之處主要在場(chǎng)所太多且分散，人太多和交通差，闡明本區(qū)域消費(fèi)者對(duì)一站式購(gòu)物的商業(yè)需求劇烈。3、消費(fèi)者對(duì)本工程看法目前到秦皇島超市購(gòu)物頻次能否情愿到本工程消費(fèi)希望本工程運(yùn)營(yíng)品類小結(jié)：受訪者中，大多有到秦

23、新超市消費(fèi)的習(xí)慣，其中有過(guò)半數(shù)受訪者等待本工程的商業(yè)晉級(jí)；受訪者中，占六成以為本工程需求建成一個(gè)一體化購(gòu)物商城，集吃喝玩樂(lè)購(gòu)等多種消費(fèi)休閑功能于一體的商業(yè)工程。第三部分、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析一、工程周邊商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析1、廣緣超市及其周邊周邊商業(yè)情況闡明：廣緣超市及其周邊是建國(guó)路社區(qū)商業(yè)中心的重要組成部分，主要輻射建國(guó)路南部區(qū)域社區(qū)居民，以主力店廣緣超市為龍頭商家，加上市民休閑廣場(chǎng)有強(qiáng)大的聚客效應(yīng)，目前該超市運(yùn)營(yíng)情況良好，周邊商業(yè)氣氛較好?？偨Y(jié)分析:競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)工程的優(yōu)勢(shì)：地段好，周邊居民密集有市民休閑廣場(chǎng)，配套設(shè)備較完善。競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)工程的優(yōu)勢(shì)：商業(yè)規(guī)模小，單體競(jìng)爭(zhēng)力較差；主力店面積較少，輻射才干有限；業(yè)態(tài)單一

24、，無(wú)法滿足消費(fèi)者一站式消費(fèi)的需求。第四部分：商戶訪談闡明：詳細(xì)訪談商戶見商戶訪談附件。一、主力店商戶訪談綜述洽談主力店概述本次洽談的對(duì)象為百貨、電器和超市等主力店，其中重點(diǎn)洽談超市，且以外地品牌為主。本地各種類型主力店對(duì)工程反響經(jīng)過(guò)對(duì)本地金街百貨、國(guó)美電器和蘇寧電器的訪談，百貨和電器類型主力店對(duì)本工程無(wú)意向，主要緣由有以下幾類：秦皇島商業(yè)中心影響力太強(qiáng)大，交通興隆，本工程距商業(yè)中心較近，他們以為沒有開設(shè)分店的必要。工程周邊消費(fèi)者收入程度普通，消費(fèi)力有限。廣緣超市只運(yùn)營(yíng)自有物業(yè)，對(duì)本工程無(wú)意向，家惠超市及保龍倉(cāng)對(duì)工程興趣大，表示商業(yè)規(guī)劃出來(lái)后隨時(shí)進(jìn)展洽談。外地品牌主力店洽談情況本次訪談的主力店有

25、家樂(lè)福、沃爾瑪、華潤(rùn)萬(wàn)家、北京華聯(lián)、大潤(rùn)發(fā)及京客隆等品牌超市；所洽談的國(guó)際及全國(guó)連鎖品牌超市如沃爾瑪和華潤(rùn)萬(wàn)家對(duì)工程意向較強(qiáng)；區(qū)域型超市京客隆無(wú)進(jìn)駐意向；知名超市對(duì)工程的第一要求是工程的超市可營(yíng)業(yè)面積均在1萬(wàn)平米以上，如沃爾瑪對(duì)明確表示超市總營(yíng)業(yè)面積不低于13000平米，其中單層面積不低于7000平米；各類超市對(duì)樓層要求不一，其中華潤(rùn)萬(wàn)家要求必需有一層營(yíng)業(yè)面積，而沃爾瑪表示運(yùn)營(yíng)樓層不限。二、次主力店商家訪談綜述 一切次主力店商家都對(duì)主力店超市的情況感興趣，主力店超市招商的情況會(huì)對(duì)次主力店商家招商產(chǎn)生至關(guān)重要的影響；外地大型品牌商家多對(duì)秦皇島市場(chǎng)興趣普通，只需條件很好時(shí)才會(huì)思索進(jìn)場(chǎng)；了解工程地塊

26、的商戶普遍比較看好工程的前景，但是均表示會(huì)張望一段時(shí)間再做判別；休閑文娛業(yè)次主力店商戶開店志愿比較弱，一方面是由于本地商戶多為獨(dú)一家運(yùn)營(yíng)，才干有限；另一方面外地商家對(duì)于工程地塊不了解，明確表示條件很好才會(huì)思索。 三、零售類商戶訪談綜述 1、品牌服飾訪談本次訪談的品牌服裝商戶包括女裝、男裝、鞋包、運(yùn)動(dòng)、休閑裝共76家商戶；本次訪談的服裝類商戶普通為中檔品牌；由于工程為社區(qū)商業(yè)中心，大部分商戶以為工程定位于群眾化端檔次比較適宜；這些品牌商戶目前都有拓展開店的傾向，大部分商戶對(duì)工程表示一定的關(guān)注度，但都表示只需看到工程整體的規(guī)劃定位才干思索對(duì)工程下一步的進(jìn)駐意向，特別是主力店超市的引進(jìn)情況；主力店進(jìn)

27、駐情況成為商戶能否思索進(jìn)駐的關(guān)鍵。2、品牌服飾商戶訪談分析經(jīng)過(guò)對(duì)秦皇島商業(yè)中心部分品牌商戶進(jìn)展了訪談，從商戶的角度出發(fā)，能否確定工程商業(yè)街的零售業(yè)態(tài)定位方向。因此我司與商業(yè)中心100多家品牌商戶進(jìn)展了訪談，完成76份問(wèn)卷調(diào)研，分男裝、女裝、休閑運(yùn)動(dòng)服裝、童裝和鞋類等幾類商戶進(jìn)展抽樣訪談，訪談結(jié)果統(tǒng)計(jì)如下：1、商戶根本信息小結(jié)：秦皇島服裝類商戶大多數(shù)在自秦皇島本地，有少量商戶秦皇島下級(jí)區(qū)縣，極少部分商戶外地；品牌類商戶運(yùn)營(yíng)年限均較長(zhǎng)，絕大部分商戶都有運(yùn)營(yíng)一年以上閱歷。2、商戶對(duì)本工程意見小結(jié)：服裝類商戶對(duì)工程的開店意向普通，非常能夠進(jìn)駐工程的商戶僅一家，其它商戶均對(duì)后期的運(yùn)營(yíng)持張望態(tài)度；視后期工

28、程規(guī)劃及運(yùn)營(yíng)情況，服裝類商戶對(duì)本工程的需求面積集中在3080平米；大量商戶表示，本工程可以做成吃、喝、玩、樂(lè)、購(gòu)一站式城市商業(yè)體，一體化購(gòu)物商城和大型超市+商業(yè)街成為多數(shù)客戶所接受；商戶建議引進(jìn)外地品牌超市，以大品牌超市的影響力，延伸商業(yè)運(yùn)營(yíng)時(shí)間至夜間?？偨Y(jié)：秦皇島服裝類品牌商戶運(yùn)營(yíng)年限長(zhǎng)，均有較為豐富的閱歷；服裝類品牌商戶對(duì)本工程持張望態(tài)度，假設(shè)能引進(jìn)知名超市主力店，商戶將有較大進(jìn)駐意向；商戶對(duì)工程的單店租憑面積集中在3080平米；多業(yè)態(tài)組合方式更適宜未來(lái)工程的商業(yè)運(yùn)營(yíng)；建議工程進(jìn)展經(jīng)一致管理，延伸日運(yùn)營(yíng)時(shí)間。四、社區(qū)效力配套類商戶訪談綜述 1、根據(jù)目前商戶訪談，部分商家以為工程位置比較偏，

29、不利于商業(yè)開展；2、對(duì)于比較了解工程地塊的商家普遍看好工程的開展，以為工程可以成為經(jīng)過(guò)適宜物業(yè)、業(yè)態(tài)組合來(lái)提升工程的市場(chǎng)號(hào)召力；3、商戶以為主力店的引進(jìn)情況對(duì)其進(jìn)場(chǎng)有決議性影響，主力店的檔次直接關(guān)系商戶情愿接受的招商條件；4、商戶對(duì)于招商政策比較注重，希望招商條件有足夠吸引力。第五部分：工程SWOT分析及競(jìng)爭(zhēng)突破口一、工程SWOT分析1、工程優(yōu)勢(shì)分析Strengths 工程周邊擁有大型居民區(qū)、兩所大學(xué)，周邊人口到達(dá)10萬(wàn)，給工程提供了龐大的消費(fèi)人群； 周邊交通四通八達(dá)，公交線路到達(dá)7條，全城可以很方便的到達(dá)工程位置； 工程現(xiàn)為一社區(qū)商業(yè)中心位置所在地，周邊居民在此消費(fèi)的習(xí)慣曾經(jīng)構(gòu)成； 工程體量

30、較大，約5萬(wàn)平米左右，具有規(guī)模優(yōu)勢(shì)； 工程具備引進(jìn)大型品牌主力店的才干，會(huì)大大提升工程價(jià)值； 工程屬于規(guī)劃工程，在景觀、建筑規(guī)劃與裝修方面具有后發(fā)優(yōu)勢(shì)，容易構(gòu)成工程亮點(diǎn)。2、工程優(yōu)勢(shì)分析Weaknesses 工程周邊群體收入普通，消費(fèi)才干有限； 工程離市中心商圈只需10分鐘車程，分散了人流； 工程所在地屬于秦皇島海港區(qū)比較偏遠(yuǎn)的位置，商戶以及投資客認(rèn)可度不高。3、工程時(shí)機(jī)分析Opportunities 工程周邊沒有大中型商業(yè)工程，可以彌補(bǔ)周邊商業(yè)上的缺乏； 秦皇島目前適宜引進(jìn)大型品牌主力店的工程極少，對(duì)吸引主力店有協(xié)助 ； 秦皇島的商鋪投資市場(chǎng)比較安康，消費(fèi)者對(duì)于商鋪投資認(rèn)可度高，商業(yè)工程銷售

31、率普遍較高； 目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)曾經(jīng)從谷底開場(chǎng)復(fù)蘇，未來(lái)市場(chǎng)時(shí)機(jī)較大。4、工程要挾Threats 市中心商圈輻射力越來(lái)越強(qiáng)，隨著新天地商業(yè)廣場(chǎng)的開業(yè)，市中心商圈的吸引力又將大幅提高，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)猛烈； 工程周邊以廣緣超市為中心的社區(qū)商業(yè)中心曾經(jīng)比較成熟，而且離工程間隔 很近，能夠會(huì)分散一定的人流。二、本工程競(jìng)爭(zhēng)突破口經(jīng)過(guò)對(duì)市場(chǎng)需求與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析,綜合工程的優(yōu)優(yōu)勢(shì)，以為本工程應(yīng)重點(diǎn)從以下幾面尋求突破口：從規(guī)模進(jìn)展突破，有規(guī)模才有競(jìng)爭(zhēng)力，雖然本工程整體規(guī)模不是很大，但只需合理規(guī)劃商業(yè)形狀組合，就能確立工程的規(guī)模優(yōu)勢(shì)；從定位與業(yè)態(tài)組合規(guī)劃上突破，經(jīng)過(guò)豐富多樣化的業(yè)態(tài)組合，齊全的配套，引進(jìn)特征業(yè)態(tài)，打造一

32、站式消費(fèi)中心，確立工程的定位與業(yè)態(tài)在同類市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；從景觀規(guī)劃、裝修與配套進(jìn)展突破，經(jīng)過(guò)獨(dú)具特征的建筑、景觀規(guī)劃與良好的配套將人流導(dǎo)入工程；并經(jīng)過(guò)與定位相吻合裝修特征與風(fēng)格，營(yíng)造優(yōu)良的營(yíng)商與購(gòu)物環(huán)境，確立工程與同類市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；從品牌主力店進(jìn)展突破，經(jīng)過(guò)具有吸引力的招商政策，將品牌主力店與市場(chǎng)內(nèi)有號(hào)召力的商戶引進(jìn)工程，經(jīng)過(guò)龍頭商家?guī)?dòng)散戶。第六部分：秦新大世界多向性定位方案一、市場(chǎng)空白點(diǎn)分析目前秦皇島市場(chǎng)零售業(yè)態(tài)齊全，購(gòu)物中心、專業(yè)市場(chǎng)、主題商城、步行街等各種商業(yè)門類齊全，不同的商業(yè)形狀占據(jù)不同的市場(chǎng)空間：從目前秦皇島市場(chǎng)商業(yè)現(xiàn)狀看，市中心商圈影響力大，輻射全城，而社區(qū)商業(yè)中心開展滯后

33、，因此可見高程度的社區(qū)商業(yè)工程是市場(chǎng)一大空白；茂業(yè)、華聯(lián)商廈、新天地廣場(chǎng)、現(xiàn)代購(gòu)物中心、太陽(yáng)城商業(yè)街等、占據(jù)著品牌消費(fèi)的中高端市場(chǎng)空間，這一領(lǐng)域競(jìng)爭(zhēng)猛烈，且工程本身的位置和周邊環(huán)境不具備開展中高端商業(yè)的條件；供銷大廈、金三角市場(chǎng)、天洋西廳等主題商城占據(jù)著市場(chǎng)中低端服飾的市場(chǎng)，但各自規(guī)模偏小、種類相對(duì)單一；秦皇島商城、金原商廈定位為中檔，業(yè)態(tài)比較有特征；四季青、亞泰小商品市場(chǎng)目前運(yùn)營(yíng)品類豐富，又具規(guī)模優(yōu)勢(shì)，運(yùn)營(yíng)商品為中低檔商品，因此在這一領(lǐng)域占據(jù)霸主位置；目前秦皇島商業(yè)中心的運(yùn)營(yíng)時(shí)間僅為白天，下午6點(diǎn)以后，大部分商家開場(chǎng)打烊，一些商戶建議本工程進(jìn)展一致管理，以延伸運(yùn)營(yíng)時(shí)間。結(jié)論：綜合前期秦皇島商

34、業(yè)情況調(diào)查及與商戶的洽談得出，電器百貨等主力店無(wú)意向進(jìn)駐本工程，因此，工程不能定位成區(qū)域商業(yè)中心，可以思索社區(qū)商業(yè)中心的定位；綜合消費(fèi)者和商戶的反響，建議本工程不宜走中高端道路，應(yīng)思索秦皇島市場(chǎng)居民的消費(fèi)程度以及工程位置和周邊環(huán)境；如工程定位為中低端、業(yè)態(tài)豐富、富有特征的多組合的、綜合性的社區(qū)商業(yè)中心，將會(huì)有較大的生存空間。二、工程多向定位方案經(jīng)過(guò)對(duì)各業(yè)態(tài)商戶的訪談，綜合秦皇島消費(fèi)市場(chǎng)的特點(diǎn)進(jìn)展分析，本工程共有以下兩種定位方向：1、定位方向之一：餐飲文娛大世界業(yè)態(tài)組合：超市+餐飲街區(qū)+兒童世界+社區(qū)配套街區(qū)+休閑文娛+教育培訓(xùn)商業(yè)面積預(yù)估超市12000餐飲街區(qū)8000社區(qū)配套3000休閑文娛3

35、000大型餐飲4000教育培訓(xùn)2000合計(jì)32000本定位商戶資源分析從市場(chǎng)訪談得到的預(yù)估需求面積數(shù)據(jù)，各類商戶需求面積為：商戶類型預(yù)估需求面積超市500010000街區(qū)餐飲8000社區(qū)配套5001000休閑文娛2000大型餐飲10004000教育培訓(xùn)1000合計(jì)1750026000定位可行性分析：工程所在位置是秦皇島市政規(guī)劃的社區(qū)商業(yè)中心，引進(jìn)超市是一種必然，且對(duì)工程未來(lái)運(yùn)營(yíng)有極大的促動(dòng)作用；餐飲文娛業(yè)態(tài)占比達(dá)40%符合普通社區(qū)商業(yè)中心業(yè)態(tài)規(guī)律；街區(qū)餐飲定位，一二層聯(lián)體銷售，符合目前秦皇島社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)銷售市場(chǎng)規(guī)律；從后期運(yùn)營(yíng)來(lái)分析，港城大街、建國(guó)路餐飲休閑文娛業(yè)態(tài)興隆，且有區(qū)域聚集效應(yīng)，后期

36、運(yùn)營(yíng)壓力小；從銷售來(lái)分析，一二層街鋪已得到市場(chǎng)的認(rèn)同，但單鋪總值需求合理的控制。定位難點(diǎn)分析：由于工程位置以及周邊環(huán)境普通，導(dǎo)致主力店對(duì)工程的運(yùn)營(yíng)有顧慮，給招商帶來(lái)一定的妨礙；從銷售來(lái)分析，社區(qū)商業(yè)中心的輻射力有限，對(duì)投資客吸引力欠佳。2、定位方向之二：購(gòu)物中心業(yè)態(tài)組合：大型超市+超市輔營(yíng)區(qū)+零售商業(yè)街+社區(qū)配套+兒童世界+餐飲文娛商業(yè)面積預(yù)估超市12000輔營(yíng)區(qū)7000零售商業(yè)街5000社區(qū)區(qū)配套2000大型餐飲60008000休閑文娛30006000教育培訓(xùn)2000合計(jì)3700042000本定位商戶資源分析從市場(chǎng)訪談得到的預(yù)估需求面積數(shù)據(jù)，各類商戶需求面積為：商戶類型預(yù)估需求面積超市120

37、0020000零售服裝類800010000社區(qū)區(qū)配套5001000大型餐飲600010000休閑文娛50006000合計(jì)3150047000定位可行性分析：從本區(qū)域區(qū)內(nèi)消費(fèi)根底看，有能夠接受一家1萬(wàn)平米以上的大型超市；充分利用大型超市的輻謝才干，吸引更遠(yuǎn)區(qū)域人流，多業(yè)態(tài)組合，同時(shí)街區(qū)與主力店、次主力店進(jìn)展良性互動(dòng)和互補(bǔ)；從招商資源上來(lái)看，多組合業(yè)態(tài)的招商資源更為豐富，有利于招商；從運(yùn)營(yíng)角度上來(lái)看，綜合性的一站式購(gòu)物、休閑、餐飲商圈能滿足從年老到年少等消費(fèi)者多方位需求，聚客效應(yīng)和留客才干較強(qiáng)，利于后期運(yùn)營(yíng)；從銷售來(lái)分析，區(qū)域商業(yè)中心的位，把零售類業(yè)態(tài)大量引進(jìn)商圈，有利于工程商業(yè)價(jià)值的提升，且容易

38、將商鋪的總值控制在一定范圍之內(nèi)，使工程擁有更廣泛的投資群體。定位難點(diǎn)分析：主力店對(duì)商圈及工程物業(yè)條件要求較高，前期主力店招商壓力較大；定位多組合商業(yè)街要留意控制業(yè)態(tài)的合理配比，重點(diǎn)突出，否那么無(wú)法表達(dá)工程綜合業(yè)態(tài)的優(yōu)勢(shì)；從招商來(lái)說(shuō)，要制定較為優(yōu)惠的招商政策，以利于招商。超市輔營(yíng)區(qū)闡明：超市輔營(yíng)區(qū)又可稱之為室內(nèi)商業(yè)步行街，主經(jīng)以營(yíng)百貨類零售業(yè)態(tài)，有超市托管運(yùn)營(yíng)和運(yùn)營(yíng)管理公司運(yùn)營(yíng)兩種方式，物業(yè)可銷售；案例分析：武漢漢口東部購(gòu)物公園C1家樂(lè)福輔營(yíng)區(qū)：組合方式：二三層家樂(lè)福超市，一層超市輔營(yíng)區(qū)；可銷售情況：二三層超市部分保管，一層輔營(yíng)區(qū)部分銷售；運(yùn)營(yíng)方式：家樂(lè)福托管運(yùn)營(yíng)；可銷售商鋪情況：內(nèi)鋪+街鋪；第

39、七部分 工程建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)方案1、工程地塊目的從工程的用地目的來(lái)看，本地塊的建筑規(guī)劃能夠性有以下幾種方案，詳細(xì)各項(xiàng)規(guī)劃目的如下表：占地面積容積率覆蓋率一層建面總建筑面積商業(yè)面積地下面積可銷售商業(yè)面積還建面積物業(yè)形狀方案一233451.645%10475367762977617000228767000商業(yè)街方案二233452.148%111214733941035N/A172077000購(gòu)物中心+商業(yè)街2、方案規(guī)劃舉例：地下超市+商業(yè)街規(guī)劃參數(shù)(面積單位：平米)占地面積容積率覆蓋率一層二層三層總建面商業(yè)面積地下面積地上可售233451.6 45%10475104758826367762977617

40、00022876購(gòu)物中心(二三層超市+室內(nèi)商業(yè)街)+商業(yè)街占地面積容積率覆蓋率一層建面總建筑面積商業(yè)面積一層可售二層可售233452.0 47.70%111324733940339111326075第八部分 工程招商銷售收益預(yù)估一、工程銷售即時(shí)收益測(cè)算1、工程售價(jià)初步估價(jià)根據(jù)本工程定價(jià)根據(jù)同類商圈商業(yè)工程售價(jià)、同類級(jí)別商圈可接受租金以及同類地級(jí)市類似體量社區(qū)商業(yè)中心租金及售價(jià)作為參考而得出的銷售定價(jià)。工程售價(jià)元/租金元/月迎賓路商業(yè)中心1000060開發(fā)區(qū)商業(yè)中心1100065金街廣場(chǎng)1200070唐山尚座商業(yè)街1700050-160唐山華巖北路社區(qū)商業(yè)中心100錦州古塔商圈100根據(jù)工程定位

41、方向的不同，工程商業(yè)價(jià)值有相應(yīng)的差別，詳細(xì)兩定價(jià)方案如下：方案一：12000+8500+7000本方案可參照金街廣場(chǎng)商業(yè)街社區(qū)商業(yè)中心目前租金情況及周邊工程中央勝境售價(jià)為參考；參照項(xiàng)中央勝境工程本工程修正商圈級(jí)別社區(qū)商業(yè)中心0地段城市商業(yè)中心邊沿-20%主力店本地超市+百貨-10%商業(yè)規(guī)模2.5萬(wàn)平米+5%鋪位方式一二三層聯(lián)體+10%總系數(shù)修正值-15%單價(jià)12000元折合一層售價(jià)15000元按二三層為一層價(jià)錢的70%一層：12750元以金街廣場(chǎng)商業(yè)街鋪金作售價(jià)修正，目前金街廣場(chǎng)商業(yè)街一層租金為70元/平米月，按7%報(bào)答率，折合售價(jià)為12000元/平米。取兩者平均值得出：本工程售價(jià)為12300

42、元/平米，取整本工程一層售價(jià)為12000元/平米，二層為一層售價(jià)的70%計(jì)算，單價(jià)為8500元/平米，三層為7000元/平米。方案二： 18000+10000+8000本方案在秦皇島無(wú)參照工程，需取相對(duì)應(yīng)唐山錦州社區(qū)商業(yè)中心租金情況來(lái)確定本工程定價(jià)，以唐山華巖北路社區(qū)商業(yè)和錦州古塔商業(yè)中心租金都在100110元/平米左右，租金反推后工程一層售價(jià)為18000元/平米，二層為10000元/平米，三層為8000元/平米。2、返租銷售戰(zhàn)略返租銷售之于投資者 較高的投資本錢提高了投資者的投資門檻，減少投資客戶層面。因此返租銷售之于投資者，可以降低投資門檻，擴(kuò)展投資客戶層面，有利于工程銷售到達(dá)預(yù)期效果。返

43、租銷售之于運(yùn)營(yíng) 返租銷售對(duì)運(yùn)營(yíng)的影響，返租銷售采取的是“放水養(yǎng)魚戰(zhàn)略，經(jīng)過(guò)對(duì)物業(yè)短期一致返租，對(duì)運(yùn)營(yíng)者可以實(shí)行租金優(yōu)惠政策，吸引商家到市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)，有利于市場(chǎng)培育期內(nèi)培育市場(chǎng)，一致做旺市場(chǎng)；加強(qiáng)投資者投資自信心與運(yùn)營(yíng)商戶做旺市場(chǎng)自信心。返租戰(zhàn)略運(yùn)用如何運(yùn)用返租銷售戰(zhàn)略，靈敏把握返租尺度，經(jīng)過(guò)前期市場(chǎng)調(diào)查以及對(duì)投資者收益影響的綜合思索，建議本工程一致返租3年，年返租率為7%。3、工程銷售面積與保管面積闡明工程租售比例控制原那么：主力商家租賃區(qū)只租不售原那么主力商家由于聚客力強(qiáng)，其對(duì)工程運(yùn)營(yíng)帶動(dòng)性與穩(wěn)定性起到非常重要作用；因此主力商家的引進(jìn)對(duì)大型商業(yè)工程的起到至關(guān)重要的作用；但同時(shí)由于主力商家租期長(zhǎng)、

44、租賃面積大；假設(shè)分割出賣產(chǎn)權(quán)分散，主力商家不愿面對(duì)眾多的小業(yè)主，只需采取長(zhǎng)期返租銷售，但主力商家租金普通都較低，這樣給開發(fā)商背上一個(gè)長(zhǎng)期包袱，同時(shí)由于產(chǎn)權(quán)分散也為返租期滿后工程運(yùn)營(yíng)埋下了一個(gè)定時(shí)炸彈。因此銷售型商業(yè)物業(yè)必需堅(jiān)持主力商家租賃區(qū)域只租不售；這樣不僅有利保證大商家做旺，帶旺市場(chǎng)，穩(wěn)定工程運(yùn)營(yíng)；同時(shí)由于大商家租賃期長(zhǎng)，運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定，租金收益有保證，必能享用物業(yè)增值帶來(lái)的收益。配套物業(yè)只租不售原那么大型商業(yè)工程必需持有一定的物業(yè)引進(jìn)配套功能業(yè)態(tài)以滿足業(yè)態(tài)組合，加強(qiáng)工程聚合力的需求，以利于工程后期運(yùn)營(yíng)，因此針對(duì)引進(jìn)配套性業(yè)態(tài)的物業(yè)普通采取只租不售的原那么。工程銷售和保管物業(yè)面積工程即時(shí)銷售收益

45、測(cè)算方案一：12000+8500+7000價(jià)錢測(cè)算樓層建筑面積()售價(jià)元/銷售額(萬(wàn)元)返租額(萬(wàn)元)即時(shí)銷售收益萬(wàn)元商業(yè)街方案一層8175120009810.0 2060.1 7749.9 二層817585006948.8 1459.2 5489.5 三層652670004568.2 959.3 3608.9 合計(jì)2287621327.0 4478.7 16848.3 方案二：18000+10000+8000價(jià)錢測(cè)算樓層建筑面積()售價(jià)元/銷售額(萬(wàn)元)返租額(萬(wàn)元)即時(shí)銷售收益萬(wàn)元商業(yè)街方案一層81751800014715.0 3090.2 11624.9 二層8175100008175.

46、0 1716.8 6458.3 三層652680005220.8 1096.4 4124.4 合計(jì)2287628110.8 5903.3 22207.5 購(gòu)物中心+商業(yè)街方案一層111321800020038.0 4207.9 15829.7 二層6075100006075.0 1275.8 4799.3 合計(jì)1720726113.0 5483.6 20629.0 二、工程租金收益估算租金體系一：假設(shè)引進(jìn)本地超市，面積為5000平米左右，工程一層平均租金為80元/平米月，二三層為40元/平米月，工程出賣物業(yè)平均租金約為60元/平米月，市場(chǎng)培育期租金七折計(jì)算，為42元/平米月；超市租金為30元/

47、平米月；保管物業(yè)租金為40元/平米月，樓層建筑面積()租金元/月租金收益萬(wàn)元(3年/40年)商業(yè)街方案可銷售商業(yè)部分22876423458.9 自留物業(yè)部分69004013248.0 超市部分5000307200.0 合計(jì)3477623906.9 租金體系二：假設(shè)引進(jìn)品牌超市，面積為12000平米左右，工程一層平均租金為100元/平米月，二層為50元/平米月，工程出賣物業(yè)平均租金約為75元/平米月，市場(chǎng)培育期租金七折計(jì)算，為53元/平米月；超市租金為30元/平米月，保管物業(yè)租金為45元/平米月。工程建筑面積()租金元/月租金收益萬(wàn)元(3年/40年)商業(yè)街方案可銷售商業(yè)部分22876534364

48、.7 自留物業(yè)部分69004514904.0 超市部分120002011520.0 合計(jì)4177630788.7 購(gòu)物中心+商業(yè)街方案可銷售商業(yè)部1 自留物業(yè)部分181324539165.1 超市部分5000204800.0 合計(jì)4033947248.2 附件1：零售品牌商家訪談表列入附件的為零售品牌商戶1、服裝品牌名商家類型未來(lái)在秦皇島市場(chǎng)拓展的戰(zhàn)略物業(yè)條件對(duì)本工程的興趣度對(duì)區(qū)域市場(chǎng)的看法對(duì)本工程的看法對(duì)本工程開展商業(yè)的建議一、男裝品牌才子直營(yíng)店不做N/AN/AN/AN/AN/A藏酷直營(yíng)店不做N/AN/AN/AN/AN/A周織直營(yíng)店有好位置可以思索70-90興趣不大

49、N/AN/AN/A萬(wàn)生N/A有好位置可以思索60-80N/AN/AN/AN/A百斯盾加盟有好位置可以思索100以上N/AN/AN/AN/A七匹狼N/A不做N/AN/AN/AN/AN/A雅戈?duì)朜/A不做N/AN/AN/AN/AN/A杉杉N/A有好位置可以思索N/AN/AN/AN/AN/A九牧王直營(yíng)有好位置可以思索N/AN/AN/AN/AN/A雅戈?duì)栔睜I(yíng)有好位置可以思索N/AN/AN/AN/AN/AK-BOXING直營(yíng)有好位置可以思索N/AN/AN/AN/AN/A二、女裝麗莎麗直營(yíng)意向較差4060N/AN/AN/AN/A嫣然名媛直營(yíng)意向較差3040N/AN/AN/AN/A耐爾加盟有好位置可以思索4

50、050N/AN/AN/AN/A伊莎美爾直營(yíng)有好位置可以思索100以上普通N/AN/AN/A依本性直營(yíng)有好位置可以思索100興趣較低N/AN/AN/A太平鳥N/A不做N/AN/AN/AN/AN/A艾萊依N/A不做N/AN/AN/AN/AN/A魔街N/A不做N/AN/AN/AN/AN/A幸福角女裝N/A不做N/AN/AN/AN/AN/A臺(tái)秀N/A不做N/AN/AN/AN/AN/A三、男、女鞋、皮具老北京布鞋直營(yíng)有好位置可以思索2530N/A比較偏經(jīng)濟(jì)普通、消費(fèi)不高N/A食草堂直營(yíng)有好位置可以思索5060興趣普通N/AN/AN/A勁王皮具N/A有好位置可以思索2530N/AN/AN/AN/A素人皮具

51、加盟有好位置可以思索1520N/AN/AN/AN/A香百麗皮具N/A開設(shè)分店意向劇烈2530N/AN/AN/AN/A宏偉布鞋N/A不做N/AN/AN/AN/AN/A百麗直營(yíng)有好位置可以思索看情況N/AN/AN/AN/A達(dá)芙妮直營(yíng)有好位置可以思索60-80N/AN/AN/AN/A四、休閑品牌浩南自營(yíng)不做N/AN/AN/AN/AN/A特步N/A有好位置可以思索100以上N/AN/AN/AN/A木果果木N/A有好位置可以思索5060N/AN/AN/AN/A德爾惠加盟有好位置可以思索100左右N/AN/AN/AN/A以純加盟有好位置可以思索看情況N/AN/AN/AN/A潮流前線加盟有好位置可以思索10

52、0以上N/AN/AN/AN/A藍(lán)色平方加盟有好位置可以思索6080N/AN/AN/AN/A真維斯加盟有好位置可以思索100左右N/AN/AN/AN/A衣之純直營(yíng)有好位置可以思索100以上N/AN/AN/AN/A唐獅直營(yíng)有好位置可以思索100以上N/AN/AN/AN/A五、運(yùn)動(dòng)品牌喬丹加盟有好位置可以思索100左右N/AN/AN/AN/A361加盟有好位置可以思索100以上N/AN/AN/AN/A耐克N/A有好位置可以思索100以上N/AN/AN/AN/A阿迪N/A有好位置可以思索100以上N/AN/AN/AN/A李寧直營(yíng)有好位置可以思索100以上N/AN/AN/AN/A特步直營(yíng)有好位置可以思索

53、看情況N/AN/AN/AN/A安踏加盟有好位置可以思索看情況N/AN/AN/AN/A德爾惠直營(yíng)有好位置可以思索看情況N/AN/AN/AN/A六、嬰幼、童裝愛嬰坊直營(yíng)意向較差4050N/AN/AN/AN/A兒童街直營(yíng)意向較好4050興趣普通N/AN/AN/A華嬰陽(yáng)光直營(yíng)意向較好3040興趣普通N/AN/AN/A2、品牌化裝品：品牌商家類型未來(lái)在秦皇島市場(chǎng)拓展的戰(zhàn)略物業(yè)條件對(duì)本工程的興趣度對(duì)區(qū)域市場(chǎng)的看法對(duì)本工程的看法對(duì)本工程開展商業(yè)的建議建東日化連鎖有好位置可以思索2530需求調(diào)查N/AN/AN/A雅芳直營(yíng)有好位置可以思索4050興趣較好N/AN/AN/A添美化N/A不做N/AN/AN/AN/A

54、N/A美程化裝品N/A有好位置可以思索N/AN/AN/AN/AN/A3、品牌眼鏡品牌商家類型未來(lái)在秦皇島市場(chǎng)拓展的戰(zhàn)略物業(yè)條件對(duì)本工程的興趣度對(duì)區(qū)域市場(chǎng)的看法對(duì)本工程的看法對(duì)本工程開展商業(yè)的建議精明眼睛直營(yíng)有興趣開分店100以上普通位置較偏N/AN/A明可眼鏡連鎖開店意向不劇烈100以上N/AN/AN/AN/A慧之眼眼鏡自營(yíng)開店意向較好100以上普通位置較偏N/AN/A亨利眼睛自營(yíng)不做N/AN/AN/AN/AN/A王斌眼鏡N/A不做N/AN/AN/AN/AN/A附件2：社區(qū)商家訪談表列入附件的為社區(qū)商戶品牌商家類型未來(lái)在秦皇島市場(chǎng)拓展的戰(zhàn)略物業(yè)條件對(duì)本工程的興趣度對(duì)區(qū)域市場(chǎng)的看法對(duì)本工程的看法

55、對(duì)本工程開展商業(yè)的建議彩票加盟有拓展志愿20-60普通N/AN/AN/A干洗店加盟有拓展志愿3040普通N/AN/AN/A小劉國(guó)際籠統(tǒng)設(shè)計(jì)自營(yíng)有拓展志愿70普通比較偏N/A超市主力店引進(jìn)很重要禾家慕花店自營(yíng)志愿較差3040較差N/AN/AN/A汪氏蜂蜜園加盟不做N/AN/AN/AN/AN/A好運(yùn)來(lái)蛋糕店自營(yíng)興趣普通3040較差N/AN/AN/A名煙名酒自營(yíng)興趣普通3040較差N/AN/AN/A碧春園名茶加盟有較好志愿100以上N/AN/AN/AN/A尊至染燙自營(yíng)有較好志愿100以上較差比較偏N/AN/A龍騰煙酒自營(yíng)不做N/AN/AN/AN/AN/A華魯醫(yī)藥商場(chǎng)加盟有拓展志愿N/A普通N/AN/AN/A正康藥店自營(yíng)有拓展志愿3050普通N/AN/A本行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)不能太猛烈民樂(lè)醫(yī)藥加盟有拓展志愿N/A普通N/AN/A超市主力店引進(jìn)很重要德信醫(yī)藥自營(yíng)有拓展志愿N/A普通N/AN/A超市主力店引進(jìn)很重要安建醫(yī)藥自營(yíng)針對(duì)小區(qū)N/AN/AN/AN/AN/A天福名茶加盟有拓展志愿N/AN/AN/AN/A家樂(lè)福沃爾瑪有協(xié)作黃山茶莊自營(yíng)有拓展志愿N/AN/AN/AN/A跟秦新協(xié)作過(guò)八馬茶葉自營(yíng)有拓展志愿N/A普通比較偏N/A超市主力店引進(jìn)很重要新華書店書