JP04中海廈門集美項目投資可研報告課件

1、杏濱路與杏?xùn)|路交叉口東南側(cè)地塊投資分析報告第1頁，共71頁。第一章：宏觀分析第二章：市場分析第三章：地塊分析第四章：項目定位第五章：投資分析地塊規(guī)劃出讓條件區(qū)域規(guī)劃與建設(shè)地塊環(huán)境分析地塊SWOT分析土地市場分析房地產(chǎn)市場分析區(qū)域市場分析市場總結(jié)開發(fā)銷售計劃成本估算起拍價效益分析投標報價分析投標競爭分析客群定位形象定位產(chǎn)品定位價格定位宏觀經(jīng)濟分析廈門經(jīng)濟環(huán)境宏觀政策分析廈門政策環(huán)境第2頁，共71頁。 1 宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析 2 廈門經(jīng)濟環(huán)境分析 3 宏觀政策環(huán)境分析 4 廈門政策環(huán)境分析第一章：宏觀環(huán)境分析第3頁，共71頁。宏觀經(jīng)濟啟示：1、國內(nèi)宏觀經(jīng)濟運行良好，繼續(xù)朝著預(yù)期目標平穩(wěn)快速發(fā)展；2、

2、實體經(jīng)濟呈穩(wěn)定增長態(tài)勢，規(guī)模以上工業(yè)增加值的增速一季度是14.4%，去年三季度是13.5%、四季度是13.3%，經(jīng)濟出現(xiàn)滯脹的可能性小。3、世界經(jīng)濟緩慢復(fù)蘇，但失業(yè)率增長較高，國內(nèi)經(jīng)濟金融環(huán)境存在較多不確定性；宏觀環(huán)境第一章宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析第4頁，共71頁。宏觀經(jīng)濟5月份CPI達到5.5%，創(chuàng)34個月的新高。隨著農(nóng)產(chǎn)品價格與工資水平的持續(xù)上升，未來較長一段時間內(nèi)CPI將保持高位。 5月份PPI為6.8%，較上月持平，不過下半年制造業(yè)將進入真正的高成本時期,PPI持續(xù)高位運行仍較大。5月 PMI數(shù)據(jù)繼續(xù)呈現(xiàn)回落走勢，主要是受需求端放緩影響，但是產(chǎn)成品庫存依舊處于處于較高位。宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析宏觀環(huán)

3、境第一章第5頁，共71頁。2010年10月份近三年來首次加息后，央行已四次加息；1-3年期貸款利率共上調(diào)了100個基點；宏觀經(jīng)濟可能在未來1-3年內(nèi)保持資金“高成本”階段；加息對房地產(chǎn)業(yè)長期發(fā)展產(chǎn)生重要影響，一般在加息初期難以體現(xiàn)，隨著加息的持續(xù)積累，將有效抑制房地產(chǎn)需求和提高開發(fā)商成本。宏觀經(jīng)濟宏觀環(huán)境第一章宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析第6頁，共71頁。2008年，2009年廈門GDP增長開始下滑，2009年增長率僅為8%，2010年經(jīng)濟快速恢復(fù)，增長率達到15.1%，重回快速增長軌道。2010年，廈門第一產(chǎn)業(yè)增加值23億元，增長3.2%，第二產(chǎn)業(yè)增加值1027億元，增長21%，第三產(chǎn)業(yè)增加值1004億

4、元，增長9.7%；三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為：1：:50:49，與2009年相比，第二產(chǎn)業(yè)比重上升，第三產(chǎn)業(yè)比重下降；可見2010年經(jīng)濟增長主要由第二產(chǎn)業(yè)貢獻。 廈門三次產(chǎn)業(yè)比以第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)為主，服務(wù)業(yè)發(fā)展水平較國內(nèi)發(fā)達城市仍有一定差距，較福建省主要城市則處于領(lǐng)先地位小于4%4%-5%5%-8%大于8%萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展廈門經(jīng)濟廈門經(jīng)濟環(huán)境分析宏觀環(huán)境第一章第7頁，共71頁。 廈門城市居民人均可支配收入保持快速穩(wěn)步增長，2010年已達到29253元。比09年增長12； 廈門城市居民2010年人均消費性支出19961元同比上年增長1.1%；在通貨膨脹和工資快速增長趨勢下，居民收入開始進入快速增長

5、期。財產(chǎn)性收入比重將快速提高廈門經(jīng)濟宏觀環(huán)境第一章廈門經(jīng)濟環(huán)境分析第8頁，共71頁。2010年固定資產(chǎn)投資1010億元，比去年同期增長14.5% ；房地產(chǎn)開發(fā)完成投資396億元，增長34.5% ；其中土地購置費250.34億元，增長56.7%，占房地產(chǎn)投資的63.2%，拉動房地產(chǎn)投資增長30.7個百分點；投資產(chǎn)業(yè)集中，房地產(chǎn)與制造業(yè)投資比例最高，分別占40%與18%；基礎(chǔ)設(shè)施投資下滑，全年基礎(chǔ)設(shè)施投入313億元，下降3.2%，比上年大幅下滑15.8個百分點 。廈門經(jīng)濟宏觀環(huán)境第一章廈門經(jīng)濟環(huán)境分析第9頁，共71頁。2010年其它主要經(jīng)濟指標類別財政總收入地方財政收入金融機構(gòu)（中資）存款余額城鄉(xiāng)

6、居民儲蓄存款 金額526.億元289.17億元3961.84億元1346.72億元增長率16.5%20.2%25.3%16.3%數(shù)據(jù)來源：廈門市統(tǒng)計局2010年，廈門市財政總收入突破500億元，達526.02億元，為全市GDP的25.6%，增長16.5%。地方級財政收入289.17億元，為全市GDP的14.1%，增長20.2%。財政總收入和地方級財政收入總量均比2005年翻了一番，五年分別年均增長20.9%和24.1%， ；2010年末，全市中外資金融機構(gòu)本外幣各項存款余額4440.60億元，比上年增長27.5%，比年初增加960.16億元；本外幣各項貸款余額3621.72億元,增長21.1%

7、，比年初增加632.08億元。 廈門經(jīng)濟宏觀環(huán)境第一章廈門經(jīng)濟環(huán)境分析第10頁，共71頁。1、合理確定廈門市新建住房價格調(diào)控目標 月上旬向社會公布新建住房價格控制目標。2、加大保障性安居工程建設(shè)力度，擴大住房保障范圍 2011年，廈門全市建設(shè)各類保障性住房（含廉租房、經(jīng)濟適用房、公共租賃房、限價商品房和危舊房改造安置房）4.3萬套。3、調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強稅收征管，二手房交易全額征稅，4、強化差別化住房信貸政策 貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于，貸款利率不低于基準利率.1倍5、嚴格住房用地供應(yīng)管理 6、合理引導(dǎo)住房需求7、加快個人住房信息系統(tǒng)建設(shè) 8、堅持和強化輿論引導(dǎo)廈門版國

8、八條分析廈門版國八條主要重申全國版國八條；提出今年保障性住宅建設(shè)目標4.3萬套，廈門保障性住房建設(shè)一直領(lǐng)先于全國各主要城市，未來保障性住房建設(shè)側(cè)重于廉租房與限價房。廈門政策宏觀環(huán)境第一章宏觀政策分析第11頁，共71頁。一、各相關(guān)單位應(yīng)嚴格執(zhí)行本市限制居民家庭（包括購房人、配偶及未成年子女）購買商品住房的政策。即：”本地禁三，外地禁二“。外地居民購房需提供自購房之日起前2年在本市累計繳納1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭。二、限購政策實施期間，購房人應(yīng)如實填寫并提交購房人及家庭成員情況申報表三、購房人提供虛假信息騙購住房的，應(yīng)承擔相應(yīng)的法律責任。四、廈門市房地產(chǎn)交易

9、權(quán)籍登記中心在辦理房地產(chǎn)交易登記時，應(yīng)查驗申報表和購房人的戶口簿、結(jié)婚證、個人所得稅或社會保險繳納證明等證件，通過房地產(chǎn)登記信息系統(tǒng)核查購房人住房情況，凡不符合本通知要求的，不予辦理登記。五、交易時間認定:新建商品住房以網(wǎng)簽合同備案時間為準，存量住房買賣以業(yè)務(wù)收件時間為準廈門限購分析“本地禁三，外地禁二”，外地居民2年內(nèi)繳納1年社?；蚣{稅證明即可購房；廈門限購令相對比較溫柔，但能夠有效抑制外地炒房需求；廈門限購令在全市范圍內(nèi)執(zhí)行，不分區(qū)域。廈門政策宏觀環(huán)境第一章宏觀政策分析第12頁，共71頁。市場走勢反彈趨勢被抑制5月份以來，廈門樓市不溫不火 ；第四季度，隨著大量新盤推出，房價進一步向上大幅突

10、破的沖動可能被抑制，短期內(nèi)將處于僵持階段。隨著本輪通脹及通脹預(yù)期的結(jié)束，調(diào)控政策可能逐步放松?？蛻艚Y(jié)構(gòu)本地客戶將成為主力新政重申，打擊外地客戶在廈購房，特別是省外客戶，未來市場將以本地客戶為主，絕大部分銀行對省內(nèi)客戶也要求提供相關(guān)證明的，也將抑制省內(nèi)其他城市客戶。市場結(jié)構(gòu)M型走向：高端、低端受影響較小，中端樓盤影響大。滿足剛性需求的中小戶型樓盤將成為市場主力，特別是首次購房群體將成為市場的主流。對于中大戶型以二次置業(yè)以上的改善型需求為主的樓盤，將受到首付提高和購房成本提高、三套停貸等影響，需求減少，銷售難度加大。而對于高端樓盤，客戶經(jīng)濟實力強，對此影響也相對較小。消費心態(tài)可能進入新的觀望期受新

11、政重申影響，購房客戶轉(zhuǎn)持觀望心態(tài)加強，部分客戶等待市場相對穩(wěn)定后再出手購房。廈門政策宏觀環(huán)境第一章宏觀政策分析第13頁，共71頁。城市發(fā)展特區(qū)擴大到全市2010年6月國務(wù)院批準廈門市將廈門經(jīng)濟特區(qū)擴大到全市，廈門特區(qū)面積擴大11倍。中央支持特區(qū)發(fā)展2010年9月6日特區(qū)30周年慶典上，胡錦濤強調(diào)中央將一如既往地支持經(jīng)濟特區(qū)大膽探索，先行先試，發(fā)揮作用 。體制創(chuàng)新試點中國服務(wù)外包示范城市跨境貿(mào)易結(jié)算試點城市“三網(wǎng)融合”試點城市國家創(chuàng)新型試點城市國家知識產(chǎn)權(quán)工作示范城市廈門政策分析宏觀環(huán)境第一章第14頁，共71頁。島外新城建設(shè) 島內(nèi)優(yōu)化提升四大新城：集美新城、海滄新城、翔安南部新城 、同安濱海新城

12、建設(shè)面積：240平方公里建設(shè)目標：一流現(xiàn)代化國際性濱海新城 舊城舊村改造：曾厝、西郭、將軍祠、鐘宅等片區(qū)改造啟動 ；綜合體建設(shè)：萬達城市綜合體和觀音山、五緣灣、湖邊水庫等東部商務(wù)區(qū)建設(shè)全面推進；2010年初，胡錦濤總書記視察廈門時要求 “規(guī)劃一體化、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)一體化、基本公共服務(wù)一體化” 。2010年島外三大新城建設(shè)相繼開工；基礎(chǔ)設(shè)施投入繼續(xù)擴大，房地產(chǎn)開發(fā)量大幅提高。城市發(fā)展廈門政策分析宏觀環(huán)境第一章第15頁，共71頁。經(jīng)濟步入穩(wěn)固期，平穩(wěn)較快發(fā)展是主基調(diào)；廈門經(jīng)濟全面恢復(fù)，政府財力保障島內(nèi)外一體化建設(shè)；廈門限購“本地禁三，外地禁二”；效果有待觀察；4.3萬套保障性住房含限價房料難以撼動市

13、場格局；城市基礎(chǔ)設(shè)施投資進一步向島外傾斜。廈門政策分析宏觀環(huán)境第一章第16頁，共71頁。1 土地市場分析 2 房地產(chǎn)市場分析 3 區(qū)域市場分析4 市場總結(jié)分析第二章：市場分析第17頁，共71頁。2007年2009年廈門出讓商住用地樓面價保持在40004800元/；2010年島外成交土地比例提高，土地出讓均價下降；2011年土地出讓成交均價有較大幅度下降主要受到國家宏觀調(diào)控影響，另外島外用地居多也進一步拉低整體成交均價。市場分析第二章第18頁，共71頁。2009年島內(nèi)、外商住用地出讓規(guī)劃建筑面積比例為27：63；其中集美區(qū)商住用地出讓占45%；2010年島內(nèi)、外商住用地出讓規(guī)劃建筑面積比例為15

14、：85；其中同安商住用地出讓規(guī)劃建筑面積占38%；島外基礎(chǔ)設(shè)施的完善，區(qū)域開發(fā)進入市場運作階段，房地產(chǎn)開發(fā)開始接棒新城建設(shè)；島內(nèi)可供出讓用地日漸稀少，土地資源稀缺性已非常明顯；島外成為房地產(chǎn)開發(fā)的最主要戰(zhàn)場已勢不可擋；“高端化”已成為島內(nèi)住宅開發(fā)共性。市場分析第二章第19頁，共71頁。區(qū)域地塊編號規(guī)劃建筑面積（）成交總價（萬元）樓面價（元/）受讓人島內(nèi)2010P134946303102006271 上海兆瑞2010P08162201656010210 新景地2010P02302003048010093恒禾置地2010P149546934009784新景地2009G233384010470030

15、940 廈門恒興集美J2009P014430001032002330 萬科J2009P025350001368002557 廈門貴豐房地產(chǎn)2009JP014660601600003433 廈門東區(qū)2010JP043549501069203012北京富銘J2010P082252001025004552招商地產(chǎn)同安2010TP02185200642003467 金帝2010TP032987001065003565 金帝2010TP01222600743003338 金帝2010TP04293500803002736 金帝翔安2010XP0264800335005170 寶嘉瓊湖路南側(cè)地塊在建工程6

16、1577.71165002680 翔安建發(fā)X2009G053392901102903251 北京首開X2009G04109000213901962 萬科島內(nèi)新出讓用地以酒店、商業(yè)、城市綜合體為主，住宅用地出讓日漸稀少；住宅用地出讓樓面價680010000元/；集美城市基礎(chǔ)設(shè)施完善，發(fā)展空間和潛力巨大；是廈門住宅用地出讓的集中區(qū)域；區(qū)域出讓住宅樓面價23003500元/；濱海區(qū)域樓面價可達6000元/；同安濱海新城建設(shè)成為住宅用地出讓的重要區(qū)域；區(qū)域樓面價為25003500元/；翔安新城房地產(chǎn)開發(fā)處于起步階段，土地出讓將逐年增大，區(qū)域住宅用地出讓樓面價為20005000元/；海滄片區(qū)發(fā)展比較成熟

17、，可出讓用地相對較少，區(qū)域住宅樓面價5000元/左右。市場分析第二章第20頁，共71頁。06、07年廈門住宅成交量為300萬平米左右，08年市場住宅成交107萬平米，2009年市場恢復(fù)性增長，住宅成交面積接近400萬平米；2010年市場供應(yīng)不足，市場成交量下滑。11年1季度住宅成交量受政策影響較大，但還是大于10年同期水平，商品住宅成交均價保持穩(wěn)定上漲，1季度商品住宅成交均價達11275元/平米。市場分析第二章第21頁，共71頁。5月份住宅成交量為24.85萬平方米，環(huán)比上升87%，大幅超過24月的成交量，宏觀調(diào)控影響消弱跡象明顯。 廈門市住宅成交均價長期穩(wěn)定在10000-12000元/；20

18、11年5月份全市住宅均價為11326元/。隨著市場新盤的推出和調(diào)控政策的逐步適應(yīng)，未來幾個月的成交量有進一步上升的可能，成交價格保持穩(wěn)定。市場分析第二章第22頁，共71頁。0306年，供銷比小于等于1；市場供銷平衡，供應(yīng)量略小于銷售量；0708年，市場供應(yīng)量大于銷售量，供銷比大于1，市場存量積壓比較嚴重；09年，市場供應(yīng)量遠小于銷售量，市場持續(xù)消化存量；10-11年1季度市場供銷平衡，供銷比失衡已經(jīng)扭轉(zhuǎn)。第23頁，共71頁。2010年上半年廈門本地購房客群比例為34.8%，本地居民購房比例下降到最低點；省內(nèi)其它區(qū)域購房客群比例基本穩(wěn)定，維持在27%35%之間；省外客群比例有逐年上升之勢，201

19、0年比例為34.46%；“限外令”后可能下降；海外客群比例較小，維持在2.5%7%之間。第24頁，共71頁。區(qū)域內(nèi)已出讓地塊分布在環(huán)杏林灣和園博苑周邊。多數(shù)出讓地塊已經(jīng)動工建設(shè)，未來5年內(nèi)區(qū)域?qū)⒂瓉眄椖糠帕可鲜芯置?。區(qū)域今年待推地塊較少，僅有四幅商住性質(zhì)地塊出讓。土地市場分析集美新城市場分析第二章第25頁，共71頁。地塊名稱地塊用途占地面積()總建（)樓面地價（元/）土地競得者2007JG03居住42231.3613260012066廈門住宅建設(shè)集團有限公司2007JG04辦公、商住121981.505535302000廈門市杏林建設(shè)開發(fā)公司、廈門住宅建設(shè)集團有限公司2009JP01商住182

20、151.44660603433廈門市東區(qū)開發(fā)公司2009JG01商住24558.7246002191廈門市杏林建設(shè)開發(fā)公司2009JG02商住35474.71065002119廈門市東區(qū)開發(fā)公司2009JG04商住365391.47746301949廈門經(jīng)濟特區(qū)工程建設(shè)公司2010JP01商住30992.8830003790PRIME JOYINVESTMENTSLIMITED2010JP02綜合69342.61679002072廈門市東區(qū)開發(fā)公司2010JP03辦公、商業(yè)15824.999318202231趙龍民（個人）2010JP04商住153560.063549503031北京富銘投資發(fā)

21、展有限公司2010JP05商住165094.2744060704800廈門富銘置業(yè)有限公司土地市場分析集美新城市場分析第二章第26頁，共71頁。區(qū)域為杏林重點發(fā)展片區(qū)，前期地塊出讓以填海造地為主，地塊規(guī)模較大。后續(xù)土地供應(yīng)將大大減少。區(qū)域樓面地價差別較大，同樣區(qū)域差距達2000多元/平米。短期內(nèi)三個項目供應(yīng)量較大，同質(zhì)化競爭較為激烈。土地市場分析杏林濱海東南部J2009G02杏林建設(shè)第27頁，共71頁。地塊名稱地塊用途占地面積()總建（)樓面地價（元/）土地競得者J2010P07居住、商業(yè)7031201404828劉太平(個人)J2009P02居住、商業(yè)、辦公1368005350002565貴

22、豐房地產(chǎn)J2009P01居住、商業(yè)、辦公、幼兒園1032004430002346深圳萬科J2009G05居住、商業(yè)1037303732004590聯(lián)發(fā)集團J2009G02居住、商業(yè)、幼兒園30053900002880杏林建設(shè)土地市場分析杏林濱海東南部市場分析第二章第28頁，共71頁。杏林灣區(qū)域主要在售項目7個，分別為蓮花尚院、杏林灣運營中心、華潤橡樹灣、香港公館、金鑾灣、萬科金域華府、聯(lián)發(fā)杏林灣1號。杏林灣區(qū)域待售項目4個，地塊未來直接競爭項目為萬科金域華府、禹洲中央海岸、聯(lián)發(fā)杏林灣1號。地塊所處杏濱東南部是未來杏林重點建設(shè)和發(fā)展方向。香港公館本地塊萬科金域華府禹州中央海岸聯(lián)發(fā)杏林灣1號金鑾灣

23、華潤橡樹灣營運中心水晶湖郡蓮花新城蓮花尚院住宅園博1號房地產(chǎn)市場分析市場分析第二章第29頁，共71頁。區(qū)域為杏林片區(qū)重點開發(fā)和發(fā)展地區(qū)，近年來土地供應(yīng)量逐漸加大。地塊規(guī)模都較大，性質(zhì)與本地塊接近，多為商住地塊，將給本地塊的開發(fā)和銷售帶來較大的競爭壓力，但后續(xù)的土地出讓有限。同時，從周邊地塊成交價格來看，近年來地塊價格多數(shù)在2000-3000元/平方米左右，J2010P07地塊和J2009G05（聯(lián)發(fā)杏林灣1號地價）突破4000元/平米。本地塊起拍價為4000元/平米，預(yù)計其出讓溢價可能突破5000元/平米。土地市場總結(jié)市場分析第二章第30頁，共71頁。項 目規(guī)模（）主力戶型（）總價區(qū)間（萬）戶

24、型特點周邊配套社區(qū)配套華潤橡樹灣20.2萬85-89110-15090-160玄關(guān)、功能區(qū)收納空間廈門國際學(xué)校、英才學(xué)校、洪厝幼兒園等教育配套社區(qū)服務(wù)中心、幼托香港公館2.7萬9070-80通廊設(shè)計通透性差杏?xùn)|商圈、杏?xùn)|公園、曾營小學(xué)、廈門十中單棟社區(qū)、配套缺乏金鑾灣 9萬90-110140-15070-80100-130大戶通透空間尺度合理海景、曾營小學(xué)、月美池公園等會所社區(qū)綠化小萬科金域華府44萬80135 80-140精裝濱海房曾營小學(xué)分校、廈門十中廈門市第一醫(yī)院杏林分院 2.5萬平米商業(yè)綜合體 聯(lián)發(fā)杏林灣1號37萬83-15480-170寬敞客廳書房陽臺入戶花園曾營小學(xué)分校、廈門十中、

25、廈門市第一醫(yī)院杏林分院 會所、泳池、商業(yè)街區(qū)域市場第二章房地產(chǎn)市場分析第31頁，共71頁。項 目銷售均價目前銷售價格簽約率（已推）精裝修置業(yè)目的華潤橡樹灣1000010500無投資/首購香港公館9000950070%無投資/首購金鑾灣 9000920086%無改善型為主萬科金域華府100001100090%有投資/首購聯(lián)發(fā)杏林灣1號105001050045%無投資/首購區(qū)域在售項目去化率較好，華潤橡樹灣還未有簽約數(shù)據(jù)。區(qū)域市場第二章房地產(chǎn)市場分析第32頁，共71頁。二級市場總結(jié)客戶特征：主要客群為島內(nèi)客戶和杏林本地客戶；受限購影響，近期異地外地投資客戶比重略減，主要關(guān)注廈門升值潛力以及濱海景觀

26、資源。價格總結(jié)：目前在售的杏濱片區(qū)均價基本維持在10000元/，受短期內(nèi)產(chǎn)品供應(yīng)量上升影響，片區(qū)價格走勢較為平穩(wěn)。暢銷滯銷產(chǎn)品分析：主要在售為聯(lián)發(fā)杏林灣1號、萬科金域華府，產(chǎn)品基本為二房和三房，銷售速度較為平均，暢銷的戶型主要是80-100平米之間的二房，和110-130平米之間三房，大戶型比較滯銷。營銷總結(jié)：區(qū)域在售項目均營銷的主要關(guān)注點在濱海資源和宜居生活，以及引導(dǎo)島內(nèi)剛需往島外置業(yè)趨勢，注重活動營銷。市場分析第二章第33頁，共71頁。典型聯(lián)發(fā)杏林灣1號產(chǎn)品特點市場分析第二章 聯(lián)發(fā)杏林灣1號位于廈門杏林灣杏林大橋橋頭南側(cè)，總建筑面積近38萬平，主力戶型包括88-156平兩房、三房、四房，8

27、0%以上可南向看海。 項目東臨集美、西通灌口、南對海滄、北靠后溪，依托杏?xùn)|、杏濱兩大生活圈，學(xué)校、商業(yè)、休閑等生活配套完善，10分鐘直達廈門本島、交通便利。 杏林灣1號遵循 “品質(zhì)詮釋生活”的理念，對戶型、品質(zhì)細節(jié)、建材、施工環(huán)節(jié)、工藝嚴格把關(guān)，引導(dǎo)杏林灣片區(qū)未來居住新方向，力圖將項目打造成為杏林灣片區(qū)區(qū)域標桿。第34頁，共71頁。典型聯(lián)發(fā)杏林灣1號規(guī)劃總平圖市場分析第二章第35頁，共71頁。典型聯(lián)發(fā)杏林灣1號戶型圖市場分析第二章第36頁，共71頁。典型聯(lián)發(fā)杏林灣1號戶型圖市場分析第二章第37頁，共71頁。 1 地塊規(guī)劃出讓條件 2 區(qū)域規(guī)劃與建設(shè) 3 地塊環(huán)境分析 4 地塊SWOT分析 5

28、核心競爭力提煉第三章：地塊分析第38頁，共71頁。地塊規(guī)劃出讓條件 地塊位于廈門集美區(qū)杏林組團東南濱海，北部為杏林灣（園博苑），西部為高浦村，東、南面臨海。地塊北側(cè)為杏?xùn)|路，西側(cè)為杏濱路。擬出讓地塊范圍地塊分析第三章第39頁，共71頁。場地內(nèi)尚有中華全國總工會的施工活動房未拆除；聯(lián)發(fā)杏林灣1號項目進出通道、臨時停車場及施工用電線路未封閉、遷移；場地已平整，圍墻未封閉。地塊分析第三章地塊規(guī)劃出讓條件第40頁，共71頁。規(guī)劃指標規(guī)劃設(shè)計要求用地位置月美路與南浦路交叉口西北側(cè)土地用途居住、商業(yè)土地面積（）92404.9容積率1.77地上建筑面積（）161430以下計價建筑面積（）157160不同性質(zhì)

29、建筑占總建筑面積（）居?。?37630以下，商業(yè)：19530以下，幼兒園：3800以上停車位設(shè)置生鮮超市中心店按1.5車位/100建筑面積配置，符合2006年廈門市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定和廈規(guī)2008112號文 。建筑密度(上限)35%綠地率(下限)30%建筑高度、層數(shù)特定地區(qū)限高底層、多層、高層的限定高層、多層地塊分析第三章地塊規(guī)劃出讓條件第41頁，共71頁。項目內(nèi)容出讓方式拍賣起始價（萬元）62870起始樓面價（元/平米）4000增價幅度（萬元）200競買保證金12574土地使用權(quán)出讓年限居住70年，商業(yè)40年規(guī)劃動工時間土地交付之日起一年內(nèi)規(guī)劃完工時間開工之日起三年內(nèi)地塊分析第三章地塊規(guī)劃

30、出讓條件第42頁，共71頁。杏林灣片區(qū)位于廈門海灣型城市的幾何中心，是進出廈門島的交通門戶，片區(qū)擁有集美文教區(qū)、水上園博園和海水溫泉等資源，地理位置優(yōu)越，自然條件得天獨厚。項目不僅受益于集美新城高規(guī)格規(guī)劃，還受益于其得天獨厚的地段和區(qū)位集美區(qū)杏林組團東南濱海，區(qū)域周邊地塊已逐漸發(fā)展成熟，將成為杏林全新發(fā)展的濱海生活區(qū)。片區(qū)規(guī)劃圖區(qū)域規(guī)劃與建設(shè)地塊分析第三章第43頁，共71頁。5分鐘生活圈：由杏濱路接杏林大橋，5分鐘即可直達島內(nèi)；經(jīng)杏北外環(huán)路5分鐘可達園博苑，可通達海翔大道、沈海高速公路銜接廈門北站。往南經(jīng)新陽大橋可通達海滄。BRT快速公交：BRT4號線和BRT7號線規(guī)劃在該區(qū)域設(shè)站點。地塊環(huán)境

31、分析交通海翔大道地塊分析第三章出讓地塊杏濱路實景第44頁，共71頁。 地塊位于杏林灣濱水東南岸，有著優(yōu)越的灣海景觀資源優(yōu)勢。同時，地塊近享北側(cè)園博苑和4.2萬平方米大型濱海公園月美池公園、日東公園三重園林景觀。地塊環(huán)境分析景觀地塊分析第三章俯瞰杏林園博苑實景灣海雙景+三重園景第45頁，共71頁。周邊商業(yè)、文化休閑娛樂等配套用地齊全。用地東側(cè)、北側(cè)有規(guī)劃的社區(qū)服務(wù)中心。旅游休閑：婦幼兒童活動中心、嘉華電影院、月美池公園、園博苑、杏?xùn)|公園、集美文化中心、青少年宮；教育配套：杏?xùn)|幼兒園、杏林中學(xué)幼兒園、曾營小學(xué)、廈門十中杏林分校、福建化工學(xué)校。醫(yī)療配套：廈門第一醫(yī)院（杏林分院）、婦幼保健院。地塊環(huán)境

32、分析公共配套設(shè)施華僑大學(xué)地塊分析第三章杏濱路集灌路杏?xùn)|路文達路小學(xué)/初中幼兒園圖例集美杏濱生活區(qū)總平規(guī)劃咨詢土地利用規(guī)劃圖福建省化工學(xué)校第46頁，共71頁。 兩大商圈：杏林目前主要有兩大商圈，杏西商圈和杏?xùn)|傳統(tǒng)商圈。購物餐飲：KFC、寧寶購物、建南商城、蘇寧電器、文濱花園酒店金融配套：農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、建設(shè)銀行，民生銀行地塊環(huán)境分析商業(yè)第47頁，共71頁。地塊SWOT分析1243優(yōu)勢劣勢威脅機會地段絕佳，杏林新核心灣海雙景，三重園景臨近主干道，交通便利項目周邊休閑配套稍欠缺臨交通主干道，噪音污染島外化趨勢帶來發(fā)展機會優(yōu)越環(huán)境帶來項目升值機會片區(qū)土地供應(yīng)量大，同質(zhì)項目競爭威脅國家宏觀調(diào)控政策力

33、度影響仍在持續(xù)第48頁，共71頁。優(yōu)越區(qū)位+便捷交通+灣海園景觀，打造濱水生活社區(qū)。本地塊的核心競爭優(yōu)勢在于島外第一站杏林灣濱海東南岸優(yōu)越的區(qū)位條件以及依托杏林大橋的便利交通；灣海雙景、三重園景的優(yōu)越景觀，可將本地塊打造成為具有濃郁文化氛圍的濱海休閑生活大盤；本地塊依托其優(yōu)質(zhì)景觀和完善配套可打造成為杏林灣居濱水生活社區(qū)。地塊規(guī)劃示意圖核心競爭力提煉第49頁，共71頁。 權(quán)比細 目 優(yōu)良一般較差差土地級別自然景觀交通情況生態(tài)環(huán)境 生活配套社會治安學(xué)區(qū)情況 社會人文增值價值區(qū)位形象 項目處于杏林灣東南濱海，擁有良好的景觀環(huán)境和交通環(huán)境，是杏林重點發(fā)展成熟的片區(qū)，生活、教育配套較為完善，未來發(fā)展?jié)摿?/p>

34、巨大。隨著區(qū)域配套的不斷完善，可以預(yù)見本地塊價值潛力較大，可打造成為中高檔濱海生活社區(qū)。 地塊價值綜合評價地塊分析第三章第50頁，共71頁。 1 客群定位 2 形象定位 3 產(chǎn)品定位 4 價格定位 第四章：項目定位第51頁，共71頁。廈門購房客戶研究項目定位第四章受限購政策影響，廈門本地購房客群和省外購房客群成逐漸增多的趨勢。第52頁，共71頁?？腿憾ㄎ恍恿职鍓K項目最重要三類客群為廈門島客群、杏林本地客群、外地客群；杏林濱海東南部緊鄰杏林大橋，交通便利，可輻射島內(nèi)首次置業(yè)客群。項目定位第四章區(qū)域購房客戶研究項目名稱 客群來源 客戶描述 09年入市樓盤香港公館 70%為杏林本地客戶，島內(nèi)客戶占2

35、0%，外地客戶占10% 關(guān)注點：便捷交通、周邊商業(yè)配套 悅美筼筜 大部分為杏林本地客戶，占50%，島內(nèi)客戶占30%，外地客戶占20% 關(guān)注點：舒適的居住環(huán)境，便捷交通 10年入市樓盤金鑾灣 60%為杏林本地客戶，溫州以及外地客戶占20%，島內(nèi)客戶占20% 本地客戶為首次置業(yè)、外地客戶多為投資型客戶萬科金域華府 島內(nèi)客戶約占50%，杏林本區(qū)域占30%，島外其他區(qū)域10%，異地客戶約占10% 首次置業(yè)客戶約占60%，二次置業(yè)約占17%，三次置業(yè)約占23%，以島內(nèi)東部企業(yè)白領(lǐng)、高新科技園為主，本地企事業(yè)居民為輔；自住80%，投資20% 11年入市樓盤聯(lián)發(fā)杏林灣1號島內(nèi)客戶占60%以上，杏林本區(qū)域占2

36、0%島外其他區(qū)域和外地客群占20%客戶多為聯(lián)發(fā)房產(chǎn)忠實老業(yè)主，首次置業(yè)和改善置業(yè)、投資兼有，看重聯(lián)發(fā)品牌品質(zhì)和杏林灣發(fā)展前景和升值潛力第53頁，共71頁。客戶類型核心客群重點客群客群比例6080%2040%區(qū)域來源杏林本地、廈門島內(nèi)廈門及周邊購房目的首次自住與改善改善自住/投資集中年齡段2540歲為主4055歲為主職業(yè)類型企業(yè)中高管公務(wù)員、教師等島內(nèi)白領(lǐng)企業(yè)主、高管個體戶置業(yè)次數(shù)12次為主2次以上區(qū)域接受區(qū)域敏感度高需引導(dǎo)戶型面積需求80-90兩房（多）110-130三房（多）50-60一房/公寓（多）80-90兩房（多）130-150四房（少）購房誘因居住習(xí)慣升值潛力環(huán)境景觀升值潛力配套需求

37、園林景觀、交通便利園林景觀、會所核心關(guān)注社區(qū)整體環(huán)境建筑外立面，戶型格局杏林改善居住客群主動島外化客群核心客群重點客群異地客群投資客群客群定位項目定位第四章項目購房客戶研究第54頁，共71頁。項目名稱項目定位萬科.金域華府國際生活港華潤橡樹灣學(xué)府風(fēng)范聯(lián)發(fā)杏林灣1號海景高尚社區(qū)禹洲中央海岸尊海生活蓮花尚院菁英生活城形象定位集美杏林灣主要項目定位方向主要有海景、文教、生活等幾種類型。項目定位第四章區(qū)域項目形象定位借鑒第55頁，共71頁。地塊形象定位：杏林灣濱水生態(tài)城 杏林灣景，突現(xiàn)本地塊地理位置寓意超越，彰顯本地塊灣海人居濱水是地塊所尊享的灣海雙景生態(tài)城寓意地塊宜居生活品質(zhì)項目定位第四章第56頁，

38、共71頁。產(chǎn)品定位杏林灣濱水精致生態(tài)社區(qū)項目定位第四章第57頁，共71頁。規(guī)劃思路：組團式設(shè)計中庭園林區(qū)域（靠近總工會），規(guī)劃分布洋房或聯(lián)排別墅，體現(xiàn)地塊高端住宅區(qū)的定位；商業(yè)可布設(shè)在地塊周邊，以兩層底商的形式，或可設(shè)置部分集中式商業(yè)，打造休閑娛樂空間。規(guī)劃總平建議規(guī)劃建議，僅供參考項目定位第四章第58頁，共71頁。戶型戶型面積面積比例建筑面積套數(shù)對應(yīng)客群精致兩房80-10025%34920388本地首次置業(yè)/外地投資經(jīng)濟三房110-12022%29800298本地首次置業(yè)/初次改善舒適三房120-13020%27500220本地改善置業(yè)實用四房135-14415%20860149本地改善置業(yè)

39、花園別墅250-35018%2400080本地/外地改善型置業(yè)合計 100%1370801135 本戶型面積配比，有約70%產(chǎn)品在市場主流需求產(chǎn)品區(qū)間；以兩房、三房為主，吸引首次置業(yè)和首次改善的客戶群體；花園別墅，通過產(chǎn)品創(chuàng)新，提升項目價值，提高投資利潤利潤；景觀最大化，內(nèi)外景觀結(jié)合，充分實現(xiàn)濱水生活“休閑生活+居家生活”。產(chǎn)品定位戶型配比建議項目定位第四章第59頁，共71頁。 按照區(qū)域可比項目，運用市場比較法，得出本地塊住宅（公寓）現(xiàn)在售價為9661元/平米，若按GDP年均增速8%的比例增長，則兩年后售價為12000元/平米（含1000裝修成本），別墅價格為18000元/平米（參照北海灣價格

40、&住宅價格的1.5倍）（此價格僅作為投資測算的依據(jù)）價格定位住宅項目定位第四章第60頁，共71頁。價格定位商業(yè)租金倒推法市場銷售的商業(yè)，一般情況投資回報率最低為5%。通過市場調(diào)研得出結(jié)論：杏林區(qū)域商業(yè)平均租金在65元/平米月，因此，根據(jù)商業(yè)年租金的投資回報率公式，租金回報率租金/平米月12/單價， 得出：單價 = 6512/5%=15600項目預(yù)計在兩年后銷售，按照區(qū)域預(yù)計兩年后本項目商業(yè)銷售價格約為16000元/平米（僅參考，作為項目投資測算依據(jù)）項目定位第四章第61頁，共71頁。各物業(yè)價格定位根據(jù)上述住宅和商業(yè)的價格定位，本地塊可售物業(yè)的售價如下：住宅（公寓）銷售價格約12000元/平米住

41、宅（別墅）價格約為18000元/平米商業(yè)銷售價格約16000元/平米車位銷售價格約15萬元/個（根據(jù)5月份集美區(qū)車位平均售價）（備注：以上售價僅供參考，作為項目投資測算依據(jù)）項目定位第四章第62頁，共71頁。 1 開發(fā)銷售計劃 2 成本估算 3 收入估算 4 起拍價效益分析 5 投標報價分析 6 購地價格建議第五章：投資分析第63頁，共71頁。工程進度計劃1、分期開發(fā)：計劃項目分二期開發(fā)，一期開發(fā)住宅部分，二期開發(fā)剩余住宅與商業(yè)。2、工程進度計劃：工程時間為3年，項目計劃于2012年下半年開工，2015年下半年全部完工。3、銷售進度計劃：銷售時間為3年，項目計劃2013年上半年開始銷售，至20

42、15年下半年銷售完成。投資分析投資分析第五章第64頁，共71頁。主要銷售時間節(jié)點：2013年上半年開始預(yù)售，可售面積約15.7萬，銷售周期3年， 年均去化5.25萬平米；商業(yè)在2014年開始銷售，銷售周期為2年；項目總銷售時間為3年。設(shè)定住宅商業(yè)全部銷售完畢，車位銷售100%。類型2013年2014年2015年住宅50%40%10%商業(yè)80%20%車庫100%各類型物業(yè)銷售進度計劃投資分析第五章第65頁，共71頁。投資估算匯總表預(yù)計項目總投資金額約為17.2億元投資分析第五章第66頁，共71頁。收入?yún)R總表序號項 目 面積 （） 單價（元/ ） 銷售額（萬元） 1 住 宅 （公寓）11360012,000165,1562 住 宅 （別墅）2400018,00043,2003商 業(yè)1950016,00031,2484車 位30000(750個)2813/(15萬/個)112