黃興南路步行商業(yè)街整合營銷推廣策劃報告

1、.：.；黃興南路步行商業(yè)街整合營銷推行謀劃報告黃興南路步行商業(yè)街產品概念設計及功能細分定位一產品概念設計：黃興南路為長沙市傳統(tǒng)老街，歷經(jīng)上百年的歷史，不少長沙的老字號品牌如黃春和粉店，德圓包子，火宮殿，新華樓削面，甘長順面食，美麗長鞋店等二十余家老字商號都集中在黃興南路，可見黃興南路的商業(yè)文化沉淀極其深沉。解放以后，尤其是改革開放以來，黃興南路更構成了以傳統(tǒng)老字號品牌店帶著下的集飲食、購物、文娛、休閑于一體的商業(yè)街，不少現(xiàn)代品牌紛紛進駐黃興南路，黃興南路商業(yè)街的籠統(tǒng)在長沙市民的心目中不斷成形和固化。隨著長沙社會和經(jīng)濟的不斷開展，黃興南路商業(yè)街以其深沉的歷史文化和商業(yè)文化的沉淀，市政府決心下大力

2、氣將其改造，新的黃興南路將成為長沙市獨一的步行商業(yè)街。黃興南路步行商業(yè)街的建成，將代表長沙這座歷史文化名城的社會經(jīng)濟、文化、文明、科技開展新的里程碑，也是長沙走向全國乃至走向世界的又一窗口和亮點。黃興南路步行商業(yè)街總長度米，商業(yè)建筑分一、二期投產，一期工程總建筑面積約萬平方米。步行商業(yè)街的建筑方式以室內步行商業(yè)街為主，室內步行街全部設計有冷暖空調系統(tǒng)，從而能有效地保證各種季節(jié)全天候的人氣指數(shù)，加強了步行商業(yè)街的整體商業(yè)價值，步行商業(yè)街的室外商業(yè)街，卻是長沙商業(yè)業(yè)態(tài)的主要方式之二，必然的人流量，以及滿足可得的休閑設備和景觀資源，保管和加強了室外街鋪的極高的商業(yè)價值。室外、室內相結合的步行商業(yè)街方

3、式，是黃興南路步行商業(yè)街產品定位的主概念設計。二功能細分定位：黃興南路步行商業(yè)街的功能分區(qū)，一定要思索如下三大要素的支持：、設計休閑購物和目的購物人流購物人流的設計，是直接決議步行商業(yè)街運營勝利與否的主要要素之一，從功能分區(qū)的角度來思索，商業(yè)街購物人流的設計應充分思索休閑購物和目的購物人流，詳細作如下規(guī)劃：設計步行商業(yè)街的“中心廣場概念，將人流從南門口和司門口二端往中心區(qū)域引導，使“中心廣場成為步行商業(yè)街的“街眼和必游之地。設計明確的功能區(qū)域和板塊，引導目的性購物人流。設計功能與功能區(qū)域之間的相互作用關系，以此帶彼，以彼促此。橫向和縱向設計不同的亮點和購物興奮點，設計人性化的輔助功能設備，引導

4、觀光休閑人流留連忘返。設計日常消費人流，加強步行商業(yè)街人氣，以日常消費促進、帶動其它非日常的購物。設計休閑、觀光、文娛、美食功能，以休閑、觀光、文娛、美食功能帶動購物。設計城市籠統(tǒng)及政府籠統(tǒng)功能區(qū)域，親切市民，聚集媒體，加強步行商業(yè)街的佳譽度，自覺傳播，口碑傳播，以此到達和形生長沙各階層消費者購物、休閑、飲食、文娛、出行的思想定式。設計長沙傳統(tǒng)老字號品牌功能區(qū)域，標榜步行街的深沉商業(yè)文化歷史，構成步行商業(yè)街不可人為和比較的地域文化商業(yè)特征，引導觀光旅游的必然人流。設計“商旅湘軍廣場，集中宣傳和展現(xiàn)湖南科技、文化、旅游、制造、輕紡等各個領域的名優(yōu)產品，引導湖南企業(yè)界對步行商業(yè)街的關注和參與。設計

5、廣場文化、廣場活動和廣場商業(yè)功能區(qū)域，加強步行街的全民參與感，構成步行商業(yè)街的獨特商業(yè)文化風景線，反復而有層次地引導人流。設計步行商業(yè)街的建筑標志與功能標志，定期、定時、定點引導觀光、休閑、購物人流，以制造興奮點，從而到達集中引導購物的目的。、提高步行商業(yè)街的整體銷售率和投資價值黃興南路步行商業(yè)街是一艘巨型的“商業(yè)航空母艦，她是以一個整體的籠統(tǒng)而出現(xiàn)的，她既要有整體的概念籠統(tǒng)，又要有各種細分功能的支持，因此，步行商業(yè)街的細分功能區(qū)，橫向、縱向、樓層、方位等等，都要細致地思索，各種功能的運營贏利與運營本錢，只需處理了各功能區(qū)運營與本錢之間的矛盾，才干有效地做好銷售，提高整體的銷售率，有效快速地回

6、籠資金，盡早實現(xiàn)步行商業(yè)街的正常運營。、后續(xù)的運營和管理黃興南路步行商業(yè)街在功能分區(qū)的同時，必需思索到步行商業(yè)街的運營和管理，尤其象餐飲、美食等功能區(qū)域，更應是如此。黃興路步行商業(yè)街功能分區(qū)總原那么是：實行橫向、縱向交叉式的功能分區(qū)，揉合較少比例的自在形狀；以步行商業(yè)街中段“中心功能區(qū)域向南門口和司門口輻射；完全思索主題商業(yè)整體運營管理方式的功能分區(qū)；各功能區(qū)的大小比例以自在商業(yè)業(yè)態(tài)比例進展規(guī)劃。休閑、美食、文娛等輔助功能區(qū)域，既有大區(qū)域的劃分，又適時根據(jù)人流的不同生理和精神需求進展點狀分布。黃興路步行商業(yè)街詳細功能分區(qū)規(guī)劃：見圖一黃興南路步行商業(yè)街總長度米，他們將建筑單體的自然塊狀自南至北分

7、為九個區(qū)，詳細的功能分區(qū)以六七區(qū)為整個步行商業(yè)街的中心，配合步行街的中心廣場規(guī)劃，六、七區(qū)將成為各種商業(yè)展現(xiàn)；廣場文化活動；大型促銷活動；標志性功能；以及相關商業(yè)、城市籠統(tǒng)、文化、大型公關活動、新聞發(fā)布會等等的集中功能區(qū)域、亮點和高潮區(qū)域，加上中心區(qū)域的標志性建筑、頂極品牌廣場、創(chuàng)富會的定位，中心區(qū)域將成為整個步行商業(yè)街的“街眼，是一切人流的必經(jīng)之處。步行商業(yè)街自南至北的功能分區(qū)定位為：一區(qū)：長度為米，靠西，單層面積約平方米一至三層：大型超市百貨四層：停車場頂層：兒童游樂園一區(qū)：體育休閑及時髦天地 層：時髦潮流天地 層：服裝、鞋帽、飾品層：器具、停車場頂層：停車場二區(qū)：男人廣場層：服飾、化裝品

8、、保健層：品牌服裝、鞋帽層：服裝、鞋帽、飲食、湘風、文化之老字號廣場頂層：觀光、休閑三區(qū)：化裝品層：香水、護膚、美容品層：美容美發(fā)用品、保健層：器材日用、專業(yè)層：飲食、湘風、文化之老字號廣場頂層：休閑、觀光四區(qū)：女人廣場層：首飾、服飾、化裝品、保健層：品版服裝、鞋帽、皮具層：服裝、鞋帽層：飲食、湘風、文化之老字號廣場、美容美發(fā)、纖體頂層：觀光、休閑五區(qū)：兒童廣場層：服飾、服裝、兒童食品肯德基、麥當勞層：服裝、鞋帽肯德基、麥當勞層：玩具、體育用品、智力開發(fā)層：飲食、湘風、文化之老字號廣場頂層：觀光、休閑六區(qū)：國際名店廊國際名店廊：層：頂級男性服裝、飾品專賣 層：頂級女性服裝、飾品專賣 層：頂級皮

9、具、鞋帽、飾品專賣 層：創(chuàng)富會俱樂部，運營工程主要以名酒咖啡吧、茶藝吧為主。 頂層：觀光、休閑 中庭：展現(xiàn)及標志功能區(qū)七區(qū)：金銀珠寶、名表中心層：飾品、名表層：鉆石飾品、金銀飾品層：金銀飾品層：湘風美食頂層：觀光休閑八區(qū)、時髦飾品廣場層：飾品皮具、玉金、精品層：鞋帽層：箱包、皮具層：湘風美食九區(qū)：時髦家居廣場層：小家電、小電子、通訊產品等層：日用家居用品、裝飾品、精品家私層：大家電層：飲食、湘風、文化之老字號廣場頂層：觀光、休閑另特別提示：、黃興南路步行商業(yè)街在以上大功能分區(qū)的同時，至層，各層橫向米左右，均設置有飲食和休閑區(qū)，各飲食、休閑區(qū)域均分別設置有休閑臺椅，飲料投幣自動售賣機，公用IC卡

10、，渣滓桶等。、各層橫向至米左右，均設置有男女洗手間。、步行街一層思索非飲食老字號店的設置如藥店等，老字號店設在樓，均在一層設提示性入口。、各縱向功能區(qū)中庭，均設置展現(xiàn)或特賣場按季節(jié)有組織安排。以上功能分區(qū)的特點有：、縱橫結合，主次結合，購物有集中區(qū)域，逛街有不同的欣賞和興奮點，充分思索了人性化的功能設計。、強調購物功能的導向性和科學的人流設計。、充分思索步行街的分期銷售戰(zhàn)略和后續(xù)的運營管理。三黃興南路步行商業(yè)街商業(yè)主題的開發(fā)和定位：步行商業(yè)街商業(yè)主題的設計，是為了更好地以主題商業(yè)功能去設計人流，由于步行商業(yè)街在方式上更傾向于逛街和休閑，缺泛對目的購物人流針對性的引導，根據(jù)步行街的功能分區(qū)，步行

11、街商業(yè)主題的定位如下：區(qū)：倉儲式大賣場設計日常消費和百姓階層人流B區(qū)：體育休閑時髦天地區(qū)：男人廣場區(qū)：化裝品廣場區(qū)：女人廣場區(qū)：兒童廣場區(qū)：國際名店廊區(qū)：金奶珠寶、名表中心區(qū)：時髦飾品廣場區(qū)：時常家居廣場在設計各種商業(yè)主題功能區(qū)的同時，各功能區(qū)的貫名權，思索以有償?shù)姆绞匠鲎?。四各功能區(qū)商業(yè)面積的分割及商業(yè)展現(xiàn)規(guī)劃見圖二 、商業(yè)面積分割：銷售面積分割：一層： 注不測街鋪與內街鋪的通透性，使外街鋪與內街鋪形勝利能上的整體性； 外街鋪由于價錢系數(shù)較高，面積分割多以平方米的鋪位分割為主； 西邊內街鋪的面積分割除平方米的鋪位分割外，思索柜臺式運營的布置，同時在中庭、節(jié)點處適時思索開放式運營鋪位的分割，最

12、小面積平方米； 在一層內外街鋪，設計二、三層功能區(qū)的門面入口，面積由平方米、平方米之間變化。二層：留意與一層、三層在功能整體上的綜合思索外，留意面積分割以最小平方米分割和查丈。三層：留意與一、二層在功能整體上的綜合思索外，面積分割以最小平方米分割和查丈。四層：在整體功能的思索之外，面積分割以最小平方米分割和查丈。招商面積分割：除去自用物業(yè)的面積之外，招商面積的分割，詳細根據(jù)不同功能區(qū)、不同的運營種類而按需分割，各層招商的最小單位，不得低出銷售面積分割查丈的最小單位，最大不限。、商業(yè)展現(xiàn)規(guī)劃至層A區(qū)：倉儲式大賣場由商家自行規(guī)劃設計B區(qū)：體育休閑時髦天地一層：間隔式獨立展現(xiàn)，玻璃墻間隔、含柜臺運營

13、二層：間隔式獨立展現(xiàn)，玻璃墻間隔、含柜臺運營三層：低柜開敞式展現(xiàn)或部分玻璃隔斷獨立展現(xiàn)區(qū)：男人廣場一層：玻璃墻間隔，獨立展現(xiàn)，低柜開敞式展現(xiàn)二層：玻璃墻間隔，獨立展現(xiàn)，低柜開敞式展現(xiàn)三層：低柜開敞式展現(xiàn)區(qū)：化裝品廣場一層：玻璃墻間隔，獨立展現(xiàn)，開敞式展現(xiàn)、低柜臺展現(xiàn)二層：玻璃墻間隔，獨立展現(xiàn)，開敞式展現(xiàn)、低柜臺展現(xiàn)三層：低柜開敞式展現(xiàn)區(qū)：女人廣場一層：開敞式或玻璃墻間隔，獨立展現(xiàn)、開敞低柜展現(xiàn)二層：低柜開敞式展現(xiàn)或部分玻璃間隔，獨立展現(xiàn)三層：低柜開敞式展現(xiàn)或部分玻璃間隔，獨立展現(xiàn)區(qū)：兒童廣場一層、二層、三層獨立或低柜開敞式展現(xiàn)區(qū)：國際名店廊一層、二層、三層玻璃墻間隔，獨立展現(xiàn)中庭布置典雅宏偉，

14、設計標志性功能，設計時思索與區(qū)相呼應。區(qū)：金銀珠寶、名表中心一、二、三層實行封鎖組團式低柜展現(xiàn)時髦飾品廣場一、二、三層獨立或低柜開敞式展現(xiàn)區(qū)：時髦家居廣場一層：中央部份低柜開敞展現(xiàn)，周圍玻璃墻隔斷，獨立展現(xiàn)二層：低柜開敞式展現(xiàn)，或部分玻璃間隔，獨立展現(xiàn)。三層：低柜開敞式展現(xiàn)，或部分玻璃間隔，獨立展現(xiàn)。各功能區(qū)中部，思索獨立中庭設計，強化視覺通透與人流設計、橫向商業(yè)展現(xiàn)規(guī)劃：層整個步行商業(yè)街四層功能規(guī)劃，主要以飲食、湘風、文化之老字號廣場為主，、區(qū)四層那么以名酒廊、咖啡吧、茶吧為主。詳細展現(xiàn)由各商家自行設計。四層老字號廣場的商業(yè)展現(xiàn)、設計，建議將飲食、湘風與傳統(tǒng)建筑、傳統(tǒng)文化相結合，展現(xiàn)文化湘軍

15、、革命湘軍、商旅商軍等陣容，讓歷史、文化與商業(yè)的淵源相輝相映。五黃興南路步行商業(yè)街交通組織與街區(qū)功能規(guī)劃黃興南路步行商業(yè)街的交通組織主要包括三個方面：、步行商業(yè)街與城市的交通組織。步行商業(yè)街與城市的交通，主要樞紐有南門口、司門口和改造后的人民路口，另外，坡子街、樊西港、織機街等街巷，同時也是步行街與城市交流的渠道。步行商業(yè)街與城市的交通組織，主要要設計好南門口、司門口以及規(guī)劃改造的人民路的公共交通體系，合理設置公共交通站點，添加新的交通線路，在條件答應的前提下，在南門口和司門口兩端設置出租車候客區(qū)，方便購物和旅游人流。同時要真實管理好坡子街、樊西巷、織機街等街巷的出入口，防止這些街巷的“地攤籠

16、統(tǒng)對步行街的運營和管理產生負面影響?？偠灾?，步行商業(yè)街與城市的交通組織，留意四點：建立好南門口、司門口、人民路的公共交通體系。規(guī)劃南門口、司門口出租車落客、候客區(qū)域。嚴厲管理好小街巷的出入口。規(guī)劃設計好自駕車停車場系統(tǒng)和自行車、摩托車停車體系。、步行商業(yè)街外街交通組織。步行街外街的交通組織，著重三個方面的規(guī)劃和建立：無妨礙通道的規(guī)劃設計自駕車和貨流通道的設計步行商業(yè)街室外走廊的設計，與南門口、司門口兩端的公共交通體系，包括出租車候客區(qū)一同思索。、步行商業(yè)街商場及內街的交通組織。步行商業(yè)街商場及內街的交通組織，必需著重兩個方面：以功能導向設計和引導人流著重垂直交通和扶梯硬件的科學規(guī)劃和建立。一

17、層南門口、司門口和各節(jié)點設計入口和直接上二層的自動扶梯。步行街內街自動扶梯的設計，以迎合人流的自然流向作縱向安裝。六黃興南路步行商業(yè)街商業(yè)運營方式的總體方向性定位、嚴厲實行功能分區(qū)。、總體實施一致運營和一致管理。、設計和規(guī)劃銷售、招商、運營三位一體的超大商業(yè)物業(yè)的營銷方式。、規(guī)劃獨立、補給性的品牌商業(yè)運營功能，總體協(xié)調，提升步行商業(yè)街的整體運營檔次和商業(yè)籠統(tǒng)。、借外腦、輸入軟件、輸入方式，組建可控的商業(yè)運營和商業(yè)管理隊伍。七黃興南路步行商業(yè)街國際化、人性化功能的設計。、導向和指示系統(tǒng)，實行中英文對照。、外街、內街、垂直電梯、商業(yè)展現(xiàn)柜臺、廁所、休閑配套功能設備、公用設備，設計無妨礙通道。、設計

18、步行商業(yè)街五星級廁衛(wèi)系統(tǒng)。、步行商業(yè)街橫向間距M設置公用IC卡，休閑區(qū)，自動購物機。、室外步行街設計室外遮蔭走廊，使游人風雨無阻。、設計各年齡層的休閑設備和區(qū)域。、設置步行商業(yè)街免費偏遠區(qū)域的公交車。黃興南路步行商業(yè)街目的市場細分定位根據(jù)對長沙整體商業(yè)環(huán)境的調查，長沙市商業(yè)物業(yè)市場主要是呈現(xiàn)如下特征：、街鋪、大百貨、大型專業(yè)零售市場占業(yè)態(tài)絕大部分比例。、商業(yè)中心：板塊的概念模糊。、投資者占據(jù)買鋪者絕大部分比例。、運營者，包括品牌店、專門店以租賃運營為主體。、投資者非成熟要素較大。、近年大百貨業(yè)運營效益呈下降趨勢。、籠統(tǒng)好、信譽高的主題商業(yè)物業(yè)缺泛。基于長沙商業(yè)物業(yè)市場及商業(yè)運營的現(xiàn)狀，黃興路步

19、行商業(yè)街各主題商業(yè)區(qū)目的市場的細分定位，總體思索如下：、投資市場占據(jù)較大部分比例。、針對性開發(fā)自營者目的客戶群體。、針對開發(fā)品牌運營目的客戶群體和品牌廠商客戶群體。、設計投資購買與租賃運營之間的控制性營銷方式。、從功能分區(qū)上思索自在形狀和回遷客戶的區(qū)域。、以功能規(guī)劃引導品牌和運營者。各功能區(qū)目的市場細分定位：、A區(qū)：大型超市：引進山姆會員店、沃爾瑪?shù)葒H性大型超市。、B區(qū)：電子電腦廣場：投資者；現(xiàn)已進駐長沙的電子、通訊產品、辦公設備、電腦品牌廠家或經(jīng)銷商。長沙通訊電子類、PC機、辦公設備的經(jīng)銷商，電子、電腦專業(yè)市場的運營者；國內、國際電子、通訊產品、辦公設備、電腦品牌廠家或經(jīng)銷商；其它。、區(qū)：

20、兒童廣場、體育健身用品廣場： 投資者；現(xiàn)已進駐長沙的國內、國際兒童服裝品牌、兒童用品、保健品、玩具、兒童書箱、電子讀物、體育、健身、休閑服裝、器材品牌，廠家或經(jīng)銷商；國內、國際，其它兒童服裝品牌、兒童用品、保健品、玩具、兒童書箱、電子讀物、體育、健身、休閑、服裝、器材、用品品牌廠家和經(jīng)銷商；其它。、區(qū)：男人廣場：投資者；現(xiàn)已進入長沙的國際國內品牌男裝、皮具、飾品、鞋帽廠家及經(jīng)銷商；國內、國際品牌男裝、皮具、飾品、鞋帽廠家及經(jīng)銷商；其它。、區(qū)：金、銀、珠寶廣場：投資者；現(xiàn)已進駐長沙的國際國內品牌金銀、珠寶、玉器、首飾、飾品、名表廠商及經(jīng)銷商、打金店；國內、國際品牌金、銀、珠寶、玉器、首飾、飾品、

21、名表廠商及經(jīng)銷商；其它。、區(qū)：國際名店廊：投資者；國際頂級品牌男裝、女裝、皮具、飾品、鞋帽、童裝、飲食、酒廊、咖啡等長沙商家及經(jīng)銷商，國內其它區(qū)域的商家及經(jīng)銷商；長沙或者國際國內的展覽公司；其它。、區(qū)：商旅湘軍廣場：投資者；湖南名優(yōu)產品廠商及經(jīng)銷商，湖南旅游區(qū)、旅游公司；其它。、區(qū)：女人廣場：投資者；現(xiàn)已進駐長沙的國際、國內女裝、化裝品、女性保健品、飾品、女用皮具、鞋帽、美容、纖體的品牌廠商和經(jīng)銷商，國內其它區(qū)域的品牌廠商和經(jīng)銷商；其它。、區(qū)：時髦家居廣場：投資者；現(xiàn)已進駐長沙的國際、國內家電、家庭用品，家庭裝飾品、音響、音像制品、家私、床上用品等品牌廠商及經(jīng)銷商，國內其它區(qū)域品牌廠商或經(jīng)銷商

22、。綜觀步行商業(yè)街各功能區(qū)域的目的客戶分析，各功能區(qū)的目的市場有二大特征：一是投資者是步行街的主力目的市場；二是品牌廠商和經(jīng)銷商是步行街的次主力目的市場。在這二大目的客戶群體中，投資者的目的比較單純，而品牌商多以分店和專賣店的方式出現(xiàn)，而經(jīng)銷商運營的方式與廠商也是堅持一致的。針對長沙的商業(yè)運營業(yè)態(tài)的調查結果，專賣店和品牌店絕大部分是以租賃運營和抽成方式為主。也就是說，在步行商業(yè)街的目的買家中，品牌店產生購買，難度較大。因此，步行街針對品牌買家客戶，營銷推行的主要方向是代理商和經(jīng)銷商。步行街的目的客戶，在整體運營的前提下，必然出現(xiàn)租和售的二個層次。怎樣處理租和售二個層次目的客戶之間的矛盾，總的戰(zhàn)略

23、方針是：、掌握工程的運營調配權；、以租賃和運營先行，展現(xiàn)商業(yè)街最終的業(yè)態(tài)方式，以租帶售；、設計租不如買的價錢戰(zhàn)略和營銷方式。黃興南路步行商業(yè)街價錢基數(shù)定位及分期推行規(guī)劃、價錢基數(shù)定位：一層：萬元/M二層：.萬元/M三層：.萬元/M四層：.萬元/M、分期推行方案：第一期：內部認購期，時間：月份至月上旬。區(qū)、區(qū)、區(qū)、區(qū)、區(qū)、區(qū)南段：一層及二、三、四層東西向各選取%的單位，進展內部認購，認購前進展一次籌碼認購，最終抽取中標籌碼。目的：試探價位、目的群體、運營范圍、推行戰(zhàn)略，為正式開盤打好堅實根底。第二期：正式出賣，時間：月中旬至月下旬。區(qū)、區(qū)、區(qū)、區(qū)、區(qū)、區(qū)南段一、二、三、四層鋪位全面推出。第三期：

24、月上旬至月下旬。區(qū)、區(qū)全面推出。第四期：月上旬至月下旬。B區(qū)、區(qū)北段一至四層全面推出，并各區(qū)選取一間鋪面進展公開拍賣，價高者得。第五期：元月上旬至年六月全面清盤。黃興南路步行商業(yè)街營銷通道定位規(guī)劃、現(xiàn)場通道：在司門口設現(xiàn)場營銷中心，同時在現(xiàn)場舉行不同時期、不同主題的公關活動、促銷活動。、媒體通道：戶外籠統(tǒng)廣告：南門口、司門口工地圍墻的籠統(tǒng)墻、巨幅廣告牌五一廣場的巨幅廣告牌東塘巨幅廣告牌火車站巨幅廣告牌袁家?guī)X巨幅廣告牌報紙通道：長沙晚報、瀟湘晨報、三湘都市報，新聞炒作及籠統(tǒng)廣告為主體，訴求及活動廣告為輔助。影視通道：湖南衛(wèi)視、湖南經(jīng)視、及其它頻道影視新聞為主體，訴求及活動廣告為輔助。黃興南路步行

25、商業(yè)街整合營銷推行戰(zhàn)略規(guī)劃一概念籠統(tǒng)定位：黃興南路步行商業(yè)街是新世紀長沙市政府的國慶獻禮工程，工程之所以被市政府列為國慶獻禮工程，一定蘊含了步行商業(yè)街對于一個城市的重要性和代表性。應該一定的是：黃興南路步行商業(yè)街，不僅僅是一種商業(yè)物業(yè)方式，她更是城市的、市民的、是政府的臉面和籠統(tǒng)，是一個城市新世紀政治、文化、經(jīng)濟、科技和可繼續(xù)開展的龐大綜合載體。但回過頭來，黃興南路步行商業(yè)街又完全是一種市場方式下的商業(yè)街物業(yè)，她的一切市場化運作，包括開發(fā)、銷售和運營，又很大程度地決議了她作為“載體的真正內涵和含金量。鑒于以上的思索，黃興南路步行商業(yè)街的概念籠統(tǒng)，一定是地域文化背景下的，以人為本、以社會為本、以

26、科技為本、以可繼續(xù)開展為本的綜合經(jīng)濟開展和高度社會文明相一致的、整個城市籠統(tǒng)的載體和窗口。因此，黃興南路步行商業(yè)街的概念籠統(tǒng)，既要涵概地域經(jīng)濟、地域文化的特征，又要涵概歷史和時代的主旋律。在這樣的背景前提下，才能夠實現(xiàn)商業(yè)物業(yè)本身的深沉內涵。那么，長沙乃至湖南的地域文化是什么？新世紀歷史和時代的主旋律又是什么？商業(yè)街又怎樣經(jīng)過產品本身去表達這一切呢？、長沙的地域文化：長沙是一個擁有悠久歷史的文化古城，謂之文化古城，是由于長沙在長期的歷史沉淀中，積累了大量傳統(tǒng)的民俗民風，這些民俗民風，其實就是地域文化高度集中的表達。長沙的地域文化特征要在步行商業(yè)街中得以貫穿和表達，主要包括如下方面：黃興南路，本

27、身就是一條擁有百余年商業(yè)文化沉淀的商業(yè)街。商業(yè)街擁有的老字號商家有二十余家，這些老字號商家在長沙家喻戶曉，其中包括：德圓包子、李合盛清真小吃、李文玉金首飾、介昌布店、九如齋食品店、美麗長鞋店、金泰華手飾店、享德利鐘表店、姊妹花女裝、達仁堂藥店、九芝堂、四怡堂藥店、中華國藥局、奇風鴨店、火宮殿、柳德芳湯圓、雙燕餛飩、黃春和粉店、玉樓東、甘長順面食等，黃興南路步行商業(yè)街建成后，留住這些老字號店，就在很大程度上表達了長沙的地域文化特征，由于只需傳統(tǒng)的，才是城市的，只需傳統(tǒng)的，才是世界的。長沙的地域文化，除了傳統(tǒng)老字號的載體外，更要表達長沙現(xiàn)階段的開展和文明史，長沙是湖南的省府，長沙代表湖南的縮影，因

28、此，步行街的商旅湘軍廣場，也是步行商業(yè)街地域文化特征的縮影。、新世紀歷史和時代的主旋律。高速開展的社會，高速開展的科學技術，伴之而來的是人們對精神更高層次的需求，因此，黃興南路步行商業(yè)街除了要表達商業(yè)功能、商業(yè)價值外，更要表達：以人為本、以社會為本、以科技為本、以可繼續(xù)開展為本的時代主旋律。從步行商業(yè)街的老字號廣場和商旅湘軍廣場的定位，無不代表了濃郁的湖湘地域文化特征。從無妨礙通道、中英文指示導向、休閑、綠化景觀、步行街等的設計，又充分表現(xiàn)了步行商業(yè)街的時代特征；同時，步行街的商業(yè)功能分區(qū)又決議了步行街集休閑購物和目的購物于一體的產品定位特征，因此，步行商業(yè)街的概念籠統(tǒng)定位如下：長沙獨一的步行

29、商業(yè)街。長沙老字號風味美食中心。長沙商業(yè)購物中心。長沙休閑、游樂中心。長沙商業(yè)旅游中心長沙現(xiàn)代文明的窗口。長沙湖南城市籠統(tǒng)的旗艦。湖湘及至中南地域品牌服裝的信息中心和區(qū)域輻射中心。二營銷推行主題定位：黃興南路步行商業(yè)街的營銷主題，一要來源工程，二要來源于地域文化，三要來源于城市和市民，四要來源于目的消費群體。、工程：長沙獨一的步行商業(yè)街，一致籠統(tǒng)、一致運營、一致管理。、地域商業(yè)文化：百余年歷史的商業(yè)文化沉淀，二十余個老字號品牌，非常成熟的商業(yè)街，非常成熟的商業(yè)籠統(tǒng)。、城市和市民：重點設計城市籠統(tǒng)功能與市民的參與感。、目的消費群：重點設計投資價值、投資潛力和投資空間。綜合如上方面的要素，又鑒于黃

30、興路是長沙市政府的重點籠統(tǒng)工程。因此，黃興南路步行商業(yè)街的營銷推行主題開發(fā)，分二個方向面：、籠統(tǒng)推行主題定位：百年黃興路，世紀步行街！主題釋義：百年老商業(yè)街，成熟的商業(yè)街和成熟的商業(yè)籠統(tǒng)。百年黃興路，黃興路，百年商業(yè)文化沉淀的一個標志。世紀，代表新世紀、新紀元，又一百年，新的百年，更上一層樓，寓意新的里程，新的商業(yè)，新的歷史機遇，新的投資良機，百年等一回。世紀步行街，時代的烙印，經(jīng)濟和科技開展的展現(xiàn)平臺，城市籠統(tǒng)的名片，國際性高度文明的窗口，人性化、返撲歸真、可繼續(xù)開展的城市社會的“縮寫。、商業(yè)推行主題：百年等一回！百年，漫長的時間，人生很難愈越的時間跨度，黃興路百年的商機沉淀，今天，您可以選

31、擇和擁有。推行延展根據(jù)如下主線推進：百年文化：中國的地域文化，多是伴著商業(yè)的方式而流傳的。百年商業(yè)：成熟的商業(yè)籠統(tǒng)，成熟的商業(yè)文化，成熟的百姓購物首選。百年機遇：百年一次，終身一次的機遇，投資運營、價值潛力、價值空間、超值、輕松、自然。百年選擇：身逢其時，無怨無悔的選擇，開展商的品牌、理念，政府資源的介入，綜合專業(yè)的國際協(xié)作，綜合品牌的支撐。三媒體戰(zhàn)略 、媒體安排：以戶外、報刊、影視、媒體籠統(tǒng)廣告為主體；以影視、報刊新聞為主體；以訴求廣告為輔；、活動安排：在開工、開工、開街國慶、開業(yè)等各個階段舉行不同主題的公關活動，詳細安排如下：開工：舉行一次新聞發(fā)布會，召集長沙一切影視、報刊、廣播媒體進展報

32、導，約請政府相關指點出席。利用新聞發(fā)布會效應，發(fā)布工程咨詢熱線，進展內部認購登記，或舉行一次公開發(fā)籌，目的是測試市場，其中包括客戶構造、運營種類及比例、價錢、營銷通道等等。開工部分：正式開盤儀式約請政府相關指點，召集一切傳媒記者；進展籠統(tǒng)廣告和訴求廣告立體宣傳。開街：國慶大型上演活動主題另定在中心廣場舉行，約請湖南衛(wèi)視、湖南經(jīng)視進展現(xiàn)場直播，中間穿抽步行商業(yè)街訴求廣告和籠統(tǒng)廣告。目的，籠絡市民，加強者氣，實現(xiàn)全民口碑傳播效應。開業(yè)：活動主題另定目的，舉行最后一波強大的促銷攻勢。四上市姿態(tài)戰(zhàn)略：黃興路步行商業(yè)街的上市姿態(tài)，將直接決議工程在長沙商業(yè)物業(yè)市場中的籠統(tǒng)，也將決議市場以及目的消費者對于步

33、行商業(yè)街的心思預期。目前，作為政府工程的步行商業(yè)街，市民的關注、業(yè)界的關注、媒體的關注、以及目的消費群體的關注，整個外界對于步行商業(yè)街的心里預期非常高。但作為一個宏大體量的商業(yè)街物業(yè)，對于工程上市姿態(tài)的定位，一定要思索如下方面的要素：第一，市場和消費者的要素。市場和消費者對工程高企的期望值，與市場和消費者最終面對的是一種什么樣的工程產品和購買價位，將直接決議市場和消費者對工程的忠實度和追捧度，良好的口碑和姿態(tài)，才干擁有深沉的市場根底。第二，物業(yè)體量和市場容量的要素。本工程是一個擁有余萬平方米建筑面積的商業(yè)物業(yè)，銷售、招商和運營絕不是一蹴而就的，工程的上市姿態(tài)，應該很好地迎合整個工程全程營銷的節(jié)

34、湊和頻率，才干最大化地掠奪和占有最大的市場份額。第三，市場之外的第三種要素，如政府要素等等。根據(jù)上述三種要素的思索，黃興南路步行商業(yè)街的上市姿態(tài)定位的總體原那么為：、宣傳戰(zhàn)略上以制造新聞由頭、自動操控媒體、籠統(tǒng)廣告為主。、控制銷售節(jié)拍和銷售頻率，營造低價入市姿態(tài)。、注重公關活動和事件營銷，以步行商業(yè)街的整體效應推進銷售進程。、塑造開發(fā)商精業(yè)、沉穩(wěn)、務虛、奉獻的風格和籠統(tǒng)。黃興南路步行商業(yè)街的上市姿態(tài)定位可概括為：低調入市，低開高走，忠實報答！五上市時機戰(zhàn)略：黃興南路步行商業(yè)街上市時機定位，主要要思索如下方面的要素：、工程的工程籠統(tǒng)進度月日開工月日正負零月日主體封項月日開工、商業(yè)運營旺季與銷售周

35、期的關系商業(yè)運營旺季幾乎全部與傳統(tǒng)的節(jié)、假日嚴密關聯(lián)。今年剩余的三個大節(jié)假日，集中在月日、元旦和春節(jié)，因此，步行商業(yè)街的銷售，必需綜合思索與這三大商業(yè)運營旺季之間的關聯(lián)。、適時利好與工程銷售之間的關系主要指工程籠統(tǒng)進度與其它政府事件等。根據(jù)三種要素的綜合思索，步行商業(yè)街的上市時機思索如下：最正確時機：月份，趕月日開業(yè)，預備任務充分。一等時機：月份，趕月日開業(yè)；月份，趕元旦和春節(jié)開業(yè)。二等時機：月份，無明確的開業(yè)時間作導向。根據(jù)工程的前期任務和工程籠統(tǒng)進度，步行商業(yè)街的最正確上市時機選擇月份最為理想，由于月份有三大入市由頭：一是主體封頂。二是業(yè)主對趕在月日開業(yè)有足夠自信心。三是銷售前期任務，有充

36、足的時間作保證。六價錢戰(zhàn)略：沒有科學合理的價錢戰(zhàn)略，很難保證工程的整體銷售程度和最大化價值的實現(xiàn)，步行商業(yè)街的價錢戰(zhàn)略分為三個部分：價錢系數(shù)的制定。步行商業(yè)街價錢系數(shù)的制定是根據(jù)每個商鋪不同樓層、方位、人流、公共資源、功能、面積大小等等，作為參照根據(jù)的，詳細系數(shù)參照根據(jù)分為：一層商鋪：%；其中：外街商鋪加%； 中段節(jié)點商鋪加%；臨中庭商鋪加%； 南門口、司門口和中心廣場臨街商鋪加%。二層商鋪：%；其中：中段節(jié)點、臨中庭、臨扶梯口和休閑區(qū)商鋪加%； 南門口、司門口、中心廣場商鋪加%。三層商鋪：%其中：中段節(jié)點、臨中庭、臨扶梯口和休閑區(qū)商鋪加%； 南門口、司門口、中心廣場商鋪加%。四層商鋪：%其中：中段節(jié)點、臨中庭、臨扶梯口和休閑區(qū)商鋪加%； 南門口、司門口、中心廣場商鋪加%。第二、單價與總價。平衡單價與總價之間的茅盾，能有效地提高高價位物業(yè)的購買力，從而提高物業(yè)的整體價錢程度。單價與總價的總體戰(zhàn)略是：、一層盡量安排更多的外街鋪面積；、減小一層商鋪出賣的單位面積；、價位的高低與可售單位的面積分割成反比。第三、按揭與付款方式。、爭取更高成數(shù)和年限的銀行按揭；、