20070926給排水設(shè)備、設(shè)施的管理與維護(hù)

1、給排水設(shè)備設(shè)施管理與維護(hù)集團(tuán)物業(yè)管理部二零零七年九月萬科*工程帷幔園剛剛交房就斷水了，為什么？我們已足額繳納物業(yè)費(fèi)！ 劉津煜 于 2007-8-31 14:02:12 加貼在 *工程 為什么屢次反映到物業(yè)都沒有解決，從交房第二天開始到現(xiàn)在將近一周了，怎么都沒有人管呢？問物業(yè)，物業(yè)說，我們也不知道。有這么回復(fù)業(yè)主的嗎？我們每天從樓下提水到7樓，中水，自來水都沒有了。還讓人怎么生活？回復(fù):萬科*工程帷幔園剛剛交房就斷水了，為什么？我們已足額繳納物業(yè)費(fèi)！ *市萬科客戶效勞中心 于 2007-9-3 14:01:20 加貼在 *工程 尊敬的業(yè)主：您好！ 26日*地區(qū)普降暴雨，路面積水嚴(yán)重，27日導(dǎo)致您

2、所在的組團(tuán)泵房被雨水浸泡、線路故障，我們經(jīng)過搶修，已于31日現(xiàn)場恢復(fù)用水。雖然在此期間我們也采取了一些送生活用水等臨時應(yīng)急措施，但給您造成的不便，還請您原諒。后續(xù)此類事件，效勞中心將加大信息溝通力度，確保您能及時了解情況，如您生活中出現(xiàn)其他問題，歡送同我們聯(lián)系，聯(lián)系 ：88151023。 停水影響業(yè)主生活案例：萬科物業(yè)的效勞到底怎么了？當(dāng)?shù)刂髁髅襟w負(fù)面報道：“樓內(nèi)唯一一部電梯卻停運(yùn)全樓的自來水也沒有了，更令業(yè)主們不解的是，當(dāng)他們向小區(qū)物業(yè)管理公司詢問事故原因時，物業(yè)答復(fù)卻是因為一周前的那場降雨所致。事件過程：8月26日該地區(qū)突發(fā)暴雨，來勢急，雨量大，地下水位升高；8月27日早晨，物業(yè)工程巡視發(fā)

3、現(xiàn)五期八組團(tuán)地下設(shè)備泵房進(jìn)水，積水深達(dá)1.5米，水泵房所有設(shè)備被浸泡在水中；8月27日-31日期間緊急采購設(shè)備，臨時安裝一臺生活水泵及中水泵，局部恢復(fù)供水。期間停水5日之久。初步評估，該事故造成直接經(jīng)濟(jì)損失5萬元。事故原因：水泵房巡視不及時：8月26日連續(xù)不斷下暴雨，下午四點(diǎn)曾對水泵房進(jìn)行巡查，以后再沒有巡視過，直至第二天早晨發(fā)現(xiàn)水泵房被水浸1.5米。 排水設(shè)備故障：在前期接管驗收時，發(fā)現(xiàn)水泵房排污泵不能使用，曾向地產(chǎn)提出，但沒有采取措施解決，發(fā)生水浸事故時排污泵不能動作。前期沒有預(yù)見風(fēng)險：導(dǎo)致水泵房被泡是由于地下設(shè)備房的管道及線纜橋架4-5處過墻眼處滲漏，在前期介入和接管驗收過程中沒有發(fā)現(xiàn)隱

4、患并預(yù)見風(fēng)險。目 錄設(shè)備結(jié)構(gòu)和工作原理維護(hù)保養(yǎng)的技術(shù)與方法給排水典型突發(fā)事件分析給排水典型突發(fā)事件分析06年1月07年8月發(fā)生的給排水突發(fā)事件：05年12起06年39起07年1-8月26起每一起給排水事故，都代表著業(yè)主生活受到了不同程度的影響。隨著管理面積的增加，給排水突發(fā)事件數(shù)量也在增加，并且存在增速超過管理面積增速的趨勢。每萬平方米給排水事故數(shù)量，集團(tuán)平均是0.05起。局部城市遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出集團(tuán)平均值。說明各公司在給排水突發(fā)事件的控制和預(yù)防能力上存在較大的差距。給排水突發(fā)事件類型分析：住戶室內(nèi)浸水的典型現(xiàn)象：供水管件損壞、脫落引起跑水因使用不當(dāng)造成的跑水下水管道堵塞反水隨同房屋交付贈送的設(shè)備、設(shè)

5、施質(zhì)量存在瑕疵案例：2006年8月18日某城市花園9號樓1單元 501裝修工人向下水管中傾倒大量乳膠漆、大白等膠狀裝修材料造成管道堵塞，造成201、202 、301等住戶家地漏大量反水，裝修受損。住戶室內(nèi)浸水的典型現(xiàn)象：2006年7月8日，某工程平安員12號在巡邏時發(fā)現(xiàn)3棟202后陽臺漏水，經(jīng)查看確認(rèn)是陽臺洗衣機(jī)旁漏水。后發(fā)現(xiàn)是廚房洗衣機(jī)龍頭未關(guān)，洗衣機(jī)給水管與龍頭連接處發(fā)生漏水?？蛷d木地板已有積水，維修人員立即關(guān)閉總閥。 案例：住戶室內(nèi)浸水的典型現(xiàn)象：面對大量的住戶家中泡水，我們能夠做什么？為住戶提供檢修效勞，幫助住戶發(fā)現(xiàn)風(fēng)險有效開展客戶教育，增強(qiáng)住戶的風(fēng)險意識加強(qiáng)裝修提示和監(jiān)督管理落實(shí)定期

6、對排水管井、管道疏通，防止堵塞預(yù)防措施分析：管網(wǎng)爆裂停水的典型現(xiàn)象：前期施工回填土未夯實(shí)尤其是北方冬季施工春天根底下沉，管道受力不均引起斷裂。 設(shè)計環(huán)節(jié)未考慮熱脹冷縮因素，未在管網(wǎng)上設(shè)立伸縮膨脹節(jié)，投入運(yùn)行后溫差變化導(dǎo)致管道破裂。PPR水管熱熔接施工未到達(dá)工藝要求，熱熔溫度不夠，熔接時間缺乏等，留下薄弱環(huán)節(jié)。常見設(shè)計施工問題：管網(wǎng)防腐處理不到位，使用十年左右的管網(wǎng)經(jīng)常出現(xiàn)漏水。 管網(wǎng)爆裂停水的典型現(xiàn)象：常見材料問題：閥門存在缺陷管材選用錯誤常見管理和維護(hù)問題：施工時挖斷管道發(fā)現(xiàn)管網(wǎng)漏水找不到閥門關(guān)鍵時刻閥門打不開或關(guān)不上管網(wǎng)長期存在較大滲漏未能發(fā)現(xiàn)案例：管網(wǎng)爆裂停水的典型現(xiàn)象：2006年8月某

7、日，花城20號平安員巡邏發(fā)現(xiàn)地面有大量水往上冒，通知技術(shù)員到現(xiàn)場檢查，發(fā)現(xiàn)是三期進(jìn)水主管道與三期消防管道接合處滲水，并判斷是管道爆裂。由于現(xiàn)場找不到分控制閥，只有關(guān)閉三期進(jìn)水總閥?？傞y關(guān)閉后，整個三期1-3樓停水 。預(yù)防措施分析：管網(wǎng)埋在地下，我們束手無策嗎？意識層面：混淆管理責(zé)任與地產(chǎn)遺留問題。給排水設(shè)備管理缺乏長遠(yuǎn)打算，沒有方案啟動社區(qū)改造。地下管網(wǎng)問題著重處理，不著重預(yù)防。從對工程設(shè)備管理相關(guān)負(fù)責(zé)人調(diào)研的結(jié)果看，在大家心目中，地產(chǎn)遺留問題占給排水問題的59%。這顯然超出了從突發(fā)事件分析得到的結(jié)果。預(yù)防措施分析：措施層面：加大前期介入工作的投入，完善前期介入的系統(tǒng)性。對于隱蔽工程，將前期介

8、入與早期驗收工作落到實(shí)處。完善技術(shù)資料檔案的管理，制作管網(wǎng)與閥門位置簡圖，作為應(yīng)知應(yīng)會強(qiáng)化技術(shù)員對管網(wǎng)閥門的熟悉程度。嚴(yán)格落實(shí)閥門、地面管網(wǎng)的維修養(yǎng)護(hù)要求，加強(qiáng)地下管網(wǎng)的檢查防漏。提升管網(wǎng)維修工作質(zhì)量，強(qiáng)調(diào)維修與改造相結(jié)合改善維修工藝、減小管網(wǎng)壓力。對已接管的設(shè)備缺乏管理，任由施工單位操作造成事故超水位報警中心不能識別，技術(shù)員對設(shè)備房疏于巡查房屋本體及設(shè)施接管驗收缺乏專業(yè)度，對于設(shè)施存在風(fēng)險未及時采取躲避措施設(shè)備故障或水淹設(shè)備房典型現(xiàn)象：2007年7月4日，某城市下大雨，效勞中心接到管家匯報：7幢地下車庫沉降縫嚴(yán)重漏水，導(dǎo)致07幢1、2單元電梯廳通道灌水。后經(jīng)奮力搶救未造成財產(chǎn)損失。 2007

9、年7月7日16:00該地區(qū)下更大的暴雨，5棟1單元、7棟2單元、6棟2單元多處出現(xiàn)滲漏，各單元負(fù)一層電梯通往地下車庫的通道內(nèi)均滿是積水，配電房、電梯井道等部位進(jìn)水。直至8日晚，才恢復(fù)客梯運(yùn)行和消防通道照明。設(shè)備故障或水淹設(shè)備房典型現(xiàn)象：預(yù)防措施分析：強(qiáng)調(diào)管理人員對設(shè)備維護(hù)管理的重視程度，保障給排水設(shè)備、設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)工作落到實(shí)處。建立與地下室相連的電纜溝、管道井、沉降縫、防水層、地下室排水設(shè)施等驗收標(biāo)準(zhǔn)和方法，早期發(fā)現(xiàn)風(fēng)險。完善已接管園區(qū)設(shè)備設(shè)施返修、改造管理制度，加強(qiáng)施工人員及施工現(xiàn)場管理。 設(shè)備結(jié)構(gòu)和工作原理 給、排水設(shè)備設(shè)施構(gòu)成：安全閥化糞池減壓閥止回閥軟連接電解點(diǎn)壓力表閘閥閘閥過濾閥離心

10、泵電動蝶閥水池末端用水設(shè)施下水管道下水井排至市政管網(wǎng)排水設(shè)備供水控制系統(tǒng)水泵的分類容積式泵： 往復(fù)泵、轉(zhuǎn)子泵其他類型式泵： 噴射泵、空氣升液泵、電磁泵葉片式泵： 離心泵、旋渦泵、 混流泵、軸流泵水泵的結(jié)構(gòu)和工作原理葉片式水泵離心泵：具有高效節(jié)能、運(yùn)行平穩(wěn)、噪聲低、振動小等優(yōu)點(diǎn)，一般用于城市高層建筑給排水及消防用水，工廠、礦山給排水，遠(yuǎn)距離輸水。多級離心泵水泵的結(jié)構(gòu)和工作原理離心泵的構(gòu)成：1、轉(zhuǎn)子局部2、泵殼3、軸向力平衡裝置4、密封裝置5、軸承與托架6、附件裝置水泵的結(jié)構(gòu)和工作原理 當(dāng)水泵和吸水管充滿水時，電機(jī)帶動葉輪高速旋轉(zhuǎn)，水在泵體內(nèi)獲得了很大的離心力,當(dāng)水沖出水泵出水口時，由離心力轉(zhuǎn)換成

11、動力，在根據(jù)物理能量守恒定律，動能轉(zhuǎn)換成壓能進(jìn)行工作。離心泵的工作原理離心泵的原理：旋渦泵：比轉(zhuǎn)數(shù)較低：旋渦泵屬于小流量高揚(yáng)程泵，在葉輪外徑、水泵轉(zhuǎn)速相同情況下，旋渦泵產(chǎn)生的揚(yáng)程比離心泵的高幾倍。漩渦泵葉片式水泵水泵的結(jié)構(gòu)和工作原理混流泵：和一般容積式泵相同，它是由一個與傳動軸同芯安裝而在泵體內(nèi)處于偏心位置的轉(zhuǎn)子組成，轉(zhuǎn)子上有二個徑向滑動葉片?；炝鞅萌~片式水泵水泵的結(jié)構(gòu)和工作原理葉片式水泵軸流泵：具有大流量、低揚(yáng)程、高比轉(zhuǎn)數(shù)、高效率、性能參數(shù)可變性，以及適合低水位條件等特點(diǎn)，常成為農(nóng)業(yè)排灌、城市給排水、火電廠輸送循環(huán)水等工程優(yōu)先選用的泵型。軸流泵水泵的結(jié)構(gòu)和工作原理往復(fù)泵往復(fù)泵：適用于石油、化

12、工、化肥工業(yè)等作為流程用泵、試壓泵、計量泵、加藥泵、液壓泵、輸油泵、料漿泵、液態(tài)二氧化碳泵等專業(yè)用泵，輸送介質(zhì)為無固體顆粒的流體。容積式泵：水泵的結(jié)構(gòu)和工作原理容積式泵：轉(zhuǎn)子泵：依靠同步反向轉(zhuǎn)動的轉(zhuǎn)子在旋轉(zhuǎn)過程中于進(jìn)口處產(chǎn)生吸力，從而吸入所要輸送的物料。轉(zhuǎn)子泵水泵的結(jié)構(gòu)和工作原理噴射泵水泵的結(jié)構(gòu)和工作原理其他類型：噴射泵：主要用于真空與蒸發(fā)系統(tǒng)，進(jìn)行真空抽水、真空蒸發(fā)、真空過濾、真空結(jié)晶、枯燥、脫臭等工藝，是制糖、制藥、化工、食品、制鹽、味精、牛奶、發(fā)酵以及一些輕工、國防部門廣泛需求的設(shè)備。水泵的結(jié)構(gòu)和工作原理其他類型：真空泵：最初用作自吸水泵，而后逐漸用于石油、化工、機(jī)械、礦山、輕工、醫(yī)藥及

13、食品等許多工業(yè)部門。在工業(yè)生產(chǎn)的許多工藝過程中，如真空過濾、真空引水、真空送料、真空蒸發(fā)、真空濃縮、真空回潮和真空脫氣等。電磁泵水泵的結(jié)構(gòu)和工作原理其他類型：電磁泵：是將電能轉(zhuǎn)換成機(jī)械能的裝置，它使電能進(jìn)入電磁鐵而產(chǎn)生磁能，進(jìn)而產(chǎn)生動作開和關(guān)。管網(wǎng)的給水方式市政直接給水方式：適用于市政水壓穩(wěn)定的多層建筑。變頻給水方式：適用于多層、小高層住宅建筑。管網(wǎng)的給水方式高位水箱給水方式：適用于高層超高層建筑。分區(qū)給水方式：直接供水或變頻與高位水箱相結(jié)合的方式，適用于高層分區(qū)供水。水泵控制系統(tǒng)的組成和工作原理水泵控制系統(tǒng)組成：雙電源柜：主電源回路：二次控制回路：變頻控制回路：水泵主電源回路水泵控制系統(tǒng)的組

14、成和工作原理二次回路：常用水泵啟動方式：工頻啟動：星、三角啟動變頻啟動水泵控制系統(tǒng)的組成和工作原理變頻控制原理：變頻器主要由整流交流變直流、濾波、逆變直流變交流、制動單元、驅(qū)動單元、檢測單元、微處理單元等組成的。變頻器的參數(shù)設(shè)置：水泵控制系統(tǒng)的組成和工作原理單一功能控制的變頻器約5060個參數(shù)值，多功能控制的變頻器有200個以上的參數(shù)。大多數(shù)參數(shù)可不變動，只要按出廠值就可，只要把使用時原出廠值不適宜的予以重新設(shè)定。經(jīng)常需要設(shè)置的參數(shù)：外部端子操作、模擬量操作、基底頻率、最高頻率、上限頻率、下限頻率、啟動時間、熱電子保護(hù)、過流保護(hù)、過壓保護(hù)等維護(hù)保養(yǎng)的技術(shù)與方法故障現(xiàn)象：水泵運(yùn)行電流過大電機(jī)發(fā)熱

15、，電機(jī)燒壞。水泵的保養(yǎng)方法與重點(diǎn)故障分析：由于水泵長久沒有得到解體檢修，平時觀察水泵的啟動電流與運(yùn)行電流高出很多，經(jīng)解體發(fā)現(xiàn)平衡鼓與泵體之間的間隙全被銹渣塞滿，泵體內(nèi)積滿了雜物及銹渣，泵軸與泵體的間隙也很小，葉輪大局部被銹蝕。上述幾個原因是造成水泵流量小，電機(jī)運(yùn)行負(fù)荷加大的主要原因，所以水泵電機(jī)發(fā)熱燒壞也在情理之中。聽：水泵有無雜音或摩擦聲?？矗核糜袩o跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。摸：水泵有無異常震動，有無異常溫升。聞：電機(jī)有無異味等。試：對于日常較少使用的泵如消防泵，應(yīng)經(jīng)常試驗。水泵日常檢查方法聽看摸試 聞水泵的保養(yǎng)方法與重點(diǎn)水泵的保養(yǎng)方法與重點(diǎn)每周對主、備泵切換一次，防止運(yùn)行時間過長磨損或長時間不

16、運(yùn)行泵軸生銹卡死。定期對水泵軸承加油孔加注潤滑油。檢查電源柜及控制系統(tǒng)，重點(diǎn)防止缺相。水泵日常維護(hù)重點(diǎn)：對整臺機(jī)泵除垢、噴漆。消除泵及輔助局部跑冒滴漏，檢查潤滑系統(tǒng)。清理和吹掃泵內(nèi)銹跡及臟物。檢查和更換密封。調(diào)整葉輪背部和其他各部間隙。對泵的零部件進(jìn)行宏觀檢查和檢驗。解體檢查泵的轉(zhuǎn)子、軸、軸承磨損情況。調(diào)整電機(jī)與水泵的連軸器，保持居中狀態(tài)離心泵解體大修內(nèi)容和順序：檢查平衡鼓，消除磨損的間隙提高泵的效率。水泵的保養(yǎng)方法與重點(diǎn)技術(shù)應(yīng)用與設(shè)備改造案例：善用穩(wěn)壓罐解決水泵頻繁啟動問題，解決較高樓層住戶水壓低問題。對于工頻加壓給水的，在用水頂峰期水泵頻繁啟動，造成業(yè)主家中水壓不穩(wěn)、水泵電機(jī)發(fā)熱或造成電能

17、浪費(fèi)，根據(jù)用水量加裝一個相匹配的穩(wěn)壓罐穩(wěn)壓，可解決以上問題。對于高位水箱給水的，對較高樓層住戶通過安裝加壓泵和穩(wěn)壓罐，可以得到較好解決。 管網(wǎng)的保養(yǎng)方法與內(nèi)容故障現(xiàn)象：地下室過墻管生銹跑水。故障現(xiàn)象：水泵停止，水錘現(xiàn)象造成管道異響，經(jīng)常出現(xiàn)管道爆裂。故障分析：由于樓層偏高，水泵又是工頻運(yùn)行，況且樓層中間段又沒有安裝減壓閥，每當(dāng)停泵時管網(wǎng)內(nèi)的水急速下回造成水錘現(xiàn)象。解決水錘的最好方式是水泵安裝變頻器軟啟動，用凈音式止回閥或活塞式止回閥，最好還要在水泵出口的止回閥上端管網(wǎng)上安裝瀉壓閥。故障分析：由于管網(wǎng)走向需要穿過墻體，特別是穿外墻的管網(wǎng)最容易銹蝕漏水，最好在前期安裝管網(wǎng)時用比穿墻管稍微大一號的管

18、做套管，防止穿墻管與墻體長時間接觸造成潮濕銹蝕。標(biāo)準(zhǔn)：管網(wǎng)外表油漆光亮無老化，各焊接點(diǎn)、連接點(diǎn)、過墻處無受潮銹蝕現(xiàn)象，各支架牢固可靠。排水管流水順暢。管網(wǎng)的保養(yǎng)方法與內(nèi)容管網(wǎng)重點(diǎn)保養(yǎng)內(nèi)容：重點(diǎn)：樓層管網(wǎng)焊接點(diǎn)，連接點(diǎn)、轉(zhuǎn)彎處、過墻處防止脫漆，有無沙眼或受潮銹蝕，有無水錘出現(xiàn)，支架是否牢固等。案例：善用瀉壓閥保護(hù)管網(wǎng)，防止超壓。技術(shù)應(yīng)用與設(shè)備改造在水泵出口止回閥上端管道上安裝超壓控制保護(hù)裝置或安裝瀉壓閥，設(shè)置好泄水壓力，防止水錘顯現(xiàn)、管壓異常升高造成的管網(wǎng)爆裂。技術(shù)應(yīng)用與設(shè)備改造案例：通過管網(wǎng)該造，充分利用市政水壓節(jié)省電能局部多層樓房由于用水頂峰期水壓缺乏，一直以來用二次加壓供水，為節(jié)能降耗，可

19、將二次供水加壓管與市政供水管連接一起，中間用電動蝶閥隔離，在電動蝶閥前端安裝電解點(diǎn)壓力表控制樓層的水壓，用水頂峰時樓層水壓低于設(shè)定壓力，電動閥關(guān)閉，水泵啟動加壓，樓層水壓到達(dá)設(shè)定壓力時水泵關(guān)閉，電動閥翻開由市政直接供水。旁通管為防止地下管網(wǎng)長時間漏水不能覺察，使用地下管網(wǎng)探漏儀，能盡早發(fā)現(xiàn)地下管網(wǎng)滲漏，較少損失。案例：利用高端設(shè)備檢測地下管網(wǎng)漏水技術(shù)應(yīng)用與設(shè)備改造閥門的保養(yǎng)方法與內(nèi)容室外閥門，特別是明桿閥門，閥桿上應(yīng)加保護(hù)套并涂裹黃油，防止日曬雨淋和灰塵侵蝕。不經(jīng)常啟閉的閥門，要定期進(jìn)行啟閉操作。閥門的傳動裝置包括變速箱應(yīng)定期加油。閥門日常維護(hù)重點(diǎn)：彈簧式減壓閥的彈簧經(jīng)常會銹斷，造成減壓失靈或膜片裂開漏水，失去減壓功能。應(yīng)經(jīng)常觀察減壓閥后端水壓情況，判斷減壓閥狀況，防止水壓超高。自來水中含有沙粒，可能卡死水箱液壓閥造成溢水，需要定期檢查閥門狀態(tài)、水箱高水位報警裝置作用并對中心值班人員進(jìn)行培訓(xùn)。閥門的保養(yǎng)方法與內(nèi)容閥門日常維護(hù)重點(diǎn)：污水井、泳池循環(huán)泵止回閥經(jīng)常存在故障不能發(fā)揮止回作用，應(yīng)定期試驗檢查，發(fā)現(xiàn)故障及時更換。 在水池液位閥門的液體控制管上安裝電磁閥，可與機(jī)械浮球閥一起工