物業(yè)管理公司服務(wù)質(zhì)量考核情況通報

1、物業(yè)管理公司服務(wù)質(zhì)量考核情況通報自 XX年 7 月 19 日 xx 花園業(yè)委會代表全體業(yè)主與xx 市 xx 物業(yè)管理有限公司簽署了為期一年的試用合同至滿一年的時間里，業(yè)委會組織樓長及業(yè)主代表依據(jù)合同和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)分別對物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行了三次季度考核，考核匯總內(nèi)容如下：一、內(nèi)部管理部分組織架構(gòu)基本完善， 總體管理比合同簽署前有所提高， 但缺乏完善的系統(tǒng)管理， 雖有物業(yè)總部下發(fā)的管理手冊， 但實(shí)際管理與手冊內(nèi)容嚴(yán)重脫節(jié)，根本不適用小區(qū)實(shí)際情況，該手冊基本為擺設(shè)；物業(yè)公司各部門沒有明確的管理標(biāo)準(zhǔn)、目標(biāo)，未建立崗位責(zé)任制度；客服部與工程部工作比過去有所進(jìn)步，但仍有嚴(yán)重問題如:有部分業(yè)主投訴漏登，業(yè)主

2、報修問題不能及時回復(fù)、處理。不能積極主動的發(fā)現(xiàn)問題、處理問題。部分員工服務(wù)意識欠缺，專業(yè)技能需提高，設(shè)備設(shè)施有資料但無管理程序，內(nèi)容混亂文檔目錄與內(nèi)容不符。沒有系統(tǒng)的員工培訓(xùn)計劃、 培訓(xùn)內(nèi)容，大部分的培訓(xùn)記錄及考核記錄不真實(shí)，是為了應(yīng)付檢查而臨時突擊完成；物業(yè)公司大部分的檢查記錄、保養(yǎng)記錄、巡邏記錄缺失、沒有或不真實(shí)，還有部分登記表嚴(yán)重漏登，如 來訪人員出入登記表和車輛臨時出入登記表 。物業(yè)公司管理人員的整體素質(zhì)不容樂觀。由于缺乏系統(tǒng)管理導(dǎo)致管理人員上崗前沒有得到系統(tǒng)的培訓(xùn)， 物業(yè)從業(yè)人員人事檔案第1頁/總共33頁制度不健全，部分從業(yè)人員未持物業(yè)管理資格證書， 管理人員對管理系統(tǒng)及流程不熟悉從

3、而降低了服務(wù)質(zhì)量；物業(yè)公司由于種種原因?qū)е虏糠謲徫蝗眴T，并不能及時補(bǔ)充。由于沒有有效的管理機(jī)制， 所以導(dǎo)致業(yè)委會現(xiàn)場檢查時發(fā)現(xiàn)大量的管理問題二、公共秩序部分安保工作比前幾年好一些但保安缺員、流動性太大，員工素質(zhì)參差不齊，加上培訓(xùn)管理不到位，華聯(lián)超市后門問題遲遲不能解決，至使名義上實(shí)行了封閉式管理但實(shí)際上形同虛設(shè)。XX年小區(qū)治安報案的案件仍然有70 多起，偷盜現(xiàn)象仍時有發(fā)生。南坦路進(jìn)入小區(qū)幼兒園路段，業(yè)主被搶劫事件時有發(fā)生；小區(qū)的主要道路、 出入口、一樓和地下車庫大堂現(xiàn)雖然裝配了監(jiān)控設(shè)施，但及時發(fā)現(xiàn)問題及解決問題的能力有待提高。機(jī)動車輛管理狀況有所好轉(zhuǎn)， 物業(yè)公司在園區(qū)醒目位置進(jìn)行溫馨宣傳，提醒

4、業(yè)主、住戶規(guī)范車輛停放；對亂停亂放車輛經(jīng)勸告仍不聽者作鎖車處理措施取得一定成效， 但是物業(yè)安管對重點(diǎn)路段巡邏不力，物業(yè)監(jiān)控室對違章停車的監(jiān)控不到位，小區(qū)內(nèi)道路常常被塞，消防通道常常被塞； 物業(yè)對非法占用道路的行為進(jìn)行糾正和處置力度不夠，處理違規(guī)停車等影響道路安全的事件處理速度明顯拖拉， 特別是對小區(qū)一期和五期的兩個大門管理很混亂，三輪車、電動車、摩托第2頁/總共33頁車，黑的士混雜，事故頻發(fā)，爭吵不斷，非常影響小區(qū)形象，存在極大安全隱患。三、房屋公共部位管理與維修養(yǎng)護(hù)1.xx 花園的違法建設(shè)觸目驚心，違建至今還在不斷增加。違建整改拆除工作停滯不前。 小區(qū)兩個入口大門對違建材料進(jìn)出把控不嚴(yán)，甚至

5、物業(yè)從業(yè)人員與違建裝修公司和違建業(yè)主形成利益勾結(jié)。 物業(yè)公司未履行合同，未盡到職責(zé)，未及時發(fā)現(xiàn)、未及時處理、未及時拆除違法建筑。致使 xx 花園違章建筑多達(dá) 300 多處，此外小區(qū)商鋪占道、油煙擾民一直都未得到妥善解決。六七期車庫滲水問題沒有徹底解決， 保修期內(nèi)業(yè)主外墻仍有滲水房屋及公共部位整體維護(hù)有所提高， 但對大堂玻璃門、 墻面磚維護(hù)保養(yǎng)不當(dāng)發(fā)生多次傷人事故。四、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行管理、維修養(yǎng)護(hù)首先物業(yè)公司沒有履行物業(yè)合同，收集移交 xx 花園內(nèi)所有建筑物產(chǎn)權(quán)清冊給業(yè)委會，圖紙資料未收集齊全并移交業(yè)委會。小區(qū)的人工湖水進(jìn)行了徹底的改造， 湖水的質(zhì)量得到明顯的改善各出入口、主要道路、一樓大堂及

6、地下車庫大堂都安裝了監(jiān)控設(shè)備，共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)營工作部分的滿足了小區(qū)正常使用， 電梯的故障率較之前有所降低，但管理與維護(hù)工作仍出現(xiàn)較大的問題：1. 有毒水管至今未更換， 如此糟糕質(zhì)量問題至今未解決，作為第3頁/總共33頁開發(fā)商的代表，物業(yè)公司有不可推卸的責(zé)任.供水供電設(shè)備故障率較高導(dǎo)致停水停電影響業(yè)主生活， 配電設(shè)備質(zhì)量低劣維護(hù)不當(dāng)造成 XX年 5 月全小區(qū)發(fā)生 10 小時停電的重大事故。發(fā)電機(jī)缺乏維護(hù)導(dǎo)致多部電梯在停電時不能正常使用車庫水泵故障導(dǎo)致車庫積水較嚴(yán)重水池清洗記錄不全及水質(zhì)報告沒有，水池有蓋無鎖等；物業(yè)公司協(xié)議服務(wù)的煤氣公司， 疏于管理，存在極大安全隱患，煤氣站無人值班，滅火器過期

7、等現(xiàn)狀令人驚恐不安。自 XX年 7 月 19 日 xx 花園業(yè)委會代表全體業(yè)主與 xx 市 xx 物業(yè)管理有限公司簽署了為期一年的試用合同至滿一年的時間里， 業(yè)委會組織樓長及業(yè)主代表依據(jù)合同和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)分別對物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行了三次季度考核，考核匯總內(nèi)容如下：一、內(nèi)部管理部分組織架構(gòu)基本完善， 總體管理比合同簽署前有所提高， 但缺乏完善的系統(tǒng)管理， 雖有物業(yè)總部下發(fā)的管理手冊， 但實(shí)際管理與手冊內(nèi)容嚴(yán)重脫節(jié)，根本不適用小區(qū)實(shí)際情況，該手冊基本為擺設(shè)；物業(yè)公司各部門沒有明確的管理標(biāo)準(zhǔn)、目標(biāo)，未建立崗位責(zé)任制度；客服部與工程部工作比過去有所進(jìn)步，但仍有嚴(yán)重問題如:有部分業(yè)主投訴漏登，業(yè)主報修問題

8、不能及時回復(fù)、處理。不能積極主動的發(fā)現(xiàn)問題、處理問題。部分員工服務(wù)意識欠缺，專業(yè)技能需提高，設(shè)備設(shè)施有資料但無管理程序，內(nèi)容混亂文檔目錄與內(nèi)容不符。沒有系統(tǒng)的員工培訓(xùn)計劃、 培訓(xùn)內(nèi)容，大部分的培訓(xùn)記錄及考核記錄第4頁/總共33頁不真實(shí)，是為了應(yīng)付檢查而臨時突擊完成；物業(yè)公司大部分的檢查記錄、保養(yǎng)記錄、巡邏記錄缺失、沒有或不真實(shí)，還有部分登記表嚴(yán)重漏登，如 來訪人員出入登記表和車輛臨時出入登記表 。物業(yè)公司管理人員的整體素質(zhì)不容樂觀。由于缺乏系統(tǒng)管理導(dǎo)致管理人員上崗前沒有得到系統(tǒng)的培訓(xùn)， 物業(yè)從業(yè)人員人事檔案制度不健全，部分從業(yè)人員未持物業(yè)管理資格證書， 管理人員對管理系統(tǒng)及流程不熟悉從而降低了

9、服務(wù)質(zhì)量；物業(yè)公司由于種種原因?qū)е虏糠謲徫蝗眴T，并不能及時補(bǔ)充。由于沒有有效的管理機(jī)制， 所以導(dǎo)致業(yè)委會現(xiàn)場檢查時發(fā)現(xiàn)大量的管理問題二、公共秩序部分安保工作比前幾年好一些但保安缺員、流動性太大，員工素質(zhì)參差不齊，加上培訓(xùn)管理不到位，華聯(lián)超市后門問題遲遲不能解決，至使名義上實(shí)行了封閉式管理但實(shí)際上形同虛設(shè)。XX年小區(qū)治安報案的案件仍然有70 多起，偷盜現(xiàn)象仍時有發(fā)生。南坦路進(jìn)入小區(qū)幼兒園路段，業(yè)主被搶劫事件時有發(fā)生；小區(qū)的主要道路、 出入口、一樓和地下車庫大堂現(xiàn)雖然裝配了監(jiān)控設(shè)施，但及時發(fā)現(xiàn)問題及解決問題的能力有待提高。機(jī)動車輛管理狀況有所好轉(zhuǎn)， 物業(yè)公司在園區(qū)醒目位置進(jìn)行第5頁/總共33頁溫馨

10、宣傳，提醒業(yè)主、住戶規(guī)范車輛停放；對亂停亂放車輛經(jīng)勸告仍不聽者作鎖車處理措施取得一定成效， 但是物業(yè)安管對重點(diǎn)路段巡邏不力，物業(yè)監(jiān)控室對違章停車的監(jiān)控不到位，小區(qū)內(nèi)道路常常被塞，消防通道常常被塞； 物業(yè)對非法占用道路的行為進(jìn)行糾正和處置力度不夠，處理違規(guī)停車等影響道路安全的事件處理速度明顯拖拉， 特別是對小區(qū)一期和五期的兩個大門管理很混亂，三輪車、電動車、摩托車，黑的士混雜，事故頻發(fā)，爭吵不斷，非常影響小區(qū)形象，存在極大安全隱患。三、房屋公共部位管理與維修養(yǎng)護(hù)1.xx 花園的違法建設(shè)觸目驚心，違建至今還在不斷增加。違建整改拆除工作停滯不前。 小區(qū)兩個入口大門對違建材料進(jìn)出把控不嚴(yán)，甚至物業(yè)從業(yè)

11、人員與違建裝修公司和違建業(yè)主形成利益勾結(jié)。 物業(yè)公司未履行合同，未盡到職責(zé)，未及時發(fā)現(xiàn)、未及時處理、未及時拆除違法建筑。致使 xx 花園違章建筑多達(dá) 300 多處，此外小區(qū)商鋪占道、油煙擾民一直都未得到妥善解決。六七期車庫滲水問題沒有徹底解決， 保修期內(nèi)業(yè)主外墻仍有滲水房屋及公共部位整體維護(hù)有所提高， 但對大堂玻璃門、 墻面磚維護(hù)保養(yǎng)不當(dāng)發(fā)生多次傷人事故。四、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行管理、維修養(yǎng)護(hù)首先物業(yè)公司沒有履行物業(yè)合同，收集移交 xx 花園內(nèi)所有建筑物產(chǎn)權(quán)清冊給業(yè)委會，圖紙資料未收集齊全并移交業(yè)委會。第6頁/總共33頁小區(qū)的人工湖水進(jìn)行了徹底的改造，湖水的質(zhì)量得到明顯的改善各出入口、主要道路、一

12、樓大堂及地下車庫大堂都安裝了監(jiān)控設(shè)備，共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)營工作部分的滿足了小區(qū)正常使用， 電梯的故障率較之前有所降低，但管理與維護(hù)工作仍出現(xiàn)較大的問題：有毒水管至今未更換， 如此糟糕質(zhì)量問題至今未解決， 作為開發(fā)商的代表，物業(yè)公司有不可推卸的責(zé)任 .供水供電設(shè)備故障率較高導(dǎo)致停水停電影響業(yè)主生活， 配電設(shè)備質(zhì)量低劣維護(hù)不當(dāng)造成 XX年 5 月全小區(qū)發(fā)生 10 小時停電的重大事故。發(fā)電機(jī)缺乏維護(hù)導(dǎo)致多部電梯在停電時不能正常使用車庫水泵故障導(dǎo)致車庫積水較嚴(yán)重水池清洗記錄不全及水質(zhì)報告沒有，水池有蓋無鎖等；物業(yè)公司協(xié)議服務(wù)的煤氣公司， 疏于管理，存在極大安全隱患，煤氣站無人值班，滅火器過期等現(xiàn)狀令人驚

13、恐不安。自 XX年 7 月 19 日 xx 花園業(yè)委會代表全體業(yè)主與 xx 市 xx 物業(yè)管理有限公司簽署了為期一年的試用合同至滿一年的時間里， 業(yè)委會組織樓長及業(yè)主代表依據(jù)合同和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)分別對物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行了三次季度考核，考核匯總內(nèi)容如下：一、內(nèi)部管理部分組織架構(gòu)基本完善， 總體管理比合同簽署前有所提高， 但缺乏完善的系統(tǒng)管理， 雖有物業(yè)總部下發(fā)的管理手冊， 但實(shí)際管理與手冊內(nèi)容嚴(yán)重脫節(jié)，根本不適用小區(qū)實(shí)際情況，該手冊基本為擺設(shè)；物第7頁/總共33頁業(yè)公司各部門沒有明確的管理標(biāo)準(zhǔn)、目標(biāo)，未建立崗位責(zé)任制度；2. 客服部與工程部工作比過去有所進(jìn)步，但仍有嚴(yán)重問題如:有部分業(yè)主投訴漏登，

14、業(yè)主報修問題不能及時回復(fù)、處理。不能積極主動的發(fā)現(xiàn)問題、處理問題。部分員工服務(wù)意識欠缺，專業(yè)技能需提高，設(shè)備設(shè)施有資料但無管理程序，內(nèi)容混亂文檔目錄與內(nèi)容不符。沒有系統(tǒng)的員工培訓(xùn)計劃、 培訓(xùn)內(nèi)容，大部分的培訓(xùn)記錄及考核記錄不真實(shí)，是為了應(yīng)付檢查而臨時突擊完成；物業(yè)公司大部分的檢查記錄、保養(yǎng)記錄、巡邏記錄缺失、沒有或不真實(shí)，還有部分登記表嚴(yán)重漏登，如 來訪人員出入登記表和車輛臨時出入登記表 。物業(yè)公司管理人員的整體素質(zhì)不容樂觀。由于缺乏系統(tǒng)管理導(dǎo)致管理人員上崗前沒有得到系統(tǒng)的培訓(xùn)， 物業(yè)從業(yè)人員人事檔案制度不健全，部分從業(yè)人員未持物業(yè)管理資格證書， 管理人員對管理系統(tǒng)及流程不熟悉從而降低了服務(wù)質(zhì)

15、量；物業(yè)公司由于種種原因?qū)е虏糠謲徫蝗眴T，并不能及時補(bǔ)充。由于沒有有效的管理機(jī)制， 所以導(dǎo)致業(yè)委會現(xiàn)場檢查時發(fā)現(xiàn)大量的管理問題二、公共秩序部分安保工作比前幾年好一些但保安缺員、流動性太大，員工素質(zhì)參差不齊，加上培訓(xùn)管理不到位，華聯(lián)超市后門問題遲遲不能解決，至使名義上實(shí)行了封閉式第8頁/總共33頁管理但實(shí)際上形同虛設(shè)。XX年小區(qū)治安報案的案件仍然有70 多起，偷盜現(xiàn)象仍時有發(fā)生。南坦路進(jìn)入小區(qū)幼兒園路段，業(yè)主被搶劫事件時有發(fā)生；小區(qū)的主要道路、 出入口、一樓和地下車庫大堂現(xiàn)雖然裝配了監(jiān)控設(shè)施，但及時發(fā)現(xiàn)問題及解決問題的能力有待提高。機(jī)動車輛管理狀況有所好轉(zhuǎn)， 物業(yè)公司在園區(qū)醒目位置進(jìn)行溫馨宣傳，

16、提醒業(yè)主、住戶規(guī)范車輛停放；對亂停亂放車輛經(jīng)勸告仍不聽者作鎖車處理措施取得一定成效， 但是物業(yè)安管對重點(diǎn)路段巡邏不力，物業(yè)監(jiān)控室對違章停車的監(jiān)控不到位，小區(qū)內(nèi)道路常常被塞，消防通道常常被塞； 物業(yè)對非法占用道路的行為進(jìn)行糾正和處置力度不夠，處理違規(guī)停車等影響道路安全的事件處理速度明顯拖拉， 特別是對小區(qū)一期和五期的兩個大門管理很混亂，三輪車、電動車、摩托車，黑的士混雜，事故頻發(fā)，爭吵不斷，非常影響小區(qū)形象，存在極大安全隱患。三、房屋公共部位管理與維修養(yǎng)護(hù)1.xx 花園的違法建設(shè)觸目驚心，違建至今還在不斷增加。違建整改拆除工作停滯不前。 小區(qū)兩個入口大門對違建材料進(jìn)出把控不嚴(yán)，甚至物業(yè)從業(yè)人員與

17、違建裝修公司和違建業(yè)主形成利益勾結(jié)。 物業(yè)公司未履行合同，未盡到職責(zé)，未及時發(fā)現(xiàn)、未及時處理、未及時拆除違法建筑。致使 xx 花園違章建筑多達(dá) 300 多處，此外小區(qū)商鋪占道、油煙擾民一直都未得到妥善解決。六七期車庫滲水問題沒有徹底解決， 保修期內(nèi)業(yè)主外墻仍有第9頁/總共33頁滲水房屋及公共部位整體維護(hù)有所提高， 但對大堂玻璃門、 墻面磚維護(hù)保養(yǎng)不當(dāng)發(fā)生多次傷人事故。四、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行管理、維修養(yǎng)護(hù)首先物業(yè)公司沒有履行物業(yè)合同，收集移交 xx 花園內(nèi)所有建筑物產(chǎn)權(quán)清冊給業(yè)委會，圖紙資料未收集齊全并移交業(yè)委會。小區(qū)的人工湖水進(jìn)行了徹底的改造， 湖水的質(zhì)量得到明顯的改善各出入口、主要道路、一樓大

18、堂及地下車庫大堂都安裝了監(jiān)控設(shè)備，共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)營工作部分的滿足了小區(qū)正常使用， 電梯的故障率較之前有所降低，但管理與維護(hù)工作仍出現(xiàn)較大的問題：有毒水管至今未更換， 如此糟糕質(zhì)量問題至今未解決， 作為開發(fā)商的代表，物業(yè)公司有不可推卸的責(zé)任 .供水供電設(shè)備故障率較高導(dǎo)致停水停電影響業(yè)主生活， 配電設(shè)備質(zhì)量低劣維護(hù)不當(dāng)造成 XX年 5 月全小區(qū)發(fā)生 10 小時停電的重大事故。發(fā)電機(jī)缺乏維護(hù)導(dǎo)致多部電梯在停電時不能正常使用車庫水泵故障導(dǎo)致車庫積水較嚴(yán)重水池清洗記錄不全及水質(zhì)報告沒有，水池有蓋無鎖等；物業(yè)公司協(xié)議服務(wù)的煤氣公司， 疏于管理，存在極大安全隱患，煤氣站無人值班，滅火器過期等現(xiàn)狀令人驚恐不

19、安。自 XX年 7 月 19 日 xx 花園業(yè)委會代表全體業(yè)主與xx 市 xx 物業(yè)管理有限公司簽署了為期一年的試用合同至滿一年的時間里，業(yè)委第10頁/總共33頁會組織樓長及業(yè)主代表依據(jù)合同和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)分別對物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行了三次季度考核，考核匯總內(nèi)容如下：一、內(nèi)部管理部分組織架構(gòu)基本完善， 總體管理比合同簽署前有所提高， 但缺乏完善的系統(tǒng)管理， 雖有物業(yè)總部下發(fā)的管理手冊， 但實(shí)際管理與手冊內(nèi)容嚴(yán)重脫節(jié)，根本不適用小區(qū)實(shí)際情況，該手冊基本為擺設(shè)；物業(yè)公司各部門沒有明確的管理標(biāo)準(zhǔn)、目標(biāo)，未建立崗位責(zé)任制度；客服部與工程部工作比過去有所進(jìn)步，但仍有嚴(yán)重問題如:有部分業(yè)主投訴漏登，業(yè)主報修問題

20、不能及時回復(fù)、處理。不能積極主動的發(fā)現(xiàn)問題、處理問題。部分員工服務(wù)意識欠缺，專業(yè)技能需提高，設(shè)備設(shè)施有資料但無管理程序，內(nèi)容混亂文檔目錄與內(nèi)容不符。沒有系統(tǒng)的員工培訓(xùn)計劃、 培訓(xùn)內(nèi)容，大部分的培訓(xùn)記錄及考核記錄不真實(shí)，是為了應(yīng)付檢查而臨時突擊完成；物業(yè)公司大部分的檢查記錄、保養(yǎng)記錄、巡邏記錄缺失、沒有或不真實(shí)，還有部分登記表嚴(yán)重漏登，如 來訪人員出入登記表和車輛臨時出入登記表 。物業(yè)公司管理人員的整體素質(zhì)不容樂觀。由于缺乏系統(tǒng)管理導(dǎo)致管理人員上崗前沒有得到系統(tǒng)的培訓(xùn)， 物業(yè)從業(yè)人員人事檔案制度不健全，部分從業(yè)人員未持物業(yè)管理資格證書， 管理人員對管理系統(tǒng)及流程不熟悉從而降低了服務(wù)質(zhì)量；物業(yè)公司

21、由于種種原因?qū)е虏糠謲徫蝗眴T，并不能及時補(bǔ)充。第11頁/總共33頁由于沒有有效的管理機(jī)制， 所以導(dǎo)致業(yè)委會現(xiàn)場檢查時發(fā)現(xiàn)大量的管理問題二、公共秩序部分安保工作比前幾年好一些但保安缺員、流動性太大，員工素質(zhì)參差不齊，加上培訓(xùn)管理不到位，華聯(lián)超市后門問題遲遲不能解決，至使名義上實(shí)行了封閉式管理但實(shí)際上形同虛設(shè)。XX年小區(qū)治安報案的案件仍然有70 多起，偷盜現(xiàn)象仍時有發(fā)生。南坦路進(jìn)入小區(qū)幼兒園路段，業(yè)主被搶劫事件時有發(fā)生；小區(qū)的主要道路、 出入口、一樓和地下車庫大堂現(xiàn)雖然裝配了監(jiān)控設(shè)施，但及時發(fā)現(xiàn)問題及解決問題的能力有待提高。機(jī)動車輛管理狀況有所好轉(zhuǎn)， 物業(yè)公司在園區(qū)醒目位置進(jìn)行溫馨宣傳，提醒業(yè)主、

22、住戶規(guī)范車輛停放；對亂停亂放車輛經(jīng)勸告仍不聽者作鎖車處理措施取得一定成效， 但是物業(yè)安管對重點(diǎn)路段巡邏不力，物業(yè)監(jiān)控室對違章停車的監(jiān)控不到位，小區(qū)內(nèi)道路常常被塞，消防通道常常被塞； 物業(yè)對非法占用道路的行為進(jìn)行糾正和處置力度不夠，處理違規(guī)停車等影響道路安全的事件處理速度明顯拖拉， 特別是對小區(qū)一期和五期的兩個大門管理很混亂，三輪車、電動車、摩托車，黑的士混雜，事故頻發(fā)，爭吵不斷，非常影響小區(qū)形象，存在極大安全隱患。三、房屋公共部位管理與維修養(yǎng)護(hù)1.xx 花園的違法建設(shè)觸目驚心，違建至今還在不斷增加。違第12頁/總共33頁建整改拆除工作停滯不前。 小區(qū)兩個入口大門對違建材料進(jìn)出把控不嚴(yán)，甚至物業(yè)

23、從業(yè)人員與違建裝修公司和違建業(yè)主形成利益勾結(jié)。 物業(yè)公司未履行合同，未盡到職責(zé)，未及時發(fā)現(xiàn)、未及時處理、未及時拆除違法建筑。致使 xx 花園違章建筑多達(dá) 300 多處，此外小區(qū)商鋪占道、油煙擾民一直都未得到妥善解決。六七期車庫滲水問題沒有徹底解決， 保修期內(nèi)業(yè)主外墻仍有滲水房屋及公共部位整體維護(hù)有所提高， 但對大堂玻璃門、 墻面磚維護(hù)保養(yǎng)不當(dāng)發(fā)生多次傷人事故。四、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行管理、維修養(yǎng)護(hù)首先物業(yè)公司沒有履行物業(yè)合同，收集移交 xx 花園內(nèi)所有建筑物產(chǎn)權(quán)清冊給業(yè)委會，圖紙資料未收集齊全并移交業(yè)委會。小區(qū)的人工湖水進(jìn)行了徹底的改造， 湖水的質(zhì)量得到明顯的改善各出入口、主要道路、一樓大堂及地下

24、車庫大堂都安裝了監(jiān)控設(shè)備，共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)營工作部分的滿足了小區(qū)正常使用， 電梯的故障率較之前有所降低，但管理與維護(hù)工作仍出現(xiàn)較大的問題：有毒水管至今未更換， 如此糟糕質(zhì)量問題至今未解決， 作為開發(fā)商的代表，物業(yè)公司有不可推卸的責(zé)任 .供水供電設(shè)備故障率較高導(dǎo)致停水停電影響業(yè)主生活， 配電設(shè)備質(zhì)量低劣維護(hù)不當(dāng)造成 XX年 5 月全小區(qū)發(fā)生 10 小時停電的重大事故。發(fā)電機(jī)缺乏維護(hù)導(dǎo)致多部電梯在停電時不能正常使用第13頁/總共33頁車庫水泵故障導(dǎo)致車庫積水較嚴(yán)重水池清洗記錄不全及水質(zhì)報告沒有，水池有蓋無鎖等；物業(yè)公司協(xié)議服務(wù)的煤氣公司， 疏于管理，存在極大安全隱患，煤氣站無人值班，滅火器過期等現(xiàn)

25、狀令人驚恐不安。自 XX年 7 月 19 日 xx 花園業(yè)委會代表全體業(yè)主與 xx 市 xx 物業(yè)管理有限公司簽署了為期一年的試用合同至滿一年的時間里， 業(yè)委會組織樓長及業(yè)主代表依據(jù)合同和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)分別對物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行了三次季度考核，考核匯總內(nèi)容如下：一、內(nèi)部管理部分組織架構(gòu)基本完善， 總體管理比合同簽署前有所提高， 但缺乏完善的系統(tǒng)管理， 雖有物業(yè)總部下發(fā)的管理手冊， 但實(shí)際管理與手冊內(nèi)容嚴(yán)重脫節(jié)，根本不適用小區(qū)實(shí)際情況，該手冊基本為擺設(shè)；物業(yè)公司各部門沒有明確的管理標(biāo)準(zhǔn)、目標(biāo)，未建立崗位責(zé)任制度；客服部與工程部工作比過去有所進(jìn)步，但仍有嚴(yán)重問題如:有部分業(yè)主投訴漏登，業(yè)主報修問題不能

26、及時回復(fù)、處理。不能積極主動的發(fā)現(xiàn)問題、處理問題。部分員工服務(wù)意識欠缺，專業(yè)技能需提高，設(shè)備設(shè)施有資料但無管理程序，內(nèi)容混亂文檔目錄與內(nèi)容不符。沒有系統(tǒng)的員工培訓(xùn)計劃、 培訓(xùn)內(nèi)容，大部分的培訓(xùn)記錄及考核記錄不真實(shí)，是為了應(yīng)付檢查而臨時突擊完成；物業(yè)公司大部分的檢查記錄、保養(yǎng)記錄、巡邏記錄缺失、沒有或不真實(shí)，還有部分登記表嚴(yán)重漏登，如 來訪人員出入登記表和車輛臨時出入登記表 。第14頁/總共33頁物業(yè)公司管理人員的整體素質(zhì)不容樂觀。由于缺乏系統(tǒng)管理導(dǎo)致管理人員上崗前沒有得到系統(tǒng)的培訓(xùn)， 物業(yè)從業(yè)人員人事檔案制度不健全，部分從業(yè)人員未持物業(yè)管理資格證書， 管理人員對管理系統(tǒng)及流程不熟悉從而降低了服

27、務(wù)質(zhì)量；物業(yè)公司由于種種原因?qū)е虏糠謲徫蝗眴T，并不能及時補(bǔ)充。由于沒有有效的管理機(jī)制， 所以導(dǎo)致業(yè)委會現(xiàn)場檢查時發(fā)現(xiàn)大量的管理問題二、公共秩序部分安保工作比前幾年好一些但保安缺員、流動性太大，員工素質(zhì)參差不齊，加上培訓(xùn)管理不到位，華聯(lián)超市后門問題遲遲不能解決，至使名義上實(shí)行了封閉式管理但實(shí)際上形同虛設(shè)。XX年小區(qū)治安報案的案件仍然有70 多起，偷盜現(xiàn)象仍時有發(fā)生。南坦路進(jìn)入小區(qū)幼兒園路段，業(yè)主被搶劫事件時有發(fā)生；小區(qū)的主要道路、 出入口、一樓和地下車庫大堂現(xiàn)雖然裝配了監(jiān)控設(shè)施，但及時發(fā)現(xiàn)問題及解決問題的能力有待提高。機(jī)動車輛管理狀況有所好轉(zhuǎn)， 物業(yè)公司在園區(qū)醒目位置進(jìn)行溫馨宣傳，提醒業(yè)主、住戶

28、規(guī)范車輛停放；對亂停亂放車輛經(jīng)勸告仍不聽者作鎖車處理措施取得一定成效， 但是物業(yè)安管對重點(diǎn)路段巡邏不力，物業(yè)監(jiān)控室對違章停車的監(jiān)控不到位，小區(qū)內(nèi)道路常常被塞，消防通道常常被塞； 物業(yè)對非法占用道路的行為進(jìn)行糾正和處置力度第15頁/總共33頁不夠，處理違規(guī)停車等影響道路安全的事件處理速度明顯拖拉， 特別是對小區(qū)一期和五期的兩個大門管理很混亂，三輪車、電動車、摩托車，黑的士混雜，事故頻發(fā)，爭吵不斷，非常影響小區(qū)形象，存在極大安全隱患。三、房屋公共部位管理與維修養(yǎng)護(hù)1.xx 花園的違法建設(shè)觸目驚心，違建至今還在不斷增加。違建整改拆除工作停滯不前。 小區(qū)兩個入口大門對違建材料進(jìn)出把控不嚴(yán)，甚至物業(yè)從業(yè)

29、人員與違建裝修公司和違建業(yè)主形成利益勾結(jié)。 物業(yè)公司未履行合同，未盡到職責(zé)，未及時發(fā)現(xiàn)、未及時處理、未及時拆除違法建筑。致使 xx 花園違章建筑多達(dá) 300 多處，此外小區(qū)商鋪占道、油煙擾民一直都未得到妥善解決。六七期車庫滲水問題沒有徹底解決， 保修期內(nèi)業(yè)主外墻仍有滲水房屋及公共部位整體維護(hù)有所提高， 但對大堂玻璃門、 墻面磚維護(hù)保養(yǎng)不當(dāng)發(fā)生多次傷人事故。四、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行管理、維修養(yǎng)護(hù)首先物業(yè)公司沒有履行物業(yè)合同，收集移交 xx 花園內(nèi)所有建筑物產(chǎn)權(quán)清冊給業(yè)委會，圖紙資料未收集齊全并移交業(yè)委會。小區(qū)的人工湖水進(jìn)行了徹底的改造， 湖水的質(zhì)量得到明顯的改善各出入口、主要道路、一樓大堂及地下車庫

30、大堂都安裝了監(jiān)控設(shè)備，共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)營工作部分的滿足了小區(qū)正常使用， 電梯的第16頁/總共33頁故障率較之前有所降低，但管理與維護(hù)工作仍出現(xiàn)較大的問題：有毒水管至今未更換， 如此糟糕質(zhì)量問題至今未解決， 作為開發(fā)商的代表，物業(yè)公司有不可推卸的責(zé)任 .供水供電設(shè)備故障率較高導(dǎo)致停水停電影響業(yè)主生活， 配電設(shè)備質(zhì)量低劣維護(hù)不當(dāng)造成 XX年 5 月全小區(qū)發(fā)生 10 小時停電的重大事故。發(fā)電機(jī)缺乏維護(hù)導(dǎo)致多部電梯在停電時不能正常使用車庫水泵故障導(dǎo)致車庫積水較嚴(yán)重水池清洗記錄不全及水質(zhì)報告沒有，水池有蓋無鎖等；物業(yè)公司協(xié)議服務(wù)的煤氣公司， 疏于管理，存在極大安全隱患，煤氣站無人值班，滅火器過期等現(xiàn)狀令

31、人驚恐不安。自 XX年 7 月 19 日 xx 花園業(yè)委會代表全體業(yè)主與 xx 市 xx 物業(yè)管理有限公司簽署了為期一年的試用合同至滿一年的時間里， 業(yè)委會組織樓長及業(yè)主代表依據(jù)合同和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)分別對物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行了三次季度考核，考核匯總內(nèi)容如下：一、內(nèi)部管理部分組織架構(gòu)基本完善， 總體管理比合同簽署前有所提高， 但缺乏完善的系統(tǒng)管理， 雖有物業(yè)總部下發(fā)的管理手冊， 但實(shí)際管理與手冊內(nèi)容嚴(yán)重脫節(jié)，根本不適用小區(qū)實(shí)際情況，該手冊基本為擺設(shè)；物業(yè)公司各部門沒有明確的管理標(biāo)準(zhǔn)、目標(biāo)，未建立崗位責(zé)任制度；客服部與工程部工作比過去有所進(jìn)步，但仍有嚴(yán)重問題如:有部分業(yè)主投訴漏登，業(yè)主報修問題不能及時

32、回復(fù)、處理。不能積極主動的發(fā)現(xiàn)問題、處理問題。部分員工服務(wù)意識欠缺，專業(yè)技能需提第17頁/總共33頁高，設(shè)備設(shè)施有資料但無管理程序，內(nèi)容混亂文檔目錄與內(nèi)容不符。沒有系統(tǒng)的員工培訓(xùn)計劃、 培訓(xùn)內(nèi)容，大部分的培訓(xùn)記錄及考核記錄不真實(shí)，是為了應(yīng)付檢查而臨時突擊完成；物業(yè)公司大部分的檢查記錄、保養(yǎng)記錄、巡邏記錄缺失、沒有或不真實(shí)，還有部分登記表嚴(yán)重漏登，如 來訪人員出入登記表和車輛臨時出入登記表 。物業(yè)公司管理人員的整體素質(zhì)不容樂觀。由于缺乏系統(tǒng)管理導(dǎo)致管理人員上崗前沒有得到系統(tǒng)的培訓(xùn)， 物業(yè)從業(yè)人員人事檔案制度不健全，部分從業(yè)人員未持物業(yè)管理資格證書， 管理人員對管理系統(tǒng)及流程不熟悉從而降低了服務(wù)質(zhì)

33、量；物業(yè)公司由于種種原因?qū)е虏糠謲徫蝗眴T，并不能及時補(bǔ)充。由于沒有有效的管理機(jī)制， 所以導(dǎo)致業(yè)委會現(xiàn)場檢查時發(fā)現(xiàn)大量的管理問題二、公共秩序部分安保工作比前幾年好一些但保安缺員、流動性太大，員工素質(zhì)參差不齊，加上培訓(xùn)管理不到位，華聯(lián)超市后門問題遲遲不能解決，至使名義上實(shí)行了封閉式管理但實(shí)際上形同虛設(shè)。XX年小區(qū)治安報案的案件仍然有70 多起，偷盜現(xiàn)象仍時有發(fā)生。南坦路進(jìn)入小區(qū)幼兒園路段，業(yè)主被搶劫事件時有發(fā)生；小區(qū)的主要道路、 出入口、一樓和地下車庫大堂現(xiàn)雖然裝配了第18頁/總共33頁監(jiān)控設(shè)施，但及時發(fā)現(xiàn)問題及解決問題的能力有待提高。機(jī)動車輛管理狀況有所好轉(zhuǎn)， 物業(yè)公司在園區(qū)醒目位置進(jìn)行溫馨宣傳

34、，提醒業(yè)主、住戶規(guī)范車輛停放；對亂停亂放車輛經(jīng)勸告仍不聽者作鎖車處理措施取得一定成效， 但是物業(yè)安管對重點(diǎn)路段巡邏不力，物業(yè)監(jiān)控室對違章停車的監(jiān)控不到位，小區(qū)內(nèi)道路常常被塞，消防通道常常被塞； 物業(yè)對非法占用道路的行為進(jìn)行糾正和處置力度不夠，處理違規(guī)停車等影響道路安全的事件處理速度明顯拖拉， 特別是對小區(qū)一期和五期的兩個大門管理很混亂，三輪車、電動車、摩托車，黑的士混雜，事故頻發(fā)，爭吵不斷，非常影響小區(qū)形象，存在極大安全隱患。三、房屋公共部位管理與維修養(yǎng)護(hù)1.xx 花園的違法建設(shè)觸目驚心，違建至今還在不斷增加。違建整改拆除工作停滯不前。 小區(qū)兩個入口大門對違建材料進(jìn)出把控不嚴(yán)，甚至物業(yè)從業(yè)人員

35、與違建裝修公司和違建業(yè)主形成利益勾結(jié)。 物業(yè)公司未履行合同，未盡到職責(zé)，未及時發(fā)現(xiàn)、未及時處理、未及時拆除違法建筑。致使 xx 花園違章建筑多達(dá) 300 多處，此外小區(qū)商鋪占道、油煙擾民一直都未得到妥善解決。六七期車庫滲水問題沒有徹底解決， 保修期內(nèi)業(yè)主外墻仍有滲水房屋及公共部位整體維護(hù)有所提高， 但對大堂玻璃門、 墻面磚維護(hù)保養(yǎng)不當(dāng)發(fā)生多次傷人事故。四、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行管理、維修養(yǎng)護(hù)第19頁/總共33頁首先物業(yè)公司沒有履行物業(yè)合同，收集移交 xx 花園內(nèi)所有建筑物產(chǎn)權(quán)清冊給業(yè)委會，圖紙資料未收集齊全并移交業(yè)委會。小區(qū)的人工湖水進(jìn)行了徹底的改造，湖水的質(zhì)量得到明顯的改善各出入口、主要道路、一樓

36、大堂及地下車庫大堂都安裝了監(jiān)控設(shè)備，共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)營工作部分的滿足了小區(qū)正常使用， 電梯的故障率較之前有所降低，但管理與維護(hù)工作仍出現(xiàn)較大的問題：有毒水管至今未更換， 如此糟糕質(zhì)量問題至今未解決， 作為開發(fā)商的代表，物業(yè)公司有不可推卸的責(zé)任 .供水供電設(shè)備故障率較高導(dǎo)致停水停電影響業(yè)主生活， 配電設(shè)備質(zhì)量低劣維護(hù)不當(dāng)造成 XX年 5 月全小區(qū)發(fā)生 10 小時停電的重大事故。發(fā)電機(jī)缺乏維護(hù)導(dǎo)致多部電梯在停電時不能正常使用車庫水泵故障導(dǎo)致車庫積水較嚴(yán)重水池清洗記錄不全及水質(zhì)報告沒有，水池有蓋無鎖等；物業(yè)公司協(xié)議服務(wù)的煤氣公司， 疏于管理，存在極大安全隱患，煤氣站無人值班，滅火器過期等現(xiàn)狀令人驚恐

37、不安。自 XX年 7 月 19 日 xx 花園業(yè)委會代表全體業(yè)主與 xx 市 xx 物業(yè)管理有限公司簽署了為期一年的試用合同至滿一年的時間里， 業(yè)委會組織樓長及業(yè)主代表依據(jù)合同和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)分別對物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行了三次季度考核，考核匯總內(nèi)容如下：一、內(nèi)部管理部分1. 組織架構(gòu)基本完善， 總體管理比合同簽署前有所提高，但缺第20頁/總共33頁乏完善的系統(tǒng)管理， 雖有物業(yè)總部下發(fā)的管理手冊，但實(shí)際管理與手冊內(nèi)容嚴(yán)重脫節(jié)，根本不適用小區(qū)實(shí)際情況，該手冊基本為擺設(shè)；物業(yè)公司各部門沒有明確的管理標(biāo)準(zhǔn)、目標(biāo)，未建立崗位責(zé)任制度；2. 客服部與工程部工作比過去有所進(jìn)步，但仍有嚴(yán)重問題如:有部分業(yè)主投訴漏登

38、，業(yè)主報修問題不能及時回復(fù)、處理。不能積極主動的發(fā)現(xiàn)問題、處理問題。部分員工服務(wù)意識欠缺，專業(yè)技能需提高，設(shè)備設(shè)施有資料但無管理程序，內(nèi)容混亂文檔目錄與內(nèi)容不符。沒有系統(tǒng)的員工培訓(xùn)計劃、 培訓(xùn)內(nèi)容，大部分的培訓(xùn)記錄及考核記錄不真實(shí)，是為了應(yīng)付檢查而臨時突擊完成；物業(yè)公司大部分的檢查記錄、保養(yǎng)記錄、巡邏記錄缺失、沒有或不真實(shí)，還有部分登記表嚴(yán)重漏登，如 來訪人員出入登記表和車輛臨時出入登記表 。物業(yè)公司管理人員的整體素質(zhì)不容樂觀。由于缺乏系統(tǒng)管理導(dǎo)致管理人員上崗前沒有得到系統(tǒng)的培訓(xùn)， 物業(yè)從業(yè)人員人事檔案制度不健全，部分從業(yè)人員未持物業(yè)管理資格證書， 管理人員對管理系統(tǒng)及流程不熟悉從而降低了服務(wù)

39、質(zhì)量；物業(yè)公司由于種種原因?qū)е虏糠謲徫蝗眴T，并不能及時補(bǔ)充。由于沒有有效的管理機(jī)制， 所以導(dǎo)致業(yè)委會現(xiàn)場檢查時發(fā)現(xiàn)大量的管理問題二、公共秩序部分安保工作比前幾年好一些第21頁/總共33頁但保安缺員、流動性太大，員工素質(zhì)參差不齊，加上培訓(xùn)管理不到位，華聯(lián)超市后門問題遲遲不能解決，至使名義上實(shí)行了封閉式管理但實(shí)際上形同虛設(shè)。XX年小區(qū)治安報案的案件仍然有70 多起，偷盜現(xiàn)象仍時有發(fā)生。南坦路進(jìn)入小區(qū)幼兒園路段，業(yè)主被搶劫事件時有發(fā)生；小區(qū)的主要道路、 出入口、一樓和地下車庫大堂現(xiàn)雖然裝配了監(jiān)控設(shè)施，但及時發(fā)現(xiàn)問題及解決問題的能力有待提高。機(jī)動車輛管理狀況有所好轉(zhuǎn)， 物業(yè)公司在園區(qū)醒目位置進(jìn)行溫馨宣

40、傳，提醒業(yè)主、住戶規(guī)范車輛停放；對亂停亂放車輛經(jīng)勸告仍不聽者作鎖車處理措施取得一定成效， 但是物業(yè)安管對重點(diǎn)路段巡邏不力，物業(yè)監(jiān)控室對違章停車的監(jiān)控不到位，小區(qū)內(nèi)道路常常被塞，消防通道常常被塞； 物業(yè)對非法占用道路的行為進(jìn)行糾正和處置力度不夠，處理違規(guī)停車等影響道路安全的事件處理速度明顯拖拉， 特別是對小區(qū)一期和五期的兩個大門管理很混亂，三輪車、電動車、摩托車，黑的士混雜，事故頻發(fā)，爭吵不斷，非常影響小區(qū)形象，存在極大安全隱患。三、房屋公共部位管理與維修養(yǎng)護(hù)1.xx 花園的違法建設(shè)觸目驚心，違建至今還在不斷增加。違建整改拆除工作停滯不前。 小區(qū)兩個入口大門對違建材料進(jìn)出把控不嚴(yán)，甚至物業(yè)從業(yè)人

41、員與違建裝修公司和違建業(yè)主形成利益勾結(jié)。 物業(yè)公司未履行合同，未盡到職責(zé)，未及時發(fā)現(xiàn)、未及時處理、未及時拆除違法建筑。致使 xx 花園違章建筑多達(dá) 300 多處，此外小區(qū)商鋪第22頁/總共33頁占道、油煙擾民一直都未得到妥善解決。六七期車庫滲水問題沒有徹底解決， 保修期內(nèi)業(yè)主外墻仍有滲水房屋及公共部位整體維護(hù)有所提高， 但對大堂玻璃門、 墻面磚維護(hù)保養(yǎng)不當(dāng)發(fā)生多次傷人事故。四、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行管理、維修養(yǎng)護(hù)首先物業(yè)公司沒有履行物業(yè)合同，收集移交 xx 花園內(nèi)所有建筑物產(chǎn)權(quán)清冊給業(yè)委會，圖紙資料未收集齊全并移交業(yè)委會。小區(qū)的人工湖水進(jìn)行了徹底的改造， 湖水的質(zhì)量得到明顯的改善各出入口、主要道路、

42、一樓大堂及地下車庫大堂都安裝了監(jiān)控設(shè)備，共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)營工作部分的滿足了小區(qū)正常使用， 電梯的故障率較之前有所降低，但管理與維護(hù)工作仍出現(xiàn)較大的問題：有毒水管至今未更換， 如此糟糕質(zhì)量問題至今未解決， 作為開發(fā)商的代表，物業(yè)公司有不可推卸的責(zé)任 .供水供電設(shè)備故障率較高導(dǎo)致停水停電影響業(yè)主生活， 配電設(shè)備質(zhì)量低劣維護(hù)不當(dāng)造成 XX年 5 月全小區(qū)發(fā)生 10 小時停電的重大事故。發(fā)電機(jī)缺乏維護(hù)導(dǎo)致多部電梯在停電時不能正常使用車庫水泵故障導(dǎo)致車庫積水較嚴(yán)重水池清洗記錄不全及水質(zhì)報告沒有，水池有蓋無鎖等；物業(yè)公司協(xié)議服務(wù)的煤氣公司， 疏于管理，存在極大安全隱患，煤氣站無人值班，滅火器過期等現(xiàn)狀令人

43、驚恐不安。第23頁/總共33頁自 XX年 7 月 19 日 xx 花園業(yè)委會代表全體業(yè)主與xx 市 xx 物業(yè)管理有限公司簽署了為期一年的試用合同至滿一年的時間里，業(yè)委會組織樓長及業(yè)主代表依據(jù)合同和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)分別對物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行了三次季度考核，考核匯總內(nèi)容如下：一、內(nèi)部管理部分組織架構(gòu)基本完善， 總體管理比合同簽署前有所提高， 但缺乏完善的系統(tǒng)管理， 雖有物業(yè)總部下發(fā)的管理手冊， 但實(shí)際管理與手冊內(nèi)容嚴(yán)重脫節(jié)，根本不適用小區(qū)實(shí)際情況，該手冊基本為擺設(shè)；物業(yè)公司各部門沒有明確的管理標(biāo)準(zhǔn)、目標(biāo)，未建立崗位責(zé)任制度；客服部與工程部工作比過去有所進(jìn)步，但仍有嚴(yán)重問題如:有部分業(yè)主投訴漏登，業(yè)主報

44、修問題不能及時回復(fù)、處理。不能積極主動的發(fā)現(xiàn)問題、處理問題。部分員工服務(wù)意識欠缺，專業(yè)技能需提高，設(shè)備設(shè)施有資料但無管理程序，內(nèi)容混亂文檔目錄與內(nèi)容不符。沒有系統(tǒng)的員工培訓(xùn)計劃、 培訓(xùn)內(nèi)容，大部分的培訓(xùn)記錄及考核記錄不真實(shí)，是為了應(yīng)付檢查而臨時突擊完成；物業(yè)公司大部分的檢查記錄、保養(yǎng)記錄、巡邏記錄缺失、沒有或不真實(shí)，還有部分登記表嚴(yán)重漏登，如 來訪人員出入登記表和車輛臨時出入登記表 。物業(yè)公司管理人員的整體素質(zhì)不容樂觀。由于缺乏系統(tǒng)管理導(dǎo)致管理人員上崗前沒有得到系統(tǒng)的培訓(xùn)， 物業(yè)從業(yè)人員人事檔案制度不健全，部分從業(yè)人員未持物業(yè)管理資格證書， 管理人員對管理系統(tǒng)及流程不熟悉從而降低了服務(wù)質(zhì)量；第

45、24頁/總共33頁物業(yè)公司由于種種原因?qū)е虏糠謲徫蝗眴T，并不能及時補(bǔ)充。由于沒有有效的管理機(jī)制， 所以導(dǎo)致業(yè)委會現(xiàn)場檢查時發(fā)現(xiàn)大量的管理問題二、公共秩序部分安保工作比前幾年好一些但保安缺員、流動性太大，員工素質(zhì)參差不齊，加上培訓(xùn)管理不到位，華聯(lián)超市后門問題遲遲不能解決，至使名義上實(shí)行了封閉式管理但實(shí)際上形同虛設(shè)。XX年小區(qū)治安報案的案件仍然有70 多起，偷盜現(xiàn)象仍時有發(fā)生。南坦路進(jìn)入小區(qū)幼兒園路段，業(yè)主被搶劫事件時有發(fā)生；小區(qū)的主要道路、 出入口、一樓和地下車庫大堂現(xiàn)雖然裝配了監(jiān)控設(shè)施，但及時發(fā)現(xiàn)問題及解決問題的能力有待提高。機(jī)動車輛管理狀況有所好轉(zhuǎn)， 物業(yè)公司在園區(qū)醒目位置進(jìn)行溫馨宣傳，提醒

46、業(yè)主、住戶規(guī)范車輛停放；對亂停亂放車輛經(jīng)勸告仍不聽者作鎖車處理措施取得一定成效， 但是物業(yè)安管對重點(diǎn)路段巡邏不力，物業(yè)監(jiān)控室對違章停車的監(jiān)控不到位，小區(qū)內(nèi)道路常常被塞，消防通道常常被塞； 物業(yè)對非法占用道路的行為進(jìn)行糾正和處置力度不夠，處理違規(guī)停車等影響道路安全的事件處理速度明顯拖拉， 特別是對小區(qū)一期和五期的兩個大門管理很混亂，三輪車、電動車、摩托車，黑的士混雜，事故頻發(fā)，爭吵不斷，非常影響小區(qū)形象，存在極大安全隱患。第25頁/總共33頁三、房屋公共部位管理與維修養(yǎng)護(hù)1.xx 花園的違法建設(shè)觸目驚心，違建至今還在不斷增加。違建整改拆除工作停滯不前。 小區(qū)兩個入口大門對違建材料進(jìn)出把控不嚴(yán)，甚

47、至物業(yè)從業(yè)人員與違建裝修公司和違建業(yè)主形成利益勾結(jié)。 物業(yè)公司未履行合同，未盡到職責(zé)，未及時發(fā)現(xiàn)、未及時處理、未及時拆除違法建筑。致使 xx 花園違章建筑多達(dá) 300 多處，此外小區(qū)商鋪占道、油煙擾民一直都未得到妥善解決。六七期車庫滲水問題沒有徹底解決， 保修期內(nèi)業(yè)主外墻仍有滲水房屋及公共部位整體維護(hù)有所提高， 但對大堂玻璃門、 墻面磚維護(hù)保養(yǎng)不當(dāng)發(fā)生多次傷人事故。四、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行管理、維修養(yǎng)護(hù)首先物業(yè)公司沒有履行物業(yè)合同，收集移交 xx 花園內(nèi)所有建筑物產(chǎn)權(quán)清冊給業(yè)委會，圖紙資料未收集齊全并移交業(yè)委會。小區(qū)的人工湖水進(jìn)行了徹底的改造， 湖水的質(zhì)量得到明顯的改善各出入口、主要道路、一樓大堂

48、及地下車庫大堂都安裝了監(jiān)控設(shè)備，共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)營工作部分的滿足了小區(qū)正常使用， 電梯的故障率較之前有所降低，但管理與維護(hù)工作仍出現(xiàn)較大的問題：有毒水管至今未更換， 如此糟糕質(zhì)量問題至今未解決， 作為開發(fā)商的代表，物業(yè)公司有不可推卸的責(zé)任 .供水供電設(shè)備故障率較高導(dǎo)致停水停電影響業(yè)主生活， 配電第26頁/總共33頁設(shè)備質(zhì)量低劣維護(hù)不當(dāng)造成 XX年 5 月全小區(qū)發(fā)生 10 小時停電的重大事故。發(fā)電機(jī)缺乏維護(hù)導(dǎo)致多部電梯在停電時不能正常使用車庫水泵故障導(dǎo)致車庫積水較嚴(yán)重水池清洗記錄不全及水質(zhì)報告沒有，水池有蓋無鎖等；物業(yè)公司協(xié)議服務(wù)的煤氣公司， 疏于管理，存在極大安全隱患，煤氣站無人值班，滅火器過

49、期等現(xiàn)狀令人驚恐不安。自 XX年 7 月 19 日 xx 花園業(yè)委會代表全體業(yè)主與 xx 市 xx 物業(yè)管理有限公司簽署了為期一年的試用合同至滿一年的時間里， 業(yè)委會組織樓長及業(yè)主代表依據(jù)合同和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)分別對物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行了三次季度考核，考核匯總內(nèi)容如下：一、內(nèi)部管理部分組織架構(gòu)基本完善， 總體管理比合同簽署前有所提高， 但缺乏完善的系統(tǒng)管理， 雖有物業(yè)總部下發(fā)的管理手冊， 但實(shí)際管理與手冊內(nèi)容嚴(yán)重脫節(jié)，根本不適用小區(qū)實(shí)際情況，該手冊基本為擺設(shè)；物業(yè)公司各部門沒有明確的管理標(biāo)準(zhǔn)、目標(biāo)，未建立崗位責(zé)任制度；客服部與工程部工作比過去有所進(jìn)步，但仍有嚴(yán)重問題如:有部分業(yè)主投訴漏登，業(yè)主報修問

50、題不能及時回復(fù)、處理。不能積極主動的發(fā)現(xiàn)問題、處理問題。部分員工服務(wù)意識欠缺，專業(yè)技能需提高，設(shè)備設(shè)施有資料但無管理程序，內(nèi)容混亂文檔目錄與內(nèi)容不符。沒有系統(tǒng)的員工培訓(xùn)計劃、 培訓(xùn)內(nèi)容，大部分的培訓(xùn)記錄及考核記錄不真實(shí)，是為了應(yīng)付檢查而臨時突擊完成；物業(yè)公司大部分的檢查記錄、保養(yǎng)記錄、巡邏記錄缺失、沒第27頁/總共33頁有或不真實(shí)，還有部分登記表嚴(yán)重漏登，如 來訪人員出入登記表和車輛臨時出入登記表 。物業(yè)公司管理人員的整體素質(zhì)不容樂觀。由于缺乏系統(tǒng)管理導(dǎo)致管理人員上崗前沒有得到系統(tǒng)的培訓(xùn)， 物業(yè)從業(yè)人員人事檔案制度不健全，部分從業(yè)人員未持物業(yè)管理資格證書， 管理人員對管理系統(tǒng)及流程不熟悉從而降

51、低了服務(wù)質(zhì)量；物業(yè)公司由于種種原因?qū)е虏糠謲徫蝗眴T，并不能及時補(bǔ)充。由于沒有有效的管理機(jī)制， 所以導(dǎo)致業(yè)委會現(xiàn)場檢查時發(fā)現(xiàn)大量的管理問題二、公共秩序部分安保工作比前幾年好一些但保安缺員、流動性太大，員工素質(zhì)參差不齊，加上培訓(xùn)管理不到位，華聯(lián)超市后門問題遲遲不能解決，至使名義上實(shí)行了封閉式管理但實(shí)際上形同虛設(shè)。XX年小區(qū)治安報案的案件仍然有70 多起，偷盜現(xiàn)象仍時有發(fā)生。南坦路進(jìn)入小區(qū)幼兒園路段，業(yè)主被搶劫事件時有發(fā)生；小區(qū)的主要道路、 出入口、一樓和地下車庫大堂現(xiàn)雖然裝配了監(jiān)控設(shè)施，但及時發(fā)現(xiàn)問題及解決問題的能力有待提高。機(jī)動車輛管理狀況有所好轉(zhuǎn)， 物業(yè)公司在園區(qū)醒目位置進(jìn)行溫馨宣傳，提醒業(yè)主

52、、住戶規(guī)范車輛停放；對亂停亂放車輛經(jīng)勸告仍不聽者作鎖車處理措施取得一定成效， 但是物業(yè)安管對重點(diǎn)路段巡邏第28頁/總共33頁不力，物業(yè)監(jiān)控室對違章停車的監(jiān)控不到位，小區(qū)內(nèi)道路常常被塞，消防通道常常被塞； 物業(yè)對非法占用道路的行為進(jìn)行糾正和處置力度不夠，處理違規(guī)停車等影響道路安全的事件處理速度明顯拖拉， 特別是對小區(qū)一期和五期的兩個大門管理很混亂，三輪車、電動車、摩托車，黑的士混雜，事故頻發(fā)，爭吵不斷，非常影響小區(qū)形象，存在極大安全隱患。三、房屋公共部位管理與維修養(yǎng)護(hù)1.xx 花園的違法建設(shè)觸目驚心，違建至今還在不斷增加。違建整改拆除工作停滯不前。 小區(qū)兩個入口大門對違建材料進(jìn)出把控不嚴(yán)，甚至物

53、業(yè)從業(yè)人員與違建裝修公司和違建業(yè)主形成利益勾結(jié)。 物業(yè)公司未履行合同，未盡到職責(zé)，未及時發(fā)現(xiàn)、未及時處理、未及時拆除違法建筑。致使 xx 花園違章建筑多達(dá) 300 多處，此外小區(qū)商鋪占道、油煙擾民一直都未得到妥善解決。六七期車庫滲水問題沒有徹底解決， 保修期內(nèi)業(yè)主外墻仍有滲水房屋及公共部位整體維護(hù)有所提高， 但對大堂玻璃門、 墻面磚維護(hù)保養(yǎng)不當(dāng)發(fā)生多次傷人事故。四、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行管理、維修養(yǎng)護(hù)首先物業(yè)公司沒有履行物業(yè)合同，收集移交 xx 花園內(nèi)所有建筑物產(chǎn)權(quán)清冊給業(yè)委會，圖紙資料未收集齊全并移交業(yè)委會。小區(qū)的人工湖水進(jìn)行了徹底的改造， 湖水的質(zhì)量得到明顯的改善第29頁/總共33頁各出入口、主

54、要道路、一樓大堂及地下車庫大堂都安裝了監(jiān)控設(shè)備，共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)營工作部分的滿足了小區(qū)正常使用， 電梯的故障率較之前有所降低，但管理與維護(hù)工作仍出現(xiàn)較大的問題：有毒水管至今未更換， 如此糟糕質(zhì)量問題至今未解決， 作為開發(fā)商的代表，物業(yè)公司有不可推卸的責(zé)任 .供水供電設(shè)備故障率較高導(dǎo)致停水停電影響業(yè)主生活， 配電設(shè)備質(zhì)量低劣維護(hù)不當(dāng)造成 XX年 5 月全小區(qū)發(fā)生 10 小時停電的重大事故。發(fā)電機(jī)缺乏維護(hù)導(dǎo)致多部電梯在停電時不能正常使用車庫水泵故障導(dǎo)致車庫積水較嚴(yán)重水池清洗記錄不全及水質(zhì)報告沒有，水池有蓋無鎖等；物業(yè)公司協(xié)議服務(wù)的煤氣公司， 疏于管理，存在極大安全隱患，煤氣站無人值班，滅火器過期等現(xiàn)狀令人驚恐不安。自 XX年 7