8203估價師協(xié)會網(wǎng)站cms案例分析

1、案例分析二：關(guān)于君信房地產(chǎn)開發(fā)涉及位于龍泉驛區(qū)北泉路1068 號的一宗出讓商服、住宅用地的土地使用權(quán)估價案例分析一、項目背景本次估價案例中的估價對象為君信房地產(chǎn)開發(fā)擁有的，位于龍泉驛區(qū)北泉路 1068 號，國有土地使用證號為龍國用2009 第100243 號的宗地的國有土地使用權(quán)君信房地產(chǎn)開發(fā)因其公司經(jīng)營需要，擬該宗土地的土地使用權(quán)市場價格，并于二八年十一月四日委托我公司對該宗土地的國有土地使用權(quán)價值進(jìn)行估價。本次估價對象為委托方以出讓方式合法取得的國有土地使用權(quán)。該宗地國有土地使用證號為龍國用2009第 100243 號國有土地使用證，土地使用權(quán)人為君信房地產(chǎn)開發(fā)，登記坐落為龍泉驛區(qū)北泉路1

2、068 號，登記地類（用途）為商服、住宅用地，使用權(quán)類型為出讓，住宅終止日期為 2075 年 5 月 30 日，商服終止日期為 2045 年 5 月 30 日，登記使用權(quán)面積為 42786.73 平方米。至估價基準(zhǔn)日，估價對象實際開發(fā)程度為宗地外“六通”（通上水、通下水、通電、通訊、通氣、通路），宗地內(nèi)為“生地”。估價對象已取得規(guī)劃紅線圖、規(guī)劃設(shè)計條件、建設(shè)用地規(guī)劃證、建設(shè)工程規(guī)劃證及規(guī)劃設(shè)計平面圖等相關(guān)圖件。根據(jù)委托方要求，本次評估目的是為委托方土地使用權(quán)價格提供該宗土地價格提供客觀、公正、合理的價格參考，估價基準(zhǔn)日為二九年二月十六日。二、難點依據(jù)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程，考慮到本次估價對象實際狀況

3、和評估目的，根據(jù)估價對該宗地及周邊狀況的實際踏勘，結(jié)合已收集的相關(guān)資料，確定估價對象位于城市建成區(qū)，區(qū)域處于龍泉驛區(qū)基準(zhǔn)地價范圍內(nèi)，但由執(zhí)行的基準(zhǔn)地價制定較早，已不能完全合理反映當(dāng)前的土地價值，因此決定基準(zhǔn)地價系數(shù)修不適宜；同時估價對象作為城市成熟區(qū)域內(nèi)擬開發(fā)建設(shè)的商住用地，不宜采用以成本累加為計算方式的成本近法評估；又由于該擬建住宅項目建成后的預(yù)期收益難以準(zhǔn)確估算，因此也宜不采用收益還原法。如果采用市場比較法的難點是如何準(zhǔn)確收集市場比較法所需的比較案例資料；若采用剩余法要如何正確設(shè)定估價的前提條件和假設(shè)條件。三、解決方法的選擇考慮到當(dāng)?shù)氐耐恋厥袌鲚^發(fā)達(dá)，商住用地的宗地交易案例較多，同時估價對

4、象已有當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門出具的規(guī)劃紅線圖和規(guī)劃設(shè)計條件等規(guī)劃資料，因此可以通過市場資料運用市場比較法評估，也可采用剩余法評估該宗土地的價格。經(jīng)過綜合分析，最終確定采用剩余法和市場比較法。對于準(zhǔn)確收集市場比較法所需的比較案例資料，在本次估價中我主要通過在估價公司已有數(shù)據(jù)資料庫和近期部門的土地成交情況統(tǒng)計表中查找；通過全面搜集，找到四宗與估價對象宗地區(qū)域條件、個別條件均較接近的可比實例，再通過比較去掉其中一宗可比性稍差的，最終確定了三宗土地作為本次估價的可比實例。其次，對于正確設(shè)定估價的前提條件和假設(shè)條件，在估價時我主要通過實地踏勘，并全面收集與估價對象有關(guān)的各種文件、標(biāo)準(zhǔn)、參數(shù)資料，對估價對象的實際狀

5、況、利用現(xiàn)狀進(jìn)行分析，并依據(jù)收集到的相關(guān)規(guī)劃、利用、管理等限制條件， 結(jié)合估價目的，綜合確定出估價的前提條件和假設(shè)條件。四、估價方法應(yīng)用分析：（一）應(yīng)用市場比較法的技術(shù)特點和注意事項。應(yīng)用市場比較法估價時，按照城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程的規(guī)定程序和方法進(jìn)行，需明確以下有關(guān)：1、在選擇相似比較實例時，比較實例至少應(yīng)收集三個以上，且比較實例與估價對象應(yīng)屬于同一供需圈、用途相同或相近、交易時間與估價基日相差過 3 年（土地市場變化較快時過 2 年）、在地域上屬近鄰區(qū)域或類似區(qū)域，所選實例應(yīng)是實際交易實例，并能具體確定實例的位置、用途、面積、土地等級、土地利用情況、土地開發(fā)程度、交易時間、土地使用年限、交易方式

6、、交易情況和交易價格等情況，不能收集那些只有價格而缺乏其它資料的比較實例。2、在選擇比較體系的時，選擇的比較應(yīng)包括影響地價的全部主要，主要是區(qū)域和個別，包括交易時間、交易情況、交易方式、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、離市中心距離、交通條件、環(huán)境條件、集聚狀況、容積率、宗地面積。不同用途的選擇應(yīng)有所不同，具體選擇應(yīng)參照城鎮(zhèn)土地定級規(guī)程中的相關(guān)規(guī)定。3、對于選擇確定的比較，應(yīng)在收料后盡量做到各比較相關(guān)指標(biāo)的量化，使用量化指標(biāo)，如距離市中心距具體距離為多少等；如果實在無法進(jìn)行量化的指標(biāo)，也必須能做到具體描述，如基礎(chǔ)設(shè)施狀況用生地（或達(dá)到開工建設(shè)條件）、宗地紅線外三通一平、五通一平、七通一平來等。4、在估價中編制比較

7、條件指數(shù)表時，為了在指標(biāo)量化的基礎(chǔ)上進(jìn)行比較修正，必須將指標(biāo)差異折算為反映價格差異的條件指數(shù)。除期日、交易情況、年期及容積率外，應(yīng)以估價對象的各條件為基礎(chǔ)，相應(yīng)指數(shù)為 100，將比較實例相應(yīng)條件與估價對象相比較，確定出相應(yīng)的指數(shù)，并能找到確定的依據(jù)。具體的依據(jù)應(yīng)以地產(chǎn)市場情況（如市場交易實例、基準(zhǔn)地價及修正體系、地產(chǎn)市場水平、市場變化趨勢等）和估價對象特點為基礎(chǔ)，根據(jù)估價的合理分析或依據(jù)有關(guān)法律、等確定條件指數(shù)，等規(guī)定的，應(yīng)收集到批準(zhǔn)機關(guān)、批準(zhǔn)內(nèi)容、文號及批準(zhǔn)時間等。5、估價中進(jìn)行修正時，應(yīng)在確定的各條件指數(shù)表的基礎(chǔ)上，進(jìn)行比較實例估價期日修正、交易情況、修正及年期修正，即將估價對象的條件指數(shù)

8、與比較實例的條件進(jìn)行比較，得到各修正系數(shù)，對于修正幅度需依照城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程和相應(yīng)分析確定。6、在經(jīng)過比較分析，確定各比較實例的相關(guān)修正系數(shù)后，應(yīng)采用各修正系數(shù)連乘法，求算各比較實例經(jīng)修正后達(dá)到估價對象條件時的比準(zhǔn)價格，再對求算得到的各比準(zhǔn)價格，經(jīng)過分析，選擇采用簡單算術(shù)平均法或算術(shù)平均法最終試算出估價對象的價格。同時，在應(yīng)用此種方法估價時還應(yīng)注意以下幾個事項：1、選擇的比較案例與估價對象的交易方式應(yīng)相同。相同一宗土地在不同的交易類型下往往會出現(xiàn)不同的交易價格，如果收集的比較案例與估價對象在交易方式上不相同，就會導(dǎo)致估價結(jié)果與實際市場客觀價值存在較大偏差。2、選取的比較案例應(yīng)為正常市場條件下的

9、交易或可修正為正常交易。3、在選取比較案例時，估價須實地踏勘各擬選取的比較案例，有條件的話應(yīng)親臨現(xiàn)場了解比較案例宗地的位置、用途、面積、形狀、四至、地形地質(zhì)狀況、規(guī)劃和實際利用狀況、環(huán)境狀況、交通狀況、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、公共配套設(shè)施條件等，以便準(zhǔn)確地選擇影響地價的各種。4、在建立市場比較法的比較體系時，一定要收集到各比較的依據(jù)，各項條件在收集時要客觀、具體。（二）應(yīng)用剩余法的技術(shù)特點和注意事項。應(yīng)用剩余法估價時，按照城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程的規(guī)定程序和方法進(jìn)行，需明確以下有關(guān)：1、要通過分析估價對象條件、利用現(xiàn)狀等，考慮到規(guī)劃利用及管理等限制條件，確定土地的最佳利用方式。應(yīng)包括確定土地的用途、建筑容積率、

10、綠化覆蓋率、建筑布局、層數(shù)、建筑結(jié)構(gòu)、建筑高度等項內(nèi)容。2、要明確估價對象開發(fā)完成后的利用方式（、出租等）及依據(jù)目前市場狀況估算的不動產(chǎn)總價。在估算不動產(chǎn)總價時，應(yīng)選擇至少三個市場案例，采用市場比較法的有關(guān)程序和要求確定價格。3、計算中所采用的建筑費、專業(yè)費用，要能收集其依據(jù)；對開發(fā)周期、利息、稅費、手續(xù)費和開發(fā)商利潤等要收集其選擇依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)。同時，在應(yīng)用此種方法估價時還應(yīng)注意以下幾個事項：1、首先要根據(jù)土地估價的最有效使用原則和合法原則，確定土地最佳利用方式。本次估價中估價通過收集待估宗地的規(guī)劃紅線圖、規(guī)劃設(shè)計條件、經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)等資料后，將估價宗地設(shè)定為商業(yè)和住宅用途、根據(jù)估價對象宗地規(guī)劃設(shè)

11、計指標(biāo)，確定容積率為 1.7，同時設(shè)定擬建建筑物的相關(guān)指標(biāo)。并通過實地估價宗地所在區(qū)域的房地產(chǎn)市場狀況，收集相關(guān)的開發(fā)銷售情況，正確把握該區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場行情及供求關(guān)系，并依據(jù)相關(guān)部門的土地市場價格指數(shù)信息，以及市及龍泉驛區(qū)公布的有關(guān)數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)，確定土地開發(fā)稅費、建造成本和正常利潤等評估參數(shù)，最終合理分析測算出估價對象開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值。2、剩余法估價中要正確運用前提條件和假設(shè)條件，在剩余法估價中所采用的所有房地產(chǎn)、總價、開發(fā)成本等數(shù)據(jù)均是根據(jù)估價基準(zhǔn)日時的數(shù)據(jù)，通過分析測算確定出的未來水平。如所確定的房地產(chǎn)價值即是在假設(shè)房地產(chǎn)交易價格在開發(fā)期間不會下降，開發(fā)完成后均能實現(xiàn)銷售利潤，且開發(fā)期間各項成本均勻投入的條件下，不考慮物價上漲影響的價格。因此不能完全考慮到這些關(guān)鍵數(shù)據(jù)在房地產(chǎn)開發(fā)期間發(fā)生變化或波動所帶來的影響，這就決定了剩余法測算時一定要正確運用前提條件和假設(shè)條件，設(shè)定相關(guān)參數(shù)。五、案例分析心得本次估價目的是為委托方土地使用權(quán)價格提供估價參考。估價對象為位于城市建成區(qū)的出讓商住用地。對于此類土地估價的主要案例分析心得如下：1、要認(rèn)真分析估價對象的相關(guān)資料，明確委托方的估價目的。2、在確定技術(shù)路線時，要注意估價對象的用途，根據(jù)收集的各種資料，結(jié)合估價對象區(qū)