稅務(wù)優(yōu)化公募REITs潛在紅利

1、內(nèi)容目錄 HYPERLINK l _TOC_250013 國(guó)內(nèi)外投資 REITs 產(chǎn)品相關(guān)稅費(fèi)水平對(duì)比的啟示 4 HYPERLINK l _TOC_250012 成熟市場(chǎng)中，投資 REITs 相較于直接投資不動(dòng)產(chǎn)享有更多稅收優(yōu)惠 4 HYPERLINK l _TOC_250011 現(xiàn)有稅收政策下，公募 REITs 產(chǎn)品在各環(huán)節(jié)所涉及的稅務(wù)分析 6 HYPERLINK l _TOC_250010 環(huán)節(jié)一：REITs 底層資產(chǎn)打包重組 7 HYPERLINK l _TOC_250009 產(chǎn)權(quán)類(lèi) REITs 底層資產(chǎn)打包重組涉及稅費(fèi) 8 HYPERLINK l _TOC_250008 特許經(jīng)營(yíng)權(quán)類(lèi)

2、REITs 底層資產(chǎn)打包重組涉及稅費(fèi) 9 HYPERLINK l _TOC_250007 環(huán)節(jié)二：REITs 項(xiàng)目公司股權(quán)交易 9 HYPERLINK l _TOC_250006 環(huán)節(jié)三：REITs 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)收入 10 HYPERLINK l _TOC_250005 產(chǎn)權(quán)類(lèi) REITs 運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)收入涉及稅費(fèi) 10 HYPERLINK l _TOC_250004 特許經(jīng)營(yíng)權(quán)類(lèi) REITs 運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)收入涉及稅費(fèi) 11 HYPERLINK l _TOC_250003 環(huán)節(jié)四：REITs 份額持有人實(shí)現(xiàn)投資收益 11 HYPERLINK l _TOC_250002 環(huán)節(jié)五：產(chǎn)權(quán)類(lèi) REITs 的結(jié)

3、束與退出 12 HYPERLINK l _TOC_250001 國(guó)內(nèi) REITs 的稅務(wù)優(yōu)化路徑 13 HYPERLINK l _TOC_250000 風(fēng)險(xiǎn)提示 13圖表目錄圖 1：國(guó)內(nèi) REITs 產(chǎn)品整體框架 7圖 2：REITs 底層資產(chǎn)打包重組環(huán)節(jié) 8圖 3：REITs 項(xiàng)目公司股權(quán)交易環(huán)節(jié) 9圖 4：REITs 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)收入環(huán)節(jié) 10圖 5：REITs 份額持有人實(shí)現(xiàn)投資收益環(huán)節(jié) 11表 1：國(guó)內(nèi)外 REITs 持有不動(dòng)產(chǎn)的稅費(fèi)水平對(duì)比 5表 2：國(guó)內(nèi)外投資者直接交易處置不動(dòng)產(chǎn)與交易處置 REITs 份額的稅費(fèi)水平對(duì)比 6表 3：REITs 各環(huán)節(jié)主要涉及的稅種與定義 7表 4：

4、產(chǎn)權(quán)類(lèi) REITs 底層資產(chǎn)打包重組環(huán)節(jié)涉及稅費(fèi) 8表 5：特許經(jīng)營(yíng)權(quán)類(lèi) REITs 底層資產(chǎn)打包重組環(huán)節(jié)涉及稅費(fèi) 9表 6：REITs 項(xiàng)目公司股權(quán)交易環(huán)節(jié)涉及稅費(fèi) 9表 7：產(chǎn)權(quán)類(lèi) REITs 運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)收入環(huán)節(jié)涉及稅費(fèi) 10表 8：特許經(jīng)營(yíng)權(quán)類(lèi) REITs 運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)收入環(huán)節(jié)涉及稅費(fèi) 11表 9：REITs 份額持有人實(shí)現(xiàn)投資收益環(huán)節(jié)涉及稅費(fèi) 12表 10：產(chǎn)權(quán)類(lèi) REITs 的結(jié)束與退出環(huán)節(jié)涉及稅費(fèi) 12國(guó)內(nèi)外投資 REITs 產(chǎn)品相關(guān)稅費(fèi)水平對(duì)比的啟示稅收是影響 REITs 產(chǎn)品收益率的重要因素，其優(yōu)惠措施也是驅(qū)動(dòng)全球 REITs市場(chǎng)發(fā)展的主要?jiǎng)恿χ弧Ｃ绹?guó)、中國(guó)香港、新加坡等發(fā)達(dá)成熟

5、REITs 市場(chǎng)均針對(duì) REITs 產(chǎn)品設(shè)計(jì)了相應(yīng)的稅收優(yōu)惠政策。由于各地法律監(jiān)管的不同規(guī)定和稅收政策不統(tǒng)一，REITs 產(chǎn)品的投資屬性大相徑庭。但從共性層面上來(lái)看，各個(gè)國(guó)家和地區(qū)的 REITs 主要投資于成熟不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)，以其現(xiàn)金流作為主要收益來(lái)源并對(duì) REITs 收入進(jìn)行強(qiáng)制分配，而 REITs 產(chǎn)品在投資收益層面可以享受一定的稅收優(yōu)惠政策。以美國(guó) REITs 市場(chǎng)為例，1960 年美國(guó)國(guó)會(huì)通過(guò)的國(guó)內(nèi)稅收法典修訂法案明確了 REITs 只要滿足股權(quán)結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)、收入、分配等方面的要求，就具備享受稅收優(yōu)惠政策的資格，其分配給投資者的分紅部分可以在所得稅前予以扣除。 1986 年美國(guó)稅收改革法案對(duì)

6、 REITs 的“競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手”進(jìn)行了限制，使有限合伙不再享有稅收優(yōu)惠，從而凸顯 REITs 的稅收優(yōu)勢(shì)，使得 REITs 市場(chǎng)蓬勃發(fā)展。同樣，新加坡、中國(guó)香港地區(qū) REITs 均實(shí)行不同程度的稅收優(yōu)惠以提高產(chǎn)品收益率以吸引投資。未來(lái)國(guó)內(nèi)有望為公募 REITs 產(chǎn)品提供更多稅收優(yōu)惠。我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施 REITs 發(fā)展的一大瓶頸在于稅費(fèi)，而境外成熟 REITs 市場(chǎng)關(guān)于 REITs 發(fā)展的稅費(fèi)及稅率均有減免政策或優(yōu)惠激勵(lì)。當(dāng)前我國(guó)開(kāi)展基礎(chǔ)設(shè)施公募 REITs 試點(diǎn)有一個(gè)亟待解決的稅負(fù)難點(diǎn)，即稅收政策直接影響到 REITs 運(yùn)行過(guò)程中的成本費(fèi)用，進(jìn)而影響投資者的投資回報(bào)，并將影響到資產(chǎn)證券化和 REITs

7、 市場(chǎng)的繁榮發(fā)展。為成功實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs 試點(diǎn)及推廣，未來(lái)有關(guān)部門(mén)有望逐步解決 REITs 產(chǎn)品的稅費(fèi)難題。成熟市場(chǎng)中，投資 REITs 相較于直接投資不動(dòng)產(chǎn)享有更多稅收優(yōu)惠大部分成熟的 REITs 市場(chǎng)中，REITs 主體投資不動(dòng)產(chǎn)在持有期間的收益可以獲得一定的優(yōu)惠，而目前國(guó)內(nèi)的稅收政策尚未允許 REITs 獲得稅收優(yōu)惠。根據(jù)美國(guó)的相關(guān)規(guī)定，如果 REITs 將其 90%以及以上的利潤(rùn)進(jìn)行分紅，那么分紅的該部分利潤(rùn)可以在 REITs 計(jì)算總收入前直接扣除，不繳納所得稅，具有典型的稅收驅(qū)動(dòng)特征。從全球范圍看，盡管各個(gè)國(guó)家和地區(qū)在稅收架構(gòu)等方面存在一定的差異，但是對(duì) REITs 都給予了一

8、定的優(yōu)惠措施，從而避免重復(fù)征稅。目前擁有成熟 REITs市場(chǎng)的國(guó)家地區(qū)多是參照美國(guó)發(fā)行 REITs 的經(jīng)驗(yàn)后發(fā)展起來(lái)的，因此各國(guó)（地區(qū)） REITs 在業(yè)務(wù)模式、股權(quán)結(jié)構(gòu)、投資對(duì)象、收入分配等方面均不同程度借鑒了美國(guó)稅法的規(guī)定。根據(jù)國(guó)內(nèi)的稅收政策，目前公募 REITs 尚未取得對(duì)用于分紅的利潤(rùn)在稅費(fèi)方面的優(yōu)惠。表 1：國(guó)內(nèi)外 REITs 持有不動(dòng)產(chǎn)的稅費(fèi)水平對(duì)比用于分紅利潤(rùn)免稅未分配利潤(rùn)無(wú)優(yōu)惠利潤(rùn)所得15%-35%所得稅無(wú)優(yōu)惠物業(yè)價(jià)值1%-3%房產(chǎn)稅美國(guó)用于分紅利潤(rùn)免稅未分配利潤(rùn)無(wú)優(yōu)惠利潤(rùn)所得18%所得稅無(wú)優(yōu)惠租金收入10%房產(chǎn)稅新加坡免稅境外利潤(rùn)所得用于分紅利潤(rùn)免稅未分配利潤(rùn)無(wú)優(yōu)惠境內(nèi)利潤(rùn)所

9、得16.65%所得稅中國(guó)香港增值稅10%-12%增值稅附加稅費(fèi)租金收入9%增值稅利潤(rùn)所得25%所得稅從租計(jì)征：租金收入12%暫無(wú)優(yōu)惠從價(jià)計(jì)征：物業(yè)價(jià)值的 70%-90%1.2%房產(chǎn)稅中國(guó)大陸REITs 優(yōu)惠計(jì)稅基礎(chǔ)稅率稅種國(guó)家資料來(lái)源：國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心公共資產(chǎn)證券化 REITs 課題組，金杜律師事務(wù)所，所相比于交易處置直接交易的不動(dòng)產(chǎn)，國(guó)內(nèi)外大部分國(guó)家地區(qū)的投資者在交易處置 REITs 份額時(shí)的利得都可以享受印花稅或所得稅方面的優(yōu)惠。國(guó)內(nèi)投資者通過(guò)交易 REITs 產(chǎn)品，可以避免直接交易不動(dòng)產(chǎn)所涉及的印花稅、契稅、增值稅與土地增值稅，從而取得比直接交易不動(dòng)產(chǎn)更高的投資收益。同樣，中國(guó)香港、新

10、加坡等地區(qū)的稅收政策也使投資者交易與處置 REITs 份額比起直接交易不動(dòng)產(chǎn)，能夠享受更多稅負(fù)方面的優(yōu)惠。表 2：國(guó)內(nèi)外投資者直接交易處置不動(dòng)產(chǎn)與交易處置 REITs 份額的稅費(fèi)水平對(duì)比國(guó)家稅種稅率計(jì)稅基礎(chǔ)REITs 優(yōu)惠中國(guó)大陸印花稅0.05%應(yīng)稅憑證所載金額免稅契稅3%-5%交易價(jià)格增值稅9%交易價(jià)格土地增值稅30%-60%交易價(jià)格所得稅25%處置利得暫無(wú)優(yōu)惠中國(guó)香港印花稅3.75%交易價(jià)格單方 0.20%或雙方 0.1%所得稅17.50%處置利得免稅新加坡印花稅3%或 4%交易價(jià)格免稅所得稅17%處置利得美國(guó)轉(zhuǎn)讓稅0.5%-1%交易價(jià)格無(wú)優(yōu)惠所得稅15%-35%處置利得資料來(lái)源：國(guó)務(wù)院發(fā)

11、展研究中心公共資產(chǎn)證券化 REITs 課題組，金杜律師事務(wù)所，所現(xiàn)有稅收政策下，公募 REITs 產(chǎn)品在各環(huán)節(jié)所涉及的稅務(wù)分析國(guó)內(nèi)尚未針對(duì) REITs 產(chǎn)品實(shí)行稅務(wù)優(yōu)惠，深入分析公募 REITs 產(chǎn)品在各環(huán)節(jié)所涉及的稅務(wù)，有助于出臺(tái)針對(duì) REITs 項(xiàng)目各個(gè)環(huán)節(jié)的稅收優(yōu)惠政策。雖然公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引的出臺(tái)為我國(guó) REITs 的發(fā)展提供了法律支持，但是尚未出臺(tái)針對(duì) REITs 的稅收優(yōu)惠政策，而從美國(guó)、日本等 REITs 成熟市場(chǎng)的發(fā)展歷程可以發(fā)現(xiàn)，稅收優(yōu)惠可以提高 REITs 投資收益，激發(fā)投資熱情，是推動(dòng) REITs 市場(chǎng)發(fā)展成熟的一個(gè)極為重要的因素。因此，出臺(tái)針對(duì) REITs

12、 項(xiàng)目各個(gè)環(huán)節(jié)所涉及的稅收優(yōu)惠政策，可以提高投資吸引力，促進(jìn)我國(guó) REITs 市場(chǎng)發(fā)展。表 3：REITs 各環(huán)節(jié)主要涉及的稅種與定義稅種定義增值稅增值稅是以商品（含應(yīng)稅勞務(wù)）在流轉(zhuǎn)過(guò)程中產(chǎn)生的增值額作為計(jì)稅依據(jù)而征收的一種流轉(zhuǎn)稅增值稅附加稅是附加稅的一種，對(duì)應(yīng)于增值稅的，按照增值稅稅額的一定比例征收的增值稅附加土地增值稅稅。其納稅義務(wù)人與獨(dú)立稅相同，但是稅率另有規(guī)定，是以增值稅的存在和征收為前提和依據(jù)的土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入減去法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額為計(jì)稅依據(jù)向國(guó)家繳納的一種稅賦企

13、業(yè)所得稅企業(yè)所得稅是對(duì)我國(guó)境內(nèi)的企業(yè)和其他取得收入的組織的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得和其他所得征收的一種所得稅契稅契稅是指在土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的權(quán)屬轉(zhuǎn)移過(guò)程中，向取得土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的單位和個(gè)人征收的一種稅，由買(mǎi)方承擔(dān)印花稅印花稅是對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)交往中書(shū)立、使用、領(lǐng)受應(yīng)稅憑證的單位和個(gè)人征收的一種稅，以應(yīng)稅憑證為課稅對(duì)象資料來(lái)源：中注協(xié)，所圖 1：國(guó)內(nèi) REITs 產(chǎn)品整體框架資料來(lái)源：所環(huán)節(jié)一：REITs 底層資產(chǎn)打包重組REITs 底層資產(chǎn)打包重組的涉稅情況應(yīng)區(qū)分產(chǎn)權(quán)類(lèi)與特許經(jīng)營(yíng)類(lèi)進(jìn)行分析。在 REITs 設(shè)立階段，原始權(quán)益人首先需要通過(guò)各種方式將底層資產(chǎn)打包裝入項(xiàng)目公司（即 SPV，Spe

14、cial Purpose Vehicle 特殊目的載體）中，此時(shí)可能涉及資產(chǎn)重組過(guò)程中的一些稅務(wù)問(wèn)題。由于 REITs 項(xiàng)目的屬性不同，產(chǎn)權(quán)類(lèi)與特許經(jīng)營(yíng)類(lèi) REITs 的稅務(wù)問(wèn)題應(yīng)分開(kāi)進(jìn)行分析。圖 2：REITs 底層資產(chǎn)打包重組環(huán)節(jié)資料來(lái)源：所產(chǎn)權(quán)類(lèi) REITs 底層資產(chǎn)打包重組涉及稅費(fèi)稅種稅費(fèi)表 4：產(chǎn)權(quán)類(lèi) REITs 底層資產(chǎn)打包重組環(huán)節(jié)涉及稅費(fèi)增值稅根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局深化增值稅改革的公告，房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)一般通用的增值稅稅率為 9%根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于簡(jiǎn)并稅費(fèi)申報(bào)有關(guān)事項(xiàng)的公告，附加稅費(fèi)主要包括城建稅、教育費(fèi)增值稅附加土地增值稅企業(yè)所得稅契稅印花稅資料來(lái)源：國(guó)家稅務(wù)總局，所附加、地方教育

15、費(fèi)附加等，以增值稅的存在和征收為前提和依據(jù)，合計(jì)稅率約為增值稅的 10%-12%。 其中，城建稅為 7%(如項(xiàng)目公司注冊(cè)在縣城或城鎮(zhèn)則城建稅稅率為 5%)，教育費(fèi)附加為 3%，地方教育費(fèi)附加為 2%根據(jù)中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例(2011 修訂)規(guī)定，土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 50%的部分，稅率為 30%。增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 50%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 100%的部分，稅率為 40%。增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 100%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 200%的部分，稅率為 50%。增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 200%的部分，稅率為 60%根據(jù)中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法

16、(2018 修正)規(guī)定，企業(yè)所得稅的稅率為 25。應(yīng)納稅所得額=收入總額-不征稅收入-免稅收入-各項(xiàng)扣除-以前年度虧損且在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)，不得扣除向投資者支付的股息、紅利等權(quán)益性投資收益款項(xiàng)根據(jù)中華人民共和國(guó)契稅暫行條例(2019 修訂)規(guī)定，契稅對(duì)應(yīng)稅行為實(shí)行一次課征制，實(shí)行 3%-5%的幅度比例稅率，契稅的適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在前款規(guī)定的幅度內(nèi)按照本地區(qū)的實(shí)際情況確定，并報(bào)財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局備案?，F(xiàn)實(shí)中一般都是優(yōu)惠稅率 1.5%-2%。還可以與當(dāng)?shù)卣疁贤ㄆ醵惖臏p免根據(jù)中華人民共和國(guó)印花稅暫行條例(2011 修訂)規(guī)定，印花稅以應(yīng)稅憑證為課稅對(duì)象，房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)中印

17、花稅按房產(chǎn)轉(zhuǎn)移文件所載金額的 0.05%向交易雙方征收。其中，應(yīng)納稅憑證包括:（1）購(gòu)銷(xiāo)、加工承攬、建設(shè)工程承包、財(cái)產(chǎn)租賃、貨物運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)保管、借款、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、技術(shù)合同或者具有合同性質(zhì)的憑證；（2）產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)；（3）營(yíng)業(yè)賬簿；（4）權(quán)利、許可證照；（5）經(jīng)財(cái)政部確定征稅的其他憑證特許經(jīng)營(yíng)權(quán)類(lèi) REITs 底層資產(chǎn)打包重組涉及稅費(fèi)表 5：特許經(jīng)營(yíng)權(quán)類(lèi) REITs 底層資產(chǎn)打包重組環(huán)節(jié)涉及稅費(fèi)稅種稅費(fèi)增值稅根據(jù)中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例(2017 修訂)規(guī)定，特許經(jīng)營(yíng)權(quán)類(lèi)無(wú)形資產(chǎn)一般通用的增值稅稅率為 6%根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于簡(jiǎn)并稅費(fèi)申報(bào)有關(guān)事項(xiàng)的公告，附加稅增值稅附加費(fèi)主要包括城建稅、教育費(fèi)

18、附加、地方教育費(fèi)附加等，以增值稅的存在和征收為前提和依據(jù)，合計(jì)稅率約為增值稅的 10%-12%土地增值稅不涉及企業(yè)所得稅根據(jù)中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法(2018 修正)規(guī)定，企業(yè)所得稅的稅率為 25契稅不涉及根據(jù)中華人民共和國(guó)印花稅暫行條例(2011 修訂)規(guī)定，印花稅印花稅以應(yīng)稅憑證為課稅對(duì)象，房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)中印花稅按房產(chǎn)轉(zhuǎn)移文件所載金額的 0.05%向交易雙方征收。資料來(lái)源：國(guó)家稅務(wù)總局，所環(huán)節(jié)二：REITs 項(xiàng)目公司股權(quán)交易R(shí)EITs 的投資人一般通過(guò)資產(chǎn)支持證券（ABS）收購(gòu)項(xiàng)目公司的股權(quán)/債券以取得基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目完全所有權(quán)或經(jīng)營(yíng)權(quán)利。圖 3：REITs 項(xiàng)目公司股權(quán)交易環(huán)節(jié)資料來(lái)源：所

19、產(chǎn)權(quán)類(lèi)與特許經(jīng)營(yíng)權(quán)類(lèi) REITs 在項(xiàng)目公司股權(quán)交易環(huán)節(jié)涉及的稅費(fèi)相近，較為明確的課征稅費(fèi)包括：企業(yè)所得稅（25%）與印花稅（雙向 0.05%）。表 6：REITs 項(xiàng)目公司股權(quán)交易環(huán)節(jié)涉及稅費(fèi)稅種稅費(fèi)企業(yè)所得稅根據(jù)中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法(2018 修正)規(guī)定，企業(yè)所得稅的稅率為 25根據(jù)中華人民共和國(guó)印花稅暫行條例(2011 修訂)規(guī)定，印花稅印花稅以應(yīng)稅憑證為課稅對(duì)象，房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)中印花稅按房產(chǎn)轉(zhuǎn)移文件所載金額的 0.05%向交易雙方征收資料來(lái)源：國(guó)家稅務(wù)總局，所環(huán)節(jié)三：REITs 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)收入REITs 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)收入的涉稅情況應(yīng)區(qū)分產(chǎn)權(quán)類(lèi)與特許經(jīng)營(yíng)類(lèi)進(jìn)行分析。在 REITs

20、 運(yùn)營(yíng)階段，管理人主動(dòng)運(yùn)營(yíng)管理基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，以獲取基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目租金、收費(fèi)等穩(wěn)定現(xiàn)金流。同樣，由于 REITs 項(xiàng)目的類(lèi)別不同，產(chǎn)權(quán)類(lèi)與特許經(jīng)營(yíng)類(lèi) REITs 在運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)收入的稅務(wù)問(wèn)題應(yīng)分開(kāi)進(jìn)行分析。圖 4：REITs 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)收入環(huán)節(jié)資料來(lái)源：所產(chǎn)權(quán)類(lèi) REITs 運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)收入涉及稅費(fèi)表 7：產(chǎn)權(quán)類(lèi) REITs 運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)收入環(huán)節(jié)涉及稅費(fèi)稅種稅費(fèi)增值稅根據(jù)納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法的規(guī)定，一般納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)，按照以下規(guī)定繳納增值稅：一般納稅人出租其 2016 年 4 月 30 日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照 5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額，且應(yīng)預(yù)繳稅款計(jì)

21、算方法為：應(yīng)預(yù)繳稅款含稅銷(xiāo)售額（1+11%）3%；一般納稅人出租其 2016 年 5 月 1 日后取得的不動(dòng)產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，即按照不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)繳納增值稅，稅率為 9%，且應(yīng)預(yù)繳稅款計(jì)算方法為：應(yīng)預(yù)繳稅款含稅銷(xiāo)售額（1+5%）5%根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于簡(jiǎn)并稅費(fèi)申報(bào)有關(guān)事項(xiàng)的公告，附加稅費(fèi)主要包括城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加等，以增值稅的存在和征收為前提和依據(jù)，合計(jì)稅率約為增值稅的 10%-12%增值稅附加房產(chǎn)稅根據(jù)中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例(2011 修訂)規(guī)定，房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。房產(chǎn)稅稅率依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的，稅率為 12%根據(jù)中華人民共

22、和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例(2019 修訂)規(guī)定，土地使用稅每平方米年稅城鎮(zhèn)土地使用稅企業(yè)所得稅印花稅資料來(lái)源：國(guó)家稅務(wù)總局，所額為：（1）大城市 1.5 元至 30 元；（2）中等城市 1.2 元至 24 元；（3）小城市 0.9 元至 18 元；（4）縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū) 0.6 元至 12 元根據(jù)中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法(2018 修正)規(guī)定，企業(yè)所得稅的稅率為 25，項(xiàng)目公司及 SPV 公司于預(yù)測(cè)期內(nèi)根據(jù)應(yīng)納稅所得額；同時(shí)，根據(jù)財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干優(yōu)惠政策的通知第二條中有關(guān)規(guī)定，基金及資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃暫不計(jì)繳所得稅根據(jù)中華人民共和國(guó)印花稅暫行條例(2011 修訂)規(guī)

23、定，印花稅以應(yīng)稅憑證為課稅對(duì)象，財(cái)產(chǎn)租賃中印花稅按租賃協(xié)議所載金額的 0.1%向訂立合同雙方征收。其中，應(yīng)納稅憑證包括:（1）購(gòu)銷(xiāo)、加工承攬、建設(shè)工程承包、財(cái)產(chǎn)租賃、貨物運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)保管、借款、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、技術(shù)合同或者具有合同性質(zhì)的憑證；（2）產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)；（3）營(yíng)業(yè)賬簿；（4）權(quán)利、許可證照；（5）經(jīng)財(cái)政部確定征稅的其他憑證特許經(jīng)營(yíng)權(quán)類(lèi) REITs 運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)收入涉及稅費(fèi)表 8：特許經(jīng)營(yíng)權(quán)類(lèi) REITs 運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)收入環(huán)節(jié)涉及稅費(fèi)稅種稅費(fèi)增值稅及附加企業(yè)所得稅資料來(lái)源：國(guó)家稅務(wù)總局，所根據(jù)納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法，一般納稅人出租其2016 年 4 月 30 日前取得的不動(dòng)產(chǎn)

24、，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照 5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額；一般納稅人出租其 2016 年 5 月 1 日后取得的不動(dòng)產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，稅率為 9%。附加稅費(fèi)主要包括城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加等，以增值稅的存在和征收為前提和依據(jù)，合計(jì)稅率約為增值稅的 10%-12%根據(jù)中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法(2018 修正)規(guī)定，企業(yè)所得稅的稅率為 25，項(xiàng)目公司及 SPV 公司于預(yù)測(cè)期內(nèi)根據(jù)應(yīng)納稅所得額；同時(shí)，根據(jù)財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干優(yōu)惠政策的通知第二條中有關(guān)規(guī)定，基金及資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃暫不計(jì)繳所得稅環(huán)節(jié)四：REITs 份額持有人實(shí)現(xiàn)投資收益REITs 份額持有人實(shí)現(xiàn)投

25、資收益環(huán)節(jié)所涉及的稅費(fèi)主要為所得稅。目前REITs 份額持有人實(shí)現(xiàn)投資收益主要通過(guò)兩種方式：底層資產(chǎn)收益分紅以及REITs份額交易利得。不論以何種方式實(shí)現(xiàn)投資收益，主要涉及的稅費(fèi)都是個(gè)人/企業(yè)所得稅。圖 5：REITs 份額持有人實(shí)現(xiàn)投資收益環(huán)節(jié)資料來(lái)源：所表 9：REITs 份額持有人實(shí)現(xiàn)投資收益環(huán)節(jié)涉及稅費(fèi)稅種稅費(fèi)個(gè)人所得稅企業(yè)所得稅（機(jī)構(gòu)投資者）資料來(lái)源：國(guó)家稅務(wù)總局，所根據(jù)財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于證券投資基金稅收問(wèn)題的通知第三條中的內(nèi)容，個(gè)人投資者買(mǎi)賣(mài)基金單位獲得的差價(jià)收入，暫不征收個(gè)人所得稅，對(duì)投資者從基金分配中獲得的股票的股息、紅利收入以及企業(yè)債券的利息收入，由上市公司和發(fā)行債券的

26、企業(yè)在向基金派發(fā)股息、紅利、利息時(shí)代扣代繳 20%的個(gè)人所得稅，基金向個(gè)人投資者分配股息、紅 利、利息時(shí)，不再代扣代繳個(gè)人所得稅。企業(yè)所得稅的稅率為 25，根據(jù)財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于證券投資基金稅收問(wèn)題的通知第三條的內(nèi)容，對(duì)企業(yè)投資者買(mǎi)賣(mài)基金單位獲得的差價(jià)收入，應(yīng)并入企業(yè)的應(yīng)納稅所得額，征收企業(yè)所得稅； 同時(shí)根據(jù)中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法(2018 修正)第二十六條以及中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例(2019 年修訂)第八十三條相關(guān)內(nèi)容，居民企業(yè)直接投資于其他居民企業(yè)取得的股息、紅利等權(quán)益性投資收益，若連續(xù)持有居民企業(yè)公開(kāi)發(fā)行上市流通的股票滿 12 個(gè)月，可以免繳企業(yè)所得稅，否則應(yīng)并入企

27、業(yè)的應(yīng)納稅所得額，征收企業(yè)所得稅。環(huán)節(jié)五：產(chǎn)權(quán)類(lèi) REITs 的結(jié)束與退出產(chǎn)權(quán)類(lèi) REITs 結(jié)束與退出所涉及的稅費(fèi)與環(huán)節(jié)一中 REITs 設(shè)立階段的稅務(wù)處理類(lèi)似。特許經(jīng)營(yíng)權(quán)類(lèi) REITs 不存在持續(xù)期間屆滿后的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓問(wèn)題，而產(chǎn)權(quán)類(lèi) REITs 持續(xù)期間屆滿轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司股權(quán)或資產(chǎn)所面臨的稅收問(wèn)題類(lèi)似于 REITs設(shè)立階段，可參照環(huán)節(jié)一中的各項(xiàng)課稅規(guī)定。表 10：產(chǎn)權(quán)類(lèi) REITs 的結(jié)束與退出環(huán)節(jié)涉及稅費(fèi)稅種稅費(fèi)增值稅根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局深化增值稅改革的公告，房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)一般通用的增值稅稅率為 9%根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于簡(jiǎn)并稅費(fèi)申報(bào)有關(guān)事項(xiàng)的公告，附加稅費(fèi)主要包括城建稅、教育增值稅附加土地增值

28、稅企業(yè)所得稅契稅印花稅資料來(lái)源：國(guó)家稅務(wù)總局，所費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加等，以增值稅的存在和征收為前提和依據(jù)，合計(jì)稅率約為增值稅的 10%-12%。其中，城建稅為 7%(如項(xiàng)目公司注冊(cè)在縣城或城鎮(zhèn)則城建稅稅率為 5%)，教育費(fèi)附加為 3%，地方教育費(fèi)附加為 2%根據(jù)中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例(2011 修訂)規(guī)定，土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 50%的部分，稅率為 30%。增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 50%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 100%的部分，稅率為 40%。增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 100%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 200%的部分，稅率為 50%。增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 200%的部分，稅率為 60%根據(jù)中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法(2018 修正)規(guī)定，企業(yè)所得稅的稅率為 25。應(yīng)納稅所得額=收入總額-不征稅收入-免稅收入-各項(xiàng)扣除-以前年度虧損且在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)，不得扣除向投資者支付的股息、紅利等權(quán)益性投資收益款項(xiàng)根據(jù)中華人民共和國(guó)契稅暫行條例(2019 修訂)規(guī)定，契稅對(duì)應(yīng)稅行為實(shí)行一次課征 制，實(shí)行 3%-5%的幅度比例稅率，契稅的適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在前款規(guī)定的幅度內(nèi)按照本地區(qū)的實(shí)際情況確定，并報(bào)財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局備案?，F(xiàn)實(shí)中一般都是優(yōu)惠稅率 1.5%-2%。還