上海富紳中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、 / 59一、 標(biāo)的項(xiàng)目（一） 項(xiàng)目基本情況1、 項(xiàng)目現(xiàn)狀富紳商業(yè)中心 （青浦新城六號(hào)地塊） 目前已經(jīng)竣工并辦理好 了大產(chǎn)證（滬房地青子（2014）第 003634 號(hào)），產(chǎn)權(quán)面積 118409.19 平方米，為現(xiàn)房項(xiàng)目，是青浦新城內(nèi)集商業(yè)、辦公為一體的綜合 性、國(guó)際性的新城地標(biāo)建筑群，整體設(shè)計(jì)優(yōu)質(zhì)，全玻幕墻，包括 了地下大型超市（家樂(lè)福已經(jīng)開(kāi)業(yè)） ，地上 1-3 以商鋪為主的休 閑商業(yè)，以及兩幢23層LOFT高層酒店式辦公樓，LOFT平均戶 型面積在 50-60 平米之間， LOFT4.5 米挑高并做復(fù)式精裝修，統(tǒng) 一物業(yè)管理。本項(xiàng)目用地位于青浦新城中片， 中片是青浦新城騰飛的心臟 與建設(shè)的

2、先導(dǎo)與展示窗口。 周邊分布 150 萬(wàn)平方米十多個(gè)住宅小 區(qū)，醫(yī)療、學(xué)校、齊全，交通方便且快捷，完全適合建設(shè)一個(gè)商 業(yè)中心。從項(xiàng)目產(chǎn)品定位來(lái)看， 本地塊將是新城區(qū)的商業(yè)中心， 根據(jù) 青浦新城整體規(guī)劃發(fā)展前景， 本方案設(shè)計(jì)極力使商業(yè)、 休閑空間 尺度和辦公建筑規(guī)模成比例協(xié)調(diào)， 與都市城市建筑、 人文相融合。 建筑體型設(shè)計(jì)、 商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃、 景觀設(shè)計(jì)和空間氛圍勾勒出一幅 美好畫(huà)面 : 購(gòu)物空間有開(kāi)有合，休閑空間生態(tài)宜人，在三維空間 中解構(gòu)商業(yè)與辦公并存的綜合地產(chǎn)， 尺規(guī)圖距的店鋪排布錯(cuò)落有 致，人流物流動(dòng)態(tài)延伸。作為新建區(qū)域的商業(yè)中心集聚人氣、匯 聚組織人流形成濃厚商業(yè)氛圍是定位的首要， 故本項(xiàng)目

3、擬采用大 業(yè)態(tài)，匯聚人氣，形成活力，培育市場(chǎng)。并綜合周邊夏陽(yáng)湖、博 物館、菘澤廣場(chǎng)等因素， 建設(shè)一個(gè)現(xiàn)代建筑形態(tài)的集休閑、 辦公、 文化、娛樂(lè)、購(gòu)物為一體的商業(yè)休閑綜合體。1）項(xiàng)目地理位置上海富紳中心商業(yè)中心 （青浦新城 6 號(hào)地塊） 項(xiàng)目位于青浦 區(qū)新城區(qū)青舟路以北，公園路以南，華浦路以東，華民路以西。 是位于青浦CBD商務(wù)核心區(qū)，周邊有崧澤廣場(chǎng)，青浦博物館，青 浦規(guī)劃局、青浦第一大湖夏陽(yáng)湖、中山院、西面為富紳國(guó)際商業(yè) 中心。以及東南方的五星級(jí)大酒店（皇冠大酒店） ，青浦教育局， 青浦高級(jí)中學(xué)，檢察院，創(chuàng)業(yè)中心，一條馬路之隔。西面是電信 大樓，廣播電臺(tái)，湘浦海鮮大酒樓。北面是吉富紳花園，2

4、手房均價(jià)在 2 萬(wàn)。項(xiàng)目往上海市主干道滬青平、A9、A30到市區(qū)各處非常方便， 距離青浦區(qū)政府不到 1 千米，離虹橋機(jī)場(chǎng)和高鐵站 10 分鐘車(chē)程， 在建上海軌交 17 號(hào)線從項(xiàng)目北面穿過(guò)，區(qū)位圖如下：甌進(jìn)楫和1ftffrrBW耳樂(lè)三區(qū)三號(hào)門(mén)滬W平必皤用卅 艸flBil農(nóng)料所J瑟ItJS區(qū)呼牙遇頁(yè)通蹈=二o LW；iW平秤橋冊(cè)謙帶禹亙戒堵四中嘆“ o林甲高連&所處區(qū)域?qū)儆谂涮自O(shè)施和住宅及人口較集中區(qū)，匯集了佳樂(lè)苑、公園大觀吉富紳花園、宜達(dá)新居、仁恒運(yùn)杰河濱花園、帕緹 歐香苑等樓盤(pán)（見(jiàn)下圖），人口集聚對(duì)商業(yè)的支持強(qiáng)；項(xiàng)目邊上 有博物館以及醫(yī)院、體育場(chǎng)、行政中心等。矗 KzK佳樂(lè)苑W - *十新肯浦

5、佳園_ 駁港東路 華樂(lè)舖界湼港橋富坤國(guó)際Ca?青海塔翱?jī)~里渥沖JQI酈錘林 S-a陶上漬拼夏陽(yáng)湖宵期路桶混婁椿加中東腿帕影香苑蠶蠶臓訓(xùn)南腎園h-滬青翠公路J J.境東三(Z三號(hào)門(mén)土地取得方式2006年，云屹茂置業(yè)通過(guò)和政府的招商合作合法獲得青浦 新城6號(hào)地塊，土地費(fèi)用共計(jì) 23418772元。土地出讓金契稅拆 遷安置補(bǔ)償費(fèi)用等已全部繳清。單位：萬(wàn)元已繳金額未繳金額合計(jì)1. 土地成615615本2.滯納金3.綠化補(bǔ)償25.525.54.契稅等稅金61.561.55.拆遷補(bǔ)償143514356、房地產(chǎn)權(quán)屬登記204.8052204.8052費(fèi)7、其他0.0720.072合計(jì)2341.8772234

6、1.8772樓面地價(jià)195元/平米195元/平米3）政府批復(fù)文件如下：項(xiàng)目目前已經(jīng)結(jié)頂竣工，取得房地產(chǎn)權(quán)證（滬房地青子（2014）第003634號(hào)）。政府批復(fù)文件齊全。取得用地規(guī)劃許 可證以及工程規(guī)劃許可證（滬青建（ 2010）FA31011820102021 以及變更1-9 ），其中地上計(jì)容建筑總面積為58957.02平米，不計(jì)容地上面積51.17平方米，地下建筑總面積60980平米，綠 化率20%也取得商品房銷(xiāo)售備案證明（青浦房管（2014）第20140066、97、55 號(hào)） 4）證照取得情況截止本盡調(diào)報(bào)告出具之日，項(xiàng)目已取得五證，具體情況如下:證照名稱證照號(hào)取得時(shí)間建設(shè)用地規(guī)劃許可證滬

7、青地（2007）18070730E009612007.7.25建筑工程規(guī)劃許滬青建（2010）-2013.10.3可證FA31011820102021 以及變更 1-90建筑工程施工許可證0901QP0042D01/3101182009121607012010.9.20房地產(chǎn)權(quán)證滬房地青子（2014）第003634號(hào)2014.3.245）目前項(xiàng)目進(jìn)度情況項(xiàng)目已經(jīng)竣工結(jié)頂并取得房地產(chǎn)權(quán)證。6）項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)及周邊圖2、 控規(guī)指標(biāo)土地面積22693平米（大產(chǎn)證上數(shù)據(jù)），容積率W 2.6，規(guī) 劃總建筑面積 119988.19 平米（數(shù)據(jù)來(lái)自最終建設(shè)規(guī)劃許可證之 滬青建（2010） FA3101182010

8、2021-變更8為準(zhǔn)，下同），其中 地上計(jì)容建筑總面積為 58957.02 平米，不計(jì)容地上面積 51.17 平方米，地下建筑總面積 60980平米，綠化率20%項(xiàng)目目前 已經(jīng)結(jié)頂竣工， 取得商品房大產(chǎn)證， 大產(chǎn)證（滬房地青子 （ 2014） 第 003634 號(hào)）上載明建筑面積為 118409.19 平米。其中產(chǎn)證附 記：1-2 號(hào)、3-19 號(hào)、21-25 號(hào)、28-303 號(hào)、車(chē)庫(kù)地下 2層車(chē)位 595、596、581 、583、585、596、587、589、車(chē)庫(kù)地下 3 層車(chē)位 1160、1158、1106、1108、1109、1110、1111、1113 作為公司 自有保留，不對(duì)外

9、銷(xiāo)售。則可售面積為42662.43平米的LOFT和 797個(gè)車(chē)位，自持部分可權(quán)益轉(zhuǎn)讓出售。3、 開(kāi)發(fā)計(jì)劃現(xiàn)房，開(kāi)發(fā)完畢，進(jìn)入現(xiàn)房銷(xiāo)售和商業(yè)自持招商引資工作（二） 項(xiàng)目市場(chǎng)情況1、宏觀經(jīng)濟(jì)概況青浦地處江、浙、滬二省一市的交界處，位于中國(guó)長(zhǎng)江三角 洲經(jīng)濟(jì)圈的中心地帶， 具有承東啟西、 東聯(lián)西進(jìn)的樞紐作用和對(duì)華東地區(qū)的輻射作用， 區(qū)內(nèi)有縱橫交錯(cuò)、 道路密集的陸路交通體 系，同時(shí)，青浦區(qū)的水運(yùn)優(yōu)勢(shì)也十分明顯。全區(qū)經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)健康發(fā)展， 2013 年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 771.9 億元，比上年增長(zhǎng) 7.5%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 9.5 億元，下 降 4.6%；第二產(chǎn)業(yè)增加值 428.5 億元，增長(zhǎng) 3.8%

10、；第三產(chǎn)業(yè)增 加值 333.9 億元，增長(zhǎng) 13.3%。三次產(chǎn)業(yè)比 1.3 ：55.5 ： 43.2 ， 與上年相比， 第一產(chǎn)業(yè)下降 0.1 個(gè)百分點(diǎn)， 第二產(chǎn)業(yè)下降 2 個(gè)百 分點(diǎn)，第三產(chǎn)業(yè)上升 2.1 個(gè)百分點(diǎn)。青浦區(qū)財(cái)政收入穩(wěn)步增長(zhǎng)， 全區(qū)完成全口徑財(cái)政收入 272 億 元，比上年增長(zhǎng) 12%。其中，區(qū)級(jí)財(cái)政收入 88.7 億元，增長(zhǎng) 18%， 增幅位居全市第二，總量排名上升 1 位。全區(qū)可安排使用收入 137 億元，增長(zhǎng) 15.4%。全年財(cái)政支出 137.9 億元，比上年增長(zhǎng) 17.1%。其中，教育支出 21.1 億元，增長(zhǎng) 3.9%；社會(huì)保障和就 業(yè)支出 11.9 億元，增長(zhǎng) 32.

11、7%；城鄉(xiāng)社區(qū)事務(wù)支出 26.4 億元， 增長(zhǎng) 31.8%。全年稅收收入 259.3 億元，比上年增長(zhǎng) 11.9%。2、當(dāng)?shù)乜傮w房地產(chǎn)市場(chǎng)2013年，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策導(dǎo)向未變，投機(jī)投資性需求 得到有效遏制， 市場(chǎng)交易延續(xù)此前的回暖趨勢(shì)， 加上“新國(guó)五條” 的出臺(tái)， 刺激了剛需和改善性住房需求加快入市， 商品房銷(xiāo)售市 場(chǎng)活躍。在此背景下青浦區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)，開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)、建設(shè)規(guī)模擴(kuò)張、銷(xiāo)售市場(chǎng)活躍、保障性住房穩(wěn)步推進(jìn)的局面。房地產(chǎn)投資情況2013年青浦區(qū)房地產(chǎn)投資完成 223.1億元，比上年增長(zhǎng)15.4%，占全社會(huì)固定資產(chǎn)比重為 62.1%，比上年提高6.4個(gè)百 分點(diǎn)，為四大投資領(lǐng)域中唯一增長(zhǎng)

12、的領(lǐng)域。1、土地購(gòu)置費(fèi)增逾六成。按投資構(gòu)成來(lái)分，其中土地購(gòu)置 費(fèi)48.1億元，比上年增長(zhǎng)63.4%，拉動(dòng)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng) 9.7個(gè) 百分點(diǎn)，凈增18.7億元；建設(shè)投資175億元，比上年增長(zhǎng)5.8% 從全年投資走勢(shì)來(lái)看，前 6月跌宕起伏，7月起止跌回升并以增 長(zhǎng)15.4%收尾。（見(jiàn)下圖）。2013年青浦投資走勢(shì)圖授黃額増幅2、青東地區(qū)投資活躍。按地區(qū)來(lái)看，以趙巷鎮(zhèn)、徐涇鎮(zhèn)、華新鎮(zhèn)為代表的青東地區(qū)投資力度較大，共完成投資額145億兀、占65%而以朱家角鎮(zhèn)、練塘鎮(zhèn)、金澤鎮(zhèn)為代表的青西地區(qū) 的投資總量相對(duì)較小，僅完成投資19.3億元、占8.6%;以夏陽(yáng)街道、盈浦街道、香花橋街道為代表的中心城區(qū)共完成投資

13、48.3億元、占21.6%;以白鶴鎮(zhèn)、重固鎮(zhèn)為代表的北片地區(qū)投資力度 較為薄弱，完成投資10.5億元、占4.8%。趙巷鎮(zhèn)、徐涇鎮(zhèn)、華 新鎮(zhèn)分別以58.6億元、57.7億元和28.7億元名列前三（見(jiàn)下 表）。20U年分地區(qū)房地產(chǎn)投資完成情況+地區(qū)Q投礎(chǔ)頷 （億元）3同比増長(zhǎng)戶（土小占全裁投瓷比重（%） Q全區(qū)舍計(jì)223. 21B.4*715.2甌知&盼f 論涕D19.-10.4心8.9香花祈街道，13416.6.0喊希廠一13. 2心26.3V57.71.9t25.9%p-化 I*512.6.和-24. “2,8V4.2-17.81.9%朱家甫鼬17,4*-11.8*-37.40,8V0.0，-

14、99. 2aov3、各用途房屋投資全面增長(zhǎng)。按房屋用途來(lái)分，住宅完成投資167億元，比上年增長(zhǎng)6.2%，占比74.8%,其中多高層完成 投資132.1億元，增長(zhǎng)11.74%,別墅和聯(lián)排完成投資34.9億元， 增長(zhǎng)30.4%;辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房和其他用房分別完成投資 7.3 億元、25億元和23.8億元，分別比上年增長(zhǎng) 1.94倍、73.5%和24.6%二、房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模2013年末全區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 117 家，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 151 個(gè)， 全區(qū)房屋施工面積首次突破千萬(wàn)平方米大關(guān)，達(dá)到 1000.5 萬(wàn)平 方米，比上年增長(zhǎng) 11.9%，其中新開(kāi)工面積 209.8 萬(wàn)平方米，比 上年下降 22.4%

15、，占施工面積的 21%；房屋竣工面積 92.6 萬(wàn)平方 米，比上年下降 49%。1、三地區(qū)占施工面積超六成。按地區(qū)施工面積來(lái)看，趙巷 鎮(zhèn)、徐涇鎮(zhèn)、華新鎮(zhèn)分別以 249.3 萬(wàn)平方米、 219.8 萬(wàn)平方米、 157.3 萬(wàn)平方米名列前三，三地區(qū)合計(jì)施工面積 626.5 萬(wàn)平方米 （見(jiàn)下圖），占全區(qū)施工面積 62.3%。其中新開(kāi)工面積合計(jì) 122.4 萬(wàn)平方米，占全區(qū)新開(kāi)工面積的58.4%。其中施工面積超過(guò) 30萬(wàn)平方米的樓盤(pán)共有 4 個(gè)分別為華新鎮(zhèn)的西郊半島名苑 （33.9 萬(wàn) 平方米 ） 、白鶴鎮(zhèn)的綠地緹香公館（ 43.1 萬(wàn)平方米）、趙巷鎮(zhèn)的 崧澤花園（64.8萬(wàn)平方米）和新城一站動(dòng)遷安置

16、房A區(qū)（33.0萬(wàn)平方米）。2013年分地區(qū)房屋施工情況，單位；萬(wàn)平方米卩2、各用途房屋交付力度三降一增。按房屋用途來(lái)分，住宅 竣工面積82.9萬(wàn)平方米，比上年下降 45%,凈減68萬(wàn)平方米； 辦公樓無(wú)竣工面積，比上年凈減 0.2萬(wàn)平方米、其他用房竣工 3.9萬(wàn)平方米，比上年下降 79.6%、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房竣工 5.8萬(wàn)平 方米，比上年增長(zhǎng)41.2%。按樓盤(pán)來(lái)看，2013年青浦區(qū)共有14個(gè)樓盤(pán)相繼竣工，其中竣工面積超過(guò)7萬(wàn)平方米的共有5個(gè)，分別為重固鎮(zhèn)的重固萬(wàn)科項(xiàng)目、華新鎮(zhèn)的星尚灣名邸和華新 5號(hào)地塊、趙巷鎮(zhèn)的青池流水云墅，上述5個(gè)項(xiàng)目共完成竣工面積 58.3萬(wàn)平方米，占全區(qū)竣工面積的63%三、

17、房地產(chǎn)銷(xiāo)售情況2013年青浦區(qū)房屋銷(xiāo)售198.8萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng) 1.1 倍。現(xiàn)房銷(xiāo)售面積51.7萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng) 62%占房屋銷(xiāo) 售面積的26%期房銷(xiāo)售面積147.1萬(wàn)平方米，是上年的2.3倍，占房屋銷(xiāo)售面積的 74%。1、住宅銷(xiāo)售大幅上升。 2013 年全區(qū)住宅銷(xiāo)售 187 萬(wàn)平方米， 比上年增長(zhǎng) 1.1 倍。其中多高層銷(xiāo)售 163.3 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) 1.2 倍，占比 87.3%，比去年提高 4 個(gè)百分點(diǎn)；別墅銷(xiāo)售 7.6 萬(wàn)平方 米，增長(zhǎng) 9.5%。多高層銷(xiāo)售的占比上升表明了青浦區(qū)房屋銷(xiāo)售 更加趨于合理化。2、各用途房屋均價(jià)均有所提高。從房屋用途來(lái)看，青浦區(qū) 普通商品房（不包括

18、保障性住房） 中住宅均價(jià) 18603元/ 平方米、 比上年提高 1883元，增長(zhǎng) 11.4%；辦公樓均價(jià) 17955元/ 平方米， 比上年提高 2620 元，增長(zhǎng) 17.1%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房均價(jià) 25477元/ 平方米，比上年提高 12819 元，增長(zhǎng) 1 倍；其他用房均價(jià) 2037 年，比上年提高 301 元，增長(zhǎng) 21.5%3、銷(xiāo)售區(qū)域較為集中。從 地區(qū)來(lái)看， 房屋銷(xiāo)售主要集中在青東地區(qū)的趙巷鎮(zhèn)、 徐涇鎮(zhèn)和華 新鎮(zhèn)， 上述三地區(qū)共完成銷(xiāo)售面積 130.6 萬(wàn)平方米， 占全區(qū)銷(xiāo)售 面積的 65.7%。青東三地區(qū)中銷(xiāo)售超過(guò) 10 萬(wàn)平方米的樓盤(pán)共有 4 個(gè)，分別為華新鎮(zhèn)的西郊半島名苑（12 萬(wàn)平

19、方米）、華新基地 5號(hào)地塊（ 14.7 萬(wàn)平方米）和趙巷鎮(zhèn)的新城一站動(dòng)遷安置房 A 區(qū)（22.4萬(wàn)平方米）和動(dòng)遷安置房 B區(qū)（23.1萬(wàn)平方米）。全區(qū)公寓（指普通高層、多層）均價(jià) 18102元/平方米，增 長(zhǎng) 17.2%；花園（指別墅、雙拼別墅）均價(jià) 32554 元/ 平方米， 增長(zhǎng) 14.6%；聯(lián)列均價(jià) 23233元/平方米，增長(zhǎng) 10.9%。青浦新城板塊、徐涇板塊、趙巷板塊和朱家角板塊房地產(chǎn)均價(jià)見(jiàn)下表：青浦各板塊房地產(chǎn)均價(jià)情況表單位:元/平方米全區(qū)青浦新城板塊徐涇板塊趙巷板塊朱家角板塊均價(jià)增幅均價(jià)增幅均價(jià)增幅均價(jià)增幅均價(jià)增幅%公18117.19636.245-1024010.123917.

20、寓02242420.437796花32514.191-1.42228.35114.28779.5園5460237810923聯(lián)23210.20216.2880.7225-3.17283.0列339656551230四、保障性住房建設(shè)情況1、 保障性住房建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)。2013年青浦區(qū)保障性住房建 設(shè)步伐受上年高基數(shù)的影響下，有所減緩。保障性住房完成投資 74.6億元，比上年微跌0.3%，投資減少0.2億元。保障性住房 施工面積397萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)3.7%，其中新開(kāi)工面積43.1 萬(wàn)平方米，比上年下降 69.7%，銳減99.4萬(wàn)平方米。2、 保障性住房銷(xiāo)售快速增長(zhǎng)。2013年青浦區(qū)保障性住房

21、銷(xiāo) 售85.1萬(wàn)平方米，是上年同期的 3.6倍，占房屋銷(xiāo)售的45.5%， 提高 20.3 個(gè)百分點(diǎn)。保障性住房共銷(xiāo)售 12328 套，占全部房屋 銷(xiāo)售套數(shù)的 57.9%，其中動(dòng)遷安置房 10763 和經(jīng)濟(jì)適用房 1565 套。3、項(xiàng)目市場(chǎng)情況上海市房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)九十年代以來(lái)的十幾年的高速發(fā)展， 在 上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展中已取得了舉足輕重的地位， 并成為地方國(guó)民經(jīng)濟(jì) 的支柱產(chǎn)業(yè)之一， 到目前為止， 在滬各類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有三千 多家，年開(kāi)發(fā)商品住宅面積上千萬(wàn)平方米。 但相對(duì)于上海市未來(lái) 2000 萬(wàn)常住人口的龐大市場(chǎng)，相對(duì)于上海市要求人均居住面積 達(dá) 25 平方米的目標(biāo)而言，還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，所以房地產(chǎn)業(yè)在

22、上 海仍然是一個(gè)大有發(fā)展?jié)摿Φ漠a(chǎn)業(yè)。青浦新城的規(guī)劃目標(biāo)是：到 2020 年全面建成與上海國(guó)際大 都市相適應(yīng)的郊區(qū)新城； 形成與中等規(guī)模城市相適應(yīng)的經(jīng)濟(jì)規(guī)模 和綜合實(shí)力；形成經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、生態(tài)環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展框架。此 次規(guī)劃范圍共約 40.27 平方公里，規(guī)劃期限近期為 2010 年，遠(yuǎn) 期 2020 年。到時(shí)青浦將確立兩個(gè)區(qū)級(jí)中心：一是富有濃郁人情 味的城市生活氛圍的老城中心； 一是具有現(xiàn)代城市氣息的新城中 心。青浦縣改區(qū)后區(qū)域經(jīng)濟(jì)呈高位快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)， 朱家角古鎮(zhèn)重 點(diǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)步伐的加快， “東方綠州”的建成開(kāi)放，使青浦區(qū)域旅游經(jīng)濟(jì)不斷升溫， 同時(shí)推動(dòng)了商貿(mào)業(yè)的興旺活躍。 滬青平高速 公路，全線

23、合龍通車(chē)。滬青平高速公路在青浦區(qū)境內(nèi)長(zhǎng)達(dá) 23.85 公里，公路建成后，將與已投入使用的同三國(guó)道上海段，形成貫 通青浦區(qū)南北和東西向的兩條高速交通主干道， 對(duì)青浦今后的發(fā) 展將起到十分重要的作用。在新一輪的發(fā)展規(guī)劃中青浦的功能定位為旅游、物流中心， 并隨著軌道交通的建成， 作為連接江淅二省上海西部出口的青浦 將處于更重要地位。青浦新城區(qū)歷經(jīng)多年的建設(shè)， 已初步形成了以夏陽(yáng)湖、 淞澤 廣場(chǎng)為中心的規(guī)模城區(qū)，已經(jīng)建成新青浦佳園、吉富紳花園、運(yùn) 杰城市花園、夏陽(yáng)湖國(guó)際花園、佳樂(lè)苑、順馳藍(lán)灣錦都、新城逸 境園等住宅小區(qū)達(dá)十多個(gè)， 加上同三國(guó)道東的宜達(dá)新居面積達(dá)到 150 萬(wàn)平方米以上。由于新建城區(qū)沒(méi)有

24、成規(guī)模的商業(yè)配套設(shè)施， 而六號(hào)地塊位居新城區(qū)的中心， 是建設(shè)該區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目的得天獨(dú) 厚地段。（1）項(xiàng)目區(qū)域交通情況上海富紳中心商業(yè)中心 （青浦新城 6 號(hào)地塊） 項(xiàng)目位于青浦 區(qū)新城區(qū)青舟路以北，公園路以南，華浦路以東，華民路以西。 項(xiàng)目往上海市主干道滬青平、 A9、A30 到市區(qū)各處非常方便，距 離青浦區(qū)政府不到 1 千米，離虹橋機(jī)場(chǎng)和高鐵站 10 分鐘車(chē)程，在建上海軌交17號(hào)線從項(xiàng)目北面穿過(guò)，區(qū)位圖如下:公交線路有青浦1、2、5、6、7.9、10、11號(hào)線以及青黃專線、朱徐線等， HYPERLINK / /? newmap=1 & ie=utf-8&s=s%26wd%3D%E5% AF%8

25、C%E7%BB%85%E4%B8%AD%E5%BF%83#項(xiàng)目配套設(shè)施情況周邊配套：區(qū)域內(nèi)屬青浦新城核心成熟區(qū)域， 項(xiàng)目周邊匯集了佳樂(lè)苑、公園大觀吉富紳花園、宜達(dá)新居、仁恒運(yùn)杰河濱花園、帕緹歐香苑等樓盤(pán)，人口集聚對(duì)商業(yè)的支持強(qiáng)；周邊有崧澤廣場(chǎng)，青浦博物館，青浦規(guī)劃局、青浦第一大湖夏陽(yáng)湖、中山院、西面為富紳國(guó)際商業(yè)中心。以及東南方的五星級(jí)大酒店(皇冠大酒店)，青浦教育局，青浦高級(jí)中學(xué)，上海工商信息學(xué)校，檢察院，創(chuàng)業(yè)中心，一條馬路之隔。西面是電信大樓，廣播電臺(tái)，湘浦海 鮮大酒樓。邊上有博物館以及醫(yī)院、 體育場(chǎng)、行政中心等。教育、 體育、醫(yī)療、文化設(shè)施等配套齊全。具體見(jiàn)連接： HYPERLINK /

26、?n /?n ewmap=1 &ie=utf-8&s=s%26wd%3D%E5%AF%8C%E7%BB%85%E4%B8%AD%E5%BF%83#周邊主要土地成交情況時(shí)間地塊名稱出讓面積用地性質(zhì)容積率地上可建面積成交價(jià)/萬(wàn)樓面價(jià)/元m2競(jìng)得單位圖 中 標(biāo) 識(shí)2014.02.26青浦區(qū)盈浦街道漕盈路東側(cè)(03A-02、03A-03、03B-01、03C-01)地塊49706.7商住2.299195.857,5605,803上海吉富 紳置業(yè)集 團(tuán)有限公 司A2014.02.12青浦區(qū)香花橋街道 E-04-06、E-04-23 地塊115759.4商住1.5173639.1210,00012,094

27、中國(guó)葛洲 壩集團(tuán)房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)B有限公司青浦區(qū)新城一重慶隆鑫2014.01站大型社區(qū)28600商2.26292091,414,5地產(chǎn)集團(tuán).2944A-06A、.1住.220026有限公司45A-09A 地塊C2014.01青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)12911商2.53227820,66,38龍湖.2930A-05A 地塊.2住002D青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)上海運(yùn)杰2014.01崧泉路以西21343商2.55335851,49,63置業(yè)有限.2329A-06A 地塊.3住.25003公司E青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)21A-02A、2013.0822A-04A、63550商3.82414980,33,32寶龍.0725A-04A、業(yè)06

28、8826A-02A 地塊F青島偉業(yè)青浦區(qū)盈浦街2013.06道淀山湖大道10790商2215805,232,42房地產(chǎn)集.19南側(cè)28-04地塊.3業(yè).603團(tuán)有限公司G下圖紅色字母部分為青浦區(qū)最近出讓土地位置示意圖，五星處為抵押地塊所在地，比例尺為 1: 1公里:A- i馳站SfjI嗣:看tJWtT香花樓広IM6H咆 n 17 .1南馨中南耋 西 年/ G匯金碣堆軼1-7華倉(cāng)離踏ft由上圖可以看出，純商業(yè)項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)出讓的標(biāo)的較少， 主要 以商住項(xiàng)目為主，與上面土地比較，本項(xiàng)目的土地價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯。（4）周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析本項(xiàng)目為商業(yè)項(xiàng)目，商業(yè)部分自持，主要為酒店式公寓，在青浦較為稀缺，周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)

29、目分析如下：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商業(yè)態(tài)簡(jiǎn)介與本案比較港隆休閑廣場(chǎng)上海鳳 翔房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā) 有限公 司綜合體位于青浦盈港路453號(hào)，1-3層商 業(yè)、會(huì)所與辦公，底層商業(yè)街緊 鄰休閑廣場(chǎng)，同時(shí)開(kāi)設(shè)銀行、餐 飲、咖啡廳、景觀餐廳、旅行社 等商務(wù)配套商業(yè)；4-7層為酒店式商務(wù)空間（精裝修），小面積的 soho經(jīng)典風(fēng)格戶型；8-18層彈性商務(wù)空間（標(biāo)準(zhǔn)裝修），純商務(wù)的 辦公空間，可自由分割。公開(kāi)資 料均價(jià)25000元/平米。交通強(qiáng)開(kāi)發(fā)商弱人口弱環(huán)境弱金都 公寓 式酒 店上海越 盛房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā) 有限公 司寫(xiě)字樓臨近奧特萊斯品牌直銷(xiāo)廣場(chǎng)，南 面有連接上海市區(qū)的北青公路、 規(guī)劃輕軌線站點(diǎn)、A9高速和滬青 平公路；東、西有嘉

30、松中路、外 青松公路、A5嘉金高速等。金都 公寓式酒店西北面步行6分鐘可 達(dá)生活設(shè)施齊全的重固鎮(zhèn)中心商 業(yè)區(qū)、以及重固鎮(zhèn)最具有特色的 “福泉山古文化遺址”旅游景點(diǎn)。金都商業(yè)中的 MOTOR168各類商 場(chǎng)，以及周邊的幼兒園、小學(xué)、交通弱開(kāi)發(fā)商弱人口弱環(huán)境弱中學(xué)、銀行、集市等構(gòu)成了一個(gè)完整的悠閑生活圈。公開(kāi)資料售價(jià)18000元/平米祥騰新領(lǐng)寓上海中 冶祥麒 投資有 限公司酒店式公寓、商鋪總建筑面積為 4.8萬(wàn)平米，位處青 浦城區(qū)北部，由ABC三大商業(yè)地塊，集獨(dú)立平層商鋪、復(fù)式商鋪、 獨(dú)立商業(yè)別墅組合而成。項(xiàng)目引 入國(guó)際全新商業(yè)模式LSP,集合特色餐飲、休閑娛樂(lè)、品牌購(gòu)物、 人氣超市、生活配套 5

31、大核心商業(yè) 功能，實(shí)現(xiàn)多功能、一站式、品 牌商業(yè)服務(wù)。戶型整體向上挑高 5.5米，呈現(xiàn)50年產(chǎn)權(quán)小面積復(fù)式 空間。周?chē)?guī)劃有600米沿街商 鋪、濱河生態(tài)廣場(chǎng)。多部景觀電 梯、戶外電動(dòng)扶梯、步行樓梯結(jié) 合一至二層風(fēng)雨連廊，匹配BLOCK街區(qū)，開(kāi)放式的商業(yè)人流動(dòng)線。 酒店式公寓去年就已售完。交通弱開(kāi)發(fā)商弱人口弱環(huán)境平青浦卓越上海鴻業(yè)房地標(biāo)準(zhǔn)寫(xiě)字項(xiàng)目位于青浦新城的沁園湖板 塊，處于青浦新城的核心區(qū)域，交通平世紀(jì)中心產(chǎn)開(kāi)發(fā) 有限公 司1樓、，LOFT等且本項(xiàng)目位于竹盈路和勝利路的 交叉口處，臨近漕盈路和盈港路， 毗鄰青浦工業(yè)園；30萬(wàn)平米的大 型城市綜合體，青浦首個(gè)引進(jìn)國(guó) 際性五星級(jí)商業(yè)酒店鉑爾曼酒

32、店。主要由甲級(jí)寫(xiě)字樓、五星級(jí) 酒店、LOFT、企業(yè)公館和酒店式 公寓、步行街、shopp in gmall等組成，集商務(wù)、休閑、生活于一 體。周邊交通便利：臨近青浦客 運(yùn)總站、公交直達(dá) 2號(hào)線徐涇東； 以及臨近規(guī)劃中的輕軌站。公開(kāi) 資料銷(xiāo)售均價(jià)20000元/平米。開(kāi)發(fā)商強(qiáng)人口弱環(huán)境弱珠江國(guó)際中心上海珠 江創(chuàng)展 投資有 限公司酒店式公寓、住宅位于大虹橋板塊趙巷超級(jí)商務(wù) 區(qū)，為大型的城市綜合體項(xiàng)目。項(xiàng)目總建筑面積 62萬(wàn)平方米，西 區(qū)購(gòu)物中心米格天地現(xiàn)已開(kāi)張營(yíng) 業(yè)，配套有國(guó)際一二線品牌折扣 店、各類餐飲、巨幕影院。中區(qū) 凱悅酒店和東區(qū)商貿(mào)中心在建。 交通便利，軌交17號(hào)線近在咫尺， 且一河之隔就是

33、G50滬渝高速，交通強(qiáng)開(kāi)發(fā)商弱人口弱環(huán)境弱縮短了城市間的距離；生活配套 齊全，購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、教育 應(yīng)有盡有，升值潛力巨大。16500元/平米 HYPERLINK http:/ga http:/ga nglon gxiuxia ngua ngcha ng.soufu / HYPERLINK http:/j http:/j in dug on gyushijiudia n. soufu / HYPERLINK http:/xi http:/xi nli ngyuxt.soufu / HYPERLINK http:/shijizh http:/shijizh on gxi nqpzy.soufu

34、 / HYPERLINK http:/guojizh http:/guojizh on gxi ny ueg on ggua nzj.soufu /本項(xiàng)目地處青浦新城核心區(qū)域，周邊有學(xué)校、公園、醫(yī)院等，距離青浦區(qū)政府約1公里左右，與其他競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目相比具有無(wú)可比 擬的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。此外，本項(xiàng)目地下1層和地上部分，已引進(jìn)家樂(lè)福超市和品牌商業(yè)，有序合理系統(tǒng)的商業(yè)布局將提升整個(gè)項(xiàng)目的 價(jià)值，給本項(xiàng)目銷(xiāo)售帶來(lái)極大利好。且本案在青浦人居環(huán)境上靠近青浦夏陽(yáng)湖，周邊的人口基數(shù)以及3公里步行半徑上幾乎無(wú)大型商業(yè)供給等優(yōu)勢(shì)。（三）項(xiàng)目分析 1、 總投資因?yàn)轫?xiàng)目為現(xiàn)房項(xiàng)目，已經(jīng)竣工且有大產(chǎn)證，項(xiàng)目的總投資 以核實(shí)的賬面成

35、本（根據(jù)2013年12月底的開(kāi)發(fā)成本和費(fèi)用臺(tái)賬 整理）為基礎(chǔ)。富紳中心地下開(kāi)挖至 3層，且地下2、3層為車(chē) 庫(kù)，地下一層為商業(yè)，需要裝修，地上LOFT精裝修，且整體大樓裝玻璃幕墻，建筑成本這塊較大，增加了總投成本。項(xiàng)目預(yù)計(jì)的總投資額合計(jì)為 105505萬(wàn)元，具體如下:實(shí)際支付且收到發(fā)票金額應(yīng)付合同金額（已付未開(kāi)發(fā)票），預(yù)付款入賬開(kāi)發(fā)成本395,852,751.20632,318,239.32、土地費(fèi)用21,388,220.00-101土地出讓金（轉(zhuǎn)讓）費(fèi)2m6,150,000.00-102拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)2m14,350,000.00-103土地契稅2m615,000.00-104房地產(chǎn)權(quán)屬登記

36、費(fèi)2m17,500.00-105綠化補(bǔ)償2m255,000.00-106其他土地費(fèi)用2m720.00-二、前期工程費(fèi)2m24,324,487.0523,030,969.68201可行性研究2m-202市場(chǎng)調(diào)研費(fèi)2m-203營(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi)2m567,987.50414,987.50204三通一平費(fèi)2m954,322.3111,272,246.0820401臨時(shí)施工道路費(fèi)2m212,088.904,836,400.0820402臨時(shí)施工用水接入費(fèi)2m96,842.41-20403臨時(shí)施工污水管接入費(fèi)2m-20404臨時(shí)施工用電接入費(fèi)2m360,391.0012,000.0020405臨時(shí)施工用氣接入費(fèi)

37、2m-20406臨時(shí)施工辦公電話網(wǎng)絡(luò)接入費(fèi)2m-20407場(chǎng)地平整2m-204臨時(shí)設(shè)施費(fèi)2m-6,423,846.0008204綠化移植費(fèi)2 m285,000.0009205規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)2 m19,740,830.90 8,477,636.10205規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)2 m4,125,000.001,800,000.0001205施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)2 m4,702,526.30303,135.7002205裝飾專項(xiàng)設(shè)計(jì)2 m4,388,470.003,402,330.0003費(fèi)205室內(nèi)裝飾設(shè)0302 m4,388,470.003,402,330.001計(jì)費(fèi)205室外裝飾設(shè)030計(jì)費(fèi)2 m2205智能化專項(xiàng)設(shè)

38、2 m76,500.0013,500.0004計(jì)費(fèi)205景觀專項(xiàng)設(shè)計(jì)2 m1,904,106.002,489,649.0005費(fèi)205其他專項(xiàng)設(shè)計(jì)2 m252,308.0050,000.0006費(fèi)20507規(guī)劃設(shè)計(jì)模型制作費(fèi)2m-20508制圖、曬圖費(fèi)2m2,560.00-20509方案設(shè)計(jì)、評(píng)審費(fèi)2m1,929,438.60127,021.40205010基坑圍護(hù)設(shè)計(jì)費(fèi)2m1,000,472.00-205011設(shè)計(jì)審圖費(fèi)2m761,450.0090,000.00205012玻璃幕墻設(shè)計(jì)費(fèi)等2m598,000.00202,000.00206行政規(guī)費(fèi)及規(guī)劃報(bào)建2m2,380,969.002,82

39、2,200.0020601項(xiàng)目報(bào)建費(fèi)2m-20602施工許可證費(fèi)2m-20603規(guī)劃管理費(fèi)2m-20604人防建設(shè)費(fèi)2m25,809.00-20605防雷檢測(cè)費(fèi)（雷擊風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估）2m156,860.00-20606消防審查費(fèi)2m-20607白蟻預(yù)防費(fèi)2m-20608施工噪音管理費(fèi)2m-20609散裝水泥費(fèi)2m-20610工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)2m-20611工程造價(jià)管理費(fèi)2m-20612安全監(jiān)督費(fèi)2m-20613勞動(dòng)疋額測(cè)疋費(fèi)2m-20614招投標(biāo)管理費(fèi)2m362,000.00200,000.0020615房屋所有權(quán)登記費(fèi)2m-20616綜合開(kāi)發(fā)管理費(fèi)2m-20617房屋所有權(quán)登記工本費(fèi)2m-20618

40、咨詢顧問(wèn)費(fèi)2m1,736,300.002,622,200.0020619工程評(píng)估費(fèi)2m100,000.00-207勘測(cè)丈量費(fèi)2m680,377.3443,900.0020701地質(zhì)勘察費(fèi)2m191,400.0039,600.0020702環(huán)境評(píng)測(cè)費(fèi)2m87,500.002,500.0020703水準(zhǔn)測(cè)量工程測(cè)量2m21,867.00-20704日照分析合同2m-20705交通分析（交評(píng)）費(fèi)2m90,000.00-20706面積測(cè)繪2 m251,213.341,800.00207地形地貌測(cè)繪2m820.00-0720708測(cè)繪費(fèi)2m37,327.00-20709其他2m250.00-三、基礎(chǔ)設(shè)施

41、費(fèi)2m33,554,803.74 2,225,682.64301供電工程費(fèi)2m29,988,332.00 ,848,469.24302供水工程費(fèi)2m2,446,834.7420,853.40303排水工程費(fèi)2m89,500.00-304電視工程費(fèi)2m-356,360.00305通訊工程費(fèi)2m-306小區(qū)道路工程費(fèi)2m82,171.00-307環(huán)衛(wèi)工程費(fèi)2m-308綠化工程費(fèi)2m-309燃?xì)夤こ藤M(fèi)947,966.00-四、建安工程費(fèi)用2m274,045,106.80605,675,415.00401土建工程2m255,119,600.00601,867,000.0040101土方工程2m43,5

42、44,000.00-401地基加固處理2m20,000,000.00-02費(fèi)40103樁基工程2m80,445,600.00 1,867,000.0040104圍護(hù)及支撐費(fèi)2m-40105地下工程2m52,130,000.00-40106地面工程2m-40107外墻工程2m-40108總體工程2m-40109精裝修工程2m-40110土建（結(jié)構(gòu)）工程2m39,000,000.00600,000,000.0040111土建（建筑）工程2m20,000,000.00-402安裝工程費(fèi)2m15,269,533.00 2,551,132.0040201照明電氣（強(qiáng)電）工程2m206,517.00-40

43、202弱電智能化工程2m8,400.00-40203給排水工程2m-40204消防安裝工程2m1,067,738.00562,262.0040205火災(zāi)報(bào)警工程2m-40206綜合布線系統(tǒng)2m-40207避雷接地工程2m-40208空調(diào)及通風(fēng)工程2m490,274.00-40209電梯及自動(dòng)扶梯2m6,813,550.001,531,420.0040210園林（景觀）環(huán)境工程費(fèi)2m-40211停車(chē)設(shè)備2m-40212室內(nèi)停車(chē)交通設(shè)施2m-40213其他安裝工程費(fèi)2 m6,683,054.00457,450.00403裝修工程費(fèi)2 m226,479.00588,935.0040301室外裝修2

44、m5,000.00-40302室內(nèi)裝修2 m221,479.00588,935.00404工程監(jiān)理費(fèi)2 m1,725,000.00665,000.00405質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)2 m726,652.003,348.00406試驗(yàn)及檢測(cè)費(fèi)2 m977,842.80-五、配套設(shè)施費(fèi)2 m7,090.00-501消防站2 m-502地下室及車(chē)庫(kù)2 m-503物管用房工程費(fèi)2 m-504其他配套設(shè)施費(fèi)2 m7,090.00-六、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)2 m42,533,043.611,386,172.00601工資費(fèi)用2 m-602職工福利費(fèi)2 m-603辦公費(fèi)2 m61,939.90604電話費(fèi)2 m-605業(yè)務(wù)招待費(fèi)2

45、 m-606水費(fèi)2 m393,885.10607電費(fèi)2m2,372,277.51608差旅費(fèi)2m-609廣告費(fèi)2m4,800.00610業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)2m-611工程管理費(fèi)2m-61101工程監(jiān)理費(fèi)2m-61102預(yù)結(jié)算編審費(fèi)2m-61103行政費(fèi)用2m-61104施工合同外獎(jiǎng)金2m-61105工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)2m-61106安全監(jiān)督費(fèi)2m-61107工程保險(xiǎn)費(fèi)2m-612營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)2m1,322,960.001,386,172.0061201廣告設(shè)施及發(fā)布費(fèi)2m1,210,400.001,305,772.0061202樣板房建筑及裝修2m-61203樣板房?jī)?nèi)家具2m-61204樣板房?jī)?nèi)家電2m

46、-61205售樓處建筑及裝修2m-61206售樓處內(nèi)家具2m-61207售樓處內(nèi)家電2m-61208售樓處景觀2m-61209售樓模型費(fèi)2m112,560.0080,400.00613資本化利息2m35,393,181.10-614資本化利息費(fèi)用2m2,984,000.00-615不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)2m-七、固定資產(chǎn)2m805,597.74八、期間費(fèi)用2m6,076,038.79801管理費(fèi)用2m6,012,510.3080101職工薪酬2m1,695,132.8280102職工福利費(fèi)2m66,470.9080103社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)2m647,049.6080104職工教育費(fèi)2m5,332.0080105辦

47、公費(fèi)2m767,206.7980106修理費(fèi)2m-80107租賃費(fèi)2m12,730.0080108電費(fèi)2m-80109水費(fèi)2m-80110通訊費(fèi)2m49,317.5080111業(yè)務(wù)招待費(fèi)2m734,677.4080112會(huì)務(wù)費(fèi)2m181,267.0080113咨詢費(fèi)2m375,400.0080114審計(jì)費(fèi)2m43,000.0080115驗(yàn)資費(fèi)2m17,000.0080116汽車(chē)使用費(fèi)2m303,523.36801160汽油費(fèi)2m133,516.801801160路橋費(fèi)2m26,065.002801160停車(chē)費(fèi)2m9,163.983801160修配費(fèi)2m72,461.904 / 596S /Of

48、r9申8疋乙UJ乙100 Lod00S00l69UJ乙J 00 Lod9S6S0l|，UJ乙WLodoomUJ乙鑒驀割03Lod00ZSZl9 乙UJ乙6 JLod07如9乙UJ乙8 JLod-UJ乙zJLod8996829UJ乙9 09 J Lod00i/6UJ乙d09 JLod8012103土地使用稅2m953,106.0080122無(wú)形資產(chǎn)攤銷(xiāo)2m-80123長(zhǎng)期待攤費(fèi)用攤銷(xiāo)2m-80124其他2m5,661.80802銷(xiāo)售費(fèi)用2m-20000000.0080201職工薪酬2m80202職工福利費(fèi)2m80203社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)2m80204職工教育費(fèi)2m80205辦公費(fèi)2m80206修理費(fèi)2m

49、80207通訊費(fèi)2m80208業(yè)務(wù)招待費(fèi)2m80209汽車(chē)使用費(fèi)2m-802090汽油費(fèi)2m1802090路橋費(fèi)2m2802090停車(chē)費(fèi)2m3802090修配費(fèi)2m4802090養(yǎng)路費(fèi)2m5802保險(xiǎn)費(fèi)2m090680210低值易耗品2m80211差旅費(fèi)2m80212交通費(fèi)2m80213誤餐費(fèi)2m80214展覽費(fèi)2m-802140場(chǎng)地布置2m1802140制作費(fèi)2m280215廣告費(fèi)2m80216業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)2m-8021601廣告設(shè)施及發(fā)布費(fèi)2m802160現(xiàn)場(chǎng)包裝費(fèi)2m2802160促銷(xiāo)活動(dòng)費(fèi)2m3802160宣傳資料費(fèi)2m4802160禮品費(fèi)2m5802160其他2m680217銷(xiāo)售代理費(fèi)

50、用2m-802170銷(xiāo)售傭金2m1802170銷(xiāo)售代理費(fèi)2 m2802170銷(xiāo)售策劃費(fèi)2 m3802170其他2 m4803財(cái)務(wù)費(fèi)用2 m63,528.4980301利息支出2 m-80302手續(xù)費(fèi)2 m76,228.7880303利息收入2 m-12,700.2980304其他財(cái)務(wù)費(fèi)用2 m-合計(jì)2 m402,734,387.73652,318,239.32總合計(jì)1,055,052,6272、已投入資金的合理性項(xiàng)目已經(jīng)竣工且取得產(chǎn)證。成本核算和合同等均有實(shí)際依據(jù)，資金投入與形象進(jìn)度基本相符，資金投入合理真實(shí)。3、資金需求合理性分析由于吉富紳中心銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)和銷(xiāo)售策略的變動(dòng)，資產(chǎn)短持升值，銷(xiāo)售期延

51、后，目前可現(xiàn)房銷(xiāo)售，企業(yè)的資產(chǎn)價(jià)值較實(shí)，受銷(xiāo)售期 的影響和集團(tuán)囤貨升值的考慮， 集團(tuán)為償還部分銀行借款申請(qǐng)融 資，其中6月底到期的銀行貸款余額為 42670萬(wàn)元,年底前到期 的則累計(jì)72370萬(wàn)元，企業(yè)的需求是合理的。4、項(xiàng)目資金來(lái)源與運(yùn)用預(yù)測(cè)表1、預(yù)測(cè)前提：本預(yù)測(cè)為對(duì)項(xiàng)目公司整體資金來(lái)源與運(yùn)用的預(yù)測(cè)，以項(xiàng)目部分出售和假設(shè)剩余由股東按市價(jià)回購(gòu)持有的方式對(duì)銷(xiāo)售進(jìn)行預(yù) 測(cè)，預(yù)測(cè)中體現(xiàn)銀行貸款。2、預(yù)測(cè)結(jié)果（單位：萬(wàn)元） / 59資金來(lái)源與運(yùn)用表（人民幣元）至信托資金注入前201420152016信托期限內(nèi)合計(jì)序號(hào)項(xiàng)目名稱：Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q21資金來(lái)源11352357120677601

52、2920151209288.4440035069.653569.6245247.61.1自有資金60400-18500-185001.2銷(xiāo)售收入271203776012920151209288.4440053569.653569.6213747.61.3信托融資3000030000600001.4銀行貸款6212302資金運(yùn)用103505.440737554.0439941.421592.391863.5435544.79536542.36602.453239902.4532149543.39172.1土地費(fèi)用213902.2建安工程96366.9152702.3管理費(fèi)用4999.525443

53、000200050002.40不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)2.5各類稅3342.544653.921592.391863.541144.79542.36602.4536602.45326344.3917金53222.6信托融資本金兌付3000030000600002.7信托融資收益兌付16001600440060003300169002.8銀行借款本金償還2741029520569302.9銀行借款利息支付2201.52167.54369凈現(xiàn)金10017.5519565.9-26256.28467.1413667.143流93627818.5811327.6113256.463953-2142.36868累計(jì)凈

54、10017.5529583.567402.0978729.7091986.1665729.763587.492054.62105721.74現(xiàn)金流9319393939374740867695704.2083 / 595、銀行貸款安排暫無(wú)。6、銷(xiāo)售預(yù)測(cè)（1）項(xiàng)目銷(xiāo)售情況項(xiàng)目現(xiàn)房，預(yù)計(jì) 6 月份開(kāi)始銷(xiāo)售。（2）預(yù)測(cè)前提根據(jù)對(duì)區(qū)域市場(chǎng)的調(diào)研和分析，區(qū)域內(nèi)仁恒杰運(yùn)城市花園、 夏陽(yáng)湖花園與百聯(lián)橋梓灣購(gòu)物中心案例價(jià)格的判斷， 區(qū)域內(nèi)價(jià)格 趨勢(shì)總體平穩(wěn)，盡管調(diào)控政策密集出臺(tái)，青浦區(qū)2013 年均價(jià)依然保持在 20000 元/ 平方米以上。隨著“大虹橋”開(kāi)發(fā)區(qū)的加快建設(shè)與青浦“一城兩翼”規(guī)劃 的出臺(tái)， 青浦的

55、未來(lái)市場(chǎng)應(yīng)該具有潛在優(yōu)勢(shì)， 增值想象空間比較 大，盡管最近調(diào)控政策比較密集，但長(zhǎng)期來(lái)看，本區(qū)域的房?jī)r(jià)還 將呈現(xiàn)緩慢上升的態(tài)勢(shì)。6 號(hào)地塊富紳中心在本區(qū)域占盡優(yōu)勢(shì)，缺乏有力競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目， 價(jià)格可比性不大， 故與老城區(qū)項(xiàng)目相比較時(shí)， 在定價(jià)上應(yīng)該拉來(lái) 檔次，在競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的均價(jià)以上上浮。定價(jià)方案：從市場(chǎng)情況來(lái)看， 項(xiàng)目高層為高檔酒店式公寓， 由于在區(qū)域 內(nèi)屬于稀缺產(chǎn)品，套型面積也比較合理，且挑高 4.5 米，做復(fù)式 精裝修，使用面積基本翻倍，由吉富紳集團(tuán)統(tǒng)一物業(yè)管理，故開(kāi) 盤(pán)價(jià)格應(yīng)該在 22000元以上。商鋪價(jià)格在： 30000-40000 元之間。價(jià)格受諸多因素影響， 均價(jià)的機(jī)制應(yīng)該適時(shí)隨市場(chǎng)變動(dòng)而變

56、動(dòng)。按目前的價(jià)格走勢(shì)來(lái)看，是有很大余地的應(yīng)變的，隨著青浦 新城規(guī)劃的基本落實(shí)和成熟，項(xiàng)目本身的價(jià)值正在不斷的提高， 視具體市場(chǎng)變化找準(zhǔn)提價(jià)的時(shí)機(jī)是最重要的。 首先，高端精裝修、 復(fù)式單價(jià)超值、商業(yè)配套完善、新城中心、湖景湖景等賣(mài)點(diǎn)吸引 客戶，積聚銷(xiāo)售勢(shì)能，已經(jīng)樹(shù)立了強(qiáng)勢(shì)的市場(chǎng)形象，隨著項(xiàng)目在 市場(chǎng)認(rèn)知度逐步提高和青浦新城住宅均價(jià)的增長(zhǎng)； 對(duì)于項(xiàng)目規(guī)模 較大體內(nèi)配套和周邊拍套都優(yōu)越的本案而言， 市場(chǎng)應(yīng)變能力是比 較強(qiáng)的，其應(yīng)變策略就是就尋找適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)提升價(jià)格。（3）預(yù)測(cè)結(jié)果以下為銷(xiāo)售預(yù)測(cè)表： （單價(jià)單位：元；總價(jià)單位：萬(wàn)元） / 59樓號(hào)項(xiàng)目基數(shù)內(nèi)容2014年2015年2016 年合計(jì)3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度富紳中心商業(yè)可售面積38264銷(xiāo)售面積3826438264銷(xiāo)售均價(jià)28000銷(xiāo)售金額53