萬科財(cái)務(wù)分析

1、萬 科 財(cái) 務(wù) 報(bào) 告分析小組成員姓 名：學(xué)號(hào)：馬蓮珍黃韻環(huán)劉維姜艷峰1外部環(huán)境分析波特五力模型新進(jìn)入者的威脅房地產(chǎn)行業(yè)必要的兩大元素一一土地和資金導(dǎo)致該行業(yè)的進(jìn)入門檻和進(jìn)入成 本都較高，沒有較為雄厚的資金實(shí)力將很難維持在該行業(yè)內(nèi)的發(fā)展。顧客討價(jià)還價(jià)的能力低收入階層租住廉租房，中低收入階層領(lǐng)取補(bǔ)貼或購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房，高收入 階層購(gòu)買高檔住房。不同消費(fèi)水平的顧客具有不同的消費(fèi)需求，但基于萬科企業(yè) 股份有限公司的品牌效應(yīng)，其顧客的顧客忠誠(chéng)度和顧客滿意度都較高。一開始就 將物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)的一項(xiàng)售后服務(wù)保障措施，單獨(dú)成立20多年的萬科物 業(yè)運(yùn)用超前的理念提供管理服務(wù)并獲得了顧客的一致好評(píng)，建立了

2、忠實(shí)的顧客消 費(fèi)群體。供應(yīng)商討價(jià)還價(jià)的能力房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)成品與普通商品不同，具有很強(qiáng)的復(fù)雜性，是多種因素綜合 影響而成的，如地理位置、空間、通風(fēng)采光、配套設(shè)施、物業(yè)管理、交通環(huán)境、開發(fā)商資質(zhì)等。房地產(chǎn)的建造所需要的材料數(shù)量大，可以利用規(guī)模經(jīng)濟(jì)的概念降 低成本，削弱供應(yīng)商討價(jià)還價(jià)的能力，提高獲利空間。替代品的威脅由于房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)品的特殊性，基本沒有商品可以實(shí)現(xiàn)對(duì)房屋功能的大部分 替代，所以房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的替代品威脅較小?，F(xiàn)存企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的門檻較高、難度較大，這使得房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)者較為固定， 例如國(guó)內(nèi)主要有：恒大地產(chǎn)、大連萬達(dá)、綠地、保利、世貿(mào)、碧桂園等公司?？?以著重分析行業(yè)中的

3、領(lǐng)頭企業(yè)和規(guī)模相仿的企業(yè)的情況，進(jìn)而做出對(duì)于行業(yè)發(fā)展 趨勢(shì)的判斷和應(yīng)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)者的對(duì)策。PEST分析法政治因素由于房地產(chǎn)行業(yè)具有壟斷性質(zhì)，且房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)系到民生問題，所以國(guó)家從 未間斷過運(yùn)用相關(guān)政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行干預(yù)。房地產(chǎn)行業(yè)作為涉及面較廣、關(guān) 聯(lián)性較高的產(chǎn)業(yè)，對(duì)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展做出了巨大的貢獻(xiàn)，是我國(guó)的支柱性產(chǎn)業(yè)。 不能任由房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)格肆意漫漲，也不能用過于大力強(qiáng)硬的政策打壓遏制其發(fā) 展。在2011年，溫家寶總理為了研究部署進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作，曾在 會(huì)議中提出“新八條”的理論。其中對(duì)差別化住房信貸政策進(jìn)行了進(jìn)一步強(qiáng)化， 對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%,貸款利率不

4、低于基準(zhǔn)利率 的倍，對(duì)于該比例還可以進(jìn)一步提高。這一政策的變更使得房地產(chǎn)行業(yè)可能面臨 需求縮小的危機(jī)。同時(shí)，對(duì)于住房用地供應(yīng)管理要實(shí)施嚴(yán)格的把控，落實(shí)保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總 量的70%的要求。這一要求對(duì)萬科對(duì)戶型的設(shè)計(jì)會(huì)產(chǎn)生一定的影響，進(jìn)而影響公司 的利潤(rùn)。2012年房地產(chǎn)繼續(xù)基本從嚴(yán)，進(jìn)行微調(diào)的政策方向，并頒布了限購(gòu)令， 這一系列措施都不利于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與銷售。2013年出臺(tái)的“新國(guó)五條”釋 放了政策將持續(xù)從緊的信號(hào)。自2014年“新常態(tài)”概念的提出，我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)行 業(yè)的調(diào)控方式由以政府的行政手段為主逐步向法治、市場(chǎng)手段過度，對(duì)于限購(gòu)

5、、 限貸、限價(jià)的“三限”政策的重視程度也在逐步降低。這種轉(zhuǎn)變有助于房地產(chǎn)行 業(yè)通過自身作用逐步達(dá)到一種供需平衡的狀態(tài)，充分發(fā)揮房地產(chǎn)市場(chǎng)自己的調(diào)節(jié) 作用。從一系列不斷變化的政策可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)收政策變化的影響很大，政 策的變動(dòng)不僅影響著土地的提供和使用，還影響著房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求量和價(jià)格。 經(jīng)濟(jì)因素影響房地產(chǎn)行業(yè)商品價(jià)格最主要的就是經(jīng)濟(jì)因素，經(jīng)濟(jì)因素受到經(jīng)濟(jì)發(fā)展水 平、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)情況、就業(yè)情況、居民收入水平、金融狀況、物價(jià)等多種因素的影 響。一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)水平越高，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)越快，房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求就越大，房?jī)r(jià) 總體水平也就越高。沿海地區(qū)與內(nèi)地，北上廣深等大城市與一般城市之間的經(jīng)濟(jì) 發(fā)展情況存在很

6、大的差異，這也導(dǎo)致了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響產(chǎn)生很大的不同。 社會(huì)因素學(xué)有所教、勞有所得、病有所醫(yī)、老有所養(yǎng)、住有所居，這一直都是人們所 追求的生活狀態(tài)。由于傳統(tǒng)觀念的影響，對(duì)家的概念十分重視，對(duì)私人空間十分 依賴，所以大多數(shù)人都會(huì)希望擁有一所屬于自己的房子，這保障了房地產(chǎn)行業(yè)的 需求。而且房地產(chǎn)行業(yè)也受到人口密度、人口結(jié)構(gòu)、生活方式等多種社會(huì)因素的 影響。而且在很多特定城市、特定區(qū)域中，由于其獨(dú)特的發(fā)展歷史或社會(huì)環(huán)境使 得其房?jī)r(jià)處于較高水平，例如上海的外灘、徐家匯，廈門的鼓浪嶼，青島的八大 關(guān)等地由于各種社會(huì)因素導(dǎo)致房?jī)r(jià)較高。技術(shù)因素房地產(chǎn)行業(yè)為了適應(yīng)不斷變化的市場(chǎng)環(huán)境，也需要與新技術(shù)、新工藝、新

7、材 料等新興技術(shù)相結(jié)合，以獲取持續(xù)的市場(chǎng)活力。合理運(yùn)用新型科學(xué)技術(shù)可以快速 地發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的商機(jī)和問題，有利于其快速指定應(yīng)對(duì)對(duì)策。萬科就通過與淘 寶賣房聯(lián)手，運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)對(duì)潛在顧客進(jìn)行分析，進(jìn)而為其提供定制化的房產(chǎn)， 拓寬了銷售渠道。2內(nèi)部環(huán)境分析企業(yè)內(nèi)部環(huán)境分析從企業(yè)內(nèi)部管理、市場(chǎng)營(yíng)銷能力以及企業(yè)財(cái)務(wù)三方面進(jìn)行 分析。企業(yè)內(nèi)部管理企業(yè)內(nèi)部管理包括計(jì)劃、組織、激勵(lì)、任用和控制五個(gè)職能領(lǐng)域，它們互相 依賴、互相影響，計(jì)劃是其它四種職能的基礎(chǔ)?！鞍足y十年”計(jì)劃。未來十年，萬科最重要的業(yè)務(wù)仍將是住宅。但為了保持 公司良好的增長(zhǎng)，并為之后的第二個(gè)十年發(fā)展期奠定基礎(chǔ)，萬科需要在這個(gè)十年 內(nèi)基本完成新

8、業(yè)務(wù)的探索和布局，確定新的商業(yè)模式。未來三年，萬科新業(yè)務(wù)的 主要目標(biāo)，就是找到令人信服的商業(yè)模式。公司結(jié)合自身業(yè)務(wù)特點(diǎn)和內(nèi)部控制要求設(shè)置內(nèi)部機(jī)構(gòu)，明確職責(zé)權(quán)限，將權(quán) 利與責(zé)任落實(shí)到各責(zé)任單位。董事會(huì)負(fù)責(zé)內(nèi)部控制的建立健全和有效實(shí)施。董事會(huì)下設(shè)立審計(jì)委員會(huì)，審計(jì)委員會(huì)負(fù)責(zé)審查企業(yè)內(nèi)部控制，監(jiān)督內(nèi)部控制的有效實(shí)施和內(nèi)部控制自我評(píng) 價(jià)情況，指導(dǎo)及協(xié)調(diào)內(nèi)部審計(jì)及其他相關(guān)事宜等。監(jiān)事會(huì)對(duì)董事會(huì)建立與實(shí)施內(nèi) 部控制進(jìn)行監(jiān)督。管理層負(fù)責(zé)組織領(lǐng)導(dǎo)企業(yè)內(nèi)部控制的日常運(yùn)行。公司在內(nèi)控責(zé) 任方面明確各子公司第一負(fù)責(zé)人為內(nèi)控第一負(fù)責(zé)人，落實(shí)各一線公司各部門的內(nèi) 控責(zé)任，在總部統(tǒng)一的管理框架下，自我能動(dòng)地制定內(nèi)控工作計(jì)

9、劃并監(jiān)督落實(shí)。萬科推出了兩個(gè)層面的激勵(lì)機(jī)制：集團(tuán)公司層面推出了事業(yè)合伙人（盈安合伙 持股），項(xiàng)目公司層面推出了項(xiàng)目跟投制度（激發(fā)員工主人翁意識(shí)）。事業(yè)合伙人持 續(xù)增持，實(shí)現(xiàn)公司與員工利益捆綁，提高管理層的工作熱情和創(chuàng)造力，并將激發(fā)管 理層市值管理的動(dòng)力，促使公司股價(jià)預(yù)期更加穩(wěn)定。公司制定和實(shí)施有利于企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的人力資源政策，將職業(yè)道德和專業(yè) 能力作為選拔和聘用員工的重要標(biāo)準(zhǔn)，切實(shí)加強(qiáng)員工培訓(xùn)和繼續(xù)教育，不斷提升 員工素質(zhì)。人力資源部每年制定相關(guān)培訓(xùn)計(jì)劃，組織具體培訓(xùn)活動(dòng)，培養(yǎng)專業(yè)人 員全面的知識(shí)和技能。為進(jìn)一步完善萬科職業(yè)道德風(fēng)險(xiǎn)防范體系，公司設(shè)立了“萬科陽(yáng)光網(wǎng)”作為舉報(bào)職務(wù)舞弊的專門網(wǎng)站

10、，用于宣傳萬科的反舞弊政策，收 集各類舉報(bào)信息，預(yù)防和發(fā)現(xiàn)職務(wù)舞弊。公司還建立了全體員工的潛在利益沖突 申報(bào)平臺(tái)，發(fā)布了職員職務(wù)行為準(zhǔn)則、員工內(nèi)部購(gòu)房制度等制度，并對(duì)員 工購(gòu)置萬科物業(yè)的情況進(jìn)行公示。公司建立起涵蓋總部、區(qū)域、一線多層級(jí)的的監(jiān)督檢查體系，通過常規(guī)審計(jì)、 專項(xiàng)調(diào)查以及聘請(qǐng)第三方檢查等多種形式對(duì)各業(yè)務(wù)領(lǐng)域的控制執(zhí)行情況進(jìn)行評(píng)估 和督查，有利于提高內(nèi)控工作質(zhì)量。公司針對(duì)內(nèi)部管理風(fēng)險(xiǎn)，提出了 “實(shí)質(zhì)內(nèi)控” 的內(nèi)控管理模式，關(guān)注內(nèi)控的建設(shè)，強(qiáng)調(diào)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的實(shí)質(zhì)性消除或降低，避免內(nèi)控 缺陷的重復(fù)發(fā)生。同時(shí)，注重通過IT手段或流程方法根本性解決問題，最終提 升內(nèi)控管理水平。市場(chǎng)營(yíng)銷能力創(chuàng)新營(yíng)銷方

11、式萬科營(yíng)銷方式創(chuàng)新迭出，放權(quán)城市公司，強(qiáng)調(diào)互聯(lián)網(wǎng)思維，并鼓勵(lì)進(jìn)行營(yíng)銷創(chuàng) 新,搶占市場(chǎng)份額，提高市場(chǎng)占有率。無論是全民營(yíng)銷，還是淘寶賣房，還是鏈家合 作，不僅僅使萬科收獲了口碑，更在市場(chǎng)復(fù)蘇中把握住了先機(jī)。此外，在近期，萬科 聯(lián)手凱雷開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)、并學(xué)習(xí)凱德模式,有望打通商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)正向循環(huán)。積極把握國(guó)家政策調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)與國(guó)家政策緊密相關(guān)，一旦國(guó)內(nèi)采取調(diào)控措施將直接影響行業(yè)未 來發(fā)展。在央行發(fā)文放松限貸后，公司持續(xù)實(shí)行積極的銷售策略，在930新政和央 行降息之后，積極把握時(shí)間窗口推盤加速去化。B股轉(zhuǎn)H股的成功推進(jìn)，實(shí)現(xiàn)公司國(guó)際化發(fā)展戰(zhàn)略香港等境外資本市場(chǎng)，為公司提供更加廣闊的業(yè)務(wù)平臺(tái)，有利于公

12、司充分利用 境外資源及市場(chǎng)激勵(lì)來進(jìn)一步加強(qiáng)公司核心競(jìng)爭(zhēng)力。財(cái)務(wù)狀況分析償債能力分析從表1可以看出，在短期償債能力方面，公司近年來流動(dòng)比率呈下降趨勢(shì)，而 速動(dòng)比率和現(xiàn)金比率較去年有明顯的提高，表明公司立即、直接償付流動(dòng)負(fù)債的能 力在提高；就長(zhǎng)期償債能力而言，公司的資產(chǎn)負(fù)債率近年來呈下降趨勢(shì)，說明其長(zhǎng) 期償債能力在增強(qiáng)，但是仍高達(dá)77%,在同行業(yè)中處于較高水平;產(chǎn)權(quán)比率和有形凈 值債務(wù)率均呈下降趨勢(shì)，在行業(yè)中處于平均水平，還有一點(diǎn)值得注意的是,房地產(chǎn) 行業(yè)存貨的公允價(jià)值一般都高于其賬面價(jià)值，因此，存貨變現(xiàn)時(shí)，公司的長(zhǎng)期償債能力將會(huì)有較大的提升。總的來說，公司的長(zhǎng)期償債能力較強(qiáng)。良好的償債能力給予投

13、資者信心，為企業(yè)籌資帶來保障。表1項(xiàng)目財(cái)務(wù)比率2014 年2013 年2012 年短期償債能力流動(dòng)比率速動(dòng)比率現(xiàn)金比率（）長(zhǎng)期償債能力資產(chǎn)負(fù)債率（）產(chǎn)權(quán)比率（）有形凈值債務(wù)率（%）盈利能力分析從表2可以看出，公司的毛利率近年來呈下降趨勢(shì)，總資產(chǎn)收益率也呈下降趨 勢(shì)。資本保值增值率體現(xiàn)的是凈利潤(rùn)增加導(dǎo)致的所有者權(quán)益增加，而非投資者再投 資所致。綜上所述可以看出公司各盈利指標(biāo)結(jié)果均不太理想，雖然某些指標(biāo)在行業(yè) 中仍處于中上等水平，公司仍應(yīng)將未來的工作重點(diǎn)放在如何提高盈利能力上。表2項(xiàng)目財(cái)務(wù)比率2014 年2013 年2012 年盈利能力毛利率（）銷售凈利率（）總資產(chǎn)收益率（）凈資產(chǎn)收益率（）資本保

14、值增值率（%）營(yíng)運(yùn)能力分析從表3可以看出，公司2014年應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率較去年有了小幅提高，公司存 貨周轉(zhuǎn)率較去年變化不大，存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)有小幅上升，表明存貨的流動(dòng)性下降，變 現(xiàn)能力有所降低，公司應(yīng)將重點(diǎn)放在存貨和應(yīng)收賬款的周轉(zhuǎn)以及提高資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng) 效率。表3項(xiàng)目財(cái)務(wù)比率2014 年2013 年2012 年?duì)I運(yùn)能力應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)存貨周轉(zhuǎn)率存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)營(yíng)業(yè)周期流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率發(fā)展能力分析從表4可以看出，影響成長(zhǎng)能力的各項(xiàng)指標(biāo)均有大幅度的下降，值得一提的 是，主營(yíng)業(yè)務(wù)收入在前三季度為負(fù)，一方面有一定季節(jié)性因素的影響，另一方面 與國(guó)家政策的調(diào)整有很大關(guān)系。房地產(chǎn)行業(yè)能否安穩(wěn)度過這

15、個(gè)嚴(yán)冬，關(guān)鍵在于管 理層是否制定出完美的公司發(fā)展戰(zhàn)略。表4項(xiàng)目財(cái)務(wù)比率2014 年2013 年2012 年發(fā)展能力主營(yíng)業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)率凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率凈資產(chǎn)增長(zhǎng)率總資產(chǎn)增長(zhǎng)率3萬科集團(tuán)的公司戰(zhàn)略和競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略企業(yè)的總體戰(zhàn)略目標(biāo)及定位通過近三年的企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告可以看出萬科集團(tuán)一直立志于成為中國(guó)房地產(chǎn) 行業(yè)的領(lǐng)跑者，并在宏觀環(huán)境不斷變化的大趨勢(shì)下不斷向該目標(biāo)靠近?？傮w策略萬科依托集團(tuán)較高的內(nèi)部管理水平和房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合房地產(chǎn)， 采取滲透整合戰(zhàn)略，提升房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，合理規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)以資本運(yùn)作 的方式，不斷培育集團(tuán)高成長(zhǎng)性的優(yōu)勢(shì)企業(yè)，并借上市的優(yōu)勢(shì)，充分發(fā)揮萬科集 團(tuán)的融資平臺(tái)，在35年內(nèi)鞏固萬

16、科集團(tuán)在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)地位。戰(zhàn)略重點(diǎn)增加新的但與原業(yè)務(wù)相關(guān)的產(chǎn)品和服務(wù)，把產(chǎn)品進(jìn)一步集中到住宅開發(fā)上， 在地區(qū)上更加明確，在提高業(yè)務(wù)集中度的基礎(chǔ)上，調(diào)整當(dāng)前的發(fā)展路線，重視地 產(chǎn)的主流市場(chǎng)，開拓與地產(chǎn)相關(guān)的多元業(yè)務(wù)。萬科的橫向一體化、前向一體和后向一體化戰(zhàn)略近年來，萬科越來越重視與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的合作，實(shí)上優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，雙方共同發(fā)展，并且萬科收購(gòu)一些對(duì)自己發(fā)展有利的公司，以加強(qiáng)其競(jìng)爭(zhēng)力。在房型研發(fā)上，萬科主要采取后向一體化戰(zhàn)略，據(jù)悉，早在2002年萬科自創(chuàng)的“戶戶帶花園或露臺(tái) 的住宅”就成功取得了實(shí)用新型專利，標(biāo)志著萬科住宅標(biāo)準(zhǔn)化與產(chǎn)品創(chuàng)新的成功 結(jié)合。而在房屋的裝修方面，萬科采取了前向一體化戰(zhàn)略

17、，成立專門的研究中心 進(jìn)行住宅產(chǎn)業(yè)化研究。萬科的加強(qiáng)型戰(zhàn)略市場(chǎng)滲透近年來，強(qiáng)烈的客戶意識(shí)一直貫穿于萬科的發(fā)展歷程中。萬科在國(guó)內(nèi)率先聘 請(qǐng)第三方機(jī)構(gòu)每年對(duì)客戶進(jìn)行滿意度調(diào)查，通過提高客戶滿意度，力爭(zhēng)在現(xiàn)有市 場(chǎng)獲得更大的占有率，并且在2014年8月25日創(chuàng)新性的與淘寶合作，宣布淘寶 用戶過去一年的淘寶賬單可在萬科全國(guó)12個(gè)城市23個(gè)樓盤直接沖抵購(gòu)房款，抵 扣金額5萬一200萬元，由此淘寶用戶的購(gòu)房成本最多可節(jié)省10%，該消息一出遍 引起熱烈反響，表面看似讓利給消費(fèi)者，其實(shí)質(zhì)則是萬科掌握了更多潛在消費(fèi)者 的第一手信息，并深層次的進(jìn)行了市場(chǎng)滲透。市場(chǎng)開發(fā)萬科自1988年在深圳以拍賣這種市場(chǎng)化的形式拿

18、到第一塊地進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng) 以來，就不斷開發(fā)其市場(chǎng)，從初始的深圳市，到珠三角，到如今的全國(guó)，萬科的 市場(chǎng)規(guī)模越來越大，從初始的深圳市，到珠三角，到如今的遍布全國(guó)，萬科的市 場(chǎng)規(guī)模越來越大。到目前為止，萬科已經(jīng)在30多個(gè)大中城市開發(fā)了房地產(chǎn)項(xiàng)目， 市場(chǎng)規(guī)模不斷擴(kuò)大，市場(chǎng)占有率也不斷提高。產(chǎn)品開發(fā)對(duì)于一直領(lǐng)跑中國(guó)房地產(chǎn)的萬科來說，推出自己的全裝修產(chǎn)品，是一整套基 于全裝修住宅產(chǎn)品給客戶帶來的居家方案和解決策略。七年的歷程，萬科開創(chuàng)中 國(guó)成品住宅新時(shí)代。在每一次變革中，萬科都會(huì)更早的邁出第一步，并且堅(jiān)定的 沿著正確的方向一直向前。萬科的集中化戰(zhàn)略萬科集團(tuán)10多年前就上市，有A股、B股，但并沒宣稱是“資

19、本經(jīng)營(yíng)”明 明早就將業(yè)務(wù)集中在房地產(chǎn)，卻還嫌不專，索性將產(chǎn)品都簡(jiǎn)化到中產(chǎn)階級(jí)的普通 住宅，今后他們還要將產(chǎn)品更加標(biāo)準(zhǔn)化，甚至主要部品、部件都在總部設(shè)計(jì)，通 過住宅產(chǎn)業(yè)化帶動(dòng)進(jìn)一步的大規(guī)模生產(chǎn)。市場(chǎng)熱點(diǎn)不斷變換，萬科近10年來卻始 終只講兩個(gè)字：“減法”一一這就是戰(zhàn)略，高度專業(yè)化，創(chuàng)造核心競(jìng)爭(zhēng)力，推 動(dòng)大規(guī)模生產(chǎn)，全面提升產(chǎn)品質(zhì)量與服務(wù)。“萬科曾說，房地產(chǎn)不僅是高投入行 業(yè)，更是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，任何一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都會(huì)犯錯(cuò)，萬科的最大追求 之一就是盡量減少犯錯(cuò)的可能。萬科的項(xiàng)目運(yùn)作一向比較縝密，比如在北京，看 100塊地才做一個(gè)項(xiàng)目，做一個(gè)項(xiàng)目乂會(huì)變出100個(gè)方案來選。但如此有備而戰(zhàn)、 戰(zhàn)無不

20、勝的概率自然就大。推進(jìn)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，創(chuàng)新戰(zhàn)略布局2015年5月14日，全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)龍頭萬達(dá)和全國(guó)住宅地產(chǎn)龍頭萬科在北京簽 訂戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，雙方宣布建立戰(zhàn)略合作關(guān)系，計(jì)劃在國(guó)內(nèi)外項(xiàng)目開展深度 合作。此舉開啟了中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展帶來積極深遠(yuǎn)的影響。對(duì)于萬科而言，在 “白銀時(shí)代”和萬達(dá)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手極好的解決了萬科在商業(yè)地產(chǎn)方面壓力大的局面， 和萬達(dá)合作，有助于充分發(fā)揮萬科在住宅領(lǐng)域的專業(yè)優(yōu)勢(shì)，獲得更多的客戶和發(fā) 展機(jī)會(huì)，也有助于提升自身的商業(yè)地產(chǎn)能力，推動(dòng)公司更好地向城市配套服務(wù)商 轉(zhuǎn)型。4萬科財(cái)務(wù)戰(zhàn)略分析萬科投資戰(zhàn)略穩(wěn)健投資萬科根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展情況及時(shí)調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，實(shí)施穩(wěn)健的投資戰(zhàn)略，2012-2014

21、年萬科的資產(chǎn)報(bào)酬率處于較為平穩(wěn)狀態(tài)，凈資產(chǎn)收益率呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，說明萬科關(guān) 注資產(chǎn)的利用效率和回報(bào)，通過有效的投資實(shí)現(xiàn)了與其穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的匹配，并實(shí) 現(xiàn)了股東利益的最大化。201220132014凈資產(chǎn)收益率%資產(chǎn)報(bào)酬率%保守投資，現(xiàn)金持有量大萬科自2011年末提出冬天模式，采取保守的資金運(yùn)營(yíng)方式，保持充裕的現(xiàn)金 流。在2012-2014年間，萬科流動(dòng)資產(chǎn)在總資產(chǎn)中的比重依然在60%以上，另一方 面，萬科保持著良好的現(xiàn)金持有量，雖然在2013年由于構(gòu)建固定資產(chǎn)和償還債務(wù)等 原因下降了個(gè)百分點(diǎn)，2014年重新回復(fù)到正常水平%，總體來說保持在13%左右， 兩種途徑使得萬科財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)保持著良好的平衡狀態(tài)。201220132014存貨總資產(chǎn)比例%現(xiàn)金與