購物中心的經(jīng)營模式與發(fā)展

1、.：.；中國購物中心的運(yùn)營方式與開展購物中心也叫shopping mall作為一種新興復(fù)合型商業(yè)零售業(yè)態(tài)，它是集購物、餐飲、休閑文娛乃至觀光旅游為一體的“一站式大型商業(yè)體，包括百貨店、大賣場、連鎖品牌店以及中西餐飲、影城、歌劇院等在內(nèi)的超級(jí)商業(yè)中心，具有規(guī)模龐大、功能齊全的特征。購物中心是社會(huì)經(jīng)濟(jì)開展的產(chǎn)物，是人們消費(fèi)程度提高和生活方式轉(zhuǎn)變的必然結(jié)果，并且隨著消費(fèi)需求的變化而不斷的調(diào)整，是一個(gè)動(dòng)態(tài)的。購物中心是現(xiàn)代城市商業(yè)文明的商業(yè)文化體驗(yàn)主題樂園、都市文化商業(yè)中心。購物中心的業(yè)態(tài)有其特有的個(gè)性，具備以下特點(diǎn)：1、多業(yè)態(tài)的集合體，購物中心本身集聚了商業(yè)的一切業(yè)態(tài)。2、多功能的集合體，購物中心不

2、僅僅是購物，還包括旅游、休閑、健身、文娛多功能于一體。3、體驗(yàn)式購物，購物中心有優(yōu)美的購物環(huán)境，不是普通的純購物商場，是多元化消費(fèi)方式的延伸。從零散的商店或者說馬路商業(yè)形狀，到百貨公司、自助超市的運(yùn)營形狀，再到集生活消費(fèi)用品、文化體育文娛消費(fèi)效力于一體的區(qū)域性大型購物中心，上海零售業(yè)態(tài)的每一步改動(dòng)都是為了順應(yīng)消費(fèi)者的購物需求。如今，市民進(jìn)入購物中心，一切的購物方案都能在這里完成，購物中心提供的休憩、文娛等場所也免除了消費(fèi)者購物后的勞累。目前，上海已有54家大型購物中心，2007年總營業(yè)額達(dá)440億元，同比增長44.1%；占社會(huì)零售商品總額的比重也逐年上升，由原來的8%上升到如今的10%。作為一

3、種最先進(jìn)的零售方式，購物中心已逐漸成為引領(lǐng)中國未來零售業(yè)開展的重要趨勢，其專業(yè)化才干和產(chǎn)業(yè)化程度獲得了相當(dāng)快的進(jìn)展。然而，03年以來，在購物中心繼續(xù)不斷的開發(fā)熱潮中，有關(guān)商業(yè)地產(chǎn)銀行不良貸款、土地市場不規(guī)范以及商戶糾紛方面的報(bào)道不時(shí)見諸媒體，使人們對(duì)購物中心的運(yùn)營方式和盈利才干產(chǎn)生迷茫和困惑。 一、中國購物中心近年來的開展，大致上可分為三個(gè)時(shí)期：第一個(gè)時(shí)期是上世紀(jì)90年代初開場的商業(yè)改造和百貨業(yè)建立；第二個(gè)時(shí)期是90年代中期大型超市和賣場的興起，目前國內(nèi)的零售業(yè)大多為這一業(yè)態(tài)，即以百貨商場、超市、連鎖店及小店鋪為主，根本上停留在購物這一簡單需求上。而如今的消費(fèi)者任務(wù)忙碌之余，不僅要求購物方便，

4、還希望在購物的同時(shí)進(jìn)展休閑、文娛活動(dòng)，以節(jié)省時(shí)間。顯然這些需求在傳統(tǒng)的零售方式中難以得到滿足。為了迎合這種“一次性購足，休閑購物的消費(fèi)主流，繼百貨、連鎖運(yùn)營、倉儲(chǔ)式貨場這幾大變革后，中國的購物中心邁進(jìn)第三個(gè)時(shí)期-Shopping Mall(超級(jí)購物中心)時(shí)代。這種全新的商業(yè)方式一經(jīng)推出，立刻引發(fā)了國內(nèi)零售業(yè)的劇烈反響，日益成為現(xiàn)代商業(yè)的主流。國內(nèi)的MALL最早出現(xiàn)于上世紀(jì)90年代末。隨著深圳銅鑼灣廣場、廣州天河城、北京新世界中心、上海正大廣場等的陸續(xù)開業(yè)，國內(nèi)逐漸構(gòu)成了一批規(guī)模面積較大、業(yè)態(tài)復(fù)合度較高的Shopping Mall。其中一部分購物中心，經(jīng)過幾年的合理規(guī)劃與運(yùn)營，開場進(jìn)入到繼續(xù)運(yùn)營

5、，穩(wěn)健開展的階段。如廣州的天河城廣場，2004年租金比開業(yè)初期的1998年漲了6倍，而且開展勢頭不斷穩(wěn)步上揚(yáng)，2004年的盈利比2003年猛增20%。上海的來福士廣場，開業(yè)一年來，目前周末人流量可達(dá)七八萬人次，每天營業(yè)額以百萬計(jì)，比開業(yè)之初翻了兩番。這些Shopping Mall，以穩(wěn)健有序的租賃運(yùn)營、細(xì)水長流的租金報(bào)答，成為購物中心開展的勝利典范。然而， 并不是一切的MALL都能獲得如此好的運(yùn)營成果。不少Shopping Mall匆忙上馬后，開展得并不盡如人意。某些Mall由于經(jīng)濟(jì)實(shí)力不夠，資金鏈條斷裂，不得不中途擱淺或停建；還有一些勉強(qiáng)開業(yè)后，由于規(guī)劃和運(yùn)營失誤，空置率日益添加，呵斥了資源

6、的宏大浪費(fèi)。因此許多城市都出現(xiàn)了這樣一番景象:一些大型購物中心，占據(jù)黃金地段，但卻只是開張一段時(shí)間內(nèi)紅紅火火，然后就出現(xiàn)了運(yùn)營日漸蕭條，商戶撤柜、業(yè)主停租的景象，甚至引起了相當(dāng)大的負(fù)面影響。如曾創(chuàng)下南京商鋪?zhàn)罡邇r(jià)的盤谷亞泰廣場，業(yè)主因開發(fā)商未能到達(dá)原來高報(bào)答率的承諾，多次集結(jié)起來沖擊開發(fā)商所在地，一度鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)。二、中國的購物中心采取的運(yùn)營方式 百貨商場或便利店是運(yùn)營商品的，Shopping Mall等那么是運(yùn)營商場，運(yùn)營商品和運(yùn)營商場是兩個(gè)完全不同的概念，顯然Shopping Mall在運(yùn)營中不能完全照搬原來的方法，并且其運(yùn)營方式也將不可防止地添加了一些地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)。目前世界上Shoppi

7、ng Mall的運(yùn)營方式主要有三種：一是純銷售方式，二是租售并舉，三是純物業(yè)運(yùn)營。下面我們來逐一分析上述三種方式，看看終究哪種更適宜中國購物中心的開展。1、純銷售方式。即出賣商場的產(chǎn)權(quán)和運(yùn)營權(quán)，業(yè)內(nèi)人士稱之為“產(chǎn)權(quán)式商鋪。它出如今國內(nèi)Shopping Mall剛剛興起時(shí)，曾經(jīng)是商業(yè)地產(chǎn)商們手中屢試不爽的“法寶。以廣州為例，就有新中國大廈、名匯商業(yè)大廈、康王商業(yè)城、藍(lán)色快線等采用此種方式。普通而言，商業(yè)地產(chǎn)商在資金實(shí)力缺乏和追求短期利益的背景下，為迅速回籠資金，通常采取這種純銷售的方式，將商鋪拆零、分割成諸多小產(chǎn)權(quán)賣給小業(yè)主，而商場后期管理缺乏一致的規(guī)劃，導(dǎo)致了“先期銷售火爆，后期運(yùn)營慘敗的景象

8、。由于賣散了業(yè)權(quán)，運(yùn)營權(quán)無法集中，Shopping Mall成了一盤散沙式的小商品市場，商場運(yùn)營境況相當(dāng)難看。結(jié)果，一種全新的業(yè)態(tài)就成了比傳統(tǒng)業(yè)態(tài)還傳統(tǒng)的小商鋪集成。 對(duì)此，有業(yè)內(nèi)專家以為，購物中心作為一種零售業(yè)的表現(xiàn)方式，其行業(yè)特點(diǎn)決議了它必需可以根據(jù)市場和消費(fèi)者的需求，及時(shí)做出相應(yīng)的調(diào)整，而做出這種調(diào)整的前提就是掌握工程的控制權(quán)和一切權(quán)。部分Shopping Mall采取不持有而是出賣物業(yè)的方式，無疑為未來的商業(yè)運(yùn)營埋下了隱患。純銷售方式這種追求快速套現(xiàn)而忽視工程長久繼續(xù)運(yùn)營的收益方式，僅在銷售過程中獲取一次性收益，屬于靜態(tài)收益。這種運(yùn)營方式，失去了潛在并且更為有利的物業(yè)收益，顯然是商業(yè)地

9、產(chǎn)在極不成熟階段的產(chǎn)物。因此，目前很多Shopping Mall采取的這種純銷售的運(yùn)營方式，“只賣不租、只顧開發(fā)不論運(yùn)營，無疑是當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域最大的硬傷。 2、租售并舉方式。這一方式指Shopping Mall以出租為主，銷售為輔，經(jīng)過對(duì)招商權(quán)的多數(shù)控制，來到達(dá)控制進(jìn)場業(yè)態(tài)、業(yè)種，構(gòu)本錢人的運(yùn)營定位。它是一些購物中心在認(rèn)識(shí)到純銷售方式的種種弊端后采取的一種運(yùn)營方式。在此方式中，運(yùn)營者根據(jù)前期制定的銷售比例和招商情況進(jìn)展二度調(diào)控，在資金回收相對(duì)平衡的情況下，以出租為主，出賣為輔，從而堅(jiān)持物業(yè)的繼續(xù)運(yùn)營，并經(jīng)過產(chǎn)權(quán)出賣和租金收益來獲取雙重利潤。該當(dāng)說，在現(xiàn)階段的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，租售并舉這種方式在操作

10、上較為靈敏。 當(dāng)然，這種方式不可防止地存在一些弊端。如運(yùn)營權(quán)的一致性依然不完全，租售比例的控制難以把握等。通常來說，租售比例應(yīng)該控制在7：3之內(nèi)才干較好地維持資金回籠和繼續(xù)物業(yè)運(yùn)營，假設(shè)出賣的比例太高，業(yè)主很能夠一次次地轉(zhuǎn)讓出賣，這將會(huì)呵斥商業(yè)形狀無法協(xié)調(diào)，不僅使業(yè)主的產(chǎn)業(yè)無力增值，同時(shí)也使出租才干下降，使工程難以穩(wěn)定運(yùn)營。目前的很多購物中心在招商過程中往往把握不好這一點(diǎn)，無疑增大了運(yùn)營管理的風(fēng)險(xiǎn)。租售并舉方式介于第一種和第三種之間，該當(dāng)是一種過渡方式。國內(nèi)不少購物中心，在閱歷了純銷售方式的種種失敗后，曾經(jīng)認(rèn)識(shí)到出租商鋪是物業(yè)增值的重要手段，但礙于經(jīng)濟(jì)實(shí)力的局限，現(xiàn)階段大多采用此種方式。3、純

11、物業(yè)運(yùn)營方式。 這是目前國際上通行的正規(guī)MALL方式，也是最為看好的運(yùn)營方式，其特點(diǎn)是只租不售，以實(shí)現(xiàn)良好的整體管理和整體營銷，在當(dāng)今的歐美國家采用較多，國內(nèi)部分有實(shí)力、有遠(yuǎn)見的購物中心也正陸續(xù)采用此方式。 純物業(yè)運(yùn)營的操作方式是：購物中心在前期依托合理的商業(yè)運(yùn)作，獲取穩(wěn)定的租金收益，經(jīng)過假設(shè)干年的運(yùn)營后，或?qū)⒉糠之a(chǎn)權(quán)出賣套現(xiàn)，或包裝上市，或經(jīng)過資產(chǎn)評(píng)價(jià)而獲取金融機(jī)構(gòu)的貸款，當(dāng)然此時(shí)的售價(jià)曾經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于最初的物業(yè)價(jià)值了。 純物業(yè)運(yùn)營方式對(duì)購物中心的資金管理與運(yùn)營才干要求比較高，主要依托物業(yè)運(yùn)營來發(fā)明出良好的商業(yè)氣氛，從而使工程繼續(xù)獲得物業(yè)價(jià)值，為動(dòng)態(tài)收益方式。這種方式雖然資金回籠慢，但它既堅(jiān)持了

12、工程的土地價(jià)值增值，又能繼續(xù)地獲得物業(yè)價(jià)值收益。如廣州天河城廣場，2004年比2003年的銷售額只增長了16，但是凈利率卻增長了53，開發(fā)商持有商業(yè)物業(yè)的優(yōu)勢由此可略見一斑。 2004年下半年，中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心做了一次統(tǒng)計(jì)，闡明全國范圍只租不售的購物中心工程只需64家。而這64家購物中心普遍具有較高的運(yùn)營水準(zhǔn)，在租金報(bào)答、商戶調(diào)整、商家銷售業(yè)績、市場公眾反映等方面相當(dāng)理想，其毛利普遍高于70%，有的甚至到達(dá)90%，年租金增長率根本可以保證在5%左右的程度，這些都與產(chǎn)權(quán)式商鋪構(gòu)成了鮮明的對(duì)比。可以說，只需這種贏利方式才更能促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)開展的穩(wěn)定性和開發(fā)商的最大收益。 由此看來，純物業(yè)運(yùn)營

13、方式，可以確保對(duì)物業(yè)的長期持有，符合購物中心長線投資、資金回收期長的根本行業(yè)屬性，并經(jīng)過一致管理來保證零售商的效益，并不斷提升不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值。筆者以為，這一方式將是中國購物中心近年來最主要的開展方向。三、購物中心的主要特點(diǎn)和存在問題1、主要集中在大都市普通來說年人均GDP到達(dá)2000美圓16500元以上的地域適宜開展超市，到達(dá)3000美圓25000元以上的地域適宜開展便利店，到達(dá)1萬美圓80000元以上才適宜開展購物中心。但是，根據(jù)08年中國購物中心產(chǎn)業(yè)咨詢網(wǎng)購物中心工程數(shù)據(jù)庫的統(tǒng)計(jì)，中國現(xiàn)有大型購物中心358家，全國各省會(huì)城市除了西藏和青海根本都有了購物中心。其中廣東省有79家最多，上海48家，

14、北京33家，浙江省23家等。從表中可以看出我國大型購物中心從數(shù)量看沒有興隆國家多，日本2004年一年就開業(yè)64家；從地域看主要集中在各省會(huì)大城市；從類型上看主要是區(qū)域型購物中心，其根本商圈面向整個(gè)城市。2、求大求全的趨勢 “華南Mall預(yù)示著我國購物中心開場走向二線城市的新動(dòng)向，但是同時(shí)也開場了求大求全的趨勢。廣州市是近幾年開業(yè)的主要大型購物中心，且呈超大型化開展。1991年天河城購物中心的建筑面積只需16平方米，但是這以后廣州市的購物中心呈現(xiàn)出越來越大的趨勢。中華廣場開業(yè)時(shí)只需17萬平方米，如今二期工程正在施工，2006年中華廣州的建筑面積將到達(dá)29萬平方米。 2021年9月8日廣州市城市商

15、業(yè)規(guī)劃與商業(yè)方式開展頂峰論壇上有專家指出“超大型購物中心是一個(gè)城市商業(yè)的標(biāo)志性建筑，不可或缺、但是不能多建“。專家一致以為廣州市要控制超大型購物中心的建立。問題在于超大型化終究哪里不好？如今廣州大型購物中心盈利的店鋪少；同時(shí)超大型商場擠壓了中小零售商的生存空間，不利于調(diào)和社會(huì)的開展，中小零售商歷來是處理就業(yè)關(guān)系一部分人生存的問題；并引發(fā)惡性競爭；以及呵斥資源浪費(fèi)。3、高級(jí)志向的特點(diǎn) 如今大型購物中心有取代百貨店的趨勢。這是由于其一，由于中國零售業(yè)獨(dú)特的開展過程，百貨店沒有開展成為國外百貨店那樣代表高質(zhì)量高價(jià)錢世界品牌的零售店，百貨店品牌的著名程度沒有到達(dá)全國知名的程度。其二，2002年以來百貨

16、店無論是銷售額還是營業(yè)面積都呈下降趨勢。相反專業(yè)店的營業(yè)面積和銷售額卻在上升，百貨店的綜合優(yōu)勢越來越弱。這給了購物中心取代百貨店的時(shí)機(jī)。這反映在購物中心不遺余力的追求品牌專賣店的進(jìn)駐上。只需看一看廣州等地大型購物中心的促銷廣告，都是在大力宣傳本購物中心有多少知名品牌專賣店就能知道大型購物中心追求高級(jí)品牌的志向。4、千店一面的特點(diǎn) 購物中心對(duì)品牌專業(yè)店的過分追求使一些購物中心構(gòu)成千店一面的局面，特別是同一個(gè)城市內(nèi)的大型購物中心這樣的事例比較明顯。例如廣州市的百貨店里都進(jìn)駐吉之島，全國的購物中心里大約都有麥當(dāng)勞、肯德雞等店餐飲。假設(shè)每一家購物中心進(jìn)駐的都是同樣品牌店的話，人們就會(huì)只到習(xí)慣的購物中心

17、去而不是按照個(gè)性有選擇的到希望的購物中心去了。那么商圈就會(huì)比預(yù)期的要小的多，因此不應(yīng)該一味地追求品牌店，而應(yīng)該追求個(gè)性化的商店進(jìn)駐。5、中心店鋪的商圈引力弱 大型購物中心的中心店鋪主要是百貨店和大型超市。以廣州為例，天河城的主力店是吉之島超市和天河城百貨店，百貨店是購物中心直營。中華廣場的主力店也是吉之島，百貨店是中華百貨店，百貨店是購物中心直營。天河城百貨店和中華百貨店不是名店也沒有什么特征。這樣的百貨店與其他知名品牌專賣店同時(shí)進(jìn)駐購物中心使百貨店運(yùn)營的商品越來越少，百貨店幾乎失去了主力店的功能。 而超市的商品主要是日常生活用品為主，超市的主要商圈是滿足近鄰消費(fèi)者的日常需求。但是，根據(jù)調(diào)查去

18、購物中心消費(fèi)的人主要是18-31歲的年輕人，而且以女性為主，她們追求的是流行前線、輕松愉快的氣氛、優(yōu)雅的環(huán)境以及購物的樂趣而非平庸百貨店或者超市。在中國購物中心的國家規(guī)范中規(guī)定中心店的面積不超越80，可見中心店在購物中心的重要位置，假設(shè)占營業(yè)面積80的中心店不能吸引50的顧客，那么只能闡明中心店對(duì)主要消費(fèi)群的吸引力不夠、商圈引力弱。 四、購物中心的主要開展戰(zhàn)略 2021年7月27日英國的報(bào)道，美國最大的房地產(chǎn)和購物中心開發(fā)商之一的西蒙房地產(chǎn)集團(tuán)將與摩根士丹利投資銀行以及一家中國國有企業(yè)聯(lián)手在中國長三角地域建立12家購物中心。許多外國企業(yè)都希望在迅速開展的零售市場中獲利，同時(shí)外國零售商也在中國積

19、極地?cái)U(kuò)張，中國零售業(yè)的競爭將越來越猛烈。那么，外鄉(xiāng)購物中心將如何應(yīng)對(duì)這些挑戰(zhàn)呢？加快提高現(xiàn)有管理才干和管理效率，掌握開展趨勢是應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)的途徑之一。 1、多元化開展 多元化表如今兩方面，其一是店鋪類型上的多元化，我國的購物中心比較集中在大都市，城市中心型區(qū)域型購物中心是我國的主流。但是隨著百貨店、大型超市以及大賣場等商業(yè)設(shè)備向購物中心的轉(zhuǎn)型，購物中心的競爭將會(huì)越來越猛烈。突破單一的現(xiàn)狀開展方便顧客生活的社區(qū)型近鄰型以及郊區(qū)型購物中心勢在必行。當(dāng)然，購物中心的設(shè)立與城市規(guī)劃、人民生活程度以及收入有關(guān)。 其二是個(gè)性類型上的多元化。由于購物中心的運(yùn)營特性，它幾乎與一切的零售業(yè)態(tài)競爭。為了從猛烈的競爭中

20、脫穎而出購物中心有必要在店鋪個(gè)性上建立更加明確的定位。個(gè)性化的新籠統(tǒng)將會(huì)成為大型購物中心的營銷戰(zhàn)略。例如，突出時(shí)髦性流行性，突出文化性高雅性，突出興趣文娛性，突出效力第一的特點(diǎn)等，在消費(fèi)者心目中建立一個(gè)個(gè)性鮮明的籠統(tǒng)。 2、顧客多樣化 隨著方案生育政策的繼續(xù)，我國人口的老年化越來越明顯。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局人口普查結(jié)果，65歲及以上的老年人口1982年占總?cè)丝诘?.91，1990年占5.57，2000年占6.96。從上個(gè)世紀(jì)80年代開場我國的老年人口呈上升趨勢。同時(shí)我國的人口平均壽命也由1990年的68.55歲上升到71.40歲。因此，我國老年人口將是一個(gè)呈上升趨勢的大的群體。與年輕人比較老年人的經(jīng)

21、濟(jì)負(fù)擔(dān)比較少，購買力更強(qiáng)，但是，我們看一些購物中心的商品構(gòu)造、文娛設(shè)備、餐飲特征以及其他效力設(shè)備都看不到為老年人提供效力的地方，為老年人提供相應(yīng)的效力將是一些大型購物中心個(gè)性化特征效力的一環(huán)。 3、對(duì)效力的要求越來越高 從1992年第一家中外合資的零售企業(yè)到如今，國際知名零售相繼進(jìn)入中國。例如德國的麥德隆、日本的伊勢丹，伊滕洋華堂、法國的家樂福、美國的沃爾瑪，荷蘭的萬客龍，香港的華潤等世界知名零售企業(yè)，顧客曾經(jīng)感同身遭到了外國零售業(yè)先進(jìn)的效力理念與效力程度。顧客享用外企效力的同時(shí)也開場用國際規(guī)范來要求外鄉(xiāng)零售企業(yè)的效力。由于我國大型購物中心大都是由房地產(chǎn)開發(fā)商建立，雖然管理也引進(jìn)了港臺(tái)的管理人

22、員，但是大型購物中心的整體效力程度依然欠缺。加強(qiáng)者員的培訓(xùn)、保證商質(zhì)量量、提供效力種類等是提高效力質(zhì)量的根本要素。 4、注重單店的盈利情況 購物中心的盈利依托進(jìn)駐商店的盈利才干。因此管理好中心店以外商店的盈利才干至關(guān)重要。無論中心店多么興隆、購物中心多么繁華昌盛，假設(shè)中心店以外的其他商店不興隆昌盛的話，購物中心整體也會(huì)失去活力。因此對(duì)單店的管理顯得非常重要。最近我們調(diào)查了廣州的大型購物中心，發(fā)現(xiàn)購物中心與傳統(tǒng)的百貨店有類似之處。傳統(tǒng)零售商品在店內(nèi)所占的比例太多。隨著購買習(xí)慣以及社會(huì)的開展有一些商品逐漸失去了盈利空間，假設(shè)用每平方米店鋪的銷售額來計(jì)算就會(huì)發(fā)現(xiàn)有一些商品的銷售情況需求改良。假設(shè)購物

23、中心不能很好的改良單店的商品構(gòu)造，就會(huì)出現(xiàn)利潤流失。例如大部分購物中心的商店組合中服裝類太多，能否能適當(dāng)減少服裝類的店鋪而添加一些效力類業(yè)務(wù)，如證券，保險(xiǎn)、游覽社、彩票銷售點(diǎn)等，使轉(zhuǎn)移的利潤可以留下來。五、純物業(yè)方式下的購物中心如何確堅(jiān)繼續(xù)運(yùn)營 據(jù)了解，2004年國內(nèi)開業(yè)的20余家大型購物中心中，采取只租不售的純物業(yè)運(yùn)營方式工程大幅添加。因“訂單方式在國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)界名聲大噪的萬達(dá)集團(tuán)，頭痛于與小業(yè)主們的銷售糾紛，開場下決心改動(dòng)原來出賣部分購物廣場的商業(yè)面積的做法，實(shí)行全部本人持有產(chǎn)權(quán)的開發(fā)戰(zhàn)略，這也闡明中國的Shopping Mall運(yùn)營商正在擺脫初期的短視行為，而日益看重購物中心的繼續(xù)開展。

24、 選擇了先進(jìn)的運(yùn)營方式，還需求良好的操作程度才干確保購物中心的繼續(xù)運(yùn)營。從目前國內(nèi)Shopping Mall的開展情況來看，運(yùn)營管理程度不高無疑是一個(gè)致命的軟肋，而在現(xiàn)實(shí)中存在的問題主要是工程規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)的不合理、招商過程中的混亂和粗放及運(yùn)營時(shí)的市場應(yīng)變?nèi)狈Α?Shopping Mall這種購物中心作為商業(yè)與房地產(chǎn)的結(jié)合,包含兩方面的特點(diǎn)，一方面是房地產(chǎn)的，如地段、區(qū)位、商圈、建筑方式、建立規(guī)劃等。另一方面也包括了商業(yè)的，如業(yè)態(tài)、賣場規(guī)劃、運(yùn)營定位等。工程規(guī)劃之初，除了地段、商圈等這些公認(rèn)的最為重要的要素外,一些設(shè)計(jì)和規(guī)劃的細(xì)節(jié)也要引起注重。如：外形特征設(shè)計(jì)，最好是別致而不突兀;電梯要分層，繼續(xù)

25、上樓時(shí)要環(huán)繞一個(gè)小圈,這樣可以使消費(fèi)者逗留時(shí)間長一些，加強(qiáng)其購買愿望;商場食肆分開，不宜全放在頂樓，由于消費(fèi)者普通都是累了餓了就近去吃飯，這會(huì)讓他們感到很貼心; 同時(shí)樓外可多設(shè)立咖啡店、涼茶鋪、保齡球館、射箭場之類的地方，添加人流量;最好還能引進(jìn)電影院等文娛場所，如今電影院走弱，結(jié)合電影院并實(shí)行低價(jià)政策，有望提高競爭力;還可以經(jīng)常舉行展覽、展銷會(huì)，加強(qiáng)品牌影響力等等.人氣旺了，自然商家就會(huì)增多。往往這些細(xì)節(jié)問題，最能表達(dá)出運(yùn)營者的管理閱歷和人性化理念。 而對(duì)招商過程中的混亂和粗放景象，有專家以為集約運(yùn)營和互補(bǔ)運(yùn)營是商業(yè)形狀中較受歡迎的方式，購物中心在進(jìn)展招商之前，應(yīng)該對(duì)本區(qū)域的商業(yè)形狀進(jìn)展全面

26、的調(diào)查和研討，明確工程的商業(yè)主題，對(duì)主題的產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)展分析，如：業(yè)態(tài)之間的互補(bǔ)性如何？兩者的消費(fèi)群體的重疊性如何？與周邊可替代性購物場所相比，便利性如何？等等.上海新天地的開發(fā)商瑞安集團(tuán)董事長羅康瑞就曾說：“新天地最重要的特點(diǎn)是找好的租戶，而不是付最高租金的住戶。由于零售商家們關(guān)注的是銷售力，而購物中心的作用正在于依托功能組合，發(fā)明出與眾不同的優(yōu)勢吸引力，協(xié)助 零售商實(shí)現(xiàn)更多的利潤。而優(yōu)勢吸引力的構(gòu)成就需求特征定位、商品構(gòu)造、租戶構(gòu)造、人性化的購物環(huán)境和行銷活動(dòng)作為支撐條件。因此購物中心運(yùn)營者必需不斷地提高本人的商業(yè)運(yùn)作才干，確定本工程內(nèi)的商戶范疇。在運(yùn)營過程中還要遵照嚴(yán)厲控制和靈敏調(diào)整的原那么，最大限制地維持工程的利好運(yùn)營。Shopping Mall的“一站式購物是一個(gè)很好的商業(yè)形狀，但隨著國內(nèi)各城市購物中心數(shù)量的增多，同質(zhì)化景象越來越嚴(yán)重。購物中心必需及時(shí)以自動(dòng)性的租戶調(diào)整來提升市場應(yīng)變才干，進(jìn)一步堅(jiān)持其競爭優(yōu)勢。去年以來，部分城市的購物中心，因競爭的加劇，曾經(jīng)陸續(xù)開場進(jìn)展租戶構(gòu)造和市場戰(zhàn)略的調(diào)整。如北京東方新天地對(duì)租戶構(gòu)造進(jìn)展了調(diào)整，并將寫字樓底層做成商業(yè)，使商業(yè)面積從10萬擴(kuò)展到12萬平方米；廣州天河城廣場對(duì)廣場、物業(yè)公司、百貨公司實(shí)行一致的品牌戰(zhàn)略，將租戶實(shí)行分類，強(qiáng)化飲食、文娛功能，使大范圍租戶構(gòu)造調(diào)整成為整體開展戰(zhàn)略的有機(jī)部分，進(jìn)一步加強(qiáng)了