榮寶齋項目整體發(fā)展戰(zhàn)略暨營銷推廣方案（DOC49）

1、. HYPERLINK 3722 cnshu 中國最龐大的下載資料庫 (整理. 版權(quán)歸原作者一切) 假設(shè)您不是在cnshu 網(wǎng)站下載此資料的, 不要隨意置信. 請訪問cnshu, 參與cnshu必要時可將此文件解密PAGE ：.；PAGE 40 榮寶齋工程 凌峻謀劃榮寶齋工程整體開展戰(zhàn)略暨營銷推行方案廣州凌峻房地產(chǎn)咨詢2003年6月目 錄第一部分 榮寶齋大廈整體開展戰(zhàn)略及產(chǎn)品力提升方案一、榮寶齋大廈整體謀劃目的二、榮寶齋大廈開發(fā)定位三、榮寶齋大廈整體開展四大原那么四、榮寶齋大廈整體競爭戰(zhàn)略 五、工程消費群定位分析六、銷售力的深化整合與提升第二部分 榮寶齋大廈營銷推行方案一、銷售目的二、十大推銷

2、原那么三、推行階段劃分四、推行階段劃分表五、各階段推行戰(zhàn)略前 言經(jīng)過對工程的接觸及對其競爭區(qū)域市場的調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)與這些競爭產(chǎn)品相比，本案目前具有比較明顯的優(yōu)勢。一方面，市委指點比較關(guān)注本工程；另一方面，本工程將要建立成為淄博城市籠統(tǒng)的代表作。因此，如何讓工程在競爭中強(qiáng)勢入市、一炮打紅，如何讓開展商及產(chǎn)品的品牌、籠統(tǒng)和淄博城市標(biāo)志物業(yè)籠統(tǒng)同時搭建和樹立起來，這是我們需求仔細(xì)去做、去處理的。因此，我們在進(jìn)展本工程的營銷謀劃時，謀劃思緒的出發(fā)點不僅僅是立足于榮寶齋大廈工程本身，而是立足于淄博城市建立開展戰(zhàn)略的高度來思索。這樣一來就可以使工程與淄博城市共同開展，相互依存。鑒于此，本案將以發(fā)明工程的全

3、程銷售力為中心，多角度對工程進(jìn)展全方位地論述，力爭全面、務(wù)虛地解析整個工程，最大力度地推開工程的全面銷售勝利。在謀劃思緒中，我們希望可以整合工程目前擁有的各種優(yōu)勢資源，力求樹立榮寶齋工程的獨特的個性和鮮明市場籠統(tǒng)，提高工程整體的中心競爭才干。根據(jù)本工程的詳細(xì)情況，我司用創(chuàng)新、實效的專業(yè)態(tài)度，經(jīng)過仔細(xì)細(xì)致的研討分析，擬提出以下營銷推行方案。第一部分 榮寶齋大廈整體開展戰(zhàn)略一、榮寶齋大廈整體謀劃目的1、榮寶齋大廈是淄博城市功能的補(bǔ)充淄博以“建立經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市、文化大市、綠色城市實施的“擴(kuò)城戰(zhàn)略將成為魯中地域名牌產(chǎn)品集散地，成為國際知名品牌和國內(nèi)知名品牌的魯中地域的大本營。而作為淄博CBD的張店區(qū)卻缺乏可

4、以代表淄博城市籠統(tǒng)標(biāo)志物業(yè)，這與國際接軌的規(guī)范非常不相稱。榮寶齋的進(jìn)駐是呼應(yīng)淄博市提出建立“文化大市戰(zhàn)略“請進(jìn)來的結(jié)果。榮寶齋大廈工程建成將成為淄博城市籠統(tǒng)標(biāo)志物業(yè)，很大程度上承當(dāng)起整個淄博城市的商業(yè)籠統(tǒng)傳播及推行，并從而填補(bǔ)了過往物業(yè)市場的缺乏和不完善。2、榮寶齋大廈是淄博城市的名片榮寶齋大廈不僅僅是一個房地產(chǎn)工程，而是淄博城市的名片，是一個籠統(tǒng)性工程，榮寶齋大廈將成為代表淄博籠統(tǒng)的一個窗口，榮寶齋大廈工程將從一個房地產(chǎn)工程上升到淄博城市籠統(tǒng)的代表作的高度，向人們展現(xiàn)淄博城市新籠統(tǒng)的魅力。3、榮寶齋大廈是淄博城市向國際接軌的典范物業(yè)從目前產(chǎn)品的概念規(guī)劃來看，工程的產(chǎn)品設(shè)計將力求打呵斥為一流國

5、際型的建筑外型，工程從建筑籠統(tǒng)上可以獨樹一幟。其次，榮寶齋大廈采用了國際級專業(yè)的公司進(jìn)展效力與管理，榮寶齋大廈的國際級效力性公寓將領(lǐng)跑淄博國際化物業(yè)管理。4、榮寶齋大廈是商業(yè)投資者的寶地榮寶齋大廈工程將建立成為淄博中心地段CBD上的一顆璀璨的明珠。淄博城市籠統(tǒng)標(biāo)志物業(yè)的身份和全面領(lǐng)先性決議了榮寶齋大廈的開發(fā)投資潛力，其投資報答、升值潛力是不言而喻的。榮寶齋大廈集商業(yè)、商務(wù)、投資 、居住、休閑、文娛等于一體，在運(yùn)營理念中，參與文化品牌等要素，突破傳統(tǒng)運(yùn)營方式的局限。走特征運(yùn)營之路，國際級效力性公寓部分采取帶產(chǎn)權(quán)的出賣方式，為投資者開辟了新的高報答投資渠道，榮寶齋大廈對投資者來說，無異于是一塊投資

6、寶地。二、榮寶齋大廈的開發(fā)定位在進(jìn)展榮寶齋大廈整體的開發(fā)理念定位時，著眼于兩個方面要素的思索：第一、與淄博城市開展同步。工程所在的區(qū)域是淄博的CBD區(qū)域，它成為淄博城市開展戰(zhàn)略“建立經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市、文化大市、綠色城市的一個重要組成部分，工程將成為代表淄博籠統(tǒng)的一個窗口，成為淄博邁向國際化大都市的重要籠統(tǒng)物業(yè)。第二、前瞻性。榮寶齋大廈是順應(yīng)未來商業(yè)市場開展的需求，與淄博城市的開展同步，與國際接軌標(biāo)志性物業(yè)。一工程籠統(tǒng)定位榮寶齋大廈的籠統(tǒng)必需是高起點切入市場，可以與淄博城市籠統(tǒng)嚴(yán)密關(guān)連，構(gòu)筑工程強(qiáng)勢的品牌平臺，將工程與城市相連，讓市場產(chǎn)生劇烈的認(rèn)同感。對于工程的籠統(tǒng)定位為：淄博城市籠統(tǒng)標(biāo)志物業(yè)定位闡釋：

7、工程中心地段的表征不容置疑，具有絕對的不可取代性。作為一種淄博城市地標(biāo)的意味，坐落繁華都會，掌握經(jīng)濟(jì)、文化脈動。城市生活的豐富多彩，才干帶來源源不斷的活力及想象，雖身處城市，兼具繁華中的安靜。另一方面，與公園為鄰，寬廣的綠帶又提供了養(yǎng)精蓄銳的安康氣氛，所謂離塵不離城的生活哲學(xué)。榮寶齋在地段位置與周邊環(huán)境的協(xié)調(diào)，掌握了城市地標(biāo)的元素，更到達(dá)無可取代的城市綠意優(yōu)勢條件。 工程擁有了獨一無二的淄博的CBD上的中心地段優(yōu)勢，不僅僅是如此，在淄博文化強(qiáng)市的背景下，工程以高檔次、高水準(zhǔn)、高起點橫空出世將成為淄博CBD上當(dāng)只無愧的城市籠統(tǒng)標(biāo)志物業(yè)。二工程產(chǎn)品定位國際級效力性公寓定位闡釋淄博是齊魯?shù)赜虻募徔椗c

8、陶瓷中心，隨著邁向于國際大都市加快，也將成為魯中地域的人流、物流、信息流、資金流的重要樞鈕。對商務(wù)酒店需求也日益俱增。具有國際效力水準(zhǔn)與良好硬件設(shè)備的商務(wù)公寓將成為淄博商家以及外地商家的首選。隨著中國參與WTO、世界經(jīng)濟(jì)間隔 日益微小、CBD的重要性日漸顯著，再加上信息化時代生活方式的改動，越來越多的中小型公司、城市高度興隆地域高級白領(lǐng)等將鐘情效力性公寓。 國際級效力性公寓，意為“酒店式的效力，公寓式的管理，是一種只做效力、沒有任何酒店運(yùn)營的純效力公寓。既吸收了星級酒店的效力功能和管理方式，又吸收了信息時代寫字樓的特點，擁有良好的通訊條件，可針對性地提供秘書、信息、翻譯等商務(wù)效力，是一種綜合性

9、很強(qiáng)的物業(yè)管理概念，集住宅、酒店、會所等多種功能于一體。效力性公寓，它是針對“開展中公司而定位的，它追求生活質(zhì)量，強(qiáng)調(diào)投資性，可以說是知識經(jīng)濟(jì)時代強(qiáng)調(diào)個性定制和體驗效力的特定產(chǎn)物！它代表的是成熟的商務(wù)環(huán)境、條件完善的辦公室、溫馨溫馨的小家三位一體，可以說是一個年輕人的“小型CBD。普通為中小型公司或任務(wù)室，從其行業(yè)看，多是從事于創(chuàng)意行業(yè)、貿(mào)易、信息咨詢、網(wǎng)絡(luò)行業(yè)、商業(yè)藝術(shù)行業(yè)、媒體行業(yè)、攝影、軟件業(yè)等所謂“賣腦行業(yè)。國際級效力性公寓成熟商住酒店管理地段是頂級重要的，榮寶齋大廈正是處于淄博成熟商圈，周邊有立體式的交通支撐，有濃郁的商業(yè)、文化氣氛。榮寶齋大廈擁有開放性的空間，如奢華高挑的大堂，適宜

10、交流、環(huán)境幽雅的廳堂等，還可以向年輕家庭或中小公司帶來“在最小的個人空間享用最大的公共空間的酒店式管理與效力。國際級效力性公寓創(chuàng)業(yè)平臺投資升值彈性未來由于獨特的市場定位及有針對性的設(shè)計，使得Openoffice的特征之一就是以滿足生長型企業(yè)的需求，并且在CBD及商業(yè)興隆地域有著非常寬廣的市場前景。通常選擇作“國際級效力性公寓辦公場所的多數(shù)是創(chuàng)業(yè)初期的中小型企業(yè)，這些企業(yè)需求一個良好的開展空間；需求價錢適中而且各種效力周到的辦公場所，同時一些新興白領(lǐng)與經(jīng)理人追求現(xiàn)代的都市生活方式，隨著中國與全球經(jīng)濟(jì)一體化的開展日益同步，作為我國經(jīng)濟(jì)最活潑的部分大量的中小型公司將會涌現(xiàn)，榮寶齋工程的出現(xiàn)正是順應(yīng)潮

11、流的開展，為淄博中小型公司提供了良好的開展空間。因此，工程具有相當(dāng)?shù)南M群體，帶來了豐厚的穩(wěn)定的高投資報答。國際級效力性公寓的主要特征表如今：比商住有氣氛 比商務(wù)更便利工程與商住公寓相比，更有良好的商務(wù)氣氛。周邊地帶大商務(wù)氣氛濃郁，便利的交通、優(yōu)越的地理位置、各種配套設(shè)備齊全的生活環(huán)境構(gòu)成了這里獨特的商務(wù)環(huán)境。在同樣質(zhì)量的環(huán)境與氣氛中，榮寶齋大廈在生活與任務(wù)上又比商務(wù)公寓更便利。在生活上，有普通商住公寓所沒有不能夠具備的一流的辦公、商務(wù)設(shè)備，再加上商務(wù)公寓所沒有的與之相匹配的酒店式高檔、體恤、細(xì)致的效力工程和全天候商務(wù)效力，它可以作為老板或高級員工的日常居住場所，為人們博得了較多的任務(wù)與休憩時

12、間。比商住籠統(tǒng)好 比商務(wù)更高檔普通的商務(wù)公寓辦公的公司要比在正規(guī)寫字樓辦公的公司在籠統(tǒng)上稍遜一籌，商住公寓更因本錢低、價位低、居住辦公環(huán)境較差、未構(gòu)成成熟的商務(wù)氣氛而在籠統(tǒng)上不如寫字樓及商務(wù)公寓。榮寶齋大廈擁有成熟的商務(wù)社區(qū)與高檔的人文環(huán)境而顯示出本身的高質(zhì)量，給無論是投資、自用還是辦公的客戶以高檔次的覺得。 比商住功能多 比商務(wù)工程全榮寶齋大廈為中小公司及居家辦公的soho一族提供了一個“商+住的場所，既有先進(jìn)的商務(wù)設(shè)備和齊全的商務(wù)功能，同時又能提供高檔、細(xì)致、周全的酒店式效力?？梢哉f，它是和酒店式公寓的組合體。在為“商效力方面，硬件設(shè)備完全能滿足不同客戶群體的不同商務(wù)需求。全天候的多功能商

13、務(wù)中心包括提供小時中不同時段的商務(wù)會議、商務(wù)秘書、翻譯、金融、郵政、票務(wù)、打印、復(fù)印、信息查尋等效力；程控交換系統(tǒng)能滿足居家商務(wù)的需求；小時監(jiān)控系統(tǒng)、進(jìn)口處樓宇可視對講、戶門防盜開關(guān)和緊急呼叫按鈕；多功能會所；充足的車位等。在為“住效力方面，酒店式商務(wù)公寓可以為客戶提供清潔、叫早、送餐、訂票、洗衣、代購物品等比酒店更周全細(xì)致的高檔、貼身、繁瑣的多種效力。 三市場定位魯中1號國際公寓定位闡釋：榮寶齋大廈要做就做最好，工程具備了成為魯中1號國際公寓的兩個要素：第一，建筑設(shè)計的獨特性。從目前產(chǎn)品的概念規(guī)劃來看，工程的產(chǎn)品設(shè)計將力求打呵斥為一流國際型的建筑外型，工程從建筑籠統(tǒng)上可以獨樹一幟。正是由于在

14、這一地段上，周邊的配套設(shè)備非常完善與成熟。隨著本地段新商圈的構(gòu)成，構(gòu)筑了淄博的CBD中央商務(wù)區(qū)。而工程恰恰是位于淄博CBD的標(biāo)志性地段，將成為地段上的籠統(tǒng)所在。第二、工程的全面領(lǐng)先性。工程緊靠345畝有城市森林公園之稱的人民公園，擁有非常優(yōu)越的環(huán)境優(yōu)勢；SOHO商務(wù)公寓的獨特戶型淄博絕無僅有；國際級的物業(yè)管理，管家式的效力淄博也是絕無僅有。三、工程整體開展四大原那么1、強(qiáng)勢啟動原那么區(qū)域市場的開展趨勢，以及周邊的競爭壓力，需求我們迅速地將本工程的商業(yè)環(huán)境及商業(yè)氣氛組建和聚攏起來。同時，客戶對本區(qū)域市場消費前景自信心缺乏的實踐情況，更加要求我們不能按照常規(guī)的商鋪銷售方式來消化這些產(chǎn)品。2、全面領(lǐng)

15、先原那么房地產(chǎn)物業(yè)作為一種群眾消費品，消費者的態(tài)度日趨理性和挑剔。房地產(chǎn)物業(yè)賣不動，往往是由于工程缺乏創(chuàng)新的個性和特征，只需創(chuàng)新才有生命力。因此，榮寶齋大廈在產(chǎn)品設(shè)計時思索到了兩個中庭的設(shè)置、SOH0公寓戶型、空中園林會所等創(chuàng)新意念，做到了產(chǎn)品形狀獨特化，具有創(chuàng)新性和領(lǐng)先性。榮寶齋大廈品牌是不會被可克隆，由于它具備品牌的三個特性，即獨一性，排他性與權(quán)威性。第一、榮寶齋代表著權(quán)威、專業(yè)、高質(zhì)量、是自信心的保證。第二、工程的地段優(yōu)勢、區(qū)位優(yōu)勢也恰恰是競爭對手無法模擬與復(fù)制的。全面領(lǐng)先優(yōu)勢：地利領(lǐng)先開展領(lǐng)先產(chǎn)品領(lǐng)先時髦領(lǐng)先辦公領(lǐng)先便利領(lǐng)先品牌領(lǐng)先文化領(lǐng)先景觀領(lǐng)先質(zhì)量領(lǐng)先配套領(lǐng)先效力領(lǐng)先3、復(fù)合地產(chǎn)開

16、發(fā)方式原那么復(fù)合地產(chǎn)開發(fā)方式就是跳出地產(chǎn)做地產(chǎn)，以發(fā)散的思想方式，整合各種社會資源，營造新的文化與生活方式。復(fù)合地產(chǎn)開發(fā)方式比單一的房地產(chǎn)開發(fā)方式更有生命力，更可以全方位滿足人們的需求。榮寶齋大廈不是依賴榮寶齋悠久的文化品牌過日子，也決不僅僅是“文化+商業(yè)形狀那么簡單。榮寶齋大廈有著本人獨特的內(nèi)涵，榮寶齋大廈做的是復(fù)合地產(chǎn)概念，做的是住宅、商業(yè)、文化、國際物業(yè)等多種行業(yè)的資源的整合，一切有利的資源都是榮寶齋大廈整合的對象。4、構(gòu)筑品牌優(yōu)勢原那么確立鮮明獨特、符合城市開展的社區(qū)主題概念國際級效力性公寓和籠統(tǒng)定位淄博城市籠統(tǒng)標(biāo)志物業(yè)，有利于快速傳播，引起市場的留意力。構(gòu)筑榮寶齋大廈品牌籠統(tǒng)，使業(yè)主

17、擁有尊貴感和驕傲感。四、工程整體中心競爭優(yōu)勢 1、獨特的產(chǎn)品設(shè)計 工程從產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計到戶型設(shè)計都在當(dāng)?shù)厥袌鼍哂邢喈?dāng)?shù)念I(lǐng)先性，填補(bǔ)市場的空白點。產(chǎn)品的整體設(shè)計可以給予市場新穎感，它將是既符合市場規(guī)律，同時有具有前瞻性的物業(yè)。2、稀缺自然資源與稀缺的文化內(nèi)涵榮寶齋工程獨有的稀缺公園自然資源，是其它樓盤所沒有的。公園森林構(gòu)成了淄博的“市肺，如此優(yōu)越的自然環(huán)境成就了淄博環(huán)境素質(zhì)最好的樓盤。另一方面，工程擁有榮寶齋文化品牌優(yōu)勢。文化品牌的積極推進(jìn)更是為工程的品牌豐富了內(nèi)涵，拓展了品牌的開展空間。3、不可以復(fù)制的黃金地段 榮寶齋大廈具有絕對的不可取代性，作為一種未來城市地標(biāo)的意味，坐落繁華都會，掌握經(jīng)濟(jì)

18、、文化脈動，是必需的條件擁有四通八達(dá)的便利交通條件，昌盛的商業(yè)文化，購物、文娛、餐飲等一應(yīng)俱全的生活設(shè)備。其工程所處于的地段不可以取代和復(fù)制，是淄博城市中心地段中坐標(biāo)。 4、高生長、高報答、高穩(wěn)定的投資 國際級效力性公寓投資方式的出現(xiàn)也應(yīng)成為淄博投資物業(yè)開展到一定階段的亮點。本工程所倡導(dǎo)的國際級效力性公寓投資方式有別于其他的商業(yè)投資形狀，是一種全新的穩(wěn)定型，城市籠統(tǒng)與稀缺物業(yè)的投資，具有其他物業(yè)類型不可以比較的豐厚的投資報答。五、工程消費群定位分析從本工程本身定位和功能劃分情況來看，本工程的目的客戶群大致可分為商業(yè)投資客和住宅投資者兩部分。一本工程的目的客戶群主要為為投資者和自用者兩類投資者對

19、投資有一定的閱歷，他們最為關(guān)注的就是工程地塊的升值潛力和投資報答率。本工程作為黃金商圈的新中心、淄博CBD的焦點，一定已早早地遭到有目光的投資者的留意，一旦時機(jī)到來，他們的投資是看準(zhǔn)理想鋪位就勢在必得，而且也會是最早的一批落定者。自用商家比投資者更注重的是部分性的商業(yè)環(huán)境，詳細(xì)針對本人運(yùn)營的商品或效力在工程所在商業(yè)市場的開展前景和獲利空間。本工程大住宅自用者多為中小型貿(mào)易公司、IT公司、廣告公司、設(shè)計公司的企業(yè)主，小戶型自用者多注重商住兩用，中心商務(wù)區(qū)寫字樓昂貴的租金妨礙了中小型公司進(jìn)駐中心商務(wù)區(qū)，但中小型公司的上游客戶資源多為商務(wù)中心區(qū)相對集中的大型企業(yè)，為了可以與客戶堅持快速的溝通、為客戶

20、提供有效的效力，以免讓競爭對手有機(jī)可乘，因此，置信本工程永久產(chǎn)權(quán)酒店式商務(wù)公寓的低總價和區(qū)位優(yōu)勢將博得眾多中小型公司的親睞。二榮寶齋商鋪購買或投資客戶年齡分布預(yù)測闡明：從商鋪購買或投資客戶年齡分布預(yù)測看，主力購買或投資客戶年齡段主 要集中在3149歲的范圍。此年齡段的人群實踐也是置業(yè)和消費的重要 組成部分。生活形狀分析：夫妻年齡普通在3050歲之間家庭年收入人民幣8萬至15萬元左右普通能夠擁有一輛國產(chǎn)私家車轎車或貨車人員職業(yè)范圍涉及:大型國有企業(yè)的高級管理人員行政或事業(yè)單位干部中小型私營企業(yè)主或個體實力商販人員素質(zhì)及任務(wù)心態(tài)、容顏：受過良好的教育有新的文化背景有較高的素質(zhì)和教養(yǎng)有較好的職業(yè)和身

21、份新的人生體驗緊追時代的脈搏生活方式積極、安康、向上有事業(yè)心，任務(wù)勤勞，有拼搏精神針對性措施：由于年齡在3149歲的主力購買或投資客戶比較容易接受新事物、新開展、新動向，可以明智地域分和分析一些真實問題，投資置業(yè)理性成份較重，所以，在推行過程中，我們需求有相應(yīng)及針對性很強(qiáng)的手段來刺激并引起他們的消費欲。誘導(dǎo)措施：政府及媒介的造勢宣傳工程戶外廣告直觀而籠統(tǒng)的宣傳實效性的推行方案價風(fēng)格整戰(zhàn)略常規(guī)坐銷與泛銷戰(zhàn)略三榮寶齋商務(wù)公寓購買或投資客戶年齡分布預(yù)測生活形狀分析：年齡普通在3050歲之間擁有穩(wěn)定的任務(wù)和收入SOHO一簇丁克家簇中小型私營企業(yè)主或個體實力商販人員素質(zhì)及任務(wù)心態(tài)、容顏：受過良好的教育有

22、新的文化背景有較高的素質(zhì)和教養(yǎng)有較好的職業(yè)和身份新的人生體驗緊追時代的脈搏生活方式積極、安康、向上有事業(yè)心，任務(wù)勤勞，有拼搏創(chuàng)業(yè)精神自住者購房動機(jī)和消費心思1為改善居住環(huán)境或結(jié)婚需購房，根本為自住購房，需求迫切。2有勇氣借貸購房，也有足夠的還款才干。3易受媒體廣告影響。4求新、求美。自住者購房需求與開發(fā)對策購房需求開發(fā)對策家庭構(gòu)造簡單，面積要求不高，接受總價較低小戶型： 80平方米左右積存不多，僅能支付首期，裝修、購買家具電器壓力大降低置業(yè)門檻低價入市輕松付款提供精裝修提供家具電器一體化貸款需求面子公共空間，滿足社交需求大公共空間價廉物美榮寶齋品牌延伸優(yōu)良的產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計精致的細(xì)部設(shè)計增值效力如

23、：e生活智能化效力、家政效力、醫(yī)療保健效力關(guān)懷未來物業(yè)管理效力推出智能化管理系統(tǒng)酒店式星級效力聘請知名物業(yè)管理公司做顧問商住兩用者購房動機(jī)和消費心思1為降低昂貴的辦公本錢，需求迫切。2有足夠的購買才干，但會把錢用于事業(yè)投資，購房選擇銀行按揭。3商務(wù)社交活動要方便。4崇尚自在的任務(wù)空間，不受朝九晚五上班時間的限制，人性化辦公。5易受媒體廣告影響。商住兩用者購房需求與開發(fā)對策購房需求開發(fā)對策客廳面積要求大、采光好、商住分區(qū)小戶型：120平方米以上陽光戶型無時間及人力破費在裝修、購買家具電器配套上提供精裝修規(guī)范備選提供家具電器套餐需求面子公共空間，滿足社交需求大型公共空間商務(wù)會所價廉物美榮寶齋品牌延

24、伸優(yōu)良的產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計精致的細(xì)部設(shè)計增值效力如：e生活智能化效力、貼心的商務(wù)秘書效力關(guān)懷未來物業(yè)管理效力推出智能化管理系統(tǒng)酒店式星級效力聘請知名物業(yè)管理公司做顧問無時限辦公環(huán)境商務(wù)中心24小時 效力六、銷售力的深化整合與提升一地段優(yōu)勢工程的中心優(yōu)勢正是顯而易見的地段優(yōu)勢。榮寶齋大廈地處張店區(qū)屬淄博CBD，地段優(yōu)勢也恰恰是競爭對手無法模擬與復(fù)制的。因此，將地段優(yōu)勢進(jìn)展最大化，在工程的產(chǎn)品規(guī)劃與銷售中真正將地段價值進(jìn)展升華，到達(dá)地段商業(yè)價值最大化的最終目的。從淄博社會經(jīng)濟(jì)總體規(guī)劃規(guī)劃與現(xiàn)實開展看，日新月異的張店區(qū)區(qū)必將成為淄博中心商務(wù)圈。榮寶齋大廈將會是中心的中心。它的建成將會對區(qū)域的開展、甚至城市

25、的開展起到宏大的推進(jìn)作用。二環(huán)境景觀優(yōu)勢榮寶齋大廈臨近一座占地畝開放式的城市森林公園人民公園，萬多株喬木、萬平方米水面、萬平方米綠地。聽著廣場背景音樂，走在公園里，就像在森林中散步。真正實現(xiàn)了“人在城市中 ,城市在森林中的愉快愿望，任務(wù)之余可以輕松徜徉于這片“城市森林，似乎走進(jìn)了一個天然的氧吧。榮寶齋大廈作為淄博城市籠統(tǒng)重要組成部分，占據(jù)著淄博中心商務(wù)圈的中心地段與制高點。開放式的城市森林公園更是絕無僅有這一區(qū)位優(yōu)勢，將使榮寶齋大廈國際級效力性公寓在借用城市資源優(yōu)勢上獨得其先。假以時日，這里將是商業(yè)的中心、旅游的熱點。三文化含量高榮寶齋大廈將以文化特征運(yùn)營理念著稱，四層將建成文化類精品的賞析買

26、賣中心；五層有亞洲文化品牌和中國文化龍頭之稱的榮寶齋對活潑群眾文化生活，及提升淄博地域的書畫搜集、鑒賞和創(chuàng)作程度，帶動周邊地域與淄博的文化交流起到艱苦作用。四產(chǎn)品獨特創(chuàng)新榮寶齋大廈國際級效力性公寓采用客廳全挑空設(shè)計，層高控制在5米。無論是平面還是空間部分都很緊湊，功能分區(qū)明確、抗干擾性強(qiáng)、私密性強(qiáng)，戶型會較有特征，空間處置做到了“規(guī)范層面積，復(fù)式的空間享用六優(yōu)秀的物業(yè)管理建議榮寶齋大廈將聘請國際酒店管理公司進(jìn)展全程管家式的高規(guī)格的物業(yè)管理效力，以確保物業(yè)的保值增值功能，確保業(yè)主在此生活的高檔次、高質(zhì)量。榮寶齋大廈向業(yè)主提供細(xì)致周到、體恤入微的效力，真正表達(dá)以人為本的管理精神，也是對業(yè)主的一項鄭

27、重承諾。需求全面引入通常星級賓館所能提供的星級效力，還將根據(jù)居住物業(yè)的性質(zhì)和小區(qū)本身的特點，提供一系列便民利民的個性化的生活效力，更為人性化，更具家園的親和力和歸屬感。-榮寶齋大廈，一個以全新文化理念打造的高規(guī)格、高質(zhì)量的國際標(biāo)簽特區(qū)。-遠(yuǎn)紅外線自動化報警系統(tǒng)-閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)24小時監(jiān)視小區(qū)各通道、電梯間、停車場及公共活動區(qū)域-智能電子巡查系統(tǒng)；-可視對講系統(tǒng)；-家庭自動報警系統(tǒng)-家電遠(yuǎn)程自動控制系統(tǒng)-水、電、氣的自動遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)；-公共區(qū)域照明的自動控制系統(tǒng)；-小區(qū)公共設(shè)備的集中控制系統(tǒng)；-小區(qū)局域網(wǎng)系統(tǒng)，可經(jīng)過VOD視頻點播系統(tǒng)點播歌曲、影片；-車輛出入口管理系統(tǒng)； -小區(qū)一卡通管理系統(tǒng)

28、； 封鎖式智能化管理，讓您感受絕對平安、溫馨的居住生活。五投資潛力大采用了專業(yè)的公司進(jìn)展效力與管理，同時，有具有住宅與寫字樓的一些特點，既可以居住，有可以辦公，成為了一個功能自在的公寓空間，它將空間最大化模糊，可以讓市場的接受面更加廣，可以適宜目前市場的充分需求。建立成后將物業(yè)銷售后，將它交給專業(yè)物業(yè)管理公司去管理，專業(yè)的物業(yè)管理公司成立“房屋銀行來進(jìn)展運(yùn)作，保證了投資的繼續(xù)的高收益，可以充分刺激市場投資的積極性。六工程會所功能設(shè)置建議工程的六層作為配套層設(shè)立雙會所商務(wù)會所與住戶會所1、商務(wù)會所功能設(shè)置建議：設(shè)立獨立中型、小型商務(wù)洽談室，提供視頻點播、衛(wèi)星頻道接納、100兆光纖網(wǎng)絡(luò)終端，能滿足

29、高檔商務(wù)洽談和小型會議的需求。配設(shè)的商務(wù)中心提供滿足辦公需求的復(fù)印、打字、商務(wù)秘書等配套效力。設(shè)立空中商務(wù)酒吧，內(nèi)置特征吧臺，提供飲料、咖啡、其它各種飲品及商務(wù)餐，客人在此縱情享用緊張辦公之余的休閑樂趣。2、住戶會所功能設(shè)置建議：壁球室時髦安康運(yùn)動型會所棋牌室、臺球室、健身區(qū)、乒乓區(qū)影音室不僅有液晶視頻可供欣賞經(jīng)典名片，還設(shè)有家庭包廂式的卡拉OK室。音樂閱覽室營造了最為浪漫的讀書方式：心儀的音樂+喜歡的圖書+香甜的咖啡+溫馨的環(huán)境=一個有美麗心境的午后生活。七國際級效力公寓八大規(guī)范1國際級的開發(fā)理念開展商秉承國際化開發(fā)理念，吸收國外先進(jìn)的開發(fā)閱歷，充分結(jié)合淄博房地產(chǎn)現(xiàn)狀與趨勢，開發(fā)可以領(lǐng)先淄博

30、房地產(chǎn)市場的工程。2國際化的規(guī)劃設(shè)計工程規(guī)劃巧妙地將“自然、生活、人三者結(jié)合，符合國際商業(yè)、居住潮流。集商業(yè)、居住、休閑、文娛于一身，成為淄博一個真正的國際級效力公寓社區(qū)。3國際級的配套設(shè)備聚集特征的生活、休閑、運(yùn)動設(shè)備，為業(yè)主提供高質(zhì)量的生活享用，同時提供智能化效力，讓業(yè)主生活與國際同步。4國際級的物業(yè)管理物業(yè)管理與世界知的物業(yè)管理公司協(xié)作，使物業(yè)管理到達(dá)世界先進(jìn)程度，為業(yè)主提供“一站式物業(yè)管理效力。物業(yè)管理做到規(guī)劃化、規(guī)范化。同時為業(yè)主提供個性化效力，一切的效力工程都可以在“客戶效力中心一站辦妥。5、國際級的資訊系統(tǒng)小區(qū)智能化系統(tǒng)包括“平安防備系統(tǒng)、“物業(yè)管理系統(tǒng)、“信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)三部分。按

31、照建立部國家星級規(guī)范建立。將現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)通訊技術(shù)、現(xiàn)代科技控制技術(shù)與建筑環(huán)境有機(jī)交融，實現(xiàn)資訊國際化和住宅綜合自動化。6國際級的增值效力利用小區(qū)網(wǎng)絡(luò)通訊系統(tǒng)實現(xiàn)各種，從而獲得住戶的信任，結(jié)合電子商務(wù)系統(tǒng)，使小區(qū)的知名度提高，實現(xiàn)軟性目的的增值。包括，提供遠(yuǎn)程效力如醫(yī)療、教育、咨詢、購物、閱讀、視頻點播業(yè)務(wù)、網(wǎng)絡(luò)信息電子公告牌以及域名效力等。7國際級的星級會所在會所設(shè)計方面表達(dá)現(xiàn)代、時髦、先進(jìn)超前的認(rèn)識，展現(xiàn)新世界追求精品的開發(fā)理念，迎合工程業(yè)主生活追求的需求，在會所配置上滿足未來國際級效力公寓及家居效力的需求，引入先進(jìn)的設(shè)備，建立電子商務(wù)平臺及與世界接軌的各種運(yùn)營方式。8國際級的社區(qū)文化倡導(dǎo)社區(qū)文

32、化的建立，加強(qiáng)鄰里之間的聯(lián)絡(luò)，營造良好的社區(qū)文化氣氛，把國際化的生活方式表達(dá)在社區(qū)文化的塑造中；定期舉行業(yè)主聯(lián)誼活動，使之貫徹社區(qū)生活的全過程，用高尚的生活情趣和生活檔次來提升小區(qū)國際化生活檔次，從在小區(qū)范圍內(nèi)構(gòu)成人與人之間和睦相持、謙讓友愛的氣氛。第二部分 工程營銷推行方案一、銷售目的開盤3個月完成銷售額的80%二、十大推銷原那么原那么1: 先住宅，再商業(yè)銷售榮寶齋大廈的中心部分就是住宅。工程位于淄博張店區(qū)屬于淄博CBD，而且工程周邊商業(yè)環(huán)境和配套都比較成熟，又緊靠人民公園，工程區(qū)位優(yōu)勢是其他競爭工程所無法比較的。由此可以斷定商業(yè)部分不愁賣。工程市場定位為“魯中1號國際公寓，就決議了工程的主

33、要目的是SOHO公寓部分，同時先賣住宅部分也便于工程前期的包裝與宣傳。另外，國際級效力性公寓的買家也會關(guān)注和口頭宣傳商業(yè)物業(yè)部分，這樣一來，在推出住宅部分時就積累了一部分商業(yè)物業(yè)買家，為商鋪的公開競拍銷售奠定了堅實的根底。原那么2:賣點的推出必需有層次。悠久的“榮寶齋文化品牌和環(huán)境景觀優(yōu)勢畝開放式的城市森林公園人民公園以及產(chǎn)品獨特創(chuàng)新和國際級的物業(yè)管理，這是榮寶齋大廈擁有的中心競爭優(yōu)勢，也即它的中心賣點和特征。圍繞這一中心賣點我們還可以提煉出其它眾多的賣點，但是這些賣點的推出必需是有節(jié)拍和有目的的，只需這樣才干輔助工程進(jìn)展更好的營銷推行。原那么3: 采取點對點有效傳播方式。市場推行任務(wù)的細(xì)致化

34、，主要指每一環(huán)節(jié)和每一步驟的周到、細(xì)膩與有效、有機(jī)結(jié)合，根據(jù)本工程詳細(xì)情況，可采取分區(qū)域、分層次點對點有效傳播方式進(jìn)展前期的銷售。原那么4:充足的客戶貯藏與管理，開盤前到達(dá)1、劇烈購買志愿者：200個以上；2、較強(qiáng)的購買志愿者：300個以上；3、意向登記者：500個以上。4、看樓者：10000人以上原那么5: “短、平、快原那么由于市場競爭壓力的逼近，以及巨額銷售量，本商鋪與商務(wù)公寓的推售時間與周期不可過長，因此，我們建議本商鋪宜采用“短、平、快的價錢戰(zhàn)略，力求在較短的時間內(nèi)快速出貨，并構(gòu)成濃重的商業(yè)氣氛和社區(qū)文化氣氛。原那么6:綜合性價比優(yōu)于對手從目前的市場來看，榮寶齋工程并沒有真正意義上的

35、競爭對手，因此，工程的銷售必需是讓投資者可以構(gòu)成宏大的心思落差，一方面覺得到可以擁有超值的報答，另一方面又可以超值的價位進(jìn)展投資。原那么7:現(xiàn)場包裝戰(zhàn)略把“生活的藝術(shù)確立為包裝設(shè)計的理念，營銷中心用藝術(shù)吊燈、鋼琴、名人字畫等來表達(dá)榮寶齋工程的優(yōu)雅、尊貴檔次，用文化藝術(shù)來引發(fā)人們的共鳴。將中國傳統(tǒng)的藝術(shù)氣氛、文化思想融入到榮寶齋大廈現(xiàn)代建筑的環(huán)境中，厚重的文化底蘊(yùn)、國際化的符號、人本氣質(zhì)與靈動的思索空間，培育“魯中1號國際公寓榮寶齋大廈。售樓部“藝術(shù)館榮寶齋大廈可以思索建立藝術(shù)館方式，布置名畫家字畫、古董文物、分發(fā)著劇烈的文化氣味和藝術(shù)魅力，吸引著淄博以及全國的藝術(shù)家和藝術(shù)喜好者、藝術(shù)任務(wù)者，使

36、榮寶齋大廈從骨子里顯顯露一股高雅的風(fēng)范。藝術(shù)博物館前期作為工程的營銷中心運(yùn)用。在工程的營銷中心以藝術(shù)氣氛來裝點，提高工程的文化底蘊(yùn)，賦予工程豐富的品牌價值。為了更好的利用工程的藝術(shù)資源，在工程的外立面顏色的選擇搭配上賦予一定的說法，如工程的整個顏色方案是約請陳逸飛作為顏色顧問，同時還可以約請余秋雨先生作為工程的藝術(shù)指點等，約請啟功先生為工程題詞，經(jīng)過與名家的結(jié)合可以添加工程的整體文化價值的提升。樣板房“藝術(shù)生活時空榮寶齋的樣板房包裝必需是樹立工程的個性，在裝修中注現(xiàn)代氣味，強(qiáng)調(diào)一種生活情趣和檔次風(fēng)格。對于全新籠統(tǒng)導(dǎo)入后推出的榮寶齋國際級效力性公寓，特別命名為“藝術(shù)生活時空、“藝術(shù)任務(wù)室進(jìn)展全方

37、位包裝。藝術(shù)之旅將書畫作品、攝影作品、現(xiàn)代雕塑作品融入到樣板房裝飾中，使樣板房充溢藝術(shù)氣氛與風(fēng)格。讓看樓者感遭到，來樣板房觀賞就是享用一次藝術(shù)之旅。哪怕是犧牲數(shù)小時也值得！樣板房的藝術(shù)包裝樣板房包裝的個性化裝飾將成為工程的一道亮麗的風(fēng)景。因此，建議將榮寶齋的一套樣板房進(jìn)展藝術(shù)包裝偏重于居住，設(shè)計一種可伸縮的空間，將樣板房全部用特殊資料包起來，好像一件包裝好的禮品，建立工程樣板房的感性和整體風(fēng)格的，制造工程本身熱點，以新聞為工程造勢。榮寶齋大廈SOHO公寓市場定位為初次置業(yè)自住者、商住兩用者，因此，建議將榮寶齋的一套樣板房以居住文化時空為主題，以清溪、竹林、木廊等中式符號營造出禪意景觀和儒雅氣氛

38、，讓中國深沉的文化內(nèi)涵自然浸透居室的每一寸空間。彰顯榮寶齋悠久的文化品牌的無限魅力。另一套樣板房那么作時髦前衛(wèi)的包裝偏重于辦公，演繹未來的國際化辦公方式，在樣板房中融入可視、酒吧臺等SOHO概念元素。原那么8:造勢戰(zhàn)略：做勢，做市，做事，三者同步進(jìn)展。要在猛烈的市場競爭中博得“先手，并保證工程在全面進(jìn)入市場后短期內(nèi)迅速獲得勝利，我們以為“造勢、做市、做事三位一體的全方位整體推行戰(zhàn)略勢在必行。1、造勢：1利用政府及媒介的權(quán)威性開展新聞炒作在工程開盤前期，積極利用工程位于淄博市張店區(qū)是城市CBD商業(yè)圈的優(yōu)勢，借助政府搭臺、媒介唱戲進(jìn)展造勢炒作淄博城市籠統(tǒng)標(biāo)志物業(yè)。2構(gòu)成言論口碑位置“政府搭臺、媒介

39、唱戲開場后，工程所在區(qū)域必將成為市民關(guān)注的亮點。經(jīng)過政府這種具有權(quán)威性的造勢和媒介轟炸性的煽動，將淄博榮寶齋工程渲染成一個淄博城市籠統(tǒng)標(biāo)志物業(yè)，并順利成章。讓這種言論在市民口中傳播開來，有利工程的推行和招租。3采用“事件行銷活動，制造驚動效應(yīng)為到達(dá)造勢的目的與效果，在商鋪租售的導(dǎo)入期蓄客期，建議采用淄博“新城市、新籠統(tǒng)、新地標(biāo)物業(yè)論壇暨榮寶齋大廈開發(fā)理念論證會、售樓部和樣板房公開開放剪彩儀式、“認(rèn)購榮寶齋大廈物業(yè)送當(dāng)代名人藝術(shù)作品活動、舉行淄博國際公寓頂峰論壇暨投資論壇、“與文化名人面對面活動和專題藝術(shù)沙龍和名畫、文物、國寶展這幾大行銷事件來制造驚動效應(yīng)。開盤前期，在工程現(xiàn)場工程售樓部舉行知名

40、藝術(shù)作品展現(xiàn)活動，展現(xiàn)國家的無價之寶，在淄博是不多見的，同時，更可以表達(dá)工程的與眾不同與開展商的實力表達(dá)，引起市場高度關(guān)注的同時，也為工程吸引更多的人氣，吸引更多的市場留意。在開盤期間，經(jīng)過知名藝術(shù)作品的展現(xiàn)，可以吸引更多的人來現(xiàn)場營銷中心觀賞展出，制造工程開盤期間旺盛的人氣和現(xiàn)場火暴的局面。2、做市1創(chuàng)新拓展銷售渠道榮寶齋工程要實現(xiàn)快速地銷售，僅僅依托常規(guī)的銷售是缺乏夠的，根據(jù)現(xiàn)代市場營銷戰(zhàn)略中的4C實際，其中，銷售方式的創(chuàng)新與銷售網(wǎng)點的增設(shè)，為工程迅速地接觸目的客戶，樹立強(qiáng)而有力的“勢，并為其提供置業(yè)的方便、靈敏性是相當(dāng)重要的一環(huán)。從另一個角度思索，諸如淄博這類城市，傳統(tǒng)媒體的宣傳推行力量

41、一直有限，尤其是工程的銷售義務(wù)是盡快終了銷售階段，迎接開業(yè)，由此可見，更加有必要不斷創(chuàng)新，并突破常規(guī)的銷售推行方式，方有能夠?qū)崿F(xiàn)即定的目的。因此，我司建議，從多個層面出發(fā)，積極地打一場銷售的“浸透戰(zhàn)，以保證與客戶接觸面及到達(dá)率的廣且深化。3、做事3.1 一致籠統(tǒng)VI系統(tǒng)設(shè)計對工程的主題概念進(jìn)展發(fā)掘、演繹，建立全方位一致的VI體系，包括標(biāo)志、規(guī)范字、規(guī)范色以及現(xiàn)場廣告牌、公交車身、手提袋等各種場所的運(yùn)用物品設(shè)計。一經(jīng)推出，呵斥排山倒海、鋪面而來的氣勢。3.2 放眼皆是榮寶齋戶外廣告先行。戶外廣告廣告牌及燈箱廣告作為一種瞬間產(chǎn)生高度注目率的媒體，具有展現(xiàn)時間長，針對性強(qiáng)、表現(xiàn)手段靈敏，費用比較低，

42、并可以利用光電技術(shù)更具有吸引力等優(yōu)點。而對于榮寶齋工程，假設(shè)要在開盤之前構(gòu)成“路人皆知的局面，大量地運(yùn)用戶外廣告是勢在必行的。我司建議，在淄博市主要街道、商業(yè)區(qū)、通往工程的主干道、高速公路路口均大批量地投放戶外廣告牌及燈箱廣告，呵斥遍地皆可見到“榮寶齋工程，構(gòu)成全城為之矚目的形狀，以此，迅速地樹立榮寶齋工程的品牌籠統(tǒng)，以驚動性的效應(yīng)發(fā)明工程之高關(guān)注率與高知名度。3.3 流動的傳播媒體車身廣告。車身廣告是流動性的傳播媒體，在其所經(jīng)過的地域皆可吸引寬廣公眾的注目，在這一過程中也較好地處理了知名度推行的問題。我司建議，在淄博地域的公交車，尤其是來往各城區(qū)的線路上，投放車身廣告，到達(dá)“花小錢，辦大事的

43、媒體原那么。3.4 讓政府的咽喉為工程樹品牌大旗發(fā)明新聞價值。創(chuàng)意，不僅僅于廣告的表現(xiàn)，假設(shè)在媒體設(shè)計下更多的心思，所發(fā)明的影響與沖擊有能夠發(fā)揚(yáng)超凡的力量。報紙媒體除了常規(guī)的廣告宣傳外，其相當(dāng)關(guān)鍵是，在于成為了政府的宣傳咽喉，對于國人來說，那么意味著權(quán)威性與公正性。這一點，有必要成為榮寶齋工程在入市期將充分利用的資源。對此，我司建議，與市委宣傳部和主流媒體展開緊切的聯(lián)絡(luò)，以超凡規(guī)、大篇幅地報道榮寶齋工程，從加快淄博建立“經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市，同步建立文化大市、綠色城市戰(zhàn)略意義的高度、分析工程所在區(qū)域的運(yùn)營開展前景、結(jié)合工程本身的多種優(yōu)勢、文化廣場對城市精神文明建立的提升等等方面，利用報紙媒體的輻射面，向眾

44、多的讀者劇烈地灌輸榮寶齋工程將建立成為淄博城市籠統(tǒng)標(biāo)志物業(yè)的信息。為工程的強(qiáng)勢入市奠定根底。在讀者接受信息的同時，可感遭到政府對榮寶齋工程的認(rèn)同與支持，對工程亦產(chǎn)生高度的關(guān)注；同時，也深化領(lǐng)會到開展商所擁有的雄厚實力與社會資源，無形中提升了自信心。3.6 展現(xiàn)工程魅力影視廣告的力量。電視廣告具有可觀性、可感性強(qiáng)；圖文并貌；音樂、人物的動感性；對客戶較有吸引力等優(yōu)點。榮寶齋工程作為期鋪，未能將本身的優(yōu)勢直觀地展如今目的客戶群面前，難免存在著自信心的缺乏。經(jīng)過影視廣告的傳播，將日后運(yùn)營的場景與特征精彩地給予演繹，讓客戶群仿佛身臨其境，在理性的認(rèn)知與感性的認(rèn)同上得到一致，強(qiáng)化了榮寶齋工程的品牌籠統(tǒng)與

45、認(rèn)知度，對銷售的協(xié)助 是顯而易見的，且是立竿見影的。37成立“榮寶齋大廈生活會，提出“一切為客戶的效力理念1、“榮寶齋大廈生活會的成立最大的意義在于樹立榮寶齋在淄博地域的品牌籠統(tǒng)及榮寶齋大廈-魯中1號國際公寓的市場位置。“榮寶齋大廈生活會的目的不僅僅是客戶提供榮寶齋大廈樓盤資訊及榮寶齋大廈企業(yè)管理與運(yùn)作新動向，也向客戶提供優(yōu)先定購榮寶齋大廈物業(yè)，享用會員優(yōu)惠政策及精選商號的購買折扣等。另外，榮寶齋大廈也經(jīng)過“榮寶齋大廈生活會了解客戶對物業(yè)的需求，親密把握市場及消費者的動態(tài)。成立“榮寶齋大廈生活會，是與榮寶齋大廈的老客戶，或者想成為未來的榮寶齋大廈客戶，或不想成為榮寶齋大廈客戶但想了解榮寶齋大廈

46、的消費者溝通的渠道，把客戶層面最大程度地向社會推行，擴(kuò)展與客戶交流的途徑。2、定期舉行社區(qū)文化活動，加強(qiáng)往戶之間的交流，培育人文氣氛。 發(fā)明良好的社區(qū)居住氣氛，是經(jīng)過定期舉行社區(qū)文化活動，加強(qiáng)往戶之間的交流來實現(xiàn)的，以到達(dá)讓居住于此的每一住戶相處得更和睦、更融洽。3、聘請“生活顧問，定期與業(yè)主進(jìn)展交流活動。 聘請社會各界精英作為榮寶齋大廈的“生活顧問，定期與業(yè)主進(jìn)展生活各方面的交流活動，能有效加深社區(qū)居住文化。原那么9:對消費者進(jìn)展誘導(dǎo):采取“非實體化營銷戰(zhàn)略，以實體化的產(chǎn)品為載體，傳送和表達(dá)在產(chǎn)品實體中所蘊(yùn)涵的理念和價值，并使這種信息經(jīng)過有效的溝通傳送給尋求某種意義的消費者，引起消費者的情感

47、與價值認(rèn)同，從而構(gòu)成具有較高穩(wěn)定性與高度忠實度的意義或價值共同體。工程確保銷售上的勝利關(guān)鍵之一，即需求在正式全面推售前營造區(qū)位投資自信心，這種投資自信心目前在本區(qū)位市場缺乏并不明顯，因此，榮寶齋工程的執(zhí)行推行前階段，需求大力對投資方向及環(huán)境進(jìn)展誘導(dǎo)：以淄博城市籠統(tǒng)標(biāo)志物業(yè)和全新的永久產(chǎn)權(quán)國際級效力性公寓方式調(diào)動投資者的情感，以具有高投資報答價值的國際級效力性公寓和中心商圈旺鋪啟發(fā)消費者的想象力。經(jīng)過這種誘導(dǎo)提早灌輸各種愉快的細(xì)節(jié)，讓投資者心醉。原那么10:與主流媒體進(jìn)展深度協(xié)作利用主流媒介的權(quán)威性開展新聞炒作，有利于快速建立企業(yè)的知名度和佳譽(yù)度。三、推行階段劃分第一階段：蓄客期：時間：2003

48、年9月初至2003年9月中旬8月底-9月5日進(jìn)展榮寶齋品牌廣告宣傳8月底-9月5日預(yù)告淄博“新城市、新籠統(tǒng)、新地標(biāo)物業(yè)論壇暨榮寶齋大廈開發(fā)理念論證會于9月5日在榮寶齋大廈舉行9月5日與淄博市委宣傳部結(jié)合舉行淄博“新城市、新籠統(tǒng)、新地標(biāo)物業(yè)論壇暨榮寶齋大廈開發(fā)理念論證會9月5日-9月10日后繼宣傳報道炒作榮寶齋大廈的籠統(tǒng)定位-淄博城市籠統(tǒng)標(biāo)志物業(yè)第二階段：內(nèi)部認(rèn)購期：時間：2003年9月中旬至10月10日9月10日-9月16日宣傳榮寶齋大廈售樓部和樣板房將于9月16日公開開放預(yù)告榮寶齋大廈售樓部和樣板房將將于9月16日10月10日舉行大型榮寶齋收藏藝術(shù)品展9月16日榮寶齋大廈售樓部和樣板房公開開

49、放剪彩儀式從9月20日開場榮寶齋大廈開場收住宅認(rèn)購誠意金，兼接受商鋪認(rèn)購登記從9月20日開場推出“認(rèn)購榮寶齋大廈物業(yè)送當(dāng)代名人藝術(shù)作品活動，先到先得。9月23日舉行淄博國際公寓頂峰論壇暨投資論壇9月20日10月7日VIP客戶優(yōu)先選房10月1日10月8日國慶節(jié)期間舉行“名人面對面活動第三階段：公開出賣期：時間：2003年10月11日至11月中旬10月11日公開出賣待商鋪蓄客到位舉行商鋪竟拍銷售新聞發(fā)布會第四階段：熱銷延續(xù)期時間：2003年11月下旬四、淄博榮寶齋工程一期銷售推行階段劃分表：階段和時間工程與預(yù)備任務(wù)進(jìn)度推行戰(zhàn)略推行目的推行活動銷售目的蓄客期2003年9月初至2003年9月中旬正式開

50、工售樓部、樣板房開工利用主流媒介全面炒作榮寶齋大廈-淄博城市籠統(tǒng)標(biāo)志物業(yè)的籠統(tǒng)定位概念全面宣傳榮寶齋品牌樹立榮寶齋大廈“魯中1號國際公寓籠統(tǒng)銷售人員進(jìn)展地毯式宣傳單張派發(fā)，實施點對點宣傳建立社會和市場對工程的根本認(rèn)識建立鮮明有力的籠統(tǒng)、知名度，為開盤儲蓄客源。接受更多購房者進(jìn)展意向登記9月5日淄博“新城市、新籠統(tǒng)、新地標(biāo)物業(yè)論壇暨榮寶齋大廈開發(fā)理念論證會推出榮寶齋大廈金卡全面開展意向登記任務(wù)內(nèi)部認(rèn)購期2003年9月中旬至10月10日規(guī)劃模型制造終了售樓部、樣板房完工拿到預(yù)售證大規(guī)模的廣告造勢，引起市場的高度留意力本質(zhì)性的銷售手段配合，促成大 批量成交采用“事件行銷活動，制造驚動效應(yīng)采取點對點有

51、效傳播方式經(jīng)過內(nèi)部認(rèn)購實現(xiàn)首批客戶的成交為開盤打下人際傳播的良好根底榮寶齋大廈售樓部和樣板房將于9月16日公開開放9月16日10月10日舉行大型榮寶齋收藏藝術(shù)品展“與文化名人面對面活動VIP客戶優(yōu)先選房會意向登記者：300個以上階段和時間工程與預(yù)備任務(wù)進(jìn)度推行戰(zhàn)略推行目的推行活動銷售目的第一次公開出賣2003年10月11日至11月中旬完成現(xiàn)場環(huán)境包裝預(yù)備多套價錢方案，及時進(jìn)展調(diào)價經(jīng)過現(xiàn)場包裝打動人心，到達(dá)或超越消費者心思期望值。制造“物超所值的宏大心思落差。以震撼性手法開盤，制造驚動效應(yīng)大規(guī)模的廣告造勢，引起市場的高度留意力一炮而紅翻開市場，到達(dá)短期快速大量成交，建立市場統(tǒng)治者位置的目的。舉行

52、商鋪竟拍銷售新聞發(fā)布會公開出賣實現(xiàn)一期總銷售量60左右熱銷延續(xù)期2003年11月下旬完成大部分樓體的外立面工程不斷強(qiáng)化工程品牌口碑用戶型差的單元打價錢促銷牌建立品牌忠實度為二期儲蓄客源永不安落空的大抽獎待定榮寶齋工程整體開展戰(zhàn)略暨營銷方案PAGE PAGE 49 榮寶齋工程 凌峻謀劃榮寶齋工程整體開展戰(zhàn)略暨營銷方案 榮寶齋工程 凌峻謀劃五、 各階段推行戰(zhàn)略與方案：一蓄客期 2003年9月初至2003年9月中旬1、推行目的： 建立市場對工程的根本認(rèn)識建立建立鮮明有力的籠統(tǒng)、知名度，為開盤儲蓄客源接受更多購房者進(jìn)展意向登記目的：蓄客為主賣點戰(zhàn)略：主要賣點利益點市場推行語淄博城市籠統(tǒng)標(biāo)志物業(yè)國際級效

53、力性公寓全面領(lǐng)先的物業(yè)，升值潛力大具有高投資報答的物業(yè)魯中1號國際公寓中心商圈，龍頭旺鋪淄博首個文化藝術(shù)特征的國際級效力性公寓體驗生活的全面樂趣集商業(yè)、商務(wù)、投資 、居住、休閑、文娛等于一體的城市籠統(tǒng)標(biāo)志物業(yè)永久產(chǎn)權(quán)國際級效力性公寓具有高投資報答的物業(yè)自在辦公化一天可以擁有28小時的藝術(shù)文化生活全景觀自在的辦公空間“淄博榮寶齋大廈生活會消費優(yōu)惠享用VIP禮遇4、推行戰(zhàn)略：主流媒介全面炒作榮寶齋大廈-淄博城市籠統(tǒng)標(biāo)志物業(yè)的籠統(tǒng)定位概念、宣傳榮寶齋品牌、炒作區(qū)位優(yōu)勢，訴求中心商圈、龍頭旺鋪 ，永久產(chǎn)權(quán)國際級效力性公寓帶來的投資商機(jī)銷售人員進(jìn)展地毯式訪問，搜集意向購買登記信息5、 推行活動：淄博“新

54、城市、新籠統(tǒng)、新地標(biāo)物業(yè)論壇暨榮寶齋大廈開發(fā)理念論證會活動意義：經(jīng)過淄博“新城市、新籠統(tǒng)、新地標(biāo)物業(yè)論壇暨榮寶齋大廈開發(fā)理念論證會，約請政界、規(guī)劃、建筑、物業(yè)管理、商業(yè)、經(jīng)濟(jì)、金融等方面的專家，共同對“淄博城市籠統(tǒng)標(biāo)志物業(yè)開發(fā)理念、“永久產(chǎn)權(quán)國際級效力性公寓概念進(jìn)展論證與評述。引爆淄博首個“城市籠統(tǒng)標(biāo)志物業(yè)，成為社會和市場關(guān)注的焦點，提升工程的知名度和佳譽(yù)度，為榮寶齋大廈的開盤奠定根底?；顒訒r間：9月5日地點：淄博榮寶齋大廈暫定內(nèi)容： 淄博“新城市、新籠統(tǒng)、新地標(biāo)物業(yè)論壇榮寶齋大廈開發(fā)理念論證會參與對象：政府官員；規(guī)劃、建筑界知名人士商業(yè)界知名人士文藝界知名人士開發(fā)商及代理商指點及任務(wù)人員；各

55、大媒體記者?，F(xiàn)場包裝：完成售樓部內(nèi)部包裝；完成工地圍檔；空飄氣球帶宣傳布幔。宣傳配合：約請各大媒體進(jìn)展采訪報道新聞炒作：約請各大媒體記者進(jìn)展采訪報道，以大量的新聞報道，對淄博榮寶齋大廈將建立淄博城市籠統(tǒng)標(biāo)志物業(yè)-魯中1號國際公寓事件進(jìn)展炒作，為淄博榮寶齋大廈品牌的推出作好言論鋪墊。二內(nèi)部認(rèn)購期2003年9月中旬至10月10日1、推行目的:經(jīng)過內(nèi)部認(rèn)購實現(xiàn)首批客戶的成交為開盤打下人際傳播的良好根底繼續(xù)為開盤貯藏意向客戶2、 賣點戰(zhàn)略：主要賣點利益點市場推行語區(qū)域增值前景中心商圈，鉆石旺鋪存錢不如賺錢租鋪不如買鋪買對一次，賺足三世打造榮寶齋大廈國際級效力性公寓八大規(guī)范多種增值效力，超值享用居住、商

56、務(wù)、投資一站式內(nèi)部認(rèn)購熱銷觀賞樣板房和榮寶齋收藏藝術(shù)品展超額認(rèn)購震撼全城SOHO躍式小戶型創(chuàng)新和適用的商住兩用空間會生金蛋的房子3、 推行戰(zhàn)略：經(jīng)過深化工程宣傳，令市場認(rèn)知與接受“淄博城市籠統(tǒng)標(biāo)志物業(yè)“的開發(fā)理念;為開盤發(fā)明堅實的口碑和言論根底;制造價錢懸念，構(gòu)成市場熱點話題；在工程公開銷售前，應(yīng)制造出一種懸念、一種奧秘感，如：看樓要約定、觀賞樣板房和榮寶齋收藏藝術(shù)品展要憑票、進(jìn)入樣板房和展廳要進(jìn)展安檢、樣板房的二次布置樣板房的再次用名畫等藝術(shù)品分量級布置又會吸引更多的參與者等，這樣一來有利于控制人流量和平安捍衛(wèi)任務(wù)。4、推行活動：9月16日榮寶齋大廈售樓部和樣板房公開開放剪彩儀式意義：向外告

57、知榮寶齋工程的最新動向，維持工程的市場曝光率，并經(jīng)過指點嘉賓、各界名人參與榮寶齋大廈售樓部和樣板房公開開放剪彩儀式，來引起社會和市場的高度關(guān)注。售樓部和樣板房公開開放當(dāng)天，布置大型榮寶齋收藏藝術(shù)品展，必將吸引大量的市民前來觀賞。售樓部和樣板房公開開放可以積累客戶，提升工程的知名度和佳譽(yù)度。為榮寶齋大廈的開盤奠定根底。地點：現(xiàn)場或售樓部內(nèi)容：舞獅嘉賓指點講話剪彩儀式操作要點：現(xiàn)場布置其中包括剪彩現(xiàn)場布置和大型榮寶齋收藏藝術(shù)品展的布置約請嘉賓指點：政府官員、規(guī)劃、建筑界知名人士、商業(yè)界知名人士、文藝界知名人士、各大媒體記者。開發(fā)商及代理商指點及任務(wù)人員；媒體宣傳：9月16日榮寶齋大廈售樓部和樣板房

58、公開開放剪彩儀式前一周進(jìn)展硬廣告宣傳約請各大媒體記者親臨現(xiàn)場對論壇活動進(jìn)展采訪報道；活動過后，抓緊時機(jī)對本次售樓部和樣板房公開開放進(jìn)展炒作，對觀賞者的熱烈反響和銷售情況進(jìn)展系列性的報道，使事件炒作到達(dá)傳播最大化效應(yīng)。9月16日10月10日舉行大型榮寶齋收藏藝術(shù)品展意義：為榮寶齋大廈售樓部和樣板房公開開放吸引人氣，制造銷售現(xiàn)場氣氛；提升工程的知名度和佳譽(yù)度。地點：售樓部內(nèi)容：展現(xiàn)榮寶齋收藏藝術(shù)品操作要點：在工程現(xiàn)場聚集多位名書畫家進(jìn)展現(xiàn)場扮演，一切的書畫作品陳列營銷中心，工程正式公開出賣當(dāng)天，準(zhǔn)買家可以優(yōu)先獲得名畫家的字畫一件。媒體宣傳：9月16日舉行大型榮寶齋收藏藝術(shù)品展前一周進(jìn)展硬廣告宣傳約請各大媒體記者親臨現(xiàn)場對大型榮寶齋收藏藝術(shù)品展進(jìn)展采訪報道；活動過后，抓緊時機(jī)對本次大型榮寶齋收藏藝術(shù)品展進(jìn)展炒作，使事件炒作到達(dá)傳播最大化效應(yīng)。9月23日舉行淄博國際公寓頂峰論壇暨投資論壇意義：借專家們的權(quán)威性與影響力，旗幟鮮明地為榮寶齋所倡導(dǎo)的“淄博城市籠統(tǒng)標(biāo)志物業(yè)“概念、“永久產(chǎn)權(quán)國際級效力性公寓概念“搖旗吶喊。面對專家的論述，令客戶對山東人的商業(yè)物業(yè)開發(fā)理念有著更為深化的