萬科明珠花苑項(xiàng)目可行性研究評估報(bào)告

1、萬科明珠花苑項(xiàng)目可行性研究評估報(bào)告第一章 總論 錯(cuò). 誤！未定義書簽。概論 錯(cuò). 誤！未定義書簽。項(xiàng)目的建設(shè)背景 錯(cuò). 誤！未定義書簽。編制依據(jù)和范圍 錯(cuò). 誤！未定義書簽。結(jié)論與建議 錯(cuò). 誤！未定義書簽。第二章市場分析 錯(cuò). 誤！未定義書簽。新型建筑材料的發(fā)展?fàn)顩r分析 錯(cuò). 誤！未定義書簽。新型建筑材料的發(fā)展方向分析 錯(cuò). 誤！未定義書簽。新型復(fù)合墻板市場前景分析 錯(cuò). 誤！未定義書簽。第三章建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案 錯(cuò). 誤！未定義書簽。建設(shè)規(guī)模 錯(cuò). 誤！未定義書簽。產(chǎn)品方案 錯(cuò). 誤！未定義書簽。行業(yè)標(biāo)準(zhǔn) 錯(cuò). 誤！未定義書簽。力學(xué)性能及產(chǎn)品規(guī)格 錯(cuò). 誤！未定義書簽。第四章廠址選擇 錯(cuò).

2、 誤！未定義書簽。選址原則 錯(cuò). 誤！未定義書簽。場址現(xiàn)狀 錯(cuò). 誤！未定義書簽。建設(shè)條件分析 錯(cuò). 誤！未定義書簽。場址綜合評價(jià) 錯(cuò). 誤！未定義書簽。第五章工程技術(shù)及設(shè)備方案 錯(cuò). 誤！未定義書簽。工程技術(shù)方案 錯(cuò). 誤！未定義書簽。設(shè)備方案 錯(cuò). 誤！未定義書簽。第六章總圖運(yùn)輸與工程建設(shè)方案 錯(cuò). 誤！未定義書簽?？倛D運(yùn)輸 錯(cuò). 誤！未定義書簽。工程建設(shè)方案 錯(cuò). 誤！未定義書簽。公用工程 錯(cuò). 誤！未定義書簽。第七章資源節(jié)約及節(jié)能分析 錯(cuò). 誤！未定義書簽。用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能規(guī)范 錯(cuò). 誤！未定義書簽。項(xiàng)目資源節(jié)約分析 錯(cuò). 誤！未定義書簽。項(xiàng)目能源消耗分析 錯(cuò). 誤！未定義書簽。項(xiàng)目所在

3、地能源狀況供應(yīng)分析 錯(cuò). 誤！未定義書簽。能耗指標(biāo) 錯(cuò). 誤！未定義書簽。其它節(jié)能措施及節(jié)能項(xiàng)目 錯(cuò). 誤！未定義書簽。產(chǎn)品社會(huì)節(jié)能分析 錯(cuò). 誤！未定義書簽。第八章 環(huán)境保護(hù) 錯(cuò). 誤！未定義書簽。有關(guān)標(biāo)準(zhǔn) 錯(cuò). 誤！未定義書簽。環(huán)境設(shè)施的設(shè)計(jì)簡述 錯(cuò). 誤！未定義書簽。第九章勞動(dòng)安全與衛(wèi)生及防火錯(cuò). 誤！未定義書簽。設(shè)計(jì)原則 錯(cuò). 誤！未定義書簽。設(shè)計(jì)依據(jù) 錯(cuò). 誤！未定義書簽。主要危害因素及防范措施 錯(cuò). 誤！未定義書簽。防火 錯(cuò). 誤！未定義書簽。第十章組織機(jī)構(gòu)及勞動(dòng)定員 錯(cuò). 誤！未定義書簽。組織管理機(jī)構(gòu) 錯(cuò). 誤！未定義書簽。工作制度 錯(cuò). 誤！未定義書簽。勞動(dòng)定員 錯(cuò). 誤！未定

4、義書簽。培訓(xùn)方式 錯(cuò). 誤！未定義書簽。第十一章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 錯(cuò). 誤！未定義書簽。實(shí)施進(jìn)度 錯(cuò). 誤！未定義書簽。項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃表 錯(cuò). 誤！未定義書簽。第十二章招標(biāo)方案 錯(cuò). 誤！未定義書簽。編制依據(jù)及原則 錯(cuò). 誤！未定義書簽。招標(biāo)方式 錯(cuò). 誤！未定義書簽。第十三章投資估算及資金籌措 錯(cuò). 誤！未定義書簽。估算依據(jù)及說明 錯(cuò). 誤！未定義書簽。投資估算 錯(cuò). 誤！未定義書簽。資金籌措 錯(cuò). 誤！未定義書簽。第十四章財(cái)務(wù)評價(jià) 錯(cuò). 誤！未定義書簽。評價(jià)原則、方法和依據(jù) 錯(cuò). 誤！未定義書簽。財(cái)務(wù)評價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取 錯(cuò). 誤！未定義書簽。營業(yè)收入 錯(cuò). 誤！未定義書簽。營業(yè)成本估算

5、錯(cuò). 誤！未定義書簽。財(cái)務(wù)分析 錯(cuò). 誤！未定義書簽。不確定性因素分析 錯(cuò). 誤！未定義書簽。財(cái)務(wù)評價(jià)結(jié)論 錯(cuò). 誤！未定義書簽。經(jīng)濟(jì)評價(jià)結(jié)論 錯(cuò). 誤！未定義書簽。第十五章風(fēng)險(xiǎn)分析 錯(cuò). 誤！未定義書簽。市場風(fēng)險(xiǎn) 錯(cuò). 誤！未定義書簽。產(chǎn)量風(fēng)險(xiǎn) 錯(cuò). 誤！未定義書簽。資金風(fēng)險(xiǎn) 錯(cuò). 誤！未定義書簽。政策風(fēng)險(xiǎn) 錯(cuò). 誤！未定義書簽。外部條件風(fēng)險(xiǎn) 錯(cuò). 誤！未定義書簽。第十六章結(jié)論與建議錯(cuò). 誤！未定義書簽。未定義書簽。結(jié)論 錯(cuò). 誤！未定義書簽。建議 錯(cuò). 誤！未定義書簽。第一章 總論一、項(xiàng)目背景項(xiàng)目名稱：萬科明珠花苑項(xiàng)目承辦單位：萬科企業(yè)股份有限公司項(xiàng)目主管部門：中國深圳市房管局項(xiàng)目建設(shè)地區(qū)

6、和地點(diǎn)：中國深圳市龍崗區(qū)二、評估報(bào)告編制依據(jù)城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范深圳市城市拆遷管理?xiàng)l例城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定住宅設(shè)計(jì)規(guī)范住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車場設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范第二章 企業(yè)資信評估一、公司歷史及地址萬科企業(yè)股份有限公司 1984 年創(chuàng)立于中國深圳，隸屬于中國深圳房管局。1988年進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，1991年成為深圳證券交易所第二家上市公司。經(jīng)過二 十多年的發(fā)展，成為國內(nèi)最大的住宅開發(fā)企業(yè)，目前業(yè)務(wù)覆蓋珠三角、長三角、 環(huán)渤海三大城市經(jīng)濟(jì)圈以及中西部地區(qū)，共計(jì) 58個(gè)大中城市。近三年來，年均 住宅銷售規(guī)模在6萬套以上，2011年公

7、司實(shí)現(xiàn)銷售面積1075萬平米，銷售金 額1215億元，銷售規(guī)模居全球同行業(yè)首位。二、公司業(yè)務(wù)與素質(zhì)“人才是萬科的資本，是萬科的核心競爭力”，尊重人，為優(yōu)秀人才創(chuàng)造一 個(gè)和諧、富有激情的工作環(huán)境，是萬科成功的首要因素。自創(chuàng)建以來，萬科一貫 主張“健康豐盛人生”，重視工作與生活的平衡，為員工提供可持續(xù)發(fā)展的空間 和機(jī)會(huì)，鼓勵(lì)員工和公司共同成長，倡導(dǎo)“陽光照亮的體制”與簡單人際關(guān)系， 致力于營造能充分發(fā)揮員工才干的工作氛圍。28年萬科：讓建筑贊美生命。作為中國房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)跑者，萬科集團(tuán) 28 年來一直以人本情懷建筑城市人居，努力營造充滿人情味的服務(wù)氣質(zhì)！三、公司經(jīng)營和財(cái)務(wù)狀況1、該公司最近兩年的經(jīng)

8、營業(yè)績情況概括如下：單位：億元2010年12月31日2011年12月31日營業(yè)收入50,713,851,442.6371,782,749,800.68營業(yè)稅金及附加5,624,108,804.747,778,786,086.49營業(yè)成本30,073,495,231.1843,228,163,602.13營業(yè)利潤11,894,885,308.2315,763,216,697.19凈利潤8,839,610,505.0411,599,606,211.77通過上述數(shù)據(jù)可以看出公司近兩年的銷售收入和營業(yè)凈利潤是比較高的2、該公司近兩年的資產(chǎn)負(fù)債狀況概括如下:單位：億元2010年12月31日2011年12

9、月31日流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)205,520,732,201.32282,646,654,855.19其中：存貨133,333,458,045.93208,335,493,569.16固定資產(chǎn)1,219,581,927.471,595,862,733.95其他資產(chǎn)8,897,237,613.0399811,965,922,440.91資產(chǎn)總計(jì)215,637,551,741.83296,208,440,030.05負(fù)債總額161,051,352,099.42228,375,901,483.02其中：流動(dòng)負(fù)債129,650,791,498.49200,724,160,315.26所有者權(quán)益54,586,19

10、9,642.4167,832,538,547.03負(fù)債與所有者權(quán)益總計(jì)215,637,551,741.83296,208,440,030.05比率：流動(dòng)比率1.591.41速動(dòng)比率0.560.37資產(chǎn)負(fù)債率0.750.77總體來看，該公司的資產(chǎn)負(fù)債狀況良好，具有一定的償債能力，而且社會(huì)信 譽(yù)較好，經(jīng)濟(jì)合同履約率達(dá)100%第三章 項(xiàng)目概況分析一、項(xiàng)目投資建設(shè)必要性評估1、項(xiàng)目建設(shè)符合國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展當(dāng)前， 我國國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行正處于一個(gè)特殊發(fā)展時(shí)期， 為了促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步健康發(fā)展， 必然要求擴(kuò)大內(nèi)需， 優(yōu)化消費(fèi)結(jié)構(gòu)， 把住宅建設(shè)作為推動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。 根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的分析和研究， 房地產(chǎn)

11、對國民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用約1.52個(gè)百分點(diǎn)。深圳房地產(chǎn)占GDP勺比重還將快速上升，對GDP勺貢獻(xiàn)率還將逐步增大。正因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資的帶動(dòng)作用較大， 國家為推動(dòng)我國國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展， 將建筑業(yè)列為國家的支柱產(chǎn)業(yè)之一。 因此， 本項(xiàng)目的建設(shè)是國民經(jīng)濟(jì)發(fā) 展的需要。2、項(xiàng)目對城市建設(shè)將起到促進(jìn)作用目前， 深圳市的人均住宅面積偏小， 而且居住條件也比較差， 與廣東省住宅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃相差甚遠(yuǎn)。 因此， 改善深圳市人民的居住條件已經(jīng)成為深圳市政府特別關(guān)心的問題之一。 同時(shí)， 隨著深圳經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的不斷提高， 人們對居住環(huán)境等方面的要求也越來越高， 近年來實(shí)施的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)就是為了使

12、深圳城市居民的生活環(huán)境、居住環(huán)境不斷得到改善。湘水明珠居住小區(qū)一期 （1 、 2、 3 號樓 ） 項(xiàng)目符合深圳城市建設(shè)總體規(guī)劃，貫徹了“ 3+5”城市群建設(shè)的發(fā)展戰(zhàn)略，其對加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，美化城市空間，創(chuàng)造新的城市景觀，提升城市品位都具有積極意義。3、解決勞動(dòng)就業(yè)的需要由于我國目前正處于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整時(shí)期， 部分行業(yè)職工下崗再就業(yè)也就在所難免， 廣開就業(yè)渠道， 解決人民的生活與就業(yè)問題已成為當(dāng)前各級政府的頭等大事。而投資、消費(fèi)、出口是國民經(jīng)濟(jì)增長的原動(dòng)力，因此國家固定資產(chǎn)投資總的政策仍然是繼續(xù)保持投資總量的穩(wěn)定增長，以創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會(huì)。二、擬建位置本項(xiàng)目位于深圳東湖北片區(qū)生態(tài)資源中心， 毗鄰

13、深圳最大的湖泊 東湖的北面，遠(yuǎn)瞰深圳最高的山脈 梧桐山，極盡美景，富氧生息。三、預(yù)期目標(biāo)戶型面積：三居80 nl2-98 m2四居165 1tf建筑面積： 65,913.47 平方米占地面積 : 204870 平方米土地價(jià)格：20000元/褶綠化率: 45 容積率: 5.5車位：1000個(gè)四、交通位置黃金線：緊靠丹平快速（主線雙向六車道，輔道雙向四車道），可快速通達(dá)羅湖、福田雙核心，入則寧靜、出則繁華；公交樞紐： 306 路、 379 路等 10 余條公交線路，通達(dá)萬象城、華強(qiáng)北、會(huì)展中心等重要城市節(jié)點(diǎn)，連接城市脈絡(luò)。第四章 市場分析與建設(shè)規(guī)模評估一、深圳市概況深圳市是中國南部海濱城市, 位于

14、珠江口東岸, 與國際大都會(huì)香港一水之隔 .全市面積 1953 平方公里。深圳，又稱為“鵬城” ，國際化大都市，全國經(jīng)濟(jì)中心城市，國家創(chuàng)新型城市，國際花園城市，全國四大一線城市之一。1、生態(tài)環(huán)境優(yōu)良深圳是一座生態(tài)園林城市。 全市總面積近1/2 的土地劃入 “基本生態(tài)控制線”范圍，禁止任何建設(shè)項(xiàng)目的開展。全市建成區(qū)綠化覆蓋率45.05%，是中國首個(gè)“國際花園城市” ， 聯(lián)合國環(huán)境保護(hù) “全球 500 佳” 。 近年來曾被國際有關(guān)組織和中國政府評為“國際花園城市” 、 “環(huán)境保護(hù)全球500佳 ”、 “國家園林城市” 、“全國文明城市”等，并榮獲“中國保護(hù)臭氧層貢獻(xiàn)獎(jiǎng)特別金獎(jiǎng)” 。2、投資環(huán)境良好交通

15、通信便捷，是深圳的交通黃金線。公路已形成了以國道、省道及沿江公 路為骨架的交通運(yùn)輸網(wǎng)；通信已形成以數(shù)字傳輸、程控交換為主的多種通信方式 和多功能通信服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。二、深圳市房地產(chǎn)住宅市場分析深圳市房地產(chǎn)業(yè)從起步到發(fā)展，大致經(jīng)歷了三個(gè)階段：1988年至1993年為第一階段，以房屋統(tǒng)代建為主，所建住房多為福利性，商品化率低，房地產(chǎn)業(yè)處 于萌芽狀態(tài)。1994年至1998年為第二階段，統(tǒng)代建行為逐步消失，商品房開發(fā) 逐漸興起。1999年至今為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與規(guī)范階段。以城區(qū)南門“兩點(diǎn)一線” 舊城改造和西苑小區(qū)的成片開發(fā)為起點(diǎn)，掀起了城市建設(shè)新一輪高潮。尤其是地 改市后，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快，城市建成區(qū)人

16、口、規(guī)模迅速擴(kuò)張，城市建 設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)兩者良性互動(dòng)，房地產(chǎn)場進(jìn)入有序發(fā)展時(shí)期。到目前為止，深圳 市房地產(chǎn)業(yè)基本實(shí)現(xiàn)了創(chuàng)業(yè)任務(wù)，完成了原始積累。第五章建設(shè)條件與廠址選擇一、建設(shè)條件1、地形、地貌條件龍崗區(qū)土地面積占全市總面積的 43%可建設(shè)用地331平方公里，已建成區(qū) 200多平方公里，剩余可建設(shè)用地 130多平方公里（其中坪山新區(qū)約 60平方公 里），開發(fā)強(qiáng)度僅為總面積的四分之一。按深圳市深圳市城市總體規(guī)劃（20062020）年，龍崗區(qū)是東部發(fā)展軸心。 范圍包括龍城、龍崗、橫崗、坪地，即龍崗中心組團(tuán)。功能定位為東部地區(qū)的綜 合服務(wù)中心，重要的先進(jìn)制造業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地。2、氣候條件深圳屬亞

17、熱帶向熱帶過渡型海洋性氣候（簡稱：亞熱帶季風(fēng)性氣候）風(fēng)清宜人，降水豐富。常年平均氣溫 22.5 C （人最舒適溫度18C22C）,極端氣溫 最高38.7 C,最低0.2 C。無霜期為355天，平均年降雨量1924.3毫米，日照 2120.5小時(shí)，適合常年開展旅游。最冷的一月平均溫：15.4 C （平均最高：20C,平均最低氣溫：12C,天氣 和暖，冷空氣侵襲時(shí)有陣寒）。最熱的七月平均溫：28.8 C,夏秋季的臺(tái)風(fēng)因受 山巒阻擋，直接襲擊深圳市平均每年不到一次。3、交通運(yùn)輸條件龍崗區(qū)位于深圳市東部，東臨大亞灣、大鵬灣，南連羅湖區(qū)、鹽田區(qū)及香港， 西接寶安區(qū)，北靠惠州市、東莞市，擁有得天獨(dú)厚的區(qū)位

18、優(yōu)勢、儲(chǔ)備豐富的土地 資源、風(fēng)光旖旎的黃金海岸和歷史悠久的客家文化，是改革開放的熱土和投資置 業(yè)的理想之地。該項(xiàng)目緊靠丹平快速（主線雙向六車道，輔道雙向四車道），可 快速通達(dá)羅湖、福田雙核心，入則寧靜、出則繁華；公交樞紐：306路、379路等10余條公交線路，通達(dá)萬象城、華強(qiáng)北、會(huì)展中心等重要城市節(jié)點(diǎn)，連接城 市脈絡(luò)。4、生態(tài)環(huán)境條件龍崗是深圳市生態(tài)資源最豐富的區(qū)域。林木覆蓋率達(dá)54%占全市林地總面積的55%生態(tài)控制線面積485平方公里，占全區(qū)總面積的57.48%,占全市生態(tài) 控制線面積的49.8%。大鵬半島、排牙山、馬巒山、泊林徑森林公園等還處于原 生態(tài)。區(qū)內(nèi)有森林公園、市政公園、社區(qū)公園等

19、大小公園112個(gè)，總面積344.61 平方公里。其中，排牙山森林公園面積 94平方公里，馬巒山郊野公園31.66平 方公里，泊林徑森林公園30平方公里，正在建設(shè)的大運(yùn)山自然公園4.18平方公 里。二、廠址選擇根據(jù)深圳市萬科集團(tuán)的投資規(guī)劃，本項(xiàng)目廠址初步選在深圳市龍崗區(qū)，占地 面積204870平方米，廠址臨近高速公路和機(jī)場路，交通四通八達(dá)。且龍崗區(qū)水、 電、氣通訊等基礎(chǔ)設(shè)施都已齊全完備。該地區(qū)最大的優(yōu)勢是交通便捷，不僅可以通過該市暢通的信息網(wǎng)絡(luò)， 直接與 世界各國 進(jìn)行商務(wù)往來，而且還可以利用該區(qū)的高科技優(yōu)勢開發(fā)和推廣項(xiàng)目， 又能及時(shí)獲得該市政府對房產(chǎn)投資項(xiàng)目在投資和財(cái)稅政策方面的支持和優(yōu)惠?？?/p>

20、之，這個(gè)建設(shè)地點(diǎn)的選擇無論在硬環(huán)境和軟環(huán)境方面都具有很大的優(yōu)勢。主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)在舁 廳P項(xiàng)目單位數(shù)值1總用地面積m22048702規(guī)劃總建筑面積m265,913.472.1其中：住宅建筑面積m247,652.32.2其中：1-2層商鋪建筑面積m27419.12.3其中：地下停;車場建筑面積m2108423建筑密度%24.44容積率5.55綠地率%456項(xiàng)目總投資萬元23,650.447財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬元3,001.068財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%73.869靜態(tài)投資回收期年0.8310動(dòng)態(tài)投資回收期年0.88項(xiàng)目開發(fā)商已合法取得本項(xiàng)目土地使用權(quán)， 各項(xiàng)建設(shè)手續(xù)正在申辦中。分析 測算過程假定本項(xiàng)目在土地取得

21、、 立項(xiàng)、開發(fā)建設(shè)、銷售等方面均遵照國家及衡 陽的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)程序及規(guī)定。根據(jù)測算，在預(yù)計(jì)的銷售價(jià)格、銷售率條件下，本項(xiàng)目具備良好的可行性。深圳市房地產(chǎn)市場正處于開發(fā)高潮時(shí)期， 競爭日趨白熾化， 因此需要切實(shí)考慮市場容量和市場銷售節(jié)奏； 在建設(shè)過程中， 需要嚴(yán)格控制工程成本和管理成本。充分利用地塊區(qū)域優(yōu)勢和景觀資源； 與知名專業(yè)設(shè)計(jì)公司、 中介顧問公司合作，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，打造小區(qū)品牌和企業(yè)品牌；制定合理的市場營銷方案，擴(kuò)大媒體宣傳，注重營銷推廣，保證銷售資金回款。第六章 環(huán)境保護(hù)評估一、編制依據(jù)污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)GB8978-1996；城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)GB3096-93；地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)GH

22、ZB1-199；9大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)GB16297-96。二、環(huán)境保護(hù)措施1、設(shè)計(jì)依據(jù)環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) ；城市區(qū)域環(huán)境噪音標(biāo)準(zhǔn) ；大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn) ；室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范 。2、設(shè)計(jì)原則建設(shè)項(xiàng)目污染防治的處理設(shè)施應(yīng)與主體工程同時(shí)設(shè)計(jì)、 同時(shí)施工、 同時(shí)投入使用，各類污染物經(jīng)處理后符合國家和長沙市有關(guān)排放標(biāo)準(zhǔn)。堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，把產(chǎn)生的各種污染減少到低限度。3、治理措施1 ）污水治理本工程室外排水體制為雨、 污分流。 雨水、 污水分別排至市政道路上的雨水污水管道。小區(qū)污水分若干出口排至市政污水管。室內(nèi)排水污、廢水合流，建筑屋面雨水、 陽臺(tái)排水、 空調(diào)冷凝水分別排入小區(qū)雨水

23、管道， 并就近排入市政雨水管道。（ 2 ）噪聲治理高低壓變配電盡可能選購低噪聲及低震動(dòng)的設(shè)備， 在震動(dòng)設(shè)備的基礎(chǔ)上設(shè)置減震器，必要時(shí)可對相關(guān)部位采取隔音處理。各類水泵單獨(dú)設(shè)置在各自的水泵房， 水泵均設(shè)隔振墊， 在水渠進(jìn)、 出水管上 安裝可繞曲橡膠接頭，出水管上安裝止回閥。（3） 固體廢物治理小區(qū)的固體廢棄物主要是生活垃圾， 小區(qū)建設(shè)垃圾收集點(diǎn)， 布置在交叉路口，便于居民投放垃圾， 另外在小區(qū)內(nèi)主干道及公共場所配置垃圾筒， 這些垃圾將由物業(yè)管理公司派專人負(fù)責(zé)收集，送到城市垃圾站處理。第七章 勞動(dòng)衛(wèi)生與消防一、指導(dǎo)思想以科學(xué)發(fā)展觀和構(gòu)建和諧社會(huì)的重要思想為指導(dǎo)， 堅(jiān)持安全第一， 預(yù)防為主，綜合治理

24、，堅(jiān)持安全施工，以保障項(xiàng)目施工人員的生命財(cái)產(chǎn)安全為根本出發(fā)點(diǎn)，以遏制重特大事故為重點(diǎn)， 以杜絕人員傷亡為目標(biāo)， 倡導(dǎo)安全文化， 健全項(xiàng)目安全管理制度， 落實(shí)安全責(zé)任， 建立長效的安全機(jī)制， 堅(jiān)持安全消防與建筑工程同時(shí)設(shè)計(jì)，同時(shí)施工，同時(shí)投入使用。二、職業(yè)安全衛(wèi)生健康對策與措施1、安全施工保障措施（ 1）選擇先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)、節(jié)能、高效的安全技術(shù)、材料、工藝和設(shè)備，保證施工 過程的本質(zhì)安全，從源頭上消除事故隱患。（ 2）對重大危險(xiǎn)源進(jìn)行有效控制，重大事故隱患得到有效治理。（ 3）建立項(xiàng)目安全生產(chǎn)監(jiān)管體系，創(chuàng)新安全生產(chǎn)監(jiān)管方式和手段，提高安全生 產(chǎn)監(jiān)管執(zhí)法裝備水平和執(zhí)法能力。（ 4）建立健全項(xiàng)目安全施工

25、應(yīng)急救援體系。（ 5）建立安全施工責(zé)任制，健全安全施工規(guī)章和操作規(guī)程。（ 6）建設(shè)項(xiàng)目的安全設(shè)施應(yīng)與建筑工程同時(shí)設(shè)計(jì)、同時(shí)施工，同時(shí)投入使用。2、職業(yè)衛(wèi)生健康對策與措施（ 1）建設(shè)項(xiàng)目的工作場所，應(yīng)當(dāng)符合國家職業(yè)衛(wèi)生要求。（ 2）建立和完善職業(yè)衛(wèi)生監(jiān)督檢查機(jī)制，配備必要的專業(yè)監(jiān)督和檢查裝備。（ 3）研究、推廣先進(jìn)的職全危害控制技術(shù)，采用職業(yè)安全健康管理體系，促進(jìn) 項(xiàng)目職業(yè)衛(wèi)生狀況的改善。（ 4）落實(shí)有關(guān)規(guī)章制度和職業(yè)危害防治與整改措施。（ 5）加強(qiáng)從業(yè)人員的勞動(dòng)保護(hù)、有效防止職業(yè)危害。（ 6）建設(shè)項(xiàng)目的職業(yè)病防護(hù)措施應(yīng)與建設(shè)項(xiàng)目工程同時(shí)設(shè)計(jì)、同時(shí)施工、同時(shí) 投入使用。三、消防設(shè)計(jì)1、設(shè)計(jì)依據(jù)與

26、原則建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范GB50016-2006建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范GBJ140-90自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范GB50084-20014) 火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范GB50016-98( 5) 建筑內(nèi)部裝修設(shè)計(jì)防火規(guī)范 GB50222-95本項(xiàng)目防火設(shè)計(jì)原則是從總平面布局， 建筑平面布置、 細(xì)部構(gòu)造、 設(shè)備等各方面統(tǒng)籌考慮，全面滿足消防及安全施工、經(jīng)營的需要。2、總體消防設(shè)計(jì)本工程為多層建筑, 耐火等級為二級。本方案嚴(yán)格遵循國家有關(guān)規(guī)范， 首先滿足與相鄰建筑的防火間距， 在小區(qū)內(nèi)有環(huán)通的消防通道， 各防火分區(qū)內(nèi)均設(shè)有二個(gè)以上蔬散口， 并保證大量人流的快速、 便捷集散。 設(shè)計(jì)充分考慮了設(shè)置出煙口、

27、 防火門及噴淋等主要消防設(shè)計(jì)備的可能性。3、室內(nèi)裝修防火室內(nèi)消防應(yīng)嚴(yán)格按照建筑物內(nèi)部裝修設(shè)計(jì)規(guī)范(GB50222-1995執(zhí)行，根據(jù)功能和所處位置不同， 采用不同的裝修標(biāo)準(zhǔn)， 所選材料均為非燃燒體或難燃燒體，且均能滿足規(guī)范要求的耐火極限。4、消防道路設(shè)計(jì)商業(yè)部分：四周形成了環(huán)形路，消防車能達(dá)到大部分位置。住宅部分：住宅四周已有環(huán)形道路，小區(qū)內(nèi)設(shè)不小于4 米的環(huán)狀道路。5、水量室內(nèi)消火栓用水量：30L/S室內(nèi)消火栓用水量：25L/S自動(dòng)噴水用水量： 30L/S6、室內(nèi)消火栓系統(tǒng)小區(qū)的四周按規(guī)范設(shè)置室內(nèi)消火栓，城市室內(nèi)消火栓在范圍內(nèi)可記入7、室內(nèi)消火栓系統(tǒng)小區(qū)內(nèi)的各棟每層均按規(guī)范要求設(shè)置室內(nèi)消火栓

28、系統(tǒng)，采用 SN65型室內(nèi)消 火栓帶啟動(dòng)按鈕，保證設(shè)置間距不大于 50米并有2股水柱同時(shí)達(dá)到室內(nèi)任何部 位。8、自動(dòng)噴水系統(tǒng)小區(qū)停車庫防火分區(qū)設(shè)置自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)。第八章企業(yè)組織結(jié)構(gòu)和人力資源配置一、組織結(jié)構(gòu)萬科企業(yè)股份有限公司1984年創(chuàng)立于中國深圳，1988年進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)， 1991年成為深圳證券交易所第二家上市公司。經(jīng)過二十多年的發(fā)展，成為國內(nèi) 最大的住宅開發(fā)企業(yè)，目前業(yè)務(wù)覆蓋珠三角、長三角、環(huán)渤海三大城市經(jīng)濟(jì)圈以 及中西部地區(qū)，共計(jì)58個(gè)大中城市。公司下設(shè)管理部、技術(shù)部、財(cái)務(wù)部、工程 部、銷售部等，組織結(jié)構(gòu)圖如下：、人力資源配置目前公司業(yè)務(wù)已由深圳擴(kuò)展到廣州、佛山、中山、東莞、惠州等

29、地，形成了 以深圳為區(qū)域管理中心的泛珠三角城市群發(fā)展模式。區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營人員近400人，物業(yè)管理人員1500人。公司人員大都是經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)人員， 完全能滿足企業(yè)現(xiàn)階段發(fā)展和本項(xiàng)目順利實(shí)施的人員需要。第九章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度評估一、項(xiàng)目開發(fā)期2013年1月至2014年6月為項(xiàng)目主體工程建設(shè)期二、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排項(xiàng)目總體工期時(shí)間為1.5年，從2013年1月至2014年6月。2013年7月，完成項(xiàng)目規(guī)劃、報(bào)批、前期勘察設(shè)計(jì)和拆遷工作；2014年2月，1-3號樓商品住宅房、商鋪房項(xiàng)目主體完工；2014年4月，1-3號樓公共停車場建設(shè)主體完工；2014年6月，完成項(xiàng)目掃尾工程和輔助公共設(shè)施的建設(shè)

30、。三、項(xiàng)目實(shí)施過程控制措施1、項(xiàng)目進(jìn)度控制措施在項(xiàng)目實(shí)施過程中，項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)小組應(yīng)專門設(shè)置工作小組，對項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃實(shí) 施情況進(jìn)行檢查，并及時(shí)對檢查情況進(jìn)行分析，找出影響進(jìn)度的原因，做好進(jìn)度計(jì) 劃的調(diào)整和完善。檢查方法有以下三種：(1)建立項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度報(bào)表；(2)派出常駐人員，現(xiàn)場進(jìn)行檢查；(3)定期召開現(xiàn)場會(huì)議。2、項(xiàng)目質(zhì)量控制措施項(xiàng)目實(shí)施應(yīng)堅(jiān)持“質(zhì)量第一、預(yù)防為主、用數(shù)據(jù)說話”的原則，以保證和提高工程質(zhì)量。 運(yùn)用系統(tǒng)的概念和方法， 把各環(huán)節(jié)的質(zhì)量管理職能和活動(dòng)合理組織起來，形成一個(gè)明確任務(wù)、職責(zé)、權(quán)限，而又互相促進(jìn)的管理網(wǎng)絡(luò)和有機(jī)的質(zhì)量保障體，使質(zhì)量管理制度化、標(biāo)準(zhǔn)化，從而建造出百姓滿意的工程。

31、3、項(xiàng)目資金控制措施在項(xiàng)目實(shí)施過程中， 各有關(guān)單位要加強(qiáng)資金使用的管理， 硬化預(yù)算約束。 嚴(yán)格執(zhí)行專款專用、 專項(xiàng)管理、 單獨(dú)核算的規(guī)定， 任何單位和個(gè)人不得超范圍支出和超標(biāo)準(zhǔn)開支， 更不得截留和挪用項(xiàng)目資金； 要建立、 健全項(xiàng)目會(huì)計(jì)核算和內(nèi)部稽核制度， 對項(xiàng)目資金實(shí)行全過程的財(cái)務(wù)管理與監(jiān)督； 要嚴(yán)格項(xiàng)目資金竣工決算，規(guī)范項(xiàng)目的業(yè)績考評和追蹤問效。第十章 投資估算與資金籌措評估一、投資估算1、法律依據(jù)家和有關(guān)部門頒布的有關(guān)投資的政策、法規(guī)； TOC o 1-5 h z 家發(fā)改委投資建設(shè)項(xiàng)目可行性研究指南（試用版） ；國建筑工業(yè)出版社曹善琪主編的民用建筑可行性研究與快速報(bào)價(jià)；家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)、建

32、設(shè)部工程設(shè)計(jì)收費(fèi)基價(jià)表；中華人民共和國土地管理法 ；中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 ；（ 7）中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T 185082001城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程 。2、投資估算結(jié)果項(xiàng)目總投資為 22,650.44 萬元，包括工程費(fèi)用 15,037.07 萬元，前期費(fèi)用202.62 萬元， 土地費(fèi)用 5,287.4 萬元 , 報(bào)建費(fèi) 548 萬元 , 監(jiān)理費(fèi) 88.79 萬元 , 設(shè)計(jì)費(fèi)80.95萬元，不可預(yù)見費(fèi)543.95萬元，銷售費(fèi)用396.04萬元，建設(shè)期貸款利息465.62 萬元。二、資金籌措1、資本金籌措本項(xiàng)目自籌資本金為16987.83萬元（約占總投資的75%,全部用于本項(xiàng)目 的開發(fā)

33、和建設(shè)。2、債務(wù)資本籌措本項(xiàng)目債務(wù)資金約5,662.61萬元，全部用于本項(xiàng)目的開發(fā)和建設(shè)，通過向 金融機(jī)構(gòu)融資解決，按2年期利率7.56%上7? 40刈算，本金及利息擬用銷售款 進(jìn)行償還。3、資金來源落實(shí)情況房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金運(yùn)作方式一般如下：自有資金全部用于投資；預(yù)售收入扣除有關(guān)稅費(fèi)后用于投資；若資金還短缺，則通過金融機(jī)構(gòu)借貸來彌補(bǔ)。本項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來源有兩個(gè)渠道：一是自有資金，二是銀行借貸資金。根據(jù)國務(wù)院提高四個(gè)行業(yè)投資項(xiàng)目資本金比例的通知：房地產(chǎn)開發(fā)（不含經(jīng)濟(jì)適用房）項(xiàng)目資本金比例提高到35%t以上，本項(xiàng)目自有資金16987.83萬元（約占總投資 的75%）,向金融機(jī)構(gòu)融資5,662

34、.61萬元（約占總投資的25%）,本項(xiàng)目未考慮以 銷售回款補(bǔ)充建設(shè)資金。本項(xiàng)目資金籌措情況如下表所示：投資計(jì)劃與資金籌措表單位：萬元項(xiàng) 目2013 年上半年2013 年下半年2014 年上半年2014 年下半年合計(jì)一、總投資4662.6114325.223,662.6122,650.441、固定資產(chǎn)投資4662.6113825.403162.4224650.432、建設(shè)期利息1999.82500.192500.01其中：長期借款利息1999.82500.192500.01流動(dòng)資金借款利息二、資金籌措4662.6114325.223,662.6122,650.441、自籌資金4662.61832

35、5.223,662.6116,650.442、借款6000.006000.00其中：長期借款6000.006000.00第十一章財(cái)務(wù)效益評估一、項(xiàng)目評估依據(jù)1、建設(shè)部頒布的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法 （第二版）；2、國家現(xiàn)行的財(cái)稅制度和有關(guān)法規(guī)二、財(cái)務(wù)評價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的選擇1、銷售價(jià)格按照建設(shè)成本及營銷部門提供的數(shù)據(jù)確定；2、營業(yè)稅：稅率為5%3、城市維護(hù)建設(shè)稅：按實(shí)際繳納增值稅 7刈算；4、教育費(fèi)附加：按實(shí)際繳納營業(yè)稅的 3旭算；5、所得稅：稅率為25%6、折現(xiàn)率的設(shè)定：參考行業(yè)規(guī)定，結(jié)合本項(xiàng)加權(quán)平均資金成本、行業(yè)收益水平和企業(yè)投資機(jī)會(huì)成本、預(yù)期收益期待，將財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率定為10%三、財(cái)務(wù)評價(jià)1

36、、利潤分配表單位：元2012年9月30日2011年12月31日營業(yè)收入46,128,221,600.9571,782,749,800.68營業(yè)總成本38,638,284,843.2356,716,379,546.64其中：營業(yè)成本28,885,540,216.0743,228,163,602.13營業(yè)稅金及附加5,249,540,137.227,778,786 , 086.49營業(yè)利潤8,152,930,727.0815,763,216,697.19營業(yè)外收入75,934,553.876,186,678.42營業(yè)外支出62,881,797.5933,520,955.29利潤總額8,165,98

37、3,483.3615,805,882,420.32所得稅2,019,811,326.794,206,276,208.55凈利潤6,146,172,156.5711,599,606,211.77每股收益0.460.88(1)營業(yè)稅金及附加本項(xiàng)目的營業(yè)稅金僅為營業(yè)稅，其他稅及附加是指城建稅和教育費(fèi)附加。 營 業(yè)稅稅率按5旭算。根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定城市維護(hù)建設(shè)稅按營業(yè)稅的 7刈算，教 育費(fèi)附加按營業(yè)稅的3啾算，兩者之和的其他稅及附加即按營業(yè)稅的 10刈算。(2)盈利能力分析投資利潤率（IOR）=年利潤總額/總投資總額x 100%本項(xiàng)目在2013年1月開始實(shí)施，在2013年12月31日，萬科本年此項(xiàng)目年

38、利潤總額為15898.53萬元，本年的總投資額為18987.83萬元，則有IOR=15898.53/18987.83 乂 100%=83.73%投資利稅率二年利稅總額/總投資額X 100%本項(xiàng)目在2013年應(yīng)繳納營業(yè)稅稅額為794.93萬元，營業(yè)稅金及附加79.49萬元, 即利稅總額為16772.95萬元，則投資禾I稅率=16772.95/18987.83 X100%=88.34%經(jīng)過調(diào)查研究得知：報(bào)告期2012年9月30日盈利指標(biāo)公司滬深300行業(yè)毛利率37.38%27.83%38.88%營業(yè)利潤率17.67%15.32%-24.84%凈利率13.32%12.82%-26.77%運(yùn)呂能力資產(chǎn)收益率2.74%6.53%2.62%凈資產(chǎn)收益率9.02%8.66%7.51%周轉(zhuǎn)舉應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率32.1881.73341.59存貨周轉(zhuǎn)率0.137.371.22總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.14%0.53%0.16