潛在過度城市化

1、潛在過度城市化潛在過度城市化”視角下房地產(chǎn)價格攀升探析來源：中國論文下載中心 08-09-09 11:38:00 作者：朱磊 編輯：studa0714摘要近幾年，中國各地區(qū)房地產(chǎn)市場一片 欣欣向榮，房地產(chǎn)價格在短時間內(nèi)迅速增長， 尤 其是一些大城市的房價非常規(guī)地攀升已使政府 和學(xué)術(shù)界開始密切關(guān)注。住房價格的迅猛增長使 老百姓叫苦不迭，爭論就在于這種價格增長是屬 于市場供求驅(qū)動還是投機(jī)呢？房地產(chǎn)市場的經(jīng) 濟(jì)周期符合供求分析，而當(dāng)前的價格迅猛攀升源 于有效需求的強(qiáng)力支撐，潛在過度城市化功不可 沒。關(guān)鍵詞潛在過度城市化；房地產(chǎn)價格； 攀升；供求關(guān)系一、引言2006年，中國房地產(chǎn)市場在政府、開發(fā)商 和

2、消費(fèi)者的博弈中度過了不平凡的一年。 房價一 路高漲、政府宏觀調(diào)控政策頻出、開發(fā)商在二線 城市迅速擴(kuò)張、消費(fèi)者持幣觀望、外資大量涌入， 這一切不斷挑動著房地產(chǎn)市場的神經(jīng)，使樓市充 滿了躁動的氣息?；仡櫼荒甑闹袊鴺鞘?，使人記 憶深刻的莫過于調(diào)控政策頻出與房價逆勢飛漲 的鮮明對比，一方面政府從 金融、信貸、土地等 各個方面加強(qiáng)政策執(zhí)行力度，旨在穩(wěn)定房價，滿 足中低收入者的住房需求，另一方面商品房的價 格卻在節(jié)節(jié)攀升，調(diào)控政策并不明顯。對于樓市 價格的迅猛攀升，不少學(xué)者從不同的角度進(jìn)行了 剖析。綜合來看，認(rèn)為房價迅猛攀升有以下幾方 面原因：（1）房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)性矛盾突出。中 低價位商品住房供不應(yīng)求，以

3、致普通住房市場需 求轉(zhuǎn)向中高檔次，導(dǎo)致需求過旺。（2）開發(fā)融 資結(jié)構(gòu)不合理。國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商融資渠道主要 在銀行借貸，信貸比例過高,增加房地產(chǎn)開發(fā)的成 本。（3）供給市場的壟斷。由于房地產(chǎn)具有的 區(qū)域?qū)傩?，?dǎo)致房地產(chǎn)本身具有局部壟斷性， 政 府和少量的房地產(chǎn)商構(gòu)成市場的壟斷方。（4） 土地的稀缺性。在所有生產(chǎn)要素中，土地的供給 彈性最小，并且土地具有稀缺性、不可移動性、 不可替代性等特點(diǎn)，土地價格的上漲加速了房地 產(chǎn)價格的上升。（5）居民對房地產(chǎn)實(shí)在的消費(fèi) 需求。以往完全由房地產(chǎn)開發(fā)商主導(dǎo)的市場，隨 之轉(zhuǎn)變?yōu)橐韵M(fèi)者為主導(dǎo)的市場（易憲 容,2006）。（ 6）地方政府的變相鼓勵。地方政 府的大

4、拆大建”等方式制造了人為剛性需求，房 地產(chǎn)市場失靈導(dǎo)致政府干預(yù)，而政府干預(yù)產(chǎn)生的 政府失靈反過來進(jìn)一步加重市場失靈（方梅， 2006）。（ 7）農(nóng)村剩余勞動力向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移。隨 著中國城市化進(jìn)程的加快，農(nóng)村的剩余勞動力正 在向城市轉(zhuǎn)移，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場必須面對這 樣一個龐大的人群需求。（8）投機(jī)行為。投機(jī) 者將大量資金投入房地產(chǎn)，引起投資熱、搶購熱 等問題，最終造成房地產(chǎn)現(xiàn)實(shí)價格偏離其真實(shí)理 論價值從而形成房地產(chǎn)泡沫。上述一些學(xué)者對房地產(chǎn)價格攀升的解釋多 從微觀的各種因素分析入手，這種順藤摸瓜式探 索價格攀升的原因一般只能看到一方面而忽略 了其他方面的原因。筆者認(rèn)為，市場在資源配置 方面起基礎(chǔ)作

5、用是市場經(jīng)濟(jì)的基本特征，房地產(chǎn) 市場已從以往計劃經(jīng)濟(jì)時代逐漸融入到當(dāng)前社 會主義市場經(jīng)濟(jì)中來。在分析房地產(chǎn)市場價格問 題時，從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來講，應(yīng)該是供求關(guān)系互相 作用決定價格。房地產(chǎn)價格的迅猛攀升必然存在巨大需求的支撐，這種支撐又從何而來呢？這就 要從 過度城市化”說起。二、過度城市化（一）中國城市化現(xiàn)狀城市化是指人類生活方式、社會結(jié)構(gòu)的一種 變化，即隨著社會生產(chǎn)力的 發(fā)展，人口逐漸由農(nóng) 村向城市轉(zhuǎn)移，農(nóng)業(yè)人口逐漸轉(zhuǎn)變成非農(nóng)人口， 城市和城鎮(zhèn)的數(shù)量不斷增加，城市規(guī)模不斷擴(kuò) 大，人們的生活方式、居住方式、出行方式不斷 改善，城市基礎(chǔ)設(shè)施不斷完備，城市文化不斷提 升，市民觀念不斷更新等。從表現(xiàn)形態(tài)

6、看，它是 人口結(jié)構(gòu)的分化，從事非農(nóng)業(yè)的人口增多，導(dǎo)致城 市人口不斷增長和鄉(xiāng)村人口逐步向城市集中的 過程,進(jìn)而促使原有城市不斷擴(kuò)大，又使新城市不 斷出現(xiàn)和陸續(xù)形成。城市化有兩種形式：一種是伴隨經(jīng)濟(jì)增長的 城市發(fā)展和人口中心化，另一種是在農(nóng)村地區(qū)基 于小城鎮(zhèn)的發(fā)展而產(chǎn)生的農(nóng)村城市化（Hualou Long，2007）。在中國，現(xiàn)階段多數(shù)地區(qū)的城 市化屬于第一種形式，即人口大量涌向城市，促 使非農(nóng)人口所占比例不斷上升，推進(jìn)城市化進(jìn) 程。自改革開放以來，中國的城市化得到了迅速 發(fā)展，在短短20多年中，全國平均城市化水平 從20世紀(jì)80年代初的19.4%發(fā)展到21世紀(jì)初 已超過40%，走過了發(fā)達(dá)國家上百

7、年的城市化 發(fā)展歷程，現(xiàn)在城市化水平逐漸向世界平均水平 靠攏。這不得不說是在政府的 加快中國城市化 進(jìn)程”政策下的結(jié)果，因?yàn)橹袊哂修r(nóng)村人口基 數(shù)大、地區(qū)發(fā)展極度不平衡的獨(dú)特國情， 這就決 定了中國城市化不能僅以速度來衡量。建設(shè)部副 部長仇保興表示， 未來若干年，還將有5億農(nóng) 民進(jìn)城。目前城市化發(fā)展并不均衡，在農(nóng)村人口 流動中，有60%走向東南沿海，30%流向中部, 西部只有10%?！敝袊鞘腥丝诟叨让芗?，尤以 東部為甚。城市化過程是一種循序漸進(jìn)的過程，需要經(jīng) 濟(jì)發(fā)展、人口流動和基礎(chǔ)設(shè)施逐步完善的協(xié)調(diào)統(tǒng) 一,這些都需要時間來磨合。而中國在城市化方 面注重指標(biāo)上的數(shù)值上漲甚于對質(zhì)量方面的把 關(guān)，

8、從而造成人口的流動遠(yuǎn)快于城市基礎(chǔ)設(shè)施的 建設(shè)速度。（二） 潛在過度城市化如何理解從城市化與工業(yè)化發(fā)展水平關(guān)系來考察，世 界城市化可分成四種模式，即：同步城市化，滯 后城市化，逆城市化，過度城市化。（1）同步 城市化，工業(yè)化率與城市化率曲線幾乎是兩條平 行上升的曲線。（2）滯后城市化，是指城市化 水平落后于工業(yè)化和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的城市化模 式。改革開放前的中國城市化就是突出代表。（3） 逆城市化，是指城市市區(qū)人口尤其是大城市市區(qū) 人口郊區(qū)化、大城市外圍衛(wèi)星城鎮(zhèn)布局分散化的 城市化模式。（4）過度城市化，又稱超前城市化， 是指城市化的速度大大超過工業(yè)化的速度， 城市 化主要是依靠傳統(tǒng)的第三產(chǎn)業(yè)來推動

9、，甚至是無 工業(yè)化的城市化。大量農(nóng)村人口涌入少數(shù)大中城 市造成城市人口過度增長，城市建設(shè)的步伐趕不 上人口城市化程度，不能為城市居民提供就業(yè)機(jī) 會和必要的生活條件，造成嚴(yán)重的城市病”過 度城市化形成的主要原因是二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)下形 成的農(nóng)村推力和城市拉力的不平衡（主要是推力 作用大于拉力作用），而政府又沒有采取恰當(dāng)?shù)?宏觀調(diào)控措施加以引導(dǎo)。圖1顯示了中國19782003年的城市化與工 業(yè)化水平的動態(tài)變化。改革開放之前，中國城市 化水平嚴(yán)重滯后于工業(yè)化水平，1978年之后， 開始推行加快城市化發(fā)展的政策。從兩條曲線的 發(fā)展趨勢來看，城市化的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了工業(yè)化 發(fā)展的速度，并有趕超之勢。中國建設(shè)部（

10、MCC） 的統(tǒng)計指出：中國的城市化水平從 1978年的 17.9% 上升到 2003 年的 40.5%（ MCC， 2002 -2004），這種增長速度相當(dāng)于同時期世界 平均水平的兩倍。中國城市化水平上升之快必然有城市自身 發(fā)展規(guī)律的作用，而另一方面也歸因于人口過度 流向東部大城市。在第三世界國家假城市化的快 速城市化進(jìn)程中出現(xiàn)的許多大城市病，如城市無 序蔓延、貧富差異加劇、住房交通擁擠等，在中 國城市化過程中已紛紛出現(xiàn)（葉嘉安，2005）。一些拉美國家的城市化發(fā)展模式被公認(rèn)為 過度城市化，從所謂的 拉美陷阱”可以看出，擁 向城市的非農(nóng)人口從事低級服務(wù)行業(yè)所占的比 重越大，則潛伏的過度城市化的

11、危機(jī)就越大。因 為同步城市化在于城市化的步伐能夠基本上與 工業(yè)化的步伐相一致，而非農(nóng)人口進(jìn)軍城市的低 級第三產(chǎn)業(yè)基本沒有促進(jìn)工業(yè)化，同時卻造就了 城市化指標(biāo)的迅速上漲，從而導(dǎo)致了過度城市化 （張惟英，2006），中國目前情況即是如此。在 總體城市化發(fā)展水平并不高的情況下，日益顯示 出了潛在過度城市化”，而這種潛在過度城市 化”又根本上影響著房地產(chǎn)市場。三、房地產(chǎn)供求分析（一）房地產(chǎn)供求機(jī)制理論分析房地產(chǎn)價格是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和資源配置 最重要的調(diào)節(jié)機(jī)制，它是一個復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)范疇， 既包括土地價格，又包括房屋建筑物的價格。要 根據(jù)影響房地產(chǎn)市場的因素以及開發(fā)商的供給 成本和買房者需求情況分析。在當(dāng)前

12、各方呼喊房地產(chǎn)市場泡沫的時候， 供 求這個市場機(jī)制，卻不被人們重視。就供求機(jī)制 的實(shí)質(zhì)來說，供求機(jī)制反映價格與供求關(guān)系的內(nèi) 在聯(lián)系。如果求過于供，價格就會上漲，從而刺 激供應(yīng)；當(dāng)市場上供應(yīng)增加，價格又會下跌，而 如果供過于求，價格就會急劇下降，因而需求又 增加。這就是供求機(jī)制的內(nèi)涵對于供求機(jī)制的作 用。郎咸平教授將供求機(jī)制用于解釋房地產(chǎn)市 場，即當(dāng)供給不變情況下，對住房的需求增加勢 必帶來住房價格的上升，反之，當(dāng)需求不變的情 況下，住房供給的增加卻會帶來住房價格的下 降。在現(xiàn)階段的中國，并不存在住房價格下降的 趨勢，并且這種迅速上升的勢頭仍然很強(qiáng)勁。一般情況下，影響房地產(chǎn)價格的因素可分為 經(jīng)濟(jì)

13、、政治、社會、人口、文化、環(huán)境及理化因 素等。從微觀上考慮單個住宅時，注重分析理化 因素，包括房地產(chǎn)自身及周邊環(huán)境的理化狀態(tài)以 及房地產(chǎn)建筑材料要素價格等，這也是多數(shù)討論 房地產(chǎn)價格方面的 論文所考慮的因素。行政因素 則是宏觀上國家或地方政府在財政、稅收、土地 和城市規(guī)劃等方面的政策法規(guī)措施，這種因素相 對來說是突變式的，因而只在房地產(chǎn)市場出現(xiàn)異 常情況時使用。而經(jīng)濟(jì)與社會因素則是影響整體 房地產(chǎn)價格趨勢的主要因素，主要包括國家、地 區(qū)或城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、經(jīng)濟(jì)增長狀況、就業(yè) 情況、居民收入水平、人口、家庭、城市形成 歷 史、現(xiàn)狀等，這些因素會影響房地產(chǎn)市場的總體 供求，特別是影響需求。（二）

14、房地產(chǎn)價格決定在一個沒有投機(jī)的房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)的市 場價格是需求和供給相互作用的結(jié)果。筆者假定 房地產(chǎn)價格的上升是由經(jīng)濟(jì)基本因素和房地產(chǎn) 市場的投機(jī)行為共同決定的。在當(dāng)前存在房地產(chǎn) 投機(jī)的情況下，筆者把某一特定時刻房價 Pt分 解為兩個部分，一部分Ptf是經(jīng)濟(jì)基本因素決定 的基本價格；另一部分Ptx是非經(jīng)濟(jì)因素決定的 非基本價格，它是預(yù)期到未來價格發(fā)生變動的資 本收益或損失。用公式來表示：房價的第一個組成部分Ptf是房屋的貨幣價值， 它和實(shí)際收入Y、短期利率I、理化因素M以及 城市人口規(guī)模U等相關(guān)。房屋是正常商品，當(dāng) 收入增加時，對房屋的需求增大；城市人口迅速 增長時，對房屋的需求也在加大，

15、而利率的增加 會使抵押貸款支付變多，從而減少房屋需求，要 素價格上升時住房價格也上升。所以筆者把房屋 的貨幣價值表示為收入、利率、要素價格及城市 化水平的函數(shù)：房價的第二個組成部分投機(jī)導(dǎo)致的Ptx可由以前d期的房價增長來決定，因?yàn)榉康禺a(chǎn)價格 是可以預(yù)測的，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的投機(jī)購 買：四、過度城市化引致房價上漲傳導(dǎo)機(jī)制（一）理論分析城市的發(fā)展并非一種無序的蔓延，而是有其 內(nèi)在的規(guī)律。城市增長邊界”就是內(nèi)在規(guī)范城市 土地增長規(guī)模的隱形機(jī)制。通常，規(guī)劃一個城市 增長邊界總是適應(yīng)于某個時期的預(yù)期發(fā)展， 而且 定時地重新評估和適時擴(kuò)展。城市增長邊界附近 的土地基礎(chǔ)設(shè)施薄弱，只有在城市正常發(fā)展到一 定

16、程度，需要開發(fā)時才會逐漸完善該地區(qū)的基礎(chǔ) 設(shè)施，從而進(jìn)一步壯大城市規(guī)模。因而，邊界的 發(fā)展不是隨意就能加速的，基礎(chǔ)設(shè)施的投入與建 設(shè)是根據(jù)城市發(fā)展需要而進(jìn)行，并且是需要很長 一段時間的逐步完善。在城市化速度與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)速度相一致 的情況下，住房逐漸合理地郊區(qū)化。而當(dāng)城市化 速度快于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)速度時，必然會導(dǎo)致 城市的基礎(chǔ)設(shè)施供應(yīng)滿足不了人口的膨脹。 從房 地產(chǎn)開發(fā)角度看，開發(fā)商一般偏向開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施 建設(shè)較為完善的地段，而基礎(chǔ)設(shè)施薄弱的城郊地 段無法為居民提供基本便利，從而鮮有問津。在當(dāng)前住房需求旺盛的情況下，一些具有開 發(fā)潛力的城市增長邊界均被房地產(chǎn)商爭相投資 開發(fā)，而住房需求仍在進(jìn)一

17、步膨脹，開發(fā)商的目 光又轉(zhuǎn)向了內(nèi)城舊房區(qū)。這些地段周圍的基礎(chǔ)設(shè) 施水平較高，自然免不了要增加不少單位面積的 投資總費(fèi)用，從而中心城區(qū)的舊房改造的房地產(chǎn) 價格就隨之增高，其價格一般遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于城市邊緣 地段。（二）傳導(dǎo)模型中國的城市化進(jìn)程多是選擇規(guī)模擴(kuò)張的方 式，而非由小城鎮(zhèn)發(fā)展成為中大型城市。因此， 建模所涉及的城市化模式就依據(jù)規(guī)模擴(kuò)張形式。在城市化初始階段， 農(nóng)村人口緩慢流向城 市，到中期階段，城市規(guī)模擴(kuò)大，人口增加，城 市向郊區(qū)擴(kuò)張，城郊地帶逐漸發(fā)展，市中心也在 擴(kuò)大。城市化引起了整體土地價格上漲。 在城市 化過度發(fā)展下，人口規(guī)模過度膨脹，住房需求旺 盛引致了對土地的需求加大，市場旺盛加快供

18、給。由于短期城郊基礎(chǔ)設(shè)施限制，開發(fā)商轉(zhuǎn)向內(nèi) 城舊房改造。由于中心城區(qū)地價高于城郊低價， 導(dǎo)致供給價格上漲。貧富市民對房價上漲的反應(yīng) 不一，富人需求曲線上漲更多更快，從而由供求 關(guān)系決定了房地產(chǎn)價格的整體攀升。（三）基于福州房地產(chǎn)市場的分析據(jù)福州經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展公報，近年來福州城 鎮(zhèn)居民人均可支配收入每年增幅不到10%，而2005年的房價比2004年漲13.4%, 2006年則比 2005年漲了近30%。需求的前提是收入，沒有收 入，便不可能產(chǎn)生有效需求。2006年11月份， 當(dāng)福州的房價以10.4%的漲幅坐上全國70個大 城市的第一把交椅時，福州房市營銷策劃界的一 位人士在接受媒體采訪時表示，這

19、是合理的”。那住房需求從何而來？福建是著名的僑鄉(xiāng)，旅居世界各地的閩籍華 人華僑1 088萬人。若以簡單的收入房價比過高 來說明福州現(xiàn)在的房地產(chǎn)泡沫嚴(yán)重就不大 科學(xué)。 福州市所轄八縣以及市郊所轄區(qū)的的華僑比例 之高雖沒有具體統(tǒng)計數(shù)據(jù)，但以福清，連江，長 樂等地的情況來看幾乎每家每戶都有直系華僑 親屬。每年的這些外匯收入并沒有納入居民收入 統(tǒng)計，而這方面的收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于市區(qū)的一般工薪 階層。在福州的住房購買者中，本地市民占比例 并不大，大部分來自市轄八縣。所以在福州房地 產(chǎn)市場，并不存在供求原理失效之說，甚至可以 說正是這種供求關(guān)系帶動了房價的迅猛攀升。福州城市化進(jìn)程速度從佃92年的38.1%到 2

20、005年55%左右，13年間增長了近17個百分 點(diǎn)。在福州市城市化進(jìn)程中，房地產(chǎn)住房需求呈 現(xiàn)城郊化及返內(nèi)城現(xiàn)象。同步的城市化所帶來的 是協(xié)調(diào)的城郊化的發(fā)展，而 過度城市化”的結(jié)果 是加快城郊開發(fā)，而城郊發(fā)展的基礎(chǔ)設(shè)施水平趕 不上需求，從而轉(zhuǎn)向內(nèi)城的改造。返內(nèi)城房改房”極大且迅速地推動了高端城市房地產(chǎn)價格的 上漲，引致房地產(chǎn)住宅平均價格水平抬升。2005 年市中心地區(qū)樓盤房價最高，平均在 5 000元以 上，而城市邊緣地帶平均為 3 000多元。由此， 內(nèi)城舊房改造引領(lǐng)房地產(chǎn)價格攀升可見一斑。五、結(jié)論房地產(chǎn)市場的繁榮固然存在投機(jī)泡沫，并受 到各方面要素價格上漲的影響，但透過現(xiàn)象看本 質(zhì)，終歸是

21、符合市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律的，是在住房市場 供求機(jī)制的約束下進(jìn)行的。中國城市化高速發(fā)展 似乎又給房價以強(qiáng)有力支撐（崔巍， 2006）。房 價上漲過快的根源在于加快城市化速度的政策以及對實(shí)質(zhì)城市化的曲解房地產(chǎn)商萬科集團(tuán)董事長曾說，佃81年2005年，僅僅25年的時間，中國城市化率由 20%迅速躍升至43% ;而與發(fā)達(dá)國家80%以上 的城市化率相比，仍有大幅度的提升空間。未來 10多年中，預(yù)計中國的城市化水平仍將保持年 均1%左右的增長速度。不言而喻，這將帶來大 量新增的住房需要。這也是城市化對住宅行業(yè)的 直接影響。面對人多地少的基本國情、 爆炸式的 城市化速度，未來10年，中國城市將新增7 000 萬戶家

22、庭，這接近一個美國，接近英國、法國和 德國的總和，超過整個日本。而在萬科看來，一 切關(guān)于住宅行業(yè)長期前景的問題，其答案都包含 在人口變遷之中。未來15年是中國城市發(fā)展最快的時期，據(jù) 估計城市化率將由目前的 42%提高到60%，3 億多農(nóng)民轉(zhuǎn)為市民，加上新增人口，總共達(dá)4億， 新增單套房屋需求約1.5億套。供求關(guān)系在短期 內(nèi)可被開發(fā)商操縱，但開發(fā)商無法操縱長期供求 關(guān)系，長期供求關(guān)系受價值關(guān)系的決定， 價格過 高或過低都會向價值靠攏。因而，房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟(jì)周期符合供求分析，而當(dāng)前的價格迅猛攀升 又直接源于有效需求的強(qiáng)力支撐， 潛在過度城 市化”功不可沒。1 Hualou Long, Guoping Tang Xiubin Li , Gerhard K. Heilig ,“ Socioconomicdriving forces of land-use change in Kunshan the Yangtze River Delta economic area ofChinaJournal of EnvironmentalManagement 83 (2007)351 4364.2 Jie Chen,“ Rapid urbanization inChina: A real challenge to