旅游房地產(chǎn)營銷策略分析-以海南為例

1、.：.；旅游房地產(chǎn)營銷戰(zhàn)略分析以海南為例學(xué)期：-學(xué)年第學(xué)期課程：旅游房地產(chǎn)班級(jí)：旅游管理本學(xué)號(hào)：姓名：周蜜時(shí)間：年月日摘要 近幾年來,隨著我國房地產(chǎn)業(yè)和 HYPERLINK 旅游業(yè)繼續(xù)升溫,旅游房地產(chǎn)逐漸成為新的投資熱點(diǎn)。由于國際旅游島的建立，海南旅游房地產(chǎn)也隨著這一實(shí)際運(yùn)用于縣域房地產(chǎn)開展。以東山島作為研討對(duì)象,分析了東山島旅游房地產(chǎn)開展的機(jī)遇與制約要素,在此根底上提出了東山島旅游房地產(chǎn)的營銷思緒與對(duì)策。關(guān)鍵字 旅游房地產(chǎn) 營銷 戰(zhàn)略 目前,我國對(duì)旅游房地產(chǎn)的概念沒有確切的定義,比較多用的定義是:旅游房地產(chǎn)是指以旅游度假為目的的房地產(chǎn)開發(fā)、銷售及運(yùn)營的方式,全部或部分實(shí)現(xiàn)了旅游的功能。還有些

2、人注重旅游房地產(chǎn)的環(huán)境依托,以為旅游房地產(chǎn)周邊必需有豐富的旅游資源。但無論是哪種表述,在對(duì)旅游房地產(chǎn)的中心涵義的認(rèn)識(shí)上還是根本一致的,主要概括為以下三個(gè)特征: 一是特殊的地理位置和環(huán)境要求必需是在旅游風(fēng)景區(qū)、度假旅游地或附近。 二是特殊的功能,滿足人們度假旅游的特殊需求。 三是特殊的開發(fā)和營銷方式。 因此，在建立海南國際旅游島這一有利的情勢(shì)下，只需建立有效地營銷戰(zhàn)略，才干獲得更大的利潤，獲得更大的知名度。 旅游房地產(chǎn)背景.國外旅游房地產(chǎn)的開展情況上世紀(jì)初，在旅游業(yè)和經(jīng)濟(jì)興隆的國家和地域，二者相互浸透，互動(dòng)開展，極大的促進(jìn)了當(dāng)?shù)芈糜味燃贅I(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的開展。上個(gè)世紀(jì)的地中海沿岸開發(fā)的大量海濱別墅，

3、吸引歐美政府要員、貴族、富商蜂擁而至，使地中海沿岸成為世界乃至歐洲的休閑度假中心。這種風(fēng)景區(qū)里的休假公寓是旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品的重要方式。旅游房地產(chǎn)獲得迅速開展和國際分時(shí)度假業(yè)務(wù)的開展是分不開的。年代法國阿爾卑斯山地域的別墅度假村首先以分時(shí)銷售的方式招徠客戶，這種銷售方式的創(chuàng)新極大的促進(jìn)了旅游房地產(chǎn)的開展。年代中期，由于美國經(jīng)濟(jì)衰退、泡沫經(jīng)濟(jì)呵斥大量房地產(chǎn)積壓和空置。為充分盤活閑置資產(chǎn)，美國從歐洲引入時(shí)權(quán)酒店這一概念，把大量的積壓房產(chǎn)改呵斥度假物業(yè)，獲得了宏大勝利，創(chuàng)下了旅游救活房地產(chǎn)的佳話。到年后，大量的投資商、開發(fā)商紛紛進(jìn)入這一領(lǐng)域，使產(chǎn)品方式更加明晰，法規(guī)也相應(yīng)健全;配套的效力、管理和交換等方

4、面也迅速成熟。. 國外旅游房地產(chǎn)的開展情況 在我國，年代初，改革開放比較早的省市由于盲目開發(fā)，房地產(chǎn)工程的建立供大于求，出現(xiàn)了大量的空置房。其中集中在旅游城市的部分房地產(chǎn)工程經(jīng)過改呵斥產(chǎn)權(quán)酒店、老公寓等方式盤活了部分資產(chǎn)，這種景象引起了房地產(chǎn)業(yè)界和旅游劉艷紅旅游房地產(chǎn)業(yè)構(gòu)成的分孽實(shí)際分析 旅游業(yè)的開展離不開“吃、住、行、游、購、娛，因此，可以以為旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)有著天然的聯(lián)絡(luò)，作為旅游業(yè)組成部分的旅游酒店、度假村本身就是特殊的房地產(chǎn)工程。年，我國同意了個(gè)國家級(jí)的旅游度假區(qū)，每一個(gè)高質(zhì)量的國際度假區(qū)在劃分功能區(qū)時(shí)，無一例外都規(guī)劃了較大面積的度假別墅區(qū)，并把其作為度假區(qū)重要的配套設(shè)備來建立，由此，

5、旅游度假區(qū)的開發(fā)和建立使旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)系更加的親密。旅游房地產(chǎn)的構(gòu)成大致有兩種途徑，一種是依托旅游資源和旅游工程的開發(fā)而建立的旅游房地產(chǎn)工程，另一種是經(jīng)過改造的方式構(gòu)成的。應(yīng)該說，旅游和房地產(chǎn)越來越嚴(yán)密的結(jié)合既是房地產(chǎn)業(yè)在新情勢(shì)下自動(dòng)順應(yīng)市場(chǎng)、開辟市場(chǎng)空間的結(jié)果，也是我國旅游業(yè)開展到一定程度的標(biāo)志。旅游房地產(chǎn)的開展對(duì)于充分利用旅游資源、調(diào)整旅游產(chǎn)品構(gòu)造，拉動(dòng)旅游消費(fèi)熱潮有著重要意義，對(duì)于促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)開展，提高城市檔次和競(jìng)爭(zhēng)力也有著重要作用。 海南旅游房地產(chǎn)開展現(xiàn)狀 .海南房地產(chǎn)開展回想 海南的旅游房地產(chǎn)開展最初是在上世紀(jì)八十年代末海南最初建省時(shí)期。當(dāng)時(shí)，海南曾經(jīng)引發(fā)了十萬人才涌海南的壯觀

6、景象，同時(shí)也引發(fā)了海南的第一輪海南房地產(chǎn)開發(fā)狂潮，建立了許多了住宅區(qū)，以及花園小區(qū)，廣場(chǎng)之類的群眾休閑文娛住房設(shè)備。但是最終由于，經(jīng)濟(jì)泡沫的影響，海南房地產(chǎn)的開展草草收?qǐng)?。到了年代末期，隨著海南旅游的開展，海南房地產(chǎn)又迎來了新一輪的熱潮，旅游房地產(chǎn)這一新興的房地產(chǎn)行業(yè)如雨后春筍般的開展起來，如當(dāng)時(shí)建立的萬綠園，以及開發(fā)的大大小小的景區(qū)等等，從此海南房地產(chǎn)進(jìn)入了一個(gè)鼎盛時(shí)代。 . 海南旅游房地產(chǎn)現(xiàn)狀 隨著國際旅游島的建立，海南的旅游房地產(chǎn)又進(jìn)入了新一輪的高潮，極大的推進(jìn)了旅游房地產(chǎn)乃至整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的開展。海南省政府制定的曾經(jīng)出臺(tái)?？梢哉f，建立國際旅游島曾經(jīng)有了一個(gè)良好開端。而海南旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)也

7、借助國際旅游島的建立穩(wěn)步開展。年海南省房地產(chǎn)完成投資.億元，同比增長.%。全省商品房施工面積.萬平方米，同比增長%，商品房開工面積.萬平方米，商品房累計(jì)銷售面積.萬平方米，同比增長.%，商品住房累計(jì)銷售金額.億元，同比增長.%，繼續(xù)成為海南省固定資產(chǎn)投資增長速度及上繳利稅增長最快的重要支柱產(chǎn)業(yè)。并且除海口、三亞外，文昌、瓊海、五指山、陵水、保亭等城市的商品房島外銷售也有了較大增長，市場(chǎng)走勢(shì)良好。海南省的一些重點(diǎn)旅游房地產(chǎn)工程如神州半島、海棠灣、石梅灣、銅鼓嶺、美麗沙等度假休閑旅游區(qū)建立加快，投資總額達(dá).億元，其中購買土地投資億元，占投資總額的.%。工程工程投資億元，占投資總額的.%。進(jìn)入年，海

8、南的房地產(chǎn)市場(chǎng)收到經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響依然很小，房價(jià)根本比較穩(wěn)定，并沒有出現(xiàn)大的動(dòng)搖。-月份，海南完成房地產(chǎn)開發(fā)投資.億元，同比增長.%，商品住宅完成投資.億元，同比增長.%。例如海南清水灣雅居樂地產(chǎn)“五一期間三天銷售額到達(dá).億元人民幣。海南國際旅游島的建立不但對(duì)海南旅游房地產(chǎn)的實(shí)踐銷售與未來開展帶來了本質(zhì)的影響。而且使“海南高速等在海南有多個(gè)旅游地產(chǎn)開發(fā)工程的公司股票逆市上漲。海南的旅游房地產(chǎn)也搭乘上了海南對(duì)“國際旅游島宣傳的快車，在提升知名度等方面與海南國際旅游島的建立實(shí)現(xiàn)了共贏。置信隨著海南國際旅游島的建立，海南旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)不斷的完善，產(chǎn)質(zhì)量量會(huì)進(jìn)一步提高，而且會(huì)隨著海南旅游的國際化，其旅游

9、房地產(chǎn)產(chǎn)品也會(huì)逐漸走向國際。 海南旅游房地產(chǎn)開展存在的問題.損害景區(qū)環(huán)境旅游風(fēng)景區(qū)、旅游度假區(qū)往往以天然的野趣韻味吸引著越來越多的城市居民到此休閑、觀光和度假。而在這些旅游區(qū)開發(fā)的過程中，一些旅游房產(chǎn)工程過多的強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)效益，而忽視社會(huì)效益和生態(tài)效益，過分突出商業(yè)氣味，破壞了本來樸實(shí)、恬淡、怡然的自然境界和野趣韻味，導(dǎo)致景區(qū)人工化、商業(yè)化和城市化景象嚴(yán)重，破壞了旅游區(qū)的自然氣氛，嚴(yán)重影響了旅游區(qū)的繼續(xù)開展。.破壞旅游區(qū)的規(guī)劃格局海南的旅游景區(qū)、度假區(qū)大都制定有相關(guān)的旅游區(qū)開發(fā)規(guī)劃，然而在實(shí)踐開發(fā)過程中，開發(fā)失控的景象非常普遍。以亞龍灣國家旅游度假區(qū)為例，出于對(duì)經(jīng)濟(jì)利益的追逐，房地產(chǎn)開發(fā)商依托旅游

10、度假區(qū)優(yōu)越的自然條件，建立了大量的高檔商品房不斷的蠶食著度假區(qū)，使目前度假區(qū)的范圍越來越小。而且這些高檔商品房很多并沒有按照規(guī)劃要求開發(fā)建立，破壞了旅游區(qū)原有的規(guī)劃格局。.部分房地產(chǎn)工程定位不明確旅游房地產(chǎn)本身是介于飯店、度假村和房地產(chǎn)產(chǎn)品之間的一種中間產(chǎn)品，海南有部分房地產(chǎn)工程市場(chǎng)定位不準(zhǔn)，既面向本地居民，也面向海南以外的居民，在配套設(shè)備上比普通的房地產(chǎn)工程強(qiáng)調(diào)了休閑和文娛，但又沒有完全按照休閑度假的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，因此，從外表上看這些工程和普通住宅區(qū)別不是非常明顯。.房產(chǎn)工程開發(fā)程度低海南的一些房地產(chǎn)在設(shè)計(jì)和建立中，往往不經(jīng)科學(xué)論證，盲目開發(fā)呵斥不少項(xiàng)目低程度反復(fù)，短少文化檔次。比如海南的標(biāo)志性

11、景區(qū)天涯海角五星景區(qū)的落選，同樣是由于景區(qū)工程更新的滯后，以及管理的缺陷。 旅游房地產(chǎn)的營銷戰(zhàn)略.品牌營銷建立良好的品牌對(duì)房地產(chǎn)營銷非常重要。目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨猛烈，房地產(chǎn)品牌的作用日益凸現(xiàn)。品牌不僅是企業(yè)或產(chǎn)品標(biāo)識(shí)，更是珍貴的無形資產(chǎn)，能強(qiáng)化企業(yè)在市場(chǎng)和行業(yè)中的位置，并且在企業(yè)的兼并收買、投融資等對(duì)外協(xié)作中發(fā)揚(yáng)重要的作用，從而為企業(yè)發(fā)明更加良好的運(yùn)營效益。 要建立良好的品牌，必需求以優(yōu)良的質(zhì)量，適宜的價(jià)錢提高品牌佳譽(yù)度；同時(shí)，兼以完善的售后效力提高品牌忠實(shí)度以及適當(dāng)?shù)臉淞⑵放苹\統(tǒng)的手段提高品牌影響力，以及參與各類大型的房地產(chǎn)展銷會(huì)展現(xiàn)公司籠統(tǒng)，推銷公司的樓盤等。而在現(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)營銷中，

12、由于資金的周轉(zhuǎn)，市場(chǎng)的猛烈競(jìng)爭(zhēng)等問題，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商不留意進(jìn)展品牌效應(yīng)的積累，往往只是針對(duì)在建或開工的個(gè)別樓盤借助媒體或廣告的力量進(jìn)展炒作。而品牌的發(fā)明和維護(hù)應(yīng)該貫穿整個(gè)工程的一直，不是個(gè)別的，而是整體的。只需這樣，才干使得品牌成為企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；另外，企業(yè)往往將品牌了解成為案名，只需案名好就能樹立良好的品牌效應(yīng)。其實(shí)案名只是品牌的重要組成部分，品牌應(yīng)該留意“內(nèi)外兼修，即要有好的案名，更要有好的質(zhì)量及效力，做到“名實(shí)雙具。這樣發(fā)明出來的品牌，才是真正的品牌，才是能促進(jìn)商品房銷售的品牌，才是人們信任的品牌。 .人文營銷房地產(chǎn)營銷應(yīng)該是以人為本的，為顧客發(fā)明良好的環(huán)境，表達(dá)人文情懷。文化是人文的

13、重要組成部分，深沉的文化底蘊(yùn)或高檔次文化景觀和樓盤的結(jié)合可以給顧客以享用。人文的另一個(gè)方面表達(dá)在房地產(chǎn)開發(fā)商與顧客的關(guān)系建立上。“顧客就是上帝，對(duì)于如今正處于買方市場(chǎng)的房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)該更加留意與顧客建立良好的關(guān)系，與顧客構(gòu)成互動(dòng)，展現(xiàn)企業(yè)籠統(tǒng)的同時(shí)，更讓顧客感遭到關(guān)懷，在選擇時(shí)傾向性更加明顯。人文營銷的第三個(gè)方面表達(dá)在為買主提供最大便利上。所以，從房地產(chǎn)開發(fā)到售后的過程完好貫徹以人為本的原那么，是提升銷售量的重要手段之一。 .知識(shí)營銷目前，對(duì)于大多數(shù)消費(fèi)者而言，他們對(duì)房地產(chǎn)的了解往往只是限于“一棟房子這樣粗淺的概念，而想了解，又苦于沒有途徑。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商該當(dāng)本著老實(shí)的原那么定期開展相關(guān)知

14、識(shí)的宣講會(huì)，在宣講會(huì)前可以進(jìn)展問卷調(diào)查，了解消費(fèi)者在此方面的困惑，在宣講會(huì)上可以針對(duì)調(diào)查結(jié)果要求相關(guān)專業(yè)人員先進(jìn)展房地產(chǎn)行業(yè)概略引見，然后仔細(xì)耐心地回答消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)或有關(guān)樓盤的任何問題，最后 HYPERLINK 總結(jié)以上的內(nèi)容，到達(dá)讓消費(fèi)者獲得知識(shí)的目的?？梢?，宣講會(huì)是溝通房地產(chǎn)商和消費(fèi)者之間的橋梁。向顧客引見知識(shí)的同時(shí)，又宣傳了企業(yè)的品牌，提高群眾的認(rèn)知度，添加購買愿望；同時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)有了認(rèn)識(shí)的顧客又會(huì)對(duì)房地產(chǎn)提出更高層次的要求， 促使房地產(chǎn)開發(fā)商運(yùn)用新技術(shù)，發(fā)明新工藝，推進(jìn)市場(chǎng)的前進(jìn)。 .綠色營銷居住環(huán)境的質(zhì)量曾經(jīng)成為人們購房時(shí)思索的重要要素，于是，開發(fā)區(qū)域的綠地覆蓋率也就成為樓盤的

15、賣點(diǎn)。于是，企業(yè)紛紛提出以環(huán)境維護(hù)為營銷理念， 以綠色文化為價(jià)值觀， 以綠色營銷為中心的營銷戰(zhàn)略。 在綠色營銷上，對(duì)于單純的綠地的規(guī)劃是非常必要的。而針對(duì)目前能源緊缺而提出的綠色節(jié)能住宅的概念，同樣要運(yùn)用到綠色營銷中，添加社會(huì)效應(yīng)。雖然目前節(jié)能住宅的單價(jià)相對(duì)普通住宅要高，但由于“開展節(jié)能住宅是利國利民的大事，綠色節(jié)能住宅的開展將成為趨勢(shì)，也將成為賣點(diǎn)。 .協(xié)作營銷和其他商品一樣，對(duì)于商品房的銷售同樣可以采取協(xié)作營銷的戰(zhàn)略。房地產(chǎn)開發(fā)商與很多單位存在利益關(guān)系。 作為兩大產(chǎn)業(yè)的結(jié)合開展的一種新的邊緣產(chǎn)業(yè)，旅游房地產(chǎn)所涉及到的問題既有旅游領(lǐng)域的，也有房地產(chǎn)領(lǐng)域的，筆者在對(duì)旅游房地產(chǎn)的研討中主要是從旅

16、游業(yè)的角度進(jìn)展，從房地產(chǎn)開展的角度所進(jìn)展的研討相對(duì)較少。此外，目前旅游房地產(chǎn)的開展中一個(gè)很重要的問題就是法律制度的保證，這是制約青島乃至我國目前旅游房地產(chǎn)開展的一個(gè)非常重要的問題。還有關(guān)于分時(shí)度假產(chǎn)品的交換系統(tǒng)的構(gòu)建，這些問題都是應(yīng)該進(jìn)展深化分析和研討的。參考文獻(xiàn) ()李長坡當(dāng)前我國旅游房地產(chǎn)的問題及對(duì)策.許昌學(xué)院學(xué)報(bào)().一宋丁關(guān)于旅游住宅地產(chǎn)的十點(diǎn)提示.特區(qū)經(jīng)濟(jì)().一()孫紅亮王珊處置積壓房地產(chǎn)有效方式.商業(yè)研討().一()戈產(chǎn)權(quán)飯店、旅游房地產(chǎn)運(yùn)作方式.中外飯店與餐飲().一()曹繪疑論海南開展旅游房地產(chǎn)的可行性和必要性.海南大學(xué)學(xué)報(bào)(社科版)，().一馮雁軍旅游房地產(chǎn):浮躁之后是理性.中