第二部分項(xiàng)目市場(chǎng)分析與定位

1、.：.；第二部分工程市場(chǎng)分析與定位第二章 全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析一、全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)概述全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)十幾年的開(kāi)展，獲得了長(zhǎng)足的提高：截至年年末，全國(guó)城鎮(zhèn)年全國(guó)第五次人口普查結(jié)果：全國(guó)城鎮(zhèn)人口為萬(wàn)人，城市化率約為人均居住面積已到達(dá).平方米，城鎮(zhèn)居民的居住質(zhì)量有了很大的改善。根據(jù)我國(guó)住房建立開(kāi)展規(guī)劃，到年我國(guó)總?cè)丝诩s為億，城市化率到達(dá)，住宅開(kāi)展目的為戶(hù)均一套，人均一室，人均居住面積平方米，主導(dǎo)戶(hù)型為三室二廳和二室一廳，戶(hù)均面積平方米。因此人口添加、城市化進(jìn)程的加快和人們要求改善居住質(zhì)量的愿望，將成為住房建立開(kāi)展的三大原動(dòng)力。但隨著全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的不斷升溫，其商品房空置率也在不斷添加，到達(dá)了創(chuàng)紀(jì)錄的萬(wàn)平

2、方米國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新公布統(tǒng)計(jì)資料。這是由于房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)近十幾年的開(kāi)展，已根本上處理了人們居住有無(wú)的問(wèn)題。尤其是興隆地域如北京、上海、深圳和廣州等地人居住面積已到達(dá)多平方米，人們對(duì)住房的需求不再滿(mǎn)足簡(jiǎn)單的居住要求，城市大量象火柴盒似、枯燥沉悶的建筑使生活程度不斷提高、對(duì)居住條件越來(lái)越講究的人們開(kāi)場(chǎng)思索：他們終究需求什么樣的居住方式？他們真的能象海德格爾所說(shuō)的那樣“詩(shī)意地居住嗎？這是現(xiàn)代城市居民所面臨的問(wèn)題，也是每一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所面臨的問(wèn)題。當(dāng)前，傳統(tǒng)房地產(chǎn)的市場(chǎng)時(shí)機(jī)逐漸減少，住房消費(fèi)開(kāi)場(chǎng)向溫馨型轉(zhuǎn)移，銷(xiāo)售市場(chǎng)出現(xiàn)了萎縮的前兆。大量的傳統(tǒng)房地產(chǎn)資金開(kāi)場(chǎng)尋求并開(kāi)辟新的領(lǐng)域。為阻隔都市的喧囂、浮躁，尋求

3、安靜、閑適的自然生活，郊區(qū)化居住的觀念日益被人們所接受并得到大力推崇。和興隆國(guó)家一樣的“城市空心化概念正在被中國(guó)老百姓所接受，有錢(qián)人及大部分中產(chǎn)階級(jí)前往郊區(qū)或城市邊緣地帶居住正成為一種居住時(shí)髦，快速帶動(dòng)著住宅郊區(qū)化的開(kāi)展。 二、特征房地產(chǎn)市場(chǎng)分析隨著城市居民收入程度的不斷提高，消費(fèi)者將更加注重生活質(zhì)量的提升，生存需求被開(kāi)展需求和享用需求所取代，物質(zhì)需求被情感需求所交換。教育、安康、休閑等后三產(chǎn)需求成為購(gòu)房者作出能否購(gòu)房決議的主要規(guī)范，后三產(chǎn)時(shí)代曾經(jīng)降臨。在房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)日益猛烈的今天，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商祭出了出賣(mài)生活方式的大旗，各樓盤(pán)都紛紛宣傳不僅僅賣(mài)給購(gòu)房者一個(gè)或年的生活時(shí)間，更重要的是賣(mài)給買(mǎi)家一

4、個(gè)居住于此的、度身訂造的生活方式。當(dāng)前，傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的時(shí)機(jī)逐漸減少，京、滬、深人均居住面積已超越平方米。大量的傳統(tǒng)房地產(chǎn)資金開(kāi)場(chǎng)開(kāi)辟新的領(lǐng)域，其中就包括旅游度假物業(yè)開(kāi)發(fā)。為整合生活要素，滿(mǎn)足人們后三產(chǎn)時(shí)代的需求：旅游、教育、安康、休閑等各種獨(dú)具特征的房地產(chǎn)工程應(yīng)運(yùn)而生：一旅游房地產(chǎn)旅游房地產(chǎn)的發(fā)源地始于法國(guó)地中海沿岸，年代法國(guó)阿爾卑斯山地域的別墅度假村開(kāi)發(fā)了以分時(shí)銷(xiāo)售(出賣(mài)以酒店為主的物業(yè)運(yùn)用時(shí)間段)的方式招徠客戶(hù)，標(biāo)志著旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)場(chǎng)。今天遍及世界各地的分時(shí)度假、產(chǎn)權(quán)酒店、高爾夫度假村、山地度假村、養(yǎng)老公寓等，將旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)推向了高潮。在我國(guó)，“旅游房產(chǎn)還是一個(gè)比較新穎的概念，但是

5、他們應(yīng)該看到旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)潛力宏大。我國(guó)是新興的旅游大國(guó)，具有強(qiáng)大的旅游消費(fèi)群體。據(jù)國(guó)家旅游局泄漏，到年，我國(guó)過(guò)夜旅游人數(shù)和旅游外匯收入分別位居世第五位和第七位。為更好地推進(jìn)旅游房產(chǎn)的開(kāi)展，由中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)主辦“第一屆中國(guó)旅游房地產(chǎn)博覽會(huì)于年月日至日在海南省?？谑信e行，國(guó)內(nèi)外大批有實(shí)力、有見(jiàn)地的開(kāi)發(fā)商就旅游房地產(chǎn)開(kāi)展大市場(chǎng)獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策。在全國(guó)的眾多旅游房產(chǎn)工程中，有不少依托郊區(qū)的自然風(fēng)光，清新的空氣環(huán)境開(kāi)發(fā)的、令城里人喜歡的旅游度假房產(chǎn)，獲得了勝利。最近在成都青城山大門(mén)對(duì)面出現(xiàn)的一大型旅游度假工程-青城白鷺洲便是一例。位于青城山旁的白鷺州度假公園總占地面積畝，容積率僅.，綠化率高達(dá)%，其中規(guī)劃銷(xiāo)

6、售的別墅面積平方米。整個(gè)工程依托園內(nèi)名山-青城山的名氣，依山而建。青城山古木奇樹(shù)參天，一年四季溫度適宜，自古以來(lái)靠幽靜而出名天下，歷來(lái)是成都及周邊人士游泳度假的黃金寶地。白鷺洲度假公園全部建筑為平方米的獨(dú)立別墅和連排別墅，總價(jià)最低僅萬(wàn)元左右，是白領(lǐng)階層都能輕松擁有的周末度假物業(yè)。工程號(hào)稱(chēng)“戶(hù)戶(hù)臨水，移目換景，由于它引進(jìn)了青城山泉，營(yíng)造了畝大型活水湖，別墅臨湖而建，戶(hù)戶(hù)推窗即可見(jiàn)水。為了充分迎合度假之人的喜歡，小區(qū)設(shè)置有大量休閑、運(yùn)動(dòng)、文娛工程的主題度假公園、四星級(jí)酒店、滑雪場(chǎng)等，令業(yè)主及家人樂(lè)不思?xì)w，其別墅風(fēng)格與青城山風(fēng)景協(xié)調(diào)一致，倒映在湖光山色之中，令人心曠神怡。二教育房地產(chǎn)當(dāng)人們有了生活得

7、更好的要求，當(dāng)人們明白了知識(shí)可以改動(dòng)生活，智慧可以發(fā)明財(cái)富，當(dāng)人們懂得了學(xué)習(xí)可以讓本人永遠(yuǎn)走在最前面，教育便成了生活中的一個(gè)中心點(diǎn)，成了每一個(gè)家庭選擇生活方式的要素之一。古時(shí)候有“孟母三遷，擇鄰而居，如今的父母對(duì)孩子的關(guān)愛(ài)比起孟母有過(guò)之而無(wú)不及。名校的招牌具有非凡的號(hào)召力。它對(duì)于消費(fèi)者而言是一個(gè)嶄新的房地產(chǎn)消費(fèi)觀念的引入，是消費(fèi)者自我完善，自我生長(zhǎng)空間的最正確選擇。而另一方面當(dāng)教育為社區(qū)確立一個(gè)高起點(diǎn)的定位，提升社區(qū)的整體素質(zhì)籠統(tǒng)，為社區(qū)的配套打下根底，對(duì)于拉動(dòng)土地升值，確立買(mǎi)家自信心有直接的作用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們正是看中了這一點(diǎn)，打起了教育牌。也正由于如此，關(guān)注業(yè)主子女的生長(zhǎng)和教育已成為眾多開(kāi)

8、發(fā)商所追求的重要一環(huán)，而且靠社區(qū)教育配套盤(pán)活一個(gè)工程的案例比比皆是。其中，早期的順德碧桂園就是典型例子。年，國(guó)民經(jīng)濟(jì)已出現(xiàn)過(guò)熱情況，中央決議采取宏觀調(diào)控，實(shí)現(xiàn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)軟著陸。一時(shí)間，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)解體，別墅銷(xiāo)售更成了難點(diǎn)中的難點(diǎn)，在廣東城鄉(xiāng)公路兩旁，四處出現(xiàn)已建好的別墅在曬太陽(yáng)。碧桂園多幢別墅少人問(wèn)津，協(xié)作的另外兩方相繼退出。碧桂園的決策者心急如焚，思索著出路何在。下半年，開(kāi)發(fā)商對(duì)珠江三角洲的別墅作了一次細(xì)致的調(diào)查研討，以為一期別墅不好賣(mài)，很重要的要素是整個(gè)社區(qū)的配套沒(méi)有跟上，投資者擔(dān)憂(yōu)開(kāi)發(fā)商實(shí)力缺乏引起爛尾。決策者們決心加速社區(qū)配套建立，他們決議投資億元興建一所從師資到硬件在全國(guó)都是一流程度

9、的學(xué)校和一個(gè)五星級(jí)的鄉(xiāng)村俱樂(lè)部。其中總占地余畝的碧桂園僅學(xué)校就有畝，并與北京景山學(xué)校鄧小平等中央指點(diǎn)的子女就讀該校結(jié)合辦學(xué)，抓住“先富有起來(lái)的一群人比普通人更加“望子成龍的心思，高起點(diǎn)、大投入建立碧桂園貴族學(xué)校，使教育配套成為俘獲成千上萬(wàn)“可憐天下父母心的王牌；結(jié)果碧桂園學(xué)校的名額增到名。碧桂園房子蓋得好、環(huán)境好，許多家長(zhǎng)又決議在此購(gòu)買(mǎi)樓房，因此帶動(dòng)了房產(chǎn)銷(xiāo)售，成為住宅與教育產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的勝利范例。三度假休閑房地產(chǎn)城里人愈來(lái)愈厭惡喧囂、繁雜的都市生活，盼望享有一種悠靜、閑遐的安靜生活，節(jié)拍緩慢、順暢且有規(guī)律，市場(chǎng)有了這種劇烈的需求，于是結(jié)合休閑生活方式的新型房地產(chǎn)工程便應(yīng)運(yùn)而生。由成都置信實(shí)業(yè)開(kāi)

10、發(fā)的置信生態(tài)花園芙蓉古城地處溫江永寧鎮(zhèn)與青羊區(qū)文家場(chǎng)交界處，占地約畝，初步規(guī)劃建筑總面積萬(wàn)多平方米，擬于年月份投入運(yùn)用。工程采用川西民居、江蘇民居、云南民居、唐風(fēng)四大民間特殊風(fēng)格架構(gòu)芙蓉古城的居住體系；居住、商業(yè)、文體等以園林環(huán)境來(lái)間隔分區(qū)，動(dòng)靜結(jié)合；戶(hù)型精致典雅，藝術(shù)與適用完美結(jié)合，傳統(tǒng)與現(xiàn)代相得益彰，實(shí)為一座集川西民居之靈氣、巴蜀文化之精華、古老成都之憨厚、江南園林之情趣的高質(zhì)量社區(qū)。正由于是休閑型社區(qū)，工程除設(shè)有普通的功能配套外，還設(shè)有名小吃街、工藝制品街、休閑欣賞型溫泉、滑雪場(chǎng)、博物館、古風(fēng)荼樓等。工程地處成溫郫國(guó)家級(jí)生態(tài)農(nóng)業(yè)維護(hù)帶，空氣清新；毗鄰新成溫路、外環(huán)路，距市區(qū)僅余分鐘車(chē)程。

11、芙蓉古城是全國(guó)為數(shù)極少的仿古休閑型社區(qū)之一，其代表性在西南尚屬首家。四體育運(yùn)動(dòng)房產(chǎn)體育運(yùn)動(dòng)被現(xiàn)代的人喻為一種時(shí)髦，一種自我維護(hù)的必修課，人們?cè)絹?lái)越注重本人的身體情況，由于它是一切生活、任務(wù)、學(xué)習(xí)的保證和前提。利用這一心思，不少開(kāi)發(fā)商將體育安康運(yùn)動(dòng)運(yùn)用到商品住宅之中，勝利的將兩者結(jié)合起來(lái)，讓消費(fèi)者“魚(yú)和熊掌兼而有之。網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、游泳池、健身房、攀巖壁等健身設(shè)備幾乎都同時(shí)進(jìn)入了各個(gè)小區(qū)，讓業(yè)主的生活變得豐富多彩，充溢活力。但今天，把體育運(yùn)動(dòng)作為整體概念加以運(yùn)作卻不多見(jiàn)，這需求開(kāi)發(fā)商具有必勝的自信心與超前的認(rèn)識(shí)，以及對(duì)房地產(chǎn)宏觀把控的才干。對(duì)于體育房地產(chǎn)這一住宅概念國(guó)內(nèi)做得較早，較勝利的工程要屬

12、廣州奧林匹克花園。廣州奧林匹克花園是由金業(yè)集團(tuán)投資興建，工程的特征及主題概念定位為“安康與體育，在奧林匹克花園的幾乎一切社區(qū)配套中都是與體育鍛煉親密結(jié)合，把購(gòu)買(mǎi)者日常生活所需求的健身設(shè)備都安頓在社區(qū)里，讓有利于業(yè)主安康的元素分布在公共場(chǎng)地的每一個(gè)角落。使業(yè)主充分感遭到安康氣味，同時(shí)覺(jué)察到奧林匹克的偉大精神存在于本人身邊。概念的新穎和適用，使得奧林匹克花園在推行中打出了“運(yùn)動(dòng)就在家門(mén)口的廣告語(yǔ)，意味每個(gè)業(yè)主足不出園均可享有運(yùn)動(dòng)的高興。同時(shí)將運(yùn)動(dòng)、安康的主題鮮明地掛在嘴邊。金業(yè)集團(tuán)約請(qǐng)?bào)w育明星、奧運(yùn)冠軍為工程增光添彩，讓工程從頭至尾都閃爍著奧運(yùn)的光環(huán)，給與購(gòu)買(mǎi)者強(qiáng)有力的吸引。正是有了這樣的操作，廣

13、州奧林匹克花園才獲得了空前的勝利，并且在業(yè)界產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響與良好口碑。第三章 重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)分析一、重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)概述重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展相對(duì)全國(guó)而言開(kāi)展比較平穩(wěn)，當(dāng)和年國(guó)內(nèi)其他城市尤其是沿海地域掀起房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)狂潮時(shí)，重慶只起了一點(diǎn)小小的漣漪，并很快在年下半年，這點(diǎn)漣漪也歸于安靜。其緣由在于，遭到國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響，重慶仍處在方案經(jīng)濟(jì)與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的過(guò)渡時(shí)代，根本沒(méi)有才干支撐房地產(chǎn)這個(gè)市場(chǎng)。直到年上半年，隨著重慶直轄以及國(guó)家推進(jìn)住宅建立，刺激住宅消費(fèi)等一系列拉動(dòng)內(nèi)需政策的出臺(tái)，這一局面才得以改觀，爾后進(jìn)入了一個(gè)高速生長(zhǎng)期。市統(tǒng)計(jì)部門(mén)的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)聽(tīng)闡明，今年一季度房地產(chǎn)企業(yè)綜合景氣情況居本埠各行業(yè)之

14、首，開(kāi)發(fā)投資猛增，用于開(kāi)發(fā)的資金共.億元，增幅達(dá)%。同期重慶住宅施工面積.萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng).%，居一切行業(yè)之首，其比重超越整個(gè)第二產(chǎn)業(yè)個(gè)百分點(diǎn)！然而，今年一季度的商品房銷(xiāo)售量與去年同期相比略有下降。同時(shí)，重慶的房地產(chǎn)工程中同質(zhì)化景象日趨嚴(yán)重，競(jìng)爭(zhēng)將不可防止?，F(xiàn)實(shí)上各開(kāi)發(fā)商為爭(zhēng)奪有限的客戶(hù)群體拉開(kāi)了慘烈了的價(jià)錢(qián)戰(zhàn)，五花八門(mén)的優(yōu)惠購(gòu)房措施拋向本已過(guò)熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)。二、市場(chǎng)開(kāi)展趨勢(shì)年以來(lái)，隨著國(guó)家制定西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略已及種種拉動(dòng)內(nèi)需政策的出臺(tái)，重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展迅速火爆，并由供不應(yīng)求轉(zhuǎn)變?yōu)楣┻^(guò)于求。今年上半年，樓盤(pán)的銷(xiāo)售普遍比較疲軟，尤其在幾次房交會(huì)之后，銷(xiāo)售更是銳減。市場(chǎng)是殘酷的，面臨如此宏大的市

15、場(chǎng)壓力，供過(guò)于求必然將一部分開(kāi)發(fā)商淘汰出局。不少開(kāi)發(fā)商都在絞盡腦汁，以求另辟蹊徑突圍。實(shí)踐上今年以來(lái)，本埠開(kāi)發(fā)商已有了一些新的探求。土地作為房地產(chǎn)的主要消費(fèi)要素之一，主城區(qū)的土地在經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)商們跑馬圈地之后已變得寸土寸金，在房?jī)r(jià)中樓面地價(jià)大幅飆升抑制了利潤(rùn)的有效上揚(yáng)空間，因此部分開(kāi)發(fā)商將目光盯向土地資源充足的郊區(qū)市場(chǎng)。與全國(guó)其他城市一樣，重慶郊區(qū)房地產(chǎn)的興起已成為一種不可逆轉(zhuǎn)的趨勢(shì)，而決議這一事態(tài)開(kāi)展快慢的主要因數(shù)取決于交通環(huán)境的改善。汽車(chē)的普及與高速公路網(wǎng)絡(luò)的構(gòu)成無(wú)疑將會(huì)對(duì)他們生活方式產(chǎn)生革命性的變化，部分日益膨脹的中產(chǎn)階級(jí)及收入豐厚的藍(lán)領(lǐng)工人蜂涌而出走向郊區(qū)，在那里他們將享遭到城區(qū)所無(wú)法比較

16、的優(yōu)越環(huán)境與價(jià)錢(qián)低廉的住宅產(chǎn)品。從目前市場(chǎng)來(lái)看，重慶郊區(qū)房地產(chǎn)工程主要是沿著成渝經(jīng)濟(jì)帶-含谷區(qū)域和機(jī)場(chǎng)高速路-渝北方向開(kāi)展本章專(zhuān)談別墅市場(chǎng)和典型郊區(qū)聯(lián)排住宅：一含谷區(qū)域含谷鎮(zhèn)位于九龍坡區(qū)，距市區(qū)約公里，成渝高速路與此相連，從大坪驅(qū)車(chē)至此僅需分鐘，交通非常便利。年，全興物業(yè)公司所開(kāi)發(fā)的全興別墅盛大上市，成為含谷別墅市場(chǎng)的先鋒。近年來(lái)，含谷鎮(zhèn)政府大力開(kāi)發(fā)“農(nóng)家樂(lè)等旅游資源，因此含谷的房地產(chǎn)逐漸向休閑度假型房地產(chǎn)的方向開(kāi)展。近階段，含谷區(qū)域的別墅供應(yīng)主要有全興別墅、大田北歐、香格里拉、海藍(lán)云天等如下表。含谷區(qū)域主要?jiǎng)e墅一覽表工程全興別墅大田北歐香格里拉價(jià)錢(qián)元/M起一次性付款：元/M二期價(jià)錢(qián)上浮%元/

17、M均價(jià)元/M均價(jià)規(guī)模一期占地畝共戶(hù)占地畝，共戶(hù)占地畝，共戶(hù)。主力戶(hù)型面積M,帶M的私家花園M左右M左右。規(guī)劃兵營(yíng)式規(guī)劃沿含湖呈階梯布置，山頂為頂級(jí)別墅區(qū)，小區(qū)自備游艇，業(yè)主可免費(fèi)玩耍含湖。沿含湖呈階梯狀布置，幾乎每戶(hù)都有湖景，坡頂為中庭花園。區(qū)域特征位于成渝高速路含谷收費(fèi)站旁，緊鄰公路。緊鄰含湖與香格里拉別墅區(qū)，背接近百畝河塘，空氣清新。離含谷收費(fèi)站約分鐘車(chē)程，緊鄰畝的含湖，風(fēng)景宜人。建筑風(fēng)格歐式歐式歐式交房形狀清水房，無(wú)門(mén)窗。外墻貼瓷磚。清水房清水房，客廳窗戶(hù)為米落地玻璃。交房時(shí)間現(xiàn)房現(xiàn)房今年月交付銷(xiāo)售情況約%約戶(hù)從以上個(gè)案來(lái)看，建筑風(fēng)格都是歐式風(fēng)格，除外立面顏色與戶(hù)型構(gòu)造有變化外，其他根本

18、沒(méi)有任何特征；由于地理位置優(yōu)越，道路交通非常便利，環(huán)境優(yōu)美，但市場(chǎng)推行平淡，因此三個(gè)工程的銷(xiāo)售情況普通；從香格里拉別墅的銷(xiāo)售情況他們可以看出，人們?cè)谫?gòu)買(mǎi)別墅的過(guò)程中，對(duì)期房的選擇比較慎重。二渝北區(qū)域在該區(qū)域上現(xiàn)有兩個(gè)工程正在預(yù)熱中，一個(gè)是由渝海集團(tuán)開(kāi)發(fā)的在水一方，另一個(gè)那么是由恒運(yùn)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的肖河香榭。兩個(gè)工程所處區(qū)域都是回興鎮(zhèn)寶圣湖，此處環(huán)境優(yōu)美比較適宜于居家。兩個(gè)工程的功能定位于第二居所的概念。、在水一方工程總占地約畝含湖面，總建筑面積萬(wàn)平方米；規(guī)劃戶(hù)型中有部分平米左右的小戶(hù)型，專(zhuān)為度假型客戶(hù)量身定做。工程毗鄰畝湖面，湖光山色風(fēng)景宜人。工程正在前期預(yù)熱過(guò)程中，還未正式推向市場(chǎng)。、肖河香榭該工

19、程總占地畝，規(guī)劃棟獨(dú)立別墅與戶(hù)聯(lián)排別墅，戶(hù)型面積平米，主力戶(hù)型平米左右，銷(xiāo)售價(jià)錢(qián)元/平米。該工程毗鄰萬(wàn)畝森林公園，空氣清新，肖家河蜿蜒流過(guò)別墅區(qū)，并且背靠數(shù)十畝果樹(shù)示范林。社區(qū)配有高爾夫練習(xí)場(chǎng)、實(shí)彈演練場(chǎng)、會(huì)所、游泳池、兒童游戲場(chǎng)等設(shè)備，方便業(yè)主文娛。三其他區(qū)域見(jiàn)下表其他區(qū)域城郊別墅一覽表帝景名苑水天花園區(qū)域位置南岸科普中心旁北碚董家溪價(jià)錢(qián)元/M起元/M規(guī)模占地：畝規(guī)劃戶(hù)約畝規(guī)劃容積率.戶(hù)型面積范圍平米主力戶(hù)型：平米平米主力戶(hù)型：平米區(qū)域特征緊鄰科普中心，位于三峰山的最高處，江景、夜景均是本工程最好的風(fēng)景。緊鄰金龍湖與規(guī)劃中的重慶國(guó)際高爾夫球場(chǎng)，該區(qū)域植被覆蓋率高，空氣質(zhì)量好配套網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池

20、、會(huì)所、迷他高爾夫等組建游艇俱樂(lè)部；社區(qū)內(nèi)配有規(guī)范網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、會(huì)所購(gòu)物中心等設(shè)備交房形狀清水房清水房交房時(shí)間年月一期已完工二期剛開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售情況約一期銷(xiāo)售約三、相關(guān)市場(chǎng)分析一旅游市場(chǎng)分析重慶是一座擁有年歷史的文化古城，旅游資源非常豐富。遠(yuǎn)近出名的四大溫泉、歌樂(lè)山森林公園、金刀峽森林公園等旅游景點(diǎn)星羅棋布的集中于主城區(qū)周?chē)灿芯包c(diǎn)余處，其中國(guó)家級(jí)文物維護(hù)單位多個(gè)。但由于重慶人生活節(jié)拍比較快、缺乏旅游觀念的引導(dǎo)，因此這些旅游景點(diǎn)的運(yùn)營(yíng)情況普遍都不理想。從房地產(chǎn)市場(chǎng)上來(lái)看，與旅游有關(guān)的旅游房地產(chǎn)工程在重慶還處于市場(chǎng)空白，究其緣由，主要是由于市場(chǎng)引導(dǎo)不得力、消費(fèi)觀念沒(méi)跟上所呵斥，而經(jīng)濟(jì)程度相對(duì)較低也

21、是其中因數(shù)之一。二私立教育市場(chǎng)分析(附:重慶市重點(diǎn)民辦學(xué)校情況表)私立教育是重慶市教育開(kāi)展的薄弱環(huán)節(jié)。規(guī)模和起點(diǎn)都比較低。但市場(chǎng)情況還是比較樂(lè)觀的，從僅有的幾所堅(jiān)持下來(lái)的民辦學(xué)校來(lái)看，民辦教育還是有很大的潛力可挖。以上三所學(xué)校均屬重慶比較知名的私立學(xué)校，他們的收費(fèi)各有所異，但收費(fèi)方式大體一樣。在對(duì)學(xué)生的管理上，都采用封鎖式教學(xué)管理，以培育學(xué)生獨(dú)立性為主。由于屬民辦校，相關(guān)教育部門(mén)對(duì)他們的管理相對(duì)獨(dú)立，學(xué)校的師資力量全部由社會(huì)招聘而來(lái)，從而對(duì)教師素質(zhì)有一定保證。三體育健身市場(chǎng)分析重慶地域多山，因此對(duì)大型體育健身設(shè)備的興建有一定的制約性。從分布情況來(lái)看，比較大型的體育場(chǎng)館主要分布于大田灣體育場(chǎng)一帶

22、。健身設(shè)備重慶市重點(diǎn)民辦學(xué)校情況表啟蒙學(xué)校方倩學(xué)校開(kāi)通實(shí)驗(yàn)學(xué)校地址九龍坡區(qū)含谷鎮(zhèn)巴南區(qū)界石鎮(zhèn)南岸四公里規(guī)模占地：畝；建筑面積：平米占地：畝占地：畝在校師生學(xué)生：余人教師：余人學(xué)生：余人教師：余人學(xué)生：余人教職工：余人方案招生從幼兒園至高中每班不超越人從幼兒園至高中從幼兒園至高中配套設(shè)備一個(gè)室內(nèi)籃球場(chǎng)；兩個(gè)室外游泳池；米草坪足球場(chǎng)；兩個(gè)羽毛球場(chǎng)；語(yǔ)音室、電教室、體操室等相關(guān)設(shè)備學(xué)校配有：游泳池、足球場(chǎng)、語(yǔ)音室、體操室、圖書(shū)館等相關(guān)教學(xué)設(shè)備兩個(gè)規(guī)范網(wǎng)球場(chǎng)；一個(gè)米體育場(chǎng)；一個(gè)規(guī)范游泳池；計(jì)算機(jī)室、音律室、語(yǔ)音室等相關(guān)教學(xué)設(shè)備收費(fèi)規(guī)范、交教育貯藏金萬(wàn)，免在校期間的任何費(fèi)用，畢業(yè)后歸還本金。、學(xué)年受費(fèi)制

23、：學(xué)前班：元/年小學(xué)：元/年初中：元/年高中：元/年、助學(xué)金+學(xué)費(fèi)期小學(xué)：+元中學(xué)：+元高中：+元助學(xué)金為一次性交納，學(xué)費(fèi)每學(xué)期交、交教育貯藏金.萬(wàn)，免在校期間的任何費(fèi)用,畢業(yè)后歸還本金、學(xué)年收費(fèi)制：學(xué)前班：元/年小學(xué)：元/年初中：元/年高中：元/年、助學(xué)金+學(xué)費(fèi)期小學(xué)：+元中學(xué)：+元高中：+元助學(xué)金為一次性交納，學(xué)費(fèi)每學(xué)期交、交教育貯藏金萬(wàn)，免在校期間的任何費(fèi)用，畢業(yè)后歸還本金。、交納教育貯藏金.萬(wàn)元，每期交納學(xué)費(fèi)，畢業(yè)后歸還本金。學(xué)費(fèi)同下、助學(xué)金+學(xué)費(fèi)期小學(xué)：+元中學(xué)：+元高中：+元助學(xué)金為一次性交納，學(xué)費(fèi)每學(xué)期交備 注學(xué)?？梢]出國(guó)留學(xué)該校為全市第一所私立學(xué)校，現(xiàn)與福建石竹山文武學(xué)校聯(lián)辦

24、。該校辦學(xué)已年，現(xiàn)為重慶市規(guī)模最大的一所私立學(xué)校，與美國(guó)休斯頓大學(xué)建立友好關(guān)系。主要以健身房的方式出現(xiàn)，較知名的有：中安俱樂(lè)部、陳靜健美中心等，但數(shù)量不多。由于重慶體育設(shè)備的匱乏，從而影響到了市民對(duì)體育健身的熱情，除少數(shù)人群能在為數(shù)不多的場(chǎng)地內(nèi)進(jìn)展這一難得的運(yùn)動(dòng)外，多數(shù)人對(duì)體育都只能局限于體育電視節(jié)目，根本談不上運(yùn)動(dòng)。從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的小區(qū)配套上看，幾乎都配備有一定數(shù)量的體育健身設(shè)備。闡明了體育運(yùn)動(dòng)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的作用，同時(shí)他們可以看出人們對(duì)體育運(yùn)動(dòng)仍有一定的需求。在重慶與體育房地產(chǎn)相關(guān)的工程僅有一家陽(yáng)光華庭。該工程位于南岸南坪東路，距南坪轉(zhuǎn)盤(pán)約米，占地畝，總建筑面積萬(wàn)平米，規(guī)劃有：平米大型運(yùn)動(dòng)館

25、、平米游泳池，兩個(gè)規(guī)范羽毛球、網(wǎng)球場(chǎng)，以“康體居家為本工程之主題，提倡運(yùn)動(dòng)健身的生活方式，并且獲得了重慶市首家康體住宅示范小區(qū)與重慶市“陽(yáng)光健身工程示范小區(qū)的稱(chēng)號(hào)。但由于工程占地較小，因此規(guī)劃內(nèi)容也有限。四文娛休閑市場(chǎng)分析文娛是人的一種主要消遣方式，關(guān)系到人生活的每一天。休閑是文娛的一部分，主旨是悠閑、自在無(wú)拘謹(jǐn)?shù)囊环N行為。由于近年來(lái)人們生活程度的提高，緊張的生活節(jié)拍得以緩沖，這一概念被人們所迅速認(rèn)同。但由于重慶的經(jīng)濟(jì)實(shí)力相對(duì)弱于其他大城市，且貧富差距大，因此這一概念在重慶還只僅僅算是起步。文娛休閑性的設(shè)備總體比較缺乏，且素質(zhì)不高，市民在任務(wù)以外的時(shí)間里大多呆在家里。從房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，大多數(shù)的

26、文娛休閑性工程都集中在市區(qū)周邊的旅游景點(diǎn)，以度假山莊的方式出現(xiàn)，而真正意義上的文娛休閑型房地產(chǎn)在重慶還處于市場(chǎng)空白點(diǎn)。第四章 消費(fèi)者需求分析重慶市位于長(zhǎng)江上游，地處我國(guó)中西部，面積.萬(wàn)平方公里，人口約萬(wàn)人。重慶是一座舉世出名的歷史文化名城，已有多年的歷史。解放前曾為國(guó)民黨政府抗戰(zhàn)的陪都。由于特殊的戰(zhàn)略地理位置，黨中央于年，將重慶市作為全國(guó)第一個(gè)城市綜合體制改革試點(diǎn)城市，獲得國(guó)家方案單列市的資歷，賦予省級(jí)經(jīng)濟(jì)管理權(quán)限。為了更好地實(shí)施中西部開(kāi)展戰(zhàn)略，發(fā)揚(yáng)長(zhǎng)江上游中心城市的幅射作用，深化三峽百萬(wàn)移民工程的順利進(jìn)展，年月日，八屆全國(guó)人大五次會(huì)議決議設(shè)立重慶直轄市，管轄原重慶市、萬(wàn)縣市、涪陵市和黔江地域

27、。一、城市居民生活程度一收入程度自改革開(kāi)放以來(lái)，重慶職工人均年工資收入得到了較快的增長(zhǎng)。年重慶全市職工人均工資收入到達(dá)元，比年增長(zhǎng).%，是年以來(lái)增長(zhǎng)幅度最高的一年；城市居民人均年可支配收入為元，比年增長(zhǎng).%。從收入構(gòu)造看，耐久性穩(wěn)定性收入增長(zhǎng)緩慢，暫時(shí)性收入增長(zhǎng)動(dòng)搖較大；傳統(tǒng)的工資性收入仍占絕對(duì)主導(dǎo)位置，資產(chǎn)投資性收入占總收入比例很小。從下面的收入表中可以看出，總體人均收入相對(duì)偏低：全市職工包括下崗職工人均年工資年份全市元國(guó)有單位元集體單位元其它元全市職工人均年工資增長(zhǎng)%年.%年.%年.%全市在崗職工人均年工資年份全市元國(guó)有單位元集體單位元其它元全市職工人均年工資增長(zhǎng)%年年.重慶城市居民人均收

28、入年份人均年實(shí)踐收入元人均年可支配收入元可支配收入比上年增長(zhǎng)%年.年.年.二消費(fèi)程度這幾年重慶城市居民消費(fèi)支出有所添加，特別是年城市居民年人均消費(fèi)性支出達(dá)元，比年增長(zhǎng).%。年，重慶居民消費(fèi)價(jià)錢(qián)指數(shù)繼續(xù)走低，消費(fèi)需求疲軟，已成為制約重慶國(guó)民經(jīng)濟(jì)開(kāi)展的重要緣由之一。影響重慶城市居民消費(fèi)需求增長(zhǎng)，消費(fèi)傾向下降的緣由是多方面的，除職工收入增長(zhǎng)緩慢，職工耐久性收入比重下降，暫時(shí)性收入比重上升外，主要還有以下幾方面緣由：一是由于企業(yè)轉(zhuǎn)制、轉(zhuǎn)軌，使職工下崗、失業(yè)的壓力加重，影響了預(yù)期收入的自信心；二是由于養(yǎng)老、醫(yī)療、教育、住房制度的改革，添加了預(yù)期支出的壓力，社會(huì)綜合保證制度目前僅處理“三大根本保證線，還在

29、低層面進(jìn)展，因此居民仍將相當(dāng)一部分收入轉(zhuǎn)向儲(chǔ)蓄，影響了即期消費(fèi)需求；三是儲(chǔ)蓄積累。居民財(cái)富的積累是近十年才逐漸構(gòu)成的，年人均儲(chǔ)蓄到達(dá)元，城鎮(zhèn)居民儲(chǔ)蓄余額為.億元。而中低值商品，大部分家庭已購(gòu)置或已晉級(jí)換代，社會(huì)上中高值商品幾萬(wàn)元的商品尚未構(gòu)成，影響了消費(fèi)需求的愿望；大部分居民消費(fèi)觀念尚未轉(zhuǎn)變，積累型消費(fèi)方式仍占絕對(duì)主導(dǎo)位置，信譽(yù)型消費(fèi)尚處在萌芽形狀。三消費(fèi)構(gòu)造的變化這幾年重慶城市居民消費(fèi)支出構(gòu)造有了一定的改動(dòng)，食品支出占消費(fèi)總支出的比重逐年下降，年為.%；居住類(lèi)支出所占比重有所提高，重慶城市居民消費(fèi)傾向情況年份人均可支配收入元人均消費(fèi)性支出元人均消費(fèi)性支出占可支配收入比重%.重慶市城鄉(xiāng)居民年末

30、儲(chǔ)蓄余額年 份年末儲(chǔ)蓄存款余額億元.人均儲(chǔ)蓄存款元.年為.%，年為.%，年為.%年度公房租金根本沒(méi)有提租；醫(yī)療保健類(lèi)、交統(tǒng)統(tǒng)訊類(lèi)、教育文娛文化效力類(lèi)支出，占消費(fèi)總支出的比重，自年以來(lái)，都有所提高。估計(jì)未來(lái)幾年，重慶消費(fèi)構(gòu)造將發(fā)生質(zhì)的變化，首先是食品消費(fèi)支出占消費(fèi)總支出恩格爾系數(shù)的比重將繼續(xù)下降；隨著住房制度改革的深化，尤其是住房分配納入貨幣分配的軌道，居住類(lèi)支出將有較大幅度的添加；隨著教育制度的改革和知識(shí)更新速度的加快，家庭用于教育方面的支出將進(jìn)一步添加；隨著住房條件的改善，用于家庭配備的支出勢(shì)必會(huì)堅(jiān)持穩(wěn)定增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)年重慶城市居民家庭設(shè)備、效力方面的支出比年增長(zhǎng).%；隨著生活程度的提高、任務(wù)節(jié)

31、拍的加快、老年人的增多，家庭勞務(wù)方面的消費(fèi)支出將逐漸添加；除食品外，其他方面支出將和消費(fèi)總支出同步增長(zhǎng)。隨著消費(fèi)環(huán)境的進(jìn)一步改善，居民的消費(fèi)觀念將逐漸由積累型消費(fèi)向信譽(yù)型消費(fèi)轉(zhuǎn)變。重慶城市居民人均年消費(fèi)支出情況年 份消費(fèi)總支出食品支出食品支出所占比例.%.%.%居住類(lèi)支出居住類(lèi)支出所占比例.%.%.%醫(yī)療類(lèi)支出醫(yī)療類(lèi)支出所占比例.%.%.%交通、通訊類(lèi)支出交通、通訊類(lèi)支出所占比例.%.%.%教育、文娛、文化類(lèi)教育、文娛、文化類(lèi)支出所占比例.%.%.%消費(fèi)總支出比上年增長(zhǎng)%.%四消費(fèi)習(xí)慣特點(diǎn)量入為出是中國(guó)人傳統(tǒng)的消費(fèi)特點(diǎn)，但一個(gè)地域的區(qū)域文化卻影響著該區(qū)域人的某些消費(fèi)習(xí)慣，以重慶人的消費(fèi)習(xí)慣來(lái)講

32、，他們具有以下幾個(gè)特點(diǎn)。、追求新穎與堅(jiān)持傳統(tǒng)并行重慶人對(duì)新奇事物抱有很強(qiáng)的獵奇性，單從外表裝扮與特有的飲食文化便能初窺端倪。在重慶餐飲業(yè)向來(lái)都是最具挑戰(zhàn)性的一個(gè)行業(yè)，不光是對(duì)投資者的考驗(yàn)，同時(shí)也是對(duì)“掌火司傅創(chuàng)意程度的一種考驗(yàn)，一道特征菜的生命周期與驚人的市場(chǎng)普及速度，從側(cè)面反映出了重慶人對(duì)新穎事物的追求心思。然而在追求新穎的同時(shí)卻又保管了數(shù)百年來(lái)火鍋的傳統(tǒng)與專(zhuān)注。、注重子女教育望子成龍是中國(guó)人的傳統(tǒng)思想，受這傳統(tǒng)思想的影響，每位家長(zhǎng)對(duì)子女都傾注了一切的精神與才力。近年來(lái)，由于受就業(yè)、學(xué)習(xí)競(jìng)爭(zhēng)的壓力，再加上人民生活程度的提高，越來(lái)越多的家庭在教育費(fèi)用上的支出有所加大，歸根結(jié)底都是期望子女有一個(gè)

33、很好的未來(lái)。他們經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，與教育有關(guān)的房地產(chǎn)工程，銷(xiāo)售情況都比較良好，其中典型的有：學(xué)林雅園、欣陽(yáng)廣場(chǎng)、巴蜀大廈等，而他們都只是僅僅借助外部配套而已。在主城區(qū)中的沙坪壩區(qū)由于有較深沉的文化與教育的根底，也成為眾多購(gòu)房者所看好的區(qū)域。、旅游概念不強(qiáng)重慶地域?qū)儆诼糜钨Y源豐富的地域。近年來(lái)，隨著人們收入的添加，國(guó)家對(duì)拉動(dòng)內(nèi)需的一系列政策的出臺(tái)，群眾對(duì)旅游觀念也越來(lái)越強(qiáng)，使重慶周邊的旅游景點(diǎn)迅速崛起。但從總體上看卻弱于其他大中型城市的旅游開(kāi)展，多數(shù)旅游景點(diǎn)運(yùn)營(yíng)普通都不景氣，生命周期往往都比較短暫，其主要緣由是缺乏觀念的引導(dǎo)和符合重慶人希望的那種旅游方式和設(shè)備。、與其他城市相比欠缺休閑認(rèn)識(shí)重慶

34、與其他城市相比生活認(rèn)識(shí)欠缺休閑性，生活節(jié)拍快，而所破費(fèi)的時(shí)間往往花在不用要的交通上，從石橋鋪到解放碑的時(shí)間能夠是分鐘，也能夠是個(gè)半小時(shí)，在勞累一天后，希望的也許只是安靜的休憩。另一個(gè)主要的緣由是，重慶缺乏休閑性場(chǎng)所：茶樓、水吧、健身房等。休閑設(shè)備少之又少，公共休閑場(chǎng)所也僅僅局限于兩江一帶，獨(dú)一可供人們聚會(huì)的地方也就只需“夜火鍋與夜啤酒。二、房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)分析市地房局市場(chǎng)處提供的數(shù)據(jù)顯示：直轄三年來(lái)，我市的商品房銷(xiāo)售額繼續(xù)快速增長(zhǎng)，年較年增長(zhǎng)，年較年增長(zhǎng)，年較年增長(zhǎng)了，增幅驚人。但是進(jìn)入年后，這一銷(xiāo)售勢(shì)頭得到有所“節(jié)制，樓盤(pán)銷(xiāo)售普遍出現(xiàn)疲軟，而新增開(kāi)工量卻呈現(xiàn)有增無(wú)減的態(tài)勢(shì)與去年同期相比增長(zhǎng)。在

35、現(xiàn)階段市場(chǎng)供大于求的情況下，他們以為有必要對(duì)重慶市的房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)進(jìn)展徹底、細(xì)致的分析，以便找準(zhǔn)本工程的市場(chǎng)時(shí)機(jī)點(diǎn)。一購(gòu)房趨勢(shì)調(diào)查首先，他們經(jīng)過(guò)騰博資訊公司對(duì)龍湖西苑已購(gòu)客戶(hù)所做的問(wèn)卷調(diào)查，提供的幾組數(shù)據(jù)做如下分析：從調(diào)查表中顯示，購(gòu)房者年齡趨于年輕化。其中：歲以?xún)?nèi)占；歲占總數(shù)的；歲占；歲占；歲以上占。這一段時(shí)間，龍湖西苑提供的房源包括M、M、M各種規(guī)格，比較齊全，總價(jià)在萬(wàn)-余萬(wàn)，按他們習(xí)慣的了解，主力購(gòu)房人群應(yīng)該在歲之間，但這一調(diào)查表顯示，歲以下的購(gòu)房者占了大多數(shù)約為。購(gòu)房人群的年輕化以逐漸成為一種趨勢(shì)，而在年輕化的購(gòu)買(mǎi)群體中，居住的休閑性已逐漸得到注重。在對(duì)購(gòu)房次數(shù)的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)：第二次購(gòu)買(mǎi)

36、商品房者占總數(shù)的；第三次置業(yè)者占；第四次置業(yè)者這類(lèi)買(mǎi)房者屬于投資類(lèi)，或者說(shuō)并沒(méi)有明確的投資意圖，哪里有好房出現(xiàn)，手里的閑錢(qián)就流向哪里，占總數(shù)的。二次以上置業(yè)者的比例高達(dá)，這一方面表達(dá)了龍湖的品牌吸引力，另一方面，也闡明了新的購(gòu)買(mǎi)人群尚未全面構(gòu)成，或者說(shuō)生長(zhǎng)的速度比較慢。二市場(chǎng)需求量分析由年數(shù)據(jù)反映，主城包括渝北、巴南非農(nóng)業(yè)人口總數(shù)為.為萬(wàn)人，其中主城非農(nóng)業(yè)人口具有最強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)力。該年度，人均居住面積為.平方米而深圳已達(dá)平方米/人，按照目前通行的規(guī)范，條件好一點(diǎn)的三口之家住平方米左右的三室二廳，差一些的平方米的二室一廳，取中間值就是平方米，人均平方米左右，尚存有至少萬(wàn)平方米的空間。當(dāng)然，這是以市場(chǎng)

37、情況擬定的。平方米乘以人口數(shù)，總量就在萬(wàn)平方米左右；假設(shè)以單價(jià)元/平方米計(jì)，總金額可達(dá)億元減去年的銷(xiāo)售額億元，相當(dāng)于全市年商品房銷(xiāo)售總額億元的倍左右，可供開(kāi)發(fā)商開(kāi)足馬力干年，而且這期間還不斷有房屋折舊的要素存在。推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展的最主要力量是城市化的開(kāi)展進(jìn)程。目前全國(guó)城市化率平均程度為，而重慶作為四個(gè)直轄市之一僅為，低于全國(guó)平均程度。因此隨著重慶城市化進(jìn)程的加快，重慶的房地產(chǎn)將有一個(gè)較大的開(kāi)展空間。三消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)力分析市場(chǎng)需求是最難以預(yù)測(cè)的，由于它是不斷變化的、動(dòng)態(tài)的。重慶的GDP值增幅的-年其間為.，-年期間為.，-年間為.，近兩年根本穩(wěn)定在這一速度，增幅穩(wěn)定而平和。假設(shè)以此作為參照，能否可

38、預(yù)測(cè)今后數(shù)年對(duì)房屋的需求量會(huì)出現(xiàn)暴跌？居民的存款最能闡明其購(gòu)買(mǎi)大件商品的才干。年重慶市民的儲(chǔ)蓄余額為.億元，他們以高出GDP增幅約即計(jì)算，到年年底，這一數(shù)字將達(dá)億元。現(xiàn)假設(shè)主城區(qū)居民占有的份額即億元，再按國(guó)內(nèi)比較流行的說(shuō)法-的人擁有的存款，約億元，由此可看出市場(chǎng)容量相當(dāng)可觀。但現(xiàn)實(shí)與實(shí)際總存在一定的差距，“新開(kāi)工面積增長(zhǎng).與住宅銷(xiāo)售略有下降的問(wèn)題出現(xiàn)再那里呢？他們以為緣由有四點(diǎn)：、市場(chǎng)產(chǎn)品同質(zhì)化程度較高開(kāi)發(fā)商在對(duì)工程進(jìn)展前期規(guī)劃時(shí)相互揣摩，呵斥市場(chǎng)產(chǎn)品同質(zhì)化程度較高，構(gòu)成了內(nèi)地學(xué)沿海、新盤(pán)學(xué)老盤(pán)的惡性循環(huán)，使得市場(chǎng)產(chǎn)品千篇一概，消費(fèi)者對(duì)于這種同質(zhì)化的產(chǎn)品已無(wú)明顯的購(gòu)買(mǎi)愿望，因此采取了持幣張望的

39、態(tài)度。、現(xiàn)有產(chǎn)品大部分仍停留在“住的階段對(duì)于二次以上的置業(yè)者來(lái)講，處理居住問(wèn)題已不是問(wèn)題的中心，關(guān)鍵在于如何才干住的溫馨。面對(duì)市場(chǎng)上形形色色的產(chǎn)品他們?cè)缫选傲碛兴鶎伲僭O(shè)市場(chǎng)產(chǎn)品仍不能超出他們現(xiàn)有的居住程度，那么多一套住房也只是多一件無(wú)意義的商品。、缺乏觀念的引導(dǎo)重慶的開(kāi)發(fā)商不注重消費(fèi)觀念的引導(dǎo)，其結(jié)果導(dǎo)致新產(chǎn)品很難被市場(chǎng)所認(rèn)識(shí)。縱觀市場(chǎng)上熱銷(xiāo)樓盤(pán)，如：龍湖花園、學(xué)林雅園等，他們都有本身特征及鮮明的個(gè)性，向消費(fèi)者展現(xiàn)了另一種全新的居住方式。、二手房市場(chǎng)制約一級(jí)市場(chǎng)重慶的二手房市場(chǎng)活潑程度與其它大城市相比，差距非常大。去年，上海的商品房與二手房的買(mǎi)賣(mài)面積幾乎是：，而重慶去年的二手房買(mǎi)賣(mài)量不過(guò)萬(wàn)平

40、米商品房成交量為萬(wàn)平米。一個(gè)不活潑的二手房市場(chǎng)很難給一級(jí)市場(chǎng)帶來(lái)新的活力。四抑制購(gòu)房的三大因數(shù)、交通限制重慶山城，坡高路不平，這給市民出行帶來(lái)不便，坐車(chē)上班花上四、五非常鐘這是常事，開(kāi)發(fā)商門(mén)針對(duì)這一特點(diǎn)打出了：“新橋、新路、新生活，“離解放碑更近，“輕軌帶來(lái)新生活等標(biāo)語(yǔ)。幾乎每一個(gè)開(kāi)發(fā)工程都能與艱苦的市政設(shè)備搭上邊。新橋、新路一定能帶來(lái)新生活嗎？跟從前人們一聽(tīng)到修橋、修路的音訊就喝彩雀躍的情形大有不同。如今市民們面對(duì)開(kāi)工的路橋普通都有著復(fù)雜的心境：間隔 近了，沒(méi)錯(cuò)，但要收費(fèi)，而且費(fèi)用比老橋要高。黃花園大橋、鵝公巖大橋相繼開(kāi)通，但嘉陵江大橋、長(zhǎng)江大橋依然時(shí)常堵車(chē)，由于車(chē)流量太大；有私車(chē)的市民要多

41、繳費(fèi)，坐公共汽車(chē)的市民有也為難。他看過(guò)路車(chē)楊家坪-南坪的擁堵情況就會(huì)明白這種為難，大江大河對(duì)重慶人生活的限制依然存在。解放碑到石橋鋪、江北到南岸，花上四、五非常鐘是常事。公交的不暢限制了市民到更遠(yuǎn)的地方購(gòu)房。、社區(qū)配套不成熟不少新建小區(qū)已入住幾年了，周邊社區(qū)依然未能成熟。開(kāi)發(fā)商可以建小學(xué)、中學(xué)、甚至建足球場(chǎng)，但開(kāi)發(fā)商不能夠建公園、正規(guī)的圖書(shū)館、博物館、醫(yī)院、電影院等。、銀行按揭對(duì)大多數(shù)市民仍有妨礙雖然按揭的成數(shù)已做到很高，但大部分購(gòu)房者都未選擇“掂起腳尖消費(fèi)。收入預(yù)期、年齡要素、醫(yī)療費(fèi)用、養(yǎng)老、子女入學(xué)以及一些不可預(yù)測(cè)的要素，都能夠抑制市民的購(gòu)房行為，尤其在經(jīng)濟(jì)大勢(shì)尚不明朗時(shí)。其實(shí)瓶頸不是單靠

42、開(kāi)發(fā)商們本人的努力能突破的。一個(gè)城市的生活和創(chuàng)業(yè)收入相比過(guò)高的話，各個(gè)行業(yè)都會(huì)遭到損害，房地產(chǎn)業(yè)是首當(dāng)其沖的行業(yè)之一。第五章 工程環(huán)境條件分析一、工程區(qū)域分析重慶市政府力爭(zhēng)在年把重慶都市圈建立成為經(jīng)濟(jì)興隆、社會(huì)文明、生活富有、環(huán)境優(yōu)美、富有歷史傳統(tǒng)文化和山水特征的現(xiàn)代化城市。在這二十年中繼續(xù)堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)繼續(xù)快速、安康開(kāi)展，建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式，逐漸構(gòu)成以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo)、工業(yè)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)為重點(diǎn)、第三產(chǎn)業(yè)興隆、家電產(chǎn)業(yè)化程度較高的現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)體系。不斷提高城市現(xiàn)代化和城鄉(xiāng)一體化程度，為經(jīng)濟(jì)開(kāi)展發(fā)明良好的條件。重慶將以大融通、大流通為目的，高起點(diǎn)快速開(kāi)展金融、商貿(mào)、旅游、房地產(chǎn)、信息咨

43、詢(xún)等第三產(chǎn)業(yè)，建立順應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的現(xiàn)代化市場(chǎng)體系、城鄉(xiāng)社會(huì)化綜合效力體系和社會(huì)保證體系。不斷提高第三產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的奉獻(xiàn)，進(jìn)一步發(fā)揚(yáng)城市的“龍頭作用、“窗口作用和輻射作用。按照產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度強(qiáng)、經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)性大、市場(chǎng)前景寬廣、技術(shù)含量高的原那么，立足現(xiàn)有根底和優(yōu)勢(shì)，開(kāi)展壯大以汽車(chē)摩托車(chē)為主體的機(jī)械工業(yè)、以天然氣化工和醫(yī)藥化工為重點(diǎn)的化學(xué)工業(yè)、以?xún)?yōu)質(zhì)鋼材和優(yōu)質(zhì)鋁材為代表的冶金工業(yè)三大現(xiàn)有支柱產(chǎn)業(yè)，著力培育電子信息、建筑、旅游和食品四大新的支柱產(chǎn)業(yè)。充分開(kāi)掘老工業(yè)基地的潛力，加快產(chǎn)業(yè)構(gòu)造調(diào)整，優(yōu)化城市用地規(guī)劃，開(kāi)辟新的工業(yè)用地。同時(shí)，強(qiáng)化農(nóng)業(yè)根底位置，添加農(nóng)業(yè)收入，加快農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化和優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品消費(fèi)

44、基地建立，劃定根本農(nóng)田維護(hù)區(qū)，堅(jiān)持糧食及主要農(nóng)副產(chǎn)品的穩(wěn)定增長(zhǎng)，加快小城鎮(zhèn)建立，引導(dǎo)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)相對(duì)集中開(kāi)展，有效地轉(zhuǎn)移鄉(xiāng)村富余勞動(dòng)力。在工業(yè)、農(nóng)業(yè)繼續(xù)開(kāi)展的根底上全面實(shí)施科教興渝戰(zhàn)略。堅(jiān)持科技為先導(dǎo)，教育為根底，確保科技教育優(yōu)先開(kāi)展的戰(zhàn)略位置，提高全市人民的科學(xué)文化教育素質(zhì)，為經(jīng)濟(jì)和社會(huì)開(kāi)展提供合格人才和科技成果。建立新型科技體制，提高科技提高對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的奉獻(xiàn)率。重點(diǎn)實(shí)施農(nóng)業(yè)技術(shù)提高工程、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化工程、科技扶貧工程、綠色技術(shù)工程、國(guó)民經(jīng)濟(jì)住處化五大工程，加快重慶高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)的建立。深化教育改革，全面提高教育質(zhì)量，到年根本建立起比較完善的教育體系，初步實(shí)現(xiàn)教育的現(xiàn)代化。進(jìn)一步開(kāi)展文化教

45、育、體育、衛(wèi)惹事業(yè)，昌盛社會(huì)主義文藝，弘揚(yáng)優(yōu)秀的民族文化和地方文化，擴(kuò)展地域間和國(guó)際間的文化交流。積極開(kāi)展廣播、電視、新聞和出版事業(yè)。完善和加強(qiáng)大中型體育設(shè)備建立，為開(kāi)展全民健身運(yùn)動(dòng)和舉行國(guó)內(nèi)外大型體育競(jìng)賽發(fā)明條件。實(shí)行預(yù)防為主的方針，保健和醫(yī)療并重，構(gòu)成完善的醫(yī)療保健體系，提高醫(yī)療程度，開(kāi)展和完善城鄉(xiāng)社會(huì)效力和社會(huì)保證體系。貫徹開(kāi)發(fā)性移民方針，做好三峽移民和城鎮(zhèn)搬遷任務(wù)，促進(jìn)庫(kù)區(qū)經(jīng)濟(jì)綜合開(kāi)展，實(shí)現(xiàn)“開(kāi)發(fā)三峽、振興重慶的目的。全面改善環(huán)境質(zhì)量，充分利用山城、江城的自然景觀，開(kāi)掘歷史文化名城的內(nèi)涵，努力建立山水園林城市。山水園林城市的定位，就是城市建立和房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)展方向。一北碚區(qū)北碚區(qū)位于重慶

46、市西北公里，東連渝北區(qū)，西接壁山縣，南鄰沙坪壩區(qū)，北接合川市，輻員平方公里，轄個(gè)街道。個(gè)鎮(zhèn)，個(gè)鄉(xiāng)。全區(qū)總?cè)丝谌f(wàn)人，其中非農(nóng)業(yè)人口是萬(wàn)人。北碚背倚縉云山，面臨嘉陵江畔，素以山青水秀人杰地靈而出名。享有“嘉陵江畔的璀燦明珠之盛譽(yù)，是國(guó)務(wù)院首批確定的國(guó)家級(jí)重點(diǎn)自然風(fēng)景名勝區(qū)，全國(guó)三大儀器儀表消費(fèi)基地之一。國(guó)家級(jí)社會(huì)開(kāi)展綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)和重慶市第一個(gè)山水園林城區(qū)。北碚區(qū)有豐富的礦產(chǎn)資源、水資源及森林資源，同時(shí)還擁有張自忠陵園，復(fù)旦大學(xué)舊址等上百個(gè)陪都遺址和抗戰(zhàn)文化文物景點(diǎn)。北碚區(qū)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展突飛猛進(jìn)，城市煥然一新，已初步建成具有現(xiàn)代化城市功能的現(xiàn)代城。城區(qū)街道寬闊，綠樹(shù)成蔭，園林綠地面積達(dá)公頃，城市綠化覆蓋率近

47、%。北碚區(qū)擁有大專(zhuān)院校和中等學(xué)校各所，在校學(xué)生多人，小學(xué)所，在校學(xué)生.萬(wàn)人，系國(guó)內(nèi)享有盛名的文化區(qū)。另外，北碚區(qū)的科技、體育等社會(huì)事業(yè)也平衡開(kāi)展，系國(guó)務(wù)院同意的國(guó)家級(jí)的社會(huì)開(kāi)展綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)。二沙坪壩區(qū)沙坪壩區(qū)位于嘉陵江畔，重慶主城區(qū)內(nèi)，是遠(yuǎn)近出名的文化區(qū)和重慶重要的工業(yè)基地。全面積共.平方公里，轄個(gè)街道、個(gè)鎮(zhèn)。常住人口萬(wàn)人第五次人口普查資料為萬(wàn)人，其中非農(nóng)業(yè)人口萬(wàn)人左右。沙坪壩的經(jīng)濟(jì)實(shí)力整體較強(qiáng)，農(nóng)業(yè)以鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)為主體，以蔬菜消費(fèi)和多種運(yùn)營(yíng)為兩翼的開(kāi)展方向，推進(jìn)鄉(xiāng)村經(jīng)濟(jì)向綜合運(yùn)營(yíng)方向開(kāi)展，鄉(xiāng)村城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化步伐得以加快。工業(yè)是沙坪壩的經(jīng)濟(jì)主體，以軍工、冶金、交通運(yùn)輸設(shè)備制造、紡織、化工、醫(yī)藥等

48、為主體，產(chǎn)業(yè)門(mén)類(lèi)較齊全，偏重型開(kāi)展的工業(yè)體系。嘉陵摩托車(chē)、特殊鋼材以及私營(yíng)摩托車(chē)等遠(yuǎn)近出名。商貿(mào)市場(chǎng)突破了方案經(jīng)濟(jì)體制下國(guó)有商業(yè)一統(tǒng)天下的單一運(yùn)營(yíng)方式，構(gòu)成多種運(yùn)營(yíng)方式的流通格局。重百、新世紀(jì)、肯德雞等大商家已進(jìn)駐沙區(qū)。沙區(qū)是西南地域最大的文化教育區(qū)，全區(qū)共有各類(lèi)普通學(xué)校所，其中普通高校所，中專(zhuān)所，在校學(xué)生萬(wàn)人。全市幾乎一切重點(diǎn)中學(xué)都集中在沙區(qū)，全國(guó)重點(diǎn)大學(xué)等也分布在區(qū)內(nèi)中心處。另外，近幾年沙區(qū)在通訊、交通、體育衛(wèi)生等各方面均獲得繼續(xù)開(kāi)展，城鄉(xiāng)居民的收入程度顯著提高，年底人均居住面積達(dá)平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于重慶市平均程度.平方米，特別是區(qū)內(nèi)龐大的教師隊(duì)伍，成為強(qiáng)勁的購(gòu)房新一族。三蔡家組團(tuán)工程所處位置

49、在重慶十一個(gè)外圍組團(tuán)-蔡家組團(tuán)的南側(cè)，臨近重慶主城區(qū)十二組團(tuán)之一的雙碑組團(tuán)，位于重慶主城區(qū)邊上的郊區(qū)位置。蔡家組團(tuán)規(guī)劃中是以開(kāi)展無(wú)污染的輕工業(yè)，機(jī)械電子工業(yè)，旅游產(chǎn)品加工業(yè)和大型零售市場(chǎng)為主的城市外圍組團(tuán)，開(kāi)展規(guī)模為平方公里，萬(wàn)人。組團(tuán)的西面背靠城市公共綠地的中梁山脈，是一座年年產(chǎn)氧的天然氧吧，組團(tuán)內(nèi)大部份地域?yàn)楣址N植區(qū)，其間有國(guó)道，碚江快速干道，渝合高速公路等交通要道。整個(gè)組團(tuán)的北、東、南三面被嘉陵江環(huán)抱，是座典型的山水城鎮(zhèn)。二、工程交通環(huán)境分析一重慶市內(nèi)交通城市主城區(qū)道路系統(tǒng)由快速成道路體系和“常規(guī)道路體系所組成，其路網(wǎng)方式為“分層網(wǎng)格自在式。城市道路分為快速路、主干路、次干路和支路四類(lèi)

50、。主城區(qū)估計(jì)于年規(guī)劃建成區(qū)干道快速路、主次干路公里；干道路網(wǎng)密度每平方公里.公里，其中快速路網(wǎng)將主城平方公里面積劃分為個(gè)區(qū)域，平均每區(qū)域面積為平方公里，人口均萬(wàn)人，路網(wǎng)密度為每平方公里.公里；道路廣場(chǎng)用地占城市總用地的.%，人均占有.平方米。主城區(qū)內(nèi)將擁有座跨江特大橋梁，其中長(zhǎng)江上座，嘉陵江上座?，F(xiàn)已建成座，即石板坡長(zhǎng)江大橋、李家沱長(zhǎng)江大橋、鵝公巖長(zhǎng)江大橋，嘉陵江牛角沱大橋、石門(mén)大橋、黃花園大橋、高家花園大橋。年前將建成大佛寺、牛角沱復(fù)線、大竹林、馬桑溪、菜元壩等座大橋。遠(yuǎn)景在規(guī)劃中控制王家沱等座大橋的橋位。主城區(qū)還規(guī)劃建立石黃、大坪和鴻惠寺等城市隧道。年，我市還將建成城市大容量軌道交通系統(tǒng)，

51、在主城區(qū)內(nèi)布設(shè)五條軌道交通線路，線路總長(zhǎng)公里；一號(hào)線由朝天門(mén)至雙碑，線路長(zhǎng)公里；二號(hào)線由較場(chǎng)口至豐收壩，線路長(zhǎng)公里；三號(hào)線由四公里至江北機(jī)場(chǎng)，線路長(zhǎng)公里；四號(hào)線由長(zhǎng)生至石橋鋪，線路長(zhǎng)公里；五號(hào)線由童家院子至中梁山，線路長(zhǎng)公里。軌道交通線網(wǎng)密度為每平方公里.公里。二國(guó)道線由重慶至蘭州北上的快速干線國(guó)道途經(jīng)工程所在地，它是貫穿重慶沙坪壩區(qū)至北培、合川、南充的獨(dú)一干線，年年有通往重慶北部各大二級(jí)城市的大巴，中巴穿越于地塊西側(cè)，構(gòu)成工程于外界聯(lián)絡(luò)溝通的主要交通干線。沙坪壩區(qū)與北培區(qū)分別為重慶市主城區(qū)的兩個(gè)重要城區(qū)，工程所處位置正好位于兩城區(qū)的中間，由國(guó)道相互連結(jié)，每天均有沙區(qū)至北碚、解放碑至北培、朝天

52、門(mén)至北碚等公交車(chē)往返于間，工程地塊所處位置招手便可踏上城市干線。三渝合高速公道路在建中的渝合高速公路由渝北經(jīng)北碚至合川，為雙向回車(chē)道高等級(jí)高速公路。此公路目前正在加緊建成，估計(jì)明年可建成通車(chē)。渝合高速公路穿過(guò)工程鄰靠的重慶市山地高爾夫球場(chǎng)的前洞與后洞之間，并在工程?hào)|側(cè)鄰嘉陵江上建有馬安石大橋一座。經(jīng)過(guò)渝合高速公路不但可打通重慶北上至合川、廣安等地的快速通道，同時(shí)可方便、快捷地連通至國(guó)際機(jī)場(chǎng)、江北區(qū)，以及渝中區(qū)的繁華要道。建立中的渝合高速公路可帶動(dòng)沿線的經(jīng)濟(jì)開(kāi)展，加強(qiáng)郊區(qū)與市中區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化交流，啟動(dòng)沿線地塊的升值潛力，同時(shí)也可緩解國(guó)道的交通壓力。三、工程旅游環(huán)境分析工程所處的地理位置分開(kāi)

53、了重慶主城區(qū)。在自然環(huán)境上的優(yōu)勢(shì)就顯得越發(fā)明顯，據(jù)市環(huán)保部門(mén)提供的資料顯示，重慶大氣中二氧化硫的含量居世界前茅，主城區(qū)空氣質(zhì)量惡劣，污染程度嚴(yán)重，平均每天有噸生活污水流向兩江，主城區(qū)的居民時(shí)辰生活在嚴(yán)重污染的大氣和水環(huán)境中。而此工程正好位于北碚童家溪金龍湖畔，面積大約畝。其重慶城區(qū)少有的湖泊-金龍湖，面積大約畝，由北至南總長(zhǎng)公里，依靠工程本身的地塊連綿延伸。湖面水光瀲滟，綠波蕩漾，湖畔行林翠微，碧草披岸，每年湖水可改換十次以上，自在蕩漾，生動(dòng)萬(wàn)分。工程遠(yuǎn)依中梁山脈，近靠規(guī)劃中的果林片區(qū)，有著幾十平方公里的天然生態(tài)園林，環(huán)境質(zhì)量達(dá)國(guó)家一級(jí)規(guī)范，空氣、水源質(zhì)量無(wú)可比較，有山有水，山水交融，構(gòu)成一道

54、“世外桃源般的風(fēng)景線，年年在都市里生活的人，身入此境，不僅會(huì)覺(jué)得一種前所未有的自然與溫馨，同時(shí)會(huì)讓人流連忘返，仿佛深化畫(huà)卷之中。由于簇?fù)碓谏剿g，年年空氣清新，氣候溫暖，廣大清澈的金龍湖吸引了大量的野鴨、白鷺等水陸野生禽類(lèi)棲息。一到清晨，成群結(jié)隊(duì)的野生鳥(niǎo)類(lèi)便飛舞在群林之中，隨著竹林的搖曳共同奏響“園林圓舞曲。工程鄰靠嘉陵江邊，享有嘉陵江上游的天然景致，構(gòu)成有山、有水、有江的愉快環(huán)境，漸漸流動(dòng)的嘉陵江水給工程帶來(lái)住宅所特需的江景優(yōu)勢(shì)。而且清澈、清涼的江水是城區(qū)江景住宅所無(wú)法比較的。工程?hào)|北側(cè)臨靠重慶市規(guī)劃中的國(guó)際山地高爾夫球場(chǎng)，這座盼望已久的山地高爾夫球場(chǎng)占地畝，是目前為止獨(dú)一經(jīng)過(guò)重慶市政府同

55、意的高爾夫球場(chǎng)，它分為前洞與后洞兩處場(chǎng)地，這座洞高爾夫球場(chǎng)將按照原有山地地形特征，借用本身所具有的綠地、高差等優(yōu)勢(shì)依山而建。它的建成將對(duì)工程本身的環(huán)境、檔次、配套等要素產(chǎn)生較大影響。在工程所處的南側(cè)部分，發(fā)現(xiàn)可發(fā)掘出旅游資源中難能可貴的溫泉，深挖的溫泉估計(jì)水溫不底于度，為硫磺質(zhì)溫泉。此處溫泉的誕生，將進(jìn)一步帶開(kāi)工程各項(xiàng)配套的開(kāi)展，為開(kāi)辟旅游、健身、休閑等特征運(yùn)營(yíng)發(fā)明優(yōu)越條件。四、工程地塊分析世外桃源工程位于沙坪壩區(qū)與北碚區(qū)之間，離兩城區(qū)各公里，車(chē)行到兩城區(qū)中心約各需分鐘。北面連著華新國(guó)際開(kāi)發(fā)的水天花園，中間有金龍湖銜接；西側(cè)直接鄰靠國(guó)首規(guī)劃中欲拓寬，國(guó)道臨近部分長(zhǎng)約公里左右，道路筆直、平坦；南

56、面是童家溪鎮(zhèn)的農(nóng)田部份，距規(guī)劃中的艱苦科技園區(qū)井口工業(yè)區(qū)約幾公里路程；東側(cè)被嘉陵江及規(guī)劃中的高爾夫球場(chǎng)所環(huán)繞，不遠(yuǎn)處是在建中的渝合高速公路。該工程占地約畝，近萬(wàn)平方米，中間有近畝的金龍湖，湖水被華新國(guó)際大壩年年攔截，湖面高低得以控制。地塊呈不規(guī)那么的長(zhǎng)條狀，屬近陵型地塊，最底標(biāo)高米，最高標(biāo)高米，整個(gè)高差達(dá)米。整個(gè)地塊被湖水分割為兩個(gè)半島，自成一體，半島與半島之間有國(guó)道銜接。工程地表處年年生長(zhǎng)竹林、梧桐樹(shù)、黃桷樹(shù)、厥類(lèi)植物等綠色野生植被，部份農(nóng)田分布其間，整個(gè)地貌高低不平，原始自然。本地塊屬城郊鄉(xiāng)村地帶，總體地勢(shì)地貌呈山區(qū)丘陵?duì)?，高差達(dá)米。需投入資金進(jìn)展“七通一平，此外因鄰公路側(cè)有較高懸崖陡壁，

57、需進(jìn)入土石方爆破開(kāi)挖，工程能夠存在較大的土石方量。對(duì)金龍湖年年的整治及護(hù)理也是需長(zhǎng)久思索的實(shí)踐問(wèn)題。五、工程SWOT分析一優(yōu)勢(shì)、介于主城區(qū)兩個(gè)重要組團(tuán)沙坪壩、北碚之間，地處果林及農(nóng)田環(huán)繞的郊區(qū)地帶，離兩組團(tuán)中心各公里，兩邊有國(guó)道相通，間隔 上講不算太遠(yuǎn)，但已完全遠(yuǎn)離城市的喧囂。、一面環(huán)山，一面鄰江，中間有畝金龍湖，可謂既有山林，又有湖水，氣候宜人、風(fēng)景誘人。、臨近艱苦科技區(qū)井口工業(yè)區(qū)，是政府規(guī)劃開(kāi)展的經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)，土地的升值潛力無(wú)限，此區(qū)域的住宅存在潛在的市場(chǎng)消費(fèi)。、工程占地面積大，易于進(jìn)展整體規(guī)劃規(guī)劃，建造重慶市龐大、完善的綜合型工程，培育一種重慶全新的概念及產(chǎn)品。、工程背靠重慶著名的中梁山脈，

58、有著得天獨(dú)厚的自然環(huán)境與天然植被，是人們安康生活、度假的理想之地。、臨靠嘉陵江上游部份，江水清澈流暢，便于沿江開(kāi)發(fā)釣魚(yú)、游泳基地。、邊側(cè)有規(guī)劃中重慶獨(dú)一的高爾夫球場(chǎng)，是難得的社區(qū)大配套之一。、工程邊上有華新國(guó)際正在開(kāi)發(fā)的水天花園，區(qū)域位置已被部份消費(fèi)群知曉，從未來(lái)開(kāi)展趨勢(shì)看，地處勢(shì)必會(huì)構(gòu)成一個(gè)比較有規(guī)模的大型社區(qū)。、小區(qū)內(nèi)可深挖出溫泉，成為社區(qū)休閑、居家一大極佳的天然資源。工程鄰靠國(guó)道，年年有沙區(qū)至北碚、解放碑、朝天門(mén)到北碚、以及重慶至廣安、合川、南充、華鎣等地的快車(chē)穿越于此。、在建的渝合高速公路將于近期通車(chē)，它鄰靠小區(qū)外圍，是此工程的又一重要交通樞紐。、社區(qū)可開(kāi)通業(yè)主直通往返穿越于小區(qū)至市區(qū)

59、之間，方便業(yè)主與市中心的溝通購(gòu)物、文娛等。二優(yōu)勢(shì)、在城市中居住習(xí)慣的人，從心思覺(jué)得上來(lái)看，此區(qū)域位置較偏，生活必要配套設(shè)備不完善。、周邊為大面積鄉(xiāng)村地帶，治安環(huán)境難以保證。、面積較大，開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，短時(shí)間內(nèi)難以構(gòu)成完善的規(guī)模。、渝合高速公路對(duì)小區(qū)臨近部份的建筑會(huì)有一定的負(fù)面影響。、鄰國(guó)道約公里長(zhǎng)的地塊部份會(huì)遭到噪音，塵埃的污染。、交通環(huán)境較城中心比較，尚有一定差距。三要挾、渝北、含谷等地的類(lèi)似工程，在環(huán)境、區(qū)域及規(guī)劃上與本工程都存在一定競(jìng)爭(zhēng)。、鄰靠的水天花園工程對(duì)此工程存在較大要挾。、重慶居民對(duì)休閑度假消費(fèi)習(xí)慣將是本工程銷(xiāo)售的最大妨礙。、重慶居民私家車(chē)擁有量的缺乏也對(duì)本工程存在一定的要挾。四時(shí)

60、機(jī)、重慶經(jīng)濟(jì)開(kāi)展的迅猛及中產(chǎn)階級(jí)數(shù)量的不斷增多，為工程提供了堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)根底。、現(xiàn)代人越來(lái)越懂得享用生活，向往無(wú)拘無(wú)束、原始自然的田園風(fēng)光，郊區(qū)的居家生活遭到人們的不斷推崇。、目前，重慶市場(chǎng)上這種大規(guī)模的城市邊緣社區(qū)為數(shù)不多，尚未構(gòu)成真正的要挾。第六章 工程市場(chǎng)定位分析綜上所述，根據(jù)對(duì)全國(guó)以及重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析研討，應(yīng)該清醒地認(rèn)識(shí)到如今的房地產(chǎn)戰(zhàn)略開(kāi)發(fā)既存在猛烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，也充溢誘人的市場(chǎng)機(jī)遇。針對(duì)這種情形，他們應(yīng)揚(yáng)長(zhǎng)避短，高屋建瓴地去對(duì)待工程的開(kāi)展前景。站在戰(zhàn)略的高度去審視工程的開(kāi)發(fā)進(jìn)程。當(dāng)代的消費(fèi)者是理性的、全面的、專(zhuān)家型的，因此他們發(fā)明的產(chǎn)品一定是面向市場(chǎng)的，適宜消費(fèi)者的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。它的一筆