某商業(yè)步行街物業(yè)服務(wù)理念

1、 可修改 歡送下載 精品 Word 可修改 歡送下載 精品 Word 可修改 歡送下載 精品 Word西城路商業(yè)(shngy)步行街物業(yè)(w y)效勞(xio lo)投標(biāo)(tu bio)方案桂林市桂安物業(yè)(w y)效勞有限責(zé)任公司二00八年七月一日目 錄致 函一、桂安物業(yè)(w y)效勞(xio lo)有限責(zé)任公司簡(jiǎn)介二、商業(yè)(shngy)步行街物業(yè)效勞(xio lo)理念(l nin)三、商業(yè)步行街物業(yè)管理的特殊性四、西城路商業(yè)步行街物業(yè)工程概況 五、西城路商業(yè)步行街物業(yè)管理目標(biāo)與整體籌劃六、西城路商業(yè)步行街物業(yè)效勞人員擬配數(shù)量及工資分配七、西城路商業(yè)步行街物業(yè)費(fèi)用總支出及收益預(yù)測(cè)八、西城路商

2、業(yè)步行街物業(yè)費(fèi)用分項(xiàng)描述九、西城路商業(yè)步行街物業(yè)效勞各項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)結(jié) 束 語附件1：企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件附件2：企業(yè)法人身份證復(fù)印件附件3：組織機(jī)構(gòu)代碼證副本復(fù)印件附件4：企業(yè)資質(zhì)證書副本復(fù)印件致 函 尊敬(znjng)的西城路商業(yè)步行街業(yè)委會(huì)全體同仁：桂安物業(yè)(w y)效勞(xio lo)有限責(zé)任公司(n s)非常(fichng)榮幸能為貴公司負(fù)責(zé)的【西城路商業(yè)步行街】提供物業(yè)管理效勞方案建議。由于本公司所做方案是在未能最詳盡地了解【西城路商業(yè)步行街】 之具體情況下完成的，故此，所提交建議，屬初步管理思路。日后，我公司正式簽約接管該工程，我們將對(duì)【西城路商業(yè)步行街】進(jìn)行更進(jìn)一步的深入了解

3、與分析，并在此根底上提供全方位詳盡的管理方案與建議給貴委審閱。我們希望能憑借自身積累的專業(yè)化管理經(jīng)驗(yàn)，以高度的誠(chéng)意及熱情為貴委領(lǐng)導(dǎo)的【西城路商業(yè)步行街】 提供優(yōu)質(zhì)高效的效勞，并希望通過此工程的成功接管與貴委建立愉快、良好的合作關(guān)系！桂安物業(yè)(w y)效勞(xio lo)有限責(zé)任公司簡(jiǎn)介：桂林市桂安物業(yè)(w y)效勞(xio lo)有限責(zé)任公司(n s)是由桂林市公安局直屬企業(yè)桂林市保安效勞總公司創(chuàng)辦的有限責(zé)任公司，總公司占80%股份，其他自然人占20%股份。桂林市保安效勞總公司是桂林市公安局于1987年12月28日創(chuàng)辦的，是一家向社會(huì)提供專業(yè)化有償平安防范效勞的特殊企業(yè)，是協(xié)助公安機(jī)關(guān)維護(hù)社會(huì)

4、治安減少違法犯罪的重要力量?，F(xiàn)擁有固定資產(chǎn)1000多萬元，客戶150余家，客戶聘請(qǐng)保安員1900余名。公司分支機(jī)構(gòu)包括“獵豹技防公司，“金豹武裝押運(yùn)公司、“桂安物業(yè)效勞；并開辦保安培訓(xùn)基地1個(gè)、休閑農(nóng)場(chǎng)1個(gè)、保安器材銷售部1個(gè)，承接全市110開鎖效勞業(yè)務(wù)等。整個(gè)保安隊(duì)伍分9個(gè)大隊(duì)，21個(gè)中隊(duì)進(jìn)行管理。桂安物業(yè)效勞有限責(zé)任公司注冊(cè)資金50萬元，物業(yè)管理資質(zhì)為三級(jí)。在全公司職工努力奮斗下，致力拓展物業(yè)效勞業(yè)務(wù)，從眾多物業(yè)效勞企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)中相繼接手了桂林“奇峰小筑、“恒祥花園、“三星大廈、“北斗城南旺角、“紅嶺小區(qū)、“陽光花園、“臨江苑小區(qū)、桂林“商務(wù)經(jīng)貿(mào)廣場(chǎng)、“匯通商業(yè)廣場(chǎng)等樓盤的物業(yè)管理及“大宇客

5、車廠、“水晶酈城、“ 旅游開展總公司、“香江飯店、“廣運(yùn)商貿(mào)城“普天通信設(shè)備廠等的專業(yè)化人防效勞管理工程。桂安物業(yè)始終堅(jiān)持以客戶滿意為先導(dǎo)，以目標(biāo)管理為核心。在物業(yè)管理實(shí)踐中，通過提高自身管理素質(zhì)，追求完美效勞，不斷超越廣闊業(yè)戶日益增長(zhǎng)的對(duì)物業(yè)效勞的需求，努力成為業(yè)戶的“好保姆、好管家，成為開展商的“好參謀、好幫手，成為行政主管部門及社會(huì)各界的“好企業(yè)、好朋友。精良(jngling)的效勞(xio lo)品質(zhì)，使桂安物業(yè)正逐漸獲得業(yè)主和行業(yè)主管部門的一致認(rèn)可，亦培養(yǎng)和鍛煉了一支作風(fēng)(zufng)優(yōu)良、技術(shù)精湛、團(tuán)結(jié)敬業(yè)能打硬仗的隊(duì)伍，公司在冊(cè)員工300余人(y rn)，管理層人員平均年齡為35

6、歲，所受教育涉及物業(yè)管理、企業(yè)(qy)管理、工民建、計(jì)算機(jī)、自控、暖通、給排水、無線電、供配電、等專業(yè)。公司在管及在談工程涉及文化、科研、醫(yī)療、商業(yè)、超大型住宅小區(qū)等多方領(lǐng)域，每接管一個(gè)新的工程，便針對(duì)工程的實(shí)際特點(diǎn)及客戶的需求，進(jìn)行充分的研究，嚴(yán)密合理的設(shè)計(jì)，迅速建立與之相適應(yīng)的效勞管理模式。 目前，公司管理實(shí)力日益增強(qiáng)，管理制度更加科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)，管理理念愈加表達(dá)了人文精神，促進(jìn)并帶動(dòng)各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)管理工作。同時(shí)借助總公司的整體優(yōu)勢(shì)，結(jié)合本行業(yè)的特點(diǎn)，探索出一條具有“桂安品牌特色的開展新路，在物業(yè)管理行業(yè)中牢固地樹立“桂安品牌形象。公司企業(yè)精神：人本精神、樂業(yè)情懷、誠(chéng)信效勞、求實(shí)管理。公司經(jīng)營(yíng)方針：一

7、塵不染、滴水不漏、細(xì)致周到、專業(yè)追求。公司管理目標(biāo)： 效勞是本、管理是魂、信譽(yù)是源、形象是根。二、【西城路商業(yè)步行街】物業(yè)效勞理念：商業(yè)步行街作為一種最具活力的 HYPERLINK t _blank 商業(yè)業(yè)態(tài)和最具成長(zhǎng)空間的 HYPERLINK t _blank 商鋪形式，受到投資者的熱烈追捧。縱觀 HYPERLINK t _blank 全國(guó)成功步行街的開展軌跡，從其地段來看，無一不處于城市的核心商圈，擁有悠久的歷史和極高的知名度，在城市里家喻戶曉，如 HYPERLINK t _blank 深圳的東門步行街、 HYPERLINK t _blank 廣州的上下九步行街、長(zhǎng)沙黃興路步行街、 HYP

8、ERLINK t _blank 武漢的江漢路步行街等。 商業(yè)步行街作為有規(guī)劃(guhu)的商業(yè)聚集,對(duì)商業(yè)步行街進(jìn)行(jnxng)“統(tǒng)一管理,分散(fnsn)經(jīng)營(yíng)是商業(yè)(shngy)步行街區(qū)別于其他房地產(chǎn)的核心特點(diǎn)。 “統(tǒng)一(tngy)管理，要求商業(yè)步行街必須由代表業(yè)主權(quán)利的、受業(yè)主委托的管理公司統(tǒng)一管理，目前國(guó)內(nèi)商業(yè)步行街購(gòu)置者有很多是依靠收取租金，歸還銀行商鋪按揭貸款，在這種情況下，商業(yè)管理公司對(duì)商業(yè)步行街的管理更為重要。沒有統(tǒng)一管理的商業(yè)步行街是難以經(jīng)受劇烈的零售業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)?！胺稚⒔?jīng)營(yíng)，是商業(yè)步行街對(duì)消費(fèi)者和經(jīng)營(yíng)者間的交易提供場(chǎng)所，商業(yè)步行街的管理者不能直接進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng)，只是在消費(fèi)者和經(jīng)

9、營(yíng)者之間搭建橋梁。 1、商業(yè)步行街統(tǒng)一管理的理念在于：統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營(yíng)銷、統(tǒng)一效勞監(jiān)督、統(tǒng)一物管。為了到達(dá)“統(tǒng)一管理,分散經(jīng)營(yíng)的管理模式，在商業(yè)步行街管理合同中都應(yīng)該約定承租戶必須服從管理公司的統(tǒng)一管理。從而在法律上確定商業(yè)步行街管理公司的管理地位。 1“統(tǒng)一招商管理要求招商的品牌審核管理和完善的租約管理同步實(shí)施。 a“品牌審核管理指：招商對(duì)象需經(jīng)品牌審核后才能進(jìn)入。審核包括對(duì)廠商和產(chǎn)品的審核，須具有有效的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、生產(chǎn)許可證、注冊(cè)商標(biāo)登記證、產(chǎn)品合格委托書適用于批發(fā)代理商、品牌代理委托書適用于專賣代理商、稅務(wù)登記證、法人授權(quán)委托書等。 b“完善的租約管理指：簽定租約前方可進(jìn)入。租約管理包

10、括約定租金、租期、支付方式、物業(yè)管理費(fèi)的收取等。c營(yíng)業(yè)時(shí)間確實(shí)(qush)定。d承租戶的店名廣告、促銷廣告的尺寸大小、懸掛位置、語言文字方面(fngmin)須接受統(tǒng)一管理。 e為整個(gè)商鋪(shn p)促銷承當(dāng)(chngdng)的義務(wù)(yw)。f承租人對(duì)停車場(chǎng)的使用，確定有歸還是無償，有無限制。 g投保范圍事宜。2“統(tǒng)一的營(yíng)銷管理有助于維護(hù)和提高經(jīng)營(yíng)者的共同利益。 a由于目前商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)劇烈，打折降價(jià)的促銷競(jìng)爭(zhēng)手段比擬流行，以吸引購(gòu)物者光臨。管理公司應(yīng)該為商鋪籌劃好1年12個(gè)月的營(yíng)銷方案，所謂“大節(jié)大過、小節(jié)小過、無節(jié)造節(jié)過。 b組織籌劃相關(guān)的促銷活動(dòng)，所發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)預(yù)先與業(yè)主溝通預(yù)算，經(jīng)業(yè)主同意后

11、，對(duì)實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用按照承租戶銷售額的一定比例進(jìn)行分?jǐn)偂?“統(tǒng)一的效勞監(jiān)督有助于經(jīng)營(yíng)者間的協(xié)調(diào)和合作。 商業(yè)步行街設(shè)立業(yè)主管理委員會(huì)，指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、效勞、監(jiān)督承租戶的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，保證商鋪的高效運(yùn)轉(zhuǎn)。常見的方式有：指導(dǎo)工程：店鋪布置指導(dǎo)、促銷活動(dòng)安排；協(xié)調(diào)工程：協(xié)調(diào)經(jīng)營(yíng)者之間的緊張關(guān)系，增進(jìn)經(jīng)營(yíng)者之間合作；效勞工程：行政事務(wù)管理；監(jiān)督(jind)工程(gngchng)：維護(hù)商鋪的紀(jì)律、信譽(yù)，協(xié)助工商、稅務(wù)、衛(wèi)生(wishng)、消防等部門的管理。 4“統(tǒng)一(tngy)的物業(yè)管理有助于建筑(jinzh)空間的維護(hù)和保養(yǎng)。 商業(yè)步行街的物業(yè)管理內(nèi)容包括：養(yǎng)護(hù)建筑、維護(hù)設(shè)備、保證水電氣熱正常供給、公用面積的

12、保潔、保安防盜、車輛管理、綠化養(yǎng)護(hù)、意外事故處理等。商鋪的各項(xiàng)設(shè)施的使用頻率較高，統(tǒng)一管理有助于對(duì)物業(yè)設(shè)施設(shè)備有方案的保養(yǎng)與維修，增加使用的平安性和耐久性。三、商業(yè)步行街物業(yè)管理效勞的特殊性： 1、顧客流量大 商業(yè)步行街進(jìn)出人員雜，不受管制，客流量大，易發(fā)生意外，平安保衛(wèi)工作非常重要，有些零售商品易燃易爆，因此消防平安不得有半點(diǎn)松懈。同時(shí)商場(chǎng)在發(fā)生突發(fā)事件時(shí)，疏散相對(duì)較慢。平安管理應(yīng)特別慎重 。2、效勞要求高 商業(yè)步行街要求物業(yè)管理效勞面向置業(yè)人和使用人，向他們負(fù)責(zé)，一切為他們著想。促進(jìn)商業(yè)步行街物業(yè)保值、增值；同時(shí)為使用人和顧客營(yíng)造一個(gè)平安、舒適、便捷、優(yōu)美的經(jīng)營(yíng)和購(gòu)物環(huán)境。這是商鋪物業(yè)管理

13、效勞的根本原那么 3、 管理點(diǎn)分散 出入口分散，需要的保潔、保安人員相對(duì)較多，管理點(diǎn)分散，管理難度較大是商業(yè)步行街物業(yè)管理的特點(diǎn)。 4、營(yíng)業(yè)時(shí)間性強(qiáng) 顧客到商業(yè)步行街購(gòu)物的時(shí)間，大多集中在節(jié)假日、雙休日和下班及晚間，而平時(shí)和白天顧客相對(duì)少一些。統(tǒng)一店鋪的開張及關(guān)門時(shí)間有利于商鋪的整體形象塑造(szo)。開張、關(guān)門時(shí)間不統(tǒng)一會(huì)造成整體商鋪經(jīng)營(yíng)的凌亂感，無序經(jīng)營(yíng)的印象，對(duì)顧客產(chǎn)生不良的心理影響。 5、車輛管理難度(nd)大 來商業(yè)步行街的顧客，有開車的，也有騎車的，大量的機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車對(duì)商業(yè)步行街周邊(zhu bin)的交通管理和停車場(chǎng)管理增加了壓力。車輛管理好壞直接影響著商場(chǎng)物業(yè)管理水平的整體

14、表達(dá)(biod)?！疚鞒锹飞虡I(yè)(shngy)步行街】物業(yè)工程概況： 【西城路商業(yè)步行街】由北斗集團(tuán)開發(fā)、招商并建設(shè)完成，目前已成為桂林市首家集商務(wù)、娛樂、購(gòu)物、休閑為一體的綜合性商業(yè)步行街。由于地理環(huán)境因素，及規(guī)劃設(shè)計(jì)和整體效果，使西城路商業(yè)步行街極具商業(yè)價(jià)值及升值潛力。五、【西城路商業(yè)步行街】管理效勞目標(biāo)與整體籌劃： 物業(yè)效勞管理的最終目標(biāo)是創(chuàng)一方文明，保一方平安。使商鋪戶安居樂業(yè)，使該物業(yè)保值增值。物業(yè)管理效勞主要包括兩局部：一是對(duì)物業(yè)的管理，二是對(duì)商鋪戶的效勞。 1、對(duì)【西城路商業(yè)步行街】作為桂林市物業(yè)管理的典范實(shí)施管理，以高起點(diǎn)的管理，高標(biāo)準(zhǔn)的效勞，高素質(zhì)的人員，從而到達(dá)社會(huì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)

15、的高效益。 2、在【西城路商業(yè)步行街】的管理上實(shí)行定員、定量、定額的方式，以科學(xué)的管理方法，合理調(diào)配各工作崗位的人員，量化各崗位的工作指標(biāo)，實(shí)行嚴(yán)格有效的管理制度，使管理隊(duì)伍的素質(zhì)到達(dá)相應(yīng)的效勞水平，為管好西城路商業(yè)步行街，效勞于商鋪戶打好堅(jiān)決的根底。 3、處理好房產(chǎn)銷售與商鋪戶經(jīng)營(yíng)之間的關(guān)系，給開發(fā)集團(tuán)提出合理化意見及建議，為商鋪戶排憂解難，充當(dāng)好開發(fā)商和商鋪戶之間的橋梁和紐帶。 4、科學(xué)的管理效勞，使【西城路商業(yè)步行街】的管理效勞工作將按照“用心管理，真心效勞的原那么，實(shí)施一體化管理的綜合效勞，一體化管理就是工作實(shí)施中分設(shè)職責(zé)不同之部門，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)管理中出現(xiàn)的各種情況和問題，保證工作有序開展

16、，受理商鋪戶投訴監(jiān)督效勞質(zhì)量，確保各項(xiàng)管理工作順暢進(jìn)行?！疚鞒锹飞虡I(yè)步行街】管理效勞中心設(shè)有管理組開展日常效勞充分發(fā)揮資源合理配置的優(yōu)勢(shì)，節(jié)約人力，物業(yè)的投入，加強(qiáng)各組的相互支持和促進(jìn)，提高管理效能，效勞中心以人性化的管理貫穿于工作的始末，充分發(fā)揮員工的工作積極性，主動(dòng)性和創(chuàng)造性，最好地滿足商鋪戶的各項(xiàng)要求，效勞中心將結(jié)合步行街的特點(diǎn)，創(chuàng)造出獨(dú)特且具有風(fēng)格的管理模式，以盡善盡美有效勞為商鋪戶提供平安，舒適的商業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境?！疚鞒锹飞虡I(yè)(shngy)步行街】物業(yè)(w y)效勞(xio lo)人員(rnyun)擬配數(shù)量及工資分配： 成立(chngl)【西城路商業(yè)步行街】管理效勞中心，由精干，專業(yè)性強(qiáng)

17、的人員組成，下設(shè)各管理效勞專業(yè)組。 1、管理效勞中心：人員配置力求合理，擬設(shè)經(jīng)理1名。各下屬管理骨干分工明確，在管理效勞中心的指導(dǎo)下，各司其職，各負(fù)其責(zé)，以協(xié)調(diào)高效(o xio)，相互促進(jìn)的模式來實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。2、業(yè)戶(y h)效勞(xio lo)組：設(shè)管理員1名經(jīng)理(jngl)兼，電工(dingng)1名，清潔工3名。 1負(fù)責(zé)日常前臺(tái)接待事務(wù)、受理商鋪戶的各類投訴，協(xié)調(diào)比鄰問題。2辦理商鋪戶的裝修報(bào)裝手續(xù)，裝修進(jìn)程跟蹤3免費(fèi)為商鋪戶代辦所需經(jīng)營(yíng)證照、代理招商招租業(yè)務(wù)4負(fù)責(zé)步行街的各項(xiàng)公共設(shè)施、設(shè)備的管理，維護(hù)及保養(yǎng)5負(fù)責(zé)步行街的公共衛(wèi)生綠化管養(yǎng)的監(jiān)督指導(dǎo)6負(fù)責(zé)步行街各項(xiàng)物業(yè)日常費(fèi)用收取7負(fù)責(zé)

18、開展相關(guān)的有償效勞：如打字復(fù)印、 、收發(fā)電子郵件效勞。3、保安效勞組：擬設(shè)保安隊(duì)長(zhǎng)1名,保安員8名。1負(fù)責(zé)步行街的秩序維護(hù)管理2消防防范管理3車輛交通管理4、經(jīng)營(yíng)效勞部：物業(yè)經(jīng)理兼任，全面負(fù)責(zé)商鋪業(yè)戶委托給物業(yè)管理公司的租賃代理、廣告籌劃及工程開發(fā)等經(jīng)營(yíng)效勞工作，該部門的主要職責(zé)是配合業(yè)戶的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，促進(jìn)商鋪經(jīng)營(yíng)銷售和物業(yè)管理工作。 合計(jì)：14人5、本管理區(qū)域使用效勞人員編制及工資費(fèi)用：序號(hào)人員設(shè)置數(shù)量工資標(biāo)準(zhǔn)工資小計(jì)一管理層人員1經(jīng)理1人1500元/月1500元/月二工程技術(shù)類人員1水電工1人1000元/月1000元/月三保安類人員1隊(duì)長(zhǎng)1人1000元/月1000元/月2保安8人900元/月

19、7200元/月四保潔綠化類人員 1保潔3人700元/月2100元/月五工資總額1人員總數(shù)14人2工資總額12800元/月注以上人員工資含養(yǎng)老、失業(yè)、工傷保險(xiǎn)金等。七、【西城路商業(yè)(shngy)步行街】管理費(fèi)用總支出及收益(shuy)預(yù)測(cè)：管理費(fèi)用總支出：序號(hào)工程內(nèi)容測(cè)算依據(jù)測(cè)算公式月支出元/月1管理人員工資費(fèi)用11人 128002國(guó)家法定假日加班費(fèi)11天50元/天14人12月=642元/月6423上下壓配電系統(tǒng)維保、公共場(chǎng)地維修及養(yǎng)護(hù)、公共照明系統(tǒng)維護(hù)、消防系統(tǒng)維護(hù)及公共電費(fèi)消耗。2000元/月20004辦公運(yùn)行費(fèi)用含招待、交通、通信、耗材、折舊200元/人/月200元/人/月14人28005

20、衛(wèi)生綠化費(fèi)用(含衛(wèi)生用具及清掃用水及綠化清殺費(fèi))100元/人/月100元/人/月14人14006稅收按5%計(jì)算10002、管理費(fèi)用收入(shur)預(yù)測(cè)：序號(hào)物業(yè)性質(zhì)收費(fèi)單價(jià)(元/月/平方米)收費(fèi)面積估測(cè)費(fèi)用收入小計(jì)1商業(yè)門面5中段3東西二段2面積超100建筑面積約381213342元/月依照70%計(jì)算2公共攤位收益：物業(yè)與業(yè)委會(huì)分配比例： 7：3 即物業(yè)占總收益的70%，業(yè)委會(huì)占總收益的30%。 估計(jì)物業(yè)月收益為 ：7000元 3大型商務(wù)活動(dòng)總收益：物業(yè)與業(yè)委會(huì)分配比例： 5：5 即物業(yè)占總利潤(rùn)的50%，業(yè)委會(huì)占總利潤(rùn)的50%。4 小計(jì)收益： 20342元/月5盈虧預(yù)測(cè)：20342元/月206

21、42元/月=-300元/月八、【西城路商業(yè)(shngy)步行街】物業(yè)(w y)效勞(xio lo)管理(gunl)分項(xiàng)描述： 【西城路商業(yè)(shngy)步行街】物業(yè)管理包含以下幾個(gè)方面，我們現(xiàn)對(duì)此進(jìn)行分項(xiàng)描述：1、商鋪業(yè)戶效勞管理 1商鋪業(yè)戶效勞管理： 業(yè)戶效勞部有兩局部工作職能，一是業(yè)戶效勞，二是內(nèi)部管理。a接待(jidi)與聯(lián)系 接待(jidi)與聯(lián)系是業(yè)戶效勞(xio lo)的重要(zhngyo)內(nèi)容之一，是物業(yè)管理方為業(yè)戶、顧客提供效勞(xio lo)并與業(yè)戶、顧客進(jìn)行交流的窗口。其主要職能與其他類型物業(yè)管理的業(yè)戶效勞一樣，包括傾聽建議和意見，接受投訴，安排維修和回訪，收取管理費(fèi)與內(nèi)外

22、聯(lián)系等。 b糾紛、投訴接待 顧客在商鋪購(gòu)物因環(huán)境效勞因素而來投訴。對(duì)物業(yè)管理方來說，所有投訴、處理結(jié)果都要有記錄，作為年終表彰與履行“管理公約業(yè)績(jī)考核依據(jù)之一;c報(bào)修接待 商鋪鋪位的照明或其他設(shè)施出問題，對(duì)業(yè)戶營(yíng)業(yè)將造成很大的影響。業(yè)戶報(bào)修，應(yīng)迅速做記錄，填寫?維修任務(wù)單?，即時(shí)派維修工到現(xiàn)場(chǎng)搶修； d走訪回訪 接待員的走訪內(nèi)容包括三方面： 一是：聽取業(yè)戶和商鋪方對(duì)物業(yè)管理效勞的意見、建議； 二是：對(duì)報(bào)修后的維修結(jié)果進(jìn)行回訪； 三是對(duì)業(yè)戶的禮儀、形象、環(huán)境、廣告、裝潢等方面的缺乏之處作出提示、催促改良，曉之以理，動(dòng)之以情，用實(shí)際行動(dòng)去感化業(yè)戶，讓他們明白：我們所做的一切，都是為了商鋪的自身形象

23、，我們的目標(biāo)是一致的。 e內(nèi)外聯(lián)系 商鋪(shn p)內(nèi)部聯(lián)系： 商鋪(shn p)的內(nèi)部聯(lián)系包括向業(yè)戶收取租金、管理費(fèi)、水電能消耗(xioho)、鋪位的報(bào)修搶修(qingxi)費(fèi)等；向商鋪方收取物業(yè)管理費(fèi)、能消耗(xioho)。商鋪效勞管理做得如何，必將影響到收繳率的好壞。 商鋪的外部聯(lián)系： 商鋪與街道、居委、警署、消防、勞動(dòng)、環(huán)保、水、電、煤、電信及媒體都有業(yè)務(wù)上的聯(lián)系，如處理不好這些關(guān)系，會(huì)使商鋪的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)很被動(dòng)。處理得好，往往事半功倍。2、商鋪裝修效勞管理 1商鋪裝修效勞管理： HYPERLINK t _blank 裝修管理應(yīng)包含在業(yè)戶管理中，因管理難度較大，故單獨(dú)列出論述。裝修管理職

24、能主要包括：審核裝修申請(qǐng)、簽訂“裝修管理協(xié)議，現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督管理等。 商鋪樓宇的租賃往往以整個(gè)層面向外出租，出租后，由承租商依據(jù)經(jīng)營(yíng)要求，提出裝修申請(qǐng)；也有的業(yè)主把一個(gè)層面裝修完畢之后出租鋪面。承租商戶對(duì)鋪面只能通過申請(qǐng)批準(zhǔn)后作一些小的變動(dòng)裝修，裝修管理應(yīng)做好以下幾個(gè)方面： 建立周全、詳細(xì)、便于操作的管理制度； 專人負(fù)責(zé)對(duì)工程實(shí)行嚴(yán)格的監(jiān)督； 選定資質(zhì)高、信譽(yù)好的工程承包商進(jìn)行裝修； 對(duì)裝修現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)督管理。 2商業(yè)(shngy)鋪面制定裝修(zhungxi)管理規(guī)定的要點(diǎn)； a二次裝修過程應(yīng)遵守(znshu)物業(yè)管理處制訂的?二次裝修(zhungxi)施工管理規(guī)定?；業(yè)戶(y h)裝修需使用電焊、

25、氣焊、砂輪、切割機(jī)等設(shè)備的，應(yīng)嚴(yán)格遵守?商鋪動(dòng)火申請(qǐng)制度?的各項(xiàng)規(guī)定；禁止擅自更改水、電管線及負(fù)荷用電。 b裝修完畢后，物業(yè)管理處根據(jù)裝修前業(yè)戶遞交的經(jīng)認(rèn)可的裝修設(shè)計(jì)圖、裝修協(xié)議，對(duì)工程進(jìn)行竣工驗(yàn)收，如發(fā)現(xiàn)有違反裝修設(shè)計(jì)圖及裝修協(xié)議某些條款的，應(yīng)視情節(jié)輕重作不同的處理。 c為了保證業(yè)戶在裝修過程中不損傷樓宇結(jié)構(gòu)等重要部位，裝修工程施工方事由物業(yè)管理處選定還是由業(yè)戶選定應(yīng)視工程涉及的方面來確定，通常分以下幾種情況： d凡涉及電力設(shè)備由鋪外的配電架至鋪內(nèi)的終端空氣開關(guān)箱等進(jìn)行增建、改裝的；為該層的消防設(shè)備包括消防噴淋裝置、管道、警鈴等進(jìn)行增建或改造的；為該層的電梯、自動(dòng)扶梯進(jìn)行增建或改裝的，以及電

26、視監(jiān)控系統(tǒng)、公共天線分布系統(tǒng)等進(jìn)行增建或改裝的，都由物業(yè)管理處選定工程實(shí)施工方。業(yè)戶那么按工程費(fèi)用的一定比例支付給物業(yè)管理處作為工程監(jiān)督管理費(fèi)。 e凡涉及鋪面、商號(hào)招牌、天花板、墻面、墻壁裝飾、內(nèi)部間隔，水管、排水道、電力裝置，通風(fēng)設(shè)備、 等小規(guī)模裝修可由業(yè)戶自行選定工程施工方，也可由物業(yè)管理處選定施工方。 d業(yè)戶(y h)遞交的裝修設(shè)計(jì)方案所附的圖紙，應(yīng)包括：清楚顯示樓層內(nèi)部間隔的平面圖；樓層平面圖的正視圖、切面圖附鋪面(pmin)、商號(hào)招牌的細(xì)節(jié)；排水系統(tǒng)的分布圖附由關(guān)細(xì)節(jié)(xji)；電力(dinl)供給(gngj)設(shè)備分布圖及電線敷設(shè)簡(jiǎn)圖附有敷設(shè)電線資料及負(fù)荷量；照明設(shè)備位置圖；假天花的

27、平面，切面圖；及其他一些物業(yè)管理處或商鋪要求提供的建筑細(xì)節(jié)；裝修工期、開工期、防火措施、環(huán)保、環(huán)衛(wèi)要求、違約責(zé)任、施工期保險(xiǎn)等。等等 3、裝修現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督管理 在施工過程中，物業(yè)管理處應(yīng)派專人在現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行管理。管理的內(nèi)容主要包括3方面： 對(duì)施工人員的管理，以及對(duì)工程是否按圖施工、按“裝修協(xié)議要求和對(duì)裝潢現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境衛(wèi)生裝潢垃圾進(jìn)行監(jiān)督管理。一般建筑施工隊(duì)的人員情況復(fù)雜，大多是臨時(shí)工，施工方對(duì)他們可能也缺乏有效的控制；裝修施工與整個(gè)樓宇的建筑不同，他通常局限于一個(gè)單元或一個(gè)樓層內(nèi)施工，而其他層面那么照常營(yíng)業(yè)，如對(duì)施工人員無有效管理，勢(shì)必會(huì)影響其他業(yè)戶的營(yíng)業(yè)活動(dòng)。對(duì)于裝修的工程監(jiān)控主要著眼于施工人員有否嚴(yán)格

28、按認(rèn)可的設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行施工，有否違反已簽訂的“裝修管理協(xié)議上的條款，有否違反物業(yè)管理處的其他管理規(guī)定等，如有違反規(guī)定要及時(shí)聯(lián)系，發(fā)出“整改通知單等。如裝修時(shí)損及商鋪的裝飾、裝置或公用設(shè)施，那么由業(yè)戶負(fù)責(zé)將其修復(fù)，直至商鋪方滿意為止。當(dāng)然，也可由物業(yè)管理處修理，但有關(guān)費(fèi)用那么由業(yè)戶支付。這些管理效勞都應(yīng)做好詳細(xì)記錄，作為竣工驗(yàn)收時(shí)的證據(jù)或參考，等等。4、商鋪設(shè)備、設(shè)施維保效勞管理 1商業(yè)物業(yè)的日常養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)較高，維修要求嚴(yán)，其內(nèi)容同辦公樓相似，但其方式不同。商業(yè)物業(yè)的重點(diǎn)在于各種設(shè)施，設(shè)備上，因?yàn)樯虡I(yè)物業(yè)設(shè)施設(shè)備使用頻率較其它物業(yè)相比是最高的一類，設(shè)備、設(shè)施養(yǎng)護(hù)及維修管理的好壞直接影響經(jīng)營(yíng)環(huán)境和經(jīng)營(yíng)

29、活動(dòng)的正常運(yùn)行。一些設(shè)備如電梯，自動(dòng)扶梯等易出故障的設(shè)施設(shè)備，保證其正常運(yùn)行主要靠平時(shí)養(yǎng)護(hù)。 2商鋪設(shè)備管理主要是防止商鋪停電和保證中央空調(diào)、自動(dòng)扶梯的正常使用。商鋪供電(n din)需要絕對(duì)保證，因?yàn)橐坏┩ｋ姡岷诘臓I(yíng)業(yè)廳將給顧客、商品和營(yíng)業(yè)款帶來不平安(png n)的因素，對(duì)商鋪聲譽(yù)帶來不利影響。所以應(yīng)選派優(yōu)秀員工，日夜監(jiān)測(cè)電氣(dinq)運(yùn)行狀況和空調(diào)系統(tǒng)、自動(dòng)扶梯的運(yùn)行狀況，一有異常情況及時(shí)安排維修，確保電氣和中央空調(diào)、自動(dòng)扶梯正常(zhngchng)運(yùn)行。 5、商鋪建筑物的養(yǎng)護(hù)(yngh)及維修管理 1商鋪建筑物的養(yǎng)護(hù)及維修管理： a商鋪修繕的方案、資金管理： 為了確保商鋪建筑物的完

30、好，應(yīng)制訂完整的修繕制度，編制每年的修繕方案，安排年度修繕投資，經(jīng)管理處審核后報(bào)商鋪業(yè)委會(huì)方審批大中修要落實(shí)資金，檢查修繕結(jié)果。 b工程性質(zhì)確實(shí)定：依據(jù)商鋪建筑物的損壞程度，將修繕工程大致分為大修、中修、小修三類。大修工程是指建筑物主體結(jié)構(gòu)的大局部嚴(yán)重?fù)p壞，或有局部倒塌的危險(xiǎn)；局部附屬設(shè)施必須拆換、改裝或新裝，如上、下水道等。由于大修工程施工場(chǎng)地和平安的要求，通常是經(jīng)營(yíng)業(yè)戶必須停止?fàn)I業(yè)。因此，工期安排和開工前的籌備工作非常重要；中修工程是指建筑物局部損壞，在局部維修中只牽動(dòng)或拆換少量主體構(gòu)件，保持原樓宇規(guī)模和結(jié)構(gòu)的工程。如樓頂?shù)木植啃蘅樆蚓植恐刈雒鎸樱庸叹植夸摻罨炷亮褐?，外墻的全面粉刷裝飾

31、等。中修工程影響面為局部，商鋪發(fā)生突法事件，保安、管理人員應(yīng)按?應(yīng)急事件處理規(guī)程?操作。防止事態(tài)擴(kuò)大，注意保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，及時(shí)向上級(jí)報(bào)告或呼叫救護(hù)車。應(yīng)特別強(qiáng)調(diào)，在發(fā)生惡性事件緊急疏散圍觀顧客時(shí)等等。6、商鋪(shn p)保安效勞(xio lo)管理(gunl) 1監(jiān)控(jin kn)中心管理 監(jiān)控是指利用電視監(jiān)控系統(tǒng)對(duì)商鋪進(jìn)行全方位多角度的監(jiān)視，尤其是對(duì)出售貴重商品如鉆石珠寶、高檔(godng)手表等鋪面應(yīng)進(jìn)行日夜監(jiān)視。如發(fā)現(xiàn)可疑人員或突法事件、惡性事件的發(fā)生，監(jiān)控人員應(yīng)及時(shí)錄象，寸作查證。 另外地下車庫(kù)或露天停車場(chǎng)亦須安置監(jiān)控?cái)z像探頭，防止車輛被竊，萬一遭竊，錄象將提供證據(jù)、線索，有利破案等等。

32、 這項(xiàng)工作的重要性要求監(jiān)控中心的保安人員工作認(rèn)真、敬業(yè)。 2 HYPERLINK t _blank 消防管理 商鋪消防工作的重要性不言而喻，商鋪內(nèi)人流大，樓梯、通道尤其是放火樓梯、通道相對(duì)面積較小，這給火災(zāi)時(shí)的人員疏散帶來很大困難； 商品多且大多是易燃品，火種容易迅速燃燒；面積廣，因無防火墻阻隔，烈火蔓延極快；如商廈火災(zāi)，高樓內(nèi)的豎井多，煙囪效應(yīng)可使火災(zāi)熱煙上升速度到達(dá)每秒8米，瞬間整個(gè)商廈將全被煙霧籠罩。煙霧窒息死亡往往是火災(zāi)死亡率中最高的。鑒于防止火災(zāi)的重要性，商鋪都安裝有先進(jìn)的火災(zāi)探測(cè)裝置煙感探測(cè)器和溫感探測(cè)器和自動(dòng)滅火裝置噴淋裝置。這些裝置直接與火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)。只要易各地方出現(xiàn)火

33、情，煙霧和溫度各到達(dá)一定的限度，這兩種裝置便自動(dòng)通過導(dǎo)線將報(bào)警信號(hào)傳輸至報(bào)警器，進(jìn)行有效監(jiān)控與預(yù)防。 制定切合(qih)本商鋪實(shí)際的消防管理制度包括幾套火災(zāi)(huzi)應(yīng)急處理方案；商鋪的各部門及物業(yè)管理的各部門都要把各自放火職責(zé)、范圍(fnwi)規(guī)定清楚；消防監(jiān)控中心的保安員應(yīng)明確自身的職責(zé)范圍。做到“統(tǒng)一指揮，分區(qū)管理，層層負(fù)責(zé)，責(zé)任明確，防患未然，切實(shí)貫徹(gunch)“預(yù)防為主，防消結(jié)合的消防(xiofng)方針。 發(fā)現(xiàn)監(jiān)控屏幕有火災(zāi)報(bào)警號(hào)時(shí)，立即用對(duì)講機(jī)通知就近的保安人員赴現(xiàn)場(chǎng)核查與處置；如確為火警，按應(yīng)急方案實(shí)施，報(bào)告保安部主管組織撲救，重點(diǎn)是商鋪內(nèi)人員的疏散，保障人身平安，事故后

34、作好調(diào)查分析報(bào)告并備案。 發(fā)現(xiàn)故障警報(bào)，應(yīng)迅速消除警鈴使之復(fù)原，并立即通知維保部，協(xié)助維保部盡快排除故障，并作好詳細(xì)記錄。定期對(duì)消防設(shè)施、設(shè)備、器材及消防通道、標(biāo)記、放火門進(jìn)行檢查，確保完好備用、通道暢通、標(biāo)記清晰。對(duì)一些業(yè)戶可能擅自增加電氣設(shè)備要認(rèn)真檢查，防止發(fā)生電氣超負(fù)荷火接觸電阻過大、線路老化、過載、摩擦等危險(xiǎn)現(xiàn)象。 在員工、管理人員和業(yè)戶中定期開展消防培訓(xùn)及消防演習(xí)，使人人都會(huì)使用消防器具，掌握火災(zāi)逃生知識(shí)，不斷提高大家的防火意識(shí)和消防業(yè)務(wù)水平。等等。7、商鋪(shn p)保潔效勞(xio lo)管理(gunl) 商鋪的環(huán)境有外部環(huán)境和內(nèi)部(nib)環(huán)境，外部環(huán)境包括樓宇的外墻、附屬建

35、筑設(shè)施及周圍的綠地、廣場(chǎng)、停車場(chǎng)等；內(nèi)部環(huán)境包括過道、扶梯、自動(dòng)扶梯、電梯、衛(wèi)生間、會(huì)議室等一切公用場(chǎng)所，以及業(yè)戶的鋪內(nèi)、辦公室內(nèi)等非公用部位。搞好(o ho)商鋪的環(huán)境衛(wèi)生和綠化養(yǎng)護(hù)的主旨在于創(chuàng)造整潔優(yōu)美、和諧怡人的商業(yè)氣氛，為業(yè)戶提供一各理想的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，為顧客提供一個(gè)輕松愉快的購(gòu)物環(huán)境。 1商鋪保潔管理方法：要做好商鋪的保潔效勞管理，首先要確定做什么，即什么地方需要保潔，然后定出清潔的標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)這些標(biāo)準(zhǔn)、要求再定出保潔的頻率次數(shù)，還要再加上檢查手段，如目視檢查還室手摸檢查或白紙擦一米檢查等，制作?商業(yè)街商鋪環(huán)境清潔的作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)?，內(nèi)容有檢查的部位、工程、清潔的標(biāo)準(zhǔn)、保潔的頻率、檢查的手段等。

36、重要的問題是怎么做等，制訂?商業(yè)街保潔效勞作業(yè)規(guī)程?，這個(gè)“規(guī)程指導(dǎo)保潔工對(duì)商鋪各部位的清潔按規(guī)定的操作程序去做，是保潔工崗前崗中的培訓(xùn)教材，其要點(diǎn)有：地面清潔、打蠟；墻角線清潔；墻面除塵；大理石清潔、打蠟；不銹鋼面清潔；衛(wèi)生間清潔；玻璃幕墻清潔；窗戶清潔；地毯清洗干凈等。 2商鋪保潔管理的重點(diǎn)： a商鋪的清潔管理重點(diǎn)之一是地坪清潔。隨著人流的進(jìn)出，給商鋪地坪帶來的灰塵、紙肖；定時(shí)的清潔能夠帶給顧客舒適、優(yōu)美的購(gòu)物環(huán)境； b商鋪的玻璃無框門、室內(nèi)柱上鏡、電梯內(nèi)鏡面(jn min)等，由于顧客觸摸頻率較高，留下的手印帶給人視覺上的不舒服，應(yīng)定時(shí)清潔以消除不潔現(xiàn)象；c商鋪盥洗室墻面(qin min

37、)、潔具、地坪的清潔、枯燥(kzo)和無異味(ywi)，也是清潔工作的重點(diǎn)；d商鋪外的銅牌(tn pi)，因暴露在室外，風(fēng)吹雨淋會(huì)使銅牌便黑，定期擦拭，能保持其程亮，提升商鋪的形象。e商戶鋪內(nèi)產(chǎn)生的垃圾須袋裝并放至指走位置，及時(shí)清理； f雨大進(jìn)門處及其他公用過道應(yīng)設(shè)置一些雨具存放器，盡量不要把帶雨水的雨具帶進(jìn)大廳，同時(shí)注意清潔衛(wèi)生。 g對(duì)商鋪的殺蟲滅鼠工作要引起重視，但放置鼠藥時(shí)，要充分考慮兒童的平安，要放在摸不到的地方；為了平安也可以聘請(qǐng)專業(yè)隊(duì)伍進(jìn)行消殺工作； h在商鋪的營(yíng)業(yè)時(shí)間內(nèi)，保潔工不能使用長(zhǎng)柄拖把，更不能使用濕拖把拖地，以免造成顧客滑倒傷害事故； i在雨雪天，商鋪進(jìn)門處應(yīng)勤保潔并放置

38、地毯或防滑提示牌； j提醒業(yè)戶在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)把鋪面內(nèi)產(chǎn)生的垃圾袋裝送至指定的位置；k對(duì)一切(yqi)能利用的再生(zishng)垃圾包裝紙、箱要回收(hushu)處理，等等。8、商鋪(shn p)綠化效勞(xio lo)管理 1商鋪 HYPERLINK 綠化效勞管理： 綠化環(huán)境是保持生態(tài)平衡，營(yíng)造舒適、美觀、清新、幽雅的購(gòu)物環(huán)境的根底。商鋪內(nèi)外的綠化搞得好，能使周圍得環(huán)境得到改善，又提升了商鋪得品位。綠化管理應(yīng)配備專業(yè)技術(shù)人員，依據(jù)季節(jié)、氣候，地域條件的不同和樹木花草的生長(zhǎng)習(xí)性及要求，制定詳細(xì)的管理細(xì)那么，指導(dǎo)養(yǎng)護(hù)人員實(shí)行。 2商鋪綠地管理： 商鋪外圍的綠地，在基建時(shí)就已定型，商鋪得整體綠化風(fēng)

39、格和局部獨(dú)立的構(gòu)圖要統(tǒng)一協(xié)調(diào)，水平綠化和垂直綠化要相得益彰。 為保證草坪生長(zhǎng)良好，勸阻顧客、游客進(jìn)入草坪； 保持綠地環(huán)境整潔，及時(shí)去除死株、病株，缺株要補(bǔ)檀，定期對(duì)花木修剪整形； 發(fā)現(xiàn)病蟲害要進(jìn)行捕捉或噴藥，藥物防治要注意平安，并掛警示標(biāo)識(shí)； 草坪要經(jīng)常除雜草：定期軋剪，每季度施肥一次，施后澆水或雨后施撒； 臺(tái)風(fēng)(tifng)前對(duì)花木做好立支柱、疏剪枝葉的防風(fēng)工作，風(fēng)后去除(q ch)花木折斷(sh dun)的枝干，扶正培植倒斜的花木。等等 。9、商鋪(shn p)經(jīng)營(yíng)效勞(xio lo)管理 1商鋪經(jīng)營(yíng)效勞管理： 商鋪方和物業(yè)管理公司所簽訂的委托物業(yè)管理合同中，往往會(huì)把商鋪經(jīng)營(yíng)管理范疇的租賃

40、管理，廣告籌劃、新工程開發(fā)同時(shí)委托給物業(yè)管理公司，以配合其商鋪的經(jīng)營(yíng)管理作為物業(yè)管理公司也應(yīng)將商鋪經(jīng)營(yíng)管理的好壞與自己的物業(yè)管理效勞緊密地聯(lián)系起來。 2租賃管理： a出租方式的管理：主要是在租金商定時(shí)要考慮多方面因素，如商品經(jīng)營(yíng)的范圍及類別；附近商鋪樓宇的空置率；承租戶的經(jīng)營(yíng)特色；商鋪所處的位置。另外經(jīng)營(yíng)商品給管理帶來的易難也應(yīng)作為一個(gè)因素。租金計(jì)算可采用兩種形式，一種先規(guī)定一個(gè)固定的月租金根據(jù)面積，然后根據(jù)市場(chǎng)情況和貨幣升、貶值決定幾年后再增加合理的幅度。 一種是按面積定出最低租金，然后根據(jù)承租戶銷售總額按一定的百分比收取租金。b競(jìng)標(biāo)租賃的考前須知：嚴(yán)格審定投標(biāo)者的資格，主要是審核其個(gè)人或公

41、司的商業(yè)零售管理經(jīng)驗(yàn)、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，資信狀況及經(jīng)營(yíng)品種是否符合行業(yè)規(guī)定等； 投標(biāo)的程序須標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)密、全面，尤其是租金的計(jì)算方式及規(guī)定，預(yù)付競(jìng)標(biāo)租金的保證方式，有關(guān)撤回投標(biāo)的規(guī)定，以及中標(biāo)后延時(shí)簽約的賠償，應(yīng)作更為周全和深人的考慮。 c協(xié)議(xiy)租金出租的考前須知(xzh)： 在和業(yè)戶簽訂租賃協(xié)議之前亦應(yīng)了解承租人的資格、經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，資金狀況，以及目前所經(jīng)營(yíng)店鋪的數(shù)目，業(yè)績(jī)情況及所經(jīng)營(yíng)品種是否符合行業(yè)(hngy)的規(guī)定等。 承租人的經(jīng)營(yíng)性質(zhì)，經(jīng)營(yíng)范圍，所經(jīng)營(yíng)的商品檔次和質(zhì)量是否有能力進(jìn)行一定投入的商業(yè)(shngy)推廣活動(dòng)，從而使商鋪的業(yè)務(wù)前景有較大的開展(kizhn)等。 d租金條款： 租金

42、制定的參考因素 要參考周邊社區(qū)人口數(shù)目，流動(dòng)人口的數(shù)目及可能吸引其他社區(qū)的顧客量、商鋪地理位置的優(yōu)劣，交通是否便捷等情況。 要參考商品經(jīng)營(yíng)的范圍及類別、附近區(qū)域商鋪的空置率、承租人的經(jīng)營(yíng)特色、承租人要承租的層次、位置等情況等。 要參考周圍區(qū)域同行業(yè)的營(yíng)業(yè)面積、租金狀況及經(jīng)營(yíng)狀況等。 10、商鋪廣告管理 1 廣告籌劃： 樓宇內(nèi)外的廣告牌、條幅、懸掛物、燈飾(dn sh)等凡屬商戶鋪內(nèi)的，由商戶提出設(shè)計(jì)要求或制作，必須由物業(yè)管理公司統(tǒng)一安裝在合理位置； 廣告(gunggo)籌劃(chuhu)是商鋪(shn p)經(jīng)營(yíng)效勞(xio lo)管理的一項(xiàng)重要任務(wù)，就是要設(shè)法把顧客吸引進(jìn)來，把承租人留住。因此

43、要籌劃和組織各項(xiàng)商業(yè)推廣宣傳活動(dòng)，如綜合表演、納涼晚會(huì)、模特表演，攝影展，商品使用演示等。節(jié)日期間還可以相應(yīng)地進(jìn)行節(jié)日布置，既增添了商鋪熱鬧興旺的氣氛，提高了商鋪的文化氛圈，又?jǐn)U大了商鋪的知名度，吸引大批消費(fèi)者來購(gòu)物助興。 協(xié)調(diào)好社會(huì)關(guān)系，與政府及其他組織機(jī)構(gòu)保持聯(lián)絡(luò)，參與社會(huì)公益活動(dòng)如捐助失學(xué)兒童等，會(huì)給業(yè)戶帶來潛在的商業(yè)時(shí)機(jī)。 2工程開發(fā)： 物業(yè)管理處還應(yīng)不斷增加效勞工程，擴(kuò)大效勞領(lǐng)域如：開辦商鋪兒童樂園，讓兒童能盡興地玩耍，父母能放心地購(gòu)物； 開辦商務(wù)中心，為業(yè)戶提供 、復(fù)印、打字、電報(bào)、長(zhǎng)途 、電子郵件等效勞； 開辦茶座為顧客提供休憩，飲茶、品味小吃的場(chǎng)地：舉辦舞會(huì)、卡拉OK、節(jié)日慶祝

44、，年終聯(lián)歡等文娛活動(dòng)，活潑業(yè)戶的文化生活； 辦好(bn ho)商鋪內(nèi)部食堂為業(yè)戶提供清潔衛(wèi)生、美味可口、物美價(jià)廉的飯萊，為顧客提供存放(cnfng)包袋、代訂報(bào)刊、代辦保險(xiǎn)(boxin)、兌換零幣等效勞(xio lo)； 開辦(kibn)投幣洗衣店、快速?zèng)_印照相店，鮮花店、禮品店、電腦屋等；為顧客，業(yè)戶提供全方位的效勞，使顧客生活中的大多數(shù)效勞要求都能在商業(yè)街中得到滿足。等等。 3商鋪廣告管理： 業(yè)戶為了樹立企業(yè)形象，追求經(jīng)濟(jì)利益，必然采取許多宣傳和促銷手段。除電視、報(bào)刊廣告以外，最有效、最直接的就是在商鋪主體周邊與商鋪內(nèi)部懸掛醒目的招牌、廣告牌、條幅，張貼宣傳品。物業(yè)管理處為了標(biāo)準(zhǔn)商鋪的環(huán)境

45、秩序和整體形象，在支持商業(yè)宣傳籌劃的同時(shí)，必須加強(qiáng)商鋪的廣告宣傳管理。 商鋪的整體布局設(shè)計(jì)是很重要的，而各鋪位上的宣傳廣告包括燈光廣告、燈飾、條幅、張貼、懸掛品等要和商鋪整體設(shè)計(jì)相協(xié)調(diào)，這就要求承租業(yè)戶的廣告設(shè)計(jì)必須經(jīng)過物業(yè)管理處審核，以做到管理有序，不會(huì)破壞商鋪的整體設(shè)計(jì)風(fēng)格。 11、商鋪保險(xiǎn)管理 1、商鋪保險(xiǎn)管理： 商鋪的物業(yè)管理中保險(xiǎn)管理是必不可少的。在商鋪的維修施工和廣告安裝中，均有可能發(fā)生意外的事故包括火災(zāi)，對(duì)業(yè)戶、顧客、員工造成傷害；在保潔操作中，也有可能保潔工未按“規(guī)程操作，用了濕拖造成顧客滑倒摔傷；或雨天地滑，顧客在商鋪進(jìn)門處滑跤跌傷；這些都有可能向物業(yè)管理方提出索賠。為了躲避風(fēng)險(xiǎn)和最大限度地減低這方面的損失，商鋪的物業(yè)管理處應(yīng)采取兩種措施。 工程(gngchng)或效勞(xio lo)的公眾(gngzhng)責(zé)任險(xiǎn)、財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)火險(xiǎn)(huxin)；物業(yè)管理方可以向保險(xiǎn)公司投保公眾(gngzhng)責(zé)任險(xiǎn)等險(xiǎn)種，在考慮保險(xiǎn)額度時(shí)，可以根據(jù)事故發(fā)生率的上下選擇投保的金額。 還有一種是財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)，是為防止商鋪可能遭受火災(zāi)、臺(tái)風(fēng)、暴雨、水浸等損失而投保的，物業(yè)管理處應(yīng)主動(dòng)出面向商鋪方大業(yè)戶和各業(yè)戶的投保減災(zāi)提供建