拆遷補(bǔ)償款優(yōu)先受償權(quán)分析

1、拆遷補(bǔ)償款優(yōu)先受償權(quán)分析http:/blog.soufu/20980274/10565715/articledetail.htm在我國現(xiàn)行的不動產(chǎn)征收法律體系中，主要存在兩種類型：一種是農(nóng)村集體土地征收，一種是城市舊城區(qū)改造拆遷。前者以土地為主要征收對象，土地上房屋一般作為土地上附著物處理；后者以房屋為主要征收對象，國有土地使用權(quán)是否納入征收范圍存有爭議。在土地征收和房屋拆遷中，均產(chǎn)生補(bǔ)償款的問題。本文僅就拆遷補(bǔ)償款是否享有優(yōu)先受償權(quán)進(jìn)行調(diào)研。一、拆遷補(bǔ)償款優(yōu)先受償制度法律依據(jù)不足城市房屋拆遷管理條例確立了我國目前房屋拆遷的基本制度，廣東省、廣州市的地方性法規(guī)、地方政府規(guī)章對此也有一些具體規(guī)定

2、，但上述規(guī)范性法律文件中均沒有明確承認(rèn)拆遷補(bǔ)償款具有優(yōu)先于其他債權(quán)受償?shù)男Я?。我認(rèn)為，拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議由拆遷人與被拆遷人協(xié)議達(dá)成，由此而產(chǎn)生法律糾紛也由法院民庭審理，應(yīng)當(dāng)屬于民事合同。因此，拆遷補(bǔ)償款是否具有優(yōu)先受償效力，屬于基本民事制度，根據(jù)立法法第八條規(guī)定的“法律保留”原則，應(yīng)當(dāng)以法律的形式加以規(guī)制，或者由法律授權(quán)的行政法規(guī)加以規(guī)制。既然法律和行政法規(guī)并未承認(rèn)拆遷補(bǔ)償款的優(yōu)先受償效力，那么拆遷補(bǔ)償款優(yōu)先受償欠缺規(guī)范依據(jù)。二、本地近年的司法實踐承認(rèn)拆遷補(bǔ)償款優(yōu)先受償效力盡管缺少法律依據(jù)，但從應(yīng)然角度來說，承認(rèn)拆遷補(bǔ)償款優(yōu)先受償效力并不為過。其理由是：（一）一宗建設(shè)項目的主要物質(zhì)基礎(chǔ)就是通過拆

3、遷而獲得的，也就是說，被拆遷人所放棄的不動產(chǎn)權(quán)利為項目建設(shè)作出了根本性貢獻(xiàn)，建設(shè)項目上其他一切債權(quán)均根植與此；（二）被拆遷房屋構(gòu)成被拆遷人的基本生活保障，關(guān)系到被拆遷人的生存權(quán)，而建設(shè)項目上的其他債權(quán)一般關(guān)系到企業(yè)的經(jīng)營權(quán)，從人權(quán)理論上來看，人的生存權(quán)應(yīng)當(dāng)優(yōu)先得到保障。上述理由，也是合同法上建設(shè)工程款優(yōu)先受償權(quán)的理論基礎(chǔ)。關(guān)于拆遷補(bǔ)償款的優(yōu)先受償問題，在2005年以前，廣州市的地方實踐是視為普通民事債權(quán)，劣后于國土出讓金、擔(dān)保債權(quán)、工程款等受償。但在2005年，廣州市在全國范圍內(nèi)首創(chuàng)拆遷補(bǔ)償款優(yōu)先受償?shù)闹贫?，我目前尚未查獲該制度的任何規(guī)范依據(jù)，但是在海珠區(qū)法院主持的“龍?zhí)锏貕K”執(zhí)行拍賣案中，拆

4、遷補(bǔ)償款優(yōu)先于其他債權(quán)得到全額清償， HYPERLINK http:/blog.soufu/blogweb/post/frmspeak.aspx/userid=20980274 l _ftn1 o 1此后還有其他類似爛尾地拍賣均承認(rèn)拆遷補(bǔ)償款的優(yōu)先受償效力。 HYPERLINK http:/blog.soufu/blogweb/post/frmspeak.aspx/userid=20980274 l _ftn2 o 2另外，在廣州市國土房管局的官方網(wǎng)站上也指出：“人民法院在執(zhí)行爛尾地塊訴訟案件，依法拍賣地塊時，將被拆遷人的作價補(bǔ)償款、棄租款、拖欠臨遷費等拆遷補(bǔ)償安置費用的本金作為項目成本，在分

5、配拍賣款時優(yōu)先支付。” HYPERLINK http:/blog.soufu/blogweb/post/frmspeak.aspx/userid=20980274 l _ftn3 o 3這些都表明，自2005年以后，廣州市本地司法實踐在事實上已承認(rèn)拆遷補(bǔ)償款的優(yōu)先受償效力。 HYPERLINK http:/blog.soufu/blogweb/post/frmspeak.aspx/userid=20980274 l _ftnref1 o 1 參見網(wǎng)址： HYPERLINK http:/ http:/ HYPERLINK http:/blog.soufu/blogweb/post/frmspea

6、k.aspx/userid=20980274 l _ftnref2 o 2 參見網(wǎng)址： HYPERLINK http:/www.south/estate/news/jujiao/200502220036.htm http:/www.south/estate/news/jujiao/200502220036.htm，登陸時間：2009年2月6日17：00. HYPERLINK http:/blog.soufu/blogweb/post/frmspeak.aspx/userid=20980274 l _ftnref3 o 3 參見網(wǎng)址： HYPERLINK /zsyd/ywyd/t20070420

7、_37702.htm /zsyd/ywyd/t20070420_37702.htm，登陸時間：2009年2月6日17：00.廣州首宗爛尾地拍賣 拆遷戶獲得3000萬元賠償 2005-08-16 15:27更新 來源：新華網(wǎng)第1頁/共1頁 被廣州一塊“爛尾地”困擾8年的124戶被拆遷戶終于安心了。15日，廣州市海珠區(qū)法院對廣州首宗執(zhí)行拍賣并獲成功的“爛尾地”進(jìn)行債權(quán)分配，124戶被拆遷戶得到了6500多元至120多萬元的補(bǔ)償，補(bǔ)償金額總計3188.73萬元。 這塊“爛尾地”位于海珠區(qū)龍?zhí)锫返囟?以下簡稱“龍?zhí)锏貕K”)。1997年6月，廣州市穗京房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開始對“龍?zhí)锏貕K”的房屋實施拆遷，

8、涉及被拆遷戶196戶784人，拆遷房屋面積近兩萬平方米，協(xié)議回遷時間 今日焦點： HYPERLINK http:/ t _blank 配套商品房主導(dǎo)市場 滬上樓市仍處于“試探期” HYPERLINK http:/ t _blank 國土部強(qiáng)調(diào)防止盲目擴(kuò)建開發(fā)區(qū) 嚴(yán)控農(nóng)用地轉(zhuǎn)用 HYPERLINK http:/ t _blank 樓市只有降價一條路可走 市場變局顯現(xiàn)三大征兆 為2003年3月。然而，由于穗京公司經(jīng)營不善、實力不濟(jì)，導(dǎo)致爛尾，至今“龍?zhí)锏貕K”仍是一塊空地，同時拖欠被拆遷人的臨遷補(bǔ)助費約890萬元。 2004年6月，被拆遷人在市、區(qū)、街道及相關(guān)職能部門的引導(dǎo)下，將廣州市穗京房地產(chǎn)開發(fā)

9、有限公司告上法庭，狀告其“變更補(bǔ)償安置方式，由原來的房屋補(bǔ)償，變更為棄產(chǎn)棄租作價補(bǔ)償”。 2005年6月8日，廣州市房地產(chǎn)交易登記中心受廣州海珠區(qū)法院委托，公開拍賣“龍?zhí)锏貕K”。在經(jīng)歷了10分鐘34輪的激烈競爭后，南京中惠房地產(chǎn)公司以8200萬元，高出底價近13的價格投得該地塊。 2005年8月15日，廣州市海珠區(qū)法院開始分配拍賣款項，124戶被拆遷人作為優(yōu)先受償對象，全額得到產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償費、拆遷補(bǔ)償費和臨遷補(bǔ)助費。 據(jù)了解，其余正在審理或未起訴的72戶被拆遷戶，也可在審理完畢或提起訴訟獲得判決后，憑法院生效判決申請執(zhí)行、分配。 “龍?zhí)锏貕K”是廣州市首次通過司法程序解決的“爛尾地”。據(jù)廣州市國土房

10、管局統(tǒng)計，至2003年底，廣州市登記在冊的“爛尾地”共有125宗，用地面積91.5萬平方米，已拆房屋95.53萬平方米，涉及臨遷戶1.4萬多戶，4.2萬多人。記者從廣州市國土房管了解到：這125宗“爛尾地”中，除已盤活、解決的外，還有41宗需要通過司法途徑解決，目前這41宗已全部進(jìn)入司法程序。(吳俊、謝珂) 文章來源：新華網(wǎng) 您的位置： HYPERLINK http:/www.south/index.htm t _blank 南方網(wǎng)首頁 HYPERLINK http:/www.south/estate/default.htm t _blank 房產(chǎn)首頁 HYPERLINK http:/www.

11、south/estate/news/default.htm t _blank 業(yè)界新聞 HYPERLINK http:/www.south/estate/news/jujiao/default.htm t _blank 房產(chǎn)聚焦 法院拍賣爛尾地程序 拆遷戶優(yōu)先受償 2005-02-22 08:24:18 來源：信息時報作者： 南方網(wǎng)訊以往，爛尾地塊的拆遷戶即使打贏了官司也未必能拿到拆遷補(bǔ)償金，但今年3月，隨著法院拍賣爛尾地程序的啟動，廣州海珠、荔灣區(qū)數(shù)百戶多年拿不到補(bǔ)償金的爛尾地拆遷戶將先于銀行和政府，從地塊拍賣所得中拿回自己的拆遷補(bǔ)償費。這將是廣州市通過法律途徑解決拆遷補(bǔ)償安置問題的一項重要

12、突破，廣州也將成為國內(nèi)首個明確提出優(yōu)先受償措施的城市。1.4萬拆遷戶受困爛尾地 據(jù)了解，在下個月即可拿回拆遷補(bǔ)償費的，是爛尾多年的海珠區(qū)龍?zhí)锏貕K、荔灣區(qū)光復(fù)路地塊和龍津中路地塊的200多戶拆遷戶。他們于去年8月中旬在有關(guān)部門的幫助下，對爛尾地塊的用地公司提起訴訟。去年12月底，法院判決并查封了土地，最快的將于今年3月對土地進(jìn)行拍賣。拍賣所得資金將優(yōu)先償付給這些拆遷戶，而不是像往年一樣先支付了銀行貸款和政府稅費。據(jù)市國土房管局拆遷辦副主任潘建中介紹，截至2003年10月，全市共有爛尾地塊125宗，地塊用地面積達(dá)915萬平方米，涉及臨拆戶14萬多戶，共計42萬多人，已拆遷房屋面積為9553萬平方米

13、。由于開發(fā)商經(jīng)營不善，缺乏繼續(xù)開發(fā)的資金，導(dǎo)致這些地塊爛尾，大量拆遷戶不僅回遷不得，連補(bǔ)償金也拿不到。而且，不少拆遷戶即使打贏了官司，也因為種種原因拿不到補(bǔ)償金。拆遷戶因新規(guī)優(yōu)先受償為了解決這個事關(guān)市民切身利益的問題，從去年開始，市有關(guān)部門頻頻召開協(xié)調(diào)會，確定了兩級法院對爛尾地塊拆遷補(bǔ)償安置糾紛案件的一系列處理原則、措施。如緩交訴訟費、免財產(chǎn)擔(dān)保、免費評估房屋等政策。其中最引人注目的是在法院判決后，將對爛尾地塊進(jìn)行拍賣或掛牌轉(zhuǎn)讓，在拍賣所得資金分配方面，優(yōu)先償付拆遷戶的拆遷補(bǔ)償費、臨遷費本金、訴訟費、執(zhí)行費以及其他相關(guān)費用。據(jù)悉，這種做法在全國尚屬首次，有關(guān)專家認(rèn)為，這將為解決拆遷安置問題提供

14、最為穩(wěn)妥的基礎(chǔ)。除此以外，為解決部分經(jīng)濟(jì)困難地的拆遷戶打不起官司的問題，市政府于去年年中設(shè)立了2000萬元專項啟動資金，為拆遷戶墊付律師代理費用。房管局也制訂了訴訟狀的范本，提供給不聘請律師的拆遷戶，并聯(lián)合市律師協(xié)會向拆遷戶免費提供法律咨詢或優(yōu)惠代理拆遷訴訟案。潘建中透露，接下來還將有60宗爛尾地塊會通過此方法解決拆遷戶的切身利益問題。目前第一批18個地塊的動員訴訟工作已全面鋪開。他呼吁拆遷戶主動拿起法律武器，捍衛(wèi)自己的權(quán)益。編輯：付昱拆遷補(bǔ)償安置房屋的優(yōu)先權(quán)問題 http:/www.ntflz/shownews.asp?id=1409【發(fā)布時間：2011-10-27 18:11:04 HYP

15、ERLINK http:/www.2466.cc t _blank 2466】【 HYPERLINK javascript:window.close(); 關(guān) 閉】拆遷補(bǔ)償安置房屋的優(yōu)先權(quán)問題【案情】2007年3月19日，姜某與某拆遷公司、某置業(yè)公司簽訂了房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，拆遷公司、置業(yè)公司對姜某自有的一套住宅房屋實施拆遷，各項補(bǔ)償34.8348萬元，同時約定，在改造地塊的新建房屋中調(diào)換房屋產(chǎn)權(quán)。2007年4月13日，姜某將應(yīng)得上述補(bǔ)償款抵作調(diào)換房屋產(chǎn)權(quán)購房款，置業(yè)公司開具了“收款事由：3幢16室預(yù)收款”收據(jù)。2007年4月17日，姜某與置業(yè)公司簽訂了拆遷補(bǔ)充協(xié)議，約定了產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋為該地

16、塊新建小區(qū)聯(lián)排三層住宅3幢16室，建筑面積288平方米，房屋總價154萬元，交房時間為2009年11月30日。2007年12月20日，置業(yè)公司向姜某出具結(jié)算說明，將姜某對置業(yè)公司中原有的154萬元債權(quán)抵作應(yīng)付購房款。2007年12月30日，置業(yè)公司向姜某開具了“收款事由：3幢16室預(yù)收款”的收據(jù)。2008年5月28日，置業(yè)公司與姜某簽訂了選房意向書并經(jīng)公證，再次確認(rèn)了姜某被拆遷房屋已搬遷完畢、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋為“小區(qū)3幢16室”等事實。2008年7月，置業(yè)公司因為債務(wù)危機(jī)招致眾多債權(quán)人起訴，該改造地塊的土地使用權(quán)、在建工程等均被人民法院查封、凍結(jié)、扣押，根據(jù)代理人意見指導(dǎo)，姜某為維護(hù)自己作為被拆遷

17、人的合法權(quán)益，亦向人民法院提起了訴訟?！緺幾h焦點】被拆遷人與置業(yè)公司、拆遷公司簽訂的以產(chǎn)權(quán)調(diào)換為內(nèi)容的房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議，性質(zhì)上是拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議還是購房協(xié)議？如屬于拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議，那么，因該協(xié)議取得的拆遷房屋安置權(quán)益，相比于置業(yè)公司的其他債權(quán)人乃至抵押權(quán)人，是否具有優(yōu)先受償權(quán)？【代理思路】一、關(guān)于訴訟主張。因為城市房屋拆遷，被拆遷人與置業(yè)公司、拆遷公司之間形成多種民事法律關(guān)系，比如拆遷安置補(bǔ)償方面的法律關(guān)系；產(chǎn)權(quán)調(diào)換后的房屋交付與房款支付等法律關(guān)系；房屋拆遷安置補(bǔ)償款、房款結(jié)算與返還等法律關(guān)系。究竟以何種權(quán)益作為姜某的訴訟主張，亦即在置業(yè)公司債務(wù)眾多甚至資不抵債的情形下，如何使得姜某的權(quán)

18、益能夠有效的、最大化的實現(xiàn)，是代理人解決糾紛的重點和難點。一種方案是，姜某請求確認(rèn)拆遷補(bǔ)充協(xié)議、選房意向書無效，主張返還已付購房款154萬元，以及應(yīng)付各項拆遷補(bǔ)償34.8348萬元，并可以主張利息等其他各項損失。持這一訴求將以下列理由為依據(jù)，即：拆遷補(bǔ)充協(xié)議、選房意向書名為拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議，實為房屋買賣合同，因置業(yè)公司一直未取得，且可預(yù)見的未來也尚無可能取得商品房銷售許可證，故雙方之間簽訂的“房屋買賣的合同”因無法實現(xiàn)房屋產(chǎn)權(quán)交付而無效。據(jù)此，返還房款的訴求一般會得到支持。但置業(yè)公司資不抵債甚至可能進(jìn)入破產(chǎn)程序，姜某實現(xiàn)債權(quán)的難度很大。另一種方案是，以姜某與置業(yè)公司、拆遷公司簽訂的三份協(xié)議均為

19、房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議，在此基礎(chǔ)上，訴求確認(rèn)拆遷安置房屋的優(yōu)先權(quán)。如訴訟過程中置業(yè)公司取得商品房銷售許可證，則可進(jìn)而主張房屋交付等權(quán)利。即便進(jìn)入破產(chǎn)程序，這種權(quán)利較之于其他一般的債權(quán)人的權(quán)利，因為優(yōu)先，實現(xiàn)的可能性較大。經(jīng)推敲，姜某和代理人選擇了第二種方案。二、關(guān)于案涉三份協(xié)議的性質(zhì)。姜某與置業(yè)公司簽訂的房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議及其他兩份協(xié)議，其性質(zhì)決定了協(xié)議是否合法有效。代理人分析的思路是，三份協(xié)議均屬房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，后兩份協(xié)議是前一份協(xié)議的補(bǔ)充。理由：（一）城市房屋拆遷是可以實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的。被拆遷人產(chǎn)權(quán)調(diào)換的權(quán)益依法應(yīng)得到保護(hù)。城市房屋拆遷管理條例第23條規(guī)定，拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞娇梢詫嵭胸泿叛a(bǔ)

20、償，也可以實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換是指拆遷人用自己建造的或者購買的產(chǎn)權(quán)房屋與被拆房屋調(diào)換產(chǎn)權(quán)，并按拆遷房屋的評估價和調(diào)換房屋的市場價進(jìn)行結(jié)算調(diào)換差價的行為。拆遷人以易地或原地再建的房屋與被拆遷房屋進(jìn)行產(chǎn)權(quán)交換，被拆遷人喪失了被拆遷房屋的所有權(quán)，但調(diào)換之后擁有調(diào)換房屋的所有權(quán)。（二）房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議、拆遷補(bǔ)充協(xié)議及選房意向書確立了姜某房屋被拆遷后，依照產(chǎn)權(quán)調(diào)換、原地安置、拆遷補(bǔ)償款折抵房款等實行安置補(bǔ)償?shù)臋?quán)利與義務(wù)關(guān)系。三份約定，無論對被拆房屋的補(bǔ)償，還是安置房屋的位置、面積、價款甚至內(nèi)部結(jié)構(gòu)等詳細(xì)情況都有詳細(xì)的一致意見，權(quán)利與義務(wù)關(guān)系明確清晰。法庭審理過程中，置業(yè)公司提出異議，認(rèn)為拆遷補(bǔ)

21、充協(xié)議是無效的。形式上是拆遷協(xié)議，實際上是商品房銷售合同。我國對商品房銷售合同簽訂有明確的規(guī)定，即應(yīng)該在領(lǐng)取商品房銷售許可證后簽訂并報房管局備案。我方抗辯：由于代理人事先對此異議有所準(zhǔn)備，從以下方面進(jìn)行了有力的抗辯：第一，拆遷補(bǔ)充協(xié)議是對2007年3月19日拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議中條款的細(xì)化，兩者在實質(zhì)內(nèi)容上，不僅一致，而且關(guān)于權(quán)利與義務(wù)的約定一脈相承、互為補(bǔ)充。核心內(nèi)容是房屋拆遷、原地安置。姜某被拆遷的房屋并沒有獲得除本補(bǔ)充協(xié)議以外的任何其他補(bǔ)償，包括款項及房屋安置，連拆遷補(bǔ)償款都自動轉(zhuǎn)為安置房款，怎能否認(rèn)本協(xié)議的“安置補(bǔ)償”性質(zhì)呢？第二，拆遷補(bǔ)充協(xié)議不是商品房銷售合同，無須以銷售許可證及備案為前

22、提。第三，根據(jù)拆遷補(bǔ)充協(xié)議，置業(yè)公司有通知義務(wù)，即在置業(yè)公司取得商品房銷售許可證后通知并與姜某正式簽訂商品房買賣合同。這一約定，正體現(xiàn)了雙方依法實現(xiàn)拆遷安置補(bǔ)償權(quán)利的合法動機(jī)和行為步驟。第四，領(lǐng)取商品房銷售許可證及備案等是置業(yè)公司的義務(wù)。拆遷補(bǔ)充協(xié)議并沒有排除該義務(wù)。三、關(guān)于拆遷補(bǔ)償干安置房屋優(yōu)先權(quán)的依據(jù)和理由（一）姜某主張拆遷安置房優(yōu)先權(quán)于法有據(jù)。最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第7條，對基于拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的優(yōu)先權(quán)作了明確規(guī)定：“拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該

23、補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的應(yīng)予支持?！保ǘ┙车牟疬w安置權(quán)益因置業(yè)公司違約遭到侵害，不依法及時主張可能導(dǎo)致更不利的后果和經(jīng)濟(jì)損失。根據(jù)姜某與置業(yè)公司的約定，姜某依約履行了交付被拆遷房、交付安置房款等義務(wù)，置業(yè)公司就交付安置房即“小區(qū)3幢16室”，應(yīng)履行與姜某簽訂商品房買賣合同、交付房屋的主要義務(wù)。但超過了約定2009年12月底，置業(yè)公司依然未能履行義務(wù)，導(dǎo)致姜某應(yīng)得權(quán)益無法獲得。尤其是，姜某通過法院受理案件查詢、法院公告等渠道獲悉，置業(yè)公司因債務(wù)糾紛，其承諾安置給姜某的房屋已經(jīng)處于法院查封狀態(tài)，客觀上增加了姜某拆遷權(quán)益可能遭致更大損害甚至無法獲得保護(hù)的風(fēng)

24、險。這也使得姜某的本案訴求顯得急迫和必要。（三）置業(yè)公司有義務(wù)清償相關(guān)債務(wù)，解除司法部門對姜某拆遷安置房的查封，并履行安置房的交付、買賣手續(xù)、產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的辦理等義務(wù)。盡管對房地產(chǎn)的查封是司法行為，但由于姜某拆遷權(quán)益是受法律保護(hù)的，置業(yè)公司不能任其債務(wù)糾紛侵害姜某合法的拆遷權(quán)益，姜某同樣不應(yīng)該成為置業(yè)公司債務(wù)糾紛的“犧牲品”。在置業(yè)公司尚未破產(chǎn)，資產(chǎn)大于債務(wù)的情形下，置業(yè)公司仍然應(yīng)盡力履行義務(wù)，化解債務(wù)糾紛，解除對姜某安置房的查封，從而使得姜某權(quán)益能夠順利主張和實現(xiàn)。從這個角度說，姜某主張優(yōu)先權(quán)尤其具有針對性。（四）拆遷補(bǔ)償安置房屋的優(yōu)先權(quán)也優(yōu)于其他權(quán)利如抵押權(quán)等。具體理由如下：1.拆遷安置優(yōu)

25、先權(quán)是建立在原住宅喪失的基礎(chǔ)上的。物權(quán)法第42條第三款規(guī)定,“征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件”,這種規(guī)定是基于對原住宅所有權(quán)的一種保護(hù)，因而，安置優(yōu)先權(quán)事實上是這種“所有權(quán)保護(hù)”的一種延伸，而絕非是一般債權(quán)。同樣放在物權(quán)的范疇里比較，所有權(quán)的保護(hù)一般來說要比用益物權(quán)更為優(yōu)先，因為它是一切用益物權(quán)的基礎(chǔ)。從另一角度來看，住房是人生存和生活的基本條件。而生存權(quán)高于一切，這是更為基礎(chǔ)的民法原則，因而保障被遷人的居住條件，要遠(yuǎn)比保護(hù)銀行的抵押權(quán)更為重要。2.再引入另外兩種權(quán)利即“已交納了大部分購房款的商品房買

26、售人的權(quán)利”與“建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)”作為“參照物”。最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)（法釋200216號）明確，人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照中華人民共和國合同法第二百八十六條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人。經(jīng)過比較就會發(fā)現(xiàn)：建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)；已交納大部分購房款的商品房買售人的權(quán)利要優(yōu)于建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)；被拆遷人的拆遷安置優(yōu)先權(quán)優(yōu)于已交納大部分購房款的商品房買售人的權(quán)利。這樣能看得比較清楚

27、：拆遷安置優(yōu)先權(quán)顯然要優(yōu)于抵押權(quán)等其他權(quán)利。3.從案件處理的社會效果上看法律做為一種治國工具，必然要為社會大局服務(wù)，要追求處理后的社會效果與法律效果的統(tǒng)一。整體來看，在城市房屋拆遷與建設(shè)環(huán)節(jié)中，無論是銀行、開發(fā)商、施工單位或是其他債權(quán)人，對風(fēng)險的承受力要遠(yuǎn)遠(yuǎn)強(qiáng)于自然人。優(yōu)先保護(hù)被拆遷人的權(quán)利，讓銀行從其他角度追究開發(fā)商等方面的違約責(zé)任，更符合以人為本的法治理念?！静门小?本案經(jīng)過人民法院審理，采納了代理人的主要觀點，確認(rèn)了姜某與置業(yè)公司之間的房屋拆遷補(bǔ)償安置的民事權(quán)利與義務(wù)關(guān)系，支持了姜某主張的隊訟爭房屋的優(yōu)先權(quán)。一審判決后，置業(yè)公司不服，提起了上訴。經(jīng)審理，二審法院亦維持了一審法院的判決。案

28、后，置業(yè)公司果然不出代理人所料，進(jìn)入了破產(chǎn)程序。由于姜某持有生效判決文書，已通過執(zhí)行程序，由市房產(chǎn)管理部門發(fā)放了產(chǎn)權(quán)預(yù)登記證書，獲得了訟爭房屋的預(yù)登記權(quán)利，從而較為快捷、便利的實現(xiàn)了拆遷權(quán)益。在眾多的債權(quán)人訴置業(yè)公司的案件中，本案不失為成功一例。拆遷安置房屋的優(yōu)先權(quán)相比銀行的抵押權(quán)應(yīng)優(yōu)先受償 HYPERLINK http:/www.zwfan/newshow.asp?id=414 http:/www.zwfan/newshow.asp?id=414拆遷安置房屋的優(yōu)先權(quán)相比銀行的抵押權(quán)應(yīng)優(yōu)先受償 文章來源：本站文章點擊率：218【案情簡介】某城中村改造項目中，開發(fā)商與被拆遷人劉某簽訂了拆遷安置協(xié)

29、議，約定以產(chǎn)權(quán)置換形式將所開發(fā)樓盤的三套房屋（具體到每套房號）對劉某進(jìn)行補(bǔ)償安置，然后開發(fā)商依法拆遷了劉某的原住宅。開發(fā)建設(shè)過程中，開發(fā)商因融資需求向某銀行 HYPERLINK http:/www.pdsfd/pds/so/?word=貸款 o 查看更多 t _blank 貸款，并將待開發(fā)的該樓盤用于抵押。樓盤落成后因開發(fā)商未按時還款，銀行訴至法院要求行使抵押權(quán)；而劉某得知后即以第三人身份參加訴訟，請求開發(fā)商履行安置協(xié)議交付房屋。【爭議焦點】拆遷安置優(yōu)先權(quán)和抵押權(quán)的次序。銀行一方認(rèn)為，物權(quán)優(yōu)于債權(quán)是民法的基本原理。抵押權(quán)是一種（用益）物權(quán)，而劉某憑協(xié)議約定進(jìn)行主張的是一種“合同權(quán)利”，屬于債權(quán)的范疇。據(jù)此銀行認(rèn)為自己的抵押權(quán)更為優(yōu)先。【律師點評】本案涉及到拆遷安置優(yōu)先權(quán)與抵押權(quán)哪個更優(yōu)先的問題，關(guān)于這一點，我國法律并未有直接的規(guī)定，因此，需從法理上對這兩種權(quán)益進(jìn)行比較。本人認(rèn)為法院的判