廣州珠江廣場營銷策劃方案

1、.PAGE ：.；【珠江廣場】營銷謀劃全案目 錄 TOC o - h z HYPERLINK l _Toc 市場分析篇 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 一市場分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 整體市場概略 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 豪宅市場概略 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc A、絕版山水盤 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc B、新城市中心板塊 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc C、珠江新城板塊 P

2、AGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 豪宅一條街濱江路一、二線江景盤火拼時速 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 年江景樓盤市場要挾性預(yù)測 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 二、【珠江廣場】工程SWTO分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 工程競爭優(yōu)勢分析S PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 工程競爭優(yōu)勢分析W PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 工程的市場要挾點T PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _T

3、oc 工程市場的時機(jī)點O PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 三工程定位 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .工程市場定位戰(zhàn)略 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc . 工程籠統(tǒng)主題定位戰(zhàn)略 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .籠統(tǒng)主題定位的必要性 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc . 工程稱號及籠統(tǒng)主題提煉 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc . 工程目的客戶定位 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _T

4、oc . 工程售價定位 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 營銷謀劃篇 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 一工程推售戰(zhàn)略 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 目推行原那么 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 戶型統(tǒng)計分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 工程首推分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .入市時機(jī)選擇 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .入市價錢 PAGEREF _Toc h

5、HYPERLINK l _Toc .首推單元的選擇 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .銷售分期價錢方案 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc “四月初入市蓄水期 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc “五一全面引爆迅速升溫期 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc “六一強(qiáng)銷期繼續(xù)高溫期 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc “七月 再次整裝待發(fā)恒溫期 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 七月下旬 氣勢再次迸發(fā)再次升溫期 PAGERE

6、F _Toc h HYPERLINK l _Toc 八九月中旬 延續(xù)期恒溫期 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 國慶促銷期月日月日 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 元旦、春節(jié)新貨加推，再欣高潮 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 首期推行戰(zhàn)略 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 出賣方式 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 認(rèn)購方式 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 折扣制定原那么 PAGEREF _Toc h HYPE

7、RLINK l _Toc 出賣地點的選擇 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 二年工程推行全案 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 市場鋪墊期 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 銷售技巧引爆期入市 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 全面引爆期 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 主題教育促銷期 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 再度引爆 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 高潮迭起 PAGERE

8、F _Toc h HYPERLINK l _Toc 推行熾熱點 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 廣告宣傳費用的預(yù)算和安排 PAGEREF _Toc h 市場分析篇一市場分析整體市場概略年的廣州房地產(chǎn)呈現(xiàn)出更加有序開展的局面，十區(qū)全年的商品房成交量為萬平方米，成交金額為億元。其中，原八區(qū)的成交面積為萬平方米，成交金額為億元，都比去年有所增長。并且初次使近年來繼續(xù)增長的商品房空置面積出現(xiàn)減少。隨著房地產(chǎn)產(chǎn)品的全面晉級換代，以扎實的內(nèi)功和有效的宣傳手段，而不是以價錢戰(zhàn)博得消費者的熱銷樓盤越來越多。 年廣州整體市場的熾熱程度明顯添加，所推工程遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于去年，供貨量強(qiáng)勢增長

9、，隨之而來的就是大量的廣告宣傳，每個樓盤為了在一個白熱的競爭中分得一杯羹，在推行宣傳上可謂“搶勢不減，出現(xiàn)“遇忌不避，遇節(jié)更強(qiáng)的程度。尤其是華南板塊的迅速掘起，為了掄灘廣州市區(qū)市場，立體化攻勢有增無減，使得今年月至月的一段時間內(nèi)，樓市焦點已集中在華南板塊，一時成了樓市面搶手話題。該板塊的舉動給市區(qū)樓盤帶來一定的危機(jī)與壓力。所以，遭繁重打擊的市區(qū)樓盤一鼓作氣，大舉“都市主義旗幟，進(jìn)展強(qiáng)勢反攻，使得市區(qū)樓盤又一度熱了起來。 隨著廣州“南拓北優(yōu)的規(guī)劃格局的構(gòu)成，加上廣州舉行九運會的機(jī)遇，使得今年地產(chǎn)市場焦點集中在東板塊及南板塊，而西板塊及北板塊相對較靜，該點除了與市政府的一致宣傳、一致引導(dǎo)有較大關(guān)聯(lián)

10、外，還與每個板塊所聚集工程的多少、大小有關(guān)，下面將針對每個板塊作總體的分析。 A、東部板塊 該板塊的開發(fā)，乘借 “九運東風(fēng)，在“九運前期經(jīng)過政府及媒體的竭力宣傳及炒作，使得本來淡靜的一個地塊在一年內(nèi)被宣揚(yáng)成為一塊集居住、投資于一體的熱土，使得在該板塊的在售或未售樓盤都受害非淺。 在“九運后，東圃及其周邊的交通、環(huán)境都有了質(zhì)的飛躍，一定程度兌現(xiàn)了政府加大力度“東征的決心，其利好無形中給置業(yè)者及投資者注入一支強(qiáng)心劑。 目前該板塊雖然工程不多，現(xiàn)時推得較頻的在售樓盤有：匯景新城、華景新城、駿景南苑、富力天朗明居、旭景家園等。以頂級市區(qū)內(nèi)豪宅別墅定位的匯景新城由于整體規(guī)劃、現(xiàn)場的環(huán)境及樓宇的設(shè)計均采用

11、了國外公司的一流設(shè)計，高質(zhì)素及人性化的規(guī)劃均排在豪宅盤的前列。擁有自然山景及水景，公寓均價元/M、別墅均價元/M以上，但所以該樓在開售后市場反響普通，業(yè)績遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于預(yù)期理想，估計是價錢要素導(dǎo)致如此。而華景新城、駿景花園南苑以吸引性的價錢元/M及元/M引起市場的關(guān)注，銷售業(yè)績良好。旭景家園借助現(xiàn)代的外立面顏色及合理的戶型間隔，一度以元/M、元/M的均價拋向市場，吸引性的價錢引起了新生代置業(yè)者熱烈反映，銷售業(yè)績良好。對于東圃板塊的奧林匹克體育館周邊，現(xiàn)已聚集了不少大型未售工程。如中海康城、雅居樂地塊、美林基業(yè)地塊等。估計其相繼會在明年初至中旬推出，由于其工程規(guī)模大，開展商實力雄厚以及九運會后周邊環(huán)境

12、及交通都比較好，置信它們的推出必將給市場呵斥極大的競爭壓力。B、南部板塊該板塊今年熱點主要集中在華南板塊區(qū)域，而洛溪板塊相對比較靜，由于華南板塊集中了華南新城、星河灣、錦繡香江、南國奧林匹克花園等大型樓盤，其規(guī)模大，自然環(huán)境及小區(qū)內(nèi)部環(huán)境的良好，吸引不少追求自然生活質(zhì)素的市區(qū)客戶購買，加上地鐵三號線在年月日破土開工，年完工，使得華南板塊與市區(qū)間隔 再進(jìn)一步拉近，而且區(qū)域各工程的小區(qū)專線巴士等交通配套亦都相應(yīng)地完善起來。為此，對新生代的一次置業(yè)人士又加強(qiáng)了吸引力。所以，該板塊對于一次置業(yè)及再次置業(yè)的人士吸引性潛力相當(dāng)大，競爭才干不可低估。隨著該板塊前期所推貨量曾經(jīng)大部分消化如星河灣、南國奧林匹克

13、花園，銷售接近%?，F(xiàn)時，該些工程正處于新貨籌備時期，置信明年該板塊整體所推貨量相對于今年來說有過而不及，猛烈的搶灘攻勢一觸即發(fā)。C、西部板塊該板塊主要以荔灣區(qū)、黃沙大道、南岸路一帶為主，主要集中了富力廣場、荔港南灣、荔湖明苑、富力半島、嘉和苑、恒寶華庭、新光城市廣場、西門口廣場、東浚荔景苑等工程。由于以上大部分工程都為去年或前年的入市工程，其工程的開發(fā)、銷售亦屬于后期，所以其小區(qū)的成熟及配套完善吸引不少“情結(jié)西關(guān)的西關(guān)居民。在新推工程方面，該板塊近期新推了“暉洋苑蔚藍(lán)心殿，規(guī)劃為高層，處地原西郊車站地塊，交通方便，樓宇質(zhì)素高，現(xiàn)正處于認(rèn)購籌號的出賣階段，樓均價約 元/M。西門口廣場其方便的交通

14、和成熟的生活配套，以元/M的均價推出市場，遭到市場的熱烈追捧，前期銷售業(yè)績良好。新工程的推出給區(qū)域呵斥極大壓力。所以該板塊區(qū)域集中性競爭特別強(qiáng)，小區(qū)素質(zhì)及價錢對河南客源有一定的吸引。D、北部板塊該板塊由于工程不多，大多數(shù)前期的銷售已接近尾聲，如盈翠華庭、保利白云山莊、白云高爾夫花園、祥景花園、匯僑新城、金桂園以及同和板塊各大樓盤等。白云高爾夫、金桂園那么分別以一口價元/M和元/M進(jìn)展尾貨推行，對市場有一定的吸引，而現(xiàn)時新推工程有時代花園、體育花園、富力陽光美居?！皶r代花園屬時代開展集團(tuán)“翠逸家園之后的又一新工程，該工程占地萬平方米，以精品的工程籠統(tǒng)推向市場，在現(xiàn)場、樣板房及廣告籠統(tǒng)包裝上都極具

15、心思， 貼近年輕人的置業(yè)心態(tài)，該盤一經(jīng)推出，即遭到了市場的極大關(guān)注，但由于其工程所在地離機(jī)場路有米左右，周邊環(huán)境比較舊、雜，均價元/M，毛坯房交樓，推出價錢比市場預(yù)期價值要高，使得大部分年輕一族置業(yè)人士被拒之于門外，銷售情況普通，不過該工程的定位開展理念比較好，精品認(rèn)識較強(qiáng)，有一定的市場競爭力。由珠江實業(yè)投資開發(fā)的“體育花園，位于新體育館旁，環(huán)境好，空氣清新，但由于該地塊周邊生活配套及交通配套尚未跟得上，并且售價較高，因此，吸引性不大，銷售業(yè)績普通?？傮w來說，該板塊整體的區(qū)域環(huán)境較差，居住環(huán)境較臟亂，難以拉升樓盤檔次，因此置業(yè)于北邊的吸引性不大，而且政府對該板塊的規(guī)劃未見有利好政策出臺，所以工

16、程不多的該板塊對市場呵斥的競爭壓力不會很大。豪宅市場概略從廣州豪宅的整體分布來看，大都是依山白云山傍水珠江踞新興的市中心新城市中心天河北、珠江新城，總體價位在-元/M之間，目的客戶定位在廣州金字塔尖的%的高收入階層，詳細(xì)情況分述如下：A、絕版山水盤 目前，市政府對白云山風(fēng)景區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)采取嚴(yán)厲控制的政策，使廣州獨一擁有山水景觀的南湖板塊成為絕版，即使是一線江景盤也不敢小覷。但在年度，白云堡、頤和山莊、江南世家等實力雄厚、上規(guī)模、上檔次的豪宅，表現(xiàn)卻很普通。半山環(huán)湖的白云堡豪苑，可謂廣州頂級豪宅的領(lǐng)跑者，在沉寂了一段時間后，于年底推出“以舊換新活動，在各媒體上大大露臉，據(jù)悉聞聲而動的老業(yè)主比新客

17、多得多，宣傳炒作成效明顯優(yōu)于銷售效果。純別墅社區(qū)江南世家，全新包裝的第二期“京士頓山，以無裝修或簡單裝修交樓，與元/M的平均面價極不相襯，銷售也不理想，后經(jīng)較大的內(nèi)部折扣處置，成交有所活潑。頤和山莊大打文化牌，除了為各大高校的畢業(yè)生晚會提供自然山水外，還舉行徐悲鴻畫展，濃墨重彩的營造樓盤的歷史韻味和人文顏色，為今年月份左右的二期推行鋪墊。在新盤方面，南湖半島花園作為雅居樂的巨掣之筆，正蓄勢待發(fā)。綜上所述，南湖的山景盤由于山體遭到維護(hù)，自然景觀的不可復(fù)制性給了他很大的升值空間。而廣州江岸線長，江景盤的供貨量明顯多于山景盤。因此，擁有獨一無二的山水組合的南湖板塊，吸引了廣州大部分喜歡“清山、綠樹、

18、秀水和清新空氣的豪客。B、新城市中心板塊天河北無疑是廣州房地產(chǎn)業(yè)輝煌的見證，隨著中信廣場、市長大廈、金利來大廈等頂級寫字樓旺租，不但成為廣州新經(jīng)濟(jì)中心，亦因此成為廣州豪宅的中心之一。比較活潑的有天譽(yù)花園二期、帝景苑-帝翰軒、都市華庭、天文苑等，均價都超越元/M。但從近期新推的幾個樓盤看，價錢呈現(xiàn)出熊市走勢。如新世界芳草園，是天河北占地面積、綠化面積最大的住宅小區(qū)，無論從企業(yè)實力、品牌以及產(chǎn)品本身的地段、戶型、采光等方面都堪稱一流，價錢在元左右。另一緊靠天河?xùn)|站綠化廣場的恒康閣，集位置、交通、商機(jī)、投資于一體，該盤以現(xiàn)樓均價元/M面市，突破了天河北不斷以來居高不下的樓價。雖然價比不可跟帝景苑、天

19、譽(yù)花園同日而語，但天河北競爭的殘酷的一面昭然假設(shè)揭。C、珠江新城板塊珠江新城確實是“未來的CBD，從縱橫通衢的交通網(wǎng)絡(luò)可見一斑。無論主干道的花城大道、臨江大道、華夏路、馬場路，還是次干道的海清路、海風(fēng)路、華城路、華利路、華就路，都已暢通無阻。多年不見起色的珠江新城廣場，去年借房博會和華聯(lián)超市的進(jìn)駐燃起新亮點，終了了珠江新城沒有大型百貨超市的歷史。美中缺乏的是，珠江新城的生活、教育、文體、文娛配套的成熟尚需時日。即使如此，南國花園年仍獲得了良好的業(yè)績。成交總面積為萬平方米，成交金額高達(dá).億元，均價元/M。在全市銷售金額排名中，僅次于祁福新村和星河灣而位居的第三。除本身為珠江新城第一大盤占地面積萬

20、M外，工程的規(guī)劃設(shè)計、環(huán)境景觀建立及教育文化配套遭到高度注重有關(guān)，該工程大打教育牌。擁有一體化奢華裝修和浪漫會所等賣點的漾晴居，均價只需元/M，比去年下調(diào)了元之多。被列為“全國智能化試點示范工程方案的星匯園，年月以元/M的低均價推出B-C棟，比前年的降低了近元/M。位于新城西南面的碧海灣終于在月下旬揭開面紗，號稱“都市江景之王，作為珠江新城的標(biāo)志性建筑之一的臨江豪宅，與名噪一時的金碧華府東西呼應(yīng)。該盤占地面積，M，聯(lián)體四棟層樓，采用南北對流設(shè)計，戶戶南向瞭望珠江，通風(fēng)采光一流，開闊的江景、精致的園景融為一體，與生俱來的優(yōu)秀質(zhì)素給隔江對望的濱江東樓盤帶來較大的壓力。位于華就路的單體高層皓瀚華軒月

21、以準(zhǔn)現(xiàn)樓正式公開出賣，該盤戶型比較多樣化，面積由-M不等，但樓價太高，銷售業(yè)績普通。由于臨江大道的全線貫穿，廣州歌劇院、廣州博物館等建立緊鑼密鼓，珠江新城南向望江景單位與日俱增目前就有凱旋新世界磨拳察掌，將成為濱江東板塊最具要挾的競爭對手。豪宅一條街濱江路一、二線江景盤火拼時速隨著濱江路的開通，從交通、環(huán)境、配套等方面都有飛躍性的改觀，區(qū)域板塊部分綜合質(zhì)素的飛躍性提升，將給海珠區(qū)居民的置業(yè)觀念帶來劇烈的“綜合性價比的評判與比較。再者市區(qū)內(nèi)江景資源的緊缺和“三年一中變、“迎九運等市政工程對江岸的整治，也使這里有了脫胎換骨的美麗，濱江東路成為名副其實的“豪宅一條街。海珠區(qū)江景盤大致利好如下：、政府

22、制定的“北抑南拓規(guī)劃開展戰(zhàn)略，給海珠區(qū)這個“南拓開展源頭帶來極大的商住愉快前景。、實行路橋“年票制后，消除了河南、河北之間的一大隔膜，出現(xiàn)河北人士更熱衷于置業(yè)河南的消費動向。、地鐵二號線的即將通車，在改善海珠區(qū)的交通路網(wǎng)的同時，更加強(qiáng)了海珠區(qū)與其他區(qū)域的商業(yè)來往，進(jìn)一步帶動區(qū)域住宅的旺盛，拉升了海珠區(qū)地鐵沿線及整個區(qū)域住宅的商住價值。、“九運會對海珠區(qū)的市容整改，使海珠區(qū)今非昔比，尤其是“一河兩岸工程的完成，使濱江一帶已成為整個廣州一道亮麗的風(fēng)景線。整體環(huán)境的改善，使得其他區(qū)域人士置業(yè)于河南的吸引性進(jìn)一步加強(qiáng)。、買賣會新址落戶于河南東邊，區(qū)政府的搬遷的落實以及各大型廣場及超市都選址于海珠區(qū)，大

23、大加大了海珠區(qū)的商業(yè)氣氛，對本工程周邊的環(huán)境、配套的改善有愉快前景。、政府出臺“濱江路不準(zhǔn)再建高層建筑的新政策，令一線江景這稀缺資源更為緊俏，可望令本工程地域一線江景樓盤有升值空間。以上各種利好，無形中給整個濱江路的豪宅注入一支強(qiáng)心劑。因此，各大樓盤亦都借此之機(jī)紛紛入市，如：加勒比灣、蔚藍(lán)灣畔、中海名都、珠江帝景、海岸俊園等工程，其規(guī)模大，供貨量多，宣傳攻勢密集，使該板塊的競爭熱度繼續(xù)升溫。而海琴灣、浪琴灣、麗景灣等開發(fā)多時的樓盤，江景單位幾乎所剩無幾，清尾的銷售任務(wù)亦整裝待發(fā)。隨著濱江中路的海岸俊園在年月?lián)屜欢?，“國際城市水岸社區(qū)、M生態(tài)園林、一線江景為賣點，吸引了高收入人士前來觀賞，但由

24、于歲未臨近農(nóng)歷新年，并非售樓旺季，使得買方市場對本工程開盤表現(xiàn)較為冷淡。其戶型間隔較多樣化，但間隔不佳，僅多平方的向西單位較理想。在推行方面，亦突破北向江景盤一向的作風(fēng)，推出生態(tài)大陽臺江景單位，令本工程添加新亮點。在名盤跌出、競爭如火如荼的濱江東板塊，高價位的入市戰(zhàn)略已非上策。 年江景樓盤市場要挾性預(yù)測目前該板塊在售工程主要有上文提及的幾大競爭工程，蓄勢待發(fā)的樓盤有匯美景臺、金海灣等，估計其將在今年上半旬推出。相對于珠江廣場來說來說，是最具要挾性的工程。、金海灣地理位置：濱江東路中大廣場東側(cè)占地面積：優(yōu)勢：一線江景，北靠中大校園，西臨中大廣場，面向二沙島全江景戶型。優(yōu)勢、匯美景臺開 發(fā) 商：廣

25、州匯美開展地理位置：濱江東路占地面積：.萬優(yōu) 勢：、戶戶臨江，戶戶復(fù)式設(shè)計 、萬的立體園林劣 勢：、小區(qū)規(guī)模小，僅有棟聯(lián)體 、小區(qū)綠化面積小、海岸俊園開 發(fā) 商：廣州?，敺康禺a(chǎn)開發(fā)地理位置：濱江東路占地面積：.萬價錢：A座：總均價：元 最低價：元 最高價：元 B座：總均價：元 最低價：元 最高價：元優(yōu) 勢：、小區(qū)規(guī)模大，規(guī)劃合理 、戶型采用新式花園式陽臺設(shè)計 、江景單位視野開闊劣 勢：、工程周邊、環(huán)境較舊、亂 、戶性設(shè)計適用性差 、北臨馬路，噪音影響大，南面單位景觀差、錦駿華庭 開發(fā)商：廣州市嘉灃房地產(chǎn)地理位置：濱江東與下渡路交界處西南角戶型面積： .， .，.，.建筑進(jìn)度：已進(jìn)入封頂階段，年

26、月交樓交樓規(guī)范：普通裝修，仿古瓷磚、復(fù)合木地板，環(huán)保涂料等，陽臺安裝不銹鋼扶手配單綠色玻璃。優(yōu) 勢：、位處濱江東路與下渡路交匯處，交通便利；坐享濱江東名校網(wǎng)，文化氣氛濃重；島內(nèi)價、鷺江商貿(mào)綜合城近在咫尺，購物便利。、首創(chuàng)頂層空中會所、架空層會所，設(shè)恒溫泳池、星光舞池、DIGI影視廳、商務(wù)中心等。、.米客廳配寬大觀景陽臺，廚衛(wèi)全明，間隔較寬。、特設(shè)雙層中空防爆玻璃窗，隔音隔熱效果較好。、戶型多樣，面積跨度大，從.-.不等，滿足不同層次的客戶需求；以中小戶型為主，降低了入住的門檻。 、藝術(shù)教育設(shè)置藝術(shù)長廊、藝術(shù)沙龍、小天鵝練舞室、嶺南藝術(shù)畫舫、劍橋書屋、美聲練聲室大等，全方位營造藝術(shù)生長氣氛。、物

27、業(yè)效力隊伍由花園酒店管理人員進(jìn)展崗位培訓(xùn)，提供五星級規(guī)范的全程無憂效力。劣 勢：、本工程為單體帶裙樓，生活配套必他求。、處于二線江景盤，低層難以望江。、碧海灣發(fā) 展 商：廣州中粵企業(yè)工貿(mào)總公司、廣州中粵鑫灝房地產(chǎn)開發(fā)地理位置：珠江新城臨江大道西與華穗路交匯處建筑進(jìn)度：建筑面積萬多，已封頂，估計年月交樓戶型面積：C棟：.、.、.、.、.工程優(yōu)勢：、東臨萬的珠江公園及未來的廣州慶典活動廣場海心沙公園、廣州歌劇院、博物館等，西臨五羊新城成熟生活社區(qū)，南臨米寬的臨江大道、市民廣場、留念廣場，北接天河城廣場、體育中心、珠江新城廣場，地理位置非常優(yōu)越，增值潛力大。、風(fēng)帆式流暢外型設(shè)計，戶戶望江，南北對流，

28、通風(fēng)采光至佳，單邊戶型占總貨量的%。、南面臨近珠江邊，東面為市民廣場和廣州歌劇院、廣州博物館等低矮建筑，視野非常開闊，風(fēng)光秀美誘人。、星級奢華會所，設(shè)海濱式泳池、桑拿、健身、商務(wù)等高尚設(shè)備。、智能家居系統(tǒng)、社區(qū)衛(wèi)星電視、寬帶網(wǎng)、直飲水等。工程優(yōu)勢：、戶型面積大，以元/均價計，總價至少在萬以上。、適用率低至.% 。、皓瀚華軒開展商：廣州市嘉德豐實業(yè)開展地理位置：珠江新城華就路號建筑進(jìn)度：共層，外立面初現(xiàn)，估計年月交樓，除剪力強(qiáng)墻、廚房衛(wèi)生間的墻已完成，其他間墻均未施工，由業(yè)主自行設(shè)計。面積分布：規(guī)范層.、.、.、.、.、.、.、.，復(fù)式-康樂設(shè)備：五層設(shè)有多平方米的園林會所，地面有多平方米的花園

29、，供住戶休閑、文娛、健身之用。智能網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)：設(shè)有閉路監(jiān)控系統(tǒng)，車庫自動收費系統(tǒng)；設(shè)有廣東有線電視網(wǎng)、廣東視訊寬帶寬頻高速信息網(wǎng)等。物業(yè)管理費：.元/工程優(yōu)勢：、東臨萬的珠江公園及未來的廣州慶典活動廣場海心沙公園、廣州歌劇院、博物館等，西臨五羊新城成熟生活社區(qū)，南臨米寬的臨江大道、市民廣場、留念廣場，北接天河城廣場、體育中心、珠江新城廣場，地理位置非常優(yōu)越，增值潛力大。、立體化交通網(wǎng)絡(luò)，坐擁地鐵三號線和未來輕鐵之便利，公交系統(tǒng)四通八達(dá)。、戶型設(shè)計方正，間隔合理，B、E、G、H等戶型設(shè)置儲物室，有效的利用了空間。、工程一、二層規(guī)劃為大型超市宏城超市，購物不假外求。、適用率高，達(dá).%、小時保安巡查，

30、酒店式私家侍從管理工程優(yōu)勢：、單體樓，集寫字樓、住宅、超市等于一體，給人低檔混雜之感。、離江較遠(yuǎn)，南面為其他工程規(guī)劃用地，將阻撓望江視野。、教育配套、歌劇院、博物館等工程的啟用時間較遠(yuǎn)。、中海名都發(fā) 展 商：中海地產(chǎn)占地面積：.萬建筑面積：.萬價錢范圍：元/ 均價：.元/優(yōu) 惠：一次性折，按揭折面積范圍：.優(yōu) 勢：、開展商佳譽(yù)度較高，是中海地產(chǎn)繼中海錦苑之后的又一實力之作。 、小區(qū)規(guī)模大，園林綠化有一定的規(guī)模 、工程現(xiàn)場包裝有特征劣 勢：、小區(qū)規(guī)劃密度過高 、戶型設(shè)計適用性差 、望江單位已被海岸俊園遮擋 、工程周邊環(huán)境較差、麗景灣發(fā) 展 商：廣州金恒房地產(chǎn)開發(fā)地理位置：濱江東路廣州大橋西側(cè)工程

31、規(guī)模：占地近萬，建筑面積萬平方米，由北座、西座、南座棟豪宅組成。戶型面積：均 價：南座元/，北座認(rèn)購價元/優(yōu) 勢：、交通便利縱橫暢達(dá)全城、雙蝶雙翼式設(shè)計，南北通透，間隔四正，寬闊亮堂、北座戶戶向江設(shè)計，擁有.米寬落地翠綠色弧形觀景窗、大型雙層向江會所，精致的私家向江花園、擁有項智能化家居系統(tǒng)，隨樓附送。、北向望江單位售出較多，總體入住率不高。劣 勢：、小區(qū)規(guī)模小，園林綠化面積小、樓距較密，戶戶之間私密性差，景觀受阻撓、琴海居-蔚藍(lán)灣畔發(fā) 展 商：五礦穗港地理位置：廣州大橋南東側(cè)規(guī) 模： 占地面積：萬，建筑面積.萬價錢范圍：-元/，均價元/主要面積：.、.、.、.、.、.、.、.、.等物業(yè)管理：

32、.元/，.交樓優(yōu) 勢：、美景園林圍合式小區(qū)、全江景豪宅、飛馳住戶專巴接送、擁有平臺花園、天臺花園、樓中樓設(shè)計、現(xiàn)樓出賣，隨樓附送高級裝修和多種名牌家用電器。劣 勢： 、小區(qū)西向望江、小區(qū)周邊樓盤密度高，景觀不開揚(yáng)、小區(qū)臨馬路，受噪音影響較大、交通出入不方便、社區(qū)配套不完善、浪琴居發(fā) 展 商：廣州南雅房地產(chǎn)開發(fā)地理位置：濱江東與下渡路交匯處戶型面積：.、.、.、.、.賣 點：、元/起，總價最低萬元，首期僅萬即可入住。、獨創(chuàng)多平方米望江景單位，雙陽臺設(shè)計。、嘉仕花園-加勒比灣發(fā) 展 商：廣州金展房地產(chǎn)地理位置：濱江東號中大北門戶型面積：.價錢范圍：元/優(yōu) 勢：、大廳大房南北對流設(shè)計、沙灘泳池、下沉

33、式網(wǎng)球場、潑水林廣場、低層有綠、高層望江，度全景飄窗劣 勢：、二線江景樓盤，望江價值低、小區(qū)被市政規(guī)劃路所穿過、劃分，開展商信譽(yù)差、海琴灣開展商：廣州宜利房地產(chǎn)開發(fā)地理位置：濱江東與下渡路交匯處戶型面積：.、.、.、.、.價錢范圍：元/，均價元/賣 點：、泳池臨江公園，望江蘇州園林平臺花園。、全江景多功能會所，配西餐廳、咖啡酒廊、健身房等。、樓王豪宅，全江景價值萬元。、珠江帝景開展商：合生創(chuàng)展地理位置：濱江東赤崗塔公園內(nèi)規(guī) 模：占地面積萬；首期占地.萬，建筑面積萬，住宅容積率為.，建筑密度.%，規(guī)劃棟-層小高層及高層住宅?？傄?guī)劃戶數(shù)為戶，規(guī)劃總?cè)丝跒槿f人。優(yōu) 勢：、濱江東最大型園林社區(qū)，教育、

34、超市等配套完善，傾力營造江畔藝術(shù)之都。、園林設(shè)計由貝林高爾、建筑巴馬丹拿公司共同打造。立體化綠化覆蓋率%、尊貴會所約萬，運動、文娛、休閑、商務(wù)等設(shè)備齊備、擁有萬中軸線廣場、停車場規(guī)劃車位個劣 勢：、小區(qū)整體漸未成形，園林綠化也未構(gòu)成、工程周邊的規(guī)劃未有動靜、社區(qū)配套未到位、交通不方便二、【珠江廣場】工程SWTO分析工程競爭優(yōu)勢分析S、環(huán)境優(yōu)雅 特有M的中心花園 【珠江廣場】擁有同類江景盤罕有的萬多平方米的中庭花園、大型首層架空花園，綠化率極高；羅馬噴泉廣場、假山瀑流等與美不勝收的江景融為一體，交錯出多層次的順眼景觀。、地理位置 得天獨厚 位于秀美的珠江河畔，正對二沙島星海音樂廳，擁有整個珠江景

35、觀中最開闊、最美麗的灣道段，左有新領(lǐng)事館，右有中山大學(xué)，人文社區(qū)氣氛高尚，生活環(huán)境高雅。、生活配套 應(yīng)有盡有小區(qū)內(nèi)外配套齊全，會所、四星級酒店、酒家、私家游艇、郵局、專家門診等式式俱全，生活所需舉步即享。、星級會所 尊貴享用 沿江最大型的會所，內(nèi)設(shè)桌球室、乒乓球室、棋牌室、健身房、桑拿、正宗中醫(yī)足療、卡拉OK、咖啡廳、風(fēng)味餐飲等，設(shè)備巨細(xì)無遺，休閑隨心所欲。生活風(fēng)格高雅、奢華，尊貴盡享。、超前規(guī)劃 唯江景設(shè)計 小區(qū)占地面積達(dá)萬M，整體建筑采用階梯型布置，讓每棟建筑都能俯瞰二沙美景。臨江樓宇的.米高架空設(shè)計，滿足用戶寬闊的觀景活動空間。、戶型開揚(yáng) 適用率高 采用隱梁隱柱設(shè)計，適用率高達(dá)%，戶型奢

36、華開闊，特別設(shè)計豪邁的窗屏，珠江秀色，二沙美景，盡收眼底。、觀光電梯 全城獨一 珠江廣場特別設(shè)計奢華的度觀光電梯，令您全方位感受珠江如練、二沙似珠的勝景。、保安素質(zhì)優(yōu)秀小區(qū)特聘駐港部隊退伍官兵為保安，組建了一支素質(zhì)優(yōu)秀、紀(jì)律嚴(yán)明的保安隊伍，提供小時的全方位效力，令平安保證，全程無憂。、物業(yè)管理 盡善盡美由知名的物業(yè)管理公司提供星級酒店式效力，家居清潔、鐘點工效力等即呼即至。、裝修奢華 用料精當(dāng) 全屋高檔奢華裝修，氣派顯赫，風(fēng)格高雅。從國內(nèi)外精挑細(xì)選的知名品牌的環(huán)保建材，配合創(chuàng)意時髦的設(shè)計，令您賞心順眼。、文化氣氛濃郁 人文質(zhì)素高人一籌小區(qū)以正對岸的星海音樂廳、廣東美術(shù)館及相鄰的中山大學(xué)為依托，

37、營造充溢文藝氣氛的小區(qū)人文環(huán)境。周邊名校林立，市六中、廣州美院、中大附小等近在咫尺，米內(nèi)子女可從小學(xué)讀到博士。小區(qū)特設(shè)小學(xué)、中英文幼兒園，由閱歷豐富的名師執(zhí)教，晚輩教育生長后顧無憂。、水陸交通方便暢達(dá) 西有米寬的下渡路直抵新港中路、地鐵號線鷺江站；南臨拓寬的濱江東路，須臾抵達(dá)海印橋、廣州大道和地鐵號線客村站。附近公交線路有、等多路，均可須臾間到達(dá)全城各個角落。、奢華游艇 至尊享用 “珠江廣場一號游艇，專門為尊貴的業(yè)主度身訂做。每每夜游泛波，飽覽珠江兩岸璀璨燈火，或與家人共聚天倫，或與朋友傾談交流，人生得意縱情揮灑。、四星級酒店 效力一流珠江廣場擁有一座四星級奢華酒店新珠江大酒店，時辰恭迎您的光

38、臨。、珠江春海鮮酒家 美味送到家 品味美味海鮮，舉步即至；或訂購，須臾便能送抵家中。工程競爭優(yōu)勢分析W、小區(qū)園林設(shè)計缺乏特征 M的中庭園林作為本小區(qū)最大的賣點之一，本應(yīng)作出最有吸引力的景觀。但現(xiàn)時園林缺乏新意，棕櫚樹為主體的綠化和假山噴泉廣場截然分開，流動的水體局限于一角，使大面積的綠化廣場少了靈動的氣味。、小區(qū)呈開放式 給人平添幾份隱憂 整個小區(qū)未能實現(xiàn)封鎖合圍，雖然有一流的保安隊伍，但對于豪門巨賈來說，難免有所擔(dān)憂。可自創(chuàng)中海錦苑的綠樹圍墻，營造渾然一體小區(qū)氣氛。、人車共伍 小區(qū)沒有采用常規(guī)的人車分流設(shè)計，車輛在進(jìn)入小區(qū)后方可駛?cè)氲叵峦＼噲?，一定程度上影響了小區(qū)的整潔與安寧，規(guī)劃缺乏人性化

39、。、二、三期入住率低，沒有成熟社區(qū)的鼎盛人氣。、前期規(guī)劃四平八穩(wěn)，外立面不新穎，難以趕上潮流。、價錢定位高 市場風(fēng)險大本小區(qū)戶型設(shè)計大，價錢定位較高，總價比較大，目的客戶相對較窄。在當(dāng)前豪宅市場競爭猛烈、消費者日漸成熟的情況下，潛藏一定的風(fēng)險。、小區(qū)社區(qū)文化建立有所忽視，未能構(gòu)成有吸引力的社群文化。、售樓部偏安一隅，給人非常小氣的覺得，包裝缺乏檔次。工程的市場要挾點T廣州總體豪宅市場的供貨量將大幅攀升，目的客戶的選擇面進(jìn)一步加大。除了上文提到的幾大豪宅板塊外，廣園東的匯景新城、碧桂園鳳凰城，華南板塊的錦繡香江、華南碧桂園及被宏宇集團(tuán)晉級后的海怡半島花園，廣州真正靠海南沙濱?；▓@等近郊或郊區(qū)的巨

40、無霸，打著旅游、度假、休閑、生態(tài)等各種誘人旗幟，估計年會有大批量的別墅進(jìn)入市場，上演廣州豪宅市場的諸侯爭霸戰(zhàn)。珠江新城的南向望江樓盤的聯(lián)袂推出。憑仗朝向、地段等方面的優(yōu)勢，將與本工程爭奪有限的親水豪客，構(gòu)成市場陣地戰(zhàn)。濱江路的匯美景臺、金海灣、錦駿華軒等工程欲售而未售。將與本工程展開短兵相接的巷戰(zhàn)，是本工程最直接的競爭對手。不斷晉級換代的豪宅產(chǎn)品，給本工程的產(chǎn)品包裝推行提出更高的要求。參與世貿(mào)后，隨著實力雄厚的外資、港資房地產(chǎn)巨頭全面進(jìn)入廣州市場，將帶來嶄新的開發(fā)理念和產(chǎn)品觀念，有力促進(jìn)廣州房地產(chǎn)產(chǎn)品的晉級換代。而作為地產(chǎn)指向標(biāo)、一擲萬金的豪宅盤，更是最快接受新的設(shè)計與理念。工程市場的時機(jī)點O

41、、區(qū)域籠統(tǒng)的整體提高，有利于吸引河北的頂級豪客。 “濱江東路豪宅一條街的籠統(tǒng)確實立，是本區(qū)域交通、環(huán)境、配套、治安等綜合素質(zhì)飛躍的標(biāo)志，有助于本工程在全城范圍內(nèi)爭奪客源。、小區(qū)規(guī)模、園林面積優(yōu)勢突顯 眾多的一線江景競爭對手中，象本工程如此大的規(guī)模及綠化面積實屬少有，因此，在推行宣傳方面那么將該工程作為重點，尋覓時機(jī)點打敗對手。、找對道路，迎合目的消費群賣樓，不僅僅是賣一席之地，而賣的是覺得，仔細(xì)地分析目的客戶的心思，摸準(zhǔn)他們所需，找對其覺得，迎合目的客戶的喜好，方可個矢中地。、完善及奢華的社區(qū)配套，與目的客戶群的生活特性相吻合。三工程定位.工程市場定位戰(zhàn)略根據(jù)市場現(xiàn)時的情況及區(qū)域競爭對手的情況

42、，并根據(jù)本工程本身的素質(zhì)、規(guī)模及推出階段，本工程的市場定位為：面向高收入階層及部分投資買家、希望在市區(qū)中享有一線江景、新穎空氣及完善配套的高素質(zhì)買家。. 工程籠統(tǒng)主題定位戰(zhàn)略 籠統(tǒng)主題定位的闡釋：將工程的優(yōu)勢發(fā)掘，結(jié)合工程的地理位置、目的客戶、樓盤規(guī)模、配套設(shè)備等素質(zhì)要素對工程進(jìn)展度身訂做的宣傳定位。.籠統(tǒng)主題定位的必要性市場競爭的需求本工程所屬地段是一線江景盤較集中的地段，該批江景樓盤均以江景這一稀缺資源作為獨一賣點，并且該批江景樓盤中不乏較有實力之開展商，因此，競爭較大。而本工程由于開發(fā)時間較早，一、二、三期的設(shè)計及用料均非最新設(shè)計，以如今的設(shè)計角度出發(fā)看未能將江景這一稀缺資源充分利用，因

43、此，在市場上有一定的陳舊印象。而工程第四期初次出賣，要想在眾多的競爭對手中脫穎而出，除了本身設(shè)計的不斷完善外，貼切的籠統(tǒng)主題包裝必不可少，這是令市場撇除陳舊的【珠江廣場】印象，是對本工程完全改觀的重要手段。完全以新盤的方式推行，經(jīng)過廣告宣傳的配合而令本工程迅速提高知名度。市場營銷的需求在競爭對手眾多的區(qū)域市場中，要在銷售方面創(chuàng)出優(yōu)秀業(yè)績，那么必需在對本工程充分了解的根底上發(fā)掘出其與眾不同的優(yōu)勢，經(jīng)過對該優(yōu)勢的包裝、宣傳，令本工程可以在開售時一炮而紅。而準(zhǔn)確的籠統(tǒng)主題定位可以令本工程銷售方式多種多樣，豐富的銷售方式，令買家有不同的新穎感從而促進(jìn)銷售。. 工程稱號及籠統(tǒng)主題提煉本工程享用獨一無二的

44、一線江景，并且有各競爭對手無法比較的完善的配套及奢華會所，因此，整個樓盤以一個“豪字可以概括。樓盤命名亦應(yīng)表達(dá)“豪，奢華生活，奢華享用?；实郯愕纳钤跻粋€“豪字了得全新的珠江廣場誕生了！ 全新的一線江景樓盤誕生了！放眼天地寬感受生活美 御天地含義：御：乃古代皇帝的公用名詞，代表著尊貴，奢華。意味本工程尊貴獨享，奢華獨享。唯我獨尊唯我獨有胸襟如斯天：天何其大，代表寬容 地：地何其廣，代表包含整個樓盤稱號充溢豪邁，“成就天地間正是富豪們追求的境界，正是富豪們追求生活方式，正是富豪們追求的休憩港灣。一切的覺得盡在“御、天、地“個字中。賣樓賣的正是覺得，賣的正是共鳴，可以道出富豪的心聲唯我獨有，唯我獨

45、尊。. 工程目的客戶定位根據(jù)本工程的市場定位及籠統(tǒng)主題定位，本工程的目的客戶定位將除了享有同地段景觀的競爭對手的目的客戶外，還將吸引受落本工程籠統(tǒng)定位的更高素質(zhì)的買家。本工程的目的客戶定位詳細(xì)分為：自用型買家高收入買家由于擁有較高的收入，因此對于生活素質(zhì)及生活條件要求較高，對于日漸稀缺的江景資源較為受落，特別是擁有江景及園景的南北對流的雙景觀單位更為熱衷。收入豐厚的個體商戶老板私營企業(yè)老板中、外合資企業(yè)的高層管理人員年薪過五十萬高收入的外籍人士港澳買家 對于生活素質(zhì)要求較高的港澳買家，可以用在港澳同樣素質(zhì)的樓盤不到一半的價錢即可擁用，即使渡假亦劃算。獨具慧眼的投資買家目前，對于江景這一稀缺資源

46、買少見少，加上政府對于臨江一線地段已控制建房的政策出臺后，令江景資源更為珍貴，置信不久的未來，一線江景樓盤將身價百倍。. 工程售價定位本工程的價錢定位采用了市場量化比較法，即：選取本工程附近地段最具可比性的競爭對手與本工程相比較，并將該類比較樓盤運用量化比較法運算，客觀、科學(xué)地定出本工程的銷售均價。選取比較的樓盤如下：注：權(quán)重為比較工程與本工程的可比度，該可比度為整個樓盤的綜合指數(shù)與本工程相比較麗景灣本工程側(cè)A：各方面與本工程較接近，因此可比度最大，權(quán)重為：海琴灣本工程側(cè)B：權(quán)重海岸俊園濱江東C：權(quán)重碧海灣珠江新城，南向江景D： 比較工程 比較內(nèi)容A麗景灣B海琴灣C海岸俊園 D碧海灣E珠江廣場

47、實踐情況得分實踐情況得分實踐情況得分實踐情況得分實踐情況得分 江景情況()較好 較好較好好較好均價普通吸引吸引普通普通交通條件()較便利較便利便利便利較便利小區(qū)規(guī)模)普通單體小小較大建筑外觀較吸引吸引吸引吸引吸引開展商實力較高較高較高較高較高戶型間隔較好較好較好較好較好總分 ()房產(chǎn)資料網(wǎng) housezl 地產(chǎn)人的百科全書PAGE 好資料盡在 地產(chǎn)資料網(wǎng)housezl 免費下載資料根據(jù)以上各比較樓盤綜合要素比較表，可得出各樓盤的總分，根據(jù)量化比較公式，可計算出各比較樓盤的修正價錢，見下表：比較樓盤權(quán)重均價修正率修正價錢A麗景灣%B海琴灣C海岸俊園D碧海灣 =SUM(ABOVE) 根據(jù)以上量化比

48、較法公式計算，可得出本工程的均價為：A修正均價A權(quán)重+B修正均價B權(quán)重+C修正均價C權(quán)重+H修正均價H權(quán)重即：+.+=.在綜合比較過競爭對手的素質(zhì)、地段、規(guī)模、現(xiàn)時貨量及現(xiàn)時售價等要素，經(jīng)過對本工程競爭樓盤的量化比較法的計算，并結(jié)合我司對整濱江東一線江景出賣樓盤的了解：大部分樓盤均毛坯出賣，由此，結(jié)合以上要素，我司建議本工程的整體均價為按建筑面積：元/m(毛坯)建議本工程毛坯出賣，如買家選擇帶裝修，可另加元/m。營銷謀劃篇工程推售戰(zhàn)略目推行原那么由于本工程品牌曾經(jīng)在市場中長時間不露面，無論在工程的市場認(rèn)知度還是在知名度上，都會一定程度地被沖淡，市場認(rèn)購的熱情已大幅減弱。因此，在本工程第四期推出

49、市場時，“勢的營造是非常有必要的。要重拾昔日輝煌，不但在廣告籠統(tǒng)包裝上及推行上要求以符合工程特點的嶄新手法推出，而且在銷售上還得要充分營造熱銷的勢頭和供不應(yīng)求的局面。以%的銷售為最大目的，力爭獲得最大的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益。戶型統(tǒng)計分析戶型統(tǒng)計 三房二廳套占% 四房二廳套占% 五房二廳套占% 六房三廳套占% 合計：套戶型分析 廳房正望江單位套 占% 廳房側(cè)望江單位套 占% 不望江的外圍單位套 占% 望園景好單位套 占% 凹位望園景單位套 占% 既不望江又不望園景單位套 占% 整體可望江單位接近%，江景單位優(yōu)勢較為明顯，但能正望江的單位僅有%，工程整體的優(yōu)勢價值難以表達(dá)； 望園景單位共占%，對江景

50、樓盤而言，受歡迎程度不高，園景單位的銷售有一定壓力； 不能望江的C棟外圍單位面積偏大，而且臨馬路，市場接受程度不高； C棟凹位望園景及既不望江又不望園景單位有套，占%，比例系數(shù)較大，有一定的市場風(fēng)險，同時戶型設(shè)計存在一定的缺陷。分期銷售，分期攻破戰(zhàn)略方案思緒：【珠江廣場】的規(guī)模使其在綜合硬件素質(zhì)上比對手高出一籌，而銷售難點主要集中在：工程體量高層較大。遠(yuǎn)期樓花的負(fù)面影響。出貨速度要快，否那么一但對手的強(qiáng)勢宣傳及推行會對工程的高銷售目的呵斥一定影響。前期一三期的銷售價錢及銷售情況對市場呵斥不利影響。【珠江廣場】第四期切入市場不應(yīng)靠產(chǎn)品品牌，而應(yīng)采用一全新樓盤的推行戰(zhàn)略如無充分時間預(yù)備，產(chǎn)品那么無

51、法占有較大知名度，從而影響銷售。本工程應(yīng)利用節(jié)后的推行空檔媒介干擾度低進(jìn)展市場鋪墊任務(wù)，以利于將企業(yè)品牌效應(yīng)較好的過渡到產(chǎn)品品牌“御天地的品牌塑造，同時也利于產(chǎn)品概念在干擾度相對較小的情況下進(jìn)展充分的演繹傳播。他們經(jīng)過對市場的充分了解及對年后市場的危機(jī)性預(yù)測，建議以今年四月初為引爆點，盡量利用每一個節(jié)日構(gòu)成出貨高潮，并以此為中心輻射節(jié)日空檔；同時結(jié)合多種行銷方式，將工程的出貨量堅持在一個延續(xù)而有效的運作程度，并在國慶節(jié)前獲得銷售超套的業(yè)績。即：銷售階段注解圖入 市四月初以較低價吸引市場并配合充分的廣告宣傳構(gòu)成市場優(yōu)勢全面引爆以低價單位令買方市場產(chǎn)生“升值籠統(tǒng)，劇烈引爆“五一，經(jīng)過推出單位全部售

52、罄的熱銷造市，營造待購氣氛一舉確立市場優(yōu)勢 強(qiáng)銷期，擴(kuò)展戰(zhàn)果六月銷售緊扣“六一主題推出特征單位，并延續(xù)五一效應(yīng)，進(jìn)一步擴(kuò)展籠統(tǒng)優(yōu)勢延續(xù)期，積極出貨在七、八、九月積極出貨，延續(xù)市場高潮的同時緩解后市壓力完成銷售目的再掀高潮國慶期間再度掀起市場高潮，并將效應(yīng)延續(xù)至、月，至此，珠江廣場的銷售目的根本實現(xiàn)。加快回收，清貨尾元旦春節(jié)加快回收速度，并以優(yōu)惠方式積極消化庫存 工程首推分析.入市時機(jī)選擇 本工程如要在一定時間內(nèi)構(gòu)成“搶購效應(yīng)，并較長時間的堅持市場輻射力，主要取決于：強(qiáng)勢品牌企業(yè)、產(chǎn)品；產(chǎn)品的高認(rèn)知度和佳譽(yù)度；產(chǎn)品實體的明晰度；產(chǎn)品概念的演繹效果消費能量的高貯藏形狀首期出賣一炮而紅是推行戰(zhàn)略勝利

53、的根本條件，而入市時間確實定可謂是重中之重。四月初上市前期鋪墊期從市場角度出發(fā)，春節(jié)前夕已成為兵家必爭之期，如工程貿(mào)然入市，難免腹背受敵。而節(jié)后的淡市是探路、蓄勢的好時機(jī)，充分結(jié)合本工程的工程進(jìn)度。因此，在四月初入市較為適宜。已有成熟的首期園林環(huán)境，現(xiàn)場包裝可最大限制的進(jìn)展發(fā)揚(yáng)珠江標(biāo)志性景觀出現(xiàn)雛形經(jīng)過前期的宣傳進(jìn)展工程品牌塑造，產(chǎn)品品牌已與對手區(qū)別明顯。在淡市推行由于未遭到過多媒介干擾，各項訴求已較完好的傳到達(dá)消費者中。以深化民意的品牌企業(yè)、產(chǎn)品加上優(yōu)良的產(chǎn)品素質(zhì)配合高強(qiáng)度的推行，技巧性的引爆市場,為五月大推打下根底.入市價錢制定思緒由于珠江廣場的專業(yè)品牌資源和現(xiàn)時產(chǎn)品硬件如園林環(huán)境及其質(zhì)素

54、等未能有效地同步結(jié)合，同時受市場競爭和新貨“必需引爆市場的限制，入市價錢不宜過高，短時間的低開高走仍是首期的入市目的。制定根據(jù)目前工程周邊檔次相近的在售工程均價在元/m左右，其中位置和環(huán)境相當(dāng)，而且大部分已成現(xiàn)樓的工程，況且最直接的新對手工程也即將入市。除非有艱苦政策出臺，否那么這一區(qū)域均價在未來一年不會有太大變動甚至有下調(diào)的趨勢。為到達(dá)入市目的效果，在首期出賣均價應(yīng)綜合思索以下要素：除中心目的客源外，應(yīng)盡量擴(kuò)展需求層面；目的客戶的發(fā)掘出賣價錢應(yīng)有一定的升值空間；銷售價錢必需吸引出賣價錢應(yīng)配合工程品牌以絕對優(yōu)勢壓制競爭對手；與消費者對工程地段的“傳統(tǒng)價位認(rèn)識不應(yīng)有太大間隔 。綜上分析由于首期出

55、賣會結(jié)合部分江景單位，因此建議非江景單位入市均價為元/m，江景概念單位為元/m。.首推單元的選擇 對于本工程而言，首批單元推出的選擇可謂非常重要，該炮能否響亮，直接影響到后期推行的效果，所以在首批單元推出的選擇上須結(jié)合價錢低開高走的推行有效原那么，在貨量的選擇搭配上應(yīng)滿足高要求和低要求客戶的選擇，在景觀上亦都需求滿足不同需求的客戶的要求，在貨量供應(yīng)上充分營造“斷市的供不應(yīng)求局面，使得本工程的銷售氣勢如虹，鑒于此，在本工程首推單元的選擇及原那么詳細(xì)如下：工程整體價值衡量 北面正望江單位價值最高 側(cè)望江單位價值其次 向東、向南望花園單位適中 西向臨馬路而又不望江單位較低 凹位既不望江又不望園景單位

56、價值最低每棟價值衡量 B棟價值最高 A棟價值其次 C棟價值最低江景單位價值衡量 低層望江單位市場受歡迎程度較高 高層望江單位市場受歡迎程度其次 中層望江單位市場受歡迎程度較低首批單元的選擇 鑒于滿足首批單元的選擇條件和原那么，他們對首批推出單元的選擇如下： A、B棟北面望江單元中層單位層，共套 C棟雙層單位，共套 合計：首批推出單元共套.銷售分期價錢方案本工程供貨量不算少A、B、C棟共單位，且有品牌資源、環(huán)境與配套的支持，為炒作概念提供了寬廣的舞臺。因此，在銷售控制上應(yīng)防止出現(xiàn)長時間數(shù)量平均攤分的局面市場效應(yīng)區(qū)隔不明顯導(dǎo)致品牌忠實度下降，應(yīng)采取階段性適量出貨，頻繁構(gòu)成市場亮點，從而帶開工程的總

57、體籠統(tǒng)處于一個較高的姿態(tài)。要達(dá)此目的，除鋪墊期功夫做足外，還須在銷售控制上做到：在目的時間內(nèi)合理劃分銷售檔期；每一期的價錢必需穩(wěn)中有升；每期貨源“須種類齊全，層次清楚擴(kuò)展需求面，緩解相對時間內(nèi)的市場接受才干；每期推盤構(gòu)造須有所偏重，從而最大限制的配合推行主題。首批單元推售均價定位 要使得工程獲得良好的銷售口碑，營造“一炮而紅的銷售勢頭，單靠工程優(yōu)勢條件的支持是不夠的，推售業(yè)績的良好與否，很大程度上受開盤價錢要素的影響，假設(shè)首批單元的開市價過高，那么會把部分誠意客戶拒之于門外，使之對工程的綜合性價比產(chǎn)生抗拒心思，很大程度影響后期工程綜合性價比的市場口碑；反而，假設(shè)首批單元能以較合理的低價入市，物

58、美價廉將會給市場產(chǎn)生認(rèn)同，使得市場以繼續(xù)熱烈追捧的態(tài)度關(guān)注本工程的推行，進(jìn)一步擴(kuò)展市場的口碑，良性循環(huán)，有利于工程后期推行的開展。因此，他們建議首批單元推出的均價定位如下： 北面正望江中層單元層，首批推出均價為：元/ m C棟單層單元，首批推出均價為：元/ m“四月初入市蓄水期思緒：以提早認(rèn)籌方式，僅向市場宣布預(yù)期首推均價，并配合充分的廣告宣傳，吸引炒家入市，運用入市技巧迅速吸引市場人氣，構(gòu)成劇烈待購氣氛。“五一全面引爆迅速升溫期思緒：經(jīng)過鋪墊期的品牌推行出賣信息的炒作，珠江廣場已蓄積了強(qiáng)大的待購氣氛。因此：詳細(xì)操作：以較優(yōu)的景觀單位為主力，利用市場效應(yīng)充分消化，從而一舉確立市場優(yōu)勢，并使工程

59、到達(dá)奇貨可居，絕對“增值的籠統(tǒng)效應(yīng)。本期江景單位的均價不宜過高調(diào)升，而應(yīng)為后期優(yōu)質(zhì)江景單位的推出進(jìn)展市場鋪墊，同時選取面向北的中低層望江單位設(shè)置樣板房建議五樓，為后市拉升江景價位做預(yù)備。推盤數(shù)量：套銷售目的：套推盤構(gòu)造：非江景單位C棟雙樓層單位江景單位A棟、B棟北面正望江中樓層單位層。推盤均價：非江景單位元/m，江景單位元/m銷售方式：“限購套，構(gòu)成一個即時售罄、熱烈追捧的銷售態(tài)勢對外發(fā)布限購套，其中套內(nèi)定為新南方屬下樓盤業(yè)主或會員和內(nèi)部追捧者認(rèn)購；“加推套，即時認(rèn)購，價錢上調(diào)，售罄封盤在限購根底上加推套單位，以即時認(rèn)購方式滿足顧客的劇烈要求，而非江景價錢上調(diào)%，江景單位為%；售罄后封盤，并向

60、消費者發(fā)布珠江廣場下一期的出賣價錢將上調(diào)%的信息。*加推部分單位數(shù)量那么似乎市場反映進(jìn)展調(diào)整?！傲粡?qiáng)銷期繼續(xù)高溫期思緒：當(dāng)月延續(xù)市場效應(yīng)，選取少部分優(yōu)質(zhì)江景單位推出，配合價錢適當(dāng)調(diào)升。銷售目的：以“六一為中心，在整個六月消化剩余單位推盤數(shù)量：加推套推盤構(gòu)造：江景A棟北向望江單位。*加推部分單位數(shù)量那么似乎市場反映進(jìn)展調(diào)整?！捌咴?再次整裝待發(fā)恒溫期 思緒：承接“五一、六一出賣的市場口碑的氣勢，再次推出園景單元及優(yōu)質(zhì)江景單位，同時開場接受認(rèn)籌登記。七月下旬 氣勢再次迸發(fā)再次升溫期推盤數(shù)量：套銷售目的：套推盤構(gòu)造：非江景C棟單層單位，江景A、B棟層以下單位推盤均價：在“五一出賣均價的根底上調(diào)升%