東方巴黎城年度營銷策劃推廣方案

1、.PAGE ：.；東方巴黎城年度營銷謀劃推行方案第一章 開發(fā)背景分析宏觀政策分析“/政策年月建立部等九部委結(jié)合下發(fā)“/政策：“自年月日起，套型建筑面積平米以下住房面積所占比重必需到達開發(fā)建立總面積的%以上,這一政策已對姜堰市場構(gòu)成一定的影響，市場住房供應(yīng)構(gòu)造有所改動。第二套住房首付比例和貸款利率提高年月由中國人民銀行下發(fā)：對已利用貸款購買住房、又懇求購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的.倍，且貸款首付比例和利率程度應(yīng)隨套數(shù)添加而大幅度提高。五次加息政策對房地產(chǎn)市場的影響自年月日至月日，央行次加息，年以上貸款基準利率從.提升

2、至.，在一定程度上添加了購房者的還貸壓力，而年月日央行第五次上調(diào)預(yù)備金利率至.%，國家銀行貨幣政策進一步收緊，添加了資金貸款的難度，兩者在控制住房有效需求方面均產(chǎn)生了一定的效果。年次加息后房貸月供增幅等額本息 單位：元萬元年萬元年萬元年萬元年萬元年加息前的基準利率.加息后的基準利率.月供增幅.姜堰房地產(chǎn)市場分析高端缺失、中低端壓力。隨著姜堰引進外資力度的加大，城市各項事業(yè)規(guī)劃合理，開展迅速，城市的高端客戶群體將進一步添加。而目前當?shù)氐母哔|(zhì)量的社區(qū)比較少，高端缺失景象比較明顯。歷屆市政府均大力推進住房保證，據(jù)悉年至年將推出保證性住房用地為.萬平方米，并在今后幾年內(nèi)加大保證性住房的供應(yīng)力度。他們判

3、別中低端商品住宅將面臨嚴峻的市場挑戰(zhàn)，市場競爭將日趨猛烈。公司的第三代產(chǎn)品的強勢登陸，對當?shù)厥袌鰰浅庀喈數(shù)臎_擊。 HYPERLINK house.newgx/ t _blank HYPERLINK house.newgx/ t _blank 土地供量提升、機遇競爭并存-年姜堰市土地供應(yīng)總量相當大，未來幾年內(nèi)姜堰市樓盤上市量將會非常大。姜政發(fā)號規(guī)劃，城區(qū)新增住房用地供應(yīng)總量為.萬平方米不含城中村改造用地。其中，商品住房用地為.萬平方米。年商品住房用地供應(yīng)總量中，新批用地.萬平方米，利用存量土地.萬平方米；用地總量中，應(yīng)有.萬平方米住房用地用于建立中低價位、中小套型普通商品住房。政策性住房用地全

4、部為新批用地，其中，經(jīng)濟適用房用地.萬平方米，公共租賃房用地.萬平方米。所以未上市的體量面積數(shù)字無疑是龐大的,市場板塊競爭將會更加猛烈,。所以工程在開發(fā)戰(zhàn)略上，第一是要抓住稍縱即逝的開發(fā)時機，第二是要做出本人的特點，第三是要親密關(guān)注業(yè)界信息處處占得先機，第四是要做好樓盤的質(zhì)量。姜堰住宅價錢穩(wěn)步開展、泡沫經(jīng)濟未能影響姜堰房市-年市區(qū)均價已超越每平方米元大關(guān)，其他地段均價元。在國家政策的影響及泡沫經(jīng)濟下，很多城市的樓盤價錢下浮、樓盤滯銷或增幅減弱，但姜堰的價錢并沒有呈下降趨勢，相反的是房價繼續(xù)上揚。根據(jù)對姜堰市房地產(chǎn)市場的分析，明后兩年房價還有上漲的空間，構(gòu)成高價旺銷的其中緣由一之是泰州市目前有大

5、批舊城工程，促使了房地產(chǎn)的進一步開展；二是交通設(shè)備的長足開展帶動了工業(yè)投資和商貿(mào)投資開展，流動人口添加；三是受泰州熾熱房產(chǎn)的輻射，姜堰城鎮(zhèn)居民的購房置業(yè)的觀念更新。居住要求越來越高，質(zhì)量樓盤備受追捧。早幾年，姜堰的住宅開發(fā)是以舊城改造為主，分布較為分散，且以多層住宅為主，方式單一，定位偏低，而隨著開發(fā)力度的加大和房產(chǎn)經(jīng)濟的開展，近年來，各個開發(fā)商都在努力于開發(fā)高質(zhì)量的樓盤以順應(yīng)需求，提高本身的市場競爭力。小高層已成開發(fā)商的開發(fā)熱點年以前，不單單是姜堰市包括泰州市房產(chǎn)品也普遍是單一的多層住宅，樓盤缺乏特質(zhì)，自年泰州市第一個小高層水景住宅黃金家園獲得勝利后，高層、小高層住宅曾經(jīng)大步進入泰州市場，目

6、前姜堰的府西人家、祥生.世紀新城、亞方大廈等都設(shè)計有小高層或高層住宅。隨著樓盤質(zhì)量的提高，消費者的品味也會相應(yīng)的提高，這也就導(dǎo)致開展商在推出產(chǎn)品的同時要思索更多的要素同時，把本人的產(chǎn)品做得更美更好，以求在猛烈的市場競爭中脫穎而出，屆時將會加劇姜堰市房地產(chǎn)市場的昌盛與開展，同時必將引起新的一輪開發(fā)熱。第二章 工程概略、工程推進及亮特點提煉工程概略工程區(qū)位：國道南側(cè)，北臨汽車站，西接人民南路、南靠振宇路，交通便利；建筑規(guī)模：總占地面積約萬 規(guī)劃建筑面積約萬 總套數(shù)套 多層住宅建筑面積： 高層： 獨身公寓及酒店建筑面積： 其它建筑形狀：個組團組成的，建筑形狀有多層、高層住宅、酒店式獨身公寓；建筑配套

7、：商業(yè)、酒店、幼兒園、會所；技術(shù)目的：綠地率占.%，容積率：.。工程推進 開工：月日 樣板區(qū)開放：月日 開盤：月日一期開盤 三大特點：法式風情大盤巴黎浪漫生活完美呈現(xiàn)工程為低密度住宅工程，占地近多畝，擎起一座多萬平方米超大規(guī)模的地標性建筑群落，是姜堰有史以來商住規(guī)模最大的高尚住宅工程。秉承“建頂級樓盤，造特征產(chǎn)品，創(chuàng)姜堰人驕傲為開發(fā)目的，采用純歐式風格的設(shè)計思緒，高檔次的法國宮廷景觀環(huán)境，汲取巴黎人文、自然、藝術(shù)、科學等諸多元素，精心打造一座集生活、學習、休閑、文娛、辦公于一體地，最適宜人居的法式建筑群落；奢華實景樣板百聞不如一見：東方巴黎城擁有近 平方米的歐式奢華實景樣板區(qū)，樣板區(qū)由 套樣板

8、房、 平方米的樣板景觀以及 平方米的銷售展現(xiàn)中心組成，“要買房，看現(xiàn)場是對業(yè)主的擔任，讓業(yè)主提早感遭到看得見的質(zhì)量生活實景；首家數(shù)字社區(qū)姜堰城市第一：東方巴黎城是姜堰首家數(shù)字化社區(qū)，運用科技手段，將數(shù)字社區(qū)引入到姜堰，為姜堰的市民生活帶來智能家居的居家大革命！ 十大亮點：一座名流沙龍演繹生活的優(yōu)雅與浪漫約的盧浮宮，是姜堰最壯觀的名流沙龍，內(nèi)部設(shè)置了左右四季恒溫的室內(nèi)游泳池、休閑咖啡餐廳、健身運動中心、活動展覽館、棋牌館等。盧浮宮，名流沙龍的優(yōu)享所在，縱情演繹巴黎生活的優(yōu)雅與浪漫。兩大主題廣場締造鄰里的調(diào)和與放松“東方巴黎城拿破侖廣場、中央廣場均位于小區(qū)的中軸線上，是銜接小區(qū)主入口景觀大道上的大

9、型中心廣場和小區(qū)南北、東西主軸線交叉處的次商業(yè)廣場。三市三區(qū)融匯續(xù)寫都市的繁華與經(jīng)典“東方巴黎城地處國道中端，是銜接蘇中地域三座城市揚州、泰州、南通的中樞。蘇中三市閱歷千年歷史人文的沉淀，城市的開展歷程、居民的傳統(tǒng)價值觀念等諸多要素的交流交融，構(gòu)成了蘇中地域特有的區(qū)域心思和習慣。“東方巴黎城地處姜堰市區(qū)現(xiàn)有三大經(jīng)濟區(qū)域的結(jié)合部。老城區(qū)上千年的歷史，代表了姜堰的光彩的過去；姜堰經(jīng)濟開發(fā)區(qū)十數(shù)年的大開大合，代表了姜堰的驕傲的今天；城南民營經(jīng)濟開發(fā)區(qū)及雙登工業(yè)園的蓬勃開展，交通興隆，規(guī)劃合理，地理優(yōu)越等眾多有利條件，使城南經(jīng)濟區(qū)域的今后的崛起讓人充溢等待?！皷|方巴黎城就是城南開展的第一聲號角。四通八

10、達地段成就區(qū)位的便利與精彩“東方巴黎城地處國道與省道的交匯處，半小時圈內(nèi)直達無錫、常州、揚州、南通、泰州、靖江、江陰等假設(shè)干長三角重點城市。寧啟鐵路、寧靖鹽高速，遍及周邊。五大特征戶型盛放生活的自在與享用“東方巴黎城針對不同人群，創(chuàng)作五大特征空間：時髦個性的“獨身貴族、浪漫甜蜜的“兩人世界、為社會中堅階層專門打造的“溫馨家庭、三代同堂無限親情的“全家福和氣派尊貴的“空中別墅。生活方式定義空間覺得，“東方巴黎城為您量身定做了恰到益處的靈動空間，享用生活就在您舉手投足之間。六所優(yōu)質(zhì)學校成就未來的基地與搖籃“東方巴黎城倡導(dǎo)“概念，即一所幼兒園、二所小學、三所中學。一所幼兒園的可選擇姜堰東橋小學幼兒園

11、、南苑幼兒園、實驗幼兒園等，二所小學可選擇東橋小學、南苑小學等，三所中學可選擇姜堰勵才中學、姜堰五中、姜堰二中、姜堰美術(shù)學校、姜堰武術(shù)學校等。姜堰是個教育之鄉(xiāng)，當?shù)氐慕逃龣C構(gòu)及教學質(zhì)量在全國范圍內(nèi)都是比較知名的，作為“東方巴黎城的業(yè)主可以享用六所學校的優(yōu)質(zhì)效力，讓他的子女贏在起跑線上。七大星級效力享用效力的尊崇與禮遇東方巴黎城努力于為業(yè)主營造一個“五星級的家，量身定做了大特征效力：名流會所中心：開展豐富的小區(qū)節(jié)日文化活動，表達小區(qū)調(diào)和。社工效力中心：幼兒托管、少兒課外托管，為兒童提供專業(yè)效力。家政效力中心：為居民提供日常家政效力。婚慶效力中心：會所內(nèi)設(shè)婚慶禮堂，提供一站式婚慶效力。安康戰(zhàn)略聯(lián)盟

12、：與附近醫(yī)院構(gòu)成戰(zhàn)略聯(lián)盟，業(yè)主可免掛號手續(xù)就診，提供極大便利。視野文化沙龍：東方巴黎城觸目所及的視野范圍內(nèi)都有流動的文化不斷涌現(xiàn)。資產(chǎn)管理中心：為社區(qū)居民提供全程代租、代管及理財?shù)刃ЯΑ０舜蠼ㄖ毠?jié)詮釋社區(qū)的質(zhì)量與品味開放的社區(qū)，圍合的組團：既能保證組團內(nèi)業(yè)主的平安性，又能保證整個大社區(qū)的開放性，是一座沒有圍墻的城中城花園社區(qū)。車在地下走，人在花中游：工程秉承“人車絕對分流的原那么設(shè)置地下車庫，既能保證社區(qū)整體美觀，又能保證業(yè)主居住的溫馨與平安；完美天際線，起伏地平線：為表現(xiàn)起伏靈動的景觀效果，東方巴黎城將整個組團地勢抬高，使樓盤不僅擁有完美的天際線，同時也構(gòu)成了起伏的地平線，賦予空間的立體感

13、和韻律感。無管化的外立面：東方巴黎城建筑將水管隱藏，空調(diào)架用百葉隱藏，使外立面平整調(diào)和，絲毫沒有因水管和空調(diào)位而影響美觀。既能保證外立面的調(diào)和美觀，又能保證咖啡色立面顏色的協(xié)調(diào)一致；將管道和空調(diào)機位全部隱藏。永不落伍的立面顏色：東方巴黎城咖啡色的建筑外立面詮釋一種生活的優(yōu)雅與光彩，經(jīng)過歲月的洗禮，將更加煥發(fā)出其經(jīng)典氣質(zhì)。通透的陽光車庫：地下車庫設(shè)置陽光景點，使車庫內(nèi)通風采光更好，空氣也非常清新。告別陰暗潮濕，將假山、綠化引入車庫，使車庫也成為一道風景；自然通風采光，空氣清新流暢多功能的架空層：東方巴黎城高層架空層掩映在郁郁蔥蔥灌木叢中，還設(shè)置了健身器材、兒童游樂區(qū)、休閑椅等設(shè)備，為小區(qū)業(yè)主提供

14、了一個多功能的休憩廳。智能化的家居：社區(qū)內(nèi)設(shè)置樓宇對講系統(tǒng)，電梯戶內(nèi)呼喚按鈕，空中別墅更擁有私家電梯、電動窗簾、中央吸塵系統(tǒng)、新風系統(tǒng)、衛(wèi)生間預(yù)留有線電視接口、煤氣報警設(shè)置、進戶門報警設(shè)置，并實現(xiàn)對空調(diào)、熱水器等電器遠程操控，智能化家居彰顯高貴的質(zhì)量生活。九大開發(fā)團隊譜就質(zhì)量的安心與放心一流的樓盤離不開一流的開發(fā)隊伍?！皷|方巴黎城由姜堰市佳源房地產(chǎn)開發(fā)擔任開發(fā)，禾澤都林建筑與景觀設(shè)計擔任建筑設(shè)計，法國PA建筑事務(wù)所擔任規(guī)劃顧問，澳大利亞三杰國際建筑事務(wù)所擔任景觀顧問，國美林道景觀設(shè)計公司擔任景觀設(shè)計，浙江佳源建立工程擔任工程承建，怡城浙江物業(yè)管理提供物業(yè)效力，北京泛亞商舟承當智能化設(shè)計等九大實

15、力開發(fā)團隊組成。九大團隊“眾志成城，力求為業(yè)主發(fā)明一個真正放心與安心的質(zhì)量社區(qū)。十大完美組團書寫城市的富庶與光彩“東方巴黎城是由十大組團組成的超大型社區(qū)。“東方巴黎城融入巴黎歷史、文化、藝術(shù)、科學等元素，營造出一個調(diào)和、自然、休閑的生活環(huán)境和時髦、浪漫、熱情的生活方式，表達了法國宮廷的富庶與光彩。凱旋宮 以建筑為主題釋義：意味中產(chǎn)階級事業(yè)的凱旋與生活的凱旋。奧賽宮 以雕塑為主題釋義：表達一種對生活、對藝術(shù)的品味。奧賽美術(shù)館是賽納河畔的一座藝術(shù)宮殿。其前身是年建立的老奧賽火車站，經(jīng)過了重新裝修，位于風光宜人的塞納河畔，正對杜伍勒利花園和盧浮宮，自從年開館以來，奧賽博物館獲得了很大的勝利，直到今天

16、還在不斷豐富著它的輝煌。收藏的范圍涵蓋了多個學科，涉及一切的藝術(shù)范疇：繪畫、雕塑、家具、藝術(shù)物品、建筑、素描和攝影。美泉宮 以噴泉為主題；釋義：組團名源自維也納最負盛名旅游景點美泉宮，歷史悠久的美泉宮，因神奇的“美麗泉而得名，這里見證了奧地利最奢華氣派的皇室生活。以此寓意，本組團景觀規(guī)劃以噴泉為主題，努力于打造別具風格的質(zhì)量樓盤，為市民營造一種奢華氣派的尊貴生活。美泉宮原為皇宮。美泉宮因它重要的歷史意義，優(yōu)美的環(huán)境和宏偉的建筑風格成為維也納最主要的旅游景點之一。西岱宮 以建筑、雕塑為主題釋義：用作原D區(qū)的命名。羅馬駐呂岱斯歷任總督的官邸、墨洛溫王朝諸國王的宮殿，后又更名西岱宮，在年之前不斷為法

17、蘭西國王的王宮。這地方便成為君主時代的最高法院。路易宮 以建筑、綠多為主題釋義：以表達一種皇家風范。黎世留樞機主教于年決議興建這座宮殿。建筑由建筑師雅克勒梅希耶設(shè)計，而花園設(shè)計那么出自戴戈。黎世留死后將此宮殿遺贈給了國王路易十三，從此便成了王宮。路易十四承繼了這座宮殿，將它轉(zhuǎn)讓給了加斯東道爾良。加斯東道爾良的后代保管此宮直至年。王宮大樓現(xiàn)已成為法國國家行政法院、憲法委員會、法蘭西喜劇院和文化部的所在地。波旁宮 以水系為主題釋義：多年歷史的古典建筑。坐落在塞納河南岸，原是國王路易十四的女兒波旁公爵夫人的王府，年以后，波旁宮差不多不斷是法國最高立法機構(gòu)的所在地。它被看作是法國法律的意味。凡爾賽宮

18、以樹大、綠多為主題釋義：來源于凡爾賽堡，是世界上最美的園林，是人們向往的最美麗的自在文娛的地方，豐富的花壇，小樹叢，噴泉，水池，大理石雕塑在這里到達了調(diào)和的平衡愛麗舍宮 以雕塑、小品為主題釋義：可用作天稱座的命名，現(xiàn)為法國總統(tǒng)府杜伊勒宮 以樹大、綠多、小品為主題釋義：用作原天蝎座的命名。杜勒里公園是巴黎最大的休閑場所之一，總面積公傾，共有樹木棵，如今依然保管了路易十四的御用園藝師勒諾特爾當年賦予的園林風格。維萊特宮 以雕塑、小品為主題釋義：用作原程度座的命名。巴黎廣場，舉行各種文化活動，電影、戲劇、舞蹈、雜技和戲劇扮演；適宜于年輕人的生活氣氛；第三章 工程目的群體特征分析主流客戶：以改善居住條

19、件為目的的市區(qū)、城郊初次或二次置業(yè)者，職業(yè)有事業(yè)單位、國企中高層指點、私營業(yè)主、白領(lǐng)階層、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)主等。收入構(gòu)造：產(chǎn)品多樣，覆蓋人群較多，不存在明顯經(jīng)濟購買力區(qū)分，以收入較穩(wěn)定，家庭年收入約萬左右，有萬以上存款的上述各種類型客戶為主。按元/，多層戶型計算消費習慣：消費理性，擁有新價值觀，習慣思索綜合性要素，注重固定資產(chǎn)投資的穩(wěn)定性，喜好產(chǎn)品的稀缺性，對生活質(zhì)量有較高追求，盼望安康的身體與愉快的心境。決策期短，決策謹慎，在多個工程之間比較后容易決議，置業(yè)顧問要把握客戶心思，加強情感維護。報答等待：注重升值潛力及穩(wěn)定的投資報答率，對樓盤所在區(qū)位的開展抱有極大期望值。主要獲取信息渠道：該人群獲取信息

20、比較廣泛，關(guān)懷國內(nèi)外新聞，通常獲取信息的渠道有：、常規(guī)媒體：以江蘇、泰州地域報紙、泰州、姜堰地域的電視媒體、網(wǎng)絡(luò)、短信、宣傳單頁、戶外道旗等；、特殊渠道：交通指示牌、車站廣告牌；泰州姜堰的產(chǎn)業(yè)互補性非常強，每天來往兩城之間的人很多，在此發(fā)布能到達直接的宣傳效果；、公關(guān)活動及口碑傳播：口碑宣傳的效果曾經(jīng)在泰州市區(qū)及姜堰各縣鎮(zhèn)日趨明顯，越來越多的消費者經(jīng)過朋友或親人引見認知樓盤并構(gòu)成購買。目的人群詳細鎖定：人公務(wù)員：市本級政府機關(guān)、工商稅務(wù)部門、公檢法系統(tǒng)科級以上指點干部，年收入穩(wěn)定，單位福利好，重點單位：姜堰市政府、姜堰工商稅務(wù)局、姜堰檢察院、姜堰公安局，財政局、國土局、電力公司等；人事業(yè)單位：

21、市本級事業(yè)單位、社會團體組織中上層指點，重點單位：姜堰各學校、幼兒園等所、各大醫(yī)院家、金融系統(tǒng)、挪動、聯(lián)通、電信通訊；人國有企業(yè)、民營企業(yè)：姜堰多家國有大中型企業(yè)指點，利稅過億元家民營企業(yè)指點； 人外企、私企業(yè)主：五金消費和加工企業(yè)達家； 人年收入萬以上的律師、醫(yī)生等高級白領(lǐng)；人外地投資者：外來經(jīng)商及投資團體；人第四章 銷售目的、可售房源、銷售戰(zhàn)略及定價銷控總銷售目的：萬元業(yè)態(tài)小高層方案銷售面積方案銷售金額萬元月目的分解 單位：萬元月份月月總計銷售目的可售房源事項日期可售房源幢號樣板區(qū)開放月日工程期未定一期開盤月日銷售戰(zhàn)略建議僅供參考：銷售方法建議：第一步：尋覓銷售目的利用各種渠道搜集客戶資料

22、； 至郵DM，進展信息溝通； 展開關(guān)系營銷； 對重點地域進展客戶排查。第二步：鎖定目的客戶對關(guān)系客戶進展溝通、歸類； 對搜集的客戶進展市調(diào)摸底； 傳送樓盤資料，專人引見工程概略； 對問卷進展分析，鎖定客戶。 第三步：回訪促其成交 溝通，再次訪問掌握客戶需求； 約請目的客戶看樓； 結(jié)合階段優(yōu)惠政策加強銷售進度； 闡明：從成交慣例分析，第一步獲得位客戶資料，初步過濾%可獲得有效客戶位；第二步再過濾%可獲得名目的客戶；實踐成交按%計算可獲得位成交客戶。如此執(zhí)行本方法能提升銷售時機。銷售渠道：添加銷售端點的設(shè)置 經(jīng)過周邊巡展進展異地銷售；利用學會、協(xié)會、研討會獲取客戶資源可從民政局獲取資源，姜堰約 個

23、；在銀行、外企、電信、挪動、學校、醫(yī)院等單位設(shè)固定聯(lián)絡(luò)人，擔任日常宣傳、銷售，實現(xiàn)全員銷售方式。定價建議工程的質(zhì)量決議了本案的定價必需實行高開高走的戰(zhàn)略，詳細如下：有節(jié)拍的漲價。每月適度調(diào)價，表達樓盤升值特性；在艱苦節(jié)點，配合促銷活動調(diào)整價錢；老帶新客戶優(yōu)惠，老客戶獎勵措施。根據(jù)佳源會實施細那么執(zhí)行；銷控建議限房推出，保證房源的稀缺性；多次開盤，每次開盤只需幾幢房源，構(gòu)成搶購之勢；拉開價錢差距，提高每套房源的性價比；一位客戶最多只能引薦兩套房源，其他房源可經(jīng)過控臺控制；第五章 工程整體營銷謀劃推行戰(zhàn)略營銷謀劃推行主題：主題廣告語：演繹國際生活，締造城市光彩！輔助廣告語：、法式風情大盤巴黎文化的

24、優(yōu)雅與浪漫； 、奢華實景樣板要買房，看現(xiàn)場 、首家數(shù)字社區(qū)數(shù)字社區(qū)，姜堰第一；營銷謀劃推行原那么品牌營銷原那么 充分展現(xiàn)公司多年的房產(chǎn)規(guī)劃開發(fā)閱歷及實力，讓市場與買家深化了解“東方巴黎城的優(yōu)勢與投資潛力，消除他們心中的疑慮。同時，第三代產(chǎn)品，重裝出擊：獨身貴族、二人世界、溫馨家庭、全家福、豪宅等全新戶型產(chǎn)品，經(jīng)過重點包裝，反復(fù)灌輸，強化消費者對工程的了解力和記憶力，構(gòu)成市場的焦點與熱點。 文化營銷原那么 蘇中地域的地域文化，姜堰的城市文化，與“東方巴黎城工程的建筑景觀文化充分的交融。將東方巴黎城賦予的文化概念，無論從建筑、規(guī)劃、景觀還是命名上，都融入歐洲古典復(fù)興主義文化內(nèi)涵，將歐洲雕塑文化、建

25、筑文化進展深層次發(fā)掘；在現(xiàn)場接待中心也要經(jīng)過裝修風格，藝術(shù)品擺設(shè)等進展主題表現(xiàn)，使得客戶直觀的體驗到樓盤的文化內(nèi)涵，經(jīng)過歐洲文化中高貴、輝煌的意象表達樓盤的檔次；配以豐富多彩的主題文化文娛設(shè)備，到達以居住為主，兼具休閑、健身功能的配套完善、規(guī)劃超前，擁有高度文化內(nèi)涵的高尚的大型水景智能化生態(tài)社區(qū)。體驗營銷原那么 這一營銷手法在嘉興的巴黎都市已證明，本案對它的運用會更加系統(tǒng)，更加深化。將“要買房，看現(xiàn)場作為東方巴黎城的體驗營銷主題。體驗接觸點設(shè)置為：樣板區(qū)、銷售現(xiàn)場、樣板環(huán)境、景觀、標識系統(tǒng)、亮化工程等；體驗營銷手段除傳統(tǒng)的團體看房渠道外，還要組織具有社會公益效應(yīng)或契合社會搶手話題的活動作為突破

26、口，結(jié)合政府相關(guān)單位、媒體，新聞渠道和行政渠道雙管齊下，爭取各團表達場看房、樣板房免費入住體驗等。關(guān)系營銷原那么 關(guān)系營銷就是利用“人以群分的效應(yīng)，經(jīng)過企業(yè)、個人的社會關(guān)系進展工程信息傳播，制定相應(yīng)的鼓勵政策，既可提供成交率，又可節(jié)約推行費用。聯(lián)動營銷原那么 總部即將落實的“佳源會是一個強大的資源中心，使眾多業(yè)主成為反復(fù)利用的客戶資源，再經(jīng)過口碑傳播將產(chǎn)生連鎖效應(yīng)。另外可與其它品牌連動，如名車、奢侈品展等結(jié)合展現(xiàn)，借助各品牌之力，強強結(jié)合，利用各自的客戶資源，擴展樓盤在潛在客戶群中的知名度；活動營銷原那么 活動營銷將是推行主旋律，重點是經(jīng)過活動進展炒作來吸引客戶群的關(guān)注，活動主要分為兩類：一是

27、借勢造勢，即借助政府、社會、媒體之力，經(jīng)過特殊事件進展宣傳，添加社談判資；二是事件推行，即根據(jù)樓盤開發(fā)進程所發(fā)生的事件進展活動推行，將樓盤動向及時有針對性地傳達給潛在業(yè)主。營銷謀劃推行思緒一條主線：賦予法式文化內(nèi)涵，構(gòu)成多次開盤，制造人氣； 兩大手段：樣板區(qū)、SP活動，即實景營銷與活動營銷；三大特點：法式風情大盤、奢華實景樣板、首家數(shù)字社區(qū)宣傳渠道團體看房：結(jié)合現(xiàn)場公關(guān)活動進展，也可為各團體提供場地；SP活動：房展會、新聞發(fā)布會、闡明會、樣板區(qū)開放活動、開盤活動；媒體廣告：以社會性、公益活動的新聞炒作，可設(shè)置工程專欄；戶外、短信、網(wǎng)站、燈旗、空飄等；營銷推行目的及推行節(jié)拍重要節(jié)點安排：月份開工

28、，月初樣板區(qū)開放，月日開盤；每月謀劃任務(wù)安排月份推行目的推行主題推行媒介推行活動預(yù)備任務(wù)積累客戶：人；演繹國際生活，締造城市光彩圍墻無紙巾盒、雨傘、手提袋設(shè)計完成積累客戶：人；演繹國際生活，締造城市光彩法式風情大盤巴黎文化的優(yōu)雅與浪漫圍墻、戶外、短信報紙、電視專題開工儀式指示系統(tǒng)設(shè)計完成；媒體廣揭露布及新聞炒作亮點；樓書印刷完成積累客戶：人；演繹國際生活，締造城市光彩法式風情大盤巴黎文化的優(yōu)雅與浪漫圍墻、戶外籌備后續(xù)公關(guān)活動全員銷售發(fā)動大會模型完成、標識完成；聯(lián)絡(luò)團體看房.積累客戶：人；認購套；演繹國際生活，締造城市光彩法式風情大盤巴黎文化的優(yōu)雅與浪漫要買房看現(xiàn)場，體驗奢華樣板區(qū)戶外、日報、晚

29、報、電視、網(wǎng)絡(luò)、短信演繹國際生活 締造城市光彩-暨東方巴黎城樣板區(qū)開放認購儀式、團隊看房、東方巴黎城新聞發(fā)布會來訪客戶研討及廣告效果分析；公關(guān)活動及新聞熱點謀劃、籌備、組織；月日月日積累客戶：人；認購套，銷售套；演繹國際生活，締造城市光彩要買房看現(xiàn)場，體驗奢華樣板區(qū)首家數(shù)字社區(qū)數(shù)字社區(qū)，姜堰第一日報、晚報、夾報、電視、網(wǎng)絡(luò)、短信、DM家居風水闡明會、開盤之夜、開盤、團隊看房、市鎮(zhèn)巡展開盤期報刊廣告創(chuàng)意設(shè)計；開盤活動組織謀劃；來訪客戶研討；公關(guān)活動及新聞熱點謀劃；中秋聯(lián)誼會等公關(guān)活動組織謀劃；月年月日積累客戶：人；認購套，銷售套；演繹國際生活，締造城市光彩要買房看現(xiàn)場，體驗奢華樣板區(qū)報刊、電視、

30、電臺、短信、DM多次開盤活動、團體看房、歐洲古典文化藝術(shù)欣賞月、圣誕狂歡夜暨新春業(yè)主聯(lián)誼會、“東方巴黎城新年祈福會、多次開盤報刊廣告創(chuàng)意設(shè)計；多次開盤活動組織謀劃；公關(guān)活動組織謀劃；年月月積累客戶：人；銷售套；演繹國際生活，締造城市光彩要買房看現(xiàn)場，體驗奢華樣板區(qū)報刊、電視、電臺、短信、DM多次開盤活動、溱潼會船節(jié)、“煙花三月旅游節(jié)、春季房交會、落成啟用儀式、交付活動多次開盤報刊廣告創(chuàng)意設(shè)計；多次開盤活動組織謀劃；公關(guān)活動組織謀劃；備注：每個月的銷售目的請房產(chǎn)公司根據(jù)實踐情況進展調(diào)整；第六章 工程各階段推行戰(zhàn)略 一、第一階段：預(yù)備期月.即日起至樣板區(qū)開放天前；一推行目的：工程籠統(tǒng)建立，社會告知

31、，為工程整體營銷推行奠定根底，為后期全面公開銷售發(fā)明有利市場環(huán)境。二推行主題：演繹國際生活，締造城市光彩三推行戰(zhàn)略：以工程開工的強勢籠統(tǒng)，樹立樓盤價值質(zhì)量。四執(zhí)行戰(zhàn)略：整體推行的相關(guān)預(yù)備任務(wù)及時間要求確切時間節(jié)點按照工程進度適時調(diào)整：詳細事項任務(wù)要求時間安排擔任人VI系統(tǒng)視覺籠統(tǒng)要素設(shè)計logo、規(guī)范色、輔助色；.前運用設(shè)計類；.前工地現(xiàn)場籠統(tǒng)設(shè)計；.前銷售中心籠統(tǒng)設(shè)計；.前樣板間裝飾設(shè)計；.前銷售道具銷講手冊等、效果圖、戶型圖、總平圖.前網(wǎng)站按照總部網(wǎng)站模板，制造一致風格工程網(wǎng)站，并與本地主流網(wǎng)站做好鏈接.前三大法寶樓書.前概念模型.前實景樣板區(qū).前媒體洽談選擇媒體，為樣板區(qū)開放做好預(yù)備.前

32、建造裝修樣板區(qū)、銷售中心建立及包裝.前廣告創(chuàng)意中心文案、樣板區(qū)開放期報刊及戶外廣告創(chuàng)意.前活動方案樣板區(qū)開發(fā)及開盤推行活動方案確實定.前設(shè)立“東方巴黎城的公交站點姜堰目前有路公交車，一半以上的公交車要經(jīng)過汽車總站或太宇市場，經(jīng)過公交站點的設(shè)立，拉近市區(qū)消費者的區(qū)域概念。.前五媒體戰(zhàn)略以戶外媒體為主，在活動期間添加軟硬性廣告投放量，與媒介初步建立協(xié)作認識。六活動安排：開工儀式活動： 活動時間：.活動地點：工程工地活動主題：演繹國際生活 締造城市光彩 東方巴黎城開工奠基儀式詳見附件： 全員營銷發(fā)動大會： 活動時間： 月日活動地點：姜堰市某酒店可包容人會議廳活動主題：演繹國際生活 締造城市光彩 東方

33、巴黎城全員營銷發(fā)動大會詳見附件： 二、第二階段：預(yù)熱期.樣板區(qū)開放前后天，共一個月一推行目的：擴展工程知名度及目的客戶的認知度，為開盤期積累充足客源。二推行主題：要買房 看現(xiàn)場三推行戰(zhàn)略：以客戶體驗活動為主，活動結(jié)合社會新聞關(guān)注點，引起對工程的了解愿望，之后進一步釋放賣點，加大媒體投放量，以求到達最大知名度的效果。四推行內(nèi)容：、媒體媒體選擇：戶外媒體偏重中心賣點；報媒：以、DM為主要媒體，在SP活動及艱苦銷售節(jié)點，采用壟斷方式告知工程相關(guān)信息；視聽媒體：以泰州電視臺和泰州交通音樂臺為主要媒體作為工程籠統(tǒng)宣傳的主要平臺，專題報道以SP活動為主；短信：籠統(tǒng)建立、銷售信息、艱苦節(jié)點必選媒體投放頻率：

34、意向客戶積累最重要的時期，僅一個月，因此工程主要媒體對象投放最密集，在樣板區(qū)開放前兩個星期繼續(xù)頻繁，開放當天進展媒體壟斷。訴求重點：要買房看現(xiàn)場，體驗最奢華的樣板區(qū)費用預(yù)算：、配合： VIP貴賓卡發(fā)放，憑此卡可有優(yōu)先選房權(quán)；屆時按卡的順序挑選房源，為每月開盤奠定根底；同時實行貴賓卡老帶新積分獲現(xiàn)金措施，同時可享用小區(qū)會所的優(yōu)惠措施。、SP活動建議：演繹國際生活 締造城市光彩 -暨東方巴黎城樣板區(qū)開放認購儀式時間：月日地點：東方巴黎城售樓部活動目的：全力營銷，為開盤熱銷積累充足客源?；顒臃绞剑呵劳卣埂P活動活動內(nèi)容：三會、企事業(yè)單位VIP貴賓卡發(fā)放，優(yōu)惠購房活動，憑此卡可有優(yōu)先選房權(quán)；屆時按

35、卡的順序挑選房源，為每月開盤奠定根底；同時實行貴賓卡老帶新積分獲現(xiàn)金措施，同時可享用小區(qū)會所的優(yōu)惠措施。新聞發(fā)布會演繹國際生活 締造城市光彩 暨東方巴黎城新聞發(fā)布會時間：月日地點：東方巴黎城樣板區(qū)活動目的：向社會傳播工程籠統(tǒng)，樹立樓盤質(zhì)量，引起廣泛關(guān)注?；顒臃绞剑盒侣劙l(fā)布會活動內(nèi)容：姜堰城市房地產(chǎn)開展趨勢分析報告姜堰市建立局指點佳源總部及實力展現(xiàn)佳源總部指點東方巴黎城產(chǎn)品推介姜堰房產(chǎn)、規(guī)劃設(shè)計院現(xiàn)場咨詢，答客問團體看房活動時間：月日地點：姜堰各收入高的單位活動目的：建立多渠道銷售?；顒臃绞剑呵劳卣?、SP活動活動內(nèi)容：三會、企事業(yè)單位優(yōu)惠購房活動五執(zhí)行戰(zhàn)略：、廣告創(chuàng)意、設(shè)計；、新聞炒作；、來訪

36、客戶研討；、公關(guān)活動及新聞熱點謀劃；、廣告效果階段測評、分析、總結(jié)；三、第三階段：開盤期.開盤前后天，共一個月一推行目的：品牌的建立，強力引發(fā)目的客群的消費愿望，促成最終的消費愿望二推行主題：信息告知，中心賣點延續(xù)，構(gòu)成開盤搶購熱銷局面三推行戰(zhàn)略：驚動性開盤盛況，延續(xù)性sp活動，媒體投放依然強勢四推行內(nèi)容：、媒體媒體選擇：戶外媒體開盤信息傳播報媒：以為主要媒體，傳播銷售信息、賣點、sp活動；以、為主要輔助媒體，在SP活動及艱苦銷售節(jié)點，采用壟斷方式告知工程相關(guān)信息；視聽媒體：泰州電視臺專題報道以SP和開盤活動為主，泰州交通音樂臺重點為開盤信息。短信群發(fā)：籠統(tǒng)建立、銷售信息、艱苦節(jié)點必選媒體。投

37、放頻率：媒體投放頻率相對減弱，偏重在艱苦銷售節(jié)點的傳播上 訴求重點：要買房看現(xiàn)場，體驗最奢華的樣板區(qū)；開盤熱銷局面報道；費用預(yù)算：、SP活動建議：開盤系列活動開盤之夜 “相約東方巴黎城大型純音樂歌舞演奏會時間：月日地點：東方巴黎城現(xiàn)場活動目的：表達工程籠統(tǒng)、開發(fā)實力，努力打造頂級樓盤，引起社會廣泛關(guān)注，構(gòu)成熱銷局面?；顒臃绞剑洪_盤匯演活動內(nèi)容：市文化宣傳部門合辦，指點發(fā)言，西洋管弦樂、鋼琴獨奏、打擊樂演奏和法蘭西特征民族藝術(shù)扮演等，期間插播工程引見及開盤告知，抽獎、競猜等互動活動節(jié)目。開盤活動儀式、上演：開盤儀式和上演重在強調(diào)高檔的生活品味，現(xiàn)場氣氛的營造是關(guān)鍵，包括銷控和上演的藝術(shù)氣氛，對意

38、向客戶制造緊張、刺激的氣氛，煽動和誘發(fā)意向客戶的購房激動，上演或活動能表達社區(qū)的生活方向和意味。時間：月日地點：東方巴黎城現(xiàn)場 活動目的：經(jīng)過前期的預(yù)熱活動，劇烈意向客戶的提早選房，配合促銷政策激發(fā)開盤周內(nèi)的熱銷活動方式：開盤儀式、SP活動、現(xiàn)場銷售活動內(nèi)容：經(jīng)過開盤儀式，告知正式進入銷售期。家居風水設(shè)計藏風聚氣暨東方巴黎城家居風水闡明會時間：月日地點：東方巴黎城現(xiàn)場活動目的：表達工程是風水寶地，努力打造頂級樓盤，強調(diào)構(gòu)成搶購熱銷局面?；顒臃绞剑杭已b闡明會活動內(nèi)容：以風水寶地的概念向意向客戶傳達風水家裝講究。團體看房活動時間：開盤之后地點：姜堰各收入高的單位活動目的：全力營銷，建立多渠道銷售。

39、活動方式：渠道拓展、SP活動活動內(nèi)容：三會、企事業(yè)單位優(yōu)惠購房活動市鎮(zhèn)巡展時間：月地點：周邊市鎮(zhèn)活動目的：拓展目的客戶活動方式：展現(xiàn)、資料派發(fā)活動內(nèi)容：周邊市鎮(zhèn)巡展銷售、宣傳展現(xiàn)。五執(zhí)行戰(zhàn)略：、配合工程進度及銷售進度，舉行業(yè)主及意向客戶聯(lián)誼會；、強銷期報刊廣告創(chuàng)意、設(shè)計；、來訪客戶研討；、廣告效果階段測評、分析、總結(jié)；、后期廣告方案的審議、調(diào)整、確定。四、第四階段：循環(huán)開盤期.年一推行目的：加強和深化工程籠統(tǒng)品牌的建立，聚集人氣，反復(fù)強調(diào)搶購、熱銷局面，強力引發(fā)目的客群的消費愿望，消化房源。二推行主題：賣點細化，SP添加三推行戰(zhàn)略：sp活動以促進情感為主，媒體投放趨于平穩(wěn)四推行內(nèi)容：、媒體媒體

40、選擇：戶外媒體：階段性主力賣點。報媒：以為主要媒體，傳播銷售信息、賣點、sp活動；以、為主要輔助媒體，建立形象、告知工程艱苦節(jié)點 視聽媒體：以泰州電視臺及泰州交廣臺為主要媒體作為工程籠統(tǒng)宣傳的重要平臺，樓市專題報道以SP活動為主 短信群發(fā)：籠統(tǒng)建立、銷售信息、艱苦節(jié)點必選媒體投放頻率：媒體投放頻率相對減弱，偏重在艱苦銷售節(jié)點的傳播上 訴求重點：光彩與都市經(jīng)典全新對白推窗即景的寫意生活城南高尚住宅區(qū)費用預(yù)算：、SP活動建議：多次開盤活動團體看房時間：開盤之后地點：姜堰各收入高的單位活動目的：全力營銷，建立多渠道銷售?；顒臃绞剑呵劳卣?、SP活動活動內(nèi)容：三會、企事業(yè)單位優(yōu)惠購房活動歐洲古典文化藝術(shù)欣賞月時間：月地點：樣板區(qū)、樣板房、售樓大廳活動目的：經(jīng)過系列活動，展現(xiàn)歐洲古典建筑藝術(shù)，表達社區(qū)品味和文化內(nèi)涵，吸引客戶現(xiàn)場看房?；顒臃绞剑寒嬚?、藝術(shù)品展、工程樓盤建筑文化展、樣板房活動內(nèi)容：經(jīng)過約請的方式組織意向客戶、市民觀賞了解歐洲文化，感受樓盤質(zhì)量。圣誕狂歡夜暨新春業(yè)主聯(lián)誼會時間：月日地點：東方巴黎城售樓大廳活動目的：經(jīng)過已購客戶與意向客戶的聚會，維護業(yè)主、意向客戶與公司的情感，制造現(xiàn)場熱烈氣氛，營造濃郁的節(jié)日氣氛，促進銷售。 活動方式：節(jié)日共慶、SP活動活動內(nèi)容：場內(nèi)自助式酒會，抽獎、老帶新政策告知。場外圣誕用品展、美食街、兒