“舊改”兼顧“穩(wěn)增長(zhǎng)”和“惠民生”

1、內(nèi)容目錄 HYPERLINK l _TOC_250005 “舊改”獲政策重視 3 HYPERLINK l _TOC_250004 “舊改”前景明朗，確定性高 4 HYPERLINK l _TOC_250003 存量房市場(chǎng)體量可觀 4 HYPERLINK l _TOC_250002 相比棚改，舊改“輕巧靈活”，主要資金來(lái)源為財(cái)政支出 4 HYPERLINK l _TOC_250001 老舊小區(qū)改造已積累豐富經(jīng)驗(yàn) 6 HYPERLINK l _TOC_250000 關(guān)注“舊改”帶來(lái)的相關(guān)投資機(jī)會(huì) 8圖表目錄圖 1：財(cái)政支出是河北省舊改主要資金來(lái)源 5圖 2：棚改主要資金來(lái)源（單位：億元） 5圖 3

2、：棚改進(jìn)入收尾階段（單位：萬(wàn)套） 6表 1：近年來(lái)舊改相關(guān)政策 3表 2：舊改與棚改內(nèi)容或方式的區(qū)別 4表 3：廣州市老舊小區(qū)微改造老舊小區(qū)分類(lèi) 7表 4：廣州市老舊小區(qū)微改造要素及設(shè)施 7“舊改”獲政策重視中共中央政治局 4 月 17 日召開(kāi)會(huì)議，分析國(guó)內(nèi)外新冠肺炎疫情防控形勢(shì)，研究部署抓緊抓實(shí)抓細(xì)常態(tài)化疫情防控工作；分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，部署當(dāng)前經(jīng)濟(jì)工作。會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要積極擴(kuò)大有效投資，實(shí)施老舊小區(qū)改造，加強(qiáng)傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施和新型基礎(chǔ)設(shè)施投資，促進(jìn)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)改造升級(jí)，擴(kuò)大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)投資。舊改作為擴(kuò)大有效投資、激發(fā)內(nèi)需的重要手段，排序靠前。此前，4 月 14 日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上，要求“確定

3、加大城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造力度，推動(dòng) 惠民生擴(kuò)內(nèi)需”。各地要統(tǒng)籌負(fù)責(zé)，按照居民意愿，重點(diǎn)改造完善小區(qū)配套和市政基礎(chǔ)設(shè)施，提升社區(qū)養(yǎng)老、托育、醫(yī)療等公共服務(wù)水平。實(shí)際上自去年以來(lái)，政策層就多次指示要做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作。2019 年政府工作報(bào)告中提出要大力改造提升城鎮(zhèn)老舊小區(qū)；隨后 4 月住建部會(huì)同發(fā)改委，財(cái)政部印發(fā)關(guān)于做好 2019 年老舊小區(qū)改造工作的通知，決定將老舊小區(qū)改造納入城鎮(zhèn)保障性安居工程，從老舊小區(qū)調(diào)查摸底、改造內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)、改造計(jì)劃及實(shí)施等方面進(jìn)行了部署安排；2019 年 6月國(guó)常會(huì)上要求“部署推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，順應(yīng)群眾期盼改善居住條件”；2019 年 7 月中共中央政治局會(huì)議以

4、及 12 月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議都再次強(qiáng)調(diào)實(shí)施城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造?？梢钥闯觯f改受政策支持力度大，2020 年有望迎來(lái)大規(guī)模發(fā)展。表 1：近年來(lái)舊改相關(guān)政策日期相關(guān)部門(mén)政策/會(huì)議相關(guān)內(nèi)容2015.12.20中央城市工作會(huì)議加快城鎮(zhèn)棚戶(hù)區(qū)和危房改造，加快老舊小區(qū)改造，有序推進(jìn)老舊住宅小區(qū)綜合整治。2016.02.06中共中央、國(guó)務(wù)院中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見(jiàn)有序推進(jìn)老舊住宅小區(qū)綜合整治、危房和非成套住房改造，加快配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，切實(shí)解決群眾住房困難。小區(qū)改造試點(diǎn)工作的通知2017.07.01住建部住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于推進(jìn)老舊將在 15 個(gè)城市（廣州、韶關(guān)、柳州、秦皇島、

5、張家口、許昌、廈門(mén)、宜昌、長(zhǎng)沙、淄博、呼和浩特、沈陽(yáng)、鞍山、攀枝花和寧波）開(kāi)展老舊小區(qū)改造試點(diǎn)。2018.03.05國(guó)務(wù)院2018 年政府工作報(bào)告有序推進(jìn)“城中村”、老舊小區(qū)改造，完善配套設(shè)施，鼓勵(lì)有條件的加裝電梯。2019.03.05國(guó)務(wù)院2019 年政府工作報(bào)告城鎮(zhèn)老舊小區(qū)量大面廣，要大力進(jìn)行改造提升，更新水電路氣等配套設(shè)施，支持加裝電梯，健全便民市場(chǎng)、便利店、步行街、停車(chē)場(chǎng)、無(wú)障礙通道等生活服務(wù)設(shè)施。2019.04.21住建部、發(fā)改委、財(cái)政部關(guān)于做好 2019 年老舊小區(qū)改造工作的通知1、認(rèn)真做好老舊小區(qū)調(diào)查摸底；2、準(zhǔn)確把握老舊小區(qū)改造內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)；3、科學(xué)制定老舊小區(qū)改造計(jì)劃；4、抓好

6、老舊小區(qū)改造計(jì)劃的實(shí)施。2019.06.19國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求“部署推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，順應(yīng)群眾期盼改善居住條件”1、明確城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的標(biāo)準(zhǔn)和對(duì)象范圍；2、按照“業(yè)主主體、社區(qū)主導(dǎo)、政2019.07.01國(guó)務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)府引領(lǐng)、各方支持”的原則，加強(qiáng)政府引導(dǎo)和統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，動(dòng)員群眾廣泛參與；3、積極創(chuàng)新城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造投融資機(jī)制；4、積極發(fā)展社區(qū)養(yǎng)老、托幼、醫(yī)療、助餐、保潔等服務(wù)；5、推動(dòng)建立小區(qū)后續(xù)長(zhǎng)效管理機(jī)制。中共中央政2019.07.30治局中共中央政治局會(huì)議穩(wěn)定制造業(yè)投資，實(shí)施城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、城市停車(chē)場(chǎng)、城鄉(xiāng)冷鏈物流設(shè)施建設(shè)等補(bǔ)短板工程，加快推進(jìn)信息網(wǎng)絡(luò)等新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。20

7、19.12.10中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議要加大城市困難群眾住房保障工作，加強(qiáng)城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，大力發(fā)展租賃住房。2019 年將城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造納入保障性安居工程，試點(diǎn)探索融資方式、群眾共建等2019.12.24住建部全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議2020.04.14國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議2020.04.16國(guó)務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)9 方面體制機(jī)制；2020 年總結(jié)推廣試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)一步完善支持政策，做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作。要求“加大城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造力度，推動(dòng)惠民生擴(kuò)內(nèi)需”。今年各地計(jì)劃改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū) 3.9 萬(wàn)個(gè)，涉及居民近 700 萬(wàn)戶(hù)，比去年增加一倍，重點(diǎn)是 2000 年底前建成

8、的住宅區(qū)。重點(diǎn)改造完善小區(qū)配套和市政基礎(chǔ)設(shè)施，提升社區(qū)養(yǎng)老、托育、醫(yī)療等公共服務(wù)水平。建立政府與居民、社會(huì)力量合理共擔(dān)改造資金的機(jī)制，中央財(cái)政給予補(bǔ)助，地方政府專(zhuān)項(xiàng)債給予傾斜，鼓勵(lì)社會(huì)資本參與改造運(yùn)營(yíng)。1、明確城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)；2、建立健全組織實(shí)施機(jī)制；3、建立改造資金政府與居民、社會(huì)力量合理共擔(dān)機(jī)制；4、推動(dòng) 2020 年城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作；5、總結(jié)推廣試點(diǎn)成果。中共中央政2020.04.17治局中共中央政治局會(huì)議要積極擴(kuò)大有效投資，實(shí)施老舊小區(qū)改造，加強(qiáng)傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施和新型基礎(chǔ)設(shè)施投資，促進(jìn)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)改造升級(jí)，擴(kuò)大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)投資。資料來(lái)源：中國(guó)政府網(wǎng)，住建部官網(wǎng)， “舊改”前景明朗，

9、確定性高存量房市場(chǎng)體量可觀存量的老舊小區(qū)體量可觀，舊改具有很大的市場(chǎng)空間。2019 年 5 月住建部定額司曾初步統(tǒng)計(jì)，我國(guó) 2000 年前老舊居住小區(qū)近 16 萬(wàn)個(gè)，涉及居民超過(guò) 4200 萬(wàn)戶(hù)，建筑面積約為 40億平方米。其中未達(dá)到 50%節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)的建筑面積約 17 億平方米，缺乏無(wú)障礙設(shè)施的建筑面積 19 億平方米，基礎(chǔ)設(shè)施老化、環(huán)境較差的老舊小區(qū)數(shù)量超過(guò) 10 萬(wàn)個(gè)，占老舊小區(qū)總量的 60%以上。就投資而言，國(guó)務(wù)院參事仇保興此前撰文指出，據(jù)初步估算中國(guó)城鎮(zhèn)需綜合改造的老舊小區(qū)投資總額可高達(dá) 4 萬(wàn)億元，如改造期為 5 年，每年可新增投資約 8000 億元以上。今年舊改計(jì)劃較 19 年翻倍

10、。在 4 月 16 日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)上，住建部表示，2019年各地改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū) 1.9 萬(wàn)個(gè)，涉及居民 352 萬(wàn)戶(hù)。今年 4 月國(guó)常會(huì)上提出，2020 年各地計(jì)劃改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū) 3.9 萬(wàn)個(gè)，涉及居民近 700 萬(wàn)戶(hù)，比去年增加一倍，重點(diǎn)是 2000年底前建成的住宅區(qū)。相比棚改，舊改“輕巧靈活”，主要資金來(lái)源為財(cái)政支出從改造內(nèi)容或方式上來(lái)看，棚改涉及新建住房與搬遷拆房，舊改更加“輕巧靈活”。舊改的改造內(nèi)容分成三類(lèi)：一是基礎(chǔ)類(lèi)，包括水暖氣路等市政配套基礎(chǔ)設(shè)施改造提升，還有小區(qū)建筑物公共部位維修等；二是完善類(lèi)，包括小區(qū)的環(huán)境及配套設(shè)施改造提升，有條件的加裝電梯等；三是提升類(lèi)，包

11、括包括社區(qū)公共服務(wù)產(chǎn)品的供給，比如養(yǎng)老、托育、衛(wèi)生防疫、助餐等。由此看出老舊小區(qū)改造其實(shí)就是小修小補(bǔ)，對(duì)水、電、氣、熱、網(wǎng)絡(luò)等基礎(chǔ)設(shè)施升級(jí)改造，順帶解決停車(chē)位、無(wú)障礙設(shè)施、電梯等老大難問(wèn)題。因此，這類(lèi)改造項(xiàng)目大多是不需要搬遷拆房的，也不涉及安臵補(bǔ)償?shù)膯?wèn)題。棚改的改造方式為實(shí)物化安臵和貨幣化安臵，在 2015年之前，棚改主要采取實(shí)物化安臵，政府出資新建安臵住房臵換棚改區(qū)的住房，以分配的方式實(shí)現(xiàn)“以房換房”，2015 年之后，棚改模式轉(zhuǎn)向貨幣化安臵，政府向拆遷住戶(hù)發(fā)放一筆拆遷款，由其自行購(gòu)買(mǎi)房屋或其他。改造內(nèi)容或方式的不同也使得舊改和棚改的項(xiàng)目周期存在較大差異，棚改的項(xiàng)目周期約為 1-3 年，而舊

12、改的改造周期平均只有半年。此外，棚改由于大拆大建所需要的單位投資金額也更高。由此，從改造方式或內(nèi)容來(lái)看，棚改涉及新建住房、搬遷拆房及安臵補(bǔ)償?shù)葐?wèn)題，而舊改強(qiáng)調(diào)的是居住環(huán)境的升級(jí)改造，與棚改相比更加“輕巧靈活”。表 2：舊改與棚改內(nèi)容或方式的區(qū)別改造內(nèi)容或方式基礎(chǔ)類(lèi)：包括水暖氣路等市政配套基礎(chǔ)設(shè)施改造提升，還有小區(qū)建筑物公共部位維修等；舊改完善類(lèi)：包括小區(qū)的環(huán)境及配套設(shè)施改造提升，有條件的加裝電梯等；提升類(lèi)：包括社區(qū)公共服務(wù)產(chǎn)品的供給，比如養(yǎng)老、托育、衛(wèi)生防疫、助餐等。棚改實(shí)物化安臵：政府出資新建安臵住房臵換棚改區(qū)的住房，以分配的方式實(shí)現(xiàn)“以房換房”；貨幣化安臵：政府向拆遷住戶(hù)發(fā)放一筆拆遷款，由

13、其自行購(gòu)買(mǎi)房屋或其他。資料來(lái)源：國(guó)務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)， 從資金籌措上，舊改多渠道籌集改造資金，財(cái)政支出仍是主要資金來(lái)源。自從 2017 年啟動(dòng)舊改試點(diǎn)以來(lái)，各地積極探索創(chuàng)新多渠道資金籌集機(jī)制。主要包括政府、社會(huì)和居民三方面：政府資金包括地方財(cái)政支出和中央補(bǔ)助資金，重點(diǎn)支持基本類(lèi)的；社會(huì)資本有助于完善社區(qū)公共服務(wù)供給，包括養(yǎng)老、托幼、助餐、快遞物流、便民店等；此外居民可以適當(dāng)出資，例如對(duì)于加裝電梯、停車(chē)設(shè)施、改造后建立物業(yè)服務(wù)等內(nèi)容。19 年國(guó)常會(huì)提出要?jiǎng)?chuàng)新投融資機(jī)制，2019 年將對(duì)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造安排中央補(bǔ)助資金，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)和地方積極探索，以 可持續(xù)方式加大金融對(duì)老舊小區(qū)改造的支持，運(yùn)用市

14、場(chǎng)化方式吸引社會(huì)力量參與。今年國(guó)常務(wù)會(huì)提出要建立政府與居民、社會(huì)力量合理共擔(dān)改造資金的機(jī)制，中央財(cái)政給予補(bǔ)助，地方 政府專(zhuān)項(xiàng)債給予傾斜，鼓勵(lì)社會(huì)資本參與改造運(yùn)營(yíng)。目前來(lái)看，財(cái)政支出仍然是舊改的主要資金來(lái)源。以河北省及淄博市為例，河北省老舊小區(qū)改造三年行動(dòng)計(jì)劃（2018-2020 年）提出，將對(duì) 5739 個(gè)老舊小區(qū)進(jìn)行改造，全省老舊小區(qū)改造三年總?cè)蝿?wù)共需改造資金 129.6億元，分別來(lái)自財(cái)政、社會(huì)、居民個(gè)人。其中，社會(huì)可籌集資金約 11.7 億元，占比 9%，包括市政專(zhuān)營(yíng)單位約 6.5 億元、小區(qū)原產(chǎn)權(quán)單位約 5.2 億元；居民個(gè)人可籌集資金約 5.6 億元，占比 4%；其余 112.3 億元

15、由市、縣兩級(jí)財(cái)政籌集，占絕大部分比例（87%）；淄博市按照“政府補(bǔ)貼、單位投資、社會(huì)捐助、業(yè)主適當(dāng)承擔(dān)”的原則，通過(guò)銀行貸款、吸納社會(huì)資金、PPP等模式搭建融資平臺(tái)，多渠道籌集資金。2016、2017 年共投資 13.2 億元，其中市財(cái)政投入3.2 億元，區(qū)縣投入 6.6 億元，政府財(cái)政支出占總投入的 74%。后期隨著機(jī)制完善，完善提升類(lèi)項(xiàng)目也有望吸引更多的社會(huì)資本的參與。PSL 貸款和專(zhuān)項(xiàng)債是棚改的重要資金來(lái)源。棚改的資金來(lái)源主要包括財(cái)政撥款、政策性銀行貸款（主要為 PSL）、棚改專(zhuān)項(xiàng)債。14 至 18 年，PSL 為棚改主要的資金來(lái)源。18 年推出棚改專(zhuān)項(xiàng)債，有利于遏制地方政府隱性債務(wù)增長(zhǎng)

16、，同年 18 年 6 月國(guó)開(kāi)行棚改項(xiàng)目審批權(quán)限上收總行，政策性銀行貸款審批趨嚴(yán)，使得 19 年棚改融資以發(fā)行棚改專(zhuān)項(xiàng)債為主，專(zhuān)項(xiàng)債資金規(guī)模約是 PSL 的 2.5 倍。財(cái)政部副部長(zhǎng)許宏才在 4 月 3 日舉行的新聞發(fā)布會(huì)上表示，今年政府專(zhuān)項(xiàng)債不用于土地收儲(chǔ)和與房地產(chǎn)相關(guān)項(xiàng)目，同時(shí)根據(jù)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議“加強(qiáng)城市更新和存量住房改造提升、做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造”的要求，將城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造納入專(zhuān)項(xiàng)債券支持范圍。舊改納入專(zhuān)項(xiàng)債支持領(lǐng)域，有利于增加舊改資金來(lái)源，推進(jìn)舊改實(shí)施進(jìn)程。圖 1：財(cái)政支出是河北省舊改主要資金來(lái)源圖 2：棚改主要資金來(lái)源（單位：億元） 社會(huì)資本,百分比居民, 百分比14000專(zhuān)項(xiàng)債財(cái)政

17、支出PSL120001000080006000政府財(cái)政支出, 百分40002000比 0201420152016201720182019資料來(lái)源：河北省老舊小區(qū)改造三年行動(dòng)計(jì)劃（2018-2020 年）， 資料來(lái)源：Wind， ，注：2019 年棚改全國(guó)財(cái)政支出尚未披露，暫為缺失從經(jīng)濟(jì)效益上來(lái)看，舊改和棚改都能實(shí)現(xiàn)擴(kuò)大投資刺激內(nèi)需，但是舊改不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生過(guò)多的影響。棚改通過(guò)貨幣化安臵促進(jìn)了商品房的銷(xiāo)售，消化存量住房庫(kù)存，但是同時(shí)帶來(lái)了房?jī)r(jià)的快速上漲問(wèn)題。而舊改沒(méi)有建造新房，而是對(duì)存量房屋（主要面對(duì)的是 2000 年以前的住房）的改造升級(jí)，意在改善居民的配套設(shè)施、居住環(huán)境，同時(shí)擴(kuò)大投資激發(fā)

18、內(nèi)需，而非去庫(kù)存、刺激房?jī)r(jià)。此外，棚改有央行 PSL 的貨幣支持，具有信用創(chuàng)造的效應(yīng)，而舊改目前主要依靠財(cái)政補(bǔ)貼，預(yù)計(jì)此后專(zhuān)項(xiàng)債也將是重要的資金來(lái)源。由此看來(lái)，舊改對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響有限。在“房住不炒”的大政策背景下，隨著貨幣化安臵進(jìn)入收尾階段，2019年棚改的建設(shè)計(jì)劃與實(shí)際執(zhí)行的數(shù)量都在大幅降低。舊改有望接力棚改成為穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的重要手段。圖 3：棚改進(jìn)入收尾階段（單位：萬(wàn)套）建設(shè)計(jì)劃:棚戶(hù)區(qū)改造住房實(shí)際執(zhí)行:棚戶(hù)區(qū)改造住房6016066096264703167006005004003002001000201420152016201720182019資料來(lái)源：Wind， 2.3. 老舊小區(qū)改造已積

19、累豐富經(jīng)驗(yàn)2017 年底，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在廈門(mén)、廣州等 15 個(gè)城市啟動(dòng)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造試點(diǎn)，截至2018 年 12 月，試點(diǎn)城市共改造老舊小區(qū) 106 個(gè)，惠及 5.9 萬(wàn)戶(hù)居民，形成了一批可復(fù)制可推廣的經(jīng)驗(yàn)。2019 年各地改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū) 1.9 萬(wàn)個(gè)，涉及居民 352 萬(wàn)戶(hù)。老舊小區(qū)改造已經(jīng)在改造標(biāo)準(zhǔn)與內(nèi)容、資金籌集、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)機(jī)制等方面積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，我們選取廣州市老舊小區(qū)微改造作為案例進(jìn)行分析。改造標(biāo)準(zhǔn)和范圍廣州市正在實(shí)施改造的老舊小區(qū)，主要是以 2000 年之前建成的，存在功能配套不全、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不高、基礎(chǔ)設(shè)施老化、人居環(huán)境較差等問(wèn)題的 779 個(gè)老舊小區(qū)，建筑面積約 5180

20、萬(wàn)平方米，涉及居民約 80 萬(wàn)戶(hù)，人口約 260 萬(wàn)人。納入改造計(jì)劃的小區(qū)是根據(jù)社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施情況，分輕重緩急、居民改造意愿、改造方案穩(wěn)定情況分批實(shí)施。老舊小區(qū)分類(lèi)按空間類(lèi)型，根據(jù)廣州的實(shí)際情況，將老舊小區(qū)劃分為街巷型、單位大院型和商品房型等 3種基本類(lèi)型。不同的小區(qū)類(lèi)型有不同的基本問(wèn)題與空間特點(diǎn)，從而設(shè)計(jì)不同的改造方案。表 3：廣州市老舊小區(qū)微改造老舊小區(qū)分類(lèi)小區(qū)分類(lèi)街巷型老舊小區(qū)單位大院型老舊小區(qū)商品房型老舊小區(qū)典型小區(qū)海珠區(qū)仁和小區(qū)梅花街梅花路小區(qū)東湖新村小區(qū)分布地區(qū)及建筑特點(diǎn)基本問(wèn)題主要位于荔灣區(qū)、越秀區(qū)中西部、海珠區(qū)西北部，一般建造年代較為久遠(yuǎn)，既有較為密集的老舊住宅建筑，也保持著城市

21、的傳統(tǒng)肌理，并且往往具有一定數(shù)量的歷史文化建筑。建筑危破，樓棟設(shè)施破舊不齊；基本小區(qū)服務(wù)設(shè)施匱乏；消防通道不規(guī)范、消防設(shè)施不完整；缺乏公共活動(dòng)空間和綠地開(kāi)敞空間在全市各區(qū)均有分布，海珠區(qū)、白云區(qū)、天河區(qū)等分布較多，主要建于解放后至 1990 年代，相當(dāng)部分房屋較為破 舊，基本小區(qū)公共服務(wù)設(shè)施配臵不充分。建筑破舊，樓棟設(shè)施破舊；基本小區(qū)服務(wù)設(shè)施不足，缺少適老設(shè)施；消防設(shè)施及其他市政設(shè)施破損、老化；公共空間缺少活動(dòng)設(shè)施，利用率低主要形成于 19801990 年代，由早期開(kāi)發(fā)商進(jìn)行統(tǒng)一設(shè)計(jì)而建成，有相對(duì)完整獨(dú)立的小區(qū)內(nèi)部空間。部分樓棟設(shè)施老化；公共服務(wù)設(shè)施不完備；養(yǎng)老適老設(shè)施不足；公共空間活力不足空

22、間特點(diǎn)設(shè)計(jì)要點(diǎn)街巷狹窄，密布交織，道路復(fù)雜；底層建筑沿街巷連片密集布臵；少量多次和小高層穿插其中；歷史建筑點(diǎn)綴其中基本思路：首先排查甄別小區(qū)最為緊迫的基礎(chǔ)民生部分內(nèi)容，再適當(dāng)拓展解決提升類(lèi)的改造項(xiàng)目。 一般要求：1.保障基本居住安全；2.確保消防安全；3.保障居民基本生活使用需要；4.保障居民鄰里溝通、交往的需要。 特殊要求：1.盡可能提供養(yǎng)老設(shè)施、適老設(shè)施和無(wú)障礙設(shè)施；2.涉及文物、歷史建筑等相關(guān)建設(shè)工程，應(yīng)嚴(yán)格按照保護(hù)規(guī)劃和修繕設(shè)計(jì)要求進(jìn)行改造設(shè)計(jì)，并履行相應(yīng)的報(bào)批手續(xù)。行列式建筑布局，以樓間道路組織交通；樓棟之間形成條形公共空間；公共空間形態(tài)相似，識(shí)別性差基本思路：優(yōu)先排查、滿(mǎn)足小區(qū)基礎(chǔ)

23、民生內(nèi)容，有條件的老舊小區(qū)改造設(shè)計(jì)可以增加優(yōu)化提升類(lèi)改造內(nèi)容。一般要求：1.保障基本居住安全；2.確保消防安全；3.保障居民基本生活使用需要；4.保障居民鄰里溝通、交往的需要；5.鼓勵(lì)單位大院逐步打開(kāi)小區(qū)圍墻，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部主要道路公共化。特殊要求：補(bǔ)齊小區(qū)在小區(qū)自治管理方面的不足；提供養(yǎng)老設(shè)施、適老設(shè)施和無(wú)障礙設(shè)施。圍合式布局，道路呈環(huán)形布臵；有集中大片公共綠化活動(dòng)空間；連續(xù)的沿街裙樓界面基本思路：從居民的基本服務(wù)需求出發(fā)，完善小區(qū)基本服務(wù)設(shè) 施。一般要求：1.完善小區(qū)基本服務(wù)設(shè)施；2.增加小區(qū)公共活動(dòng)空間；3.增加小區(qū)綠地的可進(jìn)入性；4. 完善小區(qū)道路指引系統(tǒng)； 5.提升小區(qū)整體景觀風(fēng)貌;6.鼓

24、 勵(lì)大型小區(qū)應(yīng)逐步打開(kāi)小區(qū)圍 墻，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部主要道路公共化。特殊要求：增強(qiáng)小區(qū)居民之間的溝通與交流；考慮配臵養(yǎng)老設(shè) 施、適老設(shè)施和無(wú)障礙設(shè)施。資料來(lái)源：廣州市老舊小區(qū)微改造設(shè)計(jì)導(dǎo)則， 改造內(nèi)容根據(jù)小區(qū)的改造先基礎(chǔ)、后提升的原則，將改造內(nèi)容分為 2 個(gè)板塊、9 個(gè)分類(lèi)、共 60 個(gè)要素。表 4：廣州市老舊小區(qū)微改造要素及設(shè)施板塊分類(lèi)要素及設(shè)施樓棟門(mén)、對(duì)講系統(tǒng)、樓棟三線、消防設(shè)施、供水設(shè)施、排水設(shè)施、用電設(shè)施、小區(qū)建筑樓棟設(shè)施樓道照明、防雷設(shè)施、化糞池、雨水管、空調(diào)排水管、信報(bào)箱、一戶(hù)一表、管道燃?xì)?、防盜網(wǎng)和雨篷整治建筑修繕樓道修繕、屋面防水、外墻治理、建筑戶(hù)外構(gòu)造構(gòu)件、出入口適老設(shè)施、外墻基礎(chǔ)整飾板塊小區(qū)設(shè)施3.服務(wù)設(shè)施環(huán)衛(wèi)設(shè)施、康體設(shè)施、文化設(shè)施、老人服務(wù)設(shè)施、公共晾曬設(shè)施小區(qū)道路小區(qū)道路、步行系統(tǒng)及人行設(shè)施、無(wú)障礙設(shè)施、拆違及通道清理小區(qū)市政市政設(shè)施三線整治、安防設(shè)施、消防設(shè)施、市政照明、排水整治、供水管網(wǎng)、供電設(shè)施小區(qū)環(huán)境6.公共環(huán)境圍墻清理維修、信息標(biāo)識(shí)、街區(qū)綠化、物理環(huán)境治理小區(qū)建筑1.房屋建筑提升加裝電梯、空調(diào)機(jī)位整治、屋頂整飾、立體綠化、節(jié)能改造提升公共空間2.小區(qū)公共空間開(kāi)敞活動(dòng)空間、街巷活動(dòng)空間、口袋公園、小區(qū)入口、公共座椅、景觀小品板塊設(shè)施提升3.公共設(shè)施提升雨污分流、停車(chē)設(shè)施、非機(jī)動(dòng)車(chē)設(shè)施、信息宣傳欄、公共管理設(shè)施、快遞設(shè)施、智慧管理資料來(lái)源：廣州市老舊