某寫字樓項(xiàng)目銷售現(xiàn)場包裝策劃方案

1、.：.；某寫字樓工程銷售現(xiàn)場包裝謀劃方案- : 來源： 房地產(chǎn)營銷謀劃網(wǎng) 一、整體安排要點(diǎn)： 、施工場地與銷售接待展現(xiàn)地盡量分開。建議另劈主要施工車輛入口。 、觀賞人流從看樓廣場進(jìn)入售樓處后，可不用再出露天就可以直接經(jīng)過看樓通道上樓觀賞，以確保其平安溫馨。 、觀賞人流所能接觸到的地方都要利用起來展現(xiàn)或表達(dá)樓盤價(jià)值。 二、售樓處 、售樓處規(guī)劃建議 A、總建筑面積控制在平方米左右 B、設(shè)在一樓并與實(shí)景電梯廳、辦公入口大堂、“員工加油中心等相連通。 C、功能面積包括：入口門廳、模型展現(xiàn)區(qū)、實(shí)物/概念展現(xiàn)區(qū)、洽談區(qū)、辦公室、衛(wèi)生間等。 、設(shè)計(jì)要點(diǎn)： A、分區(qū)合理，各功能位置齊全； B、表達(dá)信息科技時(shí)代

2、感、精致高檔感； C、表達(dá)出開展商的仔細(xì)擔(dān)任的態(tài)度； D、留意人流的特點(diǎn)； E、留意與售樓前廣場的協(xié)調(diào)與利用。 、售樓處辦公用品清單 A、銷售大廳： 匯線通線：機(jī)、復(fù)印機(jī)、飲水機(jī)、POS機(jī)、點(diǎn)鈔機(jī)各一臺(tái)；音響提早接線、無線MIC、大屏幕背投影電視各一套；接待臺(tái)雙層一套； B、辦公室 辦公臺(tái)椅套英龍、世聯(lián)各兩套；文件柜；更衣架；IDSN上網(wǎng)電腦、打印機(jī)各兩臺(tái)；保險(xiǎn)柜、飲水機(jī)各一臺(tái)； C、其它 煙灰缸、紙婁、紙巾、復(fù)印紙一批 三、看樓通道 、要點(diǎn)： 保證通道的采光與通風(fēng)；保證整潔、干凈、有裝飾；墻面應(yīng)有處置，布置一定的展板；有導(dǎo)示牌指引方向； 、留意點(diǎn)： 通風(fēng)與采光要好，燈光展現(xiàn)板宣染出的氣氛，通

3、道中的導(dǎo)示明顯； 四、售樓處前廣場 、參照“XX大廈實(shí)景 、留意點(diǎn)： 室外的廣場的形狀直接表達(dá)了開開展的開發(fā)理念，環(huán)境的提高前透支是一種自信心、實(shí)力的表達(dá)。 五、籠統(tǒng)墻留意點(diǎn)： 大面積的、個(gè)性化的籠統(tǒng)墻展現(xiàn)為對消費(fèi)者的多層浸透的一部分。同時(shí)可以吸引“眼球，擴(kuò)展工程影響力。 六、戶外導(dǎo)示、昭示系統(tǒng)留意點(diǎn)： 戶外導(dǎo)示、昭示系統(tǒng)可以最大程度的節(jié)省推行本錢，“眼球效應(yīng)明顯。 七、條輻/樓體廣告： 條幅的設(shè)置是最低本錢但相當(dāng)有效的宣傳方式；本工程主要思索工程北面的展現(xiàn)面，高度應(yīng)高于樹高米以上 八、交樓規(guī)范房/樣板房： 建議本工程的封頂前的交樓規(guī)范房設(shè)在第層，封頂后再提早趕出第層。樣板房早期建議在第層，詳

4、細(xì)根據(jù)“征集樣板客戶，贈(zèng)送樣板裝修費(fèi)活動(dòng)結(jié)果實(shí)施裝修；后期根據(jù)需求增設(shè)第層復(fù)式樣板房和高層樣板房。 九、費(fèi)用預(yù)算鄭新橋：寫字樓的運(yùn)營開發(fā)和管理有年的閱歷了，對行業(yè)有比較深的感情。說不上是講，是跟大家一塊溝通和交流。在座的很多是寫字樓方面的實(shí)際專家和相關(guān)行業(yè)的專家。在這一個(gè)過程當(dāng)中，經(jīng)過跟大家的交流，對他們在寫字樓開發(fā)過程當(dāng)中怎樣樣整合有一個(gè)溝通，從而使大家有一個(gè)提高。 寫字樓開發(fā)如何整合？一二線城市，開發(fā)商對寫字樓開發(fā)時(shí)間比較早，遇到的問題比較多。在這一個(gè)過程當(dāng)中，假設(shè)開發(fā)商不能有效的整合資源，能夠在產(chǎn)品整個(gè)開發(fā)打造過程當(dāng)中會(huì)遇到種種的問題。相應(yīng)來說，不可以得出比較好的結(jié)果。針對這樣的情況，我

5、把本人的感悟跟大家一塊分享。有很多地方不一定很完善，我希望在交流的過程當(dāng)中，大家把他們更好的地方提出來，他們共同討論。 寫字樓的概念引進(jìn)中國是在年代的時(shí)候，在中國傳統(tǒng)的 叫法是辦公樓。實(shí)踐上是一種產(chǎn)品，是兩種叫法。中國在建國之外，援用了方案體制。辦公環(huán)境怎樣樣做？本人單位需求多大辦公樓，本人建多少，本人建本人用。這一種情況下沒有社會(huì)的流動(dòng)。那一個(gè)時(shí)候的辦公業(yè)態(tài)是辦公樓。隨著市場經(jīng)濟(jì)高度興隆，他需求辦公的樓，不是本人建的。能夠他開發(fā)的辦公樓不是他本人用的，這一個(gè)過程當(dāng)中出現(xiàn)了寫字樓的概念。 大陸最早援用的是香港辦公樓的概念，寫字樓是經(jīng)濟(jì)市場化的結(jié)果。凱晨世貿(mào)中心高總做了凱晨世貿(mào)中心有關(guān)產(chǎn)品的引見

6、和交流。由于金融貿(mào)易的開展，這和中國很多知名的商業(yè)銀行、管理銀行、相關(guān)的金融機(jī)構(gòu)都進(jìn)入了這一個(gè)地方，構(gòu)成了這一個(gè)地方高端寫字樓的集中。在市場經(jīng)濟(jì)高度興隆的時(shí)候，經(jīng)濟(jì)也高度興隆，促進(jìn)了寫字樓的開展。 最早的寫字樓都出如今市場經(jīng)濟(jì)發(fā) 達(dá)的國家和城市。像紐約曼哈頓，歷時(shí)個(gè)多世紀(jì)，如今估值也幾十萬億。構(gòu)成了世界最著名的金融中心。 還有，香港中環(huán)，在、年代開場開展，構(gòu)成了第二大的CBD。 還有，東京新宿在二戰(zhàn)之后大規(guī)模開展起來。 還有，巴黎拉德芳斯新區(qū)。在世界公認(rèn)中，以國貿(mào)中心為中心構(gòu)成了第五個(gè)CBD。 這幾個(gè)有一個(gè)重合，金融貿(mào)易業(yè)的交融，寫字樓怎樣樣跟金融貿(mào)易業(yè)交融？世界公認(rèn)的四個(gè)辦公區(qū)跟金融中心對比

7、之后，發(fā)現(xiàn)世界最大的金融中心在紐約曼哈頓、香港中環(huán)、英國倫敦等，前位金融中心和CBD，至少有個(gè)是交融的。 中國市場經(jīng)濟(jì)開展歷程： 年，中國改革開放開場。從年作為最重要的分水嶺，在此之前中國主要是方案經(jīng)濟(jì)時(shí)期，那一個(gè)時(shí)候存在的是辦公樓。改革開放之后，開場提供了寫字樓的土壤。本人辦公的地方可以不本人建，本人建的辦公地方可以讓他人用 。 到了年代中后期，寫字樓引入到了中國興隆的一線城市。從研討的一些資料來看，以國貿(mào)中心為中心的CBD，國貿(mào)中心是中國大陸上第一棟真正的寫字樓，也是最具有代表性。中國的CBD隨著中國經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)有力的開展，它的排位會(huì)更加的靠前，能夠會(huì)擠入世界前三大、四大CBD。 到了年代中后

8、期，寫字樓的概念逐漸深化到二三線城市和內(nèi)地域域。構(gòu)成產(chǎn)品的實(shí)體是在年代中后期。年、年之后，二三線城市的甲級寫字樓將會(huì)逐漸的成型。 方案經(jīng)濟(jì)體制，只需辦公樓的業(yè)態(tài)。市場經(jīng)濟(jì)之后，才有了寫字樓的業(yè)態(tài)。 中國當(dāng)前寫字樓市場的情況： 由于中國改革開放和市場經(jīng)濟(jì)開展歷程比較短暫，決議了中國大陸上的寫字樓處于不成熟的形狀。就像中國房地產(chǎn)開發(fā)，假設(shè)跟市場經(jīng)濟(jì)興隆的國家，像跟美國、香港相比，他們開發(fā)相對來說遠(yuǎn)遠(yuǎn)的落后。像房地產(chǎn)開 發(fā)方式，深圳把香港的方式學(xué)過來了，大陸的把深圳的方式學(xué)過來了。中國市場經(jīng)濟(jì)開放時(shí)間短，在吸收和學(xué)習(xí)寫字樓開發(fā)過程當(dāng)中，還處于不成熟階段。瑞士再保險(xiǎn)大廈，設(shè)計(jì)理念、和周圍環(huán)境的交融都到

9、達(dá)了一定的境界，假設(shè)放在大陸能夠不被接受，由于造價(jià)太高了。凱晨世貿(mào)中心也是處于比較高端。 中國寫字樓不成熟的表現(xiàn)： 、開發(fā)商的不成熟。我非常想把這一些年對寫字樓的感受和對寫字樓的了解和調(diào)查研討跟大家分享。 首先，他們要正視他們的不成熟。寫字樓的開發(fā)商，有幾個(gè)緣由去構(gòu)成寫字樓開發(fā)： A、拿到了一塊適宜做寫字樓的土地。很多開發(fā)商不是想做寫字樓，而是由于客觀機(jī)緣拿到了適宜做寫字樓的土地。比如說臨街的土地，不適宜做住宅，就做了寫字樓。 B、有寫字樓需求大客戶進(jìn)展協(xié)作。當(dāng)他有土地的時(shí)候，還沒有選擇 好業(yè)態(tài)的情況下，有很多購買客戶，說一下子要多少平方米。這一種情況下，把他的土地作為寫字樓的開發(fā)。而不是事先

10、做了很多的預(yù)備。 C、寫字樓大的投資者。以前，在二三線城市相對來說比較少，隨著基金的進(jìn)入，這一些機(jī)遇在二三線城市越來越多。 很多開發(fā)商不是由于具備了綜合開發(fā)才干，或者有很好的預(yù)備的時(shí)候去建寫字樓，有能夠是拿到了適宜做寫字樓的土地或者有大客戶需求才做寫字樓開發(fā)。寫字樓開發(fā)需求種種條件。假設(shè)沒有條件的時(shí)候做寫字樓，會(huì)有盲目性，會(huì)很不成熟。 、消費(fèi)者的不成熟。 在國內(nèi)一線城市，這一種景象不是很明顯。高總的樓銷售到，在這一塊的住宅是多，到達(dá)了：的比例。高質(zhì)量的寫字樓和高質(zhì)量的住宅售價(jià)比是：.到：.。同一個(gè)區(qū)位的住宅賣，寫字樓可以賣到。在沈陽出現(xiàn)了高質(zhì)量的寫字樓跟高質(zhì)量的住宅 價(jià)錢根本上一致，到了三線城

11、市出現(xiàn)了寫字樓的倒掛。為什么出現(xiàn)這一種情況？ 這是表現(xiàn)了消費(fèi)者的不成熟。很多人以為，買一平方米寫字樓跟買一平方米住宅是沒有差別。假設(shè)他們作為消費(fèi)者，他們不會(huì)以那樣的思想來想。中國做得最好的住宅拿出來，跟寫字樓遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒法兒比。如今，消費(fèi)者思索不到性價(jià)比，而是僅僅談價(jià)錢。 馮衛(wèi)平：市場價(jià)錢畢竟是供求要素所決議的，為什么寫字樓的價(jià)錢和住宅的價(jià)錢存在差距不大。不僅僅是大家沒有認(rèn)識(shí)到，當(dāng)?shù)仄髽I(yè)接受的租金本錢這是很重要的一個(gè)方面。 另外，我去了很多省會(huì)城市，寫字樓賣不出來價(jià)錢，由于這一個(gè)行業(yè)短少組織。寫字樓話語權(quán)淹沒在市場的聲音當(dāng)中。當(dāng)?shù)仄髽I(yè)生長過程當(dāng)中，租金是很重要的本錢。 鄭新橋：馮總說的觀念非常好。在

12、二三線城市，寫字樓跟住宅的價(jià)錢差距不大 ，反響了消費(fèi)者不成熟。 、對產(chǎn)品沒有認(rèn)識(shí)。 、消費(fèi)者沒有這一個(gè)接受力。 、消費(fèi)者的需求。 當(dāng)世界強(qiáng)進(jìn)入中國的時(shí)候，在CBD里面只選擇了國貿(mào)中心。由于國貿(mào)中心給它帶來了品牌的效應(yīng)。在二三線城市，所遇到的消費(fèi)者沒有這樣的認(rèn)識(shí)和需求。 我在他最好的辦公樓辦公也好，在商住辦公也好，在住宅辦公也好，根本上不影響我的業(yè)務(wù)。隨著市場的開展，他的辦公籠統(tǒng)和辦公環(huán)境足以影響業(yè)務(wù)的時(shí)候，環(huán)境開展會(huì)促進(jìn)消費(fèi)者成熟。比如說他是非常有實(shí)力的公司，在商住兩用地方辦公，假設(shè)影響到他的業(yè)務(wù)，他就會(huì)在寫字樓辦公，這樣就會(huì)構(gòu)成比較好的景象。 在鄭州這一個(gè)城市，高質(zhì)量的住宅和高質(zhì)量的寫字樓相

13、比，住宅本錢是在塊左右，寫字樓每一平方米高出、元，但是售價(jià)只是高出多。這一個(gè)時(shí)候，消費(fèi)者不從寫字樓交通位置、產(chǎn)品配置、給他提供 辦公效率的改善來分析，而是從價(jià)錢來分析。比如說同樣用電梯，不同梯速的價(jià)錢是不一樣的。我跟公司的人員談一個(gè)例子，比如說鄉(xiāng)村很落后的地方有一個(gè)親戚，給他一輛飛馳和輛桑塔納選擇，他一定會(huì)選擇輛桑塔納，由于他會(huì)以為輛桑塔納的價(jià)錢比一輛飛馳的價(jià)錢高，其實(shí)他沒有想到一輛飛馳是幾百萬。 、社會(huì)環(huán)境不成熟。有一些在飛機(jī)航線下不能到達(dá)多高。由于故宮是北京最中心的位置，對周圍的建筑有限高。其真實(shí)很多情況下，不應(yīng)該做限高的。針對中國土地面積問題，如何提高容積率？拿美國和中國的土地做比較，在

14、年、年前，大家對他們的了解是地大物博。大家忽略了很關(guān)鍵的問題，就是有效的土地是多少。 中國人口是美國的倍多，美國外鄉(xiāng)面積跟中國的，但是它有效的土地是他們的倍多，跟美國相比，他們中國有效土地供 應(yīng)是非常少的。大家到美國會(huì)有很強(qiáng)的感受，平地上會(huì)種植樹木和草。在中國有效土地比較少的情況下，不把容積率提高，面臨著土地利用率相對比較低。在規(guī)劃政策里面，為什么限高？除了飛機(jī)航道影響之外，規(guī)劃局往往是拿住宅的覺得來了解寫字樓。世界上最好的標(biāo)志性的寫字樓沒有一個(gè)是低的，都是很高的。本身高度是一個(gè)標(biāo)志。住宅里面，很好的住宅未必是高的。在這一種情況下，在政府的政策中間，最好是不限高。 還有金融政策，沒有推出新的宏

15、觀調(diào)控的時(shí)候，寫字樓是X年按揭。所以在這一種情況下，大量開發(fā)了SOHO的概念商住兩用，這樣不能有利于寫字樓的開展。 國貿(mào)中心三期做出來之后，作為持有的寫字樓。凱晨世貿(mào)中心做得非常不錯(cuò)，為什么不持有？當(dāng)他本人持有，單一產(chǎn)權(quán)會(huì)讓他的收益維持到一個(gè)比較穩(wěn)定的程度。為什么不 持有？由于沒有資金。為什么沒有資金？就是由于金融政策不配套。我跟一個(gè)公司的運(yùn)營總裁聊天，美國的金融政策和土地政策，對房地產(chǎn)運(yùn)轉(zhuǎn)的成熟程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于他們國家。在金融政策配套里面，比如說開發(fā)商購買一塊土地，只需支付了%定金，剩下的%，任何一個(gè)代理商都可以來代理。在美國，開發(fā)一棟寫字樓，普通投入的總資金是%至%，剩下的是基金或大的公司之前

16、注入資金。在我國，實(shí)力相對小的開發(fā)商，還沒有做完就賣掉，這一個(gè)時(shí)候?qū)懽謽堑馁|(zhì)量會(huì)遭到影響。 馮衛(wèi)平：很多寫字樓做得很急促。很多寫字樓蓋出來之后趕快賣給個(gè)人，它不能夠保證它的質(zhì)量。 鄭新橋：散售之后，對質(zhì)量沒有方法保證。中國寫字樓市局面臨著宏大的需求： 、與國際接軌的需求。 過去在二三線城市，談到與國際接軌沒有感受，如今這樣的感受越來越強(qiáng)。如今除了北 京、上海、廣州、深圳，與國際接軌的概念越來越深化到二三線城市。與國際接軌促成商務(wù)辦公認(rèn)識(shí)的清醒。過去覺得到不到本人的效率低，但是跟國際興隆國家先進(jìn)企業(yè)接軌過程當(dāng)中，會(huì)覺得到辦公效率存在很大問題。他們開發(fā)一棟寫字樓之前，他們租用了他人普通的辦公樓，他

17、們跟深圳公司接軌中間，他們覺得到，他們辦公效率低。他們搬到辦公樓之后，各方面對接方面好，辦公效率覺得到有明顯的提高。 、世界強(qiáng)企業(yè)還沒有完全進(jìn)去中國大陸。有成多的世界強(qiáng)企業(yè)進(jìn)入中國了。像通用電器、花旗、匯豐銀行等都進(jìn)入了中國。這樣企業(yè)本身的辦公需求非常智能化，對各種環(huán)境條件都有專業(yè)的要求。與他們有商業(yè)往來的商業(yè)協(xié)作同伴到他們的辦公室，這樣也會(huì)帶來一些新的需求。 、年，中國在外貿(mào)出口方面超越日本，成為第三大貿(mào)易大國 。在年前，不可想象。中國的外匯貯藏曾經(jīng)到達(dá)了.萬億美金。 、在十六大和十七大期間，中央政治局開了次學(xué)習(xí)會(huì)議，其中有次的學(xué)習(xí)議題與國際問題有關(guān)。不僅僅是國際軍事、國際戰(zhàn)略，還有國際經(jīng)濟(jì)

18、，這意味著國際化的要求越來越高。國際化之后，對寫字樓行業(yè)的開展會(huì)有一個(gè)非常大的推進(jìn)和拉動(dòng)。 以上種種條件，促成了近二三十年內(nèi)寫字樓在中國處于高速開展期。市場經(jīng)濟(jì)時(shí)間比較短，寫字樓開展不成熟，也是寫字樓高速開展期。假設(shè)開發(fā)商有效的整合資源，就能順應(yīng)二三十年寫字樓高速開展。 寫字樓特性： 、投資大且集中。馮總問高總凱晨世貿(mào)中心投了多少錢，高總說這一個(gè)數(shù)字不方便說。大家明顯的覺得到，寫字樓開發(fā)資金需求量非常大。同樣開發(fā)萬平方米的寫字樓和住宅，本錢有很大差距。從第一筆投入到交付運(yùn)用，需求延續(xù)投 資金，不論有沒有新的資金來源，都得投，否那么他的產(chǎn)品不能夠交給客戶。住宅可以根據(jù)資金力量來投，假設(shè)沒有資金，

19、可以分期開發(fā)。但寫字樓沒有這樣的。再加上寫字樓單位造價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅，呵斥寫字樓密集開發(fā)占用了大量的資金。在大中城市的爛尾樓，根本上是都是寫字樓，很少有住宅的。 、開發(fā)周期比較長。寫字樓的開發(fā)周期是住宅的到倍。 、產(chǎn)品復(fù)雜。目前拿住宅比較好的設(shè)備跟寫字樓相比，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能比。由于寫字樓的數(shù)量和質(zhì)量規(guī)范是住宅的好多倍。 還有，裝飾規(guī)范比較高。有開發(fā)閱歷的朋友，都非常熟習(xí)了。剛剛凱晨世貿(mào)中心提到了呼吸式的玻璃幕墻，如今在高檔寫字樓大量推行了。在住宅里面，沒有用呼吸式的玻璃幕墻。 還有，對交通組織要求高。由于寫字樓人員比較密集，車輛也是比較密集，所以對交通組織要求高。 在鄭州，跟 媒體和很多朋友談，我說開

20、發(fā)寫字樓產(chǎn)品的企業(yè)跟開發(fā)住宅的企業(yè)相比，寫字樓產(chǎn)品的復(fù)雜程度相當(dāng)于大學(xué)生，住宅的復(fù)雜程度相當(dāng)于中學(xué)生。 開發(fā)寫字樓，在市場、資金、建立和銷售方面都要充分的預(yù)備，否那么會(huì)變成爛尾樓。怎樣樣做好充分的預(yù)備？就要有效的整合資源。 開發(fā)商如何有效整合各種資源？ 首先要有認(rèn)識(shí)。還有，實(shí)踐操作方法問題。 寫字樓開發(fā)商在整合資源當(dāng)中： 、有很強(qiáng)的協(xié)作認(rèn)識(shí)。寫字樓周期這么長，資金密集度這么大，同時(shí)復(fù)雜性很高。假設(shè)不可以跟各個(gè)方面協(xié)作，很難開發(fā)一個(gè)很勝利的寫字樓。凱晨世貿(mào)中心做了一個(gè)很好的例子，比如說自動(dòng)化用的是誰，玻璃幕墻用的是誰等等。需求有效的整合。在整合的過程當(dāng)中，不要怕他人把錢掙走，他掙到本人應(yīng)該掙的錢

21、就可以了。比如說，給他做設(shè)計(jì)，他一定要設(shè)計(jì)費(fèi)。高質(zhì)量的 設(shè)計(jì)商，把他產(chǎn)品設(shè)計(jì)好，對他擔(dān)任的情況下，要求的設(shè)計(jì)費(fèi)比較高。該給人家的錢要給人家。而不是說把一切錢放在本人兜里。隨著社會(huì)分工越來越細(xì)，他們需求跟各方面的專業(yè)公司協(xié)作，比如說，跟專業(yè)的設(shè)計(jì)院、營銷代理商、物業(yè)顧問商協(xié)作。 比如說國貿(mào)中心物業(yè)做得非常勝利，假設(shè)他聘請國貿(mào)中心做他的物業(yè)顧問，他的物業(yè)管理程度會(huì)有很大的提高。跟他付的物業(yè)費(fèi)相比，他付的錢是值得的。 、充分信任對方。協(xié)作過程當(dāng)中，要真誠的信任、溝通，雙方充分交流、信息高度共享。作為專業(yè)代理商站在專業(yè)角度，給他提出更好、更專業(yè)的建議。同時(shí)，把他的資源給協(xié)作方提供之后，經(jīng)過交流，構(gòu)成有

22、效的整合，會(huì)產(chǎn)生很大的附加值。 假設(shè)跟其他專業(yè)商，不能充分信任和交流，實(shí)現(xiàn)不了信息共享，資源在他手里面或者在專業(yè)商手里面，假設(shè)不整合，價(jià) 值就不能最大化。 、內(nèi)部資源評價(jià)分析。 比如說，前期市場調(diào)研交給顧問商了，他們設(shè)計(jì)交給了設(shè)計(jì)院了，營銷代理交給了專業(yè)營銷代理商，物業(yè)顧問交給物業(yè)顧問商了，開發(fā)商做什么？開發(fā)商是把這一些資源整合。在整合的過程當(dāng)中，一定要對他內(nèi)部的資源進(jìn)展深度的綜合評價(jià)。評價(jià)之后，對他的資源他會(huì)很清楚，他的才干是什么，他有哪一些資源，他要搞清楚他本人想要什么。他想把寫字樓做到當(dāng)?shù)刈罡邫n，或者讓這一個(gè)寫字樓彌補(bǔ)他的現(xiàn)金流，他就決議本人下一步應(yīng)該怎樣樣做，哪一些是專業(yè)機(jī)構(gòu)做，哪一些

23、本人做。 不論做寫字樓也好，還是做住宅，會(huì)遇到幾個(gè)問題。代理商會(huì)出幾套方案，一個(gè)是利潤比較高，現(xiàn)金流比較慢；一個(gè)是利潤比較低，現(xiàn)金流比較快；有的時(shí)候，利益會(huì)損失，但是對他的品牌會(huì)有提升；有的時(shí)候，品牌會(huì)提升，但是，現(xiàn) 金流比較慢。這一個(gè)時(shí)候，順應(yīng)他的是對的。要看他的戰(zhàn)略是什么，他的工程奉獻(xiàn)是什么，是奉獻(xiàn)品牌、利潤、現(xiàn)金流？這幾個(gè)之間要組合。 、寫字樓開發(fā)過程中的幾個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)。 A、前期市場調(diào)研。寫字樓開發(fā)商不成熟，往往請專業(yè)顧問公司給他們做專業(yè)的市場調(diào)研。一些成熟的地域或者成熟的地產(chǎn)商，他們有本人的調(diào)研機(jī)構(gòu)。在香港幾個(gè)大的開發(fā)商，都是他們本人做的。在國內(nèi)，由于他們不成熟，需求交給專業(yè)的代理商。

24、聘請前期市場調(diào)研專家的時(shí)候，會(huì)遇到很多問題，比較典型的問題： 請大牌的顧問商，一定要搞清楚有沒有寫字樓的閱歷。有一些代理商牌子很好，但是對寫字樓未必專業(yè)，這一個(gè)時(shí)候做的調(diào)研未必是好的。要請對寫字樓熟習(xí)并對他的地域有一定了解的顧問商做顧問。 同時(shí)要整合他的力量進(jìn)展調(diào)研。內(nèi)部調(diào)研的時(shí)候，他對內(nèi)部資 源最清楚，他對區(qū)域情況和消費(fèi)力等最清楚。有的東西短時(shí)間可以調(diào)研，有的時(shí)候是一種感受。兩種體系一印證，使得調(diào)研比較的正確。 B、產(chǎn)品定位。在前期調(diào)研之后，產(chǎn)品定位是非常關(guān)鍵的。要與專業(yè)代理商充分溝通，專業(yè)代理商會(huì)提出一系列的方案。溝通的時(shí)候，必需把他有關(guān)的問題跟專業(yè)商充分的展現(xiàn)。比如說他企業(yè)戰(zhàn)略是什么，開

25、展的定位是什么等，讓它做產(chǎn)品整體定位的時(shí)候，一定要跟企業(yè)戰(zhàn)略和現(xiàn)階段開展的定位相順應(yīng)。即使一個(gè)再好的方案，假設(shè)跟他的戰(zhàn)略和方案不順應(yīng)，不說是錯(cuò)誤的，起碼是一個(gè)不太理想的定位。 C、設(shè)計(jì)。凱晨世貿(mào)中心賣到一平方米的，可以請到SOM。假設(shè)二三線城市開發(fā)商，請這么大牌的設(shè)計(jì)師，可不可以？ 、他的本錢會(huì)大大提高。 、大的設(shè)計(jì)公司是最先進(jìn)的設(shè)計(jì)理念，他的設(shè)計(jì)本錢會(huì)很高，他的市場能不能接受。選 擇設(shè)計(jì)公司的時(shí)候，要分前期設(shè)計(jì)和施工設(shè)計(jì)。前期設(shè)計(jì)的時(shí)候，要選有超前的目光和創(chuàng)新認(rèn)識(shí)的，但要跟他的區(qū)域相順應(yīng)。施工設(shè)計(jì)普通是在當(dāng)?shù)剡x擇，可以節(jié)約施工費(fèi)用，同時(shí)出了問題，可以有效的溝通和處置。 D、營銷代理。好多代理

26、商是國內(nèi)比較優(yōu)秀的、知名的品牌代理商，代理團(tuán)隊(duì)往往沒有做寫字樓，在這一塊，大家要留意。選擇優(yōu)秀代理商，團(tuán)隊(duì)關(guān)鍵人員一定要有寫字樓的閱歷。他們開發(fā)商用賣住宅的手段賣寫字樓，兩種不同產(chǎn)品是兩種不同的營銷手段。住宅里面，選產(chǎn)品的客戶能夠是家庭主婦，社會(huì)眼界等其他方面比較低。假設(shè)開發(fā)一棟比較好的寫字樓，最次的是一個(gè)辦公室主任去看，最終決議的要不是總經(jīng)理，要不是董事長，這一些人是有一定層次和有一定檔次。假設(shè)像對待住宅一樣銷售，一定會(huì)失敗的。假設(shè)用寫字樓專業(yè) 代理機(jī)構(gòu)，一定要熟習(xí)這一個(gè)產(chǎn)品。 E、物業(yè)顧問與后期管理。盡量選擇物業(yè)顧問公司做一定時(shí)期的顧問。做一段物業(yè)顧問，使他的物業(yè)程度得到很大提高，使他的附

27、加值得到很好的提升。 、開發(fā)商在寫字樓開發(fā)過程中應(yīng)該起到的作用。 在整合過程當(dāng)中，使上下游之間有效配合，防止脫節(jié)。寫字樓開發(fā)商最應(yīng)該做整合和最應(yīng)該留意的地方。即使聘了每一項(xiàng)最專業(yè)的公司，但是很難可以保證他的效果是最理想的，由于他們需求一定配合。比如說前期設(shè)計(jì)公司一定要與市場調(diào)研進(jìn)展溝通，經(jīng)過和產(chǎn)品調(diào)研和定位溝通，知道理念是什么，用材是什么等，這一個(gè)時(shí)候?qū)υO(shè)計(jì)有一個(gè)指點(diǎn)。在大的框架下設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)出來的產(chǎn)品有創(chuàng)新性，在文化等各方面與企業(yè)是相順應(yīng)的。 還有，施工設(shè)計(jì)應(yīng)及早參與和聽取前期設(shè)計(jì)的過程匯報(bào)。假設(shè)前期設(shè)計(jì)商做好 了簡單交給施工設(shè)計(jì)商，對前期設(shè)計(jì)不能有效了解，不能了解就沒有接受，不能接受就不能很

28、好的傳承。 物業(yè)顧問要及早介入到設(shè)計(jì)階段，對設(shè)備配置、功能規(guī)劃提出建議。物業(yè)公司大量的時(shí)間是跟客戶打交道，他最清楚客戶的需求是什么，市場的要求是什么，他把客戶的需求和市場的要求綜合起來反響到設(shè)計(jì)上，設(shè)計(jì)的產(chǎn)品從理念、設(shè)備配置、裝修檔次等更好的順應(yīng)客戶。 營銷代理及早介入，盡早熟習(xí)產(chǎn)品定位及功能設(shè)計(jì)。 開發(fā)商要全程參與各專業(yè)過程，同時(shí)，銜接協(xié)調(diào)上下游專業(yè)，使整個(gè)過程銜接一致。從市場調(diào)研和定位到物業(yè)顧問，都是圍繞著一個(gè)主線進(jìn)展，同時(shí)讓這一條主線跟戰(zhàn)略定位有效的交融在一塊，才可以構(gòu)成比較好的寫字樓產(chǎn)品。 馮衛(wèi)平：接下來是討論環(huán)節(jié)。 今天議題講了樓宇開發(fā)方面的問題，今天討論的重點(diǎn)是樓 宇運(yùn)營過程當(dāng)中出

29、現(xiàn)的一些問題。而且是針對持有寫字樓。這一方面，北京城建集團(tuán)的高寶書先生有很多閱歷可以引見。 這一位是擔(dān)任大連軟件園的資產(chǎn)管理的趙作文先生，他們寫字樓的情況和高先生的寫字樓情況不一樣，是很有特點(diǎn)的。 高總擔(dān)任的寫字樓是在市中心，而趙總擔(dān)任的工程不在市中心。請他們兩位做一個(gè)引見。 高寶書：我是寫字樓年會(huì)的受害者。這一個(gè)寫字樓年會(huì)第一期我參與了，中間幾期沒有參與。這一次馮總約請我過來跟大家交流。我本來是想來聽的，聽聽大家的閱歷。包括鄭總和高總講得挺好的。國貿(mào)中心，是他們創(chuàng)業(yè)的時(shí)候?qū)W習(xí)的典范。 借這一個(gè)時(shí)機(jī)，我談一下他們本人的領(lǐng)會(huì)，他們是北京城建集團(tuán)的，在建筑開發(fā)業(yè)，大家都了解，城建集團(tuán)作為國有大型企

30、業(yè)集團(tuán)，他們是年代的試點(diǎn)企業(yè)之一，建筑行業(yè)是三 家，他們是其中之一。這一個(gè)單位是年百萬大裁軍的產(chǎn)物。如今開展成為大型企業(yè)集團(tuán)，主要的產(chǎn)業(yè)是四大板塊， 第一大板塊是建筑施工是他們主業(yè)。 第二大板塊是房地產(chǎn)開發(fā)，包括商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)、運(yùn)營和運(yùn)營管理。 第三大板塊是設(shè)計(jì)咨詢，他們有全國甲級設(shè)計(jì)院，從中國第一條鐵路的設(shè)計(jì)施工到管理，都是他們在管理。如今全國的地鐵也是他們設(shè)計(jì)的。 第四大板塊是寫字樓開發(fā)。他們這一個(gè)公司組建得相當(dāng)比較晚，他們原來在集團(tuán)主要搞建筑施工。搞開發(fā)高檔寫字樓是從他們這兒開場的。 年開場組建。很多人到了北三環(huán)可以看見這一個(gè)鋼構(gòu)造的玻璃幕墻。年的時(shí)候開場開發(fā)建立，寫字樓是平方米。他們作

31、為業(yè)主的單位承當(dāng)了前期的設(shè)計(jì)、開發(fā)、建立管理到后期的營銷和運(yùn)營管理，是一個(gè)全過程的參與。年，呼應(yīng)建立部的要求，實(shí)行工程法人制，他們組建了一個(gè)公司全程參與這一個(gè)建立。他們搞施工沒有問題，在全國建筑行業(yè)處于領(lǐng)先的位置。但是搞高檔寫字樓的建立，就像鄭總引見的，產(chǎn)品定位怎樣樣定，工程規(guī)劃、設(shè)備的選型以及運(yùn)營管理都有一系列的問題。他們公司從成立就開場廣泛的學(xué)習(xí)。在第一次寫字樓年會(huì)，聽取了很多閱歷，他們不斷堅(jiān)持著嚴(yán)密的聯(lián)絡(luò)。年，在全市最高檔的多個(gè)寫字樓，他們帶了一班人去調(diào)查學(xué)習(xí)。學(xué)習(xí)之后，他們構(gòu)成了一個(gè)系統(tǒng)的調(diào)查報(bào)告，產(chǎn)品定位、設(shè)備選型的資料構(gòu)成了。對這樣對開發(fā)和運(yùn)營管理高檔寫字樓是非常有利的。在開發(fā)寫字

32、樓的時(shí)候，前期介入，前期的市場調(diào)研是非常重要的。 早期市場調(diào)研采取了兩條腿走路： 、請專業(yè)的市場顧問公司，他們畢竟有閱歷和一定資源。但是靠市場顧問公司也是有缺陷，它不知道業(yè)主的 意圖和需求什么樣的產(chǎn)品，包括今后的開展思緒。所以，他們采取兩方面相互印證。從我本人的領(lǐng)會(huì)來說，這是非常好的。假設(shè)沒有這一個(gè)，對后期運(yùn)轉(zhuǎn)管理和營銷會(huì)帶來很多的缺陷。 在高檔寫字樓設(shè)計(jì)的時(shí)候，本人投資、本人設(shè)計(jì)、本人施工、本人運(yùn)營管理，是“四自方針。假設(shè)沒有后期運(yùn)營管理企業(yè)前期進(jìn)入，對后期運(yùn)營管理睬帶來很多問題。設(shè)計(jì)方雖然他們有設(shè)計(jì)院，但是他是沒有思索到后期。施工方是設(shè)計(jì)成什么樣，就做成什么樣，不論運(yùn)營是不是隨手。包括前期

33、顧問公司提供的是顧問方案，他要超前的就給他超前的，把各種設(shè)備配置弄最高檔的，投資就大了。作為開發(fā)商，要思索投資超前性，也要思索投資的本錢。簡單的來說，像自動(dòng)化系統(tǒng)的配備，他們都強(qiáng)調(diào)A級甲級寫字樓，如今有超A的，但是超到什么程度？在北三環(huán)，也是地標(biāo)性的建筑 。北京有一個(gè)總體規(guī)劃，三環(huán)附近的寫字樓不能超越限高米，他們到了米。設(shè)計(jì)這一個(gè)建筑也想現(xiàn)代化、高檔，鋼構(gòu)造和玻璃幕墻是比較超前的。他們當(dāng)時(shí)投入上億，這一個(gè)投入太大了。國貿(mào)中心、嘉里中心、遠(yuǎn)洋大廈等比較先進(jìn)的寫字樓，有一些系統(tǒng)非常的先進(jìn)，如今很多系統(tǒng)還沒有用上。如今各個(gè)商家進(jìn)來之后，相互之間的文件、文檔都要嚴(yán)密，按照傳統(tǒng)的手段是撕碎了，每一家一戶

34、買一個(gè)碎紙機(jī)也不太現(xiàn)實(shí)，在每一個(gè)樓層都有碎紙機(jī)。這一個(gè)很先進(jìn)，但是投入很高。他們當(dāng)時(shí)要上，但是本錢很高，他們企業(yè)還沒有到這一個(gè)程度，這一個(gè)系統(tǒng)他們后來沒有上。 還有一些高檔寫字樓有同聲傳譯，搞國際性的會(huì)議。同聲傳譯在國內(nèi)用得比較少，國貿(mào)中心有這一個(gè)系統(tǒng)，但是用得比較少。包括功能定位，他們高檔寫字樓定位是商業(yè)綜合體。高檔 寫字樓里面，白領(lǐng)比較多，跟辦公相關(guān)的產(chǎn)業(yè)要進(jìn)來。他們寫字樓的定位，有商場，辦公用品不出樓可以采購，銀行、郵局都有，還有配套的相應(yīng)的效力，像餐飲、文娛、健身等。寫字樓和賓館、飯店又不同。當(dāng)初設(shè)計(jì)的時(shí)候，層的時(shí)候，有一個(gè)大型的游泳池，這一個(gè)設(shè)計(jì)理念比較的超前。經(jīng)過調(diào)查認(rèn)證，這一個(gè)投

35、入本錢大，后期的維修效力費(fèi)用太高，還有這是一個(gè)潛在的風(fēng)險(xiǎn)，再加上高檔寫字樓是辦公用，不是做商務(wù)活動(dòng)。假設(shè)是賓館、飯店就不一樣了，后來他們?nèi)∠?。包括之前設(shè)計(jì)的地下是文娛，包括保齡球和卡拉OK廳都有，經(jīng)過他們調(diào)查，高檔寫字樓跟商場和酒店不一樣，這一些設(shè)備沒有必要，他們就全部取消了。要搞好寫字樓開發(fā)，前期的介入是非常重要的。包括裝修的規(guī)范，早期介入，早期的提出本人的想法。施工過程當(dāng)中發(fā)現(xiàn)問題，也可以及時(shí)改 進(jìn)，這樣大大降低了后期的本錢。前期介入能夠有資金問題、指點(diǎn)干涉問題，能夠會(huì)對后期帶來負(fù)面的影響。不論是開發(fā)商還是物業(yè)管理商和營銷代理，前期就要介入，對后期的運(yùn)營和管理和銷售都是非常好的。 還有，

36、作為一個(gè)持有寫字樓，和銷售的寫字樓不一樣。開發(fā)商關(guān)懷的是投資報(bào)答，把樓賣出去就完了。持有寫字樓必需得注重效力。他們堅(jiān)持銷售和效力并重，兩條腿走路。銷售方面，他們跟其他的寫字樓不一樣，他們沒有完全委托給代理商。他們公司由于是全程介入，從前面的設(shè)計(jì)、建立管理和營銷都是本人做，這一個(gè)本人做，不是一家獨(dú)打天下。這一個(gè)過程當(dāng)中，得利用專業(yè)化公司優(yōu)勢。他們沒有委托獨(dú)家代理，但是有一些委托給專業(yè)公司，這樣可以把握好客戶的選型和銷售的進(jìn)度，對業(yè)主來說有自主權(quán)。 再有，有利于整合個(gè)人的 資源。兩條腿走路，銷售公司給他們帶來一些客戶。他們本人還可以選擇客戶。他們多種手段并舉，對他們營銷非常有利。他們年月號開業(yè)，當(dāng)

37、年招租是%，第二年到達(dá)了.%，第三年是%，如今是.%。延續(xù)三年被評為最受歡迎的樓盤。這是清華管理學(xué)院和幾個(gè)網(wǎng)站采取社會(huì)投票和網(wǎng)絡(luò)點(diǎn)擊的方式評選出來的。他們采取多種方式并舉，對持有型的物業(yè)營銷是非常好的。 還有，擅長整合資源。有一些需求專業(yè)公司做的，也需求。包括請顧問公司。顧問公司要收顧問費(fèi)和進(jìn)場費(fèi)。它有它的優(yōu)勢，專業(yè)化程度比較高。他們采取了變通的方式，他們請一些顧問，但是不采取直接入場顧問的方式。由于他們在前期調(diào)研當(dāng)中，跟北京的高檔寫字樓行業(yè)很熟習(xí)了，他們請他們來做顧問，這樣采取了他們的智慧，他們從社會(huì)當(dāng)中招聘了一些人來做運(yùn)營維護(hù)、營銷等。包括從世邦魏理士和第一太平戴維斯招聘了一些人才，取百家

38、所長為我所用。 馮衛(wèi)平：從籌備到運(yùn)營，他是單一的業(yè)主。很多大一點(diǎn)公司把寫字樓的開發(fā)和運(yùn)營權(quán)分開，獨(dú)立成立公司。他公司的條件是非常好的。他這一個(gè)樓很有特點(diǎn)，是在北三環(huán)，是在市中心?？蛻魳?gòu)成是什么樣的情況？ 高寶書：他們地理位置是屬于中關(guān)村科技園區(qū)的東南角，享用著中關(guān)村科技園區(qū)的優(yōu)惠政策，他們客戶有相當(dāng)一部分是電子行業(yè)的。他們旁邊是北京師范大學(xué)和北京政法大學(xué)和北京郵電學(xué)院等學(xué)校，入駐的有教育產(chǎn)業(yè)公司。他們是城建集團(tuán)在建筑行業(yè)有一定影響力，他們又叫城建大廈，這一個(gè)行業(yè)入駐了一些新加坡、香港的公司，這是和城建相關(guān)的。 還有一些保險(xiǎn)行業(yè)。像銀行等是配套的。 馮衛(wèi)平：他們還有大中電器、蘇寧電器，商業(yè)和辦公

39、環(huán)境會(huì)干擾嗎？ 高寶 廣告素材圖庫書：他們充分思索到這了一點(diǎn)。高檔寫字樓要求比較要安靜。但需求有商業(yè)配套，必需動(dòng)靜分開。他們商業(yè)先招的。商業(yè)跟寫字樓是隔開的，這對寫字樓運(yùn)營管理是非常好的。 馮衛(wèi)平：是市中心的寫字樓，他的運(yùn)營跟別的寫字樓沒有很大差別。 趙總的大連軟件園不是市中心，那一個(gè)樓是什么樣的情況？ 趙作文：我是大連軟件園資產(chǎn)管理部的。第三屆寫字樓年會(huì)我來參與了，學(xué)習(xí)了不少東西。這一次人這么少，為什么人這么少？能夠是經(jīng)過這么多屆的寫字樓年會(huì)，很多東西學(xué)會(huì)，大家不情愿來了。還有住宅房地產(chǎn)吸引走了大量的人才。去年，我做了一段時(shí)間的住宅房地產(chǎn)。房產(chǎn)方面的人才都轉(zhuǎn)移到住宅房地產(chǎn)了。在寫字樓方面，少

40、了很多的人才。但是，寫字樓是下一步中國房地產(chǎn)業(yè)的非常有潛力的領(lǐng)域。就像大家買完車之后再買房子一樣，房地 招商加盟產(chǎn)的熱點(diǎn)有能夠往任務(wù)地點(diǎn)方面轉(zhuǎn)移。 物業(yè)分為兩種，一種是CBD物業(yè)，一種是郊區(qū)物業(yè)。隨著交通、人的擁堵，逐漸往郊區(qū)擠壓，在上海和北京曾經(jīng)出現(xiàn)了。在大連二級城市出現(xiàn)了這樣的趨勢，而且很有規(guī)模，出租率非常高，將近有三萬人在這兒任務(wù)。大連軟件園在中國是首屈一指的軟件園，這是中國軟件園的代表。靠中國本身產(chǎn)業(yè)的開展和經(jīng)濟(jì)開展，大連還沒有具備跟北京、上海一樣做郊區(qū)物業(yè)的條件。但隨著互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的提升，把大量任務(wù)轉(zhuǎn)移到中國來做，效力外包產(chǎn)業(yè)大量的承接了日本方面的任務(wù)，他們有一堆日語人才。跟印度承接美

41、國的外包是一個(gè)方式。這樣的產(chǎn)業(yè)背景之下，大連軟件園做得不錯(cuò)。 他們成立了資產(chǎn)管理部。如今他們把這一個(gè)方式復(fù)制和拷貝，要在武漢、蘇州等地做郊區(qū)物業(yè)，就是把效力外包轉(zhuǎn)到各個(gè)城市當(dāng)中去 馮衛(wèi)平：他們只租不售，他們客戶是哪一些客戶？ 趙作文：軟件園客戶有三部分，其中最早的是GE公司，如今曾經(jīng)是名員工，惠普是多人，愛森哲是多人，還有松下、索尼等公司。這一些大公司人多，像GE公司用了一棟樓。在大連，他們是棟樓，一共是萬平方米。 馮衛(wèi)平：是全球分工的產(chǎn)物。像美國把很多數(shù)據(jù)放在印度。日本離大連很近，聽說日本人周末到大連來打高爾夫球。所以他們把外包放在軟件園。他們怎樣支持軟件園的運(yùn)轉(zhuǎn)？ 趙作文：首先，有地理位置

42、的優(yōu)勢。 還有，大連曾經(jīng)是日本殖民地。像印度也有是美國殖民地的背景。大連有一批會(huì)日本語的人才，他們勞動(dòng)力本錢低，還有這樣的園區(qū)，還有政策等等，是綜合的要素。他們做的園區(qū)，他們希望是做成生態(tài)型的，和員工的居住地離得非常近。這是未來辦公樓轉(zhuǎn)移的趨勢。 他們把甲級寫字樓搬到了郊區(qū) 。 馮衛(wèi)平：租金非常怎樣樣？ 趙作文：非常低。 馮衛(wèi)平：贊賞趙總，大連軟件園運(yùn)轉(zhuǎn)和軟件產(chǎn)業(yè)的開展有一個(gè)嚴(yán)密的聯(lián)絡(luò)，像他們客戶有惠普、IBM等，這跟IT產(chǎn)業(yè)關(guān)系非常的嚴(yán)密。 高總是市中心的寫字樓。這是兩種不同方式的寫字樓。由于時(shí)間的關(guān)系，他們今天的討論到此終了，謝謝大家。俗話說“世界鋼鐵看中國、中國鋼鐵看上海、上海鋼鐵在鋼領(lǐng)

43、。近日，本報(bào)記者專訪了“鋼領(lǐng)上海國際鋼鐵效力業(yè)中心市場總監(jiān)劉雄發(fā)。據(jù)劉雄發(fā)引見，上?！颁擃I(lǐng)的最初定位，就是努力于組建全國型鋼鐵產(chǎn)業(yè)生態(tài)聚集群，努力會(huì)聚鋼鐵上、中、下游產(chǎn)業(yè)，集中鋼鐵行業(yè)內(nèi)大、中、小型企業(yè)，以集群的優(yōu)勢整合行業(yè)，鍛造鋼鐵供應(yīng)鏈?！皫啄陙恚麄儾粩鄨?jiān)持著把硬的做軟，把短的做長，努力把鋼鐵的剛性與效力的柔性相結(jié)合，努力延伸鋼鐵效力鏈。劉雄發(fā)通知記者，其實(shí)鋼領(lǐng)建筑只是前期硬性根底任務(wù)，更重要的是，他們還將繼續(xù)做好售后軟性效力。劉雄發(fā)還向記者談到“鋼領(lǐng)意在打造四大效力中心的中心思念，詳細(xì)來講： 打造信息與溝通效力中心 HYPERLINK photo.blog.sina/showpic.h

44、tml l blogid=cfcnc&url=static.photo.sina/orignal/cfgcfcdd t _blank 針對信息方面，“鋼領(lǐng)將努力結(jié)合全球鋼廠、買賣市場、信息效力企業(yè)，提供市場供需信息、行業(yè)資訊、政策導(dǎo)向等綜合性效力。目前，鋼鐵資訊企業(yè)my steel曾經(jīng)入駐鋼領(lǐng)，以my steel信息咨詢網(wǎng)站為載體，最快來融匯鋼鐵上游到下游企業(yè)的第一手信息，經(jīng)過“鋼領(lǐng)辦公，這些信息可以經(jīng)過舉行座談會(huì)、茶話會(huì)、論壇，甚至一同打球等時(shí)機(jī)，順利實(shí)現(xiàn)彼此之間及時(shí)的信息交流。另外，“鋼領(lǐng)還將與美國WSD、英國BBS、德國MEPS等建立數(shù)據(jù)互聯(lián)及分析關(guān)系，構(gòu)成有效的價(jià)錢發(fā)現(xiàn)機(jī)制，發(fā)布寶山鋼

45、鐵指數(shù)，力爭成為世界鋼鐵行情的風(fēng)向標(biāo)。而在溝通方面，“鋼領(lǐng)不僅要實(shí)現(xiàn)企業(yè)和企業(yè)的溝通，還要實(shí)現(xiàn)企業(yè)與政府之間的溝通，努力搭建一個(gè)公共溝通平臺(tái)。假設(shè)企業(yè)和政府不能得到及時(shí)有效的溝通，政府便不會(huì)知道企業(yè)終究需求什么，企業(yè)也不會(huì)知道政府當(dāng)前的詳細(xì)政策導(dǎo)向。對于企業(yè)來講，“鋼領(lǐng)可以協(xié)助 其去政府獲知、爭取一些有利政策，譬如企業(yè)所得稅，增值稅獎(jiǎng)勵(lì)等，而對于政府，及時(shí)做到向其反響企業(yè)信息的效果。譬如，政府每年都要發(fā)放一些企業(yè)扶持資金，但政府一時(shí)不能確定放發(fā)給哪家企業(yè)，就要提供這方面企業(yè)信息，協(xié)助 政府、企業(yè)合理的銜接在一同。當(dāng)然，反過來，倘假設(shè)企業(yè)要爭取一些資金，也可以協(xié)助 企業(yè)減少一些中間復(fù)雜程序，使其

46、盡早盡快的辦理下來。除此之外，還可以向企業(yè)提供一些員工醫(yī)療、子女戶口、檔案管理等相關(guān)咨詢效力。一些優(yōu)秀企業(yè)，雖然運(yùn)營上搞的不錯(cuò)，但是往往會(huì)為一些瑣碎的事兒撓頭，“鋼領(lǐng)就是要做到為企業(yè)真正有效的效力。 打造買賣與物流效力中心 “鋼領(lǐng)努力實(shí)現(xiàn)買賣與物流中心，其中心就是實(shí)現(xiàn)“商流和“物流中心，經(jīng)過“鋼領(lǐng)這一效力平臺(tái)把鋼鐵上、中、下游資源銜接起來?！吧塘鞣矫?，“鋼領(lǐng)除了與中國誠通集團(tuán)協(xié)作建立起了一個(gè)大型鋼材現(xiàn)貨買賣市場外，還與my steel協(xié)作組建了一個(gè)鋼材電子買賣平臺(tái)BANK STEEL，借助“鋼領(lǐng)這一平臺(tái)，打造一個(gè)現(xiàn)貨與電子買賣結(jié)合起來的聚合體，實(shí)現(xiàn)鋼材買賣的有形與無形、現(xiàn)貨與遠(yuǎn)期、信息流與商流

47、的有機(jī)結(jié)合。從“物流方面看，在“鋼領(lǐng)周圍大大小小的倉庫約有三、四十家，假設(shè)未來“鋼領(lǐng)可以產(chǎn)生強(qiáng)勁“商流，構(gòu)成大的市場，大的買賣量，“綱領(lǐng)便可以來整合這些倉庫，以擔(dān)保公司為紐帶，把“商流和“物流完全結(jié)合在一同。 打造資源與資金效力中心為處理中、小民營鋼貿(mào)企業(yè)資金少、融資難的問題，“鋼領(lǐng)引進(jìn)了浦發(fā)和建立銀行效力，未來還將與渣打銀行、花旗銀行等一些國際金融機(jī)構(gòu)協(xié)作成立鋼鐵開展基金，經(jīng)過企業(yè)集群，近間隔 溝通，聯(lián)通銀企，建立誠信體系，對優(yōu)質(zhì)企業(yè)進(jìn)展重點(diǎn)扶持，為一切入駐企業(yè)提供最正確融資效力。去年，“鋼領(lǐng)還申報(bào)建立了鋼領(lǐng)擔(dān)保公司。經(jīng)過擔(dān)保公司，把票據(jù)買賣、物流、倉儲(chǔ)、融資等結(jié)合起來，處理鋼貿(mào)企業(yè)融資難的

48、問題。在實(shí)現(xiàn)資金便利的根底上，集中“鋼領(lǐng)入駐鋼貿(mào)企業(yè)需求，結(jié)合采購，統(tǒng)購分銷，滿足鋼廠批量要求，降低采購本錢，改動(dòng)鋼貿(mào)商一向沒有話語權(quán)的局面。顯而易見，實(shí)現(xiàn)這一斗爭目的是任重而道遠(yuǎn)的，但“他們不斷在向這個(gè)目的步步邁進(jìn)，尤其最近鋼鐵產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)拐點(diǎn)之際，正是實(shí)現(xiàn)統(tǒng)購分銷的有利時(shí)機(jī)。劉雄發(fā)表示。 打造會(huì)議與展現(xiàn)效力中心劉雄發(fā)說，在“鋼領(lǐng)的二期規(guī)劃中，他們將建立一個(gè)集會(huì)議、展現(xiàn)、信息發(fā)布等功能于一體的大型會(huì)議與展現(xiàn)中心，開展獨(dú)具鋼鐵特征的沙龍和俱樂部活動(dòng)，為企業(yè)產(chǎn)品發(fā)布，企業(yè)籠統(tǒng)展現(xiàn)提供一個(gè)大的舞臺(tái)，以更加個(gè)性化的容顏迎接世界各地的“鐵哥們，打造鋼鐵產(chǎn)業(yè)生態(tài)型的共同市場?！颁擃I(lǐng)憑仗這種全心效力鋼鐵行業(yè)的

49、理念和實(shí)際，已被上海市經(jīng)委確定為“上海二十個(gè)現(xiàn)代消費(fèi)性效力業(yè)集聚區(qū)之一。最后，劉雄發(fā)通知本報(bào)記者，“他們最終希望入駐鋼領(lǐng)的一切企業(yè)都可以在此真正享遭到商務(wù)低本錢的優(yōu)勢，都可以順利做大、做強(qiáng)，發(fā)明出更多的價(jià)值，樹立起本人的品牌，走向世界。上海鋼領(lǐng)：寶山區(qū) 最大規(guī)模的綜合效力總部園區(qū)，以其獨(dú)特的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢,借助房地產(chǎn)載體,開展及構(gòu)成樓宇經(jīng)濟(jì),總部地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。鋼領(lǐng)-鋼鐵總部園區(qū)-概述寶山區(qū)“鋼領(lǐng)-上海國際鋼鐵效力中心，借助房地產(chǎn)載體，開展樓宇經(jīng)濟(jì)、總部經(jīng)濟(jì)，鋼領(lǐng)既是商務(wù)辦公的集聚地，也是餐飲、休閑、文娛的聚集場所 ，區(qū)內(nèi)各類企業(yè)相互依存，在有限的空間里實(shí)現(xiàn)高密度、高效率集中，構(gòu)成各種功能集聚的商務(wù)區(qū) 。

50、 目前一期共棟獨(dú)立企業(yè)總部大樓，棟綜合性寫字樓，其中獨(dú)棟辦公樓已銷售過半，另外，園區(qū)方案建造四星級酒店以及近萬方的配套。鋼領(lǐng)-鋼鐵總部園區(qū)-區(qū)位地處寶山吳淞國際物流園區(qū)內(nèi)友誼路以南，鐵山路以西，是吳淞國際物流園區(qū)內(nèi)的中心地塊，緊貼寶山新城區(qū)，寶鋼集團(tuán)及各大鋼鐵企業(yè)聚集于此。長江黃金水道，虹橋國際機(jī)場、浦東國際機(jī)場輻射長三角，面向全世界。周邊世界級的鋼鐵基地、造船基地、汽車產(chǎn)業(yè)基地、化工基地環(huán)繞；金融中心、貿(mào)易中心和航運(yùn)中心強(qiáng)力支持。地鐵一號線、輕軌三號線、外環(huán)線、郊環(huán)線、同濟(jì)路高架環(huán)擁“鋼領(lǐng)，區(qū)位優(yōu)勢十清楚顯。鋼領(lǐng)-鋼鐵總部園區(qū)-規(guī)劃與定位“鋼領(lǐng) 占地畝，總建筑面積約萬方。其中，一期硬件建立曾

51、經(jīng)完成，包含“獨(dú)棟總部樓、“綜合商務(wù)樓、 “買賣市場、 “沿街商鋪、“地下停車庫等多種建筑業(yè)態(tài)。其中，商務(wù)辦公面積萬平方米；餐飲為主題的配套商業(yè).萬平方米，鋼材買賣中心平方米；地下車位近個(gè)。 “鋼領(lǐng)二期將在一期的根底上推陳出新，酒店、公寓式辦公樓、LOFT、STUDIO等新的業(yè)態(tài)將以更加個(gè)性化的容顏迎接世界各地的“鐵哥們，打造鋼鐵產(chǎn)業(yè)生態(tài)型的共同市場。目前，包鋼集團(tuán)上海公司、南鋼集團(tuán)、漣鋼集團(tuán)、中鐵物資北京公司、中國冶金自動(dòng)化設(shè)計(jì)院、中國重型機(jī)械研討院等國內(nèi)大型企業(yè)入駐“鋼領(lǐng)。英國米蘭、新日鐵、阿塞洛等國外著名鋼鐵企業(yè)也表達(dá)了劇烈的入駐意向。鋼領(lǐng)：功能集聚綜合商務(wù)區(qū)“鋼領(lǐng)借助房地產(chǎn)載體，開展樓

52、宇經(jīng)濟(jì)、總部經(jīng)濟(jì)，鋼領(lǐng)既是商務(wù)辦公的集聚地，也是餐飲、休閑、文娛的聚集場所 ，區(qū)內(nèi)各類企業(yè)相互依存，在有限的空間里實(shí)現(xiàn)高密度、高效率集中，構(gòu)成各種功能集聚的商務(wù)區(qū) 。 鋼領(lǐng)：鋼鐵產(chǎn)業(yè)生態(tài)集群區(qū) “鋼領(lǐng)努力于鋼鐵產(chǎn)業(yè)生態(tài)集群，會(huì)聚鋼鐵產(chǎn)業(yè)上、中、下游，集中鋼鐵行業(yè)大、中、小型企業(yè)，以集群的優(yōu)勢整合行業(yè)，鍛造鋼鐵供應(yīng)鏈： 鋼領(lǐng)：國際鋼鐵現(xiàn)代效力區(qū) “鋼領(lǐng)全心效力鋼鐵行業(yè)，被上海市經(jīng)委確定為上海十六個(gè)現(xiàn)代消費(fèi)性效力業(yè)集聚區(qū)之一， “鋼領(lǐng)亦稱“上海國際鋼鐵效力業(yè)中心：鋼領(lǐng)-鋼鐵總部園區(qū)-重點(diǎn)工程 誠通鋼領(lǐng)鋼材市場上海誠通鋼領(lǐng)鋼材市場位于寶山區(qū)鐵山路號,由中國誠通金屬集團(tuán)與鋼領(lǐng)-上海亞盛置業(yè)開展合資組建

53、。市場買賣中心大廳共三層，約平米，可包容余家企業(yè)入駐辦公，市場秉承現(xiàn)代設(shè)計(jì)理念，裝修精致，網(wǎng)絡(luò)先進(jìn)，充分滿足人性化環(huán)境需求，打造現(xiàn)代商務(wù)型鋼材市場。辦公及總部樓宇規(guī)劃鋼領(lǐng)一期包含“獨(dú)棟總部樓、“綜合商務(wù)樓、“買賣市場、“沿街商鋪、“地下停車庫等多種建筑業(yè)態(tài)?！蔼?dú)棟總部樓適宜大型企業(yè)或企業(yè)華東總部入駐；“綜合商務(wù)樓適宜中等以上企業(yè)商務(wù)辦公，每層間的個(gè)性化分割，滿足不同企業(yè)的個(gè)性化需求；年月日上午點(diǎn)分，位于寶山區(qū)友誼路弄的“鋼領(lǐng)二期工程施工現(xiàn)場彩旗飛揚(yáng)、禮炮震天，“鋼領(lǐng)上海國際鋼鐵 HYPERLINK baike.sososteel/wordSearch?type=lemma&wordId= t

54、_blank 效力業(yè)中心二期工程開工儀式盛大舉行。寶山區(qū)區(qū)長斯夫民、副區(qū)長夏雨、朱永泉等寶山區(qū)政府、楊行鎮(zhèn)政府有關(guān)指點(diǎn)，工程 HYPERLINK baike.sososteel/wordSearch?type=lemma&wordId= t _blank 投資方、市工商聯(lián)鋼貿(mào)商會(huì)、市鋼鐵效力業(yè)協(xié)會(huì)、鋼廠、 HYPERLINK baike.sososteel/wordSearch?type=lemma&wordId= t _blank 貿(mào)易商、銀行、入駐企業(yè)等各屆代表余人出席了開工儀式?！颁擃I(lǐng)由復(fù)地集團(tuán)股份與上海鋼聯(lián)投資開展結(jié)合投資。是以房地產(chǎn)為載體，以鋼鐵產(chǎn)業(yè)為背景，聚集鋼鐵效力業(yè)的產(chǎn)業(yè)集群工程。年，“鋼領(lǐng)工程被授予“上海市現(xiàn)代效力業(yè)集聚區(qū)稱號，是上海市“十一五開展規(guī)劃的四大產(chǎn)業(yè)基地之一，成為上海國際鋼鐵效力業(yè)中心?！颁擃I(lǐng)占地畝，總建筑面積約萬平方米，分兩期開發(fā)。一期工程于年月開工建立，已于年月開工，年月全面入住?！颁擃I(lǐng)一期以幢高規(guī)范寫字樓、棟具有獨(dú)立冠名權(quán)的“總部大樓為主體，配套有近萬平方米的“誠通亞盛鋼材買賣市場、近.萬平方米的餐飲、文娛休閑商業(yè)街和多個(gè)地下及地面停車位等設(shè)備?！颁擃I(lǐng)二期占地畝，總建筑面積約萬