中冶金海都策劃案

1、中冶金海都策劃案廣西中冶 金海都房地產(chǎn)項目代售提案（中能人眼里的金海都）一、金海都項目背景及銷售進(jìn)展中冶金海都位于防城港市港城新中心，總建筑面積約83000誼, 其中住宅32層共3棟建筑面積約4誼,即約30畝,372戶。商業(yè)4 層、辦公綜合樓10層1棟建筑面積約21000 m2,地下室2層建筑 面積約0 m。項目從初進(jìn)入預(yù)訂階段，預(yù)計X月獲預(yù)售證。從預(yù)訂開始至今,項 目做了大量的推廣工作，前期吸引不少客戶前來咨詢。到當(dāng)前為止, 共預(yù)訂出X余套住宅,商鋪未有預(yù)訂。同周邊其它樓盤的銷售進(jìn) 度對比，金海都項目銷售進(jìn)度較為緩慢。由于項當(dāng)前期已做了大量的基礎(chǔ)工作，項目現(xiàn)階段最迫切的任務(wù)是 銷售的落實，廣

2、西南寧中龍房地產(chǎn)投資管理有限公司為金海都項目 提供營銷解決方案，并進(jìn)一步進(jìn)行樓盤的營銷代理操作。二、市場分析1、地理位置防城港的發(fā)展前景及機遇自然不須多言，在這里主要是針對防城港 房地產(chǎn)版塊的發(fā)展走勢及機會做調(diào)查研究分析。防城港房地產(chǎn)版 塊的走勢必然要跟隨防城港發(fā)展的國家大政策前提，港口區(qū)的西灣 片區(qū)是防城港市樓市發(fā)展的一個里程碑。早期樓盤如夏威夷城市 廣場、越秀祥龍苑等，是多層樓房;后來的輝龍?zhí)以淳印⒑側(cè)A府 是360度海景的高層樓盤。陽光海岸項目是西灣片區(qū)第一大盤，南 歐建筑美學(xué)的樓盤得到很大肯定。正計劃開發(fā)的海灣一號項目，更 是西灣邊上的一線高層海景樓盤。西灣片區(qū)的發(fā)展也是防城港市 樓市

3、發(fā)展的一個縮影。中心區(qū)的樓盤起點比較高。早期的如歐景藍(lán)灣、紅林海灣、萬基 中央公館已經(jīng)一期交房。其后的三生觀邸、埠上桃源、榮興亞太 國際、三順港灣等項目，正在穩(wěn)步建設(shè)，都各具特色。中央商務(wù)區(qū) 項目更是將房地產(chǎn)業(yè)提升到了一個新的高度。據(jù)數(shù)據(jù)調(diào)查分析，防 城港房地產(chǎn)版塊的發(fā)展具有以下特點：典型的移民振興型由于防城港的發(fā)展,吸引大量的淘金者,各個城市配套設(shè)施必須盡 快完善,導(dǎo)致城鎮(zhèn)的出現(xiàn)，同時對住房的需求也快速度地膨脹。數(shù) 字統(tǒng)計，防城港每年將有1.5萬人的移民到來，每年對住宅的需求 將隨之增加15-20萬平米，相當(dāng)于約1800套住房，防城港房地產(chǎn)版 塊的振興與否，將完全由移民人數(shù)決定。開發(fā)前期,屬

4、投資型版塊今年起之后的未來5年內(nèi)，防城港房地產(chǎn)版塊受移民經(jīng)濟的影響， 將顯示出典型的投資性。首先，移民對房地產(chǎn)的影響是從大量的租 房需求而起，工作移民受工作的不穩(wěn)定性及收入積累限制，她們不 可能在創(chuàng)業(yè)初期就選擇買房，而是經(jīng)過租房來解決住房需求，只要 租房的價格大于按揭月供金額,投資空間就會存在,同時工作移民 及觀光游客對商業(yè)的需求也促進(jìn)商鋪的建設(shè)與銷售，這樣就為大量 的投資者創(chuàng)造投資空間;其次，防城港的政策良好及發(fā)展?jié)摿δ芨?好地迎合投資者對概念及未來炒作的需求，近期，國家7部委聯(lián)合 出臺新政穩(wěn)定房價、打擊短期炒家對全國各地的房地產(chǎn)投資者造 成極大的影響，在全國房地產(chǎn)投資蕭條的時期對防城港的房

5、地產(chǎn)版 塊未必不是一個好的機遇，如何引導(dǎo)外地投資者前來并了解防城港 優(yōu)勢將會決定欽州港房地產(chǎn)版塊的興衰。發(fā)展?jié)摿薮?升值潛力可觀就防城港定位為廣西第一大港口而言，防城港房地產(chǎn)版塊有其獨 立于廣西整個房地產(chǎn)業(yè)的獨特生命力，也就是說其它地區(qū)房地產(chǎn)投 資受挫并不一定影響到防城港房地產(chǎn)版塊投資價值，如果引導(dǎo)得當(dāng), 會使其變?yōu)槔靡蛩兀嗟匚鞯赝顿Y者。而且防城港還作為 中國沿海城市開發(fā)的最后一站，其發(fā)展?jié)摿Σ豢上蘖俊，F(xiàn)在防城港 房地產(chǎn)版塊的均價在3500元/平米左右，一般兩房一廳得大眾房 XX年按揭月供在XXXX元以下，單靠出租就能夠供樓并有贏余， 這是許多房地產(chǎn)投資者樂意接受的，存在非常巨大的

6、升值空間。隨 著居住人口的增多及防城港的工業(yè)發(fā)展,商鋪的價值就更加能體現(xiàn) 出來。2、競爭對手分析 龍光陽光海岸，規(guī)模：1200畝、1.2萬戶，物業(yè)類型：多層、 高層、獨棟別墅，容積率:2.0,綠化率:37%，地址:桃花灣片區(qū)興港 大道東側(cè)。樓盤亮點:龍光陽光海岸作為防城港市為數(shù)不多的千畝大盤，集 別墅、洋房、高層住宅為一體。規(guī)劃建設(shè)五星級酒店、高端寫 字樓及大型購物中心等大型配套。區(qū)位優(yōu)勢上，龍光陽光海岸距 海很近，居住于此，能夠享受便捷的海濱生活。大品牌實力開發(fā)商的影響力不容小覷，千畝大盤在防城港亦為數(shù)不 多。項目西面一路之隔即是美麗的防城港西海灣，沿線約2公里的 海岸線上植被繁多，小島點綴藍(lán)海間。項目東面毗鄰約2700畝的 桃花湖公園，可謂城市”活氧吧”。另外，項目到市內(nèi)公交路線較 多,可與港口區(qū)、防城區(qū)緊密相連，交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)。三榮埠上桃源,規(guī)模:200畝、3000多戶，物業(yè)類型:28、32 層高層，容積率:4.0，綠化率:35%，地址:港口區(qū)興港大道與擁軍路 交匯處(跨海大橋?qū)γ?。樓盤亮點：位于防城港市商貿(mào)旅游核心發(fā)展區(qū)，可觀一線海景。5.8 米架空層人車分流模式，1:1.5的車位比，在防城港市少有