購物中心操作全計(jì)劃流程

1、章 認(rèn)識(shí)購物中心一,購物中心起點(diǎn)購物中心 (購物中心）s觀念變成最多的和早在最后的世紀(jì)四皇后在聯(lián)合的情形,世界大戰(zhàn) 2 是結(jié)束，的聯(lián)合情形經(jīng)濟(jì)0個(gè)年的在 eals進(jìn)展舞臺(tái),都市人口到不斷地使膨脹到快速.加上汽車的普及和都市交通的日趨完善,商業(yè)消費(fèi)的半徑得到擴(kuò)大。在這之下一種背景,自己的大停車場,和利用有利于為了大的商業(yè)項(xiàng)目為了一些主題類型一般貯藏鏈環(huán)，和在步行壟斷貯藏，餐廳,銀行，電影院為了的 twoh 側(cè) s是然后緊的和緊和相連的,游泳樂容易等待獲得的消費(fèi)者走路路,快速在聯(lián)合的情形每一的位置進(jìn)展和刻度逐漸地?cái)U(kuò)充功能也逐漸地完成式.這確實(shí)是現(xiàn)在的 購物中心。通過進(jìn)展那六十進(jìn)制的， 購物中心然后

2、是制造廣泛地可用到的在聯(lián)合的情形是逐漸地在全部世界,和不管全部的伸角到表示著 變化在操作內(nèi)容,商業(yè)建筑, 空間環(huán)境今天 購物中心 差不多成為世界各地商業(yè)消費(fèi)的中心和要緊組成部分,除了各式各樣的百貨店能滿足消費(fèi)者的購買欲望外,寬敞的空間環(huán)境,餐飲娛樂設(shè)施及各種服務(wù)功能，更是一個(gè)為消費(fèi)者提供生活交流的場所。二, 購物中心類型(一）,大小那購物中心能是分開的到依照刻度四分類類型:1, 小的鱗狀斑點(diǎn)購物中心；商業(yè)范圍 300 500 正方形是大約,超級市場衣服,化妝品壟斷貯藏.以日常生活用品、食品為經(jīng)營方向,有停車位。服務(wù)公司轉(zhuǎn)動(dòng)半徑 -5 千米,人口5 十一千., 一般型的購物中心;商業(yè)范圍5000

3、 000正方形是大約,主題一般貯藏 +超級市場衣服，化妝品專賣店 ,有停車 ？服務(wù)公司轉(zhuǎn)動(dòng)半徑 10 千米，人口 10 十一千., 大的購物中心;商業(yè)范圍0000 000 正方形是大約,一，二大的一般商品市場 +大的超級市場 使發(fā)笑容易+銀行 衣服,化妝品壟斷貯藏.有停車場。服務(wù)公司轉(zhuǎn)動(dòng)半徑 千米,人口 3 十一千.4, 購物中心的大超 ;商業(yè)范圍00000 正方形是上面的,更多的市場比二大的主題一般商品 +更多的比二大的超級市場 一餐飲料 娛樂容易+銀行+衣服,化妝品壟斷貯藏.有大型停車場。服務(wù)公司轉(zhuǎn)動(dòng)半徑 30 50 千米,人口 5 20 十一千大約(三),立地面分類 購物中心那我們明白聯(lián)

4、合的情形是從郊外的范圍到開始進(jìn)展最多的和早，上面的刻度購物中心那分成部分，自從的點(diǎn)是郊外的范圍購物中心. 有總是都市穿過進(jìn)展的路徑那又刻度,也有購物中心 因此為了區(qū)不，正好有所謂的郊外范圍類型. 一般講話,都市類型購物中心是疲乏里面,大的和大約，和地面比高度的邊界類型,時(shí)常是喊聲垂直的類型購物中心.（四)，街分類 購物中心街做不掩蓋,喊聲打開類型街類型 (打開市場) 購物中心;然而,加鳥冠蓋子，和讓消費(fèi)者的完成軀體是放置在流傳中條件底,喊聲結(jié)束類型街類型 (圍住市場) 購物中心.(五),租店主結(jié)合分類 購物中心差不多頂部今天差不多的進(jìn)展那聯(lián)合的情形跟隨變化和成熟的化 ,的因此單獨(dú)的租店主結(jié)合

5、(租賃人混合) 到是時(shí)常購物中心到制造店主那一個(gè)的重要策略的自己經(jīng)營專門特性 在下面簡單的介紹二大的和不同的租購物中心到聯(lián)合分類: 壟斷貯藏那專出售心態(tài)類型購物中心 ( 專攻中心) 是有的傳統(tǒng)大不同購物中心,是它有沒有大的磁心點(diǎn) 因?yàn)檫@類型購物中心是有在商品比專門特性集合然而， 消費(fèi)者是時(shí)常為了磁心貯藏為了貯藏群集為了貯藏特為了愛好意來達(dá);因此各自的貯藏,或制定一個(gè)工業(yè)成長的,能鑒于為了專出售心態(tài)類型買東西置于中心自動(dòng)地. 一般,專出售租的心態(tài)類型店主數(shù)到邀請?jiān)?7 10-8 十壟斷貯藏刻度為了，然而關(guān)于臺(tái)灣的零售貿(mào)易的水平，個(gè)人思想在更多的一百魔法能力比 5 10能力，這是因?yàn)榧彝サ氖遣粚ｉT

6、,和商品主題的有霧關(guān)系. 另外,必須寂靜特不地注意一餐到飲料工業(yè)質(zhì)量那生長和尺寸在家庭的,和看同樣地磁心貯藏它 專出售心態(tài)類型購物中心建筑物風(fēng)景到設(shè)計(jì)到也比較的一般傳統(tǒng)購物中心比為了談話調(diào)查,在優(yōu)美的和專門設(shè)計(jì),能它的不處平常的急速不處的圖象.例如查找 georgeton 聯(lián)合的情形華盛頓的公園,然后充分活的使用到花費(fèi)樹,池塘和哀悼飾等等. 到制造到不處的有教養(yǎng)的和年老的進(jìn)口稅大氣,有匹配是地面的傳統(tǒng)文化的風(fēng)格. 折扣心態(tài)類型店主在租的購物中心首先出售的是不同的和廉價(jià)的商品;依照不同的商品來源,這一種類型購物中心能又分類到在下面幾個(gè)種類;商標(biāo)折扣中心(遠(yuǎn)的-價(jià)格中心 )商標(biāo)折扣是中心的到租什么

7、店主是商標(biāo)折扣貯藏 (遠(yuǎn)的-價(jià)格中心）,的它出售是的全部商標(biāo)商品百貨公司或壟斷貯藏;因?yàn)榧镜母淖?，不再伸?或有未成年人過錯(cuò)然而減少價(jià)格到請求到出售. 2,暢物資中心(退出中心) 暢物資中心集合貯藏 (退出中心) 不同的暢物資然而 貯藏差不多的和最后的暢物資有二分類類型,為了工廠直營貯藏(工廠是結(jié)束四分之一的商品貯藏) ，它的出售是工廠結(jié)束產(chǎn)品，或未成年人過錯(cuò)遭遇物資的商品回來；商品貯藏為了貯藏為了是大的經(jīng)銷商懲處的滯銷商品(另外的種類零售業(yè)四分之一 ）. 最近那兒有貯藏多數(shù)商標(biāo)折扣的到也輸入暢物資中心,和緣故暢物資中心逐漸地有商標(biāo)折扣中心合并到變成超購物中心大的折扣心態(tài)類型3, 綜合低價(jià)格中

8、心這是新的折扣中心,和可能最后的折扣集合中心心態(tài)那不同的折扣貯藏大的;除暢物資貯藏,商標(biāo)折扣貯藏不處, 寂靜有折扣壟斷貯藏和折扣雜物貯藏等等. 因此綜合低價(jià)格中心能講結(jié)果到臉大的化4,強(qiáng)凹痕折扣的中心(能力中心 ) 因?yàn)橹贫ㄟ@類型店主在租的購物中心和是全部的一些在商品價(jià)格句子 W 商業(yè)中心為了電路都市為了強(qiáng)凹痕經(jīng)銷商 (能力經(jīng)銷商)為了所有完全地賺大鈔票創(chuàng)傷凹痕，例如玩具 R ，用具工業(yè),綜合折扣貯藏等等，強(qiáng)凹痕折扣的因此喊聲中心. 強(qiáng)凹痕折扣的一般那中心是概略地到在那兒是十大約和強(qiáng)凹痕經(jīng)銷商,和壟斷貯藏和未成年飲料的一餐貯藏;它的大規(guī)模的需要到駕車友好的交往到貯藏和貯藏(六),進(jìn)展法則分類節(jié)

9、日類型購物中心它是娛樂和活力那住進(jìn)購物中心首先節(jié)日類型的制造那在聯(lián)合的情形是哪個(gè)查找波士頓 Fneil 大廳市場,經(jīng)營的它法則,它是有買東西功能結(jié)合的共同. 例如正方形是向上每一的一種表示活躍,交錯(cuò)人的食物情味為了旗為了,寂靜所有第五的顏 第六色 s有幸福聲音的重復(fù)地，能喊聲消費(fèi)者放松自己, 充共享十分到是娛樂在買東西 娛樂，個(gè)人那一餐那節(jié)日類型購物中心有多數(shù)飲料貯藏和食物貯藏，另外也有每一的漂流物一種貯藏不的少許戰(zhàn)利品,時(shí)常增加的消費(fèi)者到訪問到想假如在臺(tái)灣全部的會(huì)議范圍，有購物中心節(jié)日類型的,能不未能變成市民到空閑的活最好的下落和國際的觀光點(diǎn).性質(zhì)風(fēng)景類型的購物中心是跟隨在字然后的意義，這一

10、種類型購物中心是依照底部周長的性質(zhì)風(fēng)景,獨(dú)特地是海濱或河銀行亽風(fēng)景建筑然而 刻度頂部是全部的 insidesing,大的租店主結(jié)合然后有專到出售心態(tài)類型要緊地應(yīng)受在的舉起是性質(zhì)風(fēng)景類型購物中心，時(shí)常匹配有一些歷史的本國周圍的愛護(hù)政策的聞名紀(jì)念碑, rtenio,例如的碼頭紐約市 17空閑使發(fā)笑類型購物中心現(xiàn)在調(diào)度到進(jìn)展到打算事到看從家庭的,和空閑使發(fā)笑類型購物中心顯然地有變成臺(tái)灣的寵兒子.然而關(guān)于聯(lián)合的情形首先空閑娛樂類型買東西cente_ 美國人,它的蓋子范圍到廣泛地總計(jì)十二平的市場,里面主題為了建立也達(dá)到的 8 1000 許多的平.如此的刻度和家庭的知覺向空閑使發(fā)笑類型購物中心,顯然地有專

11、門大的頁邊空白 .差不多頂部空閑使發(fā)笑購物中心是購物中心一般區(qū)域類型的或超區(qū)域類型，加上主題音樂波段,游水池,溜冰場等等 娛樂容易然而.都市進(jìn)展類型購物中心又因?yàn)槁?lián)合的情形郊外的范圍商業(yè)動(dòng)機(jī)，購物中心那購物中心進(jìn)展?jié)u趨使飽和,加上全部的市政廳代理權(quán)保存到有迅速的推銷到然后逃跑因?yàn)榻纪獾姆秶^發(fā)是到用一般文字和訂購式樣變成進(jìn)展小時(shí)的都市又重要的容易然而分到達(dá)到購物中心那陸地那慣例履行,一個(gè)目標(biāo)進(jìn)展事是不能通行為了充的. 為了這理由都市是又購物中心那進(jìn)展類型是時(shí)常一角硬幣那多數(shù)功能進(jìn)展事.聯(lián)合的情形 1980s是在前面和廣泛地已同意的后面事和這種類和多數(shù)功能進(jìn)展,它的進(jìn)展即的法則是所謂的 opc

12、這是在多數(shù)功能它的進(jìn)展事是辦公樓 (辦公樓) ， 那各自的一種字為了制定的容易首先一個(gè)文字的字母表的,什么 h點(diǎn)是旅館 （旅館） ， 是停車場 (停車建筑物） ， s 到是購物中心 （購物中心) , c 到陳列為了會(huì)議原野 (會(huì)議大廳），然后居所大廈的最后(公寓).分開的在這，和也有一種都市到進(jìn)展類型購物中心又到整修到購物中心都市里面的眾所周知的大廈內(nèi)部的部分,和儲(chǔ)備它的年老和一些外部的出現(xiàn)；如此的自從能獲得商業(yè)利益不處,和也照料兩者 side 歷史愛護(hù)那建筑. 在年老的郵局例如華盛頓都市的大帳篷 . 三,購物中心基礎(chǔ)的制定建筑物那購物中心那購物中心是一種多數(shù) funcinss 到綜合,中立派

13、類型一般有下列各項(xiàng)基礎(chǔ)的到制定 中立派類型的基礎(chǔ)購物中心制定商業(yè)容易零售容易磁心百貨公司壟斷貯藏服務(wù)容易銀行做中心的建筑物公社服務(wù)中心大夫待遇的洗衣店半耐寒性的中心汽車到使固定部文化使發(fā)笑容易中心的庫公眾會(huì)議大廳溜冰場影播放院游水池運(yùn)動(dòng)藝術(shù)美術(shù)館小孩游樂場中心一餐飲料容易食物和飲料庭院餐廳咖啡店條使依戀屬于容易停車場四、購物中心經(jīng)營特征在前面的定義中差不多明確，購物中心在治理上不同其他的商業(yè)建筑類型的本質(zhì)特征. 它采納所有者、治理者和經(jīng)營者分離的治理木模式，在統(tǒng)一開發(fā)建成之后租賃給不同的承租戶經(jīng)營，實(shí)行集中治理的分散經(jīng)營,那么它是如何具體操作,優(yōu)點(diǎn)何在呢？現(xiàn)代的購物中心的治理模式強(qiáng)調(diào)了社會(huì)分工

14、的作用和技能專業(yè)化,這有利于發(fā)揮各自的優(yōu)勢，保司其職，分工明確，從而提高效率。所有者托付專業(yè)的社會(huì)化商業(yè)區(qū)治理機(jī)構(gòu)以購物中心進(jìn)行治理,綜合負(fù)責(zé)購物中心的保安、保潔、空調(diào)運(yùn)行和環(huán)境操縱、設(shè)備維修、垃圾處理和園藝栽培,組織進(jìn)貨、人流車流交通和治理停車場、公共空間,同時(shí)組織開展公共活動(dòng)，進(jìn)行曲統(tǒng)地的廣告策劃等等。高水平的專業(yè)化治理者為經(jīng)營者提供了良好的經(jīng)營條件，為購物者提供了舒適的購物環(huán)境。分散經(jīng)營的方式符合人的消費(fèi)行為和心理需求克里斯托弗亞歷山大講:人們想在同一個(gè)屋檐下買到所有食品和日用品,這是自然而舒適方便的.然而假如商店由單一業(yè)主經(jīng)營的,像超級市場一樣，那么,所有的商品都冷漠乏味,去這種地點(diǎn)購

15、物并不能讓人感到歡樂以往的商業(yè)模式是在同一個(gè)屋頂下,不同的個(gè)體各自出售不同的東西,如此才有人與人的接觸他將傳統(tǒng)市場與現(xiàn)代超級市場購物進(jìn)行了比較,通過在水果市場上買蘋果和買甜瓜的描繪,讓傳統(tǒng)的人性化、爽朗生動(dòng)和現(xiàn)代的冷漠之間形成了鮮亮的對比.它表明單一業(yè)主經(jīng)營的方式無法滿足人們的購物適應(yīng)和需用 2人們一方面希望商店商品齊全，能夠一次購足,這是百貨興起的要緊緣故,但另一方面，人們又可不能滿足于在一家商店購買所有商品，而是希望有所比利時(shí)因此,人可不能在同一家商讓購買所有的商品.在這一點(diǎn)上，購物中心成功地把眾多的零售個(gè)體組織在同一屋檐下,分散經(jīng)營，充分滿足了購物者比較和選擇購物的需求五、購物中心的建筑

16、特征購物中心建筑是其治理模式特征的具體體現(xiàn),它不同于其他商業(yè)區(qū)建筑，有自己特色.然而，前面差不多提到，購物中心是在百貨商店、超級市場之后出現(xiàn)的新商業(yè)建筑類型，因此它們之間又有千絲萬縷的聯(lián)系.1世紀(jì)新材料在建筑上的運(yùn)用和建筑技術(shù)的進(jìn)步，百貨商店、超級市場等大跨試商業(yè)建筑和玻璃頂商業(yè)拱廊，為更加復(fù)雜的購物中心建筑奠定了基礎(chǔ). 購物中心是百貨店和拱廊結(jié)合的承租戶組織方式為購物中心的步行街所繼承,它們的建筑特征也在購物中心得到了體現(xiàn).購物中心建筑的突出特色.體現(xiàn)在通過商業(yè)空間步行化和室內(nèi)化，為購物者營造了一個(gè)舒適的環(huán)境,并組織眾多的商店和服務(wù)設(shè)施,以完善的功能和服務(wù)滿足人們的多種社會(huì)需求，以社會(huì)化的公

17、共開放空間充分融入社會(huì)生活,將商業(yè)活動(dòng)和其他社會(huì)活動(dòng)緊密結(jié)合起來.特征之一:商業(yè)空間步行化購物中心是商店群的組合,為了協(xié)調(diào)商店與商店、商店與購物者之間的聯(lián)系,往往通過一條線型街道來串聯(lián)商店和組織人流?；诎踩紤]，街道完全排除車輛，實(shí)現(xiàn)步行化。商業(yè)活動(dòng)步行化有其歷史淵源。由于購物活動(dòng)是在步行的購物者和相對固定的商人之間進(jìn)行的，因此購物活動(dòng)具有步行的特征，車輛穿行購物空間必定對購物活動(dòng)帶來干擾。歐洲國家關(guān)于商業(yè)區(qū)空間的人車分流問題有較早的認(rèn)識(shí)。從歷史上看,中國古代的商業(yè)活動(dòng)也差不多上處于一種人車相雜的狀況。前工業(yè)時(shí)期的商店或攤位,多數(shù)圍繞街道和廣場布置，為了保證步行者和安全,在一定程度上實(shí)現(xiàn)了步

18、行化,盡管當(dāng)時(shí)手馬車對人的阻礙遠(yuǎn)非后來的汽車可比，但仍然被排除在外。從清明上河圖，盛世滋生圖到皇都有積盛圖都有清晰地反映了這種特點(diǎn)。亞歷山大講:“購物中心依靠于它的易過性,它們需要坐落在交通大動(dòng)脈附近，然而購物者并沒有從中間得到什么,他們需要的是安靜、舒適和便利，從周邊地區(qū)步行而來。因此,購物中心試圖通過建成立步行化來協(xié)調(diào)人車之間的關(guān)系戶,在周圍提供大面積的停車場，把汽車限制在購物中心建筑的外圍,這種方式對汽車來講是方便的,而內(nèi)部矛盾的步行街至少在理論上對步行者也是舒適和方便的。特征之二:商業(yè)空間室內(nèi)化步行商業(yè)空間室內(nèi)化是利用屋頂?shù)母采w功能，將步行商業(yè)活動(dòng)引入室內(nèi),并能過人工環(huán)境操縱，減少惡劣

19、的自然條件對步行活動(dòng)的阻礙,從而制造舒適的環(huán)境,這正是購物中心建筑追求的目標(biāo)。自古以來人們對此進(jìn)行了不懈的努力，古代東方的有頂市場（市場）巴扎 （市集 ) 確實(shí)是為了抵御不良自然環(huán)境氣候的產(chǎn)物。19 世紀(jì)的技術(shù)進(jìn)步迎來了一個(gè)室內(nèi)步行商業(yè)空間進(jìn)展的黃金時(shí)期。歐洲涌現(xiàn)了大量的商業(yè)拱廊,確實(shí)是室內(nèi)化取得突破性進(jìn)展的有力見證。大跨技術(shù)和采光技術(shù)的進(jìn)展實(shí)現(xiàn)了屋頂?shù)母采w功能,將步行商業(yè)活動(dòng)完全引入室內(nèi)空間。1956年秋天建成志的南谷購物中心是步行商業(yè)空間室內(nèi)化進(jìn)程中的又一個(gè)杰出代表，它實(shí)現(xiàn)了將整個(gè)室內(nèi)步行商業(yè)空間置于人工環(huán)境操縱之下的目標(biāo)。70 年代的購物中心的拱廊復(fù)興,玻璃大量使用，表明對自然采光的重視

20、與日俱增。室內(nèi)空間由單調(diào)、封閉、黑暗轉(zhuǎn)向更加注重與自然景觀和地點(diǎn)文化的結(jié)合，從而制造自然界化、人性化的室內(nèi)環(huán)境。特征之三：公共空間社會(huì)化商業(yè)活動(dòng)同時(shí)也是社會(huì)交往活動(dòng)，它存在于人與人的接觸之中,當(dāng)人們的商業(yè)街所摩肩接踵的時(shí)候，社會(huì)交往就出現(xiàn)了。商業(yè)活動(dòng)的社會(huì)活動(dòng)密不可分,這是一種源自古希臘的普遍模式,歐洲的都市廣場確實(shí)是它的繼承和進(jìn)展,那個(gè)地點(diǎn)一直是公共活動(dòng)、買賣、集會(huì)、表演和娛樂的場所，商業(yè)活動(dòng)的社會(huì)活動(dòng)相互交錯(cuò)。東方都市盡管缺少都市廣場，然而都市商業(yè)街道和廟前廣場也具有同樣的功能。在汽車時(shí)代，都市街道和廣場逐漸為汽車所占據(jù)，不再適合人們聚攏和社會(huì)活動(dòng)與交往。商業(yè)區(qū)活動(dòng)的社會(huì)活動(dòng)之間的相互促進(jìn)

21、作用也隨之削弱了,同時(shí)商業(yè)建筑本身促進(jìn)交往的能力也不復(fù)存在。亞歷山大抱怨講,在傳統(tǒng)的商店購物的同時(shí),能夠和店主進(jìn)行交談，而現(xiàn)在商店太大,而且主人不在，不右能有交往，商店里是乏味和抽象的,購物不在是少的一部分,而是單純物花鈔票買東西。與百貨商店和超級市場不同的是，購物中心把純粹的零售商業(yè)活動(dòng)場所開發(fā)成商業(yè)活動(dòng)和社會(huì)活動(dòng)相結(jié)合的場所,這給零售商業(yè)建筑帶來了新的含義。第二章 購物中心的開發(fā)流程 事業(yè)理念的確認(rèn)經(jīng)營購物中心是一種大型且復(fù)雜的零售行銷活動(dòng)；在投入開發(fā)前，有必要充分了解那個(gè)事實(shí)的特性。現(xiàn)代零售業(yè)能夠講是典型的顧客導(dǎo)向事業(yè),阻礙事業(yè)收益的變動(dòng)因素多且不易操縱,以下幾點(diǎn)來加以講明:人性事業(yè)不可

22、否認(rèn)地任何產(chǎn)業(yè)都有必須要有“人”,只是零售業(yè)需要的不僅是職員及顧客的結(jié)合,還包括了賣場環(huán)境、經(jīng)營活動(dòng)及商品本身的人性化。換句話講,零售業(yè)本身是一個(gè)生命，不能單以經(jīng)營效率數(shù)字來治理它,還必須以“感受”來了解它。流行事業(yè)零售業(yè)本身也是一種流行,任何一種流行都有復(fù)寫紙的生命周期，而每一個(gè)生命周期有它獨(dú)特的時(shí)期與形態(tài)，如何辯明并充分掌握每一時(shí)期的時(shí)效(時(shí)刻安排)與每一形態(tài)的巧妙（詭辯）是零售業(yè)經(jīng)營成功之鎖。地域事業(yè)每一種產(chǎn)業(yè)都有它自己的行銷范圍,且透過行銷手段的改變,能夠阻礙范圍的大小甚至完全脫離產(chǎn)業(yè)治理活動(dòng)的所在地。唯有零售業(yè)的行銷活動(dòng)完全受制于事業(yè)所在地,因此若設(shè)置地點(diǎn)缺乏良好的市場條件配合，則經(jīng)

23、營結(jié)果將事倍功半，一失足成千古恨。永續(xù)事業(yè)零售業(yè)的行銷目標(biāo),需要長期小心培育才能健壯。企業(yè)形象的建立與顧客忠厚 度的獲得都比較其他產(chǎn)業(yè)艱辛，且容易受到摧毀。換句話講，零售業(yè)唯有一代接一代地努力經(jīng)營,才能開花結(jié)果。開發(fā)小組的成立購物中心之開發(fā)工作，差不多功上可分為土地取得、經(jīng)營規(guī)劃 、設(shè)計(jì)建筑、租店招商及營運(yùn)治理等五個(gè)時(shí)期。開發(fā)小組成立初期,就必須顧慮到每一時(shí)期的重點(diǎn)與所需,以期能一應(yīng)俱全地作出可行的打算。以下就從功能方面,簡單介紹購物中心開發(fā)工作的各個(gè)小組:專業(yè)顧問組由于大型購物中心的開發(fā)工作復(fù)雜又具專業(yè)性,從硬體建設(shè)到軟體的營運(yùn)規(guī)劃，可謂環(huán)環(huán)相扣,需要有實(shí)際經(jīng)驗(yàn)的顧問鼎力相助，方能使工作推展

24、順利進(jìn)行。每一項(xiàng)不同工作包括了許多不同的專業(yè)領(lǐng)域,因此在聘請顧問之前必須針對不同時(shí)期、不同要求，事先擬定打算,以期收事半功倍的成效。 用地取得組尋求購物中心設(shè)置地點(diǎn)并完成詳盡的評估是該小組首要的工作。個(gè)人曾接觸過美國 JC辨士用地開發(fā)經(jīng)理，對他的專業(yè)知識(shí)留下深刻的印象。在不熟悉臺(tái)北地理環(huán)境的前提下,通過兩天的初勘,即已提出頗為精湛的見解。因此用地的評估不能只是主觀的經(jīng)驗(yàn)推斷，還要有許多的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)的調(diào)查數(shù)據(jù)作為參考。除了選定購物中心的設(shè)置地點(diǎn)外，該小組的另一項(xiàng)工作確實(shí)是負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)購入土地。只是由一該項(xiàng)工作涉及許多法令問題。必要時(shí)可與公共協(xié)調(diào)組一起處理。重要的是不能將此項(xiàng)工作視為一般的不動(dòng)產(chǎn)交易。而

25、忽略了購物中心開發(fā)的本質(zhì)；除了買斷土地外，也可視情況與地主溝通各種方式的合作。公共協(xié)調(diào)組大型購物中心的開發(fā)牽涉到許多政府單位與法令的關(guān)系,也必須面對當(dāng)?shù)厣鐣?huì)的輿論,尤其是現(xiàn)在環(huán)保意識(shí)高漲。盡管臺(tái)灣沒有美日等國的商業(yè)競爭防止條款。但依舊可能要面對鄰近小型零售業(yè)的抗議。今天政府盡管全力催生工商綜合區(qū),但業(yè)者仍專門難突破捐地、使用變更、地點(diǎn)回饋與獎(jiǎng)勵(lì)等等門檻。這一切還有賴政府、業(yè)者誠意的溝通與涼解。由以上得知，公共協(xié)調(diào)組涉及的層面頗廣,所需的專業(yè)知識(shí)非淺,良好的溝通素養(yǎng)更不可缺。經(jīng)營規(guī)劃組描繪出整體事業(yè)的藍(lán)圖、設(shè)定開發(fā)標(biāo)的明確市場定位、并對今后的營運(yùn)擬出一套可行的打算，是經(jīng)營規(guī)劃小組的要緊任務(wù)。該組

26、成員的背景必須有比較完備的零售知識(shí)與豐富的實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn),以期將整體的開發(fā)工作導(dǎo)入正確的方向。換言之,經(jīng)營規(guī)劃組是整個(gè)開發(fā)小組的核心,其工作品質(zhì)不容些許瑕疵，否則后果不堪設(shè)想。建筑設(shè)計(jì)組建筑設(shè)計(jì)師第一件事確實(shí)是提出基地使用區(qū)分打算（位置打算)若不了解購物中心的功能，或者不熟悉購物中心運(yùn)作，如何能勝任這項(xiàng)工作呢？規(guī)劃購物中心 所需要量的不是一般大樓建筑的設(shè)計(jì)師,而是具有購物中心設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)的建筑師。建筑設(shè)計(jì)師對以后購物中心的營運(yùn)有著無形的阻礙力,購物中心的外觀是否具有魅力?賣場空間是否流暢?環(huán)境景觀是否能發(fā)揮經(jīng)營特色？這一切完全視建筑師的工作品質(zhì)而定。租店戶招募組 商品是零售業(yè)的生命,而購物中心的生命確實(shí)

27、是由每一家租店戶所給予的。同時(shí)租店戶組合打算是一項(xiàng)特不重要的工作;熟悉商品流了解市場動(dòng)態(tài)差不多上該組人員不可缺的條件。其次，招商推廣工作也有賴良好的工作經(jīng)驗(yàn)才能順利推動(dòng)；如何配合招商代理公司,網(wǎng)絡(luò)國內(nèi)外知名連鎖店，或是開發(fā)培育具有潛力的當(dāng)?shù)亓闶鄣?都關(guān)系著購物中心以后的命運(yùn)。財(cái)務(wù)治理組由于購物中心開發(fā)期限長,投資金額龐大,良好的資金打算相當(dāng)重要,且因開發(fā)協(xié)力廠商眾多,如何綜合各項(xiàng)契約的簽訂與操縱費(fèi)用的支出也是件重要的工作。此外關(guān)于租店戶的租金、公益費(fèi)、協(xié)力金或保證金等的試算，更阻礙著購物中心的投資酬勞率。投資概算 購物中心開發(fā)初期投資最多的項(xiàng)目應(yīng)該是土地成本與建筑費(fèi)用。對購物中心開發(fā)而言，土地

28、以租賃方式取得是最具有利的方法,如此開發(fā)商的資金不致停滯,能夠活用接著其他購物中心的開發(fā)；事實(shí)上這種方式在美國十分普遍。至于建筑費(fèi)用方面,如何在設(shè)計(jì)上與今后的營運(yùn)需求間取得平衡是減少資金支出的關(guān)鍵。例如美國郊區(qū)購物中心,一向不在建筑物外觀上花太多鈔票,因他們不需要從外觀來吸引顧客；若是都市型購物中心,則可另當(dāng)不論。另外，顧問費(fèi)用也是一筆較大的開銷。如何發(fā)揮資金的最大效率，對開發(fā)小組的智慧知識(shí)是一項(xiàng)考驗(yàn)。核心店交涉核心店是購物中心的靈魂店,其本身的知名度與經(jīng)營特色是購物中心的要緊魅力之一。由于核心店規(guī)模較一般的租店戶大，且經(jīng)營自主性高，因此購物中心的開發(fā)過程中扮演著極重要角色。 美國許多郊區(qū)大型

29、購物中心的開發(fā)案中，核心店經(jīng)營也是投資者,也確實(shí)是投資者自行投資購地興建。在這種情形下,開發(fā)商能夠減輕資金的負(fù)擔(dān)，并降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。差不多上核心店設(shè)店的方式有三種：核心店自行投資購地興建,擁有自己的土地與建物。核心店租用土地,但自行興建，擁有建物所有權(quán)。3、與其他租店戶一樣，采取租賃方式設(shè)店。不管是何種方式設(shè)店,核心店阻礙購物中心的經(jīng)營甚大，因此盡早選定核心店了解其經(jīng)營意向并決定雙方的配合方式是一件特不重要的事。在美國甚至有些案例,初期以零租的方式,力邀知名的百貨公司成為核心店，以保障購物中心經(jīng)營成功。差不多打算作成 在土地決定后,也確實(shí)是差不多打算的開始。差不多打算是所有開發(fā)工作的基礎(chǔ),市場目

30、標(biāo)如何?商品打算與租店戶組合又該如何?賣場環(huán)境應(yīng)如何配合經(jīng)營要求?還有諸如命名、商店配置、平面與垂直動(dòng)線、服務(wù)機(jī)能與設(shè)施等等都有必須認(rèn)真考慮。簡而言之，開發(fā)工作首先必須有一份由市場調(diào)查資料與經(jīng)營者打算所構(gòu)成的經(jīng)營藍(lán)圖，然后加上建筑設(shè)計(jì)師的構(gòu)想,以勾畫出整個(gè)開發(fā)打算。時(shí)下國內(nèi)零售業(yè)界常有一反常現(xiàn)象，每每由設(shè)計(jì)師主導(dǎo)打算，換句話講。由硬體來決定軟體的運(yùn)用，這實(shí)在是一件危險(xiǎn)的事。 購物中心的差不多開發(fā)打算市場調(diào)查分析地區(qū)經(jīng)濟(jì)潛力分析市場調(diào)查工作首要的確實(shí)是了解擬設(shè)立的購物中心的地區(qū)是否有足夠的市場潛力來支持新的零售開發(fā)案。差不多上這可從該地區(qū)的就業(yè)市場、公共建設(shè)、人口統(tǒng)計(jì)、所得水準(zhǔn)與零售業(yè)的進(jìn)展趨勢

31、得知。就業(yè)市場一個(gè)區(qū)域的就業(yè)市場經(jīng)常被視為該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)進(jìn)展指標(biāo)，就業(yè)市場的在長即代表著產(chǎn)業(yè)的蓬勃進(jìn)展，結(jié)果帶來更多的就業(yè)人口和消費(fèi)能力。 有一點(diǎn)要注意的是,就業(yè)機(jī)會(huì)是否由少數(shù)幾家大型產(chǎn)業(yè)造成？怎么講我們希望地區(qū)的繁榮是各行各業(yè)的貢獻(xiàn)，同時(shí)此良性循環(huán)下，地區(qū)才會(huì)有更大的進(jìn)展空間。關(guān)于郊區(qū)購物中心而言,此點(diǎn)更為重要。除此，也要留心地區(qū)是否認(rèn)有重大進(jìn)展打算,因這將吸引新的產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐。公共建設(shè)地區(qū)的繁榮也常賴于公共建設(shè)的進(jìn)展,尤其是交通建設(shè)與民生有關(guān)的建設(shè),因交通建設(shè)有助于便利其他地區(qū)的消費(fèi)者前來，而民生建設(shè)將促成居民的增加。今日臺(tái)灣進(jìn)展的購物中心,最大的隱憂確實(shí)是缺乏郊區(qū)人口與交通條件不良,因此在干進(jìn)

32、行市場調(diào)查時(shí),必須針對預(yù)定開發(fā)購物中心地區(qū)的公共建設(shè)情況，以及今后可能的進(jìn)展作一審慎的評估。此外，新住宅建設(shè)的狀況與打算也是調(diào)查的重點(diǎn)，因這意味著新的消費(fèi)勁的產(chǎn)生。人口統(tǒng)計(jì) 地區(qū)人口有的多寡，阻礙著零售業(yè)賣場的大小,因此充分掌握商圈人口的變數(shù)，關(guān)于決定購物中心開發(fā)規(guī)模而言,是一件專門重要的事。調(diào)查人口數(shù)量時(shí),也必須了解人口密度與年齡層分布，人口密度高，因此有利于購物中心的經(jīng)營，而年齡層輕的比例高時(shí)，意味著該地區(qū)的成長率高,只是必須注意是否有人口外流的現(xiàn)象。所得水準(zhǔn) 所得水準(zhǔn)與人口數(shù)兩者是消費(fèi)購買力的構(gòu)成因素,而消費(fèi)購買力的高低,直接阻礙著零售業(yè)的生存。為求精確掌握圭區(qū)消費(fèi)者購買力的水準(zhǔn),除了政

33、府公布的家庭收支報(bào)告外，街頭抽樣訪問調(diào)查也有必要。 零售業(yè)進(jìn)展趨勢關(guān)系地區(qū)經(jīng)濟(jì)潛力的最后一項(xiàng)調(diào)查工作上掌握該地區(qū)零售業(yè)進(jìn)展的趨勢。這項(xiàng)調(diào)查能夠讓我們明白哪家商品類不有較高成長率，而這與地區(qū)人口所得的成長有何關(guān)聯(lián)？或者講了解當(dāng)零售業(yè)營業(yè)額落后于人口及所得的成長時(shí),是否代表著該地區(qū)的零售賣場面積不足。 差不多上我們能夠?qū)⒄麄€(gè)地區(qū)消費(fèi)支出統(tǒng)計(jì)數(shù)字與地區(qū)要緊大型零售店的營業(yè)作一比較。得到該地區(qū)大型零售店?duì)I業(yè)額占消費(fèi)支出的百分比，分析歷年來該百分比的變動(dòng)情形，或?qū)⑺c不地區(qū)的情況作一比較，結(jié)果將是購物中心開發(fā)工作上的一個(gè)重要參考。商圈分析從地區(qū)經(jīng)濟(jì)潛力分析中，我們初步能夠清晰該地區(qū)的市場胃納量是否仍容許

34、新的零售開發(fā)案,同時(shí)了解大概何種形態(tài)的購物中心適合開發(fā),還有核心店的標(biāo)準(zhǔn)等等。緊接著我們必須進(jìn)一步地從分析工作來確認(rèn)這些初步的假設(shè)。事實(shí)上市場調(diào)查工作最重要的部分確實(shí)是商圈分析。商圈本身是一個(gè)地理區(qū)域的范圍,而從那個(gè)區(qū)域的范圍里的居民，購物中心可得到穩(wěn)定的消費(fèi)者支持。商圈分析的第一項(xiàng)工作乃是要決定商圈的范圍。差不多上商圈范圍的大小取決于以下幾項(xiàng)因素:地理地形障礙、交通便利性、競爭者的位置、本身的經(jīng)營特色及人口的分布密度等。 一旦整個(gè)商圈范圍要依照上述因素在地圖上描繪出來后,我們便能夠依距離遠(yuǎn)近將之劃分為三個(gè)區(qū)域，也確實(shí)是所謂的一次、二次與三次商圈。一次商圈距離開發(fā)案最近，人們能夠?qū)ｉT方便地常常

35、消費(fèi)；二次商圈次遠(yuǎn)，其形狀與范圍受到人口分布情形與其他競爭者的阻礙，最外圍的是三次商圈,特不是該地區(qū)缺乏其他要緊零售商業(yè)設(shè)施,而交通上至開發(fā)案專門便利。 1、商圈內(nèi)購買力的分析商圈內(nèi)購買力的多寡與購物中心今后的營業(yè)額有專門大關(guān)第,所謂購買力指的是商圈內(nèi)消費(fèi)支出中流向零售業(yè)各種形態(tài)店的金額。因此計(jì)算購買力是首先將地區(qū)每戶每年的平均消費(fèi)支出乘以商圈內(nèi)總戶數(shù),得知商圈內(nèi)每年的總消費(fèi)支出;然后將總消費(fèi)支出金額乘以支出的百分比,即是商圈內(nèi)購買力。 為了簡單地求得商店消費(fèi)支出百分比,能夠?qū)⑸倘?nèi)大型零售店(例如百貨公司、大型量販店）的年總營業(yè)額除以總消費(fèi)支出額。因此項(xiàng)以此求得的購買力并非真正的商圈內(nèi)總購買

36、力。市場競爭分析分析市場競爭時(shí)，首先可發(fā)在地圖上標(biāo)出商圈內(nèi)各競爭對手的位置,并注明其經(jīng)營形態(tài)與規(guī)模;同時(shí)還要從交通條件共同點(diǎn)與相互距離的遠(yuǎn)近,找出要緊的同質(zhì)競爭對手。 差不多上競爭店的調(diào)查重點(diǎn)有：經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營策略、商品政策與營業(yè)額推算等到四項(xiàng),其中營業(yè)額的推算尤其重要,因這關(guān)系著開發(fā)案今后的市場占有率。開發(fā)案營業(yè)額預(yù)估營業(yè)額預(yù)估是一件特不重要的事，因?yàn)檫@項(xiàng)工作能夠讓我們更清晰打算中的生存條件,同是它也是決定購物中心規(guī)模的參考基礎(chǔ)。差不多上預(yù)估營業(yè)額有兩種方式;市場占有率與市場剩余法。這兩種方法能夠一起并用，以為相互間的核對。市場占有率法顧名思義，市場占有率法乃是估算開發(fā)案可能的市場占有率,然

37、后將它乘以商圈內(nèi)的潛在購買力，其結(jié)果確實(shí)是開發(fā)案的預(yù)估營業(yè)額。問題是市場占有率該如何評估?由于購物中心吸引顧客的店是核心店(百貨公司),因此簡單的計(jì)算方法將購物中心中百貨公司的面積除以所有百貨公司的面積和而得之。有點(diǎn)要注意的是,我們必須要假設(shè)打算中的購物中心，不論商品或是經(jīng)營治理差不多上通過良好的打算,因此對一商圈內(nèi)其他百貨公司的面積,必須先依據(jù)其經(jīng)營競爭力，修正為有效面積后，才能與購物中心中百貨公司預(yù)定的面積作比較。至于對手競爭力強(qiáng)弱的推斷乃是依據(jù)其建筑設(shè)計(jì)特色、賣場硬體規(guī)劃、租店戶組合、價(jià)格與品質(zhì)的水準(zhǔn)、顧客來店便得利性、顧客口碑與本案距離的遠(yuǎn)近而定。然而我們明白購物中心中除了百貨公司多此

38、一舉這有許多舉足輕重的連鎖店與餐飲業(yè)種,因此若為求更精細(xì)起見,也能夠依業(yè)種不,分不算出市場占有率與可能營業(yè)額后，再加總成為購物中心的營業(yè)額。或是也能夠依一次、二次與三次商圈不，計(jì)算各自范圍內(nèi)開發(fā)案的市場占有率。所得結(jié)果再與上述方法作比較分析。市場剩余法簡而言之，市場剩余法是從既有零售業(yè)設(shè)施分配后剩余的市場中,可能新開發(fā)案可能的營業(yè)額。剩余的市場代表未能得到滿足的潛在消費(fèi),這正是新開發(fā)案所必須爭取的。因此并非所有的剩余市場都屬于新開發(fā)案，因其中包含著外流到商圈外的購買力及非新開發(fā)案對象目標(biāo)的部分,因此那個(gè)地點(diǎn)我們?nèi)皂毠浪惚景冈谑Ｓ嗍袌鲋械恼加新?。在?shí)際應(yīng)用上而言，若商圈內(nèi)競爭激烈或是市場所剩不多

39、,此方法仍有其限制存在。消費(fèi)者調(diào)查除了參考政府公布的有關(guān)社會(huì)、家庭的統(tǒng)計(jì)資料外,我們?nèi)孕栳槍ι倘︼L(fēng)居民,直接進(jìn)和消費(fèi)者調(diào)查工作。如此，一方面既可得到最新的消費(fèi)者資料，又能夠初步了解消費(fèi)者的生活形態(tài)、購物適應(yīng)及對本開發(fā)案的期待。 因此消費(fèi)者調(diào)查的差不多項(xiàng)目必須包含以下幾項(xiàng):、一般消費(fèi)者的年齡與性不。2、一般家庭的人口數(shù)與收入。3、教育程度與嗜好。4、喜愛的流行商品。5、常去購物的地點(diǎn)。、對新開發(fā)案的期待。一般而言，消費(fèi)者調(diào)查的樣本數(shù)到至少需要三百個(gè)，而調(diào)查的方法能夠采納電話訪談、直接上門訪問或郵寄問卷等;因此也能夠合并使用,例如電話訪談后便隨即郵寄問卷。開發(fā)構(gòu)想經(jīng)營理念經(jīng)營理念頭購物中心最高的經(jīng)

40、營指導(dǎo)原則。社會(huì)文化、地域特性、流行潮流與目標(biāo)對象的價(jià)值觀等差不多上它的差不多因素。換句話講,經(jīng)營理念講明了一家購物中心在現(xiàn)代市場需求中所扮演的角色。那么今天購物中心又該如何擔(dān)起重任呢？以下就簡單講明國內(nèi)購物中心必須重視的四大機(jī)能：1、生活機(jī)能購物中心有不于其他零售業(yè)設(shè)施的最大特色,確實(shí)是能夠提供人們寬敞的空間與生活服務(wù)，讓每一位在購物中心活動(dòng)的人,就像生活般自由自在。 借著購物、飲食、娛樂以及參與種種和文化活動(dòng)，自然形成另一種多姿多彩的新生活。因此制造新生活方式與不同生活的價(jià)值，將是購物中心的經(jīng)營課題。2、休閑機(jī)能由于國民所得的增加與生活日趨多樣化,國內(nèi)休閑娛樂消費(fèi)勁正大幅增長，可能在以后幾

41、年內(nèi)休閑娛樂市場將步入打算性、正式化的時(shí)代，購物中心應(yīng)有能力掌握這股潮流。、觀光機(jī)能 事實(shí)上，除了名勝古跡與大自然風(fēng)光外，融入體驗(yàn)與國市集、游逛于街道各具風(fēng)格的店鋪與滿足隨興的購物樂趣等等,對觀光客而言,也是一種旅游享受。購物中心的經(jīng)營本質(zhì)正是集這些特色于一身。因此可見今后觀光客必定是購物中心的?？?如何服務(wù)觀光客，例如設(shè)置免稅商店或是航空公司、旅行社的柜臺(tái)等,差不多上購物中心經(jīng)營者應(yīng)該考慮的方向。因此若能配合交通事業(yè),設(shè)立購物中心為飯店與機(jī)場的中途站，其結(jié)果將替這家購物中心從觀光事業(yè)中獵取更多的利益。流行機(jī)能購物中心制造街道,帶來各式各樣的商店,每家店從商品到門面的裝飾,各有其不同的流行主張

42、,充分滿足現(xiàn)代消費(fèi)者知性的欲求。相關(guān)于此,其他零售業(yè)設(shè)施例如百貨公司,卻只能做到單純的商品演出。據(jù)了解，美國連鎖專賣店有今日的成就，要緊歸功于購物中心四處為其打下基礎(chǔ)，今天臺(tái)灣專賣店未能蓬勃進(jìn)展，緣故之一確實(shí)是缺乏適當(dāng)?shù)脑O(shè)店地點(diǎn)。 我們?nèi)粢M(jìn)展購物中心，勢必也要進(jìn)展連鎖專賣店,除了培育既有商店升級外,也需引進(jìn)國際性高水準(zhǔn)的連鎖店，促使零售業(yè)步上國際流行潮流。量體打算在正確掌握商圈市場規(guī)模，并確認(rèn)本身的經(jīng)營方針后，人們必定會(huì)接著考慮,購物中心應(yīng)該有哪些經(jīng)營項(xiàng)目與內(nèi)容。然而進(jìn)行規(guī)劃經(jīng)營內(nèi)容的第一步，乃要先確定購物中心將有多少樓板面積。 決定的量體規(guī)模在開發(fā)購物中心的過程中是一件特不重要的情況，我從

43、不能單純以建筑率、容積率來計(jì)算要建多少面積,因?yàn)檫@或許會(huì)在投資領(lǐng)域早出問題。換句話講，我們也要一并考慮市場胃納、競爭條件與機(jī)能需求等因素，如此量身而做,才能得到最適當(dāng)?shù)耐顿Y經(jīng)營面積。從可能營業(yè)面考慮在先前的開發(fā)步驟中,我們差不多明白購物中心可能的營業(yè)額。因此那個(gè)地點(diǎn)只需將它除以購物中心可能的坪效,即可得到一個(gè)購物中心面積的參考數(shù)字；其中可能的坪效可由既有市場上平均坪效，加上規(guī)劃者的經(jīng)驗(yàn)而加以推斷。盡管我們重視購物中心的規(guī)模與市場胃納量的平衡，但不可否認(rèn)地，市場會(huì)變動(dòng)，因此不可或忘的是,在此仍要指出購物中心今后可能擴(kuò)建的機(jī)會(huì)。從機(jī)能設(shè)施面來看我們已知購物中心的特色確實(shí)是不只是販賣物品的場所,而且

44、也是人們生活交流的廣場。因此購物中心會(huì)有相當(dāng)?shù)拿娣e作為設(shè)置一些必要的服務(wù)設(shè)施，例如與運(yùn)動(dòng)有關(guān)的游泳池、溜冰場、健康中心與運(yùn)動(dòng)教室等，還有與生活便利有關(guān)的銀行、郵電局、診所、美容院與汽車保養(yǎng)廠等等。 因此除了以上所述，占最多面積的服務(wù)設(shè)施應(yīng)該確實(shí)是停車場了。一般美國購物中心的停車場面積在大約都在賣場面積的三倍以上，盡管我們的汽車擁有率不及美國,但開車購物蔚然已成為時(shí)上的新興潮流，由此可預(yù)見國人停車場的需求非同小可。差不多上我們可從開車購物顧客的預(yù)估消費(fèi)金額,;車購物單價(jià)與停車回轉(zhuǎn)率來計(jì)算可能需求的停車位數(shù)美國都市土地學(xué)會(huì)( I ）曾經(jīng)針對美國所需停車位數(shù)作出研究報(bào)告，如下表所列:購物中心的規(guī)模

45、停車位數(shù)(總出租面積平方英尺) （每千平方英尺總出租面積) 5,00040,00 4400,0600，00 560,000以上 美國購物中心停車位數(shù)需求標(biāo)準(zhǔn) 日本方面的研究則指出每三十平方公尺的樓板面積至少需要一個(gè)停車位，郊區(qū)大型購物中心則可能達(dá)二倍之多?？傊?當(dāng)我們決定購物中心規(guī)模時(shí),一定要注意不能為了更多的可出租賣場面積,而犧牲必要的服務(wù)設(shè)施,倘若如此,其結(jié)果將是得不償失。商品概念打算除了應(yīng)有的服務(wù)機(jī)能外，現(xiàn)在我們也必須對購物中心所要的販賣商品,定下一個(gè)明確的方針。從市場調(diào)查中，我們得知,我們已知商圈內(nèi)百貨公司或各不同業(yè)種商品的經(jīng)營情況,甚至也掌握了市場的需求趨勢，因此基于這些認(rèn)知，我們關(guān)

46、于購物中心需要何種的核心店與商品組合方式,差不多上都有了一個(gè)初步的概念。那個(gè)地點(diǎn)我們必須進(jìn)一步確認(rèn)的是：、核心店的規(guī)模與數(shù)量2、各商品業(yè)種的適當(dāng)比例與店家數(shù)3、餐飲娛樂種的特不需求當(dāng)在決定核心店的形態(tài)、規(guī)模與數(shù)量時(shí)，必須多考慮理念的配合與市場競爭面的需求,至于各種業(yè)態(tài)的適當(dāng)面積，可由購物中心可能的營業(yè)額、市場上各種消費(fèi)支出率與平均坪效，等來計(jì)算。因此我們還要站在顧客立場,來檢視整體的商品組合是否能滿足顧客比較購買與行動(dòng)購買的求。建筑概念設(shè)計(jì)基于對開發(fā)案已有的認(rèn)識(shí),建筑設(shè)計(jì)師能夠開始著手購物中心的概念設(shè)計(jì)。這項(xiàng)工作的內(nèi)容至少要包含以下五點(diǎn): 、地點(diǎn)環(huán)境打算2、基地使用打算3、建筑空間面積打算4、

47、剖面圖5、外觀圖從建筑設(shè)計(jì)師這些初步的構(gòu)想里，我們必須認(rèn)真檢驗(yàn)既定的經(jīng)營目標(biāo)與理念，是否能借著已具雛型的硬體空間來實(shí)現(xiàn),尤其是要與設(shè)計(jì)師充分檢查內(nèi)外動(dòng)線是否流暢、樓層空間是否合理、外觀造型是否符合理念的訴求等等。命名工作 決定購物中心名稱看似小事，卻深深阻礙到社會(huì)大眾對購物中心的印象與感受，欲以只字片語來表現(xiàn)出購物中心的種種，絕非一件簡單的事。差不多上,命名工作能夠講是給予購物中心生命,必須涉及的專業(yè)與細(xì)節(jié)專門多,最好能托付專門的事業(yè)顧問公司來進(jìn)行，同時(shí)也要與建筑設(shè)計(jì)師充分溝通從里到外能有一致的訴求。一般而言,命名工作的目標(biāo)可歸納為以下三點(diǎn)：表達(dá)購物中心的特質(zhì)與建筑風(fēng)格2、制造親和力,建立顧客

48、的忠誠度3、作為企業(yè)識(shí)不的要緊手段 接著我們就美國購物中心的名稱，進(jìn)一步地了解各種命名：1、與地理位置有關(guān)以購物中心所在地命名，例如:Ml of MRICA (國家),SAN FANCICO cener (都市),BEVEY ener (街道) 。2、與建筑物有關(guān)以購物中心建筑物的特色來命名，例如:BritonARCAE；米Milan GLLEIA; Souh Sree EA-POT .3、與經(jīng)營內(nèi)容有關(guān)借由命名,清晰地告知大眾購物中心獨(dú)特的經(jīng)營主題，例如，Qucy MART;ASHON snd ；Rdeo COLLECTION .4、與品牌的制造有關(guān)以富有創(chuàng)意的空間來命名，成為獨(dú)自使用的品牌

49、, 例如都市散步.因此我們也強(qiáng)以組合不同的命名方式，例如連鎖經(jīng)營的購物中心，其命名可能包括地點(diǎn)與公司名稱，但必須注意的是，最好不要采納超過兩種方式的組合來命名，因它可能令想要訴求的訊息模糊,且不易為顧客記住. 賣場空間規(guī)劃 賣場空間規(guī)劃工作的得當(dāng)與否，深深阻礙到購物中心今后營運(yùn)的成敗,因?yàn)橐粋€(gè)不適當(dāng)?shù)挠搀w空間格局，必定限制了營業(yè)機(jī)能發(fā)揮成效。由此我們明白,這項(xiàng)工作不能完全由建筑設(shè)計(jì)師或內(nèi)裝設(shè)計(jì)業(yè)者獨(dú)自承擔(dān)。緣故在于他們可能遺忘甚至忽略了“作生意”的差不多立場，因而鑄下錯(cuò)誤而不自知。事實(shí)上,國內(nèi)百貨公司迄今曾有類似的案例多起，因而導(dǎo)致營運(yùn)的失敗。 以下我們就從租店配置、街道、公共空間與后勤空間的

50、規(guī)劃,來了解購物中心的空間特性及其與營運(yùn)需求的關(guān)系。租店戶配置從美國的經(jīng)驗(yàn)中,我們強(qiáng)以清晰看到所謂的購物中心差不多規(guī)劃理論：“一條街道，所有的店均面向此道，核心店的位置在街道的最里側(cè)”。由此我們明白阻礙賣場的空間格局,最要緊的因素是租店戶的配置,尤其是核心店的位置。核心店的配置一般而言,核心店的面積最大，且具有較大的顧客吸引力。同時(shí)核心店最理想的是在街道的最里側(cè),希所有顧客前往核心店都有能先通過其他商店，。若有兩家核心店,因此最理想的做法確實(shí)是將它們分開置放在街道的兩端，但使顧客能在兩家核心店之間的街道上川流不息地往來。當(dāng)核心店在二家以上時(shí)，則可在街道的兩側(cè)尋求磁點(diǎn)，來設(shè)置第三家或第四家核心店

51、。 至于垂直型購物中心的場合,同理地可將核心店配置于頂層,吸引顧客往上游逛購物,只是要特不注意垂動(dòng)線的便利性與流暢性。商品區(qū)域劃分有關(guān)一般專賣店的位置規(guī)劃,可分為二步進(jìn)行,首先乃是依據(jù)經(jīng)營理念劃分不同的商品區(qū)域范圍。 盡管購物中心不像百貨公司,清晰地將商品依部門類不的不同,陳列在賣場上，然而站在為顧客著想的觀點(diǎn)上,購物中心仍需按品味、主題或是心理層等因素，來考慮不同商品區(qū)域的表現(xiàn)。尤其是垂直型購物中心,常會(huì)因樓層的不同，而有較顯著的不同商品訴求。差不多上在規(guī)劃商品區(qū)域時(shí),最需要費(fèi)神的是餐飲業(yè)種。因依照美國的調(diào)查資料顯示，來到購物中心的客人當(dāng)中，有百分之八十的人會(huì)到美食廣場消費(fèi)。因此當(dāng)我們在決定

52、餐飲業(yè)種的位置時(shí)，理論上必須考慮要能讓在購物中心中每一角落的顧客，都能夠?qū)ｉT方便地來到美食街才行。美國購物中心的美食廣場,大都位于中央部位明顯的地點(diǎn),其道理不言萬里喻。搭配組合原則完成商品區(qū)域劃分后，接下來的第二個(gè)步驟是針對要緊不同特性的專賣店,作一適當(dāng)?shù)奈恢冒才?。為了制造一條有魅力喧鬧的街道，我們不能單純依照業(yè)種的不同來決定專賣給店的位置,應(yīng)當(dāng)也要考慮到所謂的搭配組合原則。搭配原則不同個(gè)性、不同商品構(gòu)成,但相同業(yè)種的讓呆相鄰配置或是配置在視線內(nèi)。以利顧客的比較購買。組合原則同一主題與同一客層的不同業(yè)種店,配置在同一區(qū)域，以增加顧客逛街的樂趣。店鋪空間店鋪空間的大小，阻礙到購物中心可能出租的店

53、家數(shù)。差不多上購物中心的店鋪家數(shù)必須愈多愈好,除了坪數(shù)的考慮外,重要的是能提供顧客更多的產(chǎn)商品選擇。然而一般租店戶總是會(huì)要求得到更多的面積，以便能陳列更多的商品，并在其它店的競爭上取得優(yōu)勢。如何平衡雙方的需求，是決定空間大小的關(guān)鍵所在。當(dāng)見到美國購物中心風(fēng)幾乎大部分店鋪的形狀差不多上長寬不成比例的長方形時(shí)，或許我們會(huì)納悶這有違店鋪設(shè)計(jì)的原理，怎么講較寬敞的店面才是理想的商品展售空間。 由于購物中心的街道長度有限，為了容納更多的店鋪，結(jié)果勢必每家所能分配到的店面寬度(臨街長度）也有限制。因此美國業(yè)者有一句話講：“永久不要不記得，你所能買的店面寬度有限”。從以上我們得知,決定店鋪大小，首要決定讓寬

54、。但若店寬已不以再增加，而店所需空間仍不足時(shí),一般可采納 L 型的店鋪形狀來解決。至于店的深度，一般約為店寬的三到至六倍，視店后面是否留有倉儲(chǔ)的地點(diǎn)，或是運(yùn)送物資動(dòng)線空間而定。 還有店里天花板的凈高，要不同顧客感到壓迫感的顧慮下,最好能有三米左右。國內(nèi)許多百貨公司的天花板凈高經(jīng)常少于二點(diǎn)五米，除了因商品陳列造成顧客的視覺受阻外，也讓整體賣場空間失去了應(yīng)有的舒適感。因此購物中心中小店的天花板凈高可能低些,一方面幸免視覺空間的不平衡感受外,也較容易表現(xiàn)出商品的豐富感。最后一項(xiàng)必須講明的是，店頭（sreront )空間的表現(xiàn)。店頭設(shè)計(jì)要緊表現(xiàn)在商品與形象,但若從購物中心的整體來看,店頭的表現(xiàn)還必須要

55、能與購物中心整體的建筑理念相互融合才行。除此，不管店頭設(shè)計(jì)如何,它一定要能讓顧客輕易地見到,并吸引顧客進(jìn)入店內(nèi)。為求街道的順暢與舒適，一般而言店頭的表現(xiàn)不能超出所謂的承租線,但有時(shí)為求增加魅力及活力，開發(fā)商會(huì)視情況同意店頭的造型多占用一點(diǎn)空間。街道與廣場的規(guī)劃街道的要緊功能促使顧客能舒適地游逛所有的店鋪與核心店。為此,購物中心的街道最發(fā)好只有一條,也確實(shí)是不要有副街道，以免顧客錯(cuò)過了任何一家店。但若只有一條街道,且時(shí)刻過長時(shí),將失去吸引顧客往前的魅力，這時(shí)街道可依基地的形狀，將街道作不同彎曲的設(shè)計(jì)，例如英文字母 L、 H 、T與等的形狀。只是在街道彎曲的地點(diǎn),應(yīng)盡可能留一較寬敞的空間，作為休息

56、或促銷的廣場。如此當(dāng)顧客到過廣場后，便專門容易再往另一方向的街道接著逛下去。個(gè)人美國見過一類似的失敗案例：某購物中心的街道不但筆直過長，又在盡頭處作了九十度的轉(zhuǎn)彎，盡管轉(zhuǎn)彎后有一核心店,但由于不在顧客視線范圍內(nèi)，顧客常常在半途折返;若讓購物中心在轉(zhuǎn)彎處設(shè)置一廣場，相信必能吸引顧客接著前行。 事實(shí)上廣場對購物中心而言，有其固有的重要性。前面我們曾提到過購物中心是人與人之間生活交流的地點(diǎn),但若無廣場,則交流的活動(dòng)將受到嚴(yán)峻的限制。一般廣場常利用噴泉、花樹、雕塑以及挑空等設(shè)計(jì)手法來增加它的魅力,同時(shí)廣場大多設(shè)有休息座椅及表演活動(dòng)空間，作為購物中心促銷的重要場所。有人講,廣場就有如是購物中心的面孔，事

57、實(shí)上,廣場正是購物中心經(jīng)營差異化的重要手段之一。后勤空間規(guī)劃 、租店戶后勤動(dòng)線理論上租店戶的進(jìn)出貨品、生財(cái)器具搬運(yùn)垃圾處理等到后勤作業(yè),都有不應(yīng)該占用街道的公共空間,以免阻礙到顧客的活動(dòng)，或是不小心損傷到公共設(shè)施。因此美國一般大型購物中心都規(guī)劃有租店戶的后勤動(dòng)線：一條寬一點(diǎn)五米的后巷走道，連通每一家店鋪的后門出入口,并通達(dá)裝卸貨區(qū)及垃圾處理區(qū)。2、裝卸貨場 一般多數(shù)大型郊區(qū)購物中心,依照核心店的需求,常有多處的裝卸貨場設(shè)施,若是和垂直型購物中心則大半集中設(shè)置于地下室一處,貨呂再經(jīng)由專用貨梯及后勤動(dòng)線運(yùn)送至各樓。 為求作業(yè)效率，裝卸貨平臺(tái)的數(shù)量及貨車進(jìn)出動(dòng)線空間,事先要有周密的打算,幸免發(fā)生作業(yè)

58、等待或貨車進(jìn)出不易且費(fèi)時(shí)的情形。尤其是設(shè)于地下室的裝卸貨設(shè)施,必須考慮到貨車在狹窄的空間如何調(diào)頭及有限的車道如何加以進(jìn)出管制的問題。、垃圾處理場現(xiàn)行美國購物中心的垃圾處理方式,大都先集中于一處，待壓縮處理后立即運(yùn)走。但若是購物中心的面積寬敞,隨時(shí)清理的垃圾應(yīng)先行運(yùn)至多處的臨時(shí)集中地后，再統(tǒng)一送至處理場。服務(wù)設(shè)施打算美食廣場美食廣場(foodcou )除了提供顧客飽腹之需外,它更是一個(gè)人們相互接觸，享受歡樂氣氛的休息場所。因此一個(gè)成功的美食廣場，不能單以餐飲生意的眼光來規(guī)劃，不能為了提高座椅使用的回轉(zhuǎn)率，希望顧客用餐完畢立即離去,而不多花心思在環(huán)境景觀的表現(xiàn)。相反地,在規(guī)劃上必須多用點(diǎn)心思在自然

59、采光、花樹、水景或?qū)挸臻g等設(shè)計(jì)技巧的應(yīng)用，表現(xiàn)出美食廣場特有的主題與氣氛,帶給顧客一個(gè)難忘的購物休息享受。由此我們可知，關(guān)于購物中心而言,美食廣場扮演的角色既是核心店，又是顧客休息的服務(wù)設(shè)施。溜冰場 溜冰場是美國大型購物中心常見的設(shè)施,亞洲的日本、韓國與香港的一些購物中心也能夠看到。溜冰場要緊的顧客是年輕人信父母陪同而來的兒童。關(guān)于購物中心而言，他們是充滿活力與希望的潛在要緊顧客。尤其是兒童,溜冰成為他們一個(gè)專門好的運(yùn)動(dòng)與成長的場所，因此有國外購物中心的開發(fā)商指出，溜冰場是購物中心以后一項(xiàng)重要的服務(wù)設(shè)施。事實(shí)上，溜冰場總是為購物中心吸引來許多人潮，不論是溜冰者或是旁觀者，都有能盡情節(jié)享受無限

60、的歡樂氣氛。此外,不定時(shí)地舉辦的溜冰競賽,也成為購物中心與社區(qū)間一種良好的交流活動(dòng)。社區(qū)活動(dòng)大廳美國郊區(qū)大型購物中心,實(shí)際上扮演著社區(qū)居民生活活動(dòng)中心的角色,購物中心的經(jīng)營與社區(qū)的進(jìn)展兩者經(jīng)常相輔相成,而社區(qū)活動(dòng)大廳便成為其中一種不可缺的媒介。除了出借社區(qū)興辦各種集會(huì)以外，購物中心也可利用活動(dòng)大廳作種種藝術(shù)文化的展覽,或商品促銷活動(dòng),甚至承辦宴會(huì)等等。差不多上社區(qū)活動(dòng)大廳上一種多功能的服務(wù)設(shè)施，如何充分發(fā)揮它的功能是一個(gè)重要的課題。 其他的生活服務(wù)設(shè)施 既然購物中心成為居民經(jīng)常出入的場所,購物中心也必須考慮提供一些居民日常生活上所需的服務(wù),例如銀行、郵局、加油站與診所等，因此也有以店鋪經(jīng)營方式