淺談國(guó)有企業(yè)改制中的土地處置方式與評(píng)估問(wèn)題

1、淺談國(guó)有企業(yè)改制中的土地處置方式與評(píng)估問(wèn)題2009-02-16 17:06:36來(lái)源： HYPERLINK http:/ l # t _blank 互聯(lián)網(wǎng)瀏覽次數(shù)：167 HYPERLINK http:/ 網(wǎng)友評(píng)論 0條 HYPERLINK javascript:void(0); 收藏此頁(yè) HYPERLINK javascript:void(0); 復(fù)制 分享到i貼吧-引言 國(guó)有企業(yè)制度改革是我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革的核心內(nèi)容，其直接的目的是通過(guò)建立現(xiàn)代企業(yè)制度，最大限度地提高企業(yè)的運(yùn)營(yíng)效率。土地與國(guó)有企業(yè)有著十分密切的關(guān)聯(lián)，進(jìn)行國(guó)有企業(yè)制度改革不可能不涉及土地問(wèn)題，在國(guó)有企業(yè)改革中要明確國(guó)家和企業(yè)的

2、權(quán)利和責(zé)任，就必須理順和明確國(guó)家與企業(yè)在土地問(wèn)題上的產(chǎn)權(quán)關(guān)系。企業(yè)土地資產(chǎn)處置管理是企業(yè)改制過(guò)程中的重要環(huán)節(jié)，其工作中心是圍繞企業(yè)改制，研究制定企業(yè)盤(pán)活土地資產(chǎn)政策，使不同土地資產(chǎn)處置方式之間達(dá)到政策界線、權(quán)責(zé)內(nèi)涵、法律關(guān)系和利益的均衡。 地價(jià)評(píng)估關(guān)系到國(guó)有企業(yè)改制能否收到實(shí)效，具有較強(qiáng)的政策性、社會(huì)性。土地評(píng)估的合理與否，關(guān)系到國(guó)有企業(yè)能否順利轉(zhuǎn)制，改變過(guò)去的經(jīng)營(yíng)模式，成為適應(yīng)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的現(xiàn)代企業(yè)。土地資產(chǎn)值過(guò)高，必然造成國(guó)有資產(chǎn)的份額增大，投資回報(bào)率下降，增加企業(yè)負(fù)擔(dān)，影響投資者的積極性。相反如果評(píng)估值偏低，則會(huì)造成國(guó)有資產(chǎn)流失，弱化國(guó)家土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的體現(xiàn)。 本文結(jié)合實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)，

3、主要就國(guó)有企業(yè)改制過(guò)程中的土地資產(chǎn)處置中常見(jiàn)的一些土地方面的問(wèn)題的解決方案予以分析，并針對(duì)不同的處置方式應(yīng)選擇的評(píng)估方法進(jìn)行討論。 二、國(guó)有企業(yè)改制土地處置 (一)企業(yè)改制的概念及特點(diǎn) 長(zhǎng)期以來(lái)，國(guó)有企業(yè)使用土地主要是國(guó)家以行政劃撥方式予以配置，企業(yè)無(wú)償、無(wú)限期使用，國(guó)家作為土地資產(chǎn)的所有者的權(quán)益難以實(shí)現(xiàn)；就財(cái)產(chǎn)性質(zhì)而言，由于劃撥土地使用權(quán)不屬于企業(yè)自己的財(cái)產(chǎn)或國(guó)家授權(quán)其經(jīng)營(yíng)管理的財(cái)產(chǎn)，企業(yè)作為土地使用權(quán)人無(wú)法處分和獨(dú)立支配土地資產(chǎn)，國(guó)家和企業(yè)在有關(guān)土地上的權(quán)利、利益和責(zé)任很不明確，形成事實(shí)上的土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系不清，這與建立現(xiàn)代企業(yè)制度的基本要求極不適應(yīng)。因此，在國(guó)有企業(yè)改制中必須結(jié)合國(guó)有企業(yè)的不

4、同形式，采取不同方法處置土地資產(chǎn)，對(duì)土地產(chǎn)權(quán)進(jìn)行重新界定和調(diào)整。通過(guò)建立科學(xué)、新型的土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系，確保改制企業(yè)改制成為現(xiàn)代化企業(yè)。 改制企業(yè)的特點(diǎn)如下： (1)土地權(quán)屬性質(zhì)復(fù)雜：有出讓土地、劃撥土地和國(guó)有租賃土地，在大型國(guó)有企業(yè)集團(tuán)公司中，還存在著空轉(zhuǎn)土地。 (2)用途多樣性：既有工業(yè)用地，還有商業(yè)用地、辦公用地、綜合用地、市政設(shè)施用地、住宅用地等。 (3)分布面廣：跨區(qū)域、跨城市、跨省份。 (4)占企業(yè)資產(chǎn)總量比重較大。 (二)土地資產(chǎn)處置的原別 土地資產(chǎn)處置過(guò)程中，應(yīng)遵循以下原則： (1)合法性原則 這是土地資產(chǎn)處置的基礎(chǔ)。合法性原則是指當(dāng)前狀況下土地資產(chǎn)的處置應(yīng)盡可能與現(xiàn)行法律、法規(guī)和規(guī)

5、章相銜接。規(guī)范土地資產(chǎn)處置操作程序，還要與國(guó)有企業(yè)改革的總體部署與要求相一致。 (2)有利于企業(yè)改制和發(fā)展的原則 土地資產(chǎn)如何處置，不僅僅關(guān)系到土地使用制度改革的深入，也涉及到搞活企業(yè)，促進(jìn)企業(yè)改制的順利進(jìn)行。在處置中通過(guò)對(duì)土地確權(quán)、土地登記、土地價(jià)格評(píng)估等工作的開(kāi)展，結(jié)合企業(yè)實(shí)際和未來(lái)發(fā)展情況，協(xié)助企業(yè)調(diào)解解決改制中土地問(wèn)題，進(jìn)而為真正促進(jìn)企業(yè)發(fā)展當(dāng)好土地方面的參謀。 (3)遵循國(guó)有土地有償有限期使用原則，促使土地的優(yōu)化配置 改土地?zé)o償無(wú)限期使用為有償有限期使用是土地使用制度改革的根本目標(biāo)。存量土地有償有限期使用關(guān)鍵是以科學(xué)、公正、合理的方法量化土地資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，并將量化了的土地資產(chǎn)以公平

6、、可行、合理的方式注入企業(yè)資產(chǎn)，確保土地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)關(guān)系明晰，這是土地使用制度改革和現(xiàn)代企業(yè)制度建立的需要。 (4)兼顧各方面的利益 企業(yè)和土地改制都要求責(zé)、權(quán)、利分明，可以說(shuō)土地改制的初衷是使國(guó)家土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上得以實(shí)現(xiàn)，亦即維護(hù)國(guó)家利益。在轉(zhuǎn)化國(guó)有企業(yè)經(jīng)營(yíng)機(jī)制，建立現(xiàn)代企業(yè)制度中，嚴(yán)禁將國(guó)有資產(chǎn)低價(jià)折股、低價(jià)出售，甚至無(wú)償分給個(gè)人。土地資產(chǎn)處置中必須維護(hù)國(guó)家利益，防止國(guó)有土地資產(chǎn)流失。但同時(shí)還必須站在公正立場(chǎng)，兼顧地方和企業(yè)利益。特別是在土地作價(jià)過(guò)程中，應(yīng)區(qū)分土地收益哪些屬于國(guó)有，哪些屬于地方或企業(yè)所有，積極妥善處理好三方利益的分配。 (三)土地資產(chǎn)處置方式 土地資產(chǎn)處置是指在國(guó)有企業(yè)改制

7、中，對(duì)企業(yè)原使用的劃撥土地使用權(quán)按照一定方式和原則進(jìn)行處置。根據(jù)企業(yè)改革的不同形式和具體情況，國(guó)家可分別采用如下幾種方式予以處置。 (1)土地出讓 現(xiàn)有使用劃撥土地使用權(quán)的企業(yè)通過(guò)補(bǔ)辦出讓手續(xù)，補(bǔ)交出讓金取得出讓土地使用權(quán)。土地在出讓期限內(nèi)成為企業(yè)法人財(cái)產(chǎn)，企業(yè)可以自主經(jīng)營(yíng)土地，有權(quán)依法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租和抵押等。以出讓方式處置土地使用權(quán)，可以十分清晰地確定國(guó)家和企業(yè)的土地財(cái)產(chǎn)關(guān)系，不僅保證國(guó)家的財(cái)政收入，而且對(duì)企業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)代企業(yè)起積極促進(jìn)作用。破產(chǎn)企業(yè)屬?lài)?guó)務(wù)院確定的企業(yè)優(yōu)化資本試點(diǎn)城市范圍內(nèi)的國(guó)有工業(yè)企業(yè)，土地使用權(quán)出讓金應(yīng)首先安置破產(chǎn)企業(yè)職工，破產(chǎn)企業(yè)將土地使用權(quán)進(jìn)行抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)土地使

8、用權(quán)折價(jià)或者拍賣(mài)，變賣(mài)后所得也應(yīng)首先用于安置破產(chǎn)企業(yè)職工。 (2)土地租賃國(guó)有土地租賃，是指土地使用者與縣級(jí)以上人民政府土地管理部門(mén)簽訂一定年限的土地租賃合同，并支付租金的行為。土地租賃合同經(jīng)出租方同意后可以轉(zhuǎn)讓?zhuān)淖冊(cè)贤?guī)定的使用條件，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地租賃合同，簽訂土地租賃合同和轉(zhuǎn)讓土地租賃合同應(yīng)當(dāng)辦理登記和變更登記手續(xù)。租賃土地上的房屋等建筑物、構(gòu)筑物可以依法抵押，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，土地租賃合同同時(shí)轉(zhuǎn)讓。 (3)土地作價(jià)出資(入股) 國(guó)家以土地使用權(quán)作價(jià)出資(入股)，是指國(guó)家以一定年限的國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)，作為出資投入改組后的新設(shè)企業(yè)，該土地使用權(quán)由新設(shè)企業(yè)持有，可以依照土地管理法律、法規(guī)關(guān)

9、于出讓土地使用權(quán)的規(guī)定轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。土地使用權(quán)作價(jià)出資(入股)形成的國(guó)家股股權(quán)，按照國(guó)有資產(chǎn)投資主體由有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府土地的行政管理部門(mén)委托有資格的國(guó)有股權(quán)持股單位統(tǒng)一持有。 根據(jù)國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，須由國(guó)家控股的關(guān)系國(guó)計(jì)民生、國(guó)民經(jīng)濟(jì)命脈的關(guān)鍵領(lǐng)域和基礎(chǔ)性行業(yè)企業(yè)或大型骨干企業(yè)，改造或改組為有限責(zé)任公司、股份有限公司及組建企業(yè)集團(tuán)的，涉及的劃撥土地使用權(quán)經(jīng)省級(jí)以上人民政府土地行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，可以采取國(guó)家以土地使用權(quán)作價(jià)出資(入股)方式處置。 (4)授權(quán)經(jīng)營(yíng)方式 國(guó)家根據(jù)需要，可以一定年限的國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)后授權(quán)給經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)定的國(guó)家控股公司、作為國(guó)家授權(quán)投資機(jī)構(gòu)的國(guó)有獨(dú)資公司和集團(tuán)公司

10、經(jīng)營(yíng)管理。國(guó)有土地使用權(quán)授權(quán)經(jīng)營(yíng)，由國(guó)家土地行政主管部門(mén)審批，并發(fā)給國(guó)有土地使用權(quán)經(jīng)營(yíng)管理授權(quán)書(shū)。被授權(quán)的國(guó)家控股公司，作為國(guó)家授權(quán)投資機(jī)構(gòu)的國(guó)有獨(dú)資公司和集團(tuán)公司憑授權(quán)書(shū)，可以向其直屬企業(yè)、控股企業(yè)、參股企業(yè)以作價(jià)出資(入股)或租賃等方式配置土地，企業(yè)應(yīng)持土地使用權(quán)經(jīng)營(yíng)管理授權(quán)書(shū)和有關(guān)文件，按規(guī)定辦理變更土地登記手續(xù)。 被授權(quán)經(jīng)營(yíng)土地使用權(quán)的國(guó)家控股公司、國(guó)有獨(dú)資公司、集團(tuán)公司必須接受授權(quán)部門(mén)的監(jiān)督管理。被授權(quán)的企業(yè)必須對(duì)土地資產(chǎn)保值增值情況提供年度報(bào)告，對(duì)企業(yè)土地股權(quán)的年度變化情況以及土地資產(chǎn)處置的文件及時(shí)交授權(quán)部門(mén)備案；授權(quán)部門(mén)每年要對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)土地資產(chǎn)的情況和執(zhí)行土地管理法律、法規(guī)的情況

11、進(jìn)行監(jiān)督檢查，企業(yè)違反土地管理法律、法規(guī)的以及超越授權(quán)經(jīng)營(yíng)的權(quán)限和范圍使用土地或處置土地資產(chǎn)的，授權(quán)部門(mén)有權(quán)依法予以查處，并追究當(dāng)事人的法律責(zé)任。 國(guó)有土地使用權(quán)需要作價(jià)授權(quán)給省直屬企業(yè)經(jīng)營(yíng)的，經(jīng)國(guó)家土地行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，由省級(jí)人民政府土地行政主管部門(mén)根據(jù)有關(guān)規(guī)定辦理。 (5)保留劃撥方式 企業(yè)改制改革涉及的土地使用權(quán)，有下列情形之一的，經(jīng)批準(zhǔn)可以采取保留劃撥方式處置： 繼續(xù)作為城市基礎(chǔ)設(shè)施用地、公益事業(yè)用地和國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地，原土地用途不發(fā)生改變的，但改造或改組為公司制企業(yè)的除外； 國(guó)有企業(yè)兼并國(guó)有企業(yè)或非國(guó)有企業(yè)以及國(guó)有企業(yè)合并，兼并或合并后的企業(yè)是國(guó)有工業(yè)生產(chǎn)企業(yè)

12、的； 在國(guó)有企業(yè)兼并、合并中，被兼并的國(guó)有企業(yè)或國(guó)有企業(yè)合并中的一方屬于瀕臨破產(chǎn)的企業(yè)； 國(guó)有企業(yè)改造或改組為國(guó)有獨(dú)資公司的。 以上第、項(xiàng)保留劃撥用地方式的期限不超過(guò)五年。 (四)土地處置方式的選擇 從建立現(xiàn)代企業(yè)制度的要求出發(fā)，國(guó)有企業(yè)可以在改制過(guò)程中結(jié)合企業(yè)的實(shí)際情況選擇合適的處置方式。但是國(guó)家為了合理有效的利用土地資源，保障土地所有權(quán)收益防止國(guó)有資產(chǎn)流失，便在法律中對(duì)處置方式的選擇作了限制性規(guī)定。企業(yè)的自主選擇不能對(duì)抗法律中的限制規(guī)定。除了法律中的限制性規(guī)定，企業(yè)也可以根據(jù)實(shí)際情況選擇合適的土地資產(chǎn)處置方式。從理論上講，前面所述的幾種處置方式并無(wú)優(yōu)劣之分，只有適用對(duì)象的不同。因此企業(yè)可以

13、根據(jù)自身的具體情況，選擇適合企業(yè)發(fā)展和實(shí)際情況的處置方式。對(duì)于企業(yè)而言，企業(yè)可以結(jié)合實(shí)際因地制宜，靈活選擇一種或多種處置方式，從而推進(jìn)國(guó)有企業(yè)改革的順利進(jìn)行。但由于目前法規(guī)政策的不完善，以及租賃、入股方式的配套政策和實(shí)施細(xì)則在各地的不統(tǒng)一，使得同一塊土地由于處置方式不同，資產(chǎn)量化結(jié)果相差很大。所以企業(yè)在選擇土地處置方式時(shí)，應(yīng)當(dāng)充分考慮國(guó)家和企業(yè)的宏觀和微觀因素，實(shí)現(xiàn)國(guó)家和企業(yè)之間的當(dāng)前利益和長(zhǎng)遠(yuǎn)利益之間的平衡，換言之，就是國(guó)有企業(yè)在改革改制過(guò)程中選擇土地資產(chǎn)處置方式時(shí)，一方面要了解企業(yè)所屬行業(yè)的特點(diǎn)和企業(yè)本身的經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，充分了解國(guó)家的產(chǎn)業(yè)政策，以及地方政府對(duì)于土地資產(chǎn)處置方面的優(yōu)惠政策，將國(guó)家

14、所能給予的政策用足，另一方面全面清理企業(yè)自身的資產(chǎn)和負(fù)債，了解企業(yè)財(cái)務(wù)狀況尤其是支付能力，了解企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)和資本結(jié)構(gòu)，設(shè)計(jì)一個(gè)好的比例關(guān)系，根據(jù)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)及其對(duì)土地資產(chǎn)的依賴(lài)程度，確定是否獲得完整的土地產(chǎn)權(quán)。 在具體操作過(guò)程中，土地資產(chǎn)處置方式首先應(yīng)與企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)和資產(chǎn)重組情況相一致。如企業(yè)的資產(chǎn)量較小時(shí)，可采用作價(jià)入股的處置方式增加股本(除可以增加土地面積外)；對(duì)于享受授權(quán)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，則可以采用授權(quán)經(jīng)營(yíng)方式如企業(yè)的資產(chǎn)量較大時(shí)，則應(yīng)主要考慮租賃方式，使龐大的土地資產(chǎn)不進(jìn)入股本。其次，土地資產(chǎn)處置方式可以采用上述幾種方式中的一種，也可以幾種方式同時(shí)采用。國(guó)有企業(yè)改革時(shí)，允許以貨幣、資

15、本、股本等多種形態(tài)綜合實(shí)現(xiàn)土地資產(chǎn)價(jià)值。如對(duì)于一個(gè)改制企業(yè)一廠區(qū)所使用的土地可以采用出讓方式處置土地資產(chǎn)；二廠區(qū)的土地則可以采用租賃方式；三廠區(qū)的土地采用作價(jià)入股的方式等，幾種處置方式混合使用，可以有效發(fā)揮土地資產(chǎn)處置在調(diào)節(jié)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)和資產(chǎn)重組中的巨大作用，但目前很多企業(yè)并沒(méi)有認(rèn)識(shí)到這個(gè)問(wèn)題的重要性。最后，土地資產(chǎn)處置以土地估價(jià)結(jié)果為依據(jù)，是與土地估價(jià)結(jié)果緊密聯(lián)系在一起的。如對(duì)于評(píng)估后土地資產(chǎn)量很大的企業(yè)，如果采用出讓方式處置土地資產(chǎn)，出讓金可能很多，使企業(yè)沒(méi)有改制就需要付出數(shù)額巨大的出讓金，這在很大程度上影響了企業(yè)改制的積極性；而對(duì)于土地資產(chǎn)量不大的企業(yè)，采用出租方式顯然不如采用出讓方式，

16、因?yàn)檗k理出讓手續(xù)畢竟不是以評(píng)估地價(jià)作為出讓金，而是以評(píng)估地價(jià)的一定比例交納出讓金，且一次辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)，這樣的企業(yè)只支付少量出讓金就可獲得完全產(chǎn)權(quán)的土地使用權(quán)；而租賃方式則顯然不具備這些優(yōu)惠條件(五)土地處置操作程序 國(guó)有企業(yè)改革中土地資產(chǎn)處置應(yīng)當(dāng)按下列程序辦理。 (1)擬定土地使用權(quán)處置方案 由企業(yè)或企業(yè)隸屬單位擬訂土地使用權(quán)處置方案，主要內(nèi)容應(yīng)包括企業(yè)改革的形式和內(nèi)容，企業(yè)現(xiàn)使用土地的狀況，擬處置方式和處置價(jià)格及理由等。 (2)地價(jià)評(píng)估結(jié)果確認(rèn)和土地使用權(quán)處置方案審批 地價(jià)評(píng)估結(jié)果和土地使用權(quán)處置方案應(yīng)報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府土地管理部門(mén)確認(rèn)和審批，報(bào)批時(shí)還應(yīng)同時(shí)提交企業(yè)改革的批準(zhǔn)文件、資產(chǎn)重組

17、方案、土地使用權(quán)證書(shū)或土地權(quán)屬證明以及其他有關(guān)材料。 (3)簽定合同與變更土地登記 土地使用權(quán)處置方案經(jīng)批準(zhǔn)后，采取國(guó)有土地使用權(quán)出讓方式處置的，企業(yè)應(yīng)持土地使用權(quán)處置批準(zhǔn)文件和其他有關(guān)文件與土地所在地的市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，并按規(guī)定辦理土地登記手續(xù)；采取國(guó)有土地租賃方式處置的，企業(yè)應(yīng)持土地使用權(quán)處置批準(zhǔn)文件和其他有關(guān)文件與土地所在地的縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門(mén)簽訂國(guó)有土地租賃合同，并按規(guī)定辦理土地登記手續(xù)；采取國(guó)家以土地使用權(quán)作價(jià)出資(入股)決定書(shū)，按規(guī)定辦理土地登記手續(xù)；采取保留劃撥用地方式處置的，企業(yè)應(yīng)持土地使用權(quán)處置批準(zhǔn)文件及其他有關(guān)文件按規(guī)定

18、辦理土地登記手續(xù)。 三、國(guó)有企業(yè)改制土地的評(píng)估 (一)評(píng)估價(jià)格類(lèi)型的選擇 企業(yè)土地進(jìn)行估價(jià)前，必須先分析企業(yè)土地資產(chǎn)的處置方式，搞清土地的各種處置方式的適用條件，各種處置方式之間的本質(zhì)區(qū)別，辦理各種處置方式的程序，才能使我們向委托方索取全面系統(tǒng)的資料，根據(jù)改制企業(yè)的性質(zhì)，處置方式及權(quán)利狀況，科學(xué)選擇評(píng)估方法和相關(guān)參數(shù)，合理確定評(píng)估的價(jià)格類(lèi)型，做好企業(yè)的土地改制評(píng)估。企業(yè)改制前，土地使用權(quán)類(lèi)型主要包括劃撥和出讓兩種方式。而在企業(yè)改制后土地使用權(quán)類(lèi)型主要有出讓、劃撥、租賃、作價(jià)出資(入股)、授權(quán)經(jīng)營(yíng)五種形式?，F(xiàn)就以上對(duì)應(yīng)的五種形式對(duì)應(yīng)的土地使用權(quán)價(jià)格的評(píng)估方法加以分述。 (1)出讓土地使用權(quán)的評(píng)估

19、 出讓土地使用權(quán)評(píng)估思路按城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程規(guī)定的原理和方法進(jìn)行評(píng)估即可。根據(jù)土地用途以及收集的資料綜合分析后，選擇成本逼近法、市場(chǎng)比較法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、剩余法、收益還原法等方法中的兩種或兩種以上常規(guī)土地估價(jià)方法，評(píng)估出出讓土地使用權(quán)價(jià)格。 (2)劃撥土地使用權(quán)評(píng)估 劃撥土地使用權(quán)評(píng)估的基本思路，主要是在城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程規(guī)定的基本原理和方法的基礎(chǔ)上，考慮劃撥土地使用權(quán)的無(wú)限年期，有限收益等基本特點(diǎn)，在幾種不同的基本評(píng)估方法中，不考慮年期修正，并扣除土地出讓金或劃撥土地年租制土地租金標(biāo)準(zhǔn)、從而測(cè)算出劃撥土地使用權(quán)價(jià)格。根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程規(guī)定： 劃撥土地使用權(quán)價(jià)格出讓土地使用權(quán)價(jià)格土地出讓金

20、 根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程規(guī)定，采用成本逼近法評(píng)估土地使用權(quán)價(jià)格為土地的成本價(jià)格和土地增值收益之和。根據(jù)國(guó)土資源部國(guó)土資發(fā)200144號(hào)文關(guān)于改革土地估價(jià)結(jié)果確認(rèn)和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知，“為支持和促進(jìn)企業(yè)改革，企業(yè)改制時(shí)，可以依據(jù)劃撥土地的平均取得成本和開(kāi)發(fā)成本，評(píng)定劃撥土地使用權(quán)價(jià)格”。因此，在測(cè)算過(guò)程中不需要考慮土地增值收益，也不需要年期修正。但土地成本應(yīng)以待估宗地所在區(qū)域劃撥土地平均取得成本為依據(jù)來(lái)評(píng)估待估宗地的劃撥土地使用權(quán)價(jià)格。此時(shí)的基本公式為： 劃撥土地使用權(quán)價(jià)格土地取得費(fèi)用土地開(kāi)發(fā)費(fèi)稅費(fèi)投資利息十投資利潤(rùn) (3)國(guó)有租賃土地使用權(quán)評(píng)估 國(guó)有土地租賃是指土地使用者與土地管理部門(mén)簽

21、訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。國(guó)有租賃土地使用權(quán)是指國(guó)家將國(guó)有土地出租給使用者使用而設(shè)定的。根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，國(guó)有租賃土地使用權(quán)可轉(zhuǎn)租、抵押和轉(zhuǎn)讓。在國(guó)企改制中，若國(guó)有企業(yè)原租賃土地經(jīng)土地部門(mén)批準(zhǔn)仍保留租賃形式，則該宗地的評(píng)估價(jià)格類(lèi)型為國(guó)有租賃土地使用權(quán)價(jià)格。國(guó)有租賃土地使用權(quán)價(jià)格等于承租土地使用權(quán)合同租金與市場(chǎng)租金的差值在租期內(nèi)的資本化。估價(jià)方法可采用市場(chǎng)比較法和收益還原法。 (4)作價(jià)出資(入股)評(píng)估 鑒于國(guó)家以土地使用權(quán)作價(jià)出資(入股)，是國(guó)家以一定年期的國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)，作為出資或折為股份投入改組或改制后的新設(shè)企業(yè)，該土地使用權(quán)由新設(shè)企業(yè)持有，其權(quán)能可比照出讓土地依法進(jìn)

22、行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。其具備出讓土地的各種權(quán)利內(nèi)涵。因此可按照上述五種估價(jià)方法進(jìn)行評(píng)估。 (5)國(guó)有土地使用權(quán)授權(quán)經(jīng)營(yíng) 國(guó)有土地使用權(quán)授權(quán)經(jīng)營(yíng)是指國(guó)家根據(jù)需要以一定年期的國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)后授權(quán)給經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的國(guó)家控股公司，作為國(guó)家授權(quán)投資機(jī)構(gòu)的國(guó)有獨(dú)資公司或集團(tuán)公司經(jīng)營(yíng)管理。其實(shí)質(zhì)，是在讓渡土地使用權(quán)時(shí)本應(yīng)收取的土地有償使用收益，以授權(quán)經(jīng)營(yíng)方式重新投入國(guó)有企業(yè)，用于增加國(guó)有企業(yè)的國(guó)家資本金。是一種政府的投資行為。在授權(quán)經(jīng)營(yíng)的權(quán)限和期限內(nèi)，租賃土地價(jià)格應(yīng)該是完整的土地使用權(quán)價(jià)格，包含出讓金；但授權(quán)經(jīng)營(yíng)的土地處分權(quán)受到一定限制，一般只能在被授權(quán)集團(tuán)內(nèi)部(子公司之間)流轉(zhuǎn)，如果需要對(duì)外轉(zhuǎn)讓、聯(lián)營(yíng)

23、、交換、抵押等，則必須補(bǔ)交出讓金。因此，授權(quán)經(jīng)營(yíng)土地價(jià)格與完全公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值應(yīng)有一定差別?？砂瓷鲜鑫宸N估價(jià)方法進(jìn)行評(píng)估。(二)估價(jià)對(duì)象的用途和價(jià)格內(nèi)涵界定 (1)用途的設(shè)定。 “設(shè)定用途”是指按照國(guó)家有關(guān)土地用途分類(lèi)的規(guī)定，根據(jù)不同土地的利用特點(diǎn)和利用現(xiàn)狀，設(shè)定待估宗地的土地用途。對(duì)于沒(méi)有明確規(guī)劃限制的改制企業(yè)用地應(yīng)以現(xiàn)狀用途為主；對(duì)于已有明確規(guī)劃要求的用地則應(yīng)以規(guī)劃用途為主。同時(shí)土地用途名稱(chēng)應(yīng)根據(jù)國(guó)家規(guī)范予以統(tǒng)一。對(duì)于一個(gè)企業(yè)中的局部用地應(yīng)服從大的土地用途，如一個(gè)企業(yè)中的辦公樓用地單獨(dú)作為一宗地，土地的實(shí)際用途可能為辦公，但在土地估價(jià)中，應(yīng)考慮整個(gè)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況及辦公樓在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中的作用，

24、可把辦公樓用地界定為工業(yè)用途。 (2)地價(jià)定義。 根據(jù)土地評(píng)估的目的，按照城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程需要確定土地評(píng)估的地價(jià)定義。地價(jià)定義是對(duì)地價(jià)內(nèi)涵的界定，對(duì)改制企業(yè)地價(jià)定義應(yīng)包括評(píng)估基準(zhǔn)日、設(shè)定用途、設(shè)定土地開(kāi)發(fā)程度、設(shè)定土地權(quán)利、使用年期等內(nèi)容，其中土地開(kāi)發(fā)程度的設(shè)定最為復(fù)雜，目前對(duì)改制企業(yè)的土地開(kāi)發(fā)程序主要設(shè)定為宗地內(nèi)“幾通一平”、宗地外“幾通”和宗地內(nèi)平整、宗地內(nèi)外“幾通”和宗地內(nèi)平整等，如果宗地內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施已計(jì)入其他資產(chǎn)，則可界定土地開(kāi)發(fā)程度為宗地外“幾通”和宗地內(nèi)平整。如果宗地內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施沒(méi)有計(jì)入其他資產(chǎn)，則可界定土地開(kāi)發(fā)程度為宗地內(nèi)外“幾通”和宗地內(nèi)平整。 (三)土地評(píng)估操作中應(yīng)注意的事項(xiàng) (1)要準(zhǔn)確確定評(píng)估范圍 在評(píng)估實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)，由于歷史等原因企業(yè)的土地資產(chǎn)狀況不明晰：有