地下車庫研究

1、12012.3地下車庫研究2地下車庫和半地下車庫概念地下車庫和半地下車庫的區(qū)別地下車庫的成本控制方法地下車庫成本控制案例分析萬科成本控制方法地下車庫概念停車間室內(nèi)地坪面低于室外地坪面高度超過該層車庫凈高一半的汽車庫。H1H2H1H2/2H1H2H2H1H2/2半地下車庫地下車庫低于室外地坪面高度超過該層車庫凈高1/3的汽車庫，不超過1/2的汽車庫。4半地下車庫與地下車庫的區(qū)別半地下車庫地下車庫定義的區(qū)別防火分區(qū)設置的區(qū)別防火分區(qū)設置（有噴淋為5000 m2）2000m2（有噴淋為4000 m2）水泵接合器設置室內(nèi)消防給水管網(wǎng)可不設設水泵接合器室內(nèi)消防給水管網(wǎng)應設水泵接合器排煙上的區(qū)別可設置機械

2、排煙或自然排煙只能設置機械排煙地下車庫成本控制決定地下車庫成本的因素1 、固有因素：是項目本身具有的，如規(guī)模、人防面積等，詳規(guī)階段就已經(jīng)確定，不受具體設計技術的影響。2、建材因素：鋼筋、砼含量等建材成本。3 、設計技術因素：通過柱網(wǎng)、設備房、人防口部、輪廓線、布車方式等方式，控制停車率，這直接受設計師設計經(jīng)驗及技術水平的影響。排除固有因素及建材因素，如何通過設計降低成本?停車率概念停車率=地下車庫總面積/ 停車位總數(shù)停車率越低，成本就越低！適應范圍：適用住宅樓下的普通地下車庫，不包括機械式立體停車庫、復式停車庫、別墅TH私家車庫等特殊的地下車庫7 改變停車率的七個注意點1、地下室輪廓線應平直方

3、正，無用的面積一定要剔除2、柱網(wǎng)布置應符合車位及行車道模數(shù)，達到緊湊布置3、避免行車道靠外墻布置4、避免布置平行或斜向車位5、設備房及非機動車庫不允許擠占行車道兩邊的停車位 設備房面積勉強夠用即可，不能有富余6、 人防口部設施應布置在不影響停車的地方7、關鍵的部位對結構構件進行局部轉(zhuǎn)換無效面積1、地下室輪廓線應平直方正，無用的面積一定要剔除車位車位6000，不符寬度模數(shù)，浪費面積7000以上，車道太寬，浪費面積這部分無實際用途，浪費面積2、柱網(wǎng)布置應符合車位及行車道模數(shù)，達到緊湊布置靠邊墻布置平行車位，停車效率低行車道靠墻布置，停車效率低車道車位車位外墻地下室方案平面實例3、避免行車道靠外墻布

4、置行車道靠外墻布置，停車效率低外墻傾斜，行車道出現(xiàn)無效面積4、避免布置平行或斜向車位地下室方案平面實例 設備擠占車位空間，地下室建造成本高達2000元/M2以上，行車兩邊是停車布置的黃金寶地，若這里被擠占，那么要想得到相同數(shù)量的車位，需用三倍的面積來實現(xiàn)，一般因設備用房擠占停車位、或設備用房過大都會造成成本極大浪費。設備房5、設備房及非機動車庫不允許擠占行車道兩邊的停車位1、結合項目情況，綜合分析是否異地建設或繳納費用更有利2、與當?shù)卣疁贤?，盡量不做或少做人防地下室3、按當?shù)卣?guī)定計算應建人防地下室面積，不要多做4、人防區(qū)應安排在最底層，并且利用塔樓下方及其它不便布車的空間布置人防口部設施

5、6、 人防口部設施應布置在不影響停車的地方地下室方案剖面實例成本分析16503900300地下室面積3.56萬M2，層高最4.355.0M（平均層高可降低80cm)，綜合優(yōu)化、覆土厚度、墊層、結構找坡等可節(jié)省200元/M2。層高 墊層 覆土7、關鍵的部位對結構構件進行局部轉(zhuǎn)換1、規(guī)劃要求2、地庫設計范圍3、地庫建筑設計4、地庫結構設計5、地庫設備設計萬科成本控制方法萬科成本控制案例無錫萬科金域藍灣，地處市中心核心地段，客戶以再次改善居住為主，但項目受新政比例 90/35（90 平米以下的戶數(shù)占總戶數(shù)的 35%）的影響，全區(qū) 90 戶數(shù)很多，導致要考慮的停車位過多。其 2007 年的規(guī)劃設計要求

6、車位比例為 1.0 輛/100 平米，萬科通過與規(guī)劃局溝通，最后按 1.0 輛/戶考慮，就此一項為金域藍灣節(jié)約投資 7100 萬.通過以上兩個實例說明：小區(qū)規(guī)劃爭取最有利于開發(fā)需求的車位比例，是解決地庫經(jīng)濟性問題的根本。首次置業(yè)以小戶型為主的居住小區(qū)，宜按每百平米來控制車位比較合理；再次改善以大戶型為主的居住小區(qū)，宜按每戶來控制車位比較合理。無錫萬科魅力之城五期，地處新興片區(qū)，客戶定位為首次置業(yè)，小戶型產(chǎn)品為主流，其新政比例僅為 90/20（90 平米以下的戶數(shù)占總戶數(shù)的 20%），為平衡無錫萬科金域藍灣，可以加大小戶型的比例90/70。其 2004 年的規(guī)劃設計要求車位比例為 1.2 輛/戶

7、，今年 4月，萬科通過與規(guī)劃局溝通，最后按 1.0 輛/100 平米考慮，就此一項為魅力五期節(jié)約投資 1785萬.江蘇省城市規(guī)劃管理技術規(guī)定（2004 年版）中規(guī)定住宅建筑停車位最低控制指標，一類居住區(qū)小汽車比例為 1 輛/戶，二類居住區(qū)小汽車比例為 0.4 輛/戶。基于對地下汽車庫經(jīng)濟性的討論，我們從規(guī)劃的角度針對無錫萬科魅力之城五期與無錫萬科金域藍灣做了如下的研究。1、規(guī)劃要求影響地庫設計范圍的因素大概有如下幾種：1.上部建筑是否要連通。意思是在做地庫范圍的設計時，要考慮地下車庫與住宅主體是否要在地下層連通，要否設計地下大堂等。地庫和住宅盡可能的保持一定的距離，要基礎保證施工的操作面，特別

8、是基礎有高差時，更應根據(jù)土的力學性質(zhì)，留不同的距離，減少基坑維護費用，檔次要求高的小區(qū)一般考慮住宅地下入戶。2.銷售和開發(fā)節(jié)奏分期。當整個小區(qū)要做分期開發(fā)時，地庫的設計也要考慮分期建設，否則會對下一期的建設和前一期的銷售帶來麻煩，分期建設就要設縫，帶來部分建設成本的增加。3.停車數(shù)量規(guī)劃停車總量扣除地面停車數(shù)量。首先我們要根據(jù)規(guī)劃要求計算出需要的總停車數(shù)量，然后減去地面的停車數(shù)量就是需要建設的地下停車數(shù)量了，再結合住宅的主體進行地庫的范圍設計，在地庫設計時做到心中有數(shù)。4.人防核六級以上人防必須采用全埋地下室。人防地庫一般要求的層高要比普通地下車庫高，不能做半地庫，也不能在地庫上隨意開洞進行采

9、光或通風，我們一般做到層高 3.6米，考慮雙層機械停車庫，提高單位面積的停車效率。5.設備用房必要的設備用房。一般小區(qū)肯定會有、生活水泵防、消防水泵防、變電所等配套的設備用房，為了減少對土地資源的浪費，在規(guī)范勻許的前題下，我們盡量把設備用房放在地下車庫里。2、地庫設計范圍設計地庫首先要考慮其可實施的范圍，掌握好了設計范圍，才能使地庫的利用率達到最大化，否則既浪費了空間又節(jié)約不了成本。萬科案例萬科案例以無錫萬科魅力之城五期為例，初步地庫方案面積在 6 萬多平米，停車 1553 輛，地庫的車均面積在 40 平米左右。優(yōu)化地庫方案分成四個較小的單體，總面積在 4.6 萬平米，停車1575 輛，地庫的

10、車均面積在 30 個平米以下。兩者相比面積減少近 1.4 萬平米,車均面積減少 10 平米,每個車位約能省 2 萬元，1500多個車位造價一共就能節(jié)約投資 3000 萬元。地下汽車庫的設計范圍應盡量規(guī)整，盡量減少地下室無用面積的范圍。提高車庫的利用率，降低車均面積是節(jié)約成本的關鍵，是任何后期降低含鋼量結構優(yōu)化所不能比擬的，選擇合適的地庫方案才能真正降低無效成本。地下汽車庫的設計須滿足汽車庫建筑設計規(guī)范和汽車庫、修車庫、停車場設計防火規(guī)范，經(jīng)濟型地下汽車庫建筑設計的要點主要有：出入口設計；坡道的寬度，曲線坡道內(nèi)徑和寬度；車位柱網(wǎng)的確定；層高的確定因素；地庫覆土厚度的確定；地庫的構造做法等。1.出

11、入口設計3、地庫建筑設計2、坡道寬度小汽車轉(zhuǎn)彎須滿足其最小轉(zhuǎn)彎半徑，所謂最小轉(zhuǎn)彎半徑，即汽車回轉(zhuǎn)時汽車的前輪外側循圓曲線行走軌跡的半徑。小汽車最小轉(zhuǎn)彎半徑不等于環(huán)道內(nèi)徑，一般為 6 米。環(huán)道內(nèi)徑一般不小于 3.4 米即可，曲線坡道寬度一般單行為 4 米，雙行為 7 米。圖表經(jīng)分析可以得出，小汽車的坡道內(nèi)徑一般不小于 3.4 米，外徑一般不小于 7.9米，坡道寬度不小于 4.5 米。如果要考慮到較長的小型車或中型車，坡道的轉(zhuǎn)彎內(nèi)徑和坡道寬度還要適當放大。從國外經(jīng)驗和我國情況出發(fā)，地下停車庫坡道縱向坡道（以小汽車為主）的建議值為：直線坡道 15%，曲線坡道 12%，但其起止部位均要設有坡度為相應坡

12、道一半的緩坡。萬科案例3、車位與柱網(wǎng)汽車庫內(nèi)的停車數(shù)量與車位布置和結構柱網(wǎng)有著最直接的關系，柱距除了滿足結構的經(jīng)濟性之外，同時還要考慮車輛停放的合理性以及車輛行駛的方便性，只有綜合考慮好這些因素，才能做出既經(jīng)濟又合理的地下汽車庫。常見的停車方式有垂直式停車、斜列式停車和平行式停車。平行式停車的車位為 6.0*2.4米，車道寬為不小于 3.8 米；斜列式 30或 45前進式的車道寬也為 3.8 米，60前進式的為 4.5 米，后退前進式為 4.2 米；垂直停車前進式的車道寬不小于 9 米，后退式的為 5.5 米，一般情況采用后退式停車。經(jīng)過多年的實踐與研究，目前國內(nèi)外停車庫車輛停放方式普遍采用倒

13、進順出與車道成 90直角的停車方式，每輛車所占車庫面積的比例最小。由于住宅小區(qū)地下停車須最大限度地提供停車數(shù)量，采用此方式停車最為合理。經(jīng)過分析與研究，對不同的停車方式對應的柱距經(jīng)濟性考慮除了在停車方式上有經(jīng)濟性的講究之外，在車庫內(nèi)的柱網(wǎng)布置也需要有其合理性。對于單建式地下停車庫，停放小型車時不宜采用兩柱間停一輛車的方式，以免柱過多；對于附建式，則有時因上部建筑柱網(wǎng)尺寸較小，而兩柱間停一輛車可能是合理的。在選擇停車間柱網(wǎng)時，除滿足技術要求和使面積指標達到最優(yōu)外，還必須考慮結構上是否經(jīng)濟合理，包括結構跨度尺寸不應過大、材料消耗量要小、結構構件尺寸合理、在平面和高度上不過多占用室內(nèi)空間、柱距與一定

14、的結構形式相適應，以及柱網(wǎng)單元種類不應過多等方面。萬科案例4、地庫的層高合理的地庫層高，對降低其成本是很重要的。一般確定地庫層高的原則主要有四個方面。第一，合理的選用地下室底板的構造做法，根據(jù)實際構造來計算層高；第二，在確定層高時，精確計算設備管線預留高度以及結構梁高；第三，當車庫與變配電間或水池等設備用房同層設計時，應采取“設備用房局部降（升）板”，而車庫層高按常規(guī)設計；第四，管線綜合。其中，管線綜合注意遵循的原則：1.應盡量使“主風道”靠近車道外側設置或走車位上空；2.風道寬度盡量控制在 1.2 米以內(nèi)，使風道下面不設置噴淋；3.電橋架、設備管線盡量與風道平行設置、盡量不要設在風道下方；4

15、.各類管線交叉點不要設在主車道處。另外，采用寬扁梁也是在結構上降低層高的有效方法之一。5、地庫頂?shù)母餐链藞D為萬科魅力之城 A 塊一地庫，投影部分為小喬木種植范圍，通過二次堆土，滿足小喬木的栽植，土坡為二次找坡，精細化設計，如下圖為其斷面：地下汽車庫頂板的覆土厚度一般根據(jù)三點確定。首先，地下室頂板覆土厚度應結合景觀方案精細化設計，不同種植區(qū)域覆土厚度應不同。也可采用樹池或堆土來種植，目的是盡量減少覆土荷載優(yōu)化成本。其次，如采用覆土種植，建議覆土厚度為：種植大樹處覆土局1200mm 高，普通喬木處 800mm，草坪一般 300400mm 高。第三，方案階段，給排水專業(yè)應給出排水方案，根據(jù)水管布置長

16、度及上方有無行車情況確定所需覆土厚度，進行局部調(diào)整。萬科案例6.地庫的構造地下室成本的控制制約于各部位構件的設計，是綜合體的體現(xiàn)，因此針對各構件必須全面考慮才可能達到經(jīng)濟、合理的目的?，F(xiàn)有地下室設計結構類型基本均為框架結構，外圍為混凝土擋土墻，詳細測算其中的兩個地下室，其含鋼量指標如下：萬科案例通過比較發(fā)現(xiàn)，地下室頂板及井字梁的用鋼量最大，占到總用鋼量的一半左右。所以，地下室頂板上作用的荷載對含鋼量影響很大，減少作用在頂板上的荷載，可以減少鋼筋用量從而達到節(jié)約鋼筋的目的。若建筑布局合理，并能有效控制景觀覆土厚度，消防車道布置合理，在結構有利部位的話，結構整體含鋼量能有較大幅度的下降。除了在結構

17、的含鋼量上可以減少車庫的成本之外，在地庫結構的構造上，也可以進行優(yōu)化設計，以達到節(jié)約成本的目的。1.基礎形式不同的地區(qū)，地質(zhì)構造也不盡相同，則對于地下汽車庫的結構要求也有所不同。以無錫地區(qū)為例，其地下抗浮水位相對較低（約 3.054 米），如能充分利用地下水位高度，將對節(jié)約工程造價創(chuàng)造有利條件。通過對埋深、覆土和層高的綜合設計，在無錫地區(qū)，根據(jù)計算結果現(xiàn)有地下室均未設置抗拔樁，基礎為筏板形式，水浮力靠結構自重平衡，因此，基礎造價得以大幅下降。因為水浮力靠結構自重平衡，結構上需增加配重，通過比較發(fā)現(xiàn)，在基礎底板上增加荷載是經(jīng)濟有效的方式（不增加頂板荷載）。當然，確保結構自重與外部景觀荷載，采取必

18、要的降水措施對結構正常使用亦起到至關重要的作用，特別是在施工雨季期間，一定要做好降水和場地排水工作。2.伸縮縫或后澆帶設置伸縮縫勢必會造成一部分建筑面積的浪費，因地下室溫度應力不明顯因此規(guī)則結構一般不設伸縮縫，只設置后澆帶。只有當?shù)叵率医Y構平面嚴重不規(guī)則，才會在應力、變形集中的地方設置伸縮縫，當然分期建設也會設縫。后澆帶間距一般控制在 4045 米左右比較經(jīng)濟。3.底板底板配筋主要控制指標是裂縫，而且底板承受較大水浮力作用，為保證其剛度，底板厚度不應設置過薄，在一定板厚情況下，底板配筋大部分區(qū)域為構造配筋。若底板為梁板式，底板可以薄一些，但底板上浮力均要傳至基礎梁上，基礎梁配筋勢必很大，無形中

19、就會造成結構上的浪費。而且設置基礎梁也會增加基礎施工難度，鑒于此種考慮底板一般設置為無梁樓蓋體系，對減少地庫的成本更合理。4、地庫結構設計萬科案例4.側墻地下室外墻的主要控制指標是裂縫，在適當調(diào)整外墻厚度（混凝土比鋼筋便宜很多）的情況下，外墻鋼筋含量會有較大幅度的改觀。若地下室層高較高，可在外墻上加設框架柱（扶壁柱）。在計算方法上外墻可當作雙向板計算，因此水平鋼筋可參與受力而不僅是控制裂縫的構造設置，此時鋼筋含量也能得以調(diào)整。5.頂板地下汽車庫頂板的結構型式可以有多種選擇：普通梁板式、普通無梁樓蓋及新興的現(xiàn)澆空心無梁樓蓋。相對而言普通梁板式布置傳力明確、受力簡單因此使用廣泛，但缺點在于影響建筑

20、層高、含鋼量也較高；普通無梁樓蓋布置簡單、節(jié)約層高，但屬不利結構型式，對建筑平面布局、柱網(wǎng)要求較高且混凝土含量大；現(xiàn)澆空心無梁樓蓋特性基本與無梁樓蓋相同，但其含鋼量最小，混凝土含量居中，是今后發(fā)展的重點方向。下圖為對三種結構形式，即梁板式、帶柱帽無梁樓蓋和空心無梁樓蓋的結構對比：注：雖然空心無梁樓蓋比較經(jīng)濟，但由于其施工難度及其需增加內(nèi)模費用，在選用時應綜合考慮當?shù)厥┕ちα考安牧喜少徺M用。萬科案例萬科地下車庫成本控制地下汽車庫的成本控制離不開設備設計的優(yōu)化，好的設備設計方案即可節(jié)省土建成本，又可節(jié)約設備成本。設備設計只要可以從以下幾個方面進行優(yōu)化。1.消火栓與噴淋設置消火栓和噴淋的設置原則如下

21、表：備注：N 為停車數(shù)量，滅火器由于均要設計對地庫設計沒有影響，不納如考量。2.水泵房水泵房的設置大小如下表：生活水泵房和消防水泵房一般合建，如由于場地原因也可分開設置。當小區(qū)分期建設時，則有可能建一個以上的水泵房。分建與合建的基本原則是：當一、二期規(guī)劃已經(jīng)確定，泵房合建；當二期建筑性質(zhì)和高度等都無法確定時，泵房分開建。多層地下室，水泵房及水池宜都設置在地下室的底層。水泵房盡可能避免在住宅下設置（遠離塔樓），以減小噪音對住戶的影響。水泵房最好靠近配電間，靠近水專業(yè)主管井，可以減少管線的長度來減少設備成本。5、地庫設備設計3.水池生活水池的容積，一般居住小區(qū)為（15%20%）Qd，建筑物為（20

22、%25%）Qd，水池深宜為 H（層高）-h（梁高）-0.7-0.3（米為單位），最大日用水量 Qd=350m/1000（m 為人數(shù)）。生活水池一般和消防水池布置在一起。生活水池和結構脫開，底板脫開，側板若和結構緊挨，側壁留縫 50，必須設頂板。消防水池和結構不須脫開，可利用結構構件，一般不設頂板。水池壁厚度一般 200mm，并布置集水坑和排水溝。消防水池容積確定如表：4.集水坑和排水溝集水坑間距一般為 50 米左右，最大可為 100 米。平時地面沖洗用集水坑，容積宜為 2.5m3左右，規(guī)格一般為 2000*1000*1500mm。消防電梯集水坑、水泵房集水坑、車道出入口集水坑容積為 2.0m3，規(guī)格一般1500*1000*1500mm。消防電梯集水坑宜設置在井道外側。排水溝溝深一般 200300mm，溝寬 250mm，起點最小深度 150mm，0.3%0.5%找坡，間距最長 50 米左右。地下汽車庫排水方式的選擇一般因地庫的類型而有所不同，全地下全封閉地庫和機械雙層地庫（復式汽車庫）一般采用地漏的方式排水