項(xiàng)目營銷策劃提議案

1、.PAGE ：.；超龍西城麗景引領(lǐng)黔江居住潮流首創(chuàng)星級社區(qū)生活前 言在與超龍公司就黔江開發(fā)工程進(jìn)展初步接觸后，我司在近期針對性市場調(diào)研的根底上，結(jié)合我司積累的黔江區(qū)域的市場資料，并根據(jù)我司多年的操盤閱歷，綜合分析擬定本工程的營銷謀劃提議案，供超龍公司參考。本提案共分三部分：工程相關(guān)市場調(diào)研簡析、工程定位及產(chǎn)品優(yōu)化建議、工程營銷推行戰(zhàn)略。文中并沒有對工程運(yùn)作的各個部分進(jìn)展詳細(xì)的分析論述，而僅僅是表達(dá)我司對本工程營銷謀劃的主要思緒。詳細(xì)的分析論述，我司希望在銷售執(zhí)行報告中一一表達(dá)。真誠等待能借本提案使我司與超龍公司構(gòu)成更多的共識，最終構(gòu)成雙贏協(xié)作，勝利運(yùn)作本工程。目 錄第一部分 工程相關(guān)市場調(diào)研簡

2、析. 黔江房市情況分析. 工程競爭力分析. 工程目的客戶群分析第二部分 工程定位及產(chǎn)品優(yōu)化建議. 產(chǎn)品優(yōu)化建議. 價錢定位建議. 品牌籠統(tǒng)及營銷主題設(shè)計第三部分 工程營銷推行戰(zhàn)略. 品牌包裝戰(zhàn)略. 入市時機(jī)戰(zhàn)略. 銷售渠道戰(zhàn)略. 價錢控制戰(zhàn)略. 銷售及推行節(jié)拍安排戰(zhàn)略附：工程代理協(xié)議書討論稿第一部分 工程相關(guān)市場調(diào)研簡析. 黔江房市情況分析本案從兩個方面來簡要分析黔江的房地產(chǎn)市場情況，一是整體市場的開展特點(diǎn)和趨勢，二是目前主要在售樓盤的情況。. 黔江整體房市的開展特點(diǎn)和趨勢根據(jù)我司多年來對黔江市場的了解，結(jié)合針對本工程的特定市場調(diào)研分析，黔江的整體房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀大致呈現(xiàn)出如下特點(diǎn)：供求特點(diǎn)供應(yīng)

3、：市場“三分天下，商品房開發(fā)落后需求：自住為主，消費(fèi)才干較強(qiáng)但消費(fèi)現(xiàn)狀相對滯后我公司于年開場接觸黔江市場，對該地域房地產(chǎn)市場的供應(yīng)格局開展可歸納為“三分天下，即自建房、集資房、商品房各占其一。其中，商品房的開發(fā)較為落后，主要表如今：起步晚，其開發(fā)于最近幾年才逐漸興起；可供開發(fā)的地塊較為有限，目前仍主要集中于老城區(qū)，新城區(qū)的開發(fā)剛剛起步；商品房開發(fā)類型較為單一，供應(yīng)量少，且多為單體樓，上規(guī)模、上檔次的高質(zhì)量小區(qū)樓盤較為缺乏；產(chǎn)品戶型設(shè)計觀念落后，缺乏創(chuàng)新。從目前實(shí)踐情況來看，黔江的購買需求主要以自住為主。作為渝東南的中心城市和旅游城市，更由于聚集了黔龍集團(tuán)、烏江電力集團(tuán)等大型企業(yè)，黔江地域的居民

4、消費(fèi)才干不斷都很強(qiáng)，從近一、二年來看商品房需求相當(dāng)旺盛。但遭到商品房開發(fā)落后或者傳統(tǒng)居住觀念的影響，商品房消費(fèi)現(xiàn)狀卻相對滯后，主要表如今所居住的產(chǎn)品和戶型設(shè)計上的落后和缺乏創(chuàng)新。隨著城鎮(zhèn)化的開展以及重慶市“一圈二翼戰(zhàn)略的逐漸實(shí)施，黔江將成為渝東南地域的中心城市，黔江地域的商品房開發(fā)和需求無論從數(shù)量上還是質(zhì)量上，都將面臨著新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。競爭特點(diǎn)商品房開發(fā)競爭較弱一方面，由于政策等方面的緣由，作為商品房替代品的自建房、集資建房等開發(fā)方式將逐漸取消；另一方面，由于商品房開發(fā)起步晚，開發(fā)落后，商品房的供應(yīng)量較少直接表達(dá)在可供銷售的樓盤數(shù)量少、規(guī)模小，再加上商品房消費(fèi)需求的相對旺盛，區(qū)域內(nèi)的地產(chǎn)開發(fā)競

5、爭程度較低，在某種程度而言目前屬于賣方市場。由于“一圈二翼戰(zhàn)略的實(shí)施，以及正陽等新城區(qū)的開發(fā)尚待時日，我司判別，未來一、二年里，區(qū)域商品房的競爭仍較弱。價錢特點(diǎn)目前商品房價錢程度多在建面元/未來價錢走勢看漲從我司對市場的調(diào)研來看，目前區(qū)域內(nèi)的商品房價錢程度多在建面元/。而隨著城鎮(zhèn)化的開展、重慶市“一圈二翼戰(zhàn)略的逐漸實(shí)施，以及居民消費(fèi)觀念的提升、對房市價錢的期漲心思，區(qū)域商品房的價錢走勢將有較大幅度的增長。. 目前主要在售樓盤分析目前，區(qū)域內(nèi)在售的樓盤很少，只需陽光花園、金龍花園等四個樓盤，各個樓盤的情況大致如下。注：以下樓盤數(shù)據(jù)均樓盤實(shí)地調(diào)查，截止日期為年月日陽光花園：根本信息地理位置官壩路開

6、 發(fā) 商重慶錢塘房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司代 理 商無工程概略占地多畝，規(guī)劃建筑面積.萬，約多戶。一期、二期為多層，已交房。目前在售的為“龍達(dá)居，建面約萬，為電梯高層，平層設(shè)計。年月日放號，月日開場選房。價錢組合銷售宣傳價錢建面均價元/。一次性付款根據(jù)購買面積大小享用折或折優(yōu)惠。持卡客戶另有優(yōu)惠購以上優(yōu)惠元，以下優(yōu)惠元。產(chǎn)品配比、銷售進(jìn)度戶型建面套數(shù)戶型比例銷售量銷售比例室.%.%室.-.%室.-.%.%室.%“龍達(dá)居合計%金龍花園：根本信息地理位置河濱南路開 發(fā) 商重慶碧峰實(shí)業(yè)代 理 商無工程概略占地約畝，規(guī)劃建筑面積.萬，戶，多層。目前一期約多戶預(yù)定中。價錢組合銷售宣傳價錢建面均價-元/。產(chǎn)品

7、配比、銷售進(jìn)度-室，建面-，以室為主。平層為主，含少量頂層躍層。一期已根本預(yù)定終了。麗都花苑：根本信息地理位置岔河街開 發(fā) 商重慶鵬達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)代 理 商成都綠程地產(chǎn)顧問工程概略規(guī)劃建筑面積約.萬，棟電梯高層。目前在售的為B棟，年月日放號。價錢組合銷售宣傳價錢B棟建面起價元/，均價約元/。產(chǎn)品配比、銷售進(jìn)度-室，建面-，以室為主。平層、躍層設(shè)計。B棟整體銷售約%左右，目前主要剩余層以上的標(biāo)的。新禹苑：根本信息地理位置新華大道黔江中學(xué)旁開 發(fā) 商重慶鵬達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)代 理 商無工程概略獨(dú)棟電梯高層，共戶，年春節(jié)前開場銷售。價錢組合銷售宣傳價錢建面均價元/，一次性付款折。產(chǎn)品配比、銷售進(jìn)度-室，建面

8、-，平層設(shè)計。曾經(jīng)銷售終了。點(diǎn)評：目前在售樓盤僅有個，且除了陽光花園外各個樓盤的規(guī)模都比較小，顯示出區(qū)域地產(chǎn)開發(fā)的供應(yīng)量較小，競爭性不強(qiáng)。 銷售價錢為建面元/，其價錢差別主要取決于地段差別，麗都花苑、新禹苑由于地理位置好，價錢相對較高。 各個樓盤多以室、室為主，戶型面積相對較大。這與該區(qū)域的消費(fèi)特點(diǎn)符合，主要以居住性購買為主，追求大面積的溫馨，幾代同堂的觀念較為深化。上規(guī)模、上檔次的高質(zhì)量小區(qū)房非常缺乏，且產(chǎn)品設(shè)計比較落后，各個樓盤的戶型設(shè)計缺乏創(chuàng)新和亮點(diǎn)，比如幾乎每個樓盤都還有室廳衛(wèi)的設(shè)計，這顯然與現(xiàn)代意義上的溫馨觀念相差甚遠(yuǎn)。各個在售樓盤的營銷程度普遍不高。相對而言，陽光花園依托黔龍集團(tuán)的

9、實(shí)力，是目前黔江規(guī)模最大、綜合規(guī)劃相對最好、質(zhì)量相對最高、營銷程度也相對較高的小區(qū)，該樓盤于年月被重慶市建委等部門評為“重慶市第五屆十佳住宅小區(qū)，其后期尚未開發(fā)部分全部定位為電梯高層。從目前來看，陽光花園將與本工程旁的隆鑫地產(chǎn)工程一同，構(gòu)本錢工程的最大競爭對手。. 工程競爭力分析工程競爭力的分析，主要是分析工程規(guī)劃、區(qū)位、交通等各個方面的優(yōu)勢優(yōu)勢，是提煉工程營銷主題和概念的根底。工程規(guī)劃：根據(jù)本工程的初步規(guī)劃，本工程總建筑面積約為.萬，含棟點(diǎn)式高層、棟三星級酒店和部分臨街商業(yè)。就本工程的規(guī)劃而言，有三個主要競爭優(yōu)勢：小區(qū)規(guī)劃、戶型亮點(diǎn)、酒店配套。首先，總規(guī)模約萬，封鎖式管理，是黔江少有的真正意

10、義上的小區(qū)，此外號樓高達(dá)層，是目前黔江最高的建筑物，可謂黔江的標(biāo)志性建筑物；其次，在戶型設(shè)計中有幾大設(shè)計亮點(diǎn)和創(chuàng)新入戶花園和空中院落的創(chuàng)新元素，既添加了戶型的溫馨性、景觀性，又獲得了面積的增值性，以及自在組合的靈性；三室全部保證雙衛(wèi)設(shè)計；再次，三星級酒店的公建配套在黔江絕對屬于首創(chuàng)，而且工程旁即為隆鑫地產(chǎn)設(shè)計的五星級酒店。區(qū)位交通：本工程南靠新華路并與黔江西站隔路相望，西鄰黔州大橋，北依西山，扼守黔江的西部出入口門戶。就區(qū)位而言，本工程并非處于繁華的鬧市中，但卻屬于典型的“鬧中取靜，間隔 繁華鬧市不過幾分鐘車程，且因其扼守黔江的西部出入口的特質(zhì)，因此區(qū)位自有相對優(yōu)勢。而由于南靠主干道新華路，且

11、對面即為黔江西站，因此交通較為方便。居住環(huán)境：就大環(huán)境而言，屬于鬧中取靜，還北依西山；就小區(qū)環(huán)境而言，封鎖式管理、小區(qū)園林景觀的打造，都使得本工程的居住環(huán)境相當(dāng)不錯。生活配套：步行分鐘即可到達(dá)城西農(nóng)貿(mào)市場，乘公交工具幾分鐘即可到達(dá)繁華鬧市區(qū)，本工程的臨街商業(yè)將打造為社區(qū)商業(yè)，生活配套較為完善。開發(fā)商品牌：由于本工程系超龍公司在黔江的第一個開發(fā)工程，因此開發(fā)商的品牌知名度和認(rèn)同度較低，這也是本工程的最大優(yōu)勢。綜合而言，尤其是與其他幾個競爭對手相比，本工程的規(guī)劃無疑是最具備競爭優(yōu)勢的。我司也將從這方面入手，分析、提煉本工程的營銷主題和概念。. 工程目的客戶群分析根據(jù)本工程的初步規(guī)劃，以及開發(fā)商的初

12、步營銷目的，結(jié)合我司對黔江的把控以及我司的操盤閱歷，初步斷定本工程的目的市場為中高收入人群為主。主要客戶群體簡單描畫如下：客戶來源本地中高收入人群周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)高收入者外省市生意人包含類別主要包含三類人群，一是政府機(jī)關(guān)的公務(wù)人員；二是大中企業(yè)的高收入職工或管理階層；三是黔江城區(qū)的富有家庭。主要包含兩類人群，一是外出打工多年的部分打工者，二是周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的富有家庭。主要是其他省市和地域在黔江做生意的私人老板。特征描畫該部分人群因其從事的職業(yè)而有較高的收入程度，或者積存較為豐厚，購買才干極強(qiáng)，購買愿望劇烈，且追求溫馨、優(yōu)美的居住環(huán)境，需求的戶型面積較大。部分外出打工包括在黔江以及到其他外地的打工者因打工多年

13、，有比較可觀的積存，因此選擇葉落歸根，回黔江置業(yè)；而周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的一些富有家庭出于改善居住環(huán)境、提升身份位置、為了子女教育等問題有意在黔江安家置業(yè)。該類人群在黔江做生意多年，曾經(jīng)認(rèn)同了這里的生活風(fēng)俗，或者由于看好黔江的開展，有意在此置業(yè)安家或者把家人接過來，或者在此購買房產(chǎn)作為第二居所。第二部分 工程定位及產(chǎn)品優(yōu)化建議. 產(chǎn)品優(yōu)化建議我司就本工程的產(chǎn)品優(yōu)化問題，從三個方面進(jìn)展建議，供超龍公司參考?？傮w規(guī)劃優(yōu)化打造休閑景觀長廊本工程地塊系狹長的條外形，根據(jù)初步的規(guī)劃，從小區(qū)大門到號樓和號樓，將有很長的一段步行路程，這將對業(yè)主的出行呵斥不便，并有能夠影響到這兩棟樓的銷售。優(yōu)化建議：從小區(qū)大門到號樓和號

14、樓的小區(qū)道路，打呵斥小區(qū)的景觀綠化長廊，沿路種植景觀植被、設(shè)置小品。同時，沿路依地勢打造個休閑平臺最好是可遮風(fēng)避雨的亭子，放置休閑設(shè)備和運(yùn)動設(shè)備，供業(yè)主休憩、運(yùn)動、觀景、休閑。經(jīng)過這樣的處置，到號樓和號樓，更好像是進(jìn)入公園觀景休閑，不僅處理了業(yè)主的心思缺點(diǎn)，更豐富了小區(qū)的景觀環(huán)境和休閑運(yùn)動設(shè)備，可構(gòu)成小區(qū)的一大賣點(diǎn)。產(chǎn)品配比優(yōu)化室、室為主，少量室為輔室不予思索或者盡量控制 根據(jù)之前的規(guī)劃，本工程的產(chǎn)品配比統(tǒng)計如下：戶型格局建筑面積套內(nèi)面積戶型數(shù)量戶型比例小計室廳衛(wèi)約約.%戶占.%空中院落約約.%室廳()衛(wèi)衛(wèi)約-約-.%戶占.%衛(wèi),空中院落約約.%室廳衛(wèi)約約.%戶占.%入戶花園約-約-%空中院落

15、約-約-.%合計%我司優(yōu)化建議：整個工程以室、室為主，室為輔，室不予設(shè)計或者盡量控制。根據(jù)我司對對市場的把握，尤其是針對本工程目的客戶群體的分析，室雖然也有一定的需求，但量非常少主要是部分外省市生意人購買，再加上室的建造本錢比較高。從這兩個方面思索，建議不設(shè)計或者少設(shè)計室。建議將號樓的H戶型設(shè)計為室。建議部分室設(shè)計入戶花園，既豐富了產(chǎn)品，也符合目的客戶群體追求溫馨的要求。此外，建面的室，面積略顯過大，建議緊縮面積。之前的規(guī)劃中實(shí)踐并沒有設(shè)計室，而我司經(jīng)過客戶群體的分析，判別室有一定量的需求。建議將建面的室設(shè)計為室。戶型設(shè)計優(yōu)化全明設(shè)計，功能分區(qū)和平面規(guī)劃合理號樓B、B戶型中，臥室的門與廚房共用

16、一個通道極不合理，而且該臥室間隔 衛(wèi)生間過遠(yuǎn)。建議該臥室從餐廳一側(cè)開門，餐廳相應(yīng)向左上方挪動。號樓F、F戶型中，衛(wèi)生間是暗房，且間隔 臥室太遠(yuǎn)。建議廚房與衛(wèi)生間位置對調(diào)，廚房依然帶生活陽臺保證采光通風(fēng)，衛(wèi)生間那么在靠生活陽臺一側(cè)開高窗保證采光通風(fēng)。號樓H戶型中，衛(wèi)生間設(shè)計在主臥室內(nèi)，假設(shè)客人運(yùn)用將極不合理。號樓G戶型，以及號樓的J戶型中，從陽臺開門進(jìn)入主臥室的設(shè)計極不合理，而且這樣使主臥室間隔 衛(wèi)生間很遠(yuǎn)。建議將貯藏室作為進(jìn)入主臥室的通道。號樓的J戶型中的餐廳太小，建議將J和I的入戶門上移。另外，I戶型中次衛(wèi)是暗房，且其中一個次臥太小。在戶型的詳細(xì)設(shè)計細(xì)節(jié)中，我司還發(fā)現(xiàn)有其他的一些不太合理但又

17、一時難以修正的地方，希望開發(fā)商、代理商、規(guī)劃設(shè)計院三方能當(dāng)面溝通、交流。. 價錢定位建議測算方法市場比較法。參考標(biāo)的選擇及權(quán)重分配參考標(biāo)的的權(quán)重分配，主要根據(jù)該工程與本工程的類似性比較決議，比較要素主要有地理位置、市場定位、競爭性等。陽光花園 均價約元/ 權(quán)重%金龍花園 均價約元/ 權(quán)重%麗都花苑 均價約元/ 權(quán)重%新 禹 苑 均價約元/ 權(quán)重%綜合系數(shù)計算以本工程為規(guī)范，經(jīng)過分析比較本工程和參考標(biāo)的的七大要素：地理位置、產(chǎn)品設(shè)計、交通條件、配套設(shè)備、人居環(huán)境、市場環(huán)境、營銷空間，運(yùn)用市場比較法論證得出各工程的綜合系數(shù)。由于各要素對價錢定位的影響力不同，因此有必要設(shè)置修正系數(shù)，根據(jù)我司多年的操

18、盤閱歷及對當(dāng)?shù)厥袌龅陌芽兀O(shè)定上下限幅度為：地理位置、配套設(shè)備、交通條件 -.+.人居環(huán)境、產(chǎn)品設(shè)計 -.+.營銷空間、市場環(huán)境 -.+.工程稱號位置產(chǎn)品交通配套人居市場營銷綜合陽光花園.金龍花園.麗都花苑.新 禹 苑.本 項(xiàng) 目.工程目前均價測算假設(shè)工程目前銷售= .%.%+.%.% 元/(建筑面積)工程旺銷期整體均價預(yù)估工程實(shí)踐開盤旺銷時根據(jù)工程進(jìn)度初步估算，本工程面市銷售的時間，最快在年底，因此在年是本工程的旺銷期。從我司對市場的把控判別，一是由于市場的走勢以及時間的推移性，明年黔江房價會有一定幅度的上漲，二是由于本工程的創(chuàng)新亮點(diǎn)以及營銷上的先進(jìn)性，我司有把握能在本工程的旺銷期在目前預(yù)測

19、的均價根底上上浮%左右。據(jù)此測算，在本工程的旺銷期，整體銷售均價可達(dá)元/左右。由于本工程最大的競爭對手隆鑫工程尚未啟動，因此本工程實(shí)踐的銷售均價，有待在工程正式開盤前，根據(jù)當(dāng)時市場情況調(diào)整確定。本工程的整體銷售均價約為建面元/左右未剔除折扣等要素 我司就目前市場情況分析以為，本工程建面元/左右的均價程度，有利于在較短的銷售周期里快速達(dá)成銷售目的，加快開發(fā)商的資金回籠速度。. 品牌籠統(tǒng)及營銷主題設(shè)計根據(jù)本案中對工程競爭力的初步分析，區(qū)位交通、居住環(huán)境和生活配套都不可以成為本工程絕對的競爭優(yōu)勢，開發(fā)商的品牌知名度和認(rèn)可度目前更是處于優(yōu)勢。綜合各方面分析，惟有工程的規(guī)劃，尤其是號樓的層設(shè)計目前黔江最

20、高、可謂黔江標(biāo)志性建筑，戶型設(shè)計上的亮點(diǎn)入戶花園和空中院落的設(shè)計帶來的戶型溫馨性、面積增值性、自在組合性，以及黔江地域首創(chuàng)的星級酒店配套工程旁更有隆鑫地產(chǎn)設(shè)計的五星級酒店，才是本工程在目前的市場中最具備絕對獨(dú)一性和競爭優(yōu)勢的特性。一方面，其實(shí)本工程的各個方面都可以依托戶型設(shè)計和酒店配套這兩個中心競爭賣點(diǎn)出發(fā)，構(gòu)成“星級系列進(jìn)展?fàn)I銷推行星級戶型、星級配套、星級環(huán)境另一方面，黔江居民也迫切需求提升生活和居住質(zhì)量，突破以往簡單居住的理念；本工程的目的客戶群體從某種意義上而言，其實(shí)也都是為了提升生活和居住質(zhì)量而置業(yè)，而象星級酒店一樣尊貴、尊崇的“星級生活正是他們所追求的生活新方式。由此，我司建議本工程

21、的品牌籠統(tǒng)及營銷主題設(shè)計如下：品牌籠統(tǒng)定位星級生活社區(qū)營銷主題概念星級生活方式廣告主語設(shè)計引領(lǐng)黔江居住潮流，首創(chuàng)星級社區(qū)生活或：西城麗景，給您一個星級之家該營銷主題概念符合本工程的特點(diǎn)，突出了本工程的中心競爭優(yōu)勢；在營銷推行中也比較容易展開，并可借此樹立本工程在黔江房地產(chǎn)市場上的“引導(dǎo)居住潮流者的籠統(tǒng)和“首創(chuàng)的位置；同時該概念也符合主力目的客戶群體的特征和追求，也闡明本工程將為居者打造一種星級酒店般的生活方式。第三部分 工程營銷推行戰(zhàn)略. 品牌包裝戰(zhàn)略經(jīng)過籠統(tǒng)包裝、整合推行塑造品牌本工程定位為黔江地域高檔住宅小區(qū)，因此本工程必需借助籠統(tǒng)包裝、塑造主題概念、整合推行來塑造工程品牌，借助品牌進(jìn)展?fàn)I

22、銷。工程籠統(tǒng)包裝運(yùn)用先進(jìn)的營銷理念、符合工程及目的客戶群體的營銷主題概念、系統(tǒng)的CI體系，對工程的各個方面進(jìn)展籠統(tǒng)包裝，并經(jīng)過前期的廣告宣傳、推介活動樹立良好的品牌籠統(tǒng)。主要包裝范圍：工程工地現(xiàn)場、建筑工程、售樓部現(xiàn)場布置及人員包裝、樣板房和示范區(qū)等?；\統(tǒng)包裝要求：在包裝中關(guān)鍵是要表達(dá)出營銷程度的先進(jìn)性和工程的高檔尊貴化，包括精心提煉的帶有震撼性的主題概念、銷售隊(duì)伍外在籠統(tǒng)的一致以及先進(jìn)銷售技巧的培訓(xùn)、銷售過程中先進(jìn)銷售管理系統(tǒng)的導(dǎo)入、當(dāng)?shù)胤渴心壳吧儆械臉影宸亢褪痉秴^(qū)的導(dǎo)入、建筑資料的公示和建筑進(jìn)度的通報概念設(shè)計和賣點(diǎn)提煉以“星級生活為主題概念，整合提煉不同類別、不同銷售階段的各種賣點(diǎn)，分別提

23、煉各個賣點(diǎn)、各個階段的推行主題，構(gòu)成一個有機(jī)整體，進(jìn)展?fàn)I銷推行。本工程賣點(diǎn)提煉如下：賣點(diǎn)類型廣告主題賣點(diǎn)宣傳概念篇：星級生活給您一個星級之家星級酒店般的生活方式區(qū)位篇：星級地段五星地段，舍我其誰星級酒店大社區(qū)的特質(zhì)扼守黔江西部出入門戶鬧中取靜，繁華不離的地段特質(zhì)交通篇：星級交通時間就是財富，便利凸顯價值便利、完善的交通體系配套篇：星級配套尊崇配套，自在生活黔江首創(chuàng)的星級酒店配套完善的生活配套戶型篇：星級戶型每一個細(xì)節(jié)都表達(dá)尊崇戶型創(chuàng)新性入戶花園、空中院落產(chǎn)品超值性面積增值、自在組合工程篇：星級工程精品工程，黔江標(biāo)志黔江標(biāo)志性建筑物放心工程品牌企業(yè)、質(zhì)量保證誠信工程資料公示、進(jìn)度通報環(huán)境篇：星級

24、園林自然物語，景觀滿園北依西山，封鎖式小區(qū)規(guī)劃優(yōu)美的小區(qū)園林景觀物管篇：星級效力他們的“物管叫“客服智能化管理專業(yè)化效力. 入市時機(jī)戰(zhàn)略爭取月開盤，經(jīng)過多個銷售高潮促進(jìn)銷售單純從營銷的角度出發(fā)，我司以為年、月是開盤的最正確時機(jī)，其次是年月。其緣由一是這段時間的天氣相對較好，也屬于房地產(chǎn)銷售的傳統(tǒng)旺季；二是在開盤構(gòu)成一個銷售高潮后，可利用春節(jié)等特殊時期再次構(gòu)成多個銷售高潮，經(jīng)過多次的小高潮更快地促進(jìn)銷售。一方面，從黔江的實(shí)踐情況來看，有關(guān)部門對房地產(chǎn)銷售的控制并不是很嚴(yán)，這為月份開盤提供了能夠；另一方面，為更好地積累客戶，各種前期宣傳應(yīng)盡早進(jìn)展，同時現(xiàn)場售房部應(yīng)越早開放。因此我司建議在工程和其他

25、方面盡量配合營銷的前提下：年月初開場入市宣傳現(xiàn)場售房部投入時間不遲于年月底開盤前提：截止年月底積累組以上客戶開盤時間爭取在年月初. 銷售渠道戰(zhàn)略現(xiàn)場售房部+SP活動+人員定點(diǎn)推行為充分發(fā)掘積累客戶，我司建議根據(jù)客戶特點(diǎn)和各個階段的需求，設(shè)計多元化組合的銷售渠道：現(xiàn)場售房部主要用途為客戶接待、下定簽約、手續(xù)辦理、開發(fā)商及工程籠統(tǒng)展現(xiàn)等，設(shè)于主干道新華路一側(cè)。SP活動由于黔江城區(qū)較小，因此沒有必要設(shè)置異地售房部。但思索到本工程不是位于人氣集中的繁華鬧市中，在工程的前期宣傳中或者在現(xiàn)場售房部開放前，為翻開工程的知名度和影響力，建議在節(jié)假日或者其他特殊日子，在鬧市中心舉行SP活動。同時為開辟周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客

26、戶，可思索定期派出宣傳車到周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)舉行SP活動。人員定點(diǎn)推行第一是針對部分大中企業(yè)、政府機(jī)關(guān)和事業(yè)單位進(jìn)展宣傳推行，發(fā)掘團(tuán)單或該類型客戶。 第二是在春節(jié)的時候，針對返鄉(xiāng)人流，在火車站、汽車站等地方進(jìn)展定點(diǎn)宣傳推行。. 價錢控制戰(zhàn)略低開高走的價錢戰(zhàn)略根據(jù)目前市場情況、消費(fèi)特征以及本工程實(shí)踐情況，從降低風(fēng)險、為后期營銷留足空間的角度出發(fā)，建議工程分期推出，采取“低開高走的價錢控制戰(zhàn)略。本工程在首批標(biāo)的投入市場時，運(yùn)用市場比較法得出銷售均價后，以略低于市場程度或客戶心思的價位進(jìn)展銷售，或者配合較大的折扣、優(yōu)惠，迅速吸引人氣，刺激客戶的購買愿望，制造旺銷局面。根據(jù)首批的銷售情況，在后期推出標(biāo)的時，對整體均價進(jìn)展適當(dāng)提升，或者對銷售火爆的戶型以不等比例遞增的方式進(jìn)展調(diào)價。經(jīng)過這一戰(zhàn)略，最終在客戶心目中構(gòu)成“物有所值、物超所值的觀念，而本工程也實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)效益和社會效益的雙贏。. 銷售及推行節(jié)拍安排戰(zhàn)略合理劃分銷售周期，廣告宣傳和推行活動有效配合根據(jù)“低開高走的價錢戰(zhàn)略以及盡量防止銷售風(fēng)險的思緒，建議整個工程分兩期推出銷售。為平衡戶型配比、實(shí)現(xiàn)價錢的低開高走，一期建議推出號樓和號樓，開盤時間預(yù)定為年月初；二期建議推出號樓和號樓，開盤時間預(yù)定為年月。如按建面元/的整體均價銷