保利成都馨悅尚品項(xiàng)目定位報(bào)告課件

1、2010年11月保利成都馨悅尚品項(xiàng)目定位報(bào)告保利香檳尚品保利公園198保利拉菲莊園保利中心保利馨悅尚品保利石象湖保利廣場2010年，成都保利年！2010年：保利全方位占位成都9盤齊發(fā)，全年計(jì)劃40億保利馨悅尚品計(jì)劃回款8-10億保利百合尚品保利林語西第三部分 客戶分析第二部分 市場分析第四部分 項(xiàng)目定位目 錄第一部分 項(xiàng)目理解第一部分 項(xiàng)目理解從四大新城的規(guī)劃特征看，城南高新區(qū)被定位為南部科技商務(wù)城，是未來城市的行政中心、辦公中心、居住中心以及文化中心，豐富和強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)，支撐了區(qū)域作為城市中心的經(jīng)濟(jì)地位。項(xiàng)目位于南部科技城，是政府重點(diǎn)打造的城市新中心天府新城東部工業(yè)商務(wù)城北部商貿(mào)城南部科技商務(wù)

2、城西部健康休閑城本項(xiàng)目四大新城覆蓋區(qū)域交通狀況支撐產(chǎn)業(yè)東部工業(yè)商務(wù)城龍泉及錦江部分區(qū)域地鐵2號(hào)線、成龍路、驛都大道汽車制造、工程機(jī)械、電子元器件等現(xiàn)代制造業(yè)南部科技商務(wù)城高新南區(qū)地鐵1號(hào)線、站華路、元華路、天府大道、紅星路南延線行政中心、會(huì)展中心和高新技術(shù)開發(fā)區(qū)為支撐，重點(diǎn)發(fā)展信息服務(wù)、數(shù)字娛樂、商務(wù)、物流北部商貿(mào)城金牛區(qū)部分區(qū)域及新都部分區(qū)域地鐵1號(hào)線（大豐）、北新干道、川藏路、蜀龍路商貿(mào)物流西部健康休閑城高新西區(qū)、郫縣及溫江地鐵2號(hào)線（郫縣）光華大道、IT大道、成灌路教育、醫(yī)療、文化、旅游及部分高新產(chǎn)業(yè)四大新城規(guī)劃：東部工業(yè)商務(wù)城依托龍泉驛區(qū)、錦江區(qū)的部分區(qū)域，重點(diǎn)發(fā)展汽車制造、工程機(jī)械、

3、電子元器件等現(xiàn)代制造業(yè)和與之配套的研發(fā)設(shè)計(jì)、展示交易、人才培訓(xùn)、中介服務(wù)等生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)。南部科技商務(wù)城以行政中心、會(huì)展中心和高新技術(shù)開發(fā)區(qū)為支撐，重點(diǎn)發(fā)展信息服務(wù)、數(shù)字娛樂、商務(wù)、物流等產(chǎn)業(yè)。北部商貿(mào)城依托金牛區(qū)、新都區(qū)的部分區(qū)域，重點(diǎn)發(fā)展商貿(mào)流通，配套發(fā)展物流、會(huì)展、酒店等相關(guān)產(chǎn)業(yè)。西部健康休閑城以高新西區(qū)為核心，包括郫縣、溫江的相關(guān)區(qū)域，重點(diǎn)發(fā)展教育、醫(yī)療、文化、旅游等服務(wù)業(yè)。第一部分：項(xiàng)目理解區(qū)位交通配套四至城南發(fā)展迅速，起點(diǎn)高而且質(zhì)量高，城南發(fā)展日趨成熟，逐步成為城市新中心。時(shí)間事件概況20世紀(jì)90年代21世紀(jì)初2005-20072008-20102010年后高新區(qū)啟動(dòng)各組團(tuán)逐步啟動(dòng)大

4、量土地出讓品牌開發(fā)商入駐華陽逐漸融入城南規(guī)劃地鐵通車城南發(fā)展目趨邁向成熟1991年高新區(qū)成立，產(chǎn)業(yè)發(fā)展啟動(dòng)，主要由起步區(qū)組團(tuán)、新園組團(tuán)、站南組團(tuán)、大源組團(tuán)及華陽片區(qū)組成1996年，起步區(qū)組團(tuán)啟動(dòng)，以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展為驅(qū)動(dòng)力，定位為成熟居住區(qū)新園組團(tuán)03年啟動(dòng)，定位為高新工業(yè)園區(qū)； 站南組團(tuán)04年啟動(dòng)，市政府預(yù)計(jì)08年正式搬遷于此，將形成新的行政辦公中心；03年高新孵化園啟用；大源組團(tuán)05年啟動(dòng)，新的會(huì)展中落成；02年天府軟件園拿地，05年啟用站南組團(tuán)的商服用地基本出讓完畢，剩余基本為住宅用地。大量品牌開發(fā)商入駐，如和黃、中海、九龍倉等；大源組團(tuán)出讓了少量商服用地和住宅用地，品牌開發(fā)商如中信

5、、中興、中海、華潤、建發(fā)、嘉里、伊藤洋華堂等進(jìn)駐大源組團(tuán)規(guī)劃有20萬平米的區(qū)域商業(yè)中心地塊將在08年春節(jié)后掛牌出讓；政府預(yù)計(jì)于08年四五月份搬遷華陽片區(qū)逐漸融入到南區(qū)發(fā)展中，預(yù)計(jì)有6000畝綜合用地性質(zhì)土地劃入大源組團(tuán)政府規(guī)劃未來3-4年內(nèi)將高新南區(qū)的土地出讓完畢2010年，地鐵1號(hào)線一期竣工通車，終點(diǎn)站會(huì)展中心站地鐵1號(hào)線二期工程預(yù)計(jì)2010年動(dòng)工，2014竣工通車第一部分：項(xiàng)目理解區(qū)位交通配套四至項(xiàng)目所屬天府新城大源組團(tuán)，“四縱二橫”構(gòu)建完善的區(qū)域交通體系。第一部分：項(xiàng)目理解四縱二橫交通體系：縱向天府大道、站華路、元華路、紅星路南延線等城市干線道路加以便捷聯(lián)系。地鐵1號(hào)線從市中心沿天府大道

6、、穿越大源地區(qū)后繼續(xù)向南延伸至華陽麓山大道端，并于2010年通車，通車后將拉近區(qū)域同市中心和火車北站的距離，增強(qiáng)區(qū)域的輻射能力。橫向通過地區(qū)北側(cè)的三環(huán)路、繞城高速公路，可與成都市主要的6條城際高速公路和7個(gè)衛(wèi)星城直接相連。同時(shí)內(nèi)部多條橫向交通網(wǎng)絡(luò)體系構(gòu)架了區(qū)域的良好通達(dá)性。本項(xiàng)目大源組團(tuán)天府新城雙流國際機(jī)場繞城高速三環(huán)路火車北站城市核心區(qū)往市中心20分鐘往機(jī)場10分鐘火車南站往南站8分鐘往北站30分鐘區(qū)位交通配套四至項(xiàng)目臨近元華路，現(xiàn)區(qū)域未成熟，交通不便；規(guī)劃較好、起點(diǎn)高，未來兩年內(nèi)交通順暢。第一部分：項(xiàng)目理解地鐵一號(hào)線紅星路南延線站華路成雅高速三環(huán)路繞城高速天府大道世紀(jì)城府河站801公交站點(diǎn)

7、本項(xiàng)目交通主干道線路通車時(shí)間線路概況公交路線與本項(xiàng)目距離元華路成都迎賓大道2006年雙向6車道801、4A、26約200米站華路成都華陽城區(qū)2006年雙向6車道4A、4B、815約1公里天府大道成都麓山大道2002年雙向8車道26、4B、84、102、118、545、806約2.3公里紅星路南延線成都世紀(jì)城（接天府大道）2006年雙向6車道/約2.7公里地鐵1號(hào)線一期：大豐世紀(jì)城二期：世紀(jì)城麓山大道一期2010年二期2013年/約2.5公里本項(xiàng)目與市區(qū)主要由四條主干道連接，分別為元華路、站華路、天府大道以及紅星路南延線。由于天府大道沿線的商務(wù)辦公產(chǎn)業(yè)的率先興起，大量的人流及車流特征主要以行政、

8、商務(wù)、高新產(chǎn)業(yè)的辦公人群和華陽居住人群為主。從人流和車流的走向特征上看：華陽居住人群會(huì)根據(jù)公交線路選擇路線走向；辦公人群在出城方向會(huì)根據(jù)不同的居住區(qū)域選擇不同的主干道進(jìn)入站南組團(tuán)或大源組團(tuán)前驅(qū)后匯聚到天府大道；出城方向也會(huì)以天府大道為主，到站南組團(tuán)進(jìn)行分流進(jìn)入城區(qū)。在本項(xiàng)目區(qū)域以存量的待開發(fā)空地為主，區(qū)域氛圍尚未形成，因此大量橫向支路尚未打通，人流量、車流量及公交線路走向仍以天府大道為主。區(qū)位交通配套四至高新國際文化藝術(shù)中心成都七中成都七中玉林中學(xué)美視國際學(xué)校市一醫(yī)院華西婦兒國際醫(yī)院 歌劇院高爾夫主題公園休閑體育公園鉑仕紫荊電影院城南大型購物中心伊藤洋華堂本項(xiàng)目第一部分：項(xiàng)目理解項(xiàng)目所處城南是

9、國際化和未來高端人居核心地帶，“國際城南”、“宜居城南”名符其實(shí)。國際城南：城南擁有國際文化體育休閑中心、國際醫(yī)院、國際社區(qū)、國際總部商務(wù)園、歐盟中心、國際購物商圈、國際學(xué)校、國際會(huì)展、國際軟件及服務(wù)外包基地、五星級酒店群等十個(gè)國際化平臺(tái) 。宜居城南：國際時(shí)尚建筑群、10個(gè)以上五星級酒店、擁有人造沙灘的海洋館、屹立于水中央的1800座歌劇院、2萬平方米的現(xiàn)代藝術(shù)館、中央體育公園、高爾夫球場、城南國際購物商圈、奧特萊斯品牌購物街、中航時(shí)尚購物中心、深圳茂業(yè)精品商城、伊藤洋華堂SHOPPING MALL等。區(qū)位交通配套四至第一部分：項(xiàng)目理解項(xiàng)目內(nèi)有百畝河景公園景觀支撐，臨近伊藤，保利品牌強(qiáng)勢入駐，

10、未來前景看好。ABC伊藤伊藤盛源置業(yè)100畝市政公園元華路拓新西三街工廠榮華南路01020304060701/A地塊北臨待開發(fā)空地02/A地塊東北臨伊藤04/B地塊東臨工廠規(guī)劃路0505/B地塊南臨在建項(xiàng)目逸都國際03/A地塊東臨規(guī)劃路06/A地塊北臨待開發(fā)空地07/項(xiàng)目中間為河道即未來施政公園本項(xiàng)目分為A/B/C三塊用地，由兩條規(guī)劃道路及規(guī)劃市政公園相互隔離。周邊以儲(chǔ)備的待開發(fā)空地為主，東臨廠房對項(xiàng)目有一定影響；區(qū)域整體可塑性極強(qiáng)，保利品牌的進(jìn)駐，將對區(qū)域的定性和定向發(fā)展起到標(biāo)桿作用。配合周邊以伊藤為代表的大型商業(yè)綜合體及市政公園景觀配套跟進(jìn)將大力提升地塊的綜合價(jià)值。區(qū)位交通配套四至第一部分

11、 項(xiàng)目理解小結(jié)1、項(xiàng)目位于成都未來的新中心，發(fā)展?jié)摿薮螅?、交通的飛速發(fā)展必將帶來區(qū)位的進(jìn)一步成熟和騰飛；3、項(xiàng)目周邊配套完善且逐步成熟，為國際級高端居住區(qū)；4、項(xiàng)目自身景觀資源優(yōu)勢相對明顯，適合打造成生態(tài)宜居大盤。第二部分 市場分析M1 與 M2 的差距縮小，顯示流動(dòng)性較為充裕，且更多進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)。因此降息的必要性降低，近期并無必要出臺(tái)額外刺激政策；結(jié)合目前逐步企穩(wěn)的走勢來看，決策者考慮到經(jīng)濟(jì)反彈的基礎(chǔ)未必穩(wěn)固，短期內(nèi)亦不大可能出臺(tái)針對信貸和流動(dòng)性的調(diào)控措施：因此將進(jìn)入政策“真空期”；2010年上半年央行放貸超過6萬億元，是建國以來新增貸款最多的一年。這些新釋放的流動(dòng)性如水般漫過資本市場，

12、推高了股價(jià)，挽救了樓市，但是也反復(fù)地強(qiáng)化了投資者的通脹預(yù)期；上半年，中長期來看，全球?qū)捤韶泿耪吆透邆鶆?wù)將抬高未通脹壓力，推升大宗商品和資源價(jià)格，目前現(xiàn)金過剩難為王，債券已過頂部，資產(chǎn)價(jià)格和資源更具吸引力；年底，溫總理定調(diào)明年經(jīng)濟(jì)格調(diào)：繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策。二手房交易免稅時(shí)間由兩年調(diào)整回五年。經(jīng)濟(jì)最困難時(shí)期或已度過，但低位盤整仍將持續(xù)，短期內(nèi)將出現(xiàn)政策真空期，經(jīng)濟(jì)宏觀面不會(huì)大起大落。第二部分：市場分析宏觀經(jīng)濟(jì)宏觀政策成都樓市區(qū)域市場典型個(gè)案 成都市是中國西部重要中心城市，西南地區(qū)科技、金融、商貿(mào)中心和交通、通信樞紐，國家歷史文化名城和旅游中心城市。經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長，200

13、8年國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)3901億元人民幣，與西南區(qū)域其他省會(huì)城市間經(jīng)濟(jì)發(fā)展差距日益拉大。2008年人均GDP接近4000美元。按照國際慣例，正是經(jīng)濟(jì)快速增長和城市快速城市化的階段。成都經(jīng)濟(jì)總量雖然落后于重慶，但是從經(jīng)濟(jì)增長速度以及人均GDP水平來講，領(lǐng)先于西南乃至整個(gè)西部的省會(huì)城市，是中國西部城市的經(jīng)濟(jì)中心。成都是中國西部經(jīng)濟(jì)中心、活力中心，目前正處于經(jīng)濟(jì)增長和城市化的高速發(fā)展期第二部分：市場分析宏觀經(jīng)濟(jì)宏觀政策成都樓市區(qū)域市場典型個(gè)案成都是西南地區(qū)科技、商貿(mào)、金融中心和交通樞紐，在西部地區(qū)已具有明顯的比較優(yōu)勢第二部分：市場分析宏觀經(jīng)濟(jì)宏觀政策成都樓市區(qū)域市場典型個(gè)案成都GDP增速近四年保持在15

14、%以上，刺激了住宅投資增長，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來了巨大商機(jī)。2008年受到地震以及全球金融危機(jī)的影響，成都市GDP增量大幅度減小，2010年國家財(cái)政、貨幣政策的支持下，經(jīng)濟(jì)總量得以發(fā)展提升，前三季度全國國內(nèi)生產(chǎn)總值217817億元，按可比價(jià)格計(jì)算同比增7.7%，其中第三季度增長8.9%。成都市主要以第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)為主，2010年上半年第二產(chǎn)業(yè)增加值達(dá)到950.6億元，同比上年增長17.4%。第三產(chǎn)業(yè)增加值887億元，同比增長12.5% 。三產(chǎn)結(jié)構(gòu)0.058：0.49：0.45。其中工業(yè)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長，服務(wù)業(yè)加速發(fā)展。成都GDP增速近四年保持在15%以上，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)以二三產(chǎn)業(yè)為主，服務(wù)業(yè)發(fā)展快速第

15、二部分：市場分析宏觀經(jīng)濟(jì)宏觀政策成都樓市區(qū)域市場典型個(gè)案拉動(dòng)平抑時(shí)間宏觀房地產(chǎn)政策金融政策信貸政策行政措施2007穩(wěn)健的財(cái)政政策和從緊的貨幣政策2007年3月18日至年底6次加息2007年1月15日至年底10次調(diào)增存款準(zhǔn)備金率嚴(yán)控商業(yè)銀行季度信貸投放規(guī)模居民購買第二套住房（以家庭為單位）首付比例提高至40%，貸款利率上浮10%開發(fā)商取得土地使用權(quán)要求一次性付清土地出讓金開發(fā)商取得土地使用權(quán)閑置一年征收20%閑置費(fèi)；閑置兩年堅(jiān)決無償收回08-09積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策2008年9月16日至年底三個(gè)多月5次降息，降息幅度和密集度之大，史所罕見2008年9月16日至年底5次降低存款準(zhǔn)備金

16、率，力度空前2010年下半年貨幣政策由上半年的“過度寬松”轉(zhuǎn)為真正的“適度寬松”取消對商業(yè)銀行信貸規(guī)模的控制。商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍；最低首付款比例調(diào)整為20%居民購買第二套住房享受首次購房優(yōu)惠政策09年7月二套房貸再次要求嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人銷售和購買住宅暫免收印花稅土地增值稅首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%居民將購買超過2年的普通住房對外銷售的，暫不負(fù)擔(dān)營業(yè)稅支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理的融資需求。取消城市房地產(chǎn)稅2010年5月31日前購房契稅、總房款補(bǔ)償2010年5月，物業(yè)稅重提。07-09年，房地產(chǎn)政策環(huán)境經(jīng)歷了“打壓” “拉動(dòng)” “平抑

17、”的過程。打壓拉動(dòng)平抑第二部分：市場分析宏觀經(jīng)濟(jì)宏觀政策成都樓市區(qū)域市場典型個(gè)案第二部分：市場分析宏觀經(jīng)濟(jì)宏觀政策成都樓市區(qū)域市場典型個(gè)案09年以來，一方面供應(yīng)量萎縮；另一方面量價(jià)齊升，表現(xiàn)出強(qiáng)勁的復(fù)蘇和上升勢頭第二部分：市場分析宏觀經(jīng)濟(jì)宏觀政策成都樓市區(qū)域市場典型個(gè)案未來4年內(nèi)，城南區(qū)域競爭項(xiàng)目供給將在1180萬以上，供過于求的潛在矛盾很大，競爭將十分激烈。1、2008-2010年區(qū)域已面市樓盤超過40個(gè)左右，即將面市樓盤10個(gè)以上，可開發(fā)總量約4000-5000萬；2、2008年實(shí)際上市供給規(guī)模 204.18萬,已售面積約 70.03萬平方米,存量房余 134.15萬方；3、預(yù)計(jì)09年新增

18、供給157.26 萬方以上,合計(jì)約391.41 萬平方米以上。（城南區(qū) 域界定：三環(huán)麓山達(dá) 到，沿天府大道、站華路、 元華路兩側(cè)）未來供應(yīng)充足，競爭形勢嚴(yán)峻老城南板塊傳統(tǒng)核心高尚居住區(qū)站南板塊國際城南中央政務(wù)區(qū)新老城南銜接走廊及商業(yè)配套區(qū)域大源板塊國際城南中央生活區(qū)、商務(wù)區(qū)華陽板塊新城南與麓山高端居住區(qū)的吸附區(qū)城南區(qū)域傳統(tǒng)板塊劃分認(rèn)知板塊名稱城市規(guī)劃狀況配套設(shè)施狀況房地產(chǎn)開發(fā)狀況土地儲(chǔ)備城南板塊由神仙樹、桐梓林、棕樹三大小區(qū)組成，片區(qū)規(guī)劃發(fā)展完善，已成為高尚成熟居住區(qū)區(qū)域內(nèi)生活配套設(shè)施完善，高檔休閑、娛樂、餐飲齊聚，配套成熟完善區(qū)域內(nèi)開發(fā)已經(jīng)完全成熟在售項(xiàng)目較少土地基本開發(fā)殆盡，后續(xù)儲(chǔ)備極少站

19、南組團(tuán)天府大道兩側(cè)，錦江以西，成昆鐵路以東，外環(huán)路以北的區(qū)域，區(qū)域定位國際新城南中央政務(wù)區(qū)；主要功能定位為金融商業(yè)、貿(mào)易咨詢、行政管理、海關(guān)出口等“新南天地”商圈：包括有：歐尚、宜家、富森美、迪卡儂等大型商業(yè)賣場；中國會(huì)所、凱宴美湖等高檔娛樂休閑成所區(qū)域內(nèi)品牌開發(fā)商云集：中天盈（疊翠峰、譽(yù)峰）、中海（翠屏灣、城南1號(hào)）、和黃（南城都匯）、九龍倉（時(shí)代晶科名苑）、深長城（天府長城、半島城邦）土地存量較多大源組團(tuán)外環(huán)路以南，錦江以西，成昆鐵路以東，高新區(qū)界以北區(qū)域 ，區(qū)域定位國際新城南中央商務(wù)區(qū)和生活區(qū)洲際酒店、國際會(huì)展中心、奧特萊斯購物街，大部分生活配套處于規(guī)劃階段區(qū)域內(nèi)品牌開發(fā)商云集：華潤（鳳

20、凰城）、中海（蘭庭）、龍湖（世紀(jì)風(fēng)景）；待開發(fā)：嘉里（雅頌居）、建發(fā)鷺洲、保利、金怡源（蘋果之城）、上海復(fù)地土地存量豐富，持續(xù)開發(fā)潛力大華陽板塊華陽行政區(qū)區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)生活配套完善，沿天府大道南段分布大型休閑配套商業(yè)，但業(yè)態(tài)相對單一區(qū)域內(nèi)樓盤品質(zhì)參差不齊，明顯分為兩個(gè)集團(tuán)（南湖、悅城）（城南晶座、大城際）土地存量較多在城南區(qū)域傳統(tǒng)板塊劃分中，老城南板塊逐漸淡出區(qū)域競爭舞臺(tái)，未來城南競爭主要集中于三環(huán)外，并形成新的競爭格局。第二部分：市場分析宏觀經(jīng)濟(jì)宏觀政策成都樓市區(qū)域市場典型個(gè)案城南是品牌開發(fā)商云集之地，并隨著其外向發(fā)展，再次匯聚天府新城。從品牌開發(fā)商在建項(xiàng)目的分布中可以看出，50%以上的項(xiàng)目都集

21、中在城南區(qū)域，城南區(qū)域除了有政府著力的打造、區(qū)域完整規(guī)劃及交通狀況的改進(jìn)，品牌開發(fā)商們對城南區(qū)域未來的發(fā)展也充滿了信心，這一現(xiàn)象也表明城南正逐漸向“國際化”方向靠攏，其區(qū)域的發(fā)展?jié)摿薮?。北南西東中海名城中海格林威治城0103050709010101030303050505070707090909市中心中海國際社區(qū)中海龍灣半島中海蘭庭中海常春藤尚品中海城南1號(hào)中海翠屏灣12346781125134567891011910萬科城市尚品萬科金色家園萬科雙水岸1214萬科金域藍(lán)灣13萬科金色海蓉14萬科金域西嶺1315萬科魅力之城1513萬科朗潤園1617萬科加洲灣1718181920華潤翡翠城華潤

22、二十四城華潤鳳凰城192021212223242526龍湖晶藍(lán)半島龍湖翠微清波龍湖三千里龍湖三千城龍湖弗萊明戈龍湖長橋郡222324252627新鴻基.悅城2728南城都匯彩疊園282930293031疊翠峰萬景峰313233時(shí)代晶科33從此模型中可以很清晰的看出，從2007年以后，品牌開發(fā)商選擇城南及南延線區(qū)域占據(jù)相當(dāng)大的比重。32一線品牌開發(fā)商已建及在建項(xiàng)目時(shí)間排布成都市品牌開發(fā)商項(xiàng)目分布圖注：此分布未含待建項(xiàng)目。第二部分：市場分析宏觀經(jīng)濟(jì)宏觀政策成都樓市區(qū)域市場典型個(gè)案區(qū)域竟盤供需分析項(xiàng)目名稱環(huán)域總占地（畝）總建面（萬）總套數(shù)（套）容積率物業(yè)形態(tài)戶型面積開盤時(shí)間均價(jià)（元/）銷售率/月均套

23、數(shù)疊翠峰二至三環(huán)20.86.36042.85小高層40-1502010.049500（2500元裝修）56%/58中海翠屏灣二至三環(huán)942420463小高層80-1402008.03850079%/85長城半島城邦三至繞城1605527804.26高層90-2702010.09850045%/84南城都匯三至繞城1980250150002.6高層88-4002007.08700056%/39華敏世家尚品三至繞城208864.82高層90-2702008.091200058%/4時(shí)代晶科名苑三至繞城1235322004.9高層104-1442008.11760099%/79城南1號(hào)三至繞城173

24、4120492.85高層160-2402008.111300048%/25譽(yù)峰三至繞城260703000高層90-3802010.1120000（6000元裝修）中海蘭庭繞城外1103517664.2高層89-1752008.03680063%/58華府西苑繞城外501912134.5高層88-2402010.08630087%/44華潤鳳凰城繞城外3567050004.5高層70-1902007.09690076%/43ICON英郡繞城外2838.64913.76高層90-1802008.1580071%/58美年廣場美岸繞城外2551006043.9高層80-3652010.0961005

25、1%/48小計(jì)3629.8769.9368399077 65.7%/52新鴻基悅城繞城外2457343413.8高層137-3902010.04640067%/74高新南區(qū)目前面市住宅樓盤14個(gè)，含本項(xiàng)目在明年上市至少5個(gè)；已面市項(xiàng)目合計(jì)約770萬平米，36839套；在售房源銷售率約65.7%，每個(gè)樓盤月均銷售52套；余下房源至少有260萬平米，約1.3萬套。第二部分：市場分析宏觀經(jīng)濟(jì)宏觀政策成都樓市區(qū)域市場典型個(gè)案第二部分：市場分析宏觀經(jīng)濟(jì)宏觀政策成都樓市區(qū)域市場典型個(gè)案城南代表項(xiàng)目3季度的成交均價(jià)主要集中在6000元/平米左右，到9.10月份各項(xiàng)目均價(jià)都有較大幅度的增長，增長幅度從8%到2

26、0%不等； 在價(jià)格上漲的同時(shí)，銷量也跟著的上漲，量價(jià)齊升的態(tài)勢在10月份表現(xiàn)的尤為明顯。城南樓市2010年大勢向好、量價(jià)齊升。目前區(qū)域在售項(xiàng)目在售存量共4089套，按照近期去化速度計(jì)算，剩余已推未售物業(yè)去化周期在6月左右。09年12月-10年3月，市場競爭主要來自各項(xiàng)目已推庫存的去化壓力。第二部分：市場分析宏觀經(jīng)濟(jì)宏觀政策成都樓市區(qū)域市場典型個(gè)案區(qū)域在售項(xiàng)目多為市場一線品牌，下階段在售項(xiàng)目的整盤存量共9835套，存量較大，根據(jù)整盤去化數(shù)據(jù)計(jì)算，剩余去化周期共17.5個(gè)月?，F(xiàn)期市場較高強(qiáng)度競爭至少將延續(xù)至2011年3月。第二部分：市場分析宏觀經(jīng)濟(jì)宏觀政策成都樓市區(qū)域市場典型個(gè)案板塊劃分項(xiàng)目名稱主力戶型結(jié)構(gòu)主力面積區(qū)間（m）均價(jià)（元/ m)09年月均銷售速度(套/月）老城南板塊神仙樹大院120-160套三120-1607