房地產(chǎn)基礎知識1課件

1、 房地產(chǎn)基礎知識介紹 房地產(chǎn)的概念 房地產(chǎn)的特征 房地產(chǎn)的類型 房地產(chǎn)專業(yè)名詞 房地產(chǎn)面積的測算目 錄 房地產(chǎn)的含義房地產(chǎn)具體是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質實體和依托于物質實體上的權益。又稱不動產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，兩者具有整體性和不可分割性。包括： 1)土地 2)建筑物及地上附著物 3)房地產(chǎn)物權房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)的特征 房地產(chǎn)的自然特征1) 位置的固定性；2) 使用的耐久性；3) 資源的有限性；4) 物業(yè)的差異性。房地產(chǎn)的經(jīng)濟特征1) 生產(chǎn)周期2) 資金密集性3) 相互影響性4) 易受政策限制性5) 房地產(chǎn)的增值性 房地產(chǎn)的類型 按房地產(chǎn)用途劃分：1) 居住房地產(chǎn)2) 商業(yè)房

2、地產(chǎn)3) 旅游房地產(chǎn)4) 工業(yè)房地產(chǎn)5) 農業(yè)房地產(chǎn) 按住宅的層數(shù)劃分的規(guī)定：1）低層住宅為1-3層2）多層住宅為4-6層3）小高層住宅為7-11層4）中高層住宅為12-16層5）16層以上為高層住宅 6）超過40層為超高層住宅 房地產(chǎn)的類型房屋建筑結構分類標準編號類型名稱解釋說明1鋼結構承重的主要結構是用鋼材料建造的，包括懸索結構。2鋼、鋼筋混凝土結構承重的主要結構是用鋼、鋼筋混凝上建造的。如一幢房屋一部分梁柱采用鋼筋混凝土構架建造3鋼筋混凝土結構承重的主要結構是用鋼筋混凝上建造的。包括薄殼結構、大模板現(xiàn)澆結構及使用滑模、開板等先進施工方法施工的鋼筋混凝土結構的建筑物4混合結構承重的主要結構

3、是用鋼筋混凝土和磚木建造的。如一幢房屋的梁是用鋼筋混凝土制成，以磚墻為承重墻，或者梁是木材制造，住是用鋼筋混凝土建造5磚木結構承重的主要結構是用磚、木材建造的。如一幢房屋是木制結構房架。磚墻、木柱建造的6其它結構凡不屬于上述結構的房匿都歸此類。如竹結構、磚拱結構、窯洞等房地產(chǎn)的類型房地產(chǎn)土地的使用年限 居住用地七十年； 工業(yè)用地五十年； 教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年； 商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年； 綜合用地或者其他用地五十年 房地產(chǎn)專業(yè)名詞建筑知識 房地產(chǎn)專業(yè)名詞 建筑密度：規(guī)劃地塊內各類建筑基底占地面積與地塊面積之比。 容積率：規(guī)劃地塊內各類建筑物的總建筑面積與地塊面積之比。即：容

4、積率總建筑面積/土地面積綠化率：規(guī)劃地塊內各類綠地面積的總和占規(guī)劃地塊面積的比率。 得房率:得房率是指套（單元）內建筑面積與套建筑面積的比率。一般來講，得房率的高低與兩個因素有關，一是產(chǎn)品定位，二是建筑設計。產(chǎn)品定位高，公共活動空間大而舒適，得房率就低；產(chǎn)品定位一般，為經(jīng)濟實惠而促進銷售，公共活動空間便在規(guī)定許可的范圍內盡可能小，得房率自然就高；建筑實際出現(xiàn)空間浪費，得房率就會自然下降。目前，可參考的得房率：多層住宅為85%，高層住宅為72%，辦公樓為55%。 建筑知識 房地產(chǎn)專業(yè)名詞 建筑占地面積：建筑物的垂直投影面積。不包括附屬（雨蓬、外挑陽臺、檐口、連接兩座建筑物的架空通道、玻璃拱頂下的

5、天井、室外樓梯或坡道和街坊內連接建筑物之間的過街樓，以及僅一面有圍護結構、面積不大于基地空地面積10的建筑物）建筑面積。 建筑知識 房地產(chǎn)專業(yè)名詞 居住區(qū)用地構成：住宅用地公共服務設施用地道路用地公共綠地建筑知識 房地產(chǎn)專業(yè)名詞 關于室內采光的要求：（1）每套住宅至少應有一個居室內獲得日照，當一套住宅中居室總數(shù)超過四個時，其中宜有二個獲得日照。（2）采光系數(shù)：室內為1，窗地面積比1/7；樓梯間0.5窗地面積比1/12。（窗地面積比值為直接天然采光房間的側窗洞口面積與該房間地面面積之比） 建筑知識 房地產(chǎn)專業(yè)名詞 民用建筑的結構組成一般由：基礎、墻和柱、樓地面、樓梯、屋頂、門窗六大部分組成。 地

6、基：承受由基礎傳來荷載的土層。 基礎：位于建筑物最下部位的承重構件，承受建筑物的全部荷載，并負責傳遞給建筑物下部的地基。 墻：建筑物的承重構件和圍護構件。 柱、梁、板：柱子是獨立支撐結構的豎向構件；梁是跨過空間的橫向構件；板是直接承擔其上面的平面荷載的平面構件。 樓、地面：人們生活中經(jīng)常接觸行走的平面。 樓梯、電梯：樓梯和電梯是聯(lián)系建筑上下各層的垂直交通設施。（坡道和臺階是樓梯的一種特殊形式。） 建筑知識 房地產(chǎn)專業(yè)名詞 屋頂：是建筑物上面的構造部分，由屋面、屋頂承重結構、保溫隔熱層和頂棚組成。 地下室：按照地下室頂板標高不同，地下室可分為全地下室和半地下室。 全地下室：房間地面于室外地平面的

7、高度超過該房間凈高的1/2者。半地下室：房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/3，且不超過1/2。 建筑層高：下層樓地板上表面（或下表面）到相鄰上層樓板上表面（或下表面）之間的豎向高度。凈高則是指層高減去樓板厚度。 變形縫：（為了避免建筑由于溫度變化、建筑物各部分所受荷載的不同以及建筑物相鄰部分結構的差異和地震的影響而使建筑物出現(xiàn)變形、開裂、建筑結構破壞而設置的將建筑物垂直分開的縫隙。）包括：伸縮縫、沉降縫、防震縫。裂縫產(chǎn)生的原因：溫度、沉降、結構強度。 建筑知識 房地產(chǎn)專業(yè)名詞 建筑面積：指房屋外墻、柱、邊腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上

8、蓋，結構牢固，層高2.20米以上(含2.20米)的永久性建筑。住宅使用面積：是每套住宅戶內除墻體厚度外全部凈面積的總和（即地毯面積）。其中包括臥室、起居室、廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、儲藏室、壁柜、吊柜、戶內樓梯(按投影面積)、陽臺。斜面屋頂結構的房間，層高低于2.20米的部分不計入面積。建筑知識 房地產(chǎn)專業(yè)名詞 住宅居住面積：是指住宅分戶門內的臥室和起居室等的凈面積的總和。商品房“套內建筑面積”：它指的是商品房套內各部分建筑面積的總和。套內建筑面積套內使用面積套內墻體面積陽臺建筑面積 商品房建筑面積的組成：由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成。 建筑知識 房地產(chǎn)專業(yè)名詞 建筑知識 公用建筑面積

9、 公用建筑面積主要由以下部分組成：電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務的公用房和管理用房建筑面積；套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。計算時，整棟建筑物的建筑面積扣除整棟建筑物各套（單元）套內建筑面積之和，并扣除已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室車棚及人防工程等建筑面積，即為公用建筑面積。 公攤面積 商品房公用建筑面積的分攤以幢為單位。分攤的公用建筑面積為單幢樓內的公用建筑面積。其中，為整幢商品房服務的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分攤；為局部范圍服務的公用建筑面積，則由受益的各套

10、商品房分攤。 各套商品房應分攤的公用建筑面積，為各次分攤的公用建筑面積之和。房地產(chǎn)專業(yè)名詞 起步價 某物業(yè)各樓層銷售價格中的最低價格，即是起步價。多層物業(yè)，以一樓或頂樓的銷售價為起步價高層物業(yè)，以最低層的銷售價為起步價。房產(chǎn)廣告中常表為“ 元平方米起售”。較低的起步價容易引起消費者的注意. 基價 經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房基本價格。商品房的銷售價一般以基價為基數(shù)增減樓層，朝向差價后而得出. 均價 將各單位的銷售價格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價。均價一般不是銷售價，但也有例外，前段時期某高層物業(yè)推出的“不計樓層、朝向，以2800元平方米統(tǒng)一價銷售”，即以均價作銷

11、售價，也不失為引人矚目的營銷策略。 買房知識房地產(chǎn)專業(yè)名詞 認購 一般也稱作內部認購。是指項目在尚未完全取得銷售手續(xù)之前的預訂銷售方式。一般只交納較少的定金，不能簽訂正式的銷售合同。買房知識開盤 一般項目在取得銷售許可證后會選定某一時間開始公開發(fā)售，稱之為開盤。這時，可以交納預付款，正式簽約并辦理貸款等相關手續(xù)，也有些樓盤把第一次公開推出之時定為開盤。 房地產(chǎn)專業(yè)名詞 買房知識 關于五證 房地產(chǎn)商在預售商品房時應具備建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建設工 程開工證、國有土地使用證和商品房預售許可證，簡稱“五證”。 房地產(chǎn)專業(yè)名詞 買房知識 付款方式 1）一次性付款2）分期付款3）樓宇按

12、揭4）公積金貸款5）組合貸款 房地產(chǎn)專業(yè)名詞 房地產(chǎn)面積測算房地產(chǎn)面積的測算 計算全部建筑面積 1）永久性結構的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積總和計算。2）屋內的夾層、插層、技術層及樓梯、電梯間等其高度在2.20米以上部位計算建筑面積。3）穿過房屋的通道，房屋內的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內的回廊部分，層高在2.20米以上的，按其水平投影面積計算。4）樓梯間、電梯（觀井梯）井、垃圾道、管道井均按房屋自然層計算面積。5）房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20米以上的樓梯間、冰箱間、電梯機房及斜面構屋頂設計在2.20米以上的部位，按外圍水平投影面積計算。6）挑

13、樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算。7）屬永久性結構有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算建筑面積，無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積一半計算建筑面積。8）與房屋相連的柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算。9）建筑間永久性的封閉架空通廊，按其外圍水平投影面積計算建筑面積。房地產(chǎn)面積的測算 計算全部建筑面積 10）地下室、半地下室及其相應出入口，層高在2.20米以上的，按其外圍（不包括采光井、防潮層及保護墻）水平投影面積計算。11）有柱或有圍護結構的門廊，門斗、按其柱或圍護結構的外圍水平投影面積計算。12）有玻璃幕墻、金屬板幕墻、石材幕墻或組合幕墻作為房屋外圍

14、的，當幕墻框架突出主體結構距離已有設計數(shù)據(jù)或實際測量數(shù)據(jù)時，按幕墻外圍水平投影面積計算建筑面積；在建筑施工圖報建時，還沒有設計數(shù)據(jù)的，幕墻框架突出主體結構距離一律按150毫米計算，竣工后計算竣工面積時仍采用150毫米的數(shù)據(jù)。13）屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計算。14）依坡地建筑的房屋利用吊腳做架空層，有圍護結構的，按其高度在2.20米以上部分的外圍水平面積計算。15）有伸縮的房屋，若其與室內相通的，伸縮縫計算建筑面積。房地產(chǎn)面積的測算 計算一半的建筑面積 1）有蓋無柱的外走廊、檐廊、掃頂蓋水平投影面積一半計算面積。2）獨立柱在雨篷，單排柱的車棚、貨棚、站臺等，按其頂蓋水平投影面積的一半計算面積。3）未封閉的陽臺，按其水平投影面積一半計算面積。4）建筑物外有頂蓋，無柱的走廊、檐廊按其投影