建設(shè)項目管理之建設(shè)管理基礎(chǔ)課件

1、建設(shè)工程管理序:建設(shè)項目及其分類項目及其特征項目的定義定義項目是指在一定的約束條件下（主要是限定時間、限定資源），具有明確目標(biāo)的一次性任務(wù)項目的特征項目的單件性或一次性項目具有一定的約束條件項目具有生命期 建設(shè)項目及其分類建設(shè)項目及其特點建設(shè)項目是以實物形態(tài)表示的具體項目：基本建設(shè)項目新建、擴建等擴大生產(chǎn)能力的項目更新改造項目以改進技術(shù)、增加產(chǎn)品品種、提高質(zhì)量、治理“三廢”、勞動安全、節(jié)約資源為主要目的的項目建設(shè)項目的組成單項工程有獨立設(shè)計文件，建成后可以獨立發(fā)揮生產(chǎn)能力或效益的一組配套齊全的工程項目單位（子單位）工程具備獨立施工條件并能形成獨立使用功能的建筑物及構(gòu)筑物分部（子分部）工程按專業(yè)

2、性質(zhì)、建筑部位確定 分項工程按主要工種、材料、施工工藝、設(shè)備類別等確定，是計量工程用工用料和機械臺班消耗的基本單元建設(shè)項目及其分類建設(shè)項目及其特點建設(shè)項目的特點投資額巨大建設(shè)周期長整體性強地點固定1.1 建設(shè)項目及其分類建設(shè)項目的分類按管理需要劃分基本建設(shè)項目更新改造項目按建設(shè)性質(zhì)劃分新建項目擴建項目改建項目遷建項目恢復(fù)項目按建設(shè)規(guī)模劃分基本建設(shè)項目大型、中型、小型項目更新改造項目限額以上、限額以下項目按投資額劃分大中型項目：基本建設(shè)項目生產(chǎn)性建設(shè)項目中的能源，交通、原材料部門的工程項目，投資額達(dá)到 5000萬元以上為；其他部門和非工業(yè)建設(shè)項目，投資額達(dá)到3000萬元以上為大中型建設(shè)項目；更新

3、改造項目只按投資額標(biāo)準(zhǔn)劃分，能源、交通、原材料部門投資額達(dá)到5000萬元及其以上的工程項目和其他部門投資額達(dá)到3000萬元及其以上的項目為限額以上項目，否則為限額以下項目；此外，還有一部分特殊項目一般不作為大中型項目安排。 建設(shè)項目及其分類建設(shè)項目的分類按行業(yè)性質(zhì)和特點劃分競爭性項目投資效益比較高、競爭性比較強的項目。企業(yè)作為投資主體基礎(chǔ)性項目具有自然壟斷性、建設(shè)周期長、投資額大而收益低的基礎(chǔ)設(shè)施和需要政府重點扶持的一部分基礎(chǔ)工業(yè)項目，以及直接增強國力的支柱產(chǎn)業(yè)項目。政府通過經(jīng)濟實體進行投資，同時還應(yīng)廣泛吸收地方、企業(yè)參與投資，有時還可吸收外商直接投資公益性項目主要包括科技、文教、衛(wèi)生、體育和

4、環(huán)保等設(shè)施，公、檢、法等政權(quán)機關(guān)以及政府機關(guān)、社會團體辦公設(shè)施，國防建設(shè)等。主要由政府用財政資金安排建設(shè)項目劃分按建設(shè)性質(zhì) 按投資規(guī)模按列入計劃時間新（遷）建項目 擴建項目 改建項目恢復(fù)項目大型項目中型項目 小型項目 零星項目 規(guī)劃項目預(yù)備項目當(dāng)年開工項目 續(xù)建項目 跨年度結(jié)轉(zhuǎn)項目停、緩建項目項目基本建設(shè)程序項目基本建設(shè)程序的概念基本建設(shè)是指利用國家預(yù)算內(nèi)基建資金、自籌資金、國內(nèi)外基建貸款以及其他專項資金進行的，以擴大生產(chǎn)能力（或新增工程效益）為主要目的的新建、改擴建工程及有關(guān)工作。項目基本建設(shè)程序是指國家按照項目建設(shè)的客觀規(guī)律制定的項目從設(shè)想、選擇、評估、決策，到設(shè)計、施工、投入生產(chǎn)或交付使

5、用整個過程中，各項工作必須遵循的先后次序項目基本建設(shè)程序長期計劃年度投資計劃預(yù)備項目計劃五年計劃項目建議書設(shè)計工作可行性研究生產(chǎn)準(zhǔn)備施工安裝建設(shè)準(zhǔn)備竣工驗收生產(chǎn)運營項目后評價設(shè)計概算 投資估算竣工決算施工圖預(yù)算國務(wù)院關(guān)于投資體制改革的決定國發(fā)200420號文件審批制度：對于企業(yè)不使用政府投資建設(shè)的項目，一律不再實行審批制，區(qū)別不同情況實行核準(zhǔn)制和備案制。 核準(zhǔn)制：政府核準(zhǔn)的投資項目目錄 。僅需向政府提交項目申請報告，不再經(jīng)過批準(zhǔn)項目建議書、可行性研究報告和開工報告的程序。備案制：對于目錄以外的企業(yè)投資項目，實行備案制，除國家另有規(guī)定外，由企業(yè)按照屬地原則向地方政府投資主管部門備案。 項目設(shè)想1

6、.投資立項申請項目報告年度計劃可行性研究規(guī)劃方案征地勘察設(shè)計地質(zhì)勘查設(shè)計招標(biāo)規(guī)劃設(shè)計方案選定建筑設(shè)計拆遷辦理施工執(zhí)照編制施工組織設(shè)計工程預(yù)算造價2.前期工作審核施工圖七通一平材料設(shè)備訂貨辦理開工報告組織招標(biāo)簽訂施工合同組織施工單位進場組織設(shè)計交底審查施工圖組織設(shè)計3.施工準(zhǔn)備施工放線規(guī)劃部門驗線勘察設(shè)計部門驗槽組織樁基驗收隱蔽工程預(yù)驗結(jié)構(gòu)簽訂驗收4.工程管理竣工工程預(yù)驗組織竣工驗收竣工資料歸檔辦理竣工決算商品房預(yù)售商品房價格報批報工程竣工單商品房記賬入庫商品房銷售5.房屋銷售組織交房建立物管機構(gòu)建立房屋檔案建立服務(wù)制度6.售后服務(wù)日常管理房地產(chǎn)項目報批流程簡介獲取土地信息投資機會研究是否可行是

7、否參加土地競買編制項目建議書反饋最高價是否獲得是否測算編制可行性研究報告項目建議書審批可行性研究報告審批辦理投資項目備案證項目立項審批辦理土地權(quán)屬交接相關(guān)證件項目立項轉(zhuǎn)入前期工作階段項目建議書項目建議書含義是業(yè)主單位向國家提出的要求建設(shè)某一項目的建議文件，是對建設(shè)項目的輪廓設(shè)想主要作用是推薦一個擬建項目，論述其建設(shè)的必要性、建設(shè)條件的可行性和獲利的可能性內(nèi)容建設(shè)項目提出的必要性和依據(jù)產(chǎn)品方案、擬建規(guī)模和建設(shè)地點的初步設(shè)想資源情況、建設(shè)條件、協(xié)作關(guān)系等的初步分析投資估算和資金籌措設(shè)想項目進度安排經(jīng)濟效益和社會效益的估計項目建議書建議書編制- 項目建議書由政府部門、全國性專業(yè)公司以及現(xiàn)有企事業(yè)單位

8、或新組成的項目法人提出。- 其中，跨地區(qū)、跨行業(yè)的建設(shè)項目以及對國計民生有重大影響的項目、國內(nèi)合資建設(shè)項目，應(yīng)由有關(guān)部門和地區(qū)聯(lián)合提出；- 中外合資、合作經(jīng)營項目，在中外投資者達(dá)成意向性協(xié)議書后，再根據(jù)國內(nèi)有關(guān)投資政策、產(chǎn)業(yè)政策編制項目建議書；- 大中型和限額以上擬建項目上報項目建議書時，應(yīng)附初步可行性研究報告。初步可行性研究報告由有資格的設(shè)計單位或工程咨詢公司編制。項目建議書審批項目建議書要按現(xiàn)行的管理體制、隸屬關(guān)系，分級審批。原則上，按隸屬關(guān)系，經(jīng)主管部門提出意見，再由主管部門上報，或與綜合部門聯(lián)合上報，或分別上報。房地產(chǎn)項目建議書審批部門市發(fā)展與改革委員會審批材料待審批的項目建議書項目資

9、本金中除自有資金外的資金來源證明項目業(yè)主資信證明材料或營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件其他特殊規(guī)定必備的材料審批結(jié)果項目建議書批復(fù) 重慶市計劃委員會文件渝計委固2004 號關(guān)于XXX花園項目建設(shè)工程項目建議書的批復(fù)重慶市XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司： 你公司XX2004第01號文件收悉。為改善人民居住條件，加快XX區(qū)的城市建設(shè)，經(jīng)研究，同意你公司開發(fā)建設(shè)XX區(qū)XX花園，觀予以立項批復(fù)如下：重慶市發(fā)展計劃委員會 年 月 日 主題詞：城鄉(xiāng)建設(shè) 房地產(chǎn) 立項 批復(fù)報送：市計委，區(qū)政府。抄送：區(qū)地方稅務(wù)局，規(guī)劃分局，區(qū)建委，國土局，環(huán)保局，房管局，公安分局，財政局，審計局，統(tǒng)計局。項目建議書批準(zhǔn)后工作國有單位經(jīng)營性基本建設(shè)大

10、中型項目,在建設(shè)階段必須組建項目法人；項目建議書批準(zhǔn)后,由項目投資方派代表組建項目法人籌備組。具體負(fù)責(zé)項目法人的籌建工作。選定建設(shè)地址，申請規(guī)劃設(shè)計條件，做規(guī)劃設(shè)計方案。 落實籌措資金方案。 落實供水、供電、供氣、供熱、雨污水排放、電信等市政公用設(shè)施配套方案。 落實主要原材料、燃料的供應(yīng)。 落實環(huán)保、勞保、衛(wèi)生防疫、節(jié)能、消防措施。 外商投資企業(yè)申請企業(yè)名稱預(yù)登記。 進行詳細(xì)的市場調(diào)查分析。 編制可行性研究報告。 項目法人責(zé)任制度項目法人責(zé)任制的特點比較內(nèi)容工程建設(shè)指揮部 項目法人（公司） 1.經(jīng)濟管理體制 計劃經(jīng)濟，政企不分 市場經(jīng)濟，政企分開 2.行為特征 政府派出機構(gòu)，政府行為，項目建成

11、后才組建企業(yè)法人 獨立法人實體，企業(yè)行為，先有法人，后有項目 3.產(chǎn)權(quán)關(guān)系 產(chǎn)權(quán)關(guān)系模糊，不便于落實固定資產(chǎn)的保值增值責(zé)任 產(chǎn)權(quán)關(guān)系明晰，便于落實固定資產(chǎn)的保值增值責(zé)任 4.建設(shè)資金籌措 投資主體單一，主要依靠國家預(yù)算內(nèi)投資 投資主體多元化，籌資方式市場化、國際化 5.管理方式 投資、建設(shè)、運營、還貸各自分段管理，利益主體多元化 投資、建設(shè)、運營、還貸全過程管理，利益主體一元化 6.管理手段 主要依靠行政手段 主要依靠經(jīng)濟和法律手段 7.投資風(fēng)險責(zé)任 不承擔(dān)或無法承擔(dān)盈虧責(zé)任，粗放經(jīng)營，“三超”現(xiàn)象嚴(yán)重，還貸責(zé)任無法落實 自負(fù)盈虧，集約經(jīng)營，追求經(jīng)濟效益，便于落實還貸責(zé)任 8.運行結(jié)果 臨時機

12、構(gòu)，項目建成后便解散 項目建設(shè)期間及建成后均為現(xiàn)代企業(yè)制度的公司 委托環(huán)境影響評估環(huán)境影響評價及其基本要求1. 環(huán)境影響評價及其基本原則概念在確定場址方案和技術(shù)方案中，調(diào)查研究環(huán)境條件，識別和分析擬建項目影響環(huán)境的因素，提出預(yù)防或減輕不良環(huán)境影響的對策和措施，比選和優(yōu)化環(huán)境保護方案的過程基本原則符合法律、法規(guī)和環(huán)境功能規(guī)劃的要求堅持污染物排放總量控制和達(dá)標(biāo)排放的要求堅持“三同時”原則環(huán)境效益與經(jīng)濟效益相統(tǒng)一注重資源綜合利用委托環(huán)境影響評估2. 環(huán)境影響評價的分類（03.9.1施行環(huán)境影響評價法）環(huán)境影響報告書可能造成重大環(huán)境影響的項目報告書內(nèi)容：建設(shè)項目概況；建設(shè)項目周圍環(huán)境現(xiàn)狀；建設(shè)項目對環(huán)

13、境可能造成影響的分析、預(yù)測和評估；建設(shè)項目環(huán)境保護措施及其技術(shù)、經(jīng)濟論證；建設(shè)項目對環(huán)境影響的經(jīng)濟損益分析；對建設(shè)項目實施環(huán)境監(jiān)測的建議；環(huán)境影響評價的結(jié)論 環(huán)境影響報告表可能造成輕度環(huán)境影響的項目 環(huán)境影響登記表對環(huán)境影響很小、不需要進行環(huán)境影響評價的項目環(huán)境影響報告表和環(huán)境影響登記表的內(nèi)容和格式，由國務(wù)院環(huán)境保護行政主管部門制定可行性研究的審批可行性研究含義是指在項目決策前，通過對與項目有關(guān)的工程、技術(shù)、經(jīng)濟等各方面條件和情況調(diào)查、研究、分析，對各種可能的建設(shè)方案進行比較論證，并對項目建成后的經(jīng)濟效益進行預(yù)測和評價的一種科學(xué)分析方法作用評價項目：技術(shù)上的先進性和適用性經(jīng)濟上的盈利性和合理性

14、建設(shè)的可能性和可行性研究成果可行性研究報告，將為投資者的最終決策提供直接依據(jù)可行性研究的作用項目投資決策的依據(jù)項目融資的依據(jù)項目主管部門商談合同、簽訂協(xié)議的依據(jù)工程設(shè)計、設(shè)備訂貨、施工準(zhǔn)備等的依據(jù)采用新技術(shù)、新材料、新設(shè)備研制計劃和補充地形、地質(zhì)資料工作和工業(yè)性試驗的依據(jù)審查項目對環(huán)境影響的依據(jù)可行性研究的審批粗細(xì)13 0.11.0 30% 鑒別投資方向，尋找投資機會，提出項目建議，為初步選擇項目提供依據(jù) 項目設(shè)想 46 0.251.25 20% 對項目進行專題輔助研究，編制初步可行性研究報告，確定是否有必要進行詳細(xì)可行性研究，進一步判明建設(shè)項目的生命力 項目初選 612或更長 大項目0.21

15、.0小項目1.03.0 10% 對項目進行深入細(xì)致的技術(shù)經(jīng)濟論證，編制可行性研究報告，提出結(jié)論性意見，作為項目投資決策的重要依據(jù) 項目擬定 工作性質(zhì) 工作內(nèi)容及成果投資估算精度 費用占投資百分比（%） 所需時間（月） 投資機會研究 初步可行性研究 詳細(xì)可行性研究 設(shè)備原價設(shè)備運雜費設(shè)備購置費工器具及生產(chǎn)家具購置費直接工程費間接費利潤稅金建筑安裝工程費用設(shè)備及工器具購置費用工程建設(shè)其他費用土地使用費與項目建設(shè)有關(guān)的其他費用與未來企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的其他費用預(yù)備費基本預(yù)備費漲價預(yù)備費建設(shè)期貸款利息固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅流動資產(chǎn)投資流動資金建設(shè)投資建設(shè)工程總投資可行性研究的審批投資框算投資估算概算 (

16、修正概算)施工圖預(yù)算標(biāo)底投標(biāo)價合同價結(jié)算竣工決算投資規(guī)劃編制項目建議書編制可行性研究報告項目評估設(shè)計準(zhǔn)備階段編制設(shè)計任務(wù)書設(shè)計階段方案設(shè)計擴初設(shè)計施工圖設(shè)計施工施工階段動用前準(zhǔn)備階段保修期時間有建設(shè)意圖項目立項項目正式動用施工招標(biāo)、投標(biāo)項目決策階段可行性研究的審批投資框算投資估算概算 (修正概算)施工圖預(yù)算標(biāo)底投標(biāo)價合同價結(jié)算竣工決算投資規(guī)劃設(shè)計準(zhǔn)備階段設(shè)計階段施工階段動用前準(zhǔn)備階段保修期時間有建設(shè)意圖項目立項項目正式動用-30%30%25%-25%-15%15%10%-10%-5%5%項目決策階段項目立項審批部門發(fā)展與改革委員會申請材料立項申請書土地出讓確認(rèn)書項目建議書可行性研究報告開發(fā)資質(zhì)

17、證明和營業(yè)執(zhí)照法人身份證復(fù)印件獲得證件企業(yè)投資項目備案證建設(shè)項目備案批復(fù)（若干份）二、前期工作階段前期工作階段是工程建設(shè)中頭緒最為復(fù)雜的階段。具體工作在于落實開發(fā)方案，為項目建設(shè)做準(zhǔn)備。前期涉及工作程序以及部門眾多，主要工作內(nèi)容包括：購置土地的后期工作拆遷安置項目報建委托設(shè)計等等。 申請項目選址獲得建設(shè)項目選址意見書委托規(guī)劃設(shè)計方案并送審獲得設(shè)計條件要求通知書委托地質(zhì)勘查委托地災(zāi)評估委托初步設(shè)計并送審委托施工圖設(shè)計并送審辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證報批總平面規(guī)劃圖土地使用權(quán)初始登記獲得國有土地使用權(quán)證書繳納土地出讓金簽訂土地出讓合同委托土地勘界國土局審核同意土地成交確認(rèn)書申請用

18、地草簽土地出讓合同進入拆遷環(huán)節(jié)委托設(shè)計單位進行設(shè)計設(shè)計單位資質(zhì)的認(rèn)定設(shè)計的三個階段設(shè)計的分類每階段設(shè)計對應(yīng)的成本預(yù)測每階段設(shè)計的審查設(shè)計單位資質(zhì)的認(rèn)定設(shè)計單位的選擇工程勘察資質(zhì)：綜合資質(zhì)（只設(shè)甲級）、專業(yè)資質(zhì)（設(shè)甲乙級）、勞務(wù)資質(zhì)（不分等級）工程設(shè)計資質(zhì)：綜合資質(zhì)（只設(shè)甲級）、行業(yè)資質(zhì)（設(shè)甲乙丙級）、專業(yè)資質(zhì)（設(shè)甲乙丙級）設(shè)計的三個階段設(shè)計工作階段含義是對擬建工程項目的實施在技術(shù)上和經(jīng)濟上所進行的全面而詳盡的安排作用是基本建設(shè)計劃的具體化，是組織施工的依據(jù)。一般項目進行兩階段設(shè)計：初步設(shè)計和施工圖設(shè)計；技術(shù)上復(fù)雜且缺乏經(jīng)驗的進行三階段設(shè)計：初步設(shè)計、技術(shù)設(shè)計和施工圖設(shè)計。各類設(shè)計，特別是初步設(shè)

19、計和施工圖設(shè)計需要審批。建設(shè)部2000年頒布的建筑工程施工圖設(shè)計文件審查暫行辦法初步設(shè)計技術(shù)設(shè)計施工圖設(shè)計設(shè)計的分類總圖專業(yè)建筑專業(yè)結(jié)構(gòu)專業(yè)建筑電氣專業(yè)給排水專業(yè)采暖通風(fēng)專業(yè)動力專業(yè)融資管理項目資本金制度與融資組織 1.項目資本金制度國務(wù)院1996年關(guān)于固定資產(chǎn)投資項目試行資本金制度的通知規(guī)定，各種經(jīng)營性固定資產(chǎn)投資項目試行資本金制度，項目建設(shè)要有一定比例的資本金資本金是指項目投資中由投資者提供的資金。資本金對建設(shè)項目而言，屬于非債務(wù)資金，同時也是獲得債務(wù)資金的基礎(chǔ)。項目法人不承擔(dān)這部分資金的任何利息和債務(wù)。投資者可按其出資的比例依法享有所有者權(quán)益，也可轉(zhuǎn)讓其出資，但不得以任何方式抽回資本金出

20、資形態(tài)可以是現(xiàn)金，也可以是實物、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)、土地使用權(quán)、資源開采權(quán)作價出資。但非現(xiàn)金作價出資，只能在資本金中占有一定比例試行資本金制度的目的為適應(yīng)建立現(xiàn)代企業(yè)制度的要求為適應(yīng)建立投資風(fēng)險約束機制的需要 融資管理項目資本金制度與融資組織 2.項目融資組織形式既有項目法人融資。其特點：擬建項目不組建新的項目法人，由既有法人統(tǒng)一組織融資活動并承擔(dān)融資責(zé)任和風(fēng)險擬建項目一般是在既有法人資產(chǎn)和信用的基礎(chǔ)上進行的，并形成增量資產(chǎn)從既有法人的財務(wù)整體狀況考察融資后的償債能力新設(shè)項目法人融資。其特點：項目投資由新設(shè)項目法人籌集的資本金和債務(wù)資金構(gòu)成由新設(shè)項目法人承擔(dān)融資責(zé)任和風(fēng)險從項目投產(chǎn)后的經(jīng)濟效

21、益情況考察償債能力融資管理項目資金籌措 1.項目資金籌措的基本要求合理確定資金需要量，力求提高籌資效果認(rèn)真選擇資金來源，力求降低資金成本適時取得資金，保證資金投放需要適當(dāng)維持自有資金比例，正確安排舉債經(jīng)營2.項目資金籌措渠道與方式資本金籌措（非負(fù)債融資）可行性研究階段應(yīng)研究資本金籌集方案債務(wù)資金籌措從金融市場借入融資管理 項目資金籌措 項目資本金來源新設(shè)項目法人資本金來源：政府財政性資金國家授權(quán)投資機構(gòu)入股的資金國內(nèi)外企業(yè)入股的資金社會團體、個人入股的資金受贈予資金既有項目法人資本金來源：項目法人可用于項目的現(xiàn)金資產(chǎn)變現(xiàn)的資金發(fā)行股票籌集的資金政府財政性資金國內(nèi)外企業(yè)法人入股資金受贈予資金債務(wù)

22、資金來源：信貸融資國內(nèi)外金融機構(gòu)債券融資國內(nèi)外金融市場融資租賃融資與融物相結(jié)合 融資管理項目融資成本 1.項目融資成本是指項目為籌集和使用資金而支付的費用資金籌集成本是指在資金（資本金）籌集過程中所支付的各項費用，如發(fā)行股票或債券支付的印刷費、發(fā)行手續(xù)費、律師費、資信評估費、公證費、擔(dān)保費、廣告費等。資金（資本金）籌集成本一般屬于一次性費用，籌資次數(shù)越多，資金（資本金）籌集成本也就越大資金占用成本是指使用資金（資本金）過程中發(fā)生的經(jīng)常性費用，它主要包括支付給股東的各種股息和紅利、向債權(quán)人支付的貸款利息以及支付給其他債權(quán)人的各種利息費用等。資金（資本金）占用成本一般與所籌集的資金多少以及使用時間

23、的長短有關(guān)，具有經(jīng)常性、定期性的特征，是融資成本的主要內(nèi)容融資管理項目資金模式：1、BOT模式：即建設(shè)經(jīng)營移交。投資財團愿意自己融資，建設(shè)某項基礎(chǔ)設(shè)施，并在項目所在國政府授予的特許期內(nèi)經(jīng)營該公共設(shè)施，以經(jīng)營收入抵償建設(shè)投資，并獲得一定收益，經(jīng)營期滿后將此設(shè)施轉(zhuǎn)讓給項目所在國政府；2、ABS 模式：是以擬建項目所擁有的資產(chǎn)為基礎(chǔ)，以該項目資產(chǎn)的未來收益作保證，通過在國際資本市場上發(fā)行債券籌集資金的一種項目融資方式；3、TOT模式：是指項目所在國政府將已經(jīng)投產(chǎn)運行的項目在一定期限內(nèi)移交給外商經(jīng)營，以項目在該期限內(nèi)的現(xiàn)金流量為標(biāo)的，一次性地從外商處籌得一筆資金，用于建設(shè)新的項目。待外商經(jīng)營期滿后，再

24、將原來項目移交給項目所在國政府；4、PFI模式：是指由私營企業(yè)進行項目的建設(shè)與運營，從政府方或接受服務(wù)方收取費用以回收成本三、建設(shè)階段建設(shè)工程建設(shè)過程大致分為項目建設(shè)準(zhǔn)備階段、施工階段、竣工驗收階段。此階段主要完成的工作有辦理建設(shè)工程施工許可證、招投標(biāo)、現(xiàn)場七通一平、施工的質(zhì)量、工期、成本控制、竣工驗收及相關(guān)手續(xù)辦理等。正式用電申請及施工臨時用電申請建設(shè)項目上水申請建設(shè)項目排水申請及臨時排水申請建設(shè)項目燃?xì)馍暾埰渌匾涮咨暾堔k理施工許可證工程發(fā)包辦理合同簽證委托質(zhì)量監(jiān)督委托文明安全監(jiān)督辦理市政配套工程安裝：業(yè)主工程項目管理施工單位竣工施工單位工程竣工施工單位提交：工程技術(shù)與竣工圖質(zhì)量簽證文件

25、工程結(jié)算資料現(xiàn)場監(jiān)理工程師組織初驗是否合格總監(jiān)理工程師組織全面檢查進行預(yù)驗收是否合格否是否是否業(yè)主組織正式驗收工程質(zhì)量等級評定簽署驗收意見書工程交接審核預(yù)算書處理工程索賠工程報建工程建設(shè)項目的報建內(nèi)容主要包括：（一）工程名稱（二）建設(shè)地點（三）投資規(guī)模（四）資金來源（五）當(dāng)年投資額（六）工程規(guī)模（七）開工、竣工日期（八）發(fā)包方式（九）工程籌建情況報建程序：（一）建設(shè)單位到建設(shè)行政主管部門或其授權(quán)機構(gòu)領(lǐng)取工程建設(shè)項目報建表；（二）按報建表的內(nèi)容及要求填寫；（三）向建設(shè)行政主管部門或其授權(quán)機構(gòu)報送工程建設(shè)項目報建表，并按要求進行招標(biāo)準(zhǔn)備。工程報建工程建設(shè)項目的投資和建設(shè)規(guī)模有變化時，建設(shè)單位應(yīng)及時

26、到建設(shè)行政主管部門或其授權(quán)機構(gòu)進行補充登記?；I建負(fù)責(zé)人變更時，應(yīng)重新登記。 凡未報建的工程建設(shè)項目，不得辦理招投標(biāo)手續(xù)和發(fā)放施工許可證，設(shè)計、施工單位不得承接該項工程的設(shè)計和施工任務(wù)。受理部門建委報送要件工程項目報建表建設(shè)工程規(guī)劃許可證全套勘察設(shè)計文件設(shè)計審查聯(lián)審單公司資質(zhì)證書副本經(jīng)審查同意取得工程項目施工承發(fā)包洽談會議紀(jì)要 工程招標(biāo)委托質(zhì)量監(jiān)督受理部門市建委（質(zhì)監(jiān)站）報送材料（業(yè)主報建，施工單位協(xié)助）全套設(shè)計文件施工合同建設(shè)工程規(guī)劃許可證（原件）營業(yè)執(zhí)照副本（原件）建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督申請表 委托文明安全監(jiān)督受理部門市建委（安監(jiān)站）報送要件（施工單位報建，業(yè)主協(xié)助）施工企業(yè)安全登記資質(zhì)證書副本安

27、全申報登記表項目經(jīng)理、安全員、施工員安全管理證、特種作業(yè)人員的操作證上崗證（原件）施工組織設(shè)計臨時用電組織設(shè)計職工意外傷害保險單（原件），取得安全申報表簽章。 建筑施工臨時排水沉淀池審查受理部門建委報送要件（業(yè)主報建，施工單位協(xié)助）規(guī)劃總平面圖1：500地形圖辦理市政配套工程安裝（業(yè)主報建，施工單位協(xié)助）持相關(guān)證件各專業(yè)公司辦理市政配套工程包括上水、下水、煤氣、電力、電信等。 辦理建設(shè)工程施工許可證辦理施工許可證條件：（一）已經(jīng)辦理該建筑工程用地批準(zhǔn)手續(xù)；（二）在城市規(guī)劃區(qū)的建筑工程，已經(jīng)取得規(guī)劃許可證；（三）需要拆遷的，其拆遷進度符合施工要求；（四）已經(jīng)確定建筑施工企業(yè)；（五）有滿足施工需要

28、的施工圖紙及技術(shù)資料；（六）有保證工程質(zhì)量和安全的具體措施；（七）建設(shè)資金已經(jīng)落實；（八）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。辦理建設(shè)工程施工許可證辦理部門建委辦理程序建設(shè)工程項目報建：持發(fā)改委等有權(quán)部門立項批準(zhǔn)文件和規(guī)劃許可證到建管科辦理工程報建。施工圖設(shè)計審查：由建委委托有資格審查機構(gòu)進行審查，并取得施工圖審查備案書。建設(shè)工程監(jiān)理：按照規(guī)定應(yīng)該委托監(jiān)理的工程已委托監(jiān)理。招投標(biāo)：完成招投標(biāo)程序，取得招標(biāo)辦簽發(fā)的中標(biāo)通知書。規(guī)費繳納：到建委（及市建設(shè)工程交易所）辦理繳費手續(xù)。質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督手續(xù)：質(zhì)量監(jiān)督站辦理質(zhì)監(jiān)手續(xù)，建管科辦理安全監(jiān)督手續(xù)，保險機構(gòu)辦理職工意外傷害保險。施工現(xiàn)場檢查：工程項目管

29、理人員壓證上崗、安全文明施工設(shè)施。關(guān)于施工許可證的有關(guān)規(guī)定建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取施工許可證之日起3個月內(nèi)開工。因故不能按期開工的，應(yīng)當(dāng)向發(fā)證機關(guān)申請延期；延期以兩次為限，每次不超過3個月。既不開工又不申請延期或者超過延期時限的，施工許可證自行廢止按照國務(wù)院有關(guān)規(guī)定批準(zhǔn)開工報告的建筑工程，因故不能按期開工或者中止施工的，應(yīng)當(dāng)及時向批準(zhǔn)機關(guān)報告情況。因故不能按期開工超過6個月的，應(yīng)當(dāng)重新辦理開工報告的批準(zhǔn)手續(xù)建設(shè)工程在施工過程中，建設(shè)單位或者施工單位發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)重新申請領(lǐng)取施工許可證在建的建設(shè)工程因故中止施工的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自中止施工之日起1個月內(nèi)向發(fā)證機關(guān)報告，報告內(nèi)容包括中止施工的時間、原因、

30、在施部位、維修管理措施等，并按照規(guī)定做好建設(shè)工程的維護管理工作建設(shè)工程恢復(fù)施工時，應(yīng)當(dāng)向發(fā)證機關(guān)報告：中止施工滿一年的工程恢復(fù)施工前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)報發(fā)證機關(guān)核驗施工許可證施工許可制度 辦理建設(shè)工程施工許可證辦理工程報建施工現(xiàn)場檢查及市政配套辦理施工圖設(shè)計審查落實監(jiān)理單位落實招投標(biāo)規(guī)費繳納所在區(qū)建委審查獲得建設(shè)工程施工許可證建設(shè)工程項目管理建設(shè)工程項目施工準(zhǔn)備1建設(shè)工程項目施工階段的進度控制2建設(shè)工程項目施工階段的投資控制3建設(shè)工程項目施工階段的質(zhì)量控制4建設(shè)工程項目施工準(zhǔn)備圖紙會審和技術(shù)交底1審查施工組織設(shè)計2施工現(xiàn)場準(zhǔn)備3施工材料設(shè)備準(zhǔn)備4圖紙會審和技術(shù)交底圖紙會審一般在施工承包單位完成自審

31、的基礎(chǔ)上，由業(yè)主主持，監(jiān)理單位組織，設(shè)計單位、施工承包單位等有關(guān)人員參加目的熟悉圖紙，了解工程特點和設(shè)計意圖，找出須解決的技術(shù)難題，制定解決方案；解決圖紙中的問題，將其消滅于萌芽之中會審時要有專人記錄，會后做出會審紀(jì)要，注明會審時間、地點、主持單位及參加單位、參會人員。就會審中提出的問題，著重說明處理和解決的意見與辦法。會審紀(jì)要須經(jīng)參加會審的各個單位簽字，將作為竣工驗收依據(jù)文件的組成部分圖紙會審和技術(shù)交底技術(shù)交底是指施工圖完成并經(jīng)審查合格后，設(shè)計單位在設(shè)計文件交付施工時，按法律規(guī)定的義務(wù)就施工圖設(shè)計文件向施工單位和監(jiān)理單位作出詳細(xì)的說明目的對施工單位和監(jiān)理單位正確貫徹設(shè)計意圖，使其加深對設(shè)計文

32、件特點、難點、疑點的理解，掌握關(guān)鍵工程部位的要求審查施工組織設(shè)計業(yè)主應(yīng)在下達(dá)開工令前委托監(jiān)理工程師對施工組織設(shè)計進行審查。審查的內(nèi)容包括：施工方案主要施工過程的施工方法和施工機械、施工流向、施工順序、各項施工技術(shù)組織措施施工進度計劃工期、施工順序、持續(xù)時間、技術(shù)間歇、交叉作業(yè)、需提供的場地與交通、資源施工平面圖內(nèi)容是否全面；空間利用是否合理；料場、取棄土方安排是否合理；安全、消防、環(huán)保等要求是否滿足資源（材料、勞動力、設(shè)備）需用計劃是否能得到供應(yīng)；是否與施工進度相適應(yīng)施工現(xiàn)場準(zhǔn)備業(yè)主應(yīng)協(xié)助施工承包單位做好現(xiàn)場準(zhǔn)備工作，并委托監(jiān)理工程師對施工承包單位的施工現(xiàn)場準(zhǔn)備工作進行檢查和監(jiān)督施工現(xiàn)場的補充

33、勘探及測量放線枯井、地下管道、舊河道與暗溝、古墓等隱蔽物的位置與范圍的勘探現(xiàn)場的控制網(wǎng)測量建筑物定位放線施工道路及管線施工臨時設(shè)施的建設(shè)施工安全與環(huán)保措施的落實施工材料設(shè)備準(zhǔn)備由業(yè)主負(fù)責(zé)供應(yīng)的材料、施工機械和設(shè)備，業(yè)主應(yīng)做好施工材料設(shè)備的準(zhǔn)備工作施工材料、設(shè)備準(zhǔn)備的內(nèi)容主要包括：建筑材料與構(gòu)件施工機械與模具永久設(shè)備與金屬結(jié)構(gòu)三個方面的準(zhǔn)備工作，均應(yīng)在工程開工之前完成落實，并對開工必備的材料、機具安排先期進場施工階段的進度控制進度控制原理1施工進度計劃系統(tǒng)2施工進度控制工作內(nèi)容3工程延期4進度控制原理進度目標(biāo)進度計劃進度計劃實施進度檢查進度分析偏差？采取糾偏措施能否按原計劃實施？調(diào)整或修改原計劃

34、調(diào)查原因有否無能施工進度計劃系統(tǒng)施工進度計劃的類型施工總進度計劃施工準(zhǔn)備、施工、設(shè)計供圖、材料與設(shè)備供貨等的進度安排單位工程施工進度計劃各分部分項工程的進度安排作業(yè)進度計劃是施工進度計劃的具體化，直接指導(dǎo)基層施工班組進行施工活動施工進度計劃的表示形式橫道圖優(yōu)缺點網(wǎng)絡(luò)圖優(yōu)缺點施工階段的投資控制投資控制原理1投資控制工作內(nèi)容2工程價款結(jié)算3工程變更的控制4索賠控制5投資控制原理建設(shè)項目計劃投資額實際支出額與計劃投資額的比較采取有效調(diào)整措施收集實際支出數(shù)據(jù)實際支出額實際與計劃的偏差額各種干擾建設(shè)項目進展過程投資控制工作內(nèi)容組織對費用支出的審核應(yīng)通過對項目的劃分,審查每個單項工程和分部分項工程的清單與

35、單價，并按形象進度擬定撥款計劃做好預(yù)付備料款的工作承發(fā)包雙方應(yīng)當(dāng)在施工承包合同中約定預(yù)付工程款的時間和數(shù)額，開工后按約定的時間和比例逐次扣回做好工程價款的結(jié)算工作工程價款的結(jié)算貫穿于施工的全過程做好工程價款調(diào)整的控制工作在施工過程中，常因工程變更及材料、勞動力、設(shè)備價格變動等因素，造成工程價款的增加工程價款結(jié)算1.建筑安裝工程價款的主要結(jié)算方式按月結(jié)算方式將已完分部分項工程視同“成品”，每月終按照實際完成的分部分項工程結(jié)算工程價款竣工后一次結(jié)算方式建設(shè)期在一年以內(nèi)，或者工程承包合同價值較小的，可實行竣工后一次結(jié)算的方式分段結(jié)算方式當(dāng)年開工、當(dāng)年不能竣工的單項工程或單位工程按照工程形象進度，劃分

36、不同階段進行結(jié)算結(jié)算雙方約定的其它結(jié)算方式工程價款結(jié)算2.按月結(jié)算建筑安裝工程價款的一般程序竣工結(jié)算工程價款預(yù)算（或概算）或合同價款 施工過程中預(yù)算或合同價款調(diào)整數(shù)額預(yù)付及已結(jié)算工程價款預(yù)付備料款 中間結(jié)算 竣工結(jié)算 工程價款結(jié)算3.設(shè)備、工器具和工程建設(shè)其它費用的結(jié)算國內(nèi)設(shè)備、工器具和工程建設(shè)其它費用的結(jié)算業(yè)主對訂購的設(shè)備、工器具，一般不預(yù)付定金，只對制造期在半年以上的大型專用設(shè)備和船舶的價款，按合同分期付款業(yè)主單位在結(jié)算工程建設(shè)其它費用時，應(yīng)在經(jīng)辦銀行的監(jiān)督下，嚴(yán)格控制在年度投資計劃、財務(wù)支出計劃和概預(yù)算規(guī)定的指標(biāo)或投資包干數(shù)范圍內(nèi)進口設(shè)備、材料的結(jié)算一般利用出口信貸的形式，結(jié)算時采用動態(tài)

37、結(jié)算方式工程價款結(jié)算4.項目投資的動態(tài)結(jié)算考慮資金的時間價值實際價格結(jié)算法對鋼材、木材、水泥三大材的價格，施工承包單位可憑發(fā)票據(jù)實報銷。此法方便而準(zhǔn)確，但不利于施工承包單位降低成本調(diào)價文件結(jié)算法在合同工期內(nèi)，按照造價管理部門調(diào)價文件的規(guī)定，進行抽料補差（在同一價格期內(nèi)按所完成的材料用量乘以價差）調(diào)值公式法動態(tài)結(jié)算公式法承發(fā)包雙方在簽訂合同時就規(guī)定了明確的調(diào)值公式工程價款結(jié)算5.工程款的計量支付工程計量的一般程序承包商提請監(jiān)理工程師驗工計價 監(jiān)理工程師核實已完工程數(shù)量，進行計量 監(jiān)理工程師簽署付款憑證業(yè)主支付工程款工程計量的依據(jù) 質(zhì)量合格證書質(zhì)量 合格 工程量清單前言和技術(shù) 規(guī)范計量方法 設(shè)計圖

38、紙計量范圍工程價款結(jié)算工程合同價款可調(diào)整的情況合同價款在合同條款約定后，任何一方不得擅自改變，協(xié)議條件另有約定或發(fā)生下列情況之一的可作調(diào)整：監(jiān)理工程師確認(rèn)的工程量增減監(jiān)理工程師確認(rèn)的設(shè)計變更或工程洽商工程造價部門公布的價格調(diào)整一周內(nèi)非承包方原因造成停水、停電、停氣累計超過8小時合同約定的其它增減或調(diào)整 工程變更的控制工程變更是指合同文件的任何部分的變更，其中涉及最多的是施工條件變更和設(shè)計變更1.控制工程變更的原則工程變更指令均需由監(jiān)理工程師發(fā)出，并由其確定工程變更的價格和條件要建立嚴(yán)格的工程變更審批制度，切實將投資控制在合理的范圍之內(nèi)2.工程變更程序?qū)彶楣こ套兏幹乒こ套兏募O(jiān)理工程師下達(dá)變

39、更指令否批準(zhǔn)？是業(yè)主、監(jiān)理、施工單位提出工程變更工程變更的控制3.工程變更價款的確定合同中有適用于變更工程的價格，按合同已有的價格計算變更合同價款合同中只有類似變更情況的價格，可以此作為基礎(chǔ)，確定變更價格，變更合同價款合同中沒有適用和類似的價格，由承包單位提出適當(dāng)?shù)淖兏鼉r格，監(jiān)理工程師批準(zhǔn)執(zhí)行。批準(zhǔn)變更價格，應(yīng)與承包單位達(dá)成一致，否則，應(yīng)通過工程造價管理部門裁定經(jīng)雙方協(xié)商同意的工程變更，應(yīng)有書面材料，并由雙方正式委托的代表簽字；涉及設(shè)計變更的，還必須有設(shè)計部門的代表簽字，均作為以后進行工程價款結(jié)算的依據(jù) 索賠控制1.索賠及其分類索賠是工程承包合同履行過程中，當(dāng)事人一方因?qū)Ψ讲宦男谢虿煌耆男屑?/p>

40、定義務(wù)，或者由于對方的行為使權(quán)利人受到損失時，要求對方補償損失的權(quán)利工程索賠可以從不同的角度進行分類：按索賠涉及有關(guān)當(dāng)事人劃分按索賠發(fā)生的原因劃分按索賠的依據(jù)劃分按索賠的目的劃分索賠控制按索賠涉及有關(guān)當(dāng)事人劃分承包商與業(yè)主之間的索賠、承包商與分包商之間的索賠、承包商與供貨商之間的索賠、承包商向保險公司的索賠按索賠發(fā)生的原因劃分地質(zhì)條件變化、施工中人為障礙、工程變更指令、合同文件的模糊和錯誤、工程延期、加速施工、設(shè)計圖紙錯誤、施工圖紙延期提交、增減工程量、業(yè)主拖延付款、貨幣貶值、價格調(diào)整、業(yè)主風(fēng)險、不可抗拒的天災(zāi)、暫停施工、終止合同引起的索賠按索賠依據(jù)劃分合同規(guī)定的索賠索賠涉及的內(nèi)容可以在合同中

41、找到依據(jù)非合同規(guī)定的索賠索賠內(nèi)容和權(quán)利雖然難于在合同中找到依據(jù)，但權(quán)利可以來自普通法律“道義索賠”指承包商對標(biāo)價估計不足，或遇到了巨大困難，而蒙受重大虧損時，有的監(jiān)理工程師或業(yè)主會超越合同條款，出自善良意愿，給承包商以相應(yīng)的經(jīng)濟補償按索賠的目的劃分工期索賠、費用索賠索賠控制2.處理索賠的一般原則必須以合同為依據(jù)必須注意資料的積累及時、合理地處理索賠加強主動控制，減少工程索賠3.常見的索賠內(nèi)容不利的自然條件與人為障礙引起的索賠工程變更引起的索賠工程延期及其費用索賠加速施工引起的費用索賠業(yè)主不正當(dāng)?shù)亟K止工程而引起的索賠物價上漲引起的索賠法規(guī)、貨幣及匯率變化引起的索賠拖延支付工程款的索賠業(yè)主風(fēng)險和特

42、殊風(fēng)險的索賠施工階段的質(zhì)量控制建設(shè)項目質(zhì)量控制的基本概念1施工階段質(zhì)量控制的工作內(nèi)容2質(zhì)量控制的基本概念1.建設(shè)項目的質(zhì)量特性可靠性 經(jīng)濟性 協(xié)調(diào)性 平面布置合理性空間布置合理性建筑物理功能其他使用功能安全性可維修性有效性質(zhì)量成本質(zhì)量效益造型與美感與生態(tài)環(huán)境的協(xié)調(diào)與社區(qū)環(huán)境的協(xié)調(diào)與工程設(shè)施的協(xié)調(diào)業(yè)主要求的其他特殊功能可用性 施工階段質(zhì)量控制的工作內(nèi)容 1.工程質(zhì)量形成及控制的系統(tǒng)過程(1)根據(jù)質(zhì)量形成的時間段劃分事前控制 事中控制 事后控制 施工準(zhǔn)備質(zhì)量控制圖紙會審及技術(shù)交底審查開工申請，把好開工關(guān)施工過程質(zhì)量控制中間產(chǎn)品質(zhì)量控制設(shè)計變更與圖紙修改的審查竣工質(zhì)量檢驗工程質(zhì)量文件審核與建檔施工階

43、段質(zhì)量控制的工作內(nèi)容 1.工程質(zhì)量形成及控制的系統(tǒng)過程(2)按工程實體形成過程中物質(zhì)形態(tài)轉(zhuǎn)化的階段劃分對投入物質(zhì)資源質(zhì)量的控制施工及安裝生產(chǎn)過程質(zhì)量控制對完成的工程產(chǎn)出品質(zhì)量的控制與驗收在質(zhì)量控制的系統(tǒng)過程中，無論是對投入物質(zhì)資源的控制，還是對施工及安裝生產(chǎn)過程的控制，都應(yīng)當(dāng)對影響工程實體質(zhì)量的五個重要因素進行全面控制（4M1E）：施工有關(guān)人員材料（包括半成品、構(gòu)配件）機械設(shè)備（永久性設(shè)備及施工設(shè)備）施工方法（施工方案、方法及工藝）環(huán)境施工階段質(zhì)量控制的工作內(nèi)容 1.工程質(zhì)量形成及控制的系統(tǒng)過程(3)按建設(shè)項目施工層次結(jié)構(gòu)劃分單項工程單位工程（子單位工程）分部工程（子分部工程）分項工程工序施工階段質(zhì)量控制的工作內(nèi)容開工準(zhǔn)備承包商提交開工申請單監(jiān)理工程師審查開工申請 批準(zhǔn)？否施工工序完工，承包商