梓山湖新城營(yíng)銷策劃書(shū)

1、.：.；(此文檔為word格式，下載后您可恣意編輯修正！)目 錄第一章 工程概述第二章 工程背景分析一 區(qū)域概略 一經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 二政治法律環(huán)境分析二 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 一益陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)供需情況 二益陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)錢(qián)變化 三益陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)變化趨勢(shì)第三章 工程特性分析與建議一 工程地段及總面積二 工程規(guī)劃設(shè)計(jì)三 工程戶型設(shè)計(jì)四 工程配套情況五 交通情況六 物業(yè)管理七 工程銷售情況及售價(jià)第四章 主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析一 競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)根本信息分析 一世紀(jì)嘉苑 二太一御江城 三碧波豪苑外灘 四碧桂園二 與競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)對(duì)比分析第五章 一 工程SWOT分析一優(yōu)勢(shì)分析二優(yōu)勢(shì)分析三時(shí)機(jī)分析(四) 要挾分析二 詳細(xì)戰(zhàn)

2、略與戰(zhàn)略第六章 目的定位一 銷售目的二 財(cái)務(wù)目的第七章 工程定位分析 一 客戶定位一目的消費(fèi)者分析二目的消費(fèi)群體特征二 工程定位 一梓山湖新城本身優(yōu)勢(shì) 二市場(chǎng)需求分析 三市場(chǎng)供應(yīng)分析第八章 促銷組合戰(zhàn)略一 營(yíng)銷思緒 一借勢(shì) 二造勢(shì) 三引市二 推行戰(zhàn)略 一中心概念 二中心賣(mài)點(diǎn) 三中心賣(mài)點(diǎn)提煉湖景 四中心賣(mài)點(diǎn)提煉戶型 五中心賣(mài)點(diǎn)提煉物管三 銷售推進(jìn)戰(zhàn)略 一客戶資源深度發(fā)掘 二提升目的客戶綜合稱心度 三促成目的客戶下單四 營(yíng)銷時(shí)間選擇第九章 推行行動(dòng)方案一 廣告推行概念提煉廣告調(diào)性整體包裝二 媒體戰(zhàn)略三 廣告分期推行戰(zhàn)略第一階段開(kāi)盤(pán)前第二階段開(kāi)盤(pán)后四 廣告語(yǔ)表述附件 梓山湖新城物業(yè)效力收費(fèi)規(guī)范梓山湖

3、新城二期戶型圖世紀(jì)嘉苑經(jīng)典戶型圖 第一章 工程概述此謀劃方案目的在于經(jīng)過(guò)對(duì)市場(chǎng)環(huán)境的調(diào)查、消費(fèi)者分析、工程特性及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的分析，制定一分縝密的市場(chǎng)營(yíng)銷戰(zhàn)略及行動(dòng)方案，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供一個(gè)可行的銷售方案，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在工程銷售過(guò)程中更易于到達(dá)開(kāi)發(fā)目的，獲取更多的利潤(rùn)。第二章 工程背景分析一、區(qū)域概略一經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析、年消費(fèi)者收入分析如下表：金額元增長(zhǎng)率%GDP前三季億.人均GDP.高收入者可支配收入.人均養(yǎng)老金從表中可以看出，益陽(yáng)市的GDP總值在逐年增長(zhǎng)，人均GDP也堅(jiān)持增長(zhǎng)的趨勢(shì)，這將會(huì)直接促進(jìn)益陽(yáng)市居民對(duì)商品的需求和購(gòu)買(mǎi)力的提高；高收入者可支配收入到達(dá)萬(wàn)多元并在不斷增長(zhǎng)，這一部分人群也將

4、會(huì)成為房地產(chǎn)商品的主要消費(fèi)者，從而促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的開(kāi)展。、年消費(fèi)者支出分析：居民消費(fèi)價(jià)錢(qián)八大類指數(shù)%工程總指數(shù)食品煙酒穿著家庭設(shè)備用品及維修效力醫(yī)療保健和個(gè)人用品交通和通訊文娛教育文化及效力居住全年.我市消費(fèi)價(jià)錢(qián)指數(shù)為.，較全省.高出.個(gè)百分點(diǎn)，在全省排第二位。該表可以反映出我市的消費(fèi)在全省處于較高程度，尤其用于居住的支出居八大消費(fèi)之首，闡明我市住房消費(fèi)市場(chǎng)有著很大的開(kāi)展?jié)摿?，并且居民?duì)住房的需求仍有增無(wú)減。、居民存貸款額：年年份年存款金額億元增長(zhǎng)率%貸款金額億元增長(zhǎng)率%.%.%.%.%.%.%.%.%從表中可以看出我市居民的存款金額在逐年添加，闡明居民的收入程度不斷提升，而且用于金融投資的金

5、額堅(jiān)持年年遞增；貸款金額不斷增長(zhǎng)，闡明從金融機(jī)構(gòu)獲取資金用于消費(fèi)的比重加大，拉動(dòng)了益陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)的開(kāi)展，同時(shí)也為房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)展提供了保證。、財(cái)政政策分析： 通貨膨脹預(yù)期使房地產(chǎn)的投資價(jià)值得到進(jìn)一步顯現(xiàn)，房地產(chǎn)需求將進(jìn)一步得到釋放。而房產(chǎn)具備自主和投資雙層價(jià)值，保值升值潛力大，成為躲避通貨膨脹的重要投資手段。、經(jīng)濟(jì)開(kāi)展趨勢(shì)分析：隨著益陽(yáng)高新區(qū)的建立，省級(jí)高科園區(qū)的成立，城市骨架正在不斷拉大，益陽(yáng)主城區(qū)到年規(guī)劃將構(gòu)成緊湊開(kāi)展的“一個(gè)中心、八大片區(qū)、四處公園、一個(gè)風(fēng)光帶、兩條風(fēng)景線的城市規(guī)劃，逐漸向大城市開(kāi)展邁進(jìn)。益陽(yáng)的城市屬性定位也將拉動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)展，依靠“長(zhǎng)沙后花園的城市定位使其吸引了大量的外資

6、，給房地產(chǎn)開(kāi)展帶來(lái)較大推進(jìn)力量。+城市群戰(zhàn)略深化，益陽(yáng)開(kāi)場(chǎng)對(duì)接長(zhǎng)沙、寧鄉(xiāng)、望城經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)鏈，估計(jì)未來(lái)-年內(nèi)，將是益陽(yáng)城市人口及經(jīng)濟(jì)將到達(dá)開(kāi)展的頂峰期，成為房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)展的重要契機(jī)。二政治法律環(huán)境分析、國(guó)家政策；國(guó)務(wù)院于年月日發(fā)布了嚴(yán)厲控制差別化住房信貸的，月日，國(guó)土部和住建部又結(jié)合下發(fā)，對(duì)閑置土地一年以上的競(jìng)買(mǎi)人及其控股股東制止參與土地競(jìng)買(mǎi)，進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建立的管理調(diào)控。但由于全國(guó)各個(gè)城市經(jīng)濟(jì)開(kāi)展程度的不同，出現(xiàn)很大的差別。新政著力點(diǎn)主要集中在一線城市，益陽(yáng)做為三線城市，目前任然處于高速城市化階段，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)展存在客觀上的具備高潛力的剛性需求。因此從長(zhǎng)期來(lái)看，益陽(yáng)房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)規(guī)模將

7、繼續(xù)增長(zhǎng)，剛性需求繼續(xù)釋放，改善性需求和投資性需求進(jìn)一步激活，益陽(yáng)房地產(chǎn)將繼續(xù)堅(jiān)持繼續(xù)、安康、平穩(wěn)、較快開(kāi)展的良性勢(shì)頭。、益陽(yáng)市政策：我市房產(chǎn)政策在年月日全面啟用。該系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)房管部門(mén)、金融機(jī)構(gòu)、開(kāi)發(fā)企業(yè)之間商品房銷售、抵押、按揭業(yè)務(wù)的無(wú)縫對(duì)接，將預(yù)售資金監(jiān)管、商品房預(yù)銷售合同備案、在建工程抵押、商品房按揭、房地產(chǎn)抵押以及抵押注銷等房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)納入平臺(tái)管理，到達(dá)了房管部門(mén)與金融部門(mén)和開(kāi)發(fā)企業(yè)之間信息資源的共享和利用的目的。為房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)提供一個(gè)公平、公正、公開(kāi)的高效運(yùn)轉(zhuǎn)平臺(tái)，為誠(chéng)信開(kāi)發(fā)企業(yè)提供一個(gè)取信于民、公平競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境，為寬廣購(gòu)房者提供全面、準(zhǔn)確、及時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息，以促進(jìn)益陽(yáng)市房地

8、產(chǎn)市場(chǎng)的安康、有序地開(kāi)展。二、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析一益陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)供需情況 根據(jù)益陽(yáng)市房管局?jǐn)?shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，年全年房地產(chǎn)市場(chǎng)累積消化量近萬(wàn)平方米左右，年全年累積消化量近平方米，這意味著未來(lái)-年內(nèi)，益陽(yáng)主要以消化存量房為主，但隨著益陽(yáng)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)開(kāi)展和城市環(huán)境、城市吸引力的提升、不排除市場(chǎng)出現(xiàn)大量外源購(gòu)房者，這將再次推進(jìn)益陽(yáng)房地產(chǎn)的繼續(xù)上揚(yáng)。年商品房成交量圖：二益陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)錢(qián)變化 隨著我市城市化建立的而高速開(kāi)展，經(jīng)濟(jì)環(huán)境，投資環(huán)境不斷提升，房?jī)r(jià)也不斷上升，在未來(lái)較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)，我市房?jī)r(jià)將繼續(xù)堅(jiān)持上升趨勢(shì)。年益陽(yáng)市商品房均價(jià)走勢(shì)分析柱形圖：三益陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)變化趨勢(shì)益陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)開(kāi)展處于起步階段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

9、本錢(qián)較低，房地產(chǎn)開(kāi)展?jié)摿蜕悼臻g大，長(zhǎng)久住房需求的存在為開(kāi)發(fā)商提供了良好的契機(jī)，益陽(yáng)將成為眾多開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略性轉(zhuǎn)移的張瑤目的地，因此，我市房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)展繼續(xù)堅(jiān)持著繼續(xù)，安康，較快開(kāi)展的良好勢(shì)頭。隨著眾多開(kāi)發(fā)商進(jìn)入本地市場(chǎng)，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)總量過(guò)大；同時(shí)，由于現(xiàn)時(shí)住房需求以及購(gòu)買(mǎi)力的缺乏，在短期內(nèi)，市場(chǎng)開(kāi)場(chǎng)呈現(xiàn)出供大于求的近似飽和形狀。另一方面，受國(guó)家宏觀政策的影響，部分消費(fèi)者的心思預(yù)期出現(xiàn)動(dòng)搖，呵斥持幣張望的行為。因此，未來(lái)的年之內(nèi)，在建在售樓盤(pán)將面臨一定的風(fēng)險(xiǎn)和壓力。第三章 工程特性分析與建議一 、工程地段及總面積梓山湖新城位于益陽(yáng)市中心城區(qū)、益陽(yáng)大道與龍洲大道兩條主干道的交匯處，毗鄰A級(jí)奧林匹克

10、公園、梓山湖國(guó)際高爾夫球場(chǎng)、佳寧娜國(guó)際酒店，交通便利，配套完善。工程總占地面積畝，規(guī)劃有萬(wàn)平方米原生湖水、萬(wàn)平米生態(tài)公園，萬(wàn)平米佳寧市民廣場(chǎng)，萬(wàn)平米國(guó)際購(gòu)物街區(qū)。工程得天獨(dú)厚的自然環(huán)境在益陽(yáng)乃至湖南無(wú)與倫比。二、工程規(guī)劃設(shè)計(jì)一梓山湖新城緊依梓山湖畔而建，坐扔一線湖景，交畝梓山湖全景全部納入眼中?；谔鞖?、采光經(jīng)及觀景的思索，在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)交建筑朝向進(jìn)展了南偏東度左右偏轉(zhuǎn)，并采用蝶形建筑規(guī)劃規(guī)劃，使得建筑全天內(nèi)均可最大限制地獲得光照能量，最大限制順應(yīng)本地亞熱帶東南季風(fēng)性氣候特征，保證建筑在濕熱環(huán)境中同樣堅(jiān)持通風(fēng)涼爽，在冬季日照缺乏情況下亦擁有安康枯燥的環(huán)境。二本工程分六期開(kāi)發(fā)完成，住宅容積率為.。

11、三住宅外型參差有致，電梯樓與多層住宅、沿湖區(qū)的別墅構(gòu)成圍合；構(gòu)成豐富的外部空間景觀。四梓山湖二區(qū)工程梓湖觀邸擁有層高達(dá)近百米的超高層建筑，將港式建筑精工主義伸入建筑中心。采用垂直電梯交通，兩梯四戶設(shè)計(jì)。五小區(qū)內(nèi)有完善的根底設(shè)備建立以及文娛和休閑場(chǎng)所以及餐飲和商業(yè)等。三、工程戶型設(shè)計(jì)在二期開(kāi)發(fā)工程中，主要有種戶型。A戶型：三室兩廳兩衛(wèi)，規(guī)劃方正，動(dòng)靜分區(qū)明確。電梯大堂與入戶門(mén)之間長(zhǎng)廊設(shè)計(jì)使得室內(nèi)外空間自然過(guò)渡，既平安又有效分割，動(dòng)靜有致。B戶型：兩室兩廳一衛(wèi)精致居室，構(gòu)造緊張形狀，規(guī)劃新穎，適用方便。入戶即入前廊，眼前豁然開(kāi)朗，私密空間成梯級(jí)規(guī)劃，一步一景，寬大的景觀露臺(tái)，眼前湖光山色，不由令人

12、心醉神迷。臥室外飄窗設(shè)計(jì)。C戶型：三室兩廳兩衛(wèi)，戶型周正適用，各功能分區(qū)合理，彰顯名宅風(fēng)范。餐廳與廚房卻又有機(jī)組合，使餐廳兼具休閑空間功能。充分思索業(yè)主對(duì)湖居景觀的追求，本棟建筑兩翼規(guī)劃設(shè)計(jì)上做了度左右的偏轉(zhuǎn)，分層平面怡如一只展翅飛翔的鳳凰。臥室兼具私密性和景觀性雙重效果，大飄窗設(shè)計(jì)。客廳空間大，開(kāi)間寬闊，露臺(tái)寬大。D戶型：三室兩廳兩衛(wèi)，整體呈“L型規(guī)劃空間構(gòu)造合理，動(dòng)靜分區(qū)明確。整個(gè)戶型雅致，設(shè)計(jì)創(chuàng)新，私密空間與公共空間互不干擾卻又有機(jī)相連，不愧為匠心獨(dú)運(yùn)之經(jīng)典?？蛷d外觀景陽(yáng)臺(tái)寬闊。臥室外設(shè)飄窗、觀湖大窗。四、工程配套情況梓山湖毗鄰佳寧娜廣場(chǎng)、梓山湖高爾夫國(guó)際球場(chǎng)、福中福商業(yè)城、奧林匹克公園

13、，在休閑、購(gòu)物、文娛等方面具有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)。在小區(qū)內(nèi)部也配套有完善的文娛休閑消費(fèi)場(chǎng)所。五、交通情況、梓山湖新城位于中心城區(qū)，道路四通八達(dá)，交通便利，道路非常廣大，未出現(xiàn)過(guò)擁堵情況，在道路旁有足夠的停車位。小區(qū)入口處設(shè)有單獨(dú)己的公路，使小區(qū)內(nèi)的車輛不會(huì)遭到大道是車流的影響。、有方便的公共汽車公交信息A乘坐路 到 益陽(yáng)電臺(tái) 下車步行米B乘坐路 到 麻紡廠 下車步行米C乘坐路 到 圖書(shū)城 下車步行米D乘坐路 路 路 到 華天大酒店 下車步行米E乘坐 路 到 益陽(yáng)日?qǐng)?bào)社 下車步行米六、物業(yè)管理現(xiàn)入主梓山湖新城的物業(yè)公司為梓山湖新城物業(yè)管理。梓山湖新物業(yè)管理成立于二七年初，注冊(cè)資金萬(wàn)元，到達(dá)國(guó)家一級(jí)物

14、業(yè)管理資質(zhì)要求，是一家以物業(yè)管理為主業(yè)，集物業(yè)管理培訓(xùn)、房屋租賃、家政效力、汽車美容、園林綠化工程施工為一體的公司，現(xiàn)有員工近人，具有高中級(jí)職稱的管理技術(shù)人員名，是由中外合資興辦的物業(yè)管理。公司從成立之日起按ISO：質(zhì)量管理體系規(guī)范運(yùn)作，管理的工程有佳寧娜市民廣場(chǎng)、梓山湖新城售樓處等。七、工程銷售情況及售價(jià)一一期開(kāi)發(fā)工程有電梯房、小高層普通住宅、別墅、生活廣場(chǎng)，均價(jià)元/平方米。二在二期開(kāi)發(fā)工程中有A棟和B棟，均以層售價(jià)為例，A棟為元/平方米，B棟為元/平方米，程度差價(jià)元/平方米，垂直差價(jià)元/平方米。三到目前為止，一期量已達(dá)%。第四章 主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析一、競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)根本信息分析研討對(duì)象與其主要競(jìng)爭(zhēng)

15、對(duì)象之間根本信息匯總表:工程稱號(hào)工程類型所屬區(qū)域銷售情況開(kāi)盤(pán)時(shí)間均價(jià)元總建筑面積萬(wàn)綠化率容積率公交道路物業(yè)管理費(fèi)元平方米梓山湖觀邸棟高層高新區(qū)預(yù)售.%.、.世紀(jì)嘉苑小高層住宅高新區(qū)預(yù)售 .%.、.太一御江城城市綜合體赫山區(qū)預(yù)售待定 .%.、待定碧波豪 苑棟高層赫山區(qū)預(yù)售 .%.、.碧桂園洋房別墅高新區(qū)現(xiàn)售畝.%.、.一 世紀(jì)嘉苑 工程簡(jiǎn)介：世紀(jì)嘉苑地處益陽(yáng)大道與龍州路兩條中心主干道交匯處，是益陽(yáng)市規(guī)劃的坐標(biāo)零點(diǎn)位置，城市未來(lái)的中心。生活配套一應(yīng)俱全，真正的入那么安靜出那么繁華，是優(yōu)質(zhì)的居家之地，開(kāi)展?jié)摿o(wú)限工程特征： 鉑金地段，彰顯無(wú)上尊榮。位居城市中央生態(tài)區(qū)龍頭位置，分鐘內(nèi)暢享完善生活配套，

16、真正入那么安靜，出那么繁華，地段增值潛力無(wú)限。戶型設(shè)計(jì)人性化，優(yōu)化廚房和衛(wèi)生間的尺寸，南北雙陽(yáng)臺(tái)、大飄窗、大景觀設(shè)計(jì)充分詮釋高質(zhì)量生活。公園里的尊貴府邸%超高綠化率，打造平米現(xiàn)代公園式景觀園林。人車分流，傾注人本關(guān)懷。逾平米益陽(yáng)最大規(guī)模地下停車場(chǎng)，車庫(kù)直接入戶，更加私密、便利。 純真水系統(tǒng)到戶，關(guān)注飲水質(zhì)量，關(guān)注生活質(zhì)量。 小區(qū)中央供熱系統(tǒng)，熱水管道到戶，無(wú)盡暖流，四季流淌。智能化小區(qū)，居住更有保證，可視對(duì)講門(mén)禁系統(tǒng)、電梯監(jiān)控系統(tǒng)、攝像監(jiān)控系統(tǒng)、停車場(chǎng)管理系統(tǒng)等，享用電子保安的全天候效力。一戶一梯，益陽(yáng)首席奢享。寬闊的電梯門(mén)廳，一戶一梯的高尚配置，不用再為等電梯而煩惱。獨(dú)立會(huì)所開(kāi)放式會(huì)所。獨(dú)立

17、會(huì)所內(nèi)設(shè)置健身房、咖啡廳，底層開(kāi)放式會(huì)所設(shè)置休憩座椅、棋牌席、康樂(lè)休閑設(shè)備以滿足更多元化的生活需求。運(yùn)動(dòng)就在家門(mén)口。網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、小籃球場(chǎng)、康樂(lè)區(qū)參差布置，他們關(guān)注安康，倡導(dǎo)運(yùn)動(dòng)。大社區(qū)，專業(yè)物管。全封鎖式專業(yè)物管效力，共享逾萬(wàn)平米大社區(qū)成熟管理與配套。國(guó)際雙語(yǔ)幼兒園。滿足幼兒就近托管的需求。工程根本信息：位置益陽(yáng)大道與龍州路交匯處東南角開(kāi)發(fā)商湖南旭升房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建筑承包商北京城建總建筑面積.萬(wàn)總戶數(shù)二期總房源多戶戶工程形狀一期主體已完工，二期、棟預(yù)售、.、棟在做地下工程開(kāi)盤(pán)時(shí)間一期年月日，二期年月日價(jià)錢(qián)起價(jià) 元 開(kāi)盤(pán)均價(jià) 元容積率綠化率.%車位數(shù)個(gè)面積區(qū)間-周邊配套奧林匹克公園、高爾夫球場(chǎng)、

18、朝陽(yáng)國(guó)際實(shí)驗(yàn)學(xué)校、華天大酒店、羅馬假日酒店、步步高超市、新一佳、中國(guó)建立銀行、中國(guó)工商銀行等交通道路、路目的消費(fèi)中高收人群，以自住為主，投資占%左右。主要為益陽(yáng)當(dāng)?shù)厝思耙骊?yáng)籍外地人群，以廣州深圳為主。其次為長(zhǎng)沙地域的投資者。年齡在-歲居多。以三房消費(fèi)者為主，并輔助適量小戶型。工程評(píng)價(jià)工程總體定價(jià)合理，戶型設(shè)計(jì)絕佳的完美充分表達(dá)了一人為本的原那么。鉑金地段是整個(gè)工程的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，小區(qū)有本身的一定規(guī)模，配套設(shè)備齊全及園林設(shè)計(jì)規(guī)劃人性化，綠化面積高達(dá)%開(kāi)益陽(yáng)市的先河。存于新老城市中心的交界處并擔(dān)負(fù)著高新區(qū)的中心點(diǎn)的位置，論是自住還是投資都有極大的升值空間。物業(yè)管理開(kāi)發(fā)商本人組建的物業(yè)管理公司，沒(méi)有一定

19、的資質(zhì)，存在亂收費(fèi)的景象。工程的一個(gè)敗筆或者是需求改良的地方與研討對(duì)象的競(jìng)爭(zhēng)分析： 目的客戶相差不大，現(xiàn)階段目的客戶同質(zhì)化，主要是公務(wù)員、私營(yíng)業(yè)主、老板等上層社會(huì)人士，所以會(huì)構(gòu)成比較大的競(jìng)爭(zhēng)。 世紀(jì)嘉苑在區(qū)域上和價(jià)錢(qián)上占一定的優(yōu)勢(shì)，它在新老城區(qū)的交界處，周邊經(jīng)濟(jì)環(huán)境相對(duì)成熟，曾經(jīng)有比較成熟的商圈。 戶型設(shè)計(jì)趨向人性化，小區(qū)本身配套齊全。小區(qū)的整體規(guī)劃已到達(dá)了相當(dāng)規(guī)模，居住社區(qū)相對(duì)而言比較成熟。 小區(qū)的容積率過(guò)大。 前期銷售為現(xiàn)階段銷售積聚了人氣，銷售還在預(yù)售期就很火爆。二、太一御江城工程簡(jiǎn)介：工程位于資江與桃花侖商圈的繁華交匯處，緊鄰大禹廣場(chǎng)，俯瞰一線醉美江景，間隔 名校市一中僅米。建筑交融了

20、蒙德里安藝術(shù)風(fēng)格，更在益陽(yáng)首創(chuàng)江景純板樓，兩梯兩戶，戶戶南北通透，三間臥室朝南。工程堅(jiān)持將質(zhì)量融入每一個(gè)產(chǎn)品細(xì)節(jié)中。工程根本信息：位置益陽(yáng)市濱江路號(hào)大禹廣場(chǎng)東側(cè)開(kāi)發(fā)商湖南太一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建筑承包商中鐵五局總建筑面積 總戶數(shù)戶工程形狀一期為棟高層江景樓和一棟層小高層開(kāi)盤(pán)時(shí)間一棟年月，二、三棟年月價(jià)錢(qián)起價(jià) 元 均價(jià) 元容積率綠化率.%車位數(shù)個(gè)面積區(qū)間主力面積-周邊配套市一中、沃爾瑪、大禹廣場(chǎng)、中國(guó)銀行等交通道路、 、路目的消費(fèi)高收入人群，投資占主要位置，主要是外地任務(wù)的益陽(yáng)籍消費(fèi)者。工程評(píng)價(jià)工程坐落于康富路與濱江路交匯處，絕版地段，坐落于老城區(qū)中心看資江風(fēng)景。工程價(jià)錢(qián)有點(diǎn)偏高，以后開(kāi)展有待考量。物業(yè)

21、管理深業(yè)物業(yè)在湖南有一定的知名度，先后在長(zhǎng)沙等地監(jiān)管物業(yè)。質(zhì)量值得信任。與研討對(duì)象的競(jìng)爭(zhēng)分析：與研討對(duì)象存在定位競(jìng)爭(zhēng)，由于主題都是關(guān)于水的，太一御江城做的是資江益陽(yáng)市的母親河。且地處老城區(qū)繁華區(qū)，政治經(jīng)濟(jì)位置不可小覷。在產(chǎn)品上存在一定的可替代性。 價(jià)錢(qián)上的差距很小，也是一個(gè)潛在的要挾。戶型設(shè)計(jì)上明顯不與研討對(duì)象的合理化，是該工程的一個(gè)敗筆。 規(guī)模和本身的商業(yè)配套設(shè)備與研討對(duì)象存在一定的差距。 三 碧波豪苑 工程簡(jiǎn)介：碧波豪苑外灘是工程的二期工程，由兩棟層的百米高層建筑和一棟層的多層建筑組成，建筑面積接近萬(wàn)平方米。建成后，將以無(wú)與倫比的建筑高度及全江景景觀優(yōu)勢(shì)成為益陽(yáng)地標(biāo)性建筑，極大的提升中心城

22、區(qū)居住質(zhì)量。工程根本信息：位置益陽(yáng)市大桃北路號(hào)大渡口開(kāi)發(fā)商益陽(yáng)天業(yè)房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)建筑承包商總建筑面積總戶數(shù)戶工程形狀棟高層開(kāi)盤(pán)時(shí)間年月日價(jià)錢(qián)元 均價(jià) 元 容積率綠化率.%車位數(shù)個(gè)面積區(qū)間-主力戶型BB 兩室兩廳一衛(wèi)+一室兩廳一衛(wèi).周邊配套市一中、市二中、市八中、桃花侖小學(xué)、沃爾瑪、步步高超市、菜市場(chǎng)、工商銀行、中國(guó)銀行、交通醫(yī)院、黑茶源、沿江風(fēng)光帶等交通道路、 、路目的消費(fèi)中高收入人群，以自住為主，投資消費(fèi)占%，以地益陽(yáng)籍客戶為主，長(zhǎng)沙等地的投資消費(fèi)者居多。主推戶型三房消費(fèi)者。工程評(píng)價(jià)工程位于資江邊上，江景是工程的主要賣(mài)點(diǎn)，益陽(yáng)住宅樓最高，工程相對(duì)同質(zhì)量的樓盤(pán)而言，價(jià)錢(qián)存在一定的優(yōu)勢(shì)，但是整體

23、的戶型設(shè)計(jì)及小區(qū)的規(guī)模存在很大的差距。此工程主要是在價(jià)錢(qián)和產(chǎn)品同質(zhì)化需求上與研討樓盤(pán)存在替代競(jìng)爭(zhēng)。物業(yè)管理物業(yè)公司沒(méi)有知名度，小區(qū)物業(yè)管理有待考量 與研討對(duì)象的競(jìng)爭(zhēng)分析： 與研討對(duì)象存在價(jià)錢(qián)競(jìng)爭(zhēng)，由于二者的定位類似，都是在水上做文章，對(duì)于普通要求的客戶，會(huì)優(yōu)先選擇價(jià)錢(qián)廉價(jià)且目前交通相對(duì)便利的碧波豪苑。 工程沒(méi)有一定的規(guī)模，不利于構(gòu)本錢(qián)身的商圈，社區(qū)內(nèi)部環(huán)境與研討對(duì)象存在本質(zhì)上的差別。四 碧桂園 工程簡(jiǎn)介：益陽(yáng)碧桂園碧桂園控股在湖南打造的第四個(gè)高端別墅社區(qū)。工程曾經(jīng)建造了大型的商業(yè)廣場(chǎng)的城市配套設(shè)備，并提供各類別墅、洋房等物超所值的多元住宅產(chǎn)品。社區(qū)引進(jìn)優(yōu)質(zhì)的物業(yè)效力，讓更多的一樣人享用五星級(jí)的

24、新城市生活。 工程根本信息：位置益陽(yáng)市迎賓東路號(hào)開(kāi)發(fā)商益陽(yáng)中禾置業(yè)建筑承包商總建筑面積畝總戶數(shù)戶工程形狀別墅社區(qū)開(kāi)盤(pán)時(shí)間年月日價(jià)錢(qián)元 均價(jià) 元容積率綠化率.%車位數(shù)個(gè)面積區(qū)間- 主力戶型-周邊配套湖南城市學(xué)院、益陽(yáng)市醫(yī)專、奧林匹克公園、福中福商業(yè)等交通道路路目的消費(fèi)高收入人群，別墅消費(fèi)者。工程評(píng)價(jià)工程定位高，占據(jù)益陽(yáng)別墅的龍頭位置。價(jià)錢(qián)落差是研討工程的契機(jī)。工程周邊配套逐漸完善，地段今后升值潛力空間大 。益陽(yáng)政府規(guī)劃中的南擴(kuò)東接北改南移重點(diǎn)區(qū)域，是整個(gè)城市未來(lái)重點(diǎn)開(kāi)展地塊。物業(yè)管理廣東碧桂園物業(yè)管理益陽(yáng)分公司，在全國(guó)享有盛譽(yù)。 與研討對(duì)象的競(jìng)爭(zhēng)分析： 目的客戶存在競(jìng)爭(zhēng)，由于碧桂園是益陽(yáng)最頂級(jí)的

25、房地產(chǎn)，并且與研討對(duì)象共享益陽(yáng)的女兒湖梓山湖 ，產(chǎn)品存在一定的同質(zhì)性，相比而言研討對(duì)象存在一定的價(jià)錢(qián)優(yōu)勢(shì)。 益陽(yáng)的整體規(guī)劃，曾經(jīng)碧桂園在全國(guó)的口碑，對(duì)研討對(duì)象有不小的壓力。 益陽(yáng)東拓方案，提升了碧桂園未來(lái)的經(jīng)濟(jì)政治位置，地段升值空間大。二 與競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)對(duì)比分析競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng) 樓盤(pán)名區(qū)域地段目的客戶規(guī)劃設(shè)計(jì)價(jià)格周邊經(jīng)濟(jì)環(huán)境升值潛力梓山湖觀邸高新區(qū)未來(lái)商業(yè)中心及旅游生態(tài)地段高收入人群戶型合理偏重觀湖視野開(kāi)闊、整體規(guī)劃自成一體偏高對(duì)面是麻紡廠，經(jīng)濟(jì)環(huán)境不容樂(lè)觀。本身就是新城未來(lái)商業(yè)的中心。未來(lái)經(jīng)濟(jì)環(huán)境不可估量。宏大世紀(jì)嘉苑新老城區(qū)的咽喉地段中高收入人群戶型人性化，滿足不同需求、園區(qū)規(guī)劃配套齊全適中處于新老城市

26、中心的交接處毗鄰未來(lái)新城區(qū)的中心本身有一定的商圈較大太一御江城老城區(qū)坐享資江高收入人群圍繞江景設(shè)計(jì)戶型、在江景上大做文章超高周邊住宅建于年代左右毗鄰老城區(qū)中心有待考量碧波豪苑外灘資陽(yáng)區(qū)資江邊中心地段中高收入人群個(gè)別戶型極具發(fā)明性，整體沒(méi)有充分結(jié)合江景設(shè)計(jì)。偏高 周邊沉寂環(huán)境比較差 小區(qū)商圈規(guī)模較小普通碧桂園高新區(qū)東進(jìn)的黃金中心高收入人群戶型設(shè)計(jì)闊氣，但過(guò)于雷同適中周邊兩大高校曾經(jīng)有本人比較成熟的商業(yè)未來(lái)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境不可估量開(kāi)展?jié)摿Υ?，高新區(qū)的黃金地段宏大第五章 工程分析一、工程SWOT 分析： 經(jīng)過(guò)對(duì)工程的SWOT分析，了解本工程的優(yōu)勢(shì)、優(yōu)勢(shì)、時(shí)機(jī)和要挾，根據(jù)企業(yè)本身資源和工程本身特點(diǎn)，制定可行

27、的營(yíng)銷戰(zhàn)略，保證銷售目的的實(shí)現(xiàn)。 一、優(yōu)勢(shì)(Strength) 、開(kāi)發(fā)商品牌與籠統(tǒng)優(yōu)勢(shì)：本工程由香港佳寧娜集團(tuán)斥資億巨資打造，佳寧娜集團(tuán)曾經(jīng)在自 成立以來(lái)，在全國(guó)范圍內(nèi)勝利開(kāi)發(fā)了數(shù)十個(gè)工程 。佳寧娜集團(tuán)從九十年代初開(kāi)場(chǎng)在深圳從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)事務(wù)，其中年落成的佳寧娜友誼廣場(chǎng)是深圳高羅湖商業(yè)中心區(qū)的其中一坐著名工程 ，集團(tuán)亦長(zhǎng)期持有及運(yùn)營(yíng)多個(gè)大型商場(chǎng)。除此之外集團(tuán)在湖南省大力開(kāi)展的房地產(chǎn)工程也獲得了輝煌的業(yè)績(jī) 。公司將以梓山湖工程為起點(diǎn)，經(jīng)過(guò)對(duì)公益性與商業(yè)性工程的投資開(kāi)發(fā)，對(duì)生態(tài)旅游區(qū)和主題公園的運(yùn)營(yíng)管理，將公司做大做強(qiáng)，以良好的企業(yè)籠統(tǒng)、知名的企業(yè)品牌、精粹的企業(yè)文化，使其開(kāi)展成為立足益陽(yáng)、面向湖

28、南、輻射全國(guó)的大型實(shí)業(yè)投資機(jī)構(gòu)。企業(yè)籠統(tǒng)良好，社會(huì)信譽(yù)度高，在一定程度上加強(qiáng)了消費(fèi)都對(duì)工程的依賴和自信心。、工程本身優(yōu)勢(shì)：工程總占地畝，規(guī)劃建立面積萬(wàn)平方米，益陽(yáng)稀有高層建筑，并建有，多個(gè)泊位的地下大型地下停車場(chǎng) 。是湖南省內(nèi)首屈一指的造城大盤(pán)。擁有萬(wàn)平米的梓山湖原生水城，萬(wàn)平米的都市生態(tài)公園，萬(wàn)多平米城市路面廣場(chǎng)，數(shù)千米環(huán)湖棧道，數(shù)十種自然植物，多棵梓樹(shù)，高于地平面米的坡地山峰，%以上的綠化率。度豐景露臺(tái)，%一線湖景；首層全架空下沉式庭院；時(shí)髦建筑語(yǔ)匯，純粹港派標(biāo)桿；，兩梯四戶，尊貴垂直交通體系；設(shè)計(jì)采用智能系統(tǒng)，入口實(shí)時(shí)電視監(jiān)控系統(tǒng)、可觀對(duì)講門(mén)禁系統(tǒng)、智能IC卡智能系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)，采用

29、人防與機(jī)防相結(jié)合的安防措施。物業(yè)類型多樣，有別墅，洋房，購(gòu)物中心和休閑廣場(chǎng)，戶型設(shè)計(jì)合理 。工程在價(jià)錢(qián)定位上采用高開(kāi)高走的定價(jià)戰(zhàn)略，樹(shù)立高高端高檔產(chǎn)品的籠統(tǒng)，利用身份、價(jià)值等宣傳引起城市富人追捧，構(gòu)成忠實(shí)度。 區(qū)域優(yōu)勢(shì) 本工程位于益陽(yáng)大道，益陽(yáng)市城市總體規(guī)劃確定的城市開(kāi)展方向，并逐漸在實(shí)施“東接南拓的規(guī)劃目的，本工程所在地為城市重點(diǎn)中心開(kāi)展區(qū)域，地理位置極為優(yōu)越。隨著益陽(yáng)城市中心向東向南遷移，該區(qū)域未來(lái)開(kāi)展?jié)摿甏蟆ｋS著新區(qū)的開(kāi)發(fā)，大量人口向東向南遷移，附近大量商鋪和其它生活配套設(shè)備開(kāi)發(fā)與建立，吸引了大量人流。益陽(yáng)大道交通方便，中國(guó)挪動(dòng)益陽(yáng)總部和益陽(yáng)廣電都在附近，通訊興隆，極大地滿足了客戶的需

30、求。以平米佳寧娜市民廣場(chǎng)為人氣聚點(diǎn)，擁萬(wàn)平米梓山湖原生水域，平米生態(tài)公園水氧生活，依托萬(wàn)方梓山湖新城頂級(jí)國(guó)際物業(yè)優(yōu)勢(shì)資源，佳寧娜尚區(qū)，深度鎖定梓山湖高尚住宅區(qū)萬(wàn)城市新貴，以多業(yè)態(tài)的創(chuàng)意開(kāi)掘制造獨(dú)家消費(fèi)亮點(diǎn)，成為會(huì)市 萬(wàn)消費(fèi)族的首選消費(fèi)主場(chǎng)，其商業(yè)影響力輻射三市融城市周邊萬(wàn)消費(fèi)客群。政府政策支持 是政府城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的商業(yè)工程重點(diǎn)工程，市區(qū)兩級(jí)政府商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)專項(xiàng)批文、明確工程未來(lái)商業(yè)位置，工商、稅務(wù)稅費(fèi)大幅度減免政策到位，城市未來(lái)規(guī)劃的政策傾斜，政府部門(mén)強(qiáng)力支持、重點(diǎn)扶持，堅(jiān)決商家投資、運(yùn)營(yíng)自信心。配套設(shè)備益陽(yáng)大道沿線，市政中心、市廣電局、公安局、工商局等已率先遷徙為鄰，電信大樓、益陽(yáng)日?qǐng)?bào)、梓山

31、湖公園、奧林匹克公園、佳寧娜市民廣場(chǎng)、佳寧娜尚區(qū)超大量商業(yè)群，核聚城市最優(yōu)勢(shì)資源。新一佳超市、市中西結(jié)合醫(yī)院、華天大酒店、湖南城市學(xué)院、赫山中學(xué)以及其他教育機(jī)構(gòu)等根底配套都相繼遷至，完美的配套設(shè)備更顯工程產(chǎn)品的卓而不群。擁有大量生活文娛配套設(shè)備，如文娛休閑區(qū)梓山湖高爾夫球場(chǎng)、康體足浴、美容美發(fā)、SPA、KTV和酒巴等，美食餐飲區(qū)( 時(shí)髦甜品店、中式快餐、西式簡(jiǎn)餐館、中小型特征餐廳)，情感消費(fèi)區(qū)，運(yùn)動(dòng)文化區(qū)和都市購(gòu)物區(qū)。二優(yōu)勢(shì) (Weakness) 、益陽(yáng)GDP總值低：在湖南省倒數(shù)幾位，每年商品房銷售面積不超越萬(wàn)平米； 、城區(qū)人口不到萬(wàn)：工程總體規(guī)模萬(wàn)平米；當(dāng)?shù)厥浊恢傅某蠊こ蹋菏灼诘耐瞥鰧⒅?/p>

32、接影響整體運(yùn)作；售價(jià)比益陽(yáng)市均高出% 別墅定價(jià)/ ，當(dāng)?shù)?連排定價(jià)/ ，當(dāng)?shù)?小高層定價(jià)/ ，當(dāng)?shù)?國(guó)家嚴(yán)峻的樓市政策出臺(tái)，對(duì)益陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定的影響，會(huì)影響投資者的自信心，添加消費(fèi)者的張望心態(tài)。工程分為六期 ，建立周期較長(zhǎng)。益陽(yáng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展程度較低，消費(fèi)才干有限，大部分人處于經(jīng)濟(jì)收入程度較低，對(duì)價(jià)錢(qián)反響敏感，而本工程的高價(jià)戰(zhàn)略，大大減少了市場(chǎng)范圍。 公交道路少，出行不方便三時(shí)機(jī) (Opportunity) 工程位于益陽(yáng)大道東道，處于市政規(guī)劃城市東移南拓的未來(lái)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，未來(lái)隨著大量消費(fèi)人口的遷移，區(qū)域升溫，升值潛力宏大。 本工程規(guī)劃為多層、小高層及別墅，物業(yè)類型多樣，能滿足不同需求消費(fèi)者的購(gòu)

33、房需求。 以優(yōu)越的企業(yè)籠統(tǒng)及施工質(zhì)量為號(hào)召，附建大量配套設(shè)備，容易獲得客戶對(duì)本產(chǎn)品及施工質(zhì)量的認(rèn)同與依賴，有利于本工程的營(yíng)銷訴求。營(yíng)銷藍(lán)海戰(zhàn)略把市場(chǎng)劃分為“紅色海洋和“藍(lán)色海洋，“紅海代表市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)猛烈的現(xiàn)狀，“藍(lán)海代表市場(chǎng)現(xiàn)狀中尚未被開(kāi)掘的未來(lái)開(kāi)展空間。 “藍(lán)海戰(zhàn)略不是將精神放在打敗競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手上，其本質(zhì)在于全力為買(mǎi)方和企業(yè)本身發(fā)明價(jià)值飛躍，并由此開(kāi)創(chuàng)新的市場(chǎng)空間 。作為市市政規(guī)劃城市開(kāi)展的重要工程，遭到當(dāng)?shù)卣罅χС趾蛢?yōu)惠政策。以高端高檔產(chǎn)品開(kāi)盤(pán)，突破益陽(yáng)市場(chǎng)空白 ，不能周邊工程多以普通住宅為主，因此構(gòu)成新產(chǎn)品差別，突出賣(mài)點(diǎn)。益陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫，為投資都提供了較高的報(bào)答率。四要挾 (Threa

34、t) 自年月份以來(lái)，國(guó)家不斷出臺(tái)嚴(yán)峻的房地產(chǎn)政策，為樓市來(lái)了不確定要素。 價(jià)錢(qián)高，均價(jià)超出當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)一倍，直迫長(zhǎng)沙市價(jià)錢(qián)，年月首期開(kāi)盤(pán)時(shí)：獨(dú)立別墅均價(jià)高達(dá)元/小高層均價(jià)元/- 最高單價(jià)超越元/總價(jià)超越萬(wàn)元 周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)較多：碧桂園，世紀(jì)嘉苑，碧波豪苑，銀城一號(hào)等，已與本工程構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)。 益陽(yáng)城市東移南拓進(jìn)程慢，短期內(nèi)開(kāi)發(fā)資金難回收。區(qū)域消費(fèi)才干缺乏，人口數(shù)量少，購(gòu)買(mǎi)力小。二 詳細(xì)戰(zhàn)略與戰(zhàn)略一利用時(shí)機(jī)，抑制優(yōu)勢(shì)、利用特別經(jīng)濟(jì)體尚區(qū)在群眾心目中的景愿,抑制工程開(kāi)發(fā)中地價(jià)昂貴的優(yōu)勢(shì)，努力提高產(chǎn)品的升值空間，將產(chǎn)品價(jià)值愿望無(wú)限提升。、利用政府城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的商業(yè)工程重點(diǎn)工程，城市未來(lái)規(guī)劃的政策傾斜，政府

35、部門(mén)強(qiáng)力支持、重點(diǎn)扶持，堅(jiān)決商家投資、運(yùn)營(yíng)自信心。二發(fā)揚(yáng)優(yōu)勢(shì)，防止要挾、該工程最大的優(yōu)勢(shì)為梓山湖，利用其發(fā)揚(yáng)自然優(yōu)勢(shì)，搶占先機(jī)。依靠本身獨(dú)特的資源，突出特征，顯現(xiàn)與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手不同的特征，吸引目的客戶。、抓住客戶的心思變化特點(diǎn)，隨著城市向外延伸，雖然消費(fèi)者對(duì)于市中心的概念也將越來(lái)越淡薄，但是該工程繁華與安靜的結(jié)合，讓人們深化領(lǐng)略其“進(jìn)那么是桃源，出那么是都市的特殊區(qū)位優(yōu)勢(shì)第六章 目的定位一、銷售目的二、財(cái)務(wù)目的第七章 工程定位一、客戶定位一目的消費(fèi)者分析根據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前益陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的提升，并非完全取決于市區(qū)內(nèi)的消費(fèi)市場(chǎng)，許多知名樓盤(pán)工程的成交客戶中均有-%左右益陽(yáng)市下屬縣城或區(qū)域及市外客戶。且對(duì)于

36、三級(jí)城市益陽(yáng)來(lái)說(shuō)，更多的購(gòu)房需求還是以自住為主。、目的消費(fèi)者的構(gòu)成比例圖：、目的消費(fèi)者所在區(qū)域構(gòu)成比例圖： 二目的消費(fèi)群體特征目的消費(fèi)者的職業(yè)構(gòu)成比例： 根據(jù)目的消費(fèi)者構(gòu)成和職業(yè)構(gòu)成比例圖可以得出，主要的消費(fèi)者為：益陽(yáng)本地、企事業(yè)單位人員、目的消費(fèi)群年齡：-歲之間、文化風(fēng)俗：重傳統(tǒng)文化、重家庭倫理、對(duì)流行元素如廣告略有排斥感。、家庭構(gòu)造：多為三口以上的家庭。、消費(fèi)心思：消費(fèi)觀念較本地其他人群前衛(wèi)，在滿足根本生活需求的情況下，開(kāi)場(chǎng)追求物質(zhì)、精神上的享用。、購(gòu)買(mǎi)行為：不易受廣告左右，更置信熟人的口碑傳播。、區(qū)域構(gòu)成：目的消費(fèi)者所在區(qū)域大部分集中于赫山區(qū)和資陽(yáng)區(qū)，外地消費(fèi)者也占有較大部分。、置業(yè)類型

37、：絕大多數(shù)屬于初次購(gòu)房，且多為居住性購(gòu)房。 二、工程定位梓湖觀邸定位高檔住宅.定位高檔住宅是基于本人的各種優(yōu)勢(shì)以及對(duì)市場(chǎng)和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的準(zhǔn)確分析之上的.一 梓湖觀邸的本身優(yōu)勢(shì)土地優(yōu)勢(shì)()梓湖邸觀位于益陽(yáng)市地理中心附近,地價(jià)較高,因此本錢(qián)提高,需高房?jī)r(jià)來(lái)支撐.那么需求高檔的住房才足以讓顧客付出高價(jià).()梓湖觀邸擁有獨(dú)天獨(dú)厚的條件梓山湖,作為益陽(yáng)獨(dú)一的湖景的住宅,自然擁有獨(dú)特優(yōu)勢(shì),面臨水景的住房普通都可以比普通住房高出的價(jià)錢(qián),且梓山湖兩岸風(fēng)景如畫(huà)價(jià)錢(qián)那么會(huì)遠(yuǎn)高于普通住房.再梓山湖在益陽(yáng)市民不僅僅是一個(gè)簡(jiǎn)單的湖,它在益陽(yáng)市民中有獨(dú)特的文化影響,如在此地開(kāi)發(fā)低檔住宅那么有暴殄天物之感,同時(shí)也不符合開(kāi)發(fā)公司

38、追求利益的目的.()優(yōu)越的壞境,處于益陽(yáng)大道邊上,交通便利.沿益陽(yáng)大道上分布著市政中心市公安局電信大樓益陽(yáng)日?qǐng)?bào)梓山湖公園佳寧娜市民廣等城市重要市政要素,市政資源豐富.各種配套設(shè)備齊全.位于益陽(yáng)中心偏南部,益陽(yáng)市總規(guī)劃是向南向東,此地將作為益陽(yáng)新城與老城的聯(lián)絡(luò)樞紐,開(kāi)展?jié)摿甏?住房升值空間寬廣,不僅僅是居住佳處,也是投資的好工程.開(kāi)發(fā)商的優(yōu)勢(shì)開(kāi)發(fā)商是香港佳寧娜集團(tuán)是受湖南省政府約請(qǐng)?jiān)O(shè)立湖南佳娜寧娜具有良好的企業(yè)籠統(tǒng)品牌效應(yīng),信譽(yù)高質(zhì)量有保證.公司實(shí)力雄厚從事房產(chǎn)開(kāi)發(fā)多年,閱歷豐富.客戶認(rèn)可度高.面向富有人群開(kāi)發(fā)的高檔住宅奢華的設(shè)計(jì),A,B兩棟住房都是坐北朝南電梯房,面向畝梓湖美景,共層.兩棟樓

39、房都是“品字,兩翼做度角的偏轉(zhuǎn).度全通透、新光感豐景露臺(tái),采用港式風(fēng)格,外立面簡(jiǎn)約時(shí)髦,融入大面積玻璃外飄窗與觀景露臺(tái),使每一套住房都能看到美麗的湖景.戶型設(shè)計(jì)從多為三室兩廳,面積多在平米以上.開(kāi)間寬大容積率更是低至.采用三重疊景的綠化系統(tǒng),綠化率到達(dá)。二市場(chǎng)需求分析 年至年，年商品房屋累計(jì)銷售.萬(wàn)平方米，其中住宅.萬(wàn)平方米，分別占年撤地建市以來(lái)年累計(jì)銷售的.%和.%，在此期間一舉消化了此前構(gòu)成的較大空置。年至年，我市房?jī)r(jià)年均增長(zhǎng).%。可以從中看出益陽(yáng)市近年來(lái)住宅需求旺盛,且一期住宅在年月開(kāi)盤(pán),已完成銷售目的.銷售情況良好.益陽(yáng)房產(chǎn)起步較晚,現(xiàn)益陽(yáng)正處于高速城市化的事情,益陽(yáng)的房地產(chǎn)剛性和投資

40、需求依然旺盛. 買(mǎi)賣(mài)價(jià)錢(qián)繼續(xù)上漲并在月份買(mǎi)賣(mài)到達(dá)套.價(jià)錢(qián)上漲同時(shí)有較高的成交量,那么是房產(chǎn)熱銷的表現(xiàn),從中可以看出益陽(yáng)的房產(chǎn)依然有較大的市場(chǎng)空間.益陽(yáng)市政府鼓勵(lì)支持益房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的安康開(kāi)展。鼓勵(lì)金融行業(yè)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的支持特別是住宅房地產(chǎn)的開(kāi)展，對(duì)于顧客購(gòu)買(mǎi)住宅給予支持。三市場(chǎng)供應(yīng)分析 目前益陽(yáng)市場(chǎng)多層產(chǎn)品正逐漸減少，小高層及高層產(chǎn)品逐漸獲得置業(yè)者的親睞，這預(yù)示著益陽(yáng)市房地產(chǎn)正逐漸邁向高端化和質(zhì)量化，置業(yè)者也本質(zhì)的改動(dòng)以往的擇房規(guī)范，逐漸向質(zhì)量、品味大盤(pán)靠攏。從市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)來(lái)看，小高層及高層產(chǎn)品占益陽(yáng)市中心城區(qū)開(kāi)發(fā)總量的.%。小高層及高層產(chǎn)品逐日遞增，占據(jù)了市場(chǎng)主導(dǎo)方向，市場(chǎng)供應(yīng)較旺，同質(zhì)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)

41、猛烈。而以洋房和別墅為代表的高端物業(yè)產(chǎn)品目前市場(chǎng)開(kāi)發(fā)量很小，特別是質(zhì)量洋房目前僅開(kāi)發(fā)區(qū)兩家代表性樓盤(pán)有類似產(chǎn)品，且遭到市場(chǎng)追捧，未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)隨著消費(fèi)市場(chǎng)的成熟，其高質(zhì)量的洋房必定遭到親睞。第八章 促銷組合戰(zhàn)略一、營(yíng)銷思緒： 三、四、五、六期推行將充分利用一、二期積累起來(lái)的中心買(mǎi)點(diǎn)賣(mài)點(diǎn)，經(jīng)過(guò)合理的借勢(shì)、造勢(shì)、營(yíng)勢(shì)、引市，最終贏市，打一場(chǎng)速戰(zhàn)速?zèng)Q的勝利之仗。一 借勢(shì):、商業(yè)銷售、月日消費(fèi)者權(quán)益維護(hù)日、二期入伙、月房交會(huì)、周邊工程上市宣傳二造勢(shì):、銷售現(xiàn)場(chǎng)氣氛、報(bào)廣媒介、迎賓大道戶外廣告、其他工程周邊道旗、物業(yè)管理、銷售管理/三引市:、銷售價(jià)風(fēng)格整、優(yōu)惠套餐或特惠房、商業(yè)銷售聯(lián)動(dòng)、集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)引薦、業(yè)主

42、活動(dòng)推進(jìn)、異地互聯(lián)絡(luò)銷售如以下圖：二、推行戰(zhàn)略：一中心概念：、宣傳中心：生活質(zhì)量 引領(lǐng)生活，鑄就質(zhì)量 、主題基調(diào)：稀貴感、宣傳概念： 生活可以多一點(diǎn)奢侈， 超值生活典范， 獨(dú)一無(wú)二的尊崇感 二中心賣(mài)點(diǎn)：、位置：未來(lái)超值城市領(lǐng)地、湖景：水岸生活，獨(dú)一無(wú)二、戶型：創(chuàng)意空間、物管：您省心的大管家、交房：多一點(diǎn)時(shí)間享用超值質(zhì)量生活三中心賣(mài)點(diǎn)提煉湖景：、米視野空間、由于擁有湖居特權(quán)，所以隨時(shí)隨意享用精彩水岸生活、身份的表達(dá)四中心賣(mài)點(diǎn)提煉戶型：、個(gè)性化創(chuàng)意空間，真正實(shí)現(xiàn)居住的DIY、臨風(fēng)近水、生活多姿多彩五中心賣(mài)點(diǎn)提煉物管：、優(yōu)質(zhì)效力年、省心大管家三、銷售推進(jìn)戰(zhàn)略：一客戶資源深度發(fā)掘背景： 、目的客戶資源

43、急需發(fā)掘 、口碑效應(yīng)促成成交比率較大戰(zhàn)略： 、經(jīng)過(guò)業(yè)主活動(dòng)，深度發(fā)掘目的客戶資源 、經(jīng)過(guò)集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)引薦，以點(diǎn)對(duì)面進(jìn)展針對(duì)性專員推銷 、適當(dāng)補(bǔ)充樓盤(pán)的道旗，尤其是在其他工程的周邊 、房交會(huì)的間接營(yíng)銷人員推銷 、與商業(yè)銷售聯(lián)動(dòng) 、異地網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷 、改換戶外廣告資源配合：益陽(yáng)日?qǐng)?bào)、戶外廣告、DM單、推銷專員等二提升目的客戶綜合稱心度背景： 、目的客戶對(duì)價(jià)錢(qián)敏感度高是基于對(duì)工程其他方面的不滿感所致 、現(xiàn)場(chǎng)氣氛不夠濃重是重要緣由之一戰(zhàn)略： 、一致銷售說(shuō)辭，規(guī)范接待流程，提高接待質(zhì)量，提升工程佳譽(yù)度 、適當(dāng)添加一些有助于提高現(xiàn)場(chǎng)的親和力的設(shè)備與設(shè)備 、針對(duì)性地設(shè)計(jì)銷售接待觀賞道路，做到完全DIY制 、給予客戶

44、反復(fù)比較、思索的空間，添加對(duì)產(chǎn)品的認(rèn)知，提升對(duì)工程質(zhì)量的再認(rèn)知三促成目的客戶下單背景： 、目的客戶流失較嚴(yán)重，絕大多數(shù)因價(jià)錢(qián)的敏感性而放棄 、二期部分房子的價(jià)錢(qián)存在不合理性，應(yīng)在價(jià)錢(qián)上表達(dá)差別 、工程的促銷手段與手法不夠，消費(fèi)者愿望誘導(dǎo)性微弱戰(zhàn)略： 、調(diào)整現(xiàn)有價(jià)錢(qián)方案，充分表達(dá)產(chǎn)品的景觀、戶型、樓層、朝向等目的差別 、制定相應(yīng)的促銷戰(zhàn)略，可以特惠房等信息進(jìn)展媒介推行，但注重對(duì)工程整體籠統(tǒng)的維護(hù) 、銷售現(xiàn)場(chǎng)氣氛的營(yíng)造上，除了背景音樂(lè)之外，應(yīng)添加工程信息的傳達(dá)。 、來(lái)訪客戶的信息搜集以及回訪要及時(shí)，可以群策群力，仔細(xì)研討意向客戶的購(gòu)房需求動(dòng)機(jī) 、添加對(duì)有利于銷售的信息流的溝通，促進(jìn)銷售。四 營(yíng)銷時(shí)

45、間選擇 根據(jù)本案之任務(wù)進(jìn)度，推出時(shí)機(jī)可分別思索月初及月中旬開(kāi)場(chǎng)對(duì)外銷售。一月初推出月份，大地回春，梓山湖得天獨(dú)厚的自然景觀在此時(shí)也必是一年中最美最吸引人的時(shí)候，由此，也可讓其成為樓市回春之季。經(jīng)過(guò)對(duì)益陽(yáng)市消費(fèi)群體分析，其注重文化風(fēng)俗，重傳統(tǒng)文化，一年之季在于春的心思必然推進(jìn)置業(yè)者的購(gòu)買(mǎi)行為。二月份推出月份逢國(guó)家法定節(jié)假日，為每年房地產(chǎn)推出之旺季。本案假設(shè)于此時(shí)推出，一來(lái)，預(yù)備時(shí)間富余，一鼓作氣，一切廣告戰(zhàn)略必能充分配合，必然銷售成果極佳；二來(lái)，房屋市場(chǎng)至月時(shí)最為晦澀難定，至月方能漸呈穩(wěn)定，地利、人和配合得時(shí)，那么可望馬到勝利。三建議 本案建議應(yīng)于月初月第開(kāi)場(chǎng)展開(kāi)銷售階段。銷售節(jié)拍：、銷售預(yù)備期

46、：時(shí)間：月日月日目的：經(jīng)過(guò)對(duì)營(yíng)銷環(huán)節(jié)的再造，加強(qiáng)工程整體的營(yíng)銷浸透才干，提升工程銷售推行成交率主題：突出工程所倡導(dǎo)的質(zhì)量生活方式：經(jīng)過(guò)對(duì)銷售現(xiàn)場(chǎng)再包裝，銷售人員接待規(guī)范再培訓(xùn)，戶外廣告畫(huà)面改換以及道旗地點(diǎn)的再選擇等資源的優(yōu)化利用資源整合：道旗、戶外廣告、報(bào)廣、現(xiàn)場(chǎng)包裝、商業(yè)銷售、銷售強(qiáng)銷期：時(shí)間：月日月日目的：經(jīng)過(guò)采用極具浸透性的營(yíng)銷戰(zhàn)略，鎖定目的客戶群體，到達(dá)銷售目的主題思緒：充分發(fā)揚(yáng)工程的口碑效應(yīng)，實(shí)施有效的公關(guān)活動(dòng)方式： 利用月日消費(fèi)者權(quán)益維護(hù)日，舉行一次影響力涉及全城的公關(guān)活動(dòng)，可以選擇直接資助和參與媒體的活動(dòng)，也可以自行謀劃 集團(tuán)引薦從三期成交客戶發(fā)掘 異地網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷可考易趣或者淘寶網(wǎng)

47、等網(wǎng)絡(luò)媒介 三期業(yè)主活動(dòng)植樹(shù)節(jié)的活動(dòng)謀劃資源整合：業(yè)主活動(dòng)、互聯(lián)網(wǎng)、節(jié)假日、團(tuán)購(gòu)營(yíng)銷、報(bào)廣、銷售持銷期：時(shí)間：月日月底目的：經(jīng)過(guò)采用各種促銷戰(zhàn)略，鎖定目的客戶群體，到達(dá)銷售目的方式： 業(yè)主活動(dòng)物管或者謀劃組織，關(guān)于交房的主題 特惠房每周一套和兩套資源整合：業(yè)主活動(dòng)、報(bào)廣、交房、價(jià)錢(qián)方案、銷售清盤(pán)期：()時(shí)間：月底月中旬()目的：充分利用房交會(huì)契機(jī)，實(shí)現(xiàn)銷售推進(jìn)()方式： 對(duì)銷售現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)展再維護(hù)，提升新客戶對(duì)工程的知名度與佳譽(yù)度 房交會(huì)特惠房梓湖觀邸最后的特惠時(shí)機(jī) 房交會(huì)實(shí)行強(qiáng)有力的人體廣告與人員推銷，嘗試行銷在高檔樓盤(pán)中的運(yùn)用。()資源整合：房交會(huì)、報(bào)廣、交房、價(jià)錢(qián)促銷、人員推銷第九章 推行行動(dòng)

48、方案一 廣告推行(一)概念提煉山水中的新城這一中心概念是對(duì)梓山湖新城市場(chǎng)定位的具像化，籠統(tǒng)表達(dá)出生活在梓山湖新城里的溫馨之感，具有較強(qiáng)的暗示性，引發(fā)受眾的愉快聯(lián)想。(二)廣告調(diào)性針對(duì)益陽(yáng)市的文化風(fēng)俗及目的消費(fèi)群體特征，廣告宣傳的整體調(diào)性應(yīng)偏重于傳統(tǒng)風(fēng)格，符合當(dāng)?shù)厝说恼J(rèn)知習(xí)慣。如畫(huà)面采用意味安靜、溫馨、尊貴等寓意的顏色和構(gòu)圖，經(jīng)過(guò)多元化元素，創(chuàng)意性地傳達(dá)樓盤(pán)的賣(mài)點(diǎn)。(三)整體包裝樓盤(pán)的整體包裝應(yīng)導(dǎo)入VI的概念，從售樓人員的服飾到售樓處的布置、從售樓員的禮儀規(guī)范到銷售說(shuō)辭，做到嚴(yán)厲的一致。一致顏色、一致字體、一致口徑、一致行為，對(duì)外傳達(dá)出個(gè)性鮮明的樓盤(pán)籠統(tǒng)，構(gòu)成劇烈的視覺(jué)沖擊，令人過(guò)目不忘。樓盤(pán)的

49、包裝將小區(qū)的每一棟樓都賦予一個(gè)有寓意的稱號(hào)，如情融苑、文華苑、等。將小區(qū)的每一處景觀賦予一個(gè)雅致的稱號(hào)，如松畔聽(tīng)風(fēng)、采香徑、萬(wàn)綠迎春等等，并以此概念支持后續(xù)推行。工地現(xiàn)場(chǎng)的包裝圍墻廣告：富有劇烈的視覺(jué)效果，吸引過(guò)往行人。引導(dǎo)旗：用來(lái)營(yíng)造現(xiàn)場(chǎng)氣氛。售樓處包裝在期房銷售中，售樓處是展現(xiàn)樓盤(pán)籠統(tǒng)，業(yè)主往往根據(jù)對(duì)售樓處的印象，判別樓盤(pán)的質(zhì)量、開(kāi)發(fā)商的實(shí)力等等。因此，售樓處一定要高檔、大氣，為來(lái)訪業(yè)主留下愉快的第一印象。他們建議：售樓處的面積、空間應(yīng)足夠大，最好在平方米以上。售樓處風(fēng)格應(yīng)與樓盤(pán)的整體調(diào)性堅(jiān)持一致，營(yíng)造出安靜、溫馨、溫馨、浪漫的氣氛。將整體空間劃分為洽談區(qū)、展現(xiàn)區(qū)、休閑區(qū)，如有條件，還可設(shè)立專門(mén)的兒童游戲區(qū)。在來(lái)賓休憩區(qū)，應(yīng)備有茶水或咖啡，同時(shí)，設(shè)置報(bào)欄，擺放報(bào)紙、雜志，供客人休憩等候時(shí)翻閱。如有條件，可擺放一臺(tái)彩電，用于播放樓盤(pán)的視頻廣告或其他節(jié)目。盡能夠多布置一些花卉盆景，裝點(diǎn)出濃濃綠意，讓客人的心境更加酣暢。如有輕柔、浪漫的背景音樂(lè)播放，效果將會(huì)更好。售樓人員包裝售樓人員應(yīng)一致著裝，佩戴胸卡，切忌隨意散漫。上崗前應(yīng)一致培訓(xùn)，一致禮儀規(guī)范、一致銷售說(shuō)辭。媒體戰(zhàn)略戶外廣告開(kāi)展緩慢，戶外資源非常緊缺，廣告效果也開(kāi)場(chǎng)相對(duì)降低。這時(shí)假