房企降杠桿實(shí)操小手冊(cè)

1、目 錄TOC o 1-2 h z u HYPERLINK l _TOC_250006 “三道紅線”下房企降杠桿迫在眉睫 3 HYPERLINK l _TOC_250005 降杠桿的幾大途徑 3 HYPERLINK l _TOC_250004 有息負(fù)債端 4 HYPERLINK l _TOC_250003 貨幣資金端 5 HYPERLINK l _TOC_250002 所有者權(quán)益端 6 HYPERLINK l _TOC_250001 表外融資 6 HYPERLINK l _TOC_250000 降杠桿成功案例 7“三道紅線”下房企降杠桿迫在眉睫監(jiān)管層敲響警鐘，“三道紅線下”房企降杠桿壓力加劇。據(jù)

2、 8 月 15 日 21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道，監(jiān)管部門出臺(tái)融資收緊新規(guī)，設(shè)置“三道紅線”將房企分檔并對(duì)其有息負(fù)債規(guī)模增長(zhǎng)做出約束。8 月 20 日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行召開重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，就如何落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資的市場(chǎng)化、規(guī)則化和透明度，形成了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則。同時(shí)，對(duì)于與會(huì)的 12 家的房企進(jìn)行試點(diǎn)，要求其 9 月底交出降負(fù)債方案。地產(chǎn)行業(yè)的高杠桿率既有內(nèi)部原因又有外部原因：從內(nèi)部動(dòng)機(jī)來看，房地產(chǎn)為資金密集型行業(yè)，地產(chǎn)企業(yè)必須依靠杠桿撬動(dòng)規(guī)模的擴(kuò)大，以應(yīng)對(duì)開發(fā)期內(nèi)較大的資金需求。從外部條件來看，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與地產(chǎn)行業(yè)密

3、不可分，因此在經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)時(shí)期，地產(chǎn)行業(yè)也始終維持高景氣度。就融資環(huán)境而言，金融機(jī)構(gòu)有更強(qiáng)的意愿為房地產(chǎn)企業(yè)提供融資，優(yōu)質(zhì)的抵押物也賦予了地產(chǎn)行業(yè)更為優(yōu)越的融資能力?！胺孔〔怀础被{(diào)下，行業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)已有改善，降杠桿為大勢(shì)所趨。整體來看，行業(yè)近幾年負(fù)債增速已有所放緩。對(duì)于近兩年來積極降負(fù)債并取得一定成效的房企而言，新規(guī)的影響在預(yù)料之內(nèi)；而對(duì)于前兩年拿地激進(jìn)，存量負(fù)債較高的房企，尤其是中小型房企而言，新規(guī)也必然會(huì)促 使其在現(xiàn)金流管理、融資結(jié)構(gòu)調(diào)整、投資規(guī)模和質(zhì)量把控等方面進(jìn)行較 大的調(diào)整。有息負(fù)債規(guī)模的控制將使房企在在新增土儲(chǔ)方面將更加謹(jǐn)慎，優(yōu)化業(yè)務(wù)區(qū)域布局，加強(qiáng)對(duì)優(yōu)質(zhì)城市的深耕。另一方面，房企面

4、臨的資 金投入壓力也將進(jìn)一步上升，可能會(huì)對(duì)存貨開發(fā)進(jìn)度造成一定影響。因 此，對(duì)于未達(dá)標(biāo)的房企而言，降杠桿已然成為當(dāng)務(wù)之急。降杠桿的幾大途徑從凈負(fù)債的角度考慮，我們將房企降杠桿大致分為三個(gè)方向：（1）減少有息負(fù)債；（2）增加貨幣資金；（3）增加所有者權(quán)益。此外，考慮到表外融資存在的普遍性，我們也將討論表外融資對(duì)企業(yè)的賬面負(fù)債水平的影響。圖 1： 房地產(chǎn)企業(yè)降杠桿途徑數(shù)據(jù)來源：國(guó)泰君安證券研究有息負(fù)債端投資方面，可通過減緩拿地節(jié)奏、尋求多元化方式拿地，以減少拿地開支，進(jìn)而降低有息負(fù)債水平。（1）傳統(tǒng)招拍掛：拿地簡(jiǎn)單便捷，信息相對(duì)公開透明，且土地不存在歷史遺留問題，適用于“短平快”項(xiàng)目；但由于其供地

5、節(jié)奏由政府把控，且采用競(jìng)價(jià)機(jī)制，在市場(chǎng)需求大，競(jìng)爭(zhēng)激烈時(shí)，容易出現(xiàn)高溢價(jià)地塊。（2）舊改、一二級(jí)聯(lián)動(dòng)：這兩類項(xiàng)目均涉及與政府洽淡，舊改項(xiàng)目往往位于中心城區(qū)、位置優(yōu)越且價(jià)格低廉，而一二級(jí)聯(lián)動(dòng)的方式有利于企業(yè)在二級(jí)拿地環(huán)節(jié)獲得成本優(yōu)勢(shì)；但這兩種方式對(duì)企業(yè)長(zhǎng)周期融資的能力要求較高，且不確定性大。（3）收并購(gòu)和合作開發(fā)：這兩種方式近年來越來越受到房企的青睞，因其有利于企業(yè)迅速做大規(guī)模，獲取優(yōu)質(zhì)低價(jià)土地；但由于存在外部協(xié)調(diào)和信息不對(duì)稱，也會(huì)存在“踩雷”情況，且流程較復(fù)雜、法律問題較多，需謹(jǐn)慎對(duì)待。在具體策略上，為有效降低杠桿，房企首先應(yīng)當(dāng)控制拿地節(jié)奏，根據(jù)自身土儲(chǔ)情況及外部環(huán)境進(jìn)行判斷，有時(shí)可采取逆周期

6、拿地的策略；其次，在拿地方式的選擇上，可逐步從招拍掛的高成本拿地轉(zhuǎn)向收并購(gòu)、合作開發(fā)、舊改等方式，但也應(yīng)當(dāng)注意結(jié)合自身在運(yùn)營(yíng)、融資等方面的能力，選擇合適的項(xiàng)目，制定組合方案，并防范相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。圖 2：房企多元化拿地方式優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)招拍掛直接便捷，法律關(guān)系清晰；不涉及復(fù)雜的交易模式設(shè)計(jì)和長(zhǎng)周期的盡調(diào)工作競(jìng)爭(zhēng)激烈導(dǎo)致地價(jià)被抬高，容易出現(xiàn)“地王”；政府控制供地節(jié)奏，出地時(shí)間不確定舊改容易獲得位置優(yōu)越且低價(jià)的土地投入資源大、不確定性高、周期長(zhǎng)收并購(gòu)相對(duì)優(yōu)質(zhì)而低價(jià)的土地；競(jìng)爭(zhēng)較小，價(jià)格確定背景復(fù)雜，盡調(diào)及商談工作量大；信息不對(duì)稱帶來風(fēng)險(xiǎn)；土地溢價(jià)后的稅務(wù)負(fù)擔(dān)一二級(jí)聯(lián)動(dòng)政府一級(jí)成本返還、低價(jià)拿地周期不可控，拉

7、長(zhǎng)現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)時(shí)間合作開發(fā)協(xié)同效應(yīng)、品牌效應(yīng)，減輕財(cái)務(wù)、運(yùn)營(yíng)負(fù)擔(dān)，拿地成本較低項(xiàng)目權(quán)益占比下降；合作帶來的更高的管理成本數(shù)據(jù)來源：國(guó)泰君安證券研究融資方面，可通過改善融資結(jié)構(gòu)、提升自身評(píng)級(jí)以降低融資成本，減少利息支出對(duì)利潤(rùn)的侵蝕。在債權(quán)融資的各種方式中，傳統(tǒng)的銀行貸款融資成本相對(duì)較低，但由于政策約束、銀企關(guān)系等因素的存在，對(duì)企業(yè)自身?xiàng)l件要求較高。境內(nèi)發(fā)債方面，由于投資者對(duì)企業(yè)的信用資質(zhì)要求高，不同資質(zhì)房企之間的融資成本差異較大；而境外債在國(guó)內(nèi)融資收緊環(huán)境下，逐漸成為重要的融資補(bǔ)充渠道，但其存在較大的匯率波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，且成本相對(duì)較高。近年來 ABS 的重要性逐漸加強(qiáng)，其中以供應(yīng)鏈 ABS 為主，以其不

8、占用發(fā)債額度、美化財(cái)務(wù)報(bào)表而受到房企青睞。而非標(biāo)融資雖然存在流程快、效率高的優(yōu)勢(shì)，但存在發(fā)行成本較高且監(jiān)管趨嚴(yán)的問題。就降杠桿而言：（1）在融資方式上，房企可通過調(diào)整融資結(jié)構(gòu)，以低成本融資置換高成本融資，如以銀行貸款置換信托融資，以達(dá)到利息支出減少的目的。（2）在自身?xiàng)l件上，房企可通過提高自身信用評(píng)級(jí)、加強(qiáng)銀企關(guān)系等來降低融資門檻和發(fā)債成本。圖 3：房企債權(quán)融資方式數(shù)據(jù)來源：國(guó)泰君安證券研究貨幣資金端提高經(jīng)營(yíng)效率、加快銷售回款對(duì)房企短期償債能力及整體負(fù)債水平的改善均起到關(guān)鍵作用。（1）在整體經(jīng)營(yíng)效率的提高上，房企可通過完善內(nèi)部管理機(jī)制、啟動(dòng)高周轉(zhuǎn)模式，以縮短“拿地-開工-開盤-銷售-現(xiàn)金流回正

9、”的周期；同時(shí)，建立有效的人才培養(yǎng)和激勵(lì)方案，使政策落實(shí)到具體部門和個(gè)人。（2）在具體的銷售回款環(huán)節(jié)上，一方面房企可通過一定的營(yíng)銷手段及客戶運(yùn)營(yíng)策略，加快“定金認(rèn)購(gòu)-簽訂購(gòu)房合同-交納首付款”的過程，提高首付款比例。如采用降低認(rèn)購(gòu)門檻、折扣營(yíng)銷、特價(jià)房等優(yōu)惠政策，或探索網(wǎng)上賣房、直播賣房等新的賣房渠道。另一方面，在銷售的后續(xù)環(huán)節(jié)中，考慮到網(wǎng)簽備案速度受地方政策影響，而銀行貸款審核速度受房企資質(zhì)、購(gòu)房者信用資質(zhì)、銀企關(guān)系等影響，房企可以通過布局政策或資金較為寬松的地區(qū)，加強(qiáng)銀企關(guān)系、提高自身資質(zhì)以提高兩個(gè)環(huán)節(jié)的回款速度。圖 4：房企銷售流程圖數(shù)據(jù)來源：國(guó)泰君安證券研究及時(shí)出售低效股權(quán)、剝離不良資

10、產(chǎn)，以回籠資金或?qū)崿F(xiàn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型。在房企面臨較大的短期償債壓力時(shí)，出售股權(quán)或項(xiàng)目可幫助房企迅速回籠資金以度過寒冬。尤其是對(duì)于自身經(jīng)營(yíng)不善或由于其他原因處于虧損狀態(tài)的項(xiàng)目，對(duì)市場(chǎng)而言可能恰恰是投資機(jī)遇，在重新定位和良好運(yùn)營(yíng)下存在逆轉(zhuǎn)為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的潛力。此外，近年來越來越多的房企意識(shí)到聚焦地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)的重要性，這些企業(yè)通過剝離非地產(chǎn)業(yè)務(wù)，獲得大量現(xiàn)金的同時(shí)優(yōu)化了公司的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，為后續(xù)的高效運(yùn)作和利潤(rùn)增厚做準(zhǔn)備。所有者權(quán)益端通過引入戰(zhàn)略投資者、大股東注資、加快上市等方式增厚權(quán)益，或分拆上市增加現(xiàn)金流入，緩解母公司融資壓力。（1）房企的股權(quán)融資主要包括 IPO、配股、增發(fā)和股東注資，股權(quán)融資不會(huì)帶來有息負(fù)債

11、的增加，同時(shí)增厚權(quán)益，對(duì)企業(yè)負(fù)債水平的改善作用顯著。除了現(xiàn)有股東注資外，房企可通過引入戰(zhàn)略投資者的方式，不僅可以增加貨幣現(xiàn)金的流入，還可獲得投資方在經(jīng)營(yíng)、管理、技術(shù)等多方面的支持，提高自身能力。但相比于債權(quán)融資，股權(quán)融資往往可遇不可求，過程也更為復(fù)雜，需要長(zhǎng)期的準(zhǔn)備和積累。（2）近年來分拆上市逐漸成為房企做大規(guī)模、增強(qiáng)影響力的手段。通過分拆旗下盈利能力較強(qiáng)的業(yè)務(wù)上市，這其中尤其以物業(yè)業(yè)務(wù)為代表，房企既可以緩解自身融資壓力，又可以獲得新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，改善企業(yè)的資產(chǎn)流動(dòng)性。表外融資表外融資不帶來房企的資產(chǎn)負(fù)債表的根本變化，不影響其名義上的財(cái)務(wù)指標(biāo)，但實(shí)際上卻為企業(yè)提供了融資，緩解了資金壓力，為企業(yè)

12、的隱性負(fù)債。常見形式如下：合作開發(fā)項(xiàng)目非并表：舉例而言，房企 A、B 同時(shí)對(duì)項(xiàng)目開發(fā)企業(yè) C 持有一定的股權(quán)，但是由于 A 持股比例較低，在會(huì)計(jì)上無需將企業(yè) C 的財(cái)務(wù)并表，因此 C 的融資并未體現(xiàn)在 A 的報(bào)表中。但實(shí)際上這部分融資由 A 與 B 共同使用，A 對(duì)其有部分償還義務(wù)。因此通過合作開發(fā)，在不并表的情況下（如小股操盤），房企進(jìn)行擴(kuò)張的同時(shí)仍能維持賬面上較低負(fù)債水平，降低了其名義上的杠桿率。明股實(shí)債：投資者認(rèn)購(gòu)相關(guān)資管計(jì)劃，而后資管計(jì)劃對(duì)房企的項(xiàng)目公司進(jìn)行投資，與房企共同成立 SPV，該房企憑借項(xiàng)目公司實(shí)現(xiàn)了間接融資。具體分為股權(quán)式和信托式：若房企對(duì)項(xiàng)目公司并表，則項(xiàng)目子公司的“明股

13、實(shí)債”計(jì)入房企少數(shù)股東權(quán)益中；若不并表，則體現(xiàn)為房企的長(zhǎng)期股權(quán)投資。通過 ABS 減少有息負(fù)債或出表：利用 ABS，房企可盤活流動(dòng)性較差的資產(chǎn)，使之轉(zhuǎn)變?yōu)榱鲃?dòng)性較好的現(xiàn)金，從而改善負(fù)債狀況。地產(chǎn) ABS 部分種類可實(shí)現(xiàn)出表，有時(shí)也因融資主體在表外，不構(gòu)成地產(chǎn)公司的有息債務(wù)。以供應(yīng)鏈 ABS 為例，發(fā)行供應(yīng)鏈 ABS 表現(xiàn)為應(yīng)付賬款的增長(zhǎng)，而非金融負(fù)債增加，因此房企可憑借其達(dá)到提高經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流、降低有息負(fù)債的目的。降杠桿成功案例我們以克而瑞 2019 銷售榜排名 TOP50 的房企為樣本，以凈負(fù)債率為杠桿水平的考量指標(biāo)，篩選了 2020H1 凈負(fù)債率相較 2014-2020H1 最高點(diǎn)下降 50

14、%以上的房企作為案例，共得到 15 家房企。這些案例包括：恒大、融創(chuàng)、綠地、陽(yáng)光城、中南建設(shè)、金科、融信、正榮、遠(yuǎn)洋、美的置業(yè)、卓越、華發(fā)、泰禾、禹洲、新希望。接下來我們將對(duì)案例房企關(guān)鍵的降杠桿策略進(jìn)行逐一分析。發(fā)行人2014201520162017201820192020H1圖 5：TOP50 房企凈負(fù)債率變化簡(jiǎn)稱碧桂園-50.0146.5658.20萬(wàn)科23.7831.5928.1010.6248.5552.6945.85恒大地產(chǎn)257.29233.23359.74166.87153.45143.53169.91融創(chuàng)地產(chǎn)(25.58)(12.76)100.42225.33119.06122

15、.95110.61保利地產(chǎn)106.5386.8857.4587.3183.0460.3285.92綠地集團(tuán)264.56297.92284.91212.26181.42168.71185.41中海地產(chǎn)(29.27)(19.58)(47.60)0.861.359.6222.98新城控股40.1648.0775.3886.4260.1332.4771.56世茂股份34.5533.2325.1324.9022.6122.3519.67龍湖29.0425.4029.6328.3829.4624.5321.54招商蛇口48.5320.6125.8866.3057.7636.0050.29陽(yáng)光城230.28

16、173.41259.90252.82183.72144.24120.62金地集團(tuán)60.1551.0028.4043.8454.4357.8771.81旭輝集團(tuán)22.6419.41(20.52)22.7238.3819.2524.66中南建設(shè)187.78213.98203.34261.28244.21214.63188.28金科股份198.87198.96117.96218.97143.56134.61135.63金茂集團(tuán)49.5046.6532.0426.0822.3117.0331.93華夏幸福97.7751.6870.3474.27188.23202.43215.64富力地產(chǎn)105.801

17、41.53179.12187.92207.21232.14221.98融信集團(tuán)389.72179.5497.33122.4274.1138.0745.00正榮地產(chǎn)-(43.12)213.50170.1162.1862.4348.07綠城集團(tuán)48.3547.7547.5749.5161.2353.1548.57遠(yuǎn)洋集團(tuán)(中國(guó))143.3955.9019.8758.9047.9034.6418.81奧園36.4228.259.786.29(2.77)12.7113.99榮盛發(fā)展138.50125.42128.18125.35100.4488.85104.52濱江集團(tuán)54.6725.64(11.22

18、)(3.87)99.3690.3797.41鐵建房地產(chǎn)252.33223.31216.39211.94263.33280.57307.88藍(lán)光發(fā)展(20.03)109.16124.5793.64105.3388.45113.03美的置業(yè)55.0480.65199.74117.1889.0789.3585.75深圳龍光控股57.9943.4557.5130.434.233.8921.90首開股份227.14186.23158.26193.19182.06190.19194.45卓越商業(yè)129.4471.8272.1486.4579.5959.4967.23華發(fā)股份256.91255.26183.

19、61263.19233.65177.43188.08金輝股份96.18100.40125.73194.26171.49165.62152.09泰禾集團(tuán)530.18229.50298.70474.64386.46249.57289.72首創(chuàng)置業(yè)87.21121.17132.35122.69168.71156.45153.24中駿11.0614.3842.3937.442.58(1.42)16.81華僑城48.7247.5355.6552.8684.4984.65117.99時(shí)代控股35.2113.6216.2622.7514.1412.9010.77禹洲鴻圖(13.62)56.25 25.922

20、5.2439.46(5.74)4.47建發(fā)房地產(chǎn)144.0863.95109.04146.4395.8785.31125.62新希望地產(chǎn)78.99128.92126.66149.4886.6774.5784.19數(shù)據(jù)來源：Wind，國(guó)泰君安證券研究恒大集團(tuán)引入戰(zhàn)略投資者，向“規(guī)模+效益型”發(fā)展戰(zhàn)略及“三低一高”發(fā)展模式轉(zhuǎn)變。2017 年以前，恒大以擴(kuò)大規(guī)模為目標(biāo)，憑借高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)、高杠桿和低成本的“三高一低”模式來達(dá)到快速增長(zhǎng)。2017 年以來，房企競(jìng)爭(zhēng)激烈程度的加劇、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的擴(kuò)大、及“房住不炒”政策的不斷強(qiáng)化，使得已然成為行業(yè)領(lǐng)頭羊的恒大把重心轉(zhuǎn)向“增權(quán)益、降負(fù)債”上。一方面，恒大于 2

21、017 年先后通過三輪增資引入 1300 億資本金，占擴(kuò)大后股本的 36.54%，引入的戰(zhàn)略投資者包括正威、蘇寧等世界 500 強(qiáng)企業(yè)，也包括山東高速這樣的特大國(guó)企，這些企業(yè)為恒大在資金、技術(shù)、運(yùn)營(yíng)等方面提供了支持，為其轉(zhuǎn)型加速。另一方面，恒大也不斷通過改善拿地結(jié)構(gòu)、打造精品、提高產(chǎn)品附加值、嚴(yán)格控制成本以增厚利潤(rùn)。 2016-2018 年，公司毛利率、凈利率分別由 28.1%、8.3%上升至 36.2%、14.3%。截至 2019 年年末，恒大的凈負(fù)債率由 2016 年的歷史最高值359.7%下降至 143.5%。網(wǎng)上賣房組合大力營(yíng)銷，逆市增長(zhǎng)領(lǐng)先行業(yè)。2020 年以來，恒大再一次提出向“高

22、增長(zhǎng)、控規(guī)模、降負(fù)債”轉(zhuǎn)型的戰(zhàn)略?！案咴鲩L(zhǎng)”即擴(kuò)大銷售規(guī)模、加快銷售回款，實(shí)現(xiàn) 2020 年 8000 億元的銷售目標(biāo)。春節(jié)以來，受傳統(tǒng)淡季疊加疫情影響，房市線下銷售幾乎停滯，恒大卻憑借其強(qiáng)大的營(yíng)銷手段和精細(xì)化運(yùn)營(yíng)能力實(shí)現(xiàn)了逆勢(shì)突圍。在“網(wǎng)上賣房”+ “優(yōu)惠政策”+“網(wǎng)上直播”組合拳下，恒大上半年實(shí)現(xiàn)銷售 3488 億，同比增長(zhǎng) 24%，銷售回款 3120 億，同比大增 67%，回款率 89.4%，成為 TOP5 陣營(yíng)中唯一實(shí)現(xiàn)銷售大幅增長(zhǎng)的房企。除此之外，拿地的低成本優(yōu)勢(shì)以及統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招標(biāo)、統(tǒng)一配送的標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)模式也為恒大創(chuàng)造了實(shí)現(xiàn)快周轉(zhuǎn)、高業(yè)績(jī)的條件?！翱匾?guī)?！奔捶啪從玫厮俣?，實(shí)現(xiàn)未來

23、 3 年每年土儲(chǔ)凈消耗 3000 萬(wàn)平方米、2022 年降低到 2 億平方米的目標(biāo)。圖 6：2020 年中國(guó)恒大營(yíng)銷組合拳時(shí)間營(yíng)銷事件具體內(nèi)容2月13日線上購(gòu)房通道開啟網(wǎng)上VR看房、網(wǎng)上選房、網(wǎng)上購(gòu)房等一站式服務(wù)4月1日全線折扣全國(guó)619個(gè)樓盤實(shí)施81折，網(wǎng)上購(gòu)房額外享受97-98折，不同付款方式還可享受額外折扣特價(jià)房源每日每盤推出3套特價(jià)清尾房，給予額外88折千元門檻降低認(rèn)購(gòu)門檻至1000元推薦獎(jiǎng)勵(lì)“全民經(jīng)紀(jì)人時(shí)代”，根據(jù)恒房通會(huì)員等級(jí)，每推薦一套房獎(jiǎng)勵(lì)1%-3%的稅后傭金兜底政策公開619個(gè)樓盤的所有房源價(jià)格，“最低價(jià)購(gòu)房”，“無理由退房”4月24日直播賣房人氣IP坐鎮(zhèn)，直播看房；上線38

24、套特價(jià)房源秒殺，部分房源折扣低至69折；直播間專屬97折和大量“99抵10000”購(gòu)房券9月7日打折促銷全國(guó)619個(gè)樓盤全線7折促銷，從9月7日生效，持續(xù)至10月8日其余優(yōu)惠網(wǎng)上賣房2000抵20000；根據(jù)每棟樓宇的去化率給予額外折扣，最高再享8.8折；全國(guó)所有樓盤每天推出10套特價(jià)房源，給予額外9.7折等數(shù)據(jù)來源：國(guó)泰君安證券研究融創(chuàng)地產(chǎn)嚴(yán)格的拿地標(biāo)準(zhǔn)和對(duì)拿地成本的把控，使融創(chuàng)獲得優(yōu)質(zhì)低價(jià)土儲(chǔ)、減少開支。2020 年上半年融創(chuàng)進(jìn)一步提高拿地標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)定拿地必須保證 IRR高于 50%，項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)率高于 15%，對(duì)拿地節(jié)奏和規(guī)模起到控制作用。拿地成本方面，自 2017 年融創(chuàng)就率先啟動(dòng)內(nèi)部預(yù)警

25、機(jī)制，從公開的土地拍賣轉(zhuǎn)向收并購(gòu)，避免接盤高總價(jià)、高溢價(jià)、高單價(jià)的“三高”項(xiàng)目，在收并購(gòu)優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)上積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)。2020 年上半年融創(chuàng)新增土地建筑面積 1730 萬(wàn)平方米，對(duì)應(yīng)貨值 2330 億元，同比下降 64%。截止至2020 年年中，融創(chuàng)凈負(fù)債率為 110.6%，相較 2017 年末下降 114.7%，負(fù)債水平改善顯著。為改善現(xiàn)金流，融創(chuàng)積極調(diào)整融資結(jié)構(gòu)、拋售股權(quán)并推動(dòng)融創(chuàng)服務(wù)獨(dú)立上市。（1）融創(chuàng)通過加大銀行類融資占比，置換信托類融資，以降低融資成本，減少利息支，2020H1 融創(chuàng)新增融資成本較上年下降 1.9%。（2）2020 年 4 月，融創(chuàng)向紅星家具集團(tuán)轉(zhuǎn)讓金科股份 11%的股

26、權(quán)，合計(jì) 46.99億元；5 月，融創(chuàng)又于公開市場(chǎng)通過大宗交易方式出售金科股份 5%的股權(quán)，總價(jià)為 21.36 億元。（3）2020 年 8 月 6 日，融創(chuàng)發(fā)布公告稱將分拆附屬公司融創(chuàng)服務(wù)于香港聯(lián)交所主板上市。預(yù)計(jì)分拆上市完成后，融創(chuàng)將擁有融創(chuàng)服務(wù)不少于 50%權(quán)益，融創(chuàng)服務(wù)仍為其附屬公司，屆時(shí)公司權(quán)益的增厚和現(xiàn)金流的改善都將受到積極影響。綠地集團(tuán)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)促進(jìn)現(xiàn)金流增長(zhǎng)，協(xié)同效應(yīng)降低拿地成本。（1）2017 年起，綠 地在獲取土儲(chǔ)上逐漸形成自身特色和優(yōu)勢(shì)：一是充分利用集團(tuán)在大金融、大消費(fèi)、PPP 等產(chǎn)業(yè)集群的優(yōu)勢(shì)，把握大城市購(gòu)買力溢出帶來的機(jī)會(huì)，積極布局特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目，以達(dá)到較低成本獲地，多產(chǎn)

27、業(yè)協(xié)調(diào)創(chuàng)收的目的。二是把握高鐵發(fā)展帶來的紅利，布局多個(gè)高鐵站商務(wù)區(qū)項(xiàng)目。這些戰(zhàn)略性重點(diǎn)項(xiàng)目?jī)?yōu)化了公司的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，對(duì)其現(xiàn)金流的改善起到促進(jìn)作用。 2017 年公司銷售業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng) 24 %，一二線城輻射區(qū)域的特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目業(yè)績(jī)迅速增長(zhǎng)，且非一線城市的商辦項(xiàng)目去化效果顯著。（2）在拿地方面，綠地一向具有成本優(yōu)勢(shì)，其原因有二：一是綠地與多個(gè)地區(qū)政府達(dá)成了戰(zhàn)略合作，提前鎖定土地，且價(jià)格相對(duì)較低。二是綠地以房地產(chǎn)、基建為主業(yè)，輔以金融、銷售等綜合產(chǎn)業(yè)的多元化格局，為其在拿地時(shí)帶來協(xié)同效應(yīng)，促進(jìn)成本的降低。2017、2018 年，公司凈負(fù)債率分別為 212.3%、181.4%，較上年同期下降 72.7%、3

28、0.8%。陽(yáng)光城強(qiáng)大的營(yíng)銷能力促進(jìn)銷售回款，降杠桿目標(biāo)下拿地趨于謹(jǐn)慎。2018 年以前，為迅速做大規(guī)模，陽(yáng)光城采取激進(jìn)的拿地策略，大量進(jìn)行參與招拍掛與收并購(gòu)，2016 年累計(jì)拿地 385.06 億元，其中有 8 個(gè)地王項(xiàng)目，64 個(gè)收購(gòu)項(xiàng)目。2018 年年初，在外部環(huán)境惡化與自身規(guī)模成長(zhǎng)的背景下，公司提出 2020 年將凈負(fù)債率降至 100%以下的目標(biāo)。（1）首先加快銷售回款，增厚資本：圍繞“精管理、強(qiáng)組織”的營(yíng)銷目標(biāo)，提出“全攻全守 343”的營(yíng)銷管理陣型，全力打造出 “前場(chǎng)進(jìn)攻、中場(chǎng)組織、后場(chǎng)防守”的閉環(huán)體系。（2）其次負(fù)債不增長(zhǎng)：拿地方面，公司逐漸放緩拿地節(jié)奏，并積極參與舊改項(xiàng)目以降低拿

29、地成本。2019 年末，陽(yáng)光城有超過 421 萬(wàn)平方米的舊改土儲(chǔ)等待分期確權(quán)，舊改項(xiàng)目已在廣州、深圳、太原、昆明、貴陽(yáng)等地相繼落地。在以上努力下，2020H1 公司凈負(fù)債率為 120.6%，較歷史最高值下降 139.3%，高杠桿情況得到一定改善。圖 7：陽(yáng)光城的“343”營(yíng)銷管理體系數(shù)據(jù)來源：國(guó)泰君安證券研究中南建設(shè)積極擴(kuò)張不改，降杠桿主要靠高周轉(zhuǎn)和高品質(zhì)。2018 年起，中南的凈負(fù)債率持續(xù)改善，截至 2020H1，中南的凈負(fù)債率為 188.3%，較歷史最高點(diǎn)下降 73.0%。在融資約束逐漸收緊的情況下，公司依靠提高項(xiàng)目品質(zhì)及周轉(zhuǎn)速度來實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張與控制杠桿之間的平衡。公司從需求側(cè)能力入手，通

30、過標(biāo)準(zhǔn)化和高復(fù)用，結(jié)合戰(zhàn)采和集采，以加快周轉(zhuǎn)、提高生產(chǎn)的穩(wěn)定性。此外，中南也在不斷加強(qiáng)其融資多元性，加大項(xiàng)目股權(quán)、股債聯(lián)動(dòng)及其他創(chuàng)新融資，引入戰(zhàn)投以補(bǔ)充長(zhǎng)期資本。金科股份高周轉(zhuǎn)一向是金科的運(yùn)營(yíng)之道，在降杠桿壓力下，金科進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)加速周轉(zhuǎn)的重要性。2017 年中，金科提出“1661”模式（拿地 1 個(gè)月開工、 6 個(gè)月開盤、6 個(gè)月開發(fā)貸上賬、1 年內(nèi)現(xiàn)金流回正）和“6789”模式（首開去化率 60%、年度去化率 70%、存銷比 8 個(gè)月以內(nèi)、竣工去化率 90%），在管理層面上落實(shí)了高周轉(zhuǎn)模式。2018-2019 年，金科實(shí)現(xiàn)全口徑銷售額 1188 億元，1860 億元，同比增長(zhǎng) 80.6%，5

31、6.6%；凈負(fù)債率同比下降 85.4%，8.9%。通過分拆上市謀求新的融資渠道。根據(jù)公司 2020 年 6 月 24 日公告，其 旗下物業(yè)公司金科智慧服務(wù)境外上市的行政許可申請(qǐng)材料通過了中國(guó)證監(jiān)會(huì)的審查。待其后續(xù)取得香港聯(lián)交所及其他有關(guān)監(jiān)管機(jī)構(gòu)的批準(zhǔn)后，該分拆上市計(jì)劃將成為現(xiàn)實(shí)。2019 年，該物業(yè)公司營(yíng)收 23.28 億元，三 年年復(fù)合增長(zhǎng)率 81.5%；在管總建筑面積約 1.21 億平方米，復(fù)合年增 長(zhǎng)率為 39.0%。其優(yōu)秀的物業(yè)管理能力不僅能與金科股份的業(yè)務(wù)構(gòu)成協(xié)同效應(yīng)，還將對(duì)金科股份的估值起到提振作用，并在一定程度上緩解集團(tuán)的融資壓力。融信集團(tuán)拿地增速放緩，鎖定優(yōu)質(zhì)低價(jià)土儲(chǔ)，合作并購(gòu)

32、實(shí)現(xiàn)共贏。2017-2018 年，拿地銷售比增速由 101.7%下降至 15.6%，拿地增速明顯放緩。同時(shí)，融信更多地參與到與其他房企的合作中，通過項(xiàng)目合作開發(fā)以及收并購(gòu)的方式，發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，降低拿地成本的同時(shí)增強(qiáng)收益，實(shí)現(xiàn)雙方的互利共贏。公司在舊改項(xiàng)目上積累經(jīng)驗(yàn)，形成自身優(yōu)勢(shì)，為其獲得更優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目創(chuàng)造條件。對(duì)于早年拿下的“地王”項(xiàng)目，融信也通過引入如萬(wàn)科等的星級(jí)房企為合作方的方式實(shí)現(xiàn)了輕資產(chǎn)化。2017-2019，融信凈負(fù)債率逐年下降約 40%至 38.1%，成功實(shí)現(xiàn)了降杠桿。此外，隨著融信自身債務(wù)水平的下降和償債能力的提升，外部評(píng)級(jí)也在不斷改善，進(jìn)一步降低了融資成本。2019 年國(guó)際信用評(píng)

33、級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪將融信的主體評(píng)級(jí)直接上調(diào)至“B1”，評(píng)級(jí)展望為“穩(wěn)定”；境內(nèi)評(píng)級(jí)方面，中證鵬元年內(nèi)首次給予公司主體長(zhǎng)期信用 AAA 等級(jí)。圖 8：融信的拿地策略策略具體措施涉及項(xiàng)目與頭部房企進(jìn)行項(xiàng)目合作與知名房企合作拿地，合作方負(fù)責(zé)具體操盤方面，確保 與萬(wàn)科、旭輝、碧桂園、融創(chuàng)、綠項(xiàng)目質(zhì)量及運(yùn)營(yíng)效率；融信則發(fā)揮在管理營(yíng)銷和成本控 地、保利等的合作項(xiàng)目，如杭州蜀制上的專長(zhǎng)，互利共贏以較低價(jià)格收購(gòu)其他中小開發(fā)商（或其子公司）的股山項(xiàng)目收并購(gòu)中小房企權(quán)，間接獲得地塊開發(fā)權(quán)；發(fā)揮自身運(yùn)營(yíng)管理能力，承 并購(gòu)海亮地產(chǎn)等擔(dān)操盤，提升項(xiàng)目收益處理“地王”項(xiàng)目引入如萬(wàn)科等的星級(jí)房企為合作方，由其操盤上海靜安項(xiàng)目、南京

34、仙林湖項(xiàng)目等在城市更新和舊城改造中不斷積累經(jīng)驗(yàn)，在“破舊立新 天幕之城項(xiàng)目、雙杭城項(xiàng)目、海月積極參與舊改”的基礎(chǔ)上注重保留歷史文化要素，成為范本；同時(shí)確 江潮項(xiàng)目等保經(jīng)濟(jì)效益一二級(jí)聯(lián)動(dòng)通過一二級(jí)聯(lián)動(dòng)的方式參與當(dāng)?shù)馗脑?，加?qiáng)城市布局鄭州市高新區(qū)住宅用地、太原時(shí)光之城數(shù)據(jù)來源：國(guó)泰君安證券研究正榮地產(chǎn)融資優(yōu)化、多元拿地、效率提升三方面共同推動(dòng)杠桿水平下降。（1）2018年正榮地產(chǎn)集團(tuán)有限公司在香港聯(lián)交所成功上市，極大增厚了總權(quán)益，豐富了現(xiàn)金儲(chǔ)備，成為公司 18 年負(fù)債率大幅下降的主要原因。債權(quán)融資方面，2016-2018 年，公司銀行貸款融資占比分別為 21.4%、40.3%、 46.3%，低利率

35、銀行貸款置換了高利率的非銀信托，融資結(jié)構(gòu)明顯優(yōu)化。（2）拿地方面，公司采取逆周期的拿地策略，提前布局核心二線城市，壓低土地成本，增厚利潤(rùn)；同時(shí)在拿地方式上則更多通過聯(lián)合開發(fā)和股權(quán)收購(gòu)的方式獲取土地，以降低開發(fā)成本。（3）在經(jīng)營(yíng)效率上，公司建立了從設(shè)計(jì)到運(yùn)營(yíng)的管理體系：設(shè)計(jì)端通過實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)和設(shè)計(jì)前置,實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目方案批復(fù)時(shí)間較以往提升 16%；運(yùn)營(yíng)端通過大盤經(jīng)營(yíng)分析、項(xiàng)目動(dòng)態(tài)管理、信息建設(shè)推廣，推動(dòng)了產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及供貨節(jié)奏的優(yōu)化。2020年 8 月，正榮拿地平均產(chǎn)品定位周期 0.9 個(gè)月,首次開盤時(shí)間已經(jīng)穩(wěn)定在7 個(gè)月以內(nèi)，首開去化率達(dá) 70%，產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化升級(jí)也進(jìn)一步提效。三方面的共同改善，促進(jìn)正榮

36、凈負(fù)債率自 2017 年起持續(xù)下降，至 2020H1 達(dá)到 48.1%，較歷史最高點(diǎn)下降 165.4%。遠(yuǎn)洋集團(tuán)回歸住宅開發(fā)主業(yè)，改善產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，剝離非核心業(yè)務(wù)資產(chǎn)。近年來，為適應(yīng)市場(chǎng)形勢(shì)變化，緩解政策約束帶來的融資和銷售壓力，遠(yuǎn)洋集團(tuán)提出了多方面的策略轉(zhuǎn)向，包括聚焦開發(fā)主業(yè)，對(duì)非開發(fā)主業(yè)實(shí)施輕資產(chǎn)化，住宅類產(chǎn)品向中小型、快周轉(zhuǎn)類的適銷產(chǎn)品轉(zhuǎn)型等。2019 年出售了北京邦舍置業(yè)有限公司 100%股權(quán)，另出售背景椿萱茂投資管理有限公司 30%股權(quán)，剝離兩項(xiàng)多元業(yè)務(wù)，與聚焦主業(yè)的策略一致。同時(shí)，2019年公司新增土地儲(chǔ)備建筑面積為 451 萬(wàn)平方米，同比下降 55.7%，拿地節(jié)奏明顯放緩。2019

37、年公司凈負(fù)債率為 34.6%，同比下降 13.3%，現(xiàn)金短債比 3.61，債務(wù)結(jié)構(gòu)維持穩(wěn)健。美的置業(yè)IPO 疊加大股東注資緩解高杠桿，融資、拿地多元化以減少支出。2018年 10 月，美的置業(yè)登陸港股市場(chǎng)，融資 27.87 億元。在其前后，共公司還分別獲得兩次大股東注資，合計(jì) 20.7 億元。三輪股權(quán)融資極大程度地降低了公司的凈負(fù)債率， 2016-2018 年，美的凈負(fù)債率分別為 199.7%、117.2%和 89.1%。此外，美的積極進(jìn)行融資創(chuàng)新，通過購(gòu)房尾款 ABS、銀團(tuán)融資等方式，降低融資成本。在拿地方面，近年來美的的拿地方式逐漸轉(zhuǎn)向舊改項(xiàng)目與收并購(gòu)拿地，截至 2020H1，公司可逐步轉(zhuǎn)

38、為土儲(chǔ)的項(xiàng)目 10 個(gè)、規(guī)劃建面 402 萬(wàn)平米，已轉(zhuǎn)化為土儲(chǔ)的項(xiàng)目 4個(gè)、規(guī)劃建面 133 萬(wàn)平米。隨著美的自身杠桿的下降，外部評(píng)級(jí)也不斷改善，構(gòu)成融資成本下降的良性循環(huán)。2019 年，中誠(chéng)信提升評(píng)級(jí)為 AAA、展望為穩(wěn)定；2020 年，聯(lián)合提升評(píng)級(jí)為 AAA、展望為穩(wěn)定。卓越置業(yè)拿地多元化促進(jìn)拿地成本下降，杠桿維持合理水平。自 2015 年以來，卓越置業(yè)的凈負(fù)債率基本保持在 70%左右的水平，2017 年雖出現(xiàn)小幅上升，但又迅速回歸合理水平，其中一個(gè)原因即多元化拿地。收并購(gòu)方面，公司以 10.64 億元受讓上海中航城 100%股權(quán)，又以 16.36 億元的總價(jià)受讓藍(lán)光合肥、惠州、杭州和無錫

39、 4 個(gè)住宅項(xiàng)目部分股權(quán)，共計(jì)約32.77 萬(wàn)平方米的土地。同時(shí)，公司累計(jì)舊改項(xiàng)目超過 50 個(gè)，有 5000萬(wàn)平方米開發(fā)量，每年釋放數(shù)百億貨值，2020 年計(jì)劃入市的城市更新項(xiàng)目有深圳龍華油松項(xiàng)目、深圳蔚藍(lán)鉑樾（譚屋圍舊改）、深圳卓越榮津瀚海灣（橋東舊改）。低成本拿地的策略促進(jìn)了公司的凈負(fù)債率由 2017 年 86.5%下降至 2019 年的 59.5%。華發(fā)股份把握融資窗口、合作開發(fā)拿地、項(xiàng)目高周轉(zhuǎn)共同推動(dòng)杠桿下降。公司善于把握融資窗口，2014 年其信托融資成本曾一度高達(dá) 15%，全年整體融資成本為 9.55%；2017-2018 年，融資成本逐漸降低并穩(wěn)定在 6%以下的水平；2020

40、年，公司發(fā)行的超短融、中票、公司債、ABS 等品種的融資成本均創(chuàng)下歷史新低。同時(shí)，公司多次與包括萬(wàn)科、碧桂園、華潤(rùn)在內(nèi)的龍頭品牌房企合作開發(fā)，有效降低其拿地成本，提高項(xiàng)目質(zhì)量。此外，公司始終搶抓高周轉(zhuǎn)，推行了“3-6-9”周轉(zhuǎn)模式（3 個(gè)月內(nèi)動(dòng)工、 6 個(gè)月內(nèi)開盤、9 個(gè)月內(nèi)現(xiàn)金回籠），在項(xiàng)目上執(zhí)行的比例超 40%，為銷售回款提供了保障。2017-2019 年，公司凈負(fù)債率從歷史最高位 263.2%回落至 177.4%，整體杠桿水平雖仍較高，但已呈現(xiàn)明顯改善趨勢(shì)。泰禾集團(tuán)高杠桿壓力下大量出售項(xiàng)目股權(quán)。2019 年 3 至 6 月底，泰禾集團(tuán)宣布一系列地產(chǎn)項(xiàng)目的股權(quán)出售方案，對(duì)應(yīng)總售價(jià) 95 億

41、元。其中包括：3 月下旬出售的杭州蔣村項(xiàng)目、南昌茵夢(mèng)湖項(xiàng)目、漳州紅樹灣項(xiàng)目、杭州同人山莊等 7 個(gè)項(xiàng)目的部分股權(quán)，6 月末轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目公司 29%的股權(quán)、潤(rùn)天置業(yè) 100%股權(quán)，以及達(dá)盛置業(yè) 70%股權(quán)，對(duì)應(yīng)總價(jià)為 16.57 億元。 2019 年，泰禾凈負(fù)債率較上年同期下降接近 150%。禹州鴻圖引入央企作為戰(zhàn)略投資者，降低融資成本。公司于 2018 年 8 月 31 日增發(fā)股份并與華僑城簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議，擴(kuò)大后華僑城股份占總股本 9.9%，成為公司第二大股東。華僑城集團(tuán)是國(guó)務(wù)院國(guó)資委直接管理的大型中央企業(yè)，公司引入華僑城作為戰(zhàn)略投資者，融資上可憑借央企信用獲得較低的項(xiàng)目融資成本，投資上又可借華僑

42、城的背景，取得民企難以獲得的城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目，低成本圈地，首批合作項(xiàng)目包括中山新草尾項(xiàng)目及蘇州、常熟文旅項(xiàng)目。2015-2020H1，禹洲鴻圖的凈負(fù)債率逐漸由歷史高點(diǎn) 56.3%回落至 4.5%。分拆物業(yè)公司上市，再造融資平臺(tái)、減輕資金壓力。2020 年 8 月 26 日，公司管理層表示，禹洲正在整合優(yōu)化物管和商管業(yè)務(wù)，積極推進(jìn)分拆上市，目前已向聯(lián)交所提交了物管分拆建議書。截至 2020 年年中，禹洲錄得物業(yè)管理收入 2.89 億元，同比增長(zhǎng) 62.2%，總在管建面 1300 萬(wàn)平米，合同管理面積 2200 萬(wàn)平米。物業(yè)管理公司未來盈利可期，分拆上市有助其擴(kuò)大規(guī)模、增強(qiáng)影響力并獲得新的融資平臺(tái)，以

43、緩解母公司資金壓力。新希望地產(chǎn)堅(jiān)持中高端定位、穩(wěn)健拿地疊加股權(quán)融資，現(xiàn)金流持續(xù)改善，權(quán)益增厚。（1）公司自 2014 年以來始終專注于中高端市場(chǎng)，堅(jiān)持“高能級(jí)城市”、“高凈值區(qū)域”、“高品質(zhì)項(xiàng)目”策略。2020 年 3 月，公司通過官微發(fā)布2020 春季希望宣言暨無憂購(gòu)房計(jì)劃專項(xiàng)申明，承諾 365 內(nèi)天在無任何限制條款下降價(jià)雙倍補(bǔ)差的同時(shí)，承諾品質(zhì)不降低、服務(wù)不打折，強(qiáng)化其高端形象。（2）拿地方面，公司堅(jiān)持“新一線、強(qiáng)二線”的城市策略，采取“以收定投”的方式，根據(jù)資金與銷售狀況，每年最多新進(jìn) 1-3 個(gè)城市，且進(jìn)入一個(gè)城市后會(huì)快速布局 3-4 個(gè)以上的項(xiàng)目，并選擇一個(gè)核心區(qū)域進(jìn)行深耕。隨著公司

44、城市深耕紅利的釋放和產(chǎn)品溢價(jià)能力的提升，公司銷售收入持續(xù)增長(zhǎng)，現(xiàn)金流得到改善。2019 年公司實(shí)現(xiàn)銷售金額 735.9 億元，同比增長(zhǎng) 142.8%。（3）公司 2019 年持續(xù)獲股東增資等權(quán)益性資金投入，負(fù)債情況進(jìn)一步改善。截至 2019 年末，公司凈負(fù)債率為 74.6%，較歷史最高點(diǎn)下降 65.3%。圖 9：樣本房企降杠桿案例梳理案例房企時(shí)間措施方向具體措施恒大地產(chǎn)融創(chuàng)地產(chǎn)2017年起引入戰(zhàn)略投資者截至2017.11，三輪融資獲1300億資本金減少拿地、消化庫(kù) 以每年凈消耗3000萬(wàn)平方米土地儲(chǔ)備為目標(biāo)，到2022年將土儲(chǔ)規(guī)模下降至2億平方米左右存加快銷售回款采用折扣等營(yíng)銷手段，發(fā)揮網(wǎng)上賣

45、房?jī)?yōu)勢(shì)，爭(zhēng)取全年實(shí)現(xiàn)8000億銷售額目標(biāo)分拆上市分拆物業(yè)管理公司上市2018年起提高拿地標(biāo)準(zhǔn)拿地必須保證IRR高于50%，項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)率高于15%；不拿貴地啟動(dòng)內(nèi)部預(yù)警機(jī)制，從公開的土地拍賣轉(zhuǎn)向收并購(gòu)，避免接盤高總價(jià)、高溢價(jià)、高單價(jià)的“三高”項(xiàng)目提高經(jīng)營(yíng)效率注重人才體系構(gòu)建，高效管理、機(jī)制靈活；采取高底薪、高傭金和及時(shí)兌現(xiàn)的激勵(lì)機(jī)制和員工淘汰機(jī)制調(diào)整融資結(jié)構(gòu)加大銀行貸款比例，置換高成本信托拋售股權(quán)2020年先后通過轉(zhuǎn)讓及大宗交易的方式拋售金科股份股權(quán)，累計(jì)套現(xiàn)68.35億元綠地集團(tuán)分拆上市計(jì)劃推動(dòng)融創(chuàng)服務(wù)獨(dú)立上市2017年起發(fā)揮項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)發(fā)揮特色小鎮(zhèn)、高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目在去化效果、業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)方面的優(yōu)勢(shì)政

46、府合作、協(xié)同效 與多個(gè)地區(qū)的政府合作，提前鎖定；發(fā)揮房地產(chǎn)、基建為主業(yè)，金融等為輔的綜合優(yōu)勢(shì)，應(yīng)降低拿地成本融資多元化利用REITs實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)化陽(yáng)光城拋售股權(quán)2018年起提出“精管理、強(qiáng)組織”的營(yíng)銷目標(biāo)2019年10月，在公開市場(chǎng)出售5000萬(wàn)股本公司境外上市外資股，市值約10.59億港元案場(chǎng)巡檢、綜合考評(píng)、數(shù)據(jù)信息化、金點(diǎn)子案例獎(jiǎng)以及品質(zhì)101行動(dòng)等提升銷售管控效率；競(jìng)技榜以及業(yè)績(jī)紅黃燈約談機(jī)制保障各個(gè)區(qū)域項(xiàng)目去化和目標(biāo)有質(zhì)有量地完成；光盤行動(dòng)、麥穗計(jì)劃助力庫(kù)存去化拿地方式多元化主要以收并購(gòu)方式，輔以舊改項(xiàng)目融資多元化2018年獲批首單A股民企儲(chǔ)架式長(zhǎng)租REITs，2019年發(fā)行首單民營(yíng)上市公司辦公物業(yè)類 REITs產(chǎn)品中南建設(shè)金科股份2018年起拿地方式多元化采用合作拿地，小股操盤的方式擴(kuò)張融資多元化加大項(xiàng)目股權(quán)、股債聯(lián)動(dòng)及其他創(chuàng)新融資，引入戰(zhàn)投補(bǔ)充長(zhǎng)效資本2018年起高周轉(zhuǎn)模式提出“1661”模式（拿地1個(gè)月開工、6