商業(yè)房地產(chǎn)市場投資可行性分析

1、.：.；商業(yè)房地產(chǎn)市場投資可行性分析目錄前言 宏觀經(jīng)濟技術參數(shù)。一、宏觀政策、法規(guī)、金融及艱苦事件。二、地緣與人口關系三、人口與經(jīng)濟關系四、未來開展規(guī)劃五、宏觀經(jīng)濟技術參數(shù)運用方法。第二章 投資技術參數(shù)地產(chǎn)方面地產(chǎn)常用知識解答二、商業(yè)方面時機性；進程性；地段性；規(guī)模性；規(guī)劃性；人氣性；硬件性；穩(wěn)定性；資源性；競爭與兼容性； 、人口分析；、商圈分析；、人性SWOT分析法參數(shù)分析法第三章 技術分析方法一、定量分析二、定性分析三、典型性商業(yè)分析四、定價方法及換算五、市場各階段風格引見六、圖形設計第四章 各業(yè)態(tài)市場簡介、及北京市各業(yè)態(tài)市場之現(xiàn)狀、服裝、鞋、百貨類市場、食品類市場、家居類市場、機電類市場

2、、邊貿(mào)市場、旅游購物類市場、電子類市場、其他各類市場第五章 運作手法一、租賃方式二、銷售方式三、組合方式四、炒鋪、概念引見各技術參數(shù)在炒鋪中的運用炒鋪操作程序艾略特波浪實際引見波浪實際在炒鋪中的運用五、房地產(chǎn)證券化和信托引見第六章 節(jié)點控制一、營銷節(jié)點、蓄水期、開業(yè)期： 、養(yǎng)市期、運營期二、推行節(jié)點各推行工具的運用蓄水期二開盤期三開業(yè)期四養(yǎng)市期五日常運營期各類運營方式簡述常見方式遠洋城方式萬達方式東方家園方式香港豪德公司方式賽博方式天雅方式其它各類商業(yè)業(yè)態(tài)引見概念、分類業(yè)態(tài)分類的變量商業(yè)街及商業(yè)街設計Shopping mall第七章 運用工具運營管理公約租賃合同商業(yè)謀劃內(nèi)容、消防管理文本、各類

3、適用圖形鑒賞前言年夏天的一個炎熱早晨，我在北京堵塞得車流中漸漸前進。望著車外滾滾的車流，耳邊響起一首英文歌，歌詞大意是：“我有一個夢，埋藏在心中，從來沒有想放棄過。從年正式踏入商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，屈指已過年了，閱歷過太多的曲折，為了研討這個行業(yè)的規(guī)那么，在烈日下步行走過北京四環(huán)以里的大街小巷，破費了半年的光陰，回想起每天走公里的那段光陰，令人刻骨難忘。鄭州、石家莊、西安、太原、沈陽、濟南等一個個熟習的城市在腦海閃過，為了對各個區(qū)域市場的運轉(zhuǎn)規(guī)律作分析研討，這些城市伴隨著我的步伐，令人多么親切。經(jīng)過幾千個市場的洗禮，終于對市場的客觀規(guī)律有深化的了解。市場是動態(tài)的、開展變化的，在研討和探求的過程中，得到

4、了許多朋友的協(xié)助 和鼓勵，非常贊賞，顧京海、詹九生、王斌、張捷、劉艷霞、王巧玉 楊宇光 ，北京天雅大廈的趙永杰，以及為我做書稿整理的楊坤等等，在此對他們的協(xié)助 深表贊賞，也非常贊賞許多信任我的公司，將上億的資金交于我操盤，使我對其內(nèi)部規(guī)律有了更深化的認識，正是在大家的支持下，才得以將此書完成。商業(yè)地產(chǎn)作為一門新興的邊緣學科，市面上有關它的書籍很少，普通有的也是社區(qū)底商和國外shopping mall的書，而作為中國特征的市場類業(yè)態(tài)，其運轉(zhuǎn)規(guī)律在許多從業(yè)者中比較陌生。本書將從投資者常用的分析方法、分析工具入手，從宏觀經(jīng)濟技術參數(shù)、投資技術參數(shù)和定量、定性、典型性商業(yè)分析，對工程的前期研討、定位到

5、工程設計運作和節(jié)點把控，提供全程的指點，同時也對各類市場業(yè)態(tài)和各種流派運作手法進展簡單分析，使讀者對市場運轉(zhuǎn)規(guī)律有個較全面的認識，在此書中，將我所知和閱歷的閱歷毫無保管的奉獻給讀者，由于篇幅和時間所限，此書缺乏之處難免，敬請體諒。此書中所舉案例，由于時間要素，僅代表其某個階段的，而非永久不變，運用過程中參考運用。謹以此書獻給我的妻子和女兒。謹以此書獻給一切關懷此書的朋友們。謹以此書獻給一切鞭策過我的人們。第一章 宏觀經(jīng)濟技術參數(shù)。宏觀政策法規(guī)、金融及艱苦事件。國家、各省市有關房地產(chǎn)開發(fā)運營的方針政策，如房改政策，開發(fā)區(qū)政策，金融政策，土地政策，人口政策和產(chǎn)業(yè)開展政策等。有關房地產(chǎn)開發(fā)運營的法律

6、規(guī)定，如、，都是對房地產(chǎn)行業(yè)進展調(diào)控和管理的文件。商業(yè)房地產(chǎn)也是隸屬于房地產(chǎn)行業(yè)范疇，它與國家宏觀調(diào)控有著嚴密關系。如銀根緊縮、調(diào)息等。例如年銀行對商業(yè)物業(yè)貸款的限制，直接導致大批商業(yè)物業(yè)的停工和資金鏈斷裂。例如號文件：中國人民銀行關于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知中國人民銀行文件 銀發(fā)號中國人民銀行各分行、營業(yè)管理部，各國有獨資商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行：為進一步落實房地產(chǎn)信貸政策，防備金融風險，促進房地產(chǎn)金融安康開展，現(xiàn)就加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的要求通知如下： 一、加強房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理、引導規(guī)范貸款投向房地產(chǎn)開發(fā)貸款對象應為具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、信譽等級較高、沒有拖欠工程款的房地產(chǎn)開發(fā)企

7、業(yè)。貸款應重點支持符合中低收入家庭購買才干的住宅工程，對大戶型、大面積、高檔商品房。別墅等工程應適當限制。對商品房空置量大、負債率高的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要嚴厲審批新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款并重點監(jiān)控。各商業(yè)銀行應嚴厲執(zhí)行建住房號，對未獲得土地運用權證書、建立用地規(guī)劃答應證。建立工程規(guī)劃答應證和施工答應證的工程，不得發(fā)放任何方式的貸款。商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)懇求的貸款，只能經(jīng)過房地產(chǎn)開發(fā)貸款科目發(fā)放，嚴禁以房地產(chǎn)開發(fā)流動資金貸款及其他方式貸款科目發(fā)放。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已發(fā)放的非房地產(chǎn)開發(fā)貸款，各商業(yè)銀行按照只收不放的原那么執(zhí)行。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)懇求銀行貸款，其自有資金指一切者權益應不低于開發(fā)工程總投資的%

8、。商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)貸款，只能用于本地域的房地產(chǎn)工程，嚴禁跨地域運用。二、嚴厲控制土地貯藏貸款的發(fā)放各商業(yè)銀行應規(guī)范對政府土地貯藏機構貸款的管理，在公布前，謹慎發(fā)放此類貸款。對土地貯藏機構發(fā)放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超越所收買土地評價價值的，貸款期限最長不得超越年。商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款。三、規(guī)范建筑施工企業(yè)流動資金貸款用途商業(yè)銀行要嚴厲防止建筑施工企業(yè)運用銀行貸款墊資房地產(chǎn)開發(fā)工程。承建房地產(chǎn)建立工程的建筑施工企業(yè)只能將獲得的流動資金貸款用于購買施工所必需的設備如塔吊、挖土機、推土機等。企業(yè)將貸款挪作他用的，經(jīng)辦銀行應限期追回挪用資金，并向當?shù)仄渌?/p>

9、商業(yè)銀行通報該企業(yè)違規(guī)行為，各商業(yè)銀行不應再對該企業(yè)提供相應的信貸支持。對自有資金低、應收賬款多的承建房地產(chǎn)建立工程的建筑施工企業(yè)，商業(yè)銀行應限制對其發(fā)放貸款。四、加強個人住房貸款管理，重點支持中低收入家庭購買住房的需求、商業(yè)銀行應進一步擴展個人住房貸款的覆蓋面，擴展住房貸款的受害群體。為減輕借款人不用要的利息負擔，商業(yè)銀行只能對購買主體構造已封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款。對借款人懇求個人住房貸款購買第一套自住住房的，首付款比例仍執(zhí)行的規(guī)定；對購買第二套以上(含第二套)住房的，應適當提高首付款比例。商業(yè)銀行應將發(fā)放的個人住房貸款情況登記在當?shù)厝嗣胥y行的信貸登記咨詢系統(tǒng)，詳細記載借款人的借款金

10、額、貸款期限、借款人及其配偶的身份證號碼。商業(yè)銀行在發(fā)放個人住房貸款前，應到信貸登記咨詢系統(tǒng)進展查詢。五、強化個人商業(yè)用房貸款管理借款人懇求個人商業(yè)用房貸款的抵借比不得超越，貸款期限最長不得超越年，所購商業(yè)用房為開工驗收的房屋。對借款人以“商住兩用房名義懇求銀行貸款的，商業(yè)銀行一概按照個人商業(yè)用房貸款管理規(guī)定執(zhí)行。六、充分發(fā)揚利率杠桿對個人住房貸款需求的調(diào)理作用對借款人懇求個人住房貸款購買房改房或第一套自住住房的(高檔商品房、別墅除外)，商業(yè)銀行按照中國人民銀行公布的個人住房貸款利率(不得浮動)執(zhí)行；購買高檔商品房、別墅、商業(yè)用房或第二套以上(含第二套)住房的，商業(yè)銀行按照中國人民銀行公布的同

11、期同檔次貸款利率執(zhí)行。七、加強個人住房公積金委托貸款業(yè)務的管理各商業(yè)銀行應嚴厲執(zhí)行中國人民銀行關于加強住房公積金信貸業(yè)務管理的通知銀發(fā)號的有關規(guī)定，真實加強賬戶管理，理順委托關系，對違反規(guī)定的有關行為應即刻糾正住房委托貸款業(yè)務僅限于個人住房公積金委托貸款，對運用其他房改資金包括單位售房款、購房補貼資金、住房維修基金等委托辦理貸款業(yè)務的，商業(yè)銀行一概不得承辦。八、真實加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務的管理中國人民銀行各分支行應建立房地產(chǎn)信貸業(yè)務分析制度，跟蹤、調(diào)查、分析商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸執(zhí)行情況，對違法違規(guī)行為要責令商業(yè)銀行限期矯正，并依法給予行政處分。請中國人民銀行各分行、營業(yè)管理部將本通知轉(zhuǎn)發(fā)至轄區(qū)內(nèi)各城

12、市商業(yè)銀行、城鄉(xiāng)信譽社。諸如號文件這類針對投資過熱，國家專項整治的政策對房地產(chǎn)行業(yè)影響宏大。在宏觀艱苦事件中，利好的如北京申奧勝利，中國參與WTO等，直接刺激著首都房地產(chǎn)在近幾年飛速開展，有目共睹的就是北京大規(guī)模的拆遷改建工程。不利的如年金融危機事件，呵斥對房地產(chǎn)資金鏈的影響。所以做房地產(chǎn)一定要優(yōu)先思索大環(huán)境大趨勢。地緣與人口關系區(qū)域的范圍界定，區(qū)域地緣關系；區(qū)域的地緣關系在市場領域中，由于涉及商業(yè)的流通和物流業(yè)，那么其范疇比住宅要寬廣多。區(qū)域的劃分遵照地形等自然條件而進展區(qū)域的地緣分配，而不是按照行政劃分的。例如：烏魯木齊市，它的內(nèi)部區(qū)域為新疆全省，輻射區(qū)域是中亞各國，烏市與內(nèi)地尤其在河西走

13、廊漫長的上千公里，荒蕪人煙，呵斥了斷裂。輻射區(qū)域就不包括甘肅，青海。石家莊市，由于其北邊為北京，天津，其輻射影響力在河北省北部的城市那么不受其輻射，其輻射區(qū)域就是周邊以及河北省南部。內(nèi)蒙的通遼、集寧等城市由于地緣關系去沈陽方便，其在行政上隸屬呼市管轄，而在市場領域中那么受沈陽的輻射區(qū)域影響。區(qū)域面積及人口，區(qū)域幅射面積及人口；區(qū)域各省直轄市面積，人口表如以下圖： 人口及面積人口：據(jù)年全國抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)統(tǒng)計，漢族人口為萬人，占全國總?cè)丝诘?；其他個民族共萬人，占.。由于人口的開展變化，此表人口數(shù)為參考運用中國各省人口面積一覽表稱號簡稱政府所在地面積萬平方公里年底人口萬人北京市京北京.天津市津天津.

14、河北省翼石家莊.山西省晉太原.內(nèi)蒙古自治區(qū)內(nèi)蒙古呼和浩特遼寧省遼沈陽.吉林省吉長春.黑龍江省黑哈爾濱.上海市滬上海.江蘇省蘇南京.浙江省浙杭州.安徽省皖合肥.福建省閩福州.經(jīng)過各省市的面積及人口，可以宏觀上反映其區(qū)域的支撐量大小。以內(nèi)蒙古自治區(qū)為例：呼和浩特市是內(nèi)蒙古自治區(qū)的省會位于內(nèi)蒙古自治區(qū)中部，在行政劃分中屬于級城市，但在市場領域中，內(nèi)蒙古面積萬平方公里，而人口多萬人，每平方公里人口人。屬于地廣人稀。在其東、中、西三部中，位于東邊的滿州里，牙克石等由于地緣要素，其商業(yè)屬于哈爾濱，齊齊哈爾等黑龍江省的商業(yè)輻射范圍，而通遼、集寧等地又離遼寧省的沈陽近，隸屬于沈陽商業(yè)的輻射范圍。西部臨河地域等

15、離銀川近那么屬于寧夏銀川的輻射范圍。呼和浩特雖然作為行政上的二級城市，但其商業(yè)區(qū)域輻射范圍在地緣上講很小，就是呼市周邊和包頭等地，這個范圍中因南邊山脈、沙地的阻撓，地理的自然條件限制了這個商業(yè)向南輻射，所以對區(qū)域的商業(yè)了解就從對地緣的自然地理中了解，不可按照行政劃分，在地理條件中，自然的山脈，河流，沙漠等都是左右其區(qū)域范圍的要素。如山西省，山西東邊是太行山，北邊是沙地，山脈南邊是高原，西邊是高原，地理上屬于狹長性盆地，而太原市作為山西的行政中心，政治經(jīng)濟中心，其輻射力就因地緣關系，恰好影響整個山西省，所以其商業(yè)的輻射范圍和人口量就相比呼市而言大多了，山西省面積.萬平方公里，人口萬，這就是它的輻

16、射人口量。在三級城市中，如地級市中，如山西的運城因地緣關系，去鄭州的間隔 比太原近，所以它的商業(yè)從地緣上講就是鄭州的輻射范圍，因三級城市輻射面小，其區(qū)域影響力普通也就是地級市范圍內(nèi)，但因其影響力弱，需求思索的是對周邊的輻射力和隸屬關系，屬于哪一個更大一級商業(yè)圈的范疇中，判別其商圈的范圍，區(qū)域內(nèi)商業(yè)范疇。三級城市除了和二級城市一樣思索輻射力外，另一個就是隸屬性。如河北的唐山市，其商業(yè)內(nèi)部區(qū)域為唐山市各區(qū)縣，但其隸屬于京津商圈，而不是河北省省會石家莊的區(qū)域，對區(qū)域的范圍界定，對界定區(qū)域內(nèi)商業(yè)規(guī)模及商業(yè)總消化量和商業(yè)總支撐量有著非常重要的關系。如烏魯木齊市；市區(qū)人口多萬，新疆全省人口萬，其為二級城市

17、，與甘肅省蘭州市相比而言，蘭州市區(qū)人口萬，全省人口萬，在區(qū)域內(nèi)部都是二級行政城市，都是具有本省區(qū)域壟斷的城市，但從其商業(yè)開展現(xiàn)狀，從外表看應該是蘭州大于烏市，而實踐上烏市的商業(yè)遠遠大于蘭州，其緣由除了人均GDP收入高外，另一個就是輻射力。烏市面臨的中亞各國，其日常生活品的消費大都從烏市進口，哈薩斯坦，阿富汗，烏茲別克斯坦等共多個國家，億多人口的總量從而培育烏市的商業(yè)規(guī)模、租金，消化量都是以億多人口的基數(shù)在衡量，那么遠大于其它省級城市。而蘭州的輻射雖可影響青海和寧夏部分地域，縱觀而言，無非萬人，其人口輻射基數(shù)差幾倍，也就使其市場商業(yè)規(guī)模與烏市相比相差甚遠，租金價錢也相差很大。在蘭州東部市場做服裝

18、百貨買賣也就商戶左右，而烏市大小西門，商貿(mào)城，邊疆華凌等地，有幾萬戶。普通商業(yè)的租金程度蘭州元m/天，烏市為元m天，這就是輻射人口呵斥的差別。經(jīng)過對市場中的消費者或前來進貨的商戶了解，很容易得知區(qū)域的輻射范圍，此可在定性訪談中得知，在如何界定輻射范圍的方法中，這是一個捷徑。、城市面積、人口及城市特性各城市由于在歷史開展中構成各種特性，在其根本的城市機能中，表達著極強城市個性。例如：北京是首都，是中國政治、文化、經(jīng)濟中心，也是一座歷史名城、國際旅游城市。海南三亞為旅游城市，新疆克拉瑪依市那么是石油工業(yè)城市，各城市具有不同城市的特征。例如北京.萬平方公里；上海.萬平方公里，而人口北京萬，上海萬，那

19、么單位面積中，上海的人口密度是北京的倍，這就在單位面積中，其商業(yè)的消化量和商業(yè)設備的需求量要遠大于北京，其單位商業(yè)面積的產(chǎn)值也高，相應的租金支撐程度也高，同樣類比，香港.萬平方公里，人口萬，其密度是北京的倍，那么相應的會更高。這就是為什么同樣城市檔次，其租金的支撐力程度相差甚大。城市各區(qū)域的人口之間也存在密度不同，新開發(fā)區(qū)面積雖然大，但人口稀少，老城區(qū)面積雖然小，可人口基數(shù)大，從微觀上比較，在各區(qū)域板塊中，不同的人口密度，對商業(yè)的支撐力完全不同，例如北京方莊的面積.平方公里，常住人口.萬。每單位人口量為.萬/m。人口密度之高，呵斥其內(nèi)部商業(yè)火爆，而同等面積的區(qū)域放在豐臺區(qū)，那么無法望其項背。

20、三、人口與經(jīng)濟關系一、GDP概述及劃分規(guī)范 GDPGrossDomesticProduct，就一個國家而言，被稱國內(nèi)消費總值。表示居民在一特定時期內(nèi)消費的一切商品和效力的貨幣價值總和。在國民經(jīng)濟核算中，通常運用GDP總量、GDP增長率和人均GDP三個重要目的。這三個目的分別具有不同的作用。GDP總量，衡量的是一個國家或地域的經(jīng)濟規(guī)模。主要用于反映一個國家或地域的經(jīng)濟實力；國際間和地域間進展比較；制定一國或地域經(jīng)濟開展戰(zhàn)略；經(jīng)濟分析和經(jīng)濟管理。GDP目的為各級指點分析經(jīng)濟運轉(zhuǎn)情況、政府調(diào)控管理經(jīng)濟提供了廣泛的用途。GDP增長率，衡量的是經(jīng)濟增長速度。它是宏觀經(jīng)濟的重要調(diào)控目的。主要表現(xiàn)為：經(jīng)濟增

21、長、物價穩(wěn)定、充分就業(yè)和國際收支平衡；是經(jīng)濟周期性動搖的重要測度目的和橫向、縱向比較的重要參照目的。人均GDP，衡量的是一個國家的生活程度和富有程度，同時也是劃分經(jīng)濟開展階段的重要目的。資料顯示世界銀行按人均GDP程度實踐購買力平價，將各國分為低收入、下中等收入、上中等收入和高收入四個等級。年，人均GDP美圓為低收入組，美圓為下中等收入組，美圓為上中等收入組，美圓為高收入組。從作為劃分經(jīng)濟開展階段的重要目的來看，國際上通常把一國的開展程度按人均GDP分為幾個階段：美圓以下是貧困階段；美圓是擺脫貧困的階段；美圓是開場走向富有階段，我國稱小康階段；美圓是比較富有階段，我國稱全面小康階段。另外我國提

22、出的根本實現(xiàn)現(xiàn)代化主要評價目的體系中的第一項為人均GDP美圓。可見，人均GDP是一個重要目的。 區(qū)域城市GDP收入表： 年中國各省市自治區(qū)GDP排名 香港澳門臺灣除外名次稱號GDP總量RMB比上年增長廣東億元.%山東.億元.%江蘇超越億元%以上浙江億元.%河北.億元.%河南.億元.%上海.億元.%遼寧.億元.%四川億元.%湖北億元.%福建億元.%湖南.億元.%黑龍江億元.%安徽.億元.%北京.億元.%江西億元.%廣西.億元.%山西億元云南億元吉林.億元.%天津.億元.%陜西.億元.%內(nèi)蒙古億元%重慶億元%新疆億元.%貴州.億元.%甘肅億元%湖南.億元.%青海.億元.%寧夏.億元%西藏億元年為億

23、元年中國城市GDP排名位次城市稱號GDP總量億元人口人均GDP排名上海.廣州.北京.深圳.蘇州.天津.重慶.杭州.無錫.成都.青島.寧波.武漢.大連.沈陽.南京.哈爾濱.GDP作為動態(tài)的參考值，在GDP中由于官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)中存在無效本錢，部分會出現(xiàn)失真，詳細核真實工程當?shù)貙Τ鲎廛囆袠I(yè)，普通工人，迪廳這些城市窗口行業(yè)調(diào)查，即可知道。其中各城市中需求分檔是中國現(xiàn)分為個級別城市：一級城市北京、上海、深圳，人均收入元/月以上；即GDP在美圓/年以上。二級城市，各省的省會城市及沿海經(jīng)濟開展方案單列市和天津、重慶直轄市。在二級城市中由于拉薩、銀川、西寧這幾個城市的人口量少，該當劃為第三級城市。其市區(qū)人口小于

24、萬，人均收入也低，二級城市人均收入普通在元/月，廣東省的一些地級市，因其收入高可劃分為二級城市和社會經(jīng)濟方案開展單列市。三級城市：各地級市和沿海各縣級市，人均收入在沿海的縣級市人均收入雖然高，但其綜合才干小，所以也劃為三級城市，人均收入在元/月左右；四級城市：各類小城市，人均收入在/月規(guī)范，由于官方的統(tǒng)計比較有出入的，經(jīng)過對每個城市窗口行業(yè)的調(diào)查，其人均收入程度很快可得出一個比較接近實踐的數(shù)據(jù)。經(jīng)過對GDP城市人均表中可見，人均過了美圓/年GDP收入，即跨入中等開展中的國家行列，前幾年，對于上海，北京率先跨入人均美圓，進展了大肆報道，就是指GDP的影響力，在各層面的表達，它開展到一定值后，就對

25、商業(yè)的構造產(chǎn)生宏大的影響，詳細如：GDP數(shù)值在不同階段，商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)的趨勢。GDP值在美圓以下，各類初級市場，集貿(mào)市場產(chǎn)生；在美圓美圓，生活超市產(chǎn)生，食品類零售市場退出該區(qū)域；在美圓美圓，產(chǎn)生建材超市、超市連鎖店在各領域開展；在美圓美圓，產(chǎn)生商業(yè)開場郊區(qū)化開展，Shoppingmall等產(chǎn)生；在美圓以上開場產(chǎn)生旅游地產(chǎn)。區(qū)域社會零售總額，人均可支配收入，恩格爾系數(shù)，百戶汽車擁有量，城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額。這些參數(shù)經(jīng)常在統(tǒng)計年鑒中見到，例如在北京市昌平區(qū)年的統(tǒng)計年鑒：昌平區(qū)全區(qū)經(jīng)濟繼續(xù)快速增長。年全區(qū)實現(xiàn)國內(nèi)消費總值.億元，比上年增長.%。按當前匯率：.折算，人均國內(nèi)消費總值按戶籍人口計算到達美圓

26、，按常住人口計算到達美圓。消費需求穩(wěn)步增長。全年實現(xiàn)社會消費品零售額.億元，比上年增長.%。消費構造逐漸晉級“穿、用消費增長快，去年同期分別增長.%、.%。人口全區(qū)人口總量低速增長。年末全區(qū)總?cè)丝?萬人，在區(qū)居住半年以上的常住人口共有萬人，暫時人口.萬人。居民收入：城鄉(xiāng)居民收入程度較快增長。年全區(qū)在崗職工平均工資元。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入.元，比上年增長.%；全年人均消費性支出為.元，比上年增長.%。農(nóng)民人均可支配收入口.元，比上年增長.%；農(nóng)民人均生活消費性支出.元，比上年下降.%；從這段他們常見的統(tǒng)計年鑒中，國內(nèi)消費總值，社會零售總額及人均可支配收入都可闡明區(qū)域內(nèi)總的商業(yè)消化量，在投資中這

27、就是一個總的需求量，它可換算出單位面積的利潤量，這樣就推算出一個區(qū)域商業(yè)租金的總收入量，一切租金的收益都是經(jīng)過消費者的購物消費來最終表達的，這樣對現(xiàn)存量的客觀分析，就可知其供應與需求之間的差距。人均可支配收入中，思格爾系數(shù)是一個參考值，恩格爾系數(shù)引見如下恩格爾系數(shù)是根據(jù)恩格爾定律得出的比例數(shù)，是表示生活程度高低的一個目的。其計算公式如下：食物支出金額恩格爾系數(shù)總支出金額它反映了：生活程度情況，由于目前我國大部分地域所報的恩格爾系數(shù)有無效部分，詳細參考時，可相應下降一個檔，如某區(qū)域所報恩格爾系數(shù)為%，那么按國際糧農(nóng)規(guī)范衡量，此處那么為小康，相應下一個檔，如恩格爾系數(shù)與GDP相配合運用，在中國的規(guī)

28、范衡量，假設以人均收入過萬元/年，年家庭收入為高收入者，那么定為富有程度，那么GDP人均過美圓/為中康，美圓 元為小康程度，美圓以下為溫飽，那么相應的恩格爾系數(shù)就可知，美圓美圓，-%。美圓，是恩格爾系數(shù)應為%。美圓以下%，此為參照值，詳細可經(jīng)過此作參考分析。每百戶汽車擁有量是在GDP過美圓/年收入的城市需求調(diào)查的一個量，它對于商業(yè)的構造有很大影響，它是商業(yè)效區(qū)化的一個參考量，因汽車運動的開展，如北京年，汽車達多萬量，百戶擁有量為，其刺激周邊區(qū)縣和臨近城市的商業(yè)消費，以及沿環(huán)線的交通便利地段的商業(yè)需求，燕莎outlas就是一個例子，它位于東南四環(huán)主要依托汽車帶來人流，同時它對停車場要求很大。它是

29、停車量決議人流量的一個重要參考值。區(qū)域經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，區(qū)域經(jīng)濟開展特性。各區(qū)域經(jīng)濟開展的依托性不同， 其區(qū)域支柱產(chǎn)業(yè)構造將很大部分決議該區(qū)域收入和支出，詳細調(diào)查區(qū)域支柱產(chǎn)業(yè)構造，對商業(yè)的特性了解有協(xié)助 ，例如吉林通化市，從通化東寶等大藥廠、大上市公司可以推出區(qū)域的支柱產(chǎn)業(yè)為醫(yī)藥，醫(yī)藥行業(yè)的興衰決議區(qū)域的收支，從而影響到商業(yè)的收入，影響到商業(yè)的供應和支撐。再例如包頭市，包鋼的每一次發(fā)薪水，就是包頭各商廈營業(yè)收入最火的一日，作為包頭的主要支柱產(chǎn)業(yè)、包鋼效益影響著商業(yè)的方方面面。在藥業(yè)為主導性城市通化，或以旅游為主導城市如北戴河等，尤為明顯。四、未來規(guī)劃開展、區(qū)域經(jīng)濟開展規(guī)劃，商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃；政府的商業(yè)

30、規(guī)劃是建立在城市的規(guī)劃和商業(yè)規(guī)劃的各種要素根底上。如北京市商業(yè)“十五規(guī)劃明確規(guī)定。四環(huán)路周邊以大型專業(yè)市場、零售市場和新型零售業(yè)為主的商業(yè)圈，公路一環(huán)周邊以大型多功能購物中心和現(xiàn)代化商業(yè)物流配送區(qū)為主的商業(yè)圈。由于城市開展和住宅郊區(qū)化的趨勢，使三環(huán)路和四環(huán)路周邊地域成為北京商業(yè)最有開展?jié)摿Φ牡貛?。中?guī)劃的市級、地域級商業(yè)中心約有%位于這一地帶。郊區(qū)衛(wèi)星城要根據(jù)城市規(guī)模和開展趨勢，規(guī)劃開展個地域級商業(yè)中心和假設干個社區(qū)商業(yè)中心，構成以地域級商業(yè)中心為中心，以社區(qū)商業(yè)中心為骨干，行業(yè)配套、規(guī)劃合理、規(guī)模適當?shù)纳虡I(yè)體系。新添加營業(yè)面積在平方米以上的大中型零售商業(yè)設備，原那么上只能規(guī)劃在市級商業(yè)中心和

31、規(guī)劃的大型多功能購物中心內(nèi)。每個地域級商業(yè)中心普通只能安排個營業(yè)面積平方米以上的大中型零售商業(yè)設備。營業(yè)面積萬平方米以上的大型倉儲式商場只能規(guī)劃在三環(huán)路以外的商業(yè)中心。新開展平方米以上的大型超市包括大型倉儲式商場，與相鄰大型超市之間的間隔 不得小于米。北京市各級商業(yè)中心區(qū)的分布根據(jù)北京的“十五商業(yè)開展規(guī)劃，將北京的商業(yè)區(qū)域劃分為，城市中心區(qū)、商務中心區(qū)、中關村科技園區(qū)、商業(yè)圈、遠郊區(qū)縣中心城鎮(zhèn)的商業(yè)中心、特征的商業(yè)街區(qū)社區(qū)商業(yè)中心。北京市的開展重點是：提高三區(qū)，昌盛三圈，開辟十城，完善社區(qū)，從而在總體上初步構成以城市中心區(qū)商業(yè)為中心，以“兩網(wǎng)三區(qū)三圈十城十街社區(qū)為骨干的商業(yè)網(wǎng)絡新格局；以四類發(fā)

32、揚北京優(yōu)勢的商業(yè)為龍頭、以突出北京特征的輻射型、效力型商業(yè)為主體的現(xiàn)代大都市商業(yè)體系。三區(qū)，即提高城市中心區(qū)包括王府井、西單、前門大柵欄三個商業(yè)中心，商務中心區(qū)包括建國門外、朝陽門外兩個商業(yè)中心，中關村科技園區(qū)商業(yè)開展的程度；三圈，即開展三環(huán)路周邊以零售商業(yè)為主的商業(yè)圈，四環(huán)路周邊以大型專業(yè)市場、零售市場和新型零售業(yè)為主的商業(yè)圈，公路一環(huán)周邊以大型多功能購物中心和現(xiàn)代化商業(yè)物流配送區(qū)為主的商業(yè)圈；中規(guī)劃的市級、地域級商業(yè)中心約有%位一這一地帶三環(huán)、四環(huán)，大部分已根本構成或正在構成。十城，即開辟十個遠郊區(qū)縣中心城鎮(zhèn)的商業(yè)中心；十街，即培育十條左右各具運營特征的商業(yè)街區(qū)；社區(qū)，即完善市區(qū)和郊區(qū)城鎮(zhèn)

33、個左右社區(qū)商業(yè)中心。、有關國民經(jīng)濟社會開展方案，開展規(guī)劃，土地利用總體規(guī)劃；城市建立規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃，城市開展戰(zhàn)略等。在二，三級城市中， 如市政府遷移，新城區(qū)建立這種大型規(guī)劃，對商業(yè)構造產(chǎn)生艱苦影響。道路規(guī)劃中如單行線的設立和道路中設置隔離帶，從而使地面交錯人流只需經(jīng)過地道或高架橋相通，對兩旁商業(yè)的邊沿價值大大減低，使在地道口或高架橋兩頭商業(yè)物業(yè)價值因人流突增而升值。單行線的設置使其中一邊的商業(yè)因車流的單向行駛從而冷清。道路規(guī)劃中如大型城市地鐵、輕軌的出入口的設立，使其地面物業(yè)因交通工具的便利而構成新的商業(yè)熱點，如北京原五道口，因輕軌站的設立，使輕軌出口處開的盈通大廈，沃爾瑪入駐就是看出依托輕軌

34、便利龐大的人流運輸。交通規(guī)劃中常見的有立交橋的興建，由于商業(yè)物業(yè)在很多地方都在十字路口，但隨著經(jīng)濟的開展，十字路口因不堪交通流量大，于是立交橋興建，立交橋使地面車流在橋上而過，從而原很繁華的商廈，因門前車輛不易到達變冷落，另一方面橫著一座橋，視覺影響很大，立交橋興建在投資初期尤為關注規(guī)劃。某些區(qū)域因主干道貫穿，從而使其本來商業(yè)很差，但因道路改動帶來新的人流車流從而欣欣向榮。此類例子舉不勝舉。土地的利用規(guī)劃：在商業(yè)地產(chǎn)中很多市場的土地來源屬于政府劃撥土地或臨建物，例如全國各地在、年，各地紛紛占道為市或封道為市的集貿(mào)市場，就是對土地利用的一種違規(guī)臨建，經(jīng)過土地規(guī)劃，可以了解未來區(qū)域商業(yè)的拆遷量和未

35、來主要商業(yè)區(qū)域的規(guī)劃所在。例如：北京雅寶路市場以前是臨街小鐵皮房，由街道辦的，其土地規(guī)化為綠地，這就意味在不久未來這些大批臨建鐵皮房拆遷，將產(chǎn)生大的商機，于是雅寶路后來的吉利大廈的興起，就吸納了一大批這些拆遷戶，同樣的如秀水街，原建外街道的一條通往美國大使館的路，因經(jīng)濟開展，而封道為市，哪怕秀水生意再好，違反土地利用規(guī)劃，不能長久，于年拆了。劃撥土地改為商用土地，改動土地利用性質(zhì)，或是工業(yè)、住宅用地改性為商業(yè)用地，此都是常見的一些案例。、人口未來規(guī)劃。在許多城市統(tǒng)計年鑒和未來開展方案中，經(jīng)常可見未來規(guī)劃區(qū)人口萬，在未來年，城市規(guī)劃人口可達萬人，此與城市經(jīng)濟開展速度聯(lián)絡一些，經(jīng)過此可了解未來城市

36、經(jīng)濟開展的一個總量過程，了解商業(yè)的總需求的趨勢。行業(yè)特性及開展：除區(qū)域性綜合類市場外，對一些特殊行業(yè)，如通訊、古董、郵幣卡、眼鏡等，在思索區(qū)域的共性外，還要思索其行業(yè)的特殊性及其行業(yè)開展的特殊過程，以通訊行業(yè)為例：其產(chǎn)生從最初專賣店，到街頭小店，從產(chǎn)品的高貴到平民化，從模擬到數(shù)字到G的迅速更新?lián)Q代，到產(chǎn)生二手手機市場以及水貨、翻版機市場等，都有其商業(yè)開展的特殊性。導致其營銷渠道的改動，以及其商業(yè)方式的變革。如家電業(yè)，最初在百貨商場內(nèi)零售，到后來產(chǎn)生家電市場，再由國美、蘇寧、大中連鎖店的遍地開花，其營銷渠道也就逐漸轉(zhuǎn)為在家電連鎖店內(nèi)營銷的方式。 五、宏觀經(jīng)濟技術參數(shù)運用方法。、宏觀、政策、法規(guī)及

37、艱苦事件是用來界定趨勢的，是研判區(qū)域的趨勢上升或下降所用的在某個階段。、區(qū)域的范圍界定中分中心區(qū)域與輻射區(qū)域。在一、二級城市中輻射區(qū)域較大，在三級城市中普通較小，僅以中心區(qū)域計算，但要思索商圈間隸屬關系。中心區(qū)域人口與人均GDP值是驗證GDP總量的目的。人口人均GDP=GDP總量輻射區(qū)域人口輻射區(qū)域的GDP=輻射GDP總量。區(qū)域社會零售總額，人均可支配收入，城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額，與GDP總量是得出區(qū)域的總的商業(yè)消化量，即總的商業(yè)消費支撐量的參考值。、面積，人口密度人口面積=人口密度人均GDP與人均可支配收入是相互驗證值總的商業(yè)消費量面積=單位面積的商業(yè)消費量。人均可支配收入人口密度=單位面積的

38、支配收入這兩個值驗證單位面積的商業(yè)消費量，即單位面積的商業(yè)支撐量。、總體規(guī)劃與人均GDP增長率經(jīng)濟增長率是推出未來的開展量，在現(xiàn)有根底上乘以增長率就是未來的放大量。從商業(yè)的規(guī)劃中得出商業(yè)面積的未來供應量從以上幾點的關系中得出區(qū)域總的商業(yè)消費量和單位消費量及未來放大量，針對區(qū)域現(xiàn)量和未來放大量做比較。就可以換算出區(qū)域能否飽和，及飽和度大小。尤其是具有“盆地效應的城市其特別明顯、城市特性、支柱產(chǎn)業(yè)情況，城市化進程，人均GDP這四個參數(shù)是對區(qū)域商業(yè)運轉(zhuǎn)特征及特殊性的驗證值。恩格爾系數(shù)，百戶汽車擁有量，與人均GDP驗證值，是用來對城市性質(zhì)進展相互驗證做判別。以上的參數(shù)中，最重要的是：面積、人口數(shù)、人均

39、GDP、增長率，這個參數(shù)值，是必需求參考的，其他的都可以從中延伸，任何一個工程的前期分析中，這個值的分析是必備的。第二章 投資技術參數(shù)一、地產(chǎn)方面地產(chǎn)常用知識解答：、什么是房地產(chǎn)之工程管理程序答：房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈很長，包括前期謀劃分析、征地、拆遷、規(guī)劃、設計、施工、預銷售、產(chǎn)權登記發(fā)證以及物業(yè)管理。普通情況下，可以劃分為預備、施工和運營三個階段。前期的預備階段，主要是謀劃分析、辦理工程立項和規(guī)劃的相關手續(xù)；工程建立階段，是指房地產(chǎn)開發(fā)工程從列入年度施工方案起，到客戶可以住用程度的過程；房地產(chǎn)運營，是開發(fā)商經(jīng)過對開發(fā)房地產(chǎn)的銷售、出租和抵押實現(xiàn)預期投資收益的行為。 房地產(chǎn)商的戰(zhàn)略規(guī)劃是靠“工程去實施

40、的，而“工程的實施那么是要靠戰(zhàn)略規(guī)劃來指點的。工程的生命周期可以分為四大階段，即概念階段、規(guī)劃階段、實施階段及終了階段，工程的不同階段其工程管理的內(nèi)容是不一樣的。概念階段的主要義務是根據(jù)公司的戰(zhàn)略規(guī)劃選定工程并確定工程能否可行。規(guī)劃階段是對可行工程作好開工前的人財物及一切軟硬件預備。 實施階段是按方案啟動實施工程任務。終了階段是工程終了的有關任務。當然，工程的各個階段沒有嚴厲地分開，在執(zhí)行時經(jīng)常是交叉進展的。下面簡單論述一下房地產(chǎn)開發(fā)工程各階段主要任務內(nèi)容。一、 概念階段 根據(jù)公司的整體戰(zhàn)略規(guī)劃選定工程公司高、中層參與，然后，由投資規(guī)劃部或拓展部對選定工程進展初步和詳細可行性研討并制定工程商業(yè)

41、方案書。 請相關專家、學者對工程進展評價與論證確定風險等級、進展資源測算等，提出工程建議書。 經(jīng)過公司決策層同意進入下一階段。本階段的任務重點是與公司決策層充分溝通并請相關專家、學者對工程進展評價與論證以確定工程的可行性。二、 規(guī)劃階段 確定工程總擔任人重點工程。 確定工程經(jīng)理。 確定工程組主要成員。 確認工程的有效性工程最終產(chǎn)品的范圍界定、實施方案、質(zhì)量規(guī)范確實定、工程的資源保證、工程經(jīng)費及現(xiàn)金流量的預算、工程的任務構造分解、工程政策與程序的制定、風險評價 提出工程概要報告營銷、物業(yè)等機構參與。 經(jīng)過公司決策層同意進入下一階段。本階段的任務重點是確定工程經(jīng)理并與工程組主要成員充分溝通，使雙方

42、思想根本達成一致，然后對工程的有效性進展論證。三、 實施階段 建立工程組織。 獲得土地運用權可以在第一、二階段。 制定工程方案專業(yè)性、可行性。 經(jīng)過工程規(guī)劃設計、工程招標、招標采購、監(jiān)理招標、物業(yè)招標等展開工程營銷。 經(jīng)過規(guī)劃、消防、人防、水、電、氣、防蟻等部門審查協(xié)調(diào)貫穿整個工程實施過程。 合同管理質(zhì)量、費用、進度、范圍、平安等控制。 工程銷售嚴厲培訓、一致說法、不留后遺癥、展現(xiàn)開發(fā)商的文化等。 水、電、氣、智能化、網(wǎng)絡、商業(yè)等進場。本階段的任務重點是明確分工、制定方案、狠抓廉政、陽光招標優(yōu)秀的規(guī)劃設計院、承建商、供應商是高質(zhì)量產(chǎn)品的保證、搞好與政府各部門之間的關系、協(xié)調(diào)各部門之間的關系及進

43、場時間、按現(xiàn)代工程管理的技術嚴厲控制質(zhì)量-本錢-進度、工程的銷售等。四、終了階段工程驗收單體、消防、人防、環(huán)境、水電、設備等，辦理備案證。物業(yè)公司對工程進展接納驗收。配合物業(yè)公司交房。工程清算。資產(chǎn)清理。文檔總結(jié)。對整個工程進展評價總結(jié)，為其它工程作預備。解散工程組。對工程組成員的考核延伸年。本階段的任務重點是辦理備案證、配合物業(yè)公司交房、對整個工程進展評價總結(jié)，為其它工程作預備。當然，大多數(shù)地產(chǎn)商是對工程群進展管理。這就要求分管工程的總擔任人有高超的管理工程群的才干。同時，還要求公司有較完善的規(guī)章制度與之配套。現(xiàn)行的房地產(chǎn)工程管理方式，主要可分為部門制、公司制、純工程制和專業(yè)管理制等四種。部

44、門制工程管理按照工程開發(fā)流程，普通設置拓展、工程、財務、設備資料、銷售、辦公室等部門，根據(jù)工程的實踐情況按矩陣方式設立工程部，也是大多數(shù)地產(chǎn)商所采用的一種方式。公司制工程管理，多從事單一工程的運作。純工程制工程管理是地產(chǎn)商根據(jù)工程開發(fā)情況，設立假設干個工程部。工程部實行獨立核算，對工程的運營效益擔任，這種方式對地產(chǎn)商的規(guī)模要求很高，但這是以后的開展趨勢。專業(yè)管理公司工程制是在完成工程前期開發(fā)和謀劃定位、建筑設計后，委托專業(yè)管理公司承當自開場營造至交鑰匙的一應事宜。以上方式的選用是根據(jù)地產(chǎn)商的實踐情況來定的。 、北京市房地產(chǎn)開發(fā)流程是怎樣？ 北京市房地產(chǎn)開發(fā)工程開發(fā)流程 選址研討,尋覓協(xié)作同伴,

45、簽定協(xié)作意向,協(xié)議及合同書 進展工程的初步可研評價 向規(guī)劃管理部門申領規(guī)劃要點,以獲取規(guī)劃要點通知書, 編制工程建議書 向計委申報立項報告 計委函至規(guī)劃局 規(guī)劃局會簽返計委 計委下文贊同立項并要求可行研討，此文經(jīng)建委開發(fā)辦會簽 進展工程投資的詳細可研測算，編制可研報告 計委、建委、首規(guī)委及各專業(yè)局審查可研報告 對可研批復，兩委會簽，即下達規(guī)劃設計義務；進展融資運作 據(jù)此辦理征地及前期規(guī)劃預備任務，開規(guī)劃設計義務通知 規(guī)劃局發(fā)征地意見函 到土地管理部門及土地運用部門征求意見 新征地到土地局、規(guī)劃局、鄉(xiāng)政府、村公所 舊城改造到區(qū)地政科 結(jié)果報市房地局 結(jié)果報市房管局 市政府下文批地 畫樁位并給釘樁

46、條件，測繪院 規(guī)劃局辦理建立用地規(guī)劃 據(jù)此到地政部門辦理 釘樁，成果給設計人 答應證 用地同意書,評價工程建立用地地價 懇求確定規(guī)劃設計條件 凍結(jié)戶口并抄戶口,交納地價款,獲得土地運用證 按規(guī)劃設計條件咨詢意 地政部門審查安頓方案、 見表到區(qū)配套部門征求意見 安頓房 規(guī)劃局審查后下規(guī)劃條件通知單 發(fā)拆遷答應證 委托進展規(guī)劃方案設計 動遷會及拆遷安頓 到規(guī)劃局領設計方案送審書 場地三通一平,領取房地產(chǎn)開發(fā)手冊 規(guī)劃局審方案提出意見 、到園林局懇求伐樹答應證 、了解線路情況與供電局運轉(zhuǎn)班協(xié)商改造、移線方案 修正后送首規(guī)委審圖 、煤氣、道路、上下水改路由 、到供電局業(yè)擴處懇求用電報裝， 做正式供電方

47、案， 首規(guī)委召開市政協(xié)調(diào)會 懇求暫時施工用電，委托施工。 出市政會議紀要 進展個體設計大公共建筑首規(guī)委審查 領建筑工程規(guī)劃答應證 出施工圖 開節(jié)能證明 制造資料 到計委懇求，列入方案建委會簽 到稅務局取稅單 報價小組審查,領取銷售 到建委工程處領開工 持年度方案、稅單到區(qū)計、 答應證 審批表 經(jīng)委領投資答應證登記卡， 登記并獲得答應證 建委、物價局下文批價 銷售 到市政部門蓋章證明市政條件落實 四源費交納 到開發(fā)辦市政處核實義務 開發(fā)辦工程處贊同招標 填招標懇求書并到市招標辦登記 招標辦看現(xiàn)場 編制標底 招標辦審查標底 開標會 定合同，寫評標報告，發(fā)中標通知書 招標辦蓋章贊同 施工單位 質(zhì)量總

48、站受理 市統(tǒng)計局 市審查局審核 市開發(fā)辦秘書 贊同施工 質(zhì)量監(jiān)視 落實義務 資金來源，義務 處登記 來源及一切手續(xù) 建委工程處贊同開工，辦理開工答應證 施工單位進場開場施工，小區(qū)紅線內(nèi)市政報裝上下水、道路、煤氣、電，委托設計、施工 、小區(qū)內(nèi)線 、通知區(qū)園 、按道路 、到自來 、到熱力 自建鍋 、到煤氣公司 路委托設 林局綠化 方案進 水業(yè)務 公司報 爐房) 報裝 計 辦 行施工 科報裝 裝 、環(huán)保 、到規(guī)劃科定、委托施工 、交綠化費 、市政辦 委托線 、委托線 局同 線路方案、配電室土 、綠化施工 事處養(yǎng) 路設計、 路設計 意鍋 、設計 建工程驗 路隊驗 施工及 、施工及 爐房 、看現(xiàn)場 收

49、收 驗收 驗收 規(guī)劃 、施工、設備安裝 、到市政 位置 、業(yè)務科檢驗 及驗收 監(jiān)理所 、委托 贊同接氣、送電 下水報 設計 、憑通氣單到 裝 、到勞 管網(wǎng)所辦固 、規(guī)劃設 動局報裝 定資產(chǎn)轉(zhuǎn)移 計 、環(huán)保 手續(xù)及通氣 、開工驗 局審查消音除塵設備 手續(xù) 收 、開工 、憑接氣單到 驗收 液化氣公司 辦各戶通氣 手續(xù) 、通氣 全部工程開工 四方驗收、檢驗單簽字蓋章 憑驗收通知書入庫房屋 確定房屋管理方式 房屋驗收 辦理入住手續(xù),辦理產(chǎn)權證 工程的二次開發(fā)工程開發(fā)各階段資金投入是怎樣？ 工程開發(fā)各階段，資金投入百分比以下各項資金回收及投入的百分比，以估計資金投入量。、銷售成數(shù)。在預售公開時估計為%，

50、剩余的成數(shù)那么假設于開工交房時再全部售出。、客戶付款條件。通常其定金、簽約金、開工款合計占%，客戶銀行貸款%，剩余的%為工程期款，有些公司那么另立名目，給予客戶公司貸款，不過公司貸款也大多是在構造主體完成后至工程驗收這一段期間收款。、土地本錢。這項本錢為先期投入，所以土地融資也多在土地買受人并過戶完成時就獲得，額度多為土地買入本錢%之間。、建筑施工融資額度。普通而言，為營建本錢的%，但撥款那么要視銷售情況而定。假設銷售率未達%視景氣情況而定，即使已獲得建筑施工融資的額度也能夠無法利用，由于它是按照工程進度撥款，一旦銷售不理想，金融機構大多會凍結(jié)建筑施工融資，暫停核撥。、營建本錢。這項本錢的投入

51、也是按照工程進度。、銷售費用。假設采用包銷，那么只需銷售出去才須支付這筆費用，普通銷售代理公司收費的規(guī)范為銷售額的%左右。、土地增值稅。這項本錢發(fā)生于土地過戶給客戶的時期。、管理費及雜費。此項本錢那么大多隨著時間而發(fā)生，約為銷售額的%之間。有關各階段資金回收投入百分比的分配，見表。表 各階段重要資金回收及投入百分比表階段預售期間地下構造施工期間地上構造主體施工期間懇求房屋銷售答應證期間百分比工程銷售收入收款比例%建筑施工融資撥款%營建本錢付款比例%廣告費付款比例%*%* 廣告費通常于各階段銷售完成即%時支付?！白杂匈Y金就是為開工交房前的銷售收入，扣除客戶的銀行貸款，加上土地及建筑施工融資，再減

52、去一切本錢及費用后缺乏的額度；也等于是開展商針對某一預售個案，在土地買入后至完工前所應籌措的資金，這筆資金應事先謀劃，以防止周轉(zhuǎn)發(fā)生困難，導致心血壓計付諸東流。、土地用途包括哪些種類？ 答：土地分為農(nóng)用地、建立用地和未利用地。 農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)消費的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等；建立用地是指建造建筑物、構筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設備用地、工礦用地、交通水利設備用地、旅游用地、軍事設備用地等；未利用地是指農(nóng)用地和建立用地以外的土地。、 對集體土地運用權有哪些規(guī)定？ 答：根據(jù)的規(guī)定，農(nóng)民集體一切的土地的運用權不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建立；但是，符合土地利

53、用總體規(guī)劃并依法獲得建立用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地運用權依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。集體一切的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后，方能依該條例出讓其運用權。違反該條例的規(guī)定，擅自與鄉(xiāng)村集體經(jīng)濟組織或其成員簽署有關征用土地協(xié)議的，其征用土地協(xié)議無效；在非法獲得的集體一切的土地上進展開發(fā)建立的，以非法轉(zhuǎn)讓土地論處。、 什么是行政劃撥用地？ 答：土地運用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法同意，在土地運用者交納補償、安頓等費用后將該幅土地交付其運用，或者將土地運用權無償交付給土地運用者運用的行為。、對協(xié)作建房有哪些規(guī)定？ 答：對一方提供土地運用權，另一方或多方提供資金協(xié)作開發(fā)房地產(chǎn)，并以產(chǎn)權分成的協(xié)作建

54、房視為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。在年月日后，房地產(chǎn)管理部門不再審批協(xié)作建房。對已交清地價款的出地方，出地方直接進入土地買賣市場，經(jīng)過掛牌買賣、招標、拍賣等方式尋覓協(xié)作方；對已獲得行政劃撥用地、歷史用地、協(xié)議用地土地運用權的單位需尋覓協(xié)作方的，須經(jīng)過規(guī)劃國土部門對規(guī)劃、用地等問題進展審核，并補交市場地價后，再進入土地買賣市場以掛牌買賣、招標、拍賣等方式尋覓協(xié)作方。、什么是土地運用權出讓？ 答：土地運用權出讓，是指各地域人民政府以拍賣、招標、協(xié)議的方式，將國有土地運用權在一定年限內(nèi)讓與土地運用者運用，土地運用者向市政府支付土地運用權出讓金的行為。、各類用途的土地運用權出讓最高年限是多少？ 答：土地運用權出讓最高

55、年限按以下用途確定：(一)居住用地七十年；(二)工業(yè)用地五十年；(三)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年； (四)商業(yè)、旅游、文娛用地四十年；(五)綜合或者其他用地五十年。另外，加油站、加氣站用地為二十年。、土地運用權出讓合同包括哪些內(nèi)容？ 答：出讓合同應具備以下主要條款：(一)雙方當事人的姓名或者稱號、地址；(二)出讓土地運用權的宗地號、面積；(三)土地運用年期及起止時間；(四)土地運用權出讓金的數(shù)額、幣種、交付方式及時間；(五)交付土地的時間；(六)規(guī)劃、市政設計要點；(七)工程開工提交驗收時間；(八)市政設備配套建立義務；(九)運用相鄰土地和道路的限制；(十)建立附屬、附加設備的工程

56、及義務；(十一)違約責任；(十二)當事人以為必要的其他條款。 出讓合同應附上宗地圖，作為出讓合同的組成部分。、土地運用權出讓合同規(guī)定的用途或條件能否可以變卦？ 答：普通情況下，土地運用者應按土地運用權出讓合同規(guī)定的用途、期限和條件開發(fā)、利用土地。 對確需改動出讓合同規(guī)定的土地用途或條件的，應征得土地管理部門的贊同。土地管理部門應與土地運用者以書面方式變卦出讓合同，重新調(diào)整土地運用權出讓金規(guī)范，并按有關規(guī)定辦理變卦登記。、哪些土地運用權出讓可采取協(xié)議方式？ 答：協(xié)議方式出讓土地運用權僅限于以下范圍：一工業(yè)用地特區(qū)內(nèi)限高新技術工程用地；二市、區(qū)政府建立的社會微利商品房用地和全本錢微利商品房用地；三

57、市、區(qū)財政全額投資的機關、文化、教育、衛(wèi)生、體育、科研和市政設備用地等公益性、非營利性用地；四軍事用地。、對原行政劃撥土地、歷史用地、協(xié)議出讓土地上建成并已開工驗收的房地產(chǎn)，如何進入市場？ 答：原行政劃撥土地、歷史用地、協(xié)議出讓土地上建成并開工驗收的單位和個人的不能進入市場的房地產(chǎn)，應補交市場地價。在該規(guī)定實施之日內(nèi)補交的，按以下方法辦理：一補交地價的規(guī)范：市、區(qū)國有企業(yè)按市場地價的%補交地價。工業(yè)用途免予補交。市、區(qū)國有企業(yè)以外的其他單位和個人按市場地價的%補交地價。工業(yè)用途免予補交。二自辦理手續(xù)之日起按相應房地產(chǎn)用途，重新開場計算土地運用年期。三原安居房進入市場補交地價的規(guī)范，按市政府有關

58、規(guī)定執(zhí)行。四上述房地產(chǎn)補交地價后，發(fā)換紅皮房地產(chǎn)證，可以進入市場。五上述規(guī)定不適用已簽署土地運用權出讓合同且未交清市場地價或協(xié)議地價的土地運用權受讓單位。六在本規(guī)定實施之日起一年內(nèi)未按上述規(guī)范補交地價的，一概按現(xiàn)行市場地價規(guī)范足額補交，但原福利、微利商品房除外。七對歷史遺留違法私房和消費運營性違法建筑的處置有特別規(guī)定的，按特別規(guī)定執(zhí)行。、什么是土地的掛牌買賣？ 答：土地的掛牌買賣，即在一定期限內(nèi)將土地買賣條件在土地買賣機構進展公告，并接受買賣懇求的行為。土地運用權公開掛牌買賣的，應公告最低買賣價和其他買賣條件。公告期限不少于日。公告期限屆滿，按照以下規(guī)定確定能否成交：一假設在規(guī)定期限內(nèi)只需一個

59、懇求人，且報價高于最低買賣價，并符合其它買賣條件的，那么此次買賣成交；二在規(guī)定期限內(nèi)有二個以上懇求人的，允許多次報價，土地運用權應由出價高者獲得。報價一樣的，由在先報價者獲得；三假設在規(guī)定期限內(nèi)沒有懇求人,或者只需一個懇求人但報價低于最低買賣價或不符合其他買賣條件的，委托人可調(diào)整最低買賣價，重新委托買賣中心買賣。報價以報價單為準。成交后，由委托人與買方簽署土地運用權轉(zhuǎn)讓合同，并由買賣中心鑒證。懇求人掛牌買賣所公告的最低買賣價由委托人決議，但該最低買賣價不得低于應補交地價、應交納稅費及應付買賣效力費用之和。、有哪些土地買賣應在土地房產(chǎn)買賣中心經(jīng)過招標、拍賣、掛牌買賣方式公開進展？ 答：以下土地買

60、賣包括分割轉(zhuǎn)讓應在買賣中心經(jīng)過招標、拍賣和掛牌買賣方式公開進展：一運營性工程用地包括市政府收回閑置的行政劃撥用地和歷史用地等的土地運用權出讓；二以協(xié)議地價方式獲得土地運用權，懇求改動用地性質(zhì)、功能，轉(zhuǎn)讓土地運用權的，依法收回土地運用權，經(jīng)過招標、拍賣方式重新出讓；三依出讓方式獲得土地運用權，已簽署出讓合同，交清市場地價后進展的土地運用權轉(zhuǎn)讓；四減免地價或交納協(xié)議地價的土地運用權轉(zhuǎn)讓；五協(xié)作建房，但鄉(xiāng)村征地返還用地除外；六已建建筑物的出讓用地、行政劃撥用地和歷史用地，假設存在多個產(chǎn)權主體，按照城市規(guī)劃由政府組織或經(jīng)政府同意組織改造的，選擇改造單位的；七已建建筑物的出讓用地、行政劃撥用地和歷史用地