2022H1西安公寓周期結(jié)構(gòu)分析篇

1、知之深則行愈達(dá)2022 半年度房地產(chǎn)市場(chǎng)黑皮書(shū)西安公寓周期結(jié)構(gòu)分析篇2022/8周期決定趨勢(shì)而政策與貨幣僅影響中短期周期頂部供應(yīng)頂| 公寓|17年開(kāi)始加速20年到達(dá)頂部| 住宅| 16年開(kāi)始加速陡坡上升, 19年到達(dá)頂部| 辦公| 15年之后開(kāi)始緩坡下降, 20年反轉(zhuǎn)后再次下降| 商業(yè)| 15年之后持續(xù)緩坡下降成交頂| 公寓|15年至今持續(xù)上升若22年下半年數(shù)據(jù)不樂(lè)觀, 或21年將是頂部| 住宅| 16-19年在頂部高周轉(zhuǎn), 之后陡坡下行| 辦公| 17-18年出現(xiàn)頂部, 18年后跳臺(tái)式下行| 商業(yè)| 18年出現(xiàn)頂部, 之后跳臺(tái)式下行價(jià)格頂| 公寓|20年之后結(jié)束增長(zhǎng)期, 進(jìn)入平穩(wěn)期 除住宅價(jià)

2、格持續(xù)增長(zhǎng)外 公寓 | 辦公 | 商業(yè)全部進(jìn)入平穩(wěn)期, 均價(jià)擺幅低西安公寓新房市場(chǎng)供應(yīng)頂已現(xiàn)成交頂或是21年, 均價(jià)止?jié)q進(jìn)入平穩(wěn)期17,0664281,3161,891萬(wàn)503151516161717181819192020212122H122H1151516161717181819192020212122H122H11516171819202122H11516171819202122H1Figure1 : 2015 2022H1近7年周期西安新房市場(chǎng)各類(lèi)物業(yè)供貨面積/均價(jià)對(duì)比 (萬(wàn),元/）公寓對(duì)比住/辦/商公寓供應(yīng)公寓成交公寓價(jià)格300268萬(wàn)300250250200200171萬(wàn)15015

3、013,865元/1005084100504800商品住宅供應(yīng)220020001800160014001200100080060040020002,000萬(wàn)商品住宅成交22002000180016001400120010008006004002000商品住宅價(jià)格14,453商業(yè)價(jià)格0569615010050156 萬(wàn)商業(yè)成交30025020015010050 33 0201萬(wàn)250200商業(yè)供應(yīng)30012,995辦公價(jià)格0227110050139萬(wàn)辦公成交30025020015041150100500155萬(wàn)200辦公供應(yīng)300250151516161717181819192020212122

4、H122H1151516161717181819192020212122H122H11516171819202122H11516171819202122H1Source : 西安市FANG99, THEONE數(shù)據(jù)整理制圖數(shù)據(jù)單位 ( 萬(wàn)，元/ )Page | 5知之深則行愈達(dá)Black Paper Real Estate 2022 H1 房地產(chǎn)黑皮書(shū)西安公寓周期結(jié)構(gòu)分析聲明：本報(bào)告由THEONE壹萬(wàn)原創(chuàng),信息來(lái)源于官方備案數(shù)據(jù)及線下采集（包括整合公開(kāi)渠道信息發(fā)布）。報(bào)告內(nèi)容僅代表THEONE觀點(diǎn)，且已對(duì)所涉及研究數(shù)據(jù)盡最大努力進(jìn)行核實(shí)，以確保反映市場(chǎng)真實(shí)。報(bào)告內(nèi)容僅供參考,不構(gòu)成投資建議。更多

5、詳細(xì)信息請(qǐng)通過(guò)微信訂閱號(hào)后臺(tái)留言聯(lián)系。規(guī)模下探西安商品房總交易量進(jìn)入下行通道2016-2020年上升至2000萬(wàn)平米這5年西安市商品房新房交易容量始終維持在這一區(qū)間以上2019年頂點(diǎn)在2019年達(dá)到2370萬(wàn)平米頂點(diǎn)后市場(chǎng)交易總?cè)萘块_(kāi)始下降并在2021年下探2021年首次下探至1818萬(wàn)平米城鎮(zhèn)化率在西安城鎮(zhèn)化率上升至70%后同期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速進(jìn)入下行通道房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速自2019年開(kāi)始這一指標(biāo)三十年來(lái)首次出現(xiàn)負(fù)數(shù)在2021年再次下行至-7%同階段商品房總供應(yīng)量同比下滑至-10% (2020)，-19% (2021)其中住宅分別為-12%，-21%知之深則行愈達(dá)Black Paper R

6、eal Estate 2022 H1 房地產(chǎn)黑皮書(shū)西安公寓周期結(jié)構(gòu)分析Page | 6聲明：本報(bào)告由THEONE壹萬(wàn)原創(chuàng),信息來(lái)源于官方備案數(shù)據(jù)及線下采集（包括整合公開(kāi)渠道信息發(fā)布）。報(bào)告內(nèi)容僅代表THEONE觀點(diǎn)，且已對(duì)所涉及研究數(shù)據(jù)盡最大努力進(jìn)行核實(shí)，以確保反映市場(chǎng)真實(shí)。報(bào)告內(nèi)容僅供參考,不構(gòu)成投資建議。更多詳細(xì)信息請(qǐng)通過(guò)微信訂閱號(hào)后臺(tái)留言聯(lián)系。城鎮(zhèn)化率上升與房開(kāi)投增速呈反比房開(kāi)投下行同時(shí)帶動(dòng)商品房供貨下行Figure2 : 西安市 1993-2021房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)速度 (%)-10%-19%2016-2021商品房供貨面積同比120及城鎮(zhèn)化率 2011-2021(%), 商品房供貨面

7、積同比(yoy)130122.61002011-2021西安城鎮(zhèn)化率908079.4%69.9%706057.350402011-2021西安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速3020151046.500.1-7%-2.1Source : 西安市統(tǒng)計(jì)局官方發(fā)布, THEONE網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)搜集并整理制圖數(shù)據(jù)單位( % )Page | 7-10110知之深則行愈達(dá)Black Paper Real Estate 2022 H1 房地產(chǎn)黑皮書(shū)西安公寓周期結(jié)構(gòu)分析聲明：本報(bào)告由THEONE壹萬(wàn)原創(chuàng),信息來(lái)源于官方備案數(shù)據(jù)及線下采集（包括整合公開(kāi)渠道信息發(fā)布）。報(bào)告內(nèi)容僅代表THEONE觀點(diǎn)，且已對(duì)所涉及研究數(shù)據(jù)盡最大努力進(jìn)

8、行核實(shí)，以確保反映市場(chǎng)真實(shí)。報(bào)告內(nèi)容僅供參考,不構(gòu)成投資建議。更多詳細(xì)信息請(qǐng)通過(guò)微信訂閱號(hào)后臺(tái)留言聯(lián)系。容量補(bǔ)位商品房供貨面積進(jìn)入下行通道交易量跌出2000萬(wàn)平方米的平臺(tái)后首當(dāng)其充的是市場(chǎng)占比八成的住宅住宅供銷(xiāo)容量縮水率總市場(chǎng)所縮水率同時(shí)城鎮(zhèn)化率雖進(jìn)入緩步上升但人口依然在增長(zhǎng)需求只是增長(zhǎng)的慢, 但并未消失公寓供貨 階段性 補(bǔ)位住宅公寓在住宅之后進(jìn)入規(guī)模性高增長(zhǎng)供貨期庫(kù)存產(chǎn)品不同之前單一結(jié)構(gòu)增加了高端大戶型等類(lèi)住宅產(chǎn)品及各式小戶型studio、雙鑰匙loft等類(lèi)住公寓成交 階段性 補(bǔ)位住宅尤其是面對(duì)小剛需及全改善以及21年之前的投資客市場(chǎng)住宅市場(chǎng)的連續(xù)政策頂也同樣在為公寓市場(chǎng)輸送購(gòu)買(mǎi)力速度與斜率

9、增長(zhǎng)& 降低的速度變化比值的斜率變化與趨勢(shì)相關(guān)的重要參考在過(guò)去的一輪周期當(dāng)中 出現(xiàn)了五種類(lèi)型的正負(fù)增長(zhǎng)加速增長(zhǎng)增長(zhǎng)30%持續(xù)高增長(zhǎng)維持區(qū)間100 , 50-100 , 30,50減速增長(zhǎng)增速降幅30 , 30-60低速穩(wěn)定增速區(qū)間 20-30 , 10-20 , 0-10困境反轉(zhuǎn)大幅, 一般, 小幅爬坑模式設(shè)定為70% (至少恢復(fù))市場(chǎng)偏好加速增長(zhǎng)持續(xù)高增長(zhǎng)減速增長(zhǎng)低降幅困境反轉(zhuǎn)減速增長(zhǎng)高降幅低速穩(wěn)定-60%-14%-30%2022 H1公寓供貨反彈增長(zhǎng)同期其余均為負(fù)增長(zhǎng)公寓5%-10%-20%住宅0%5%25%30%38%供貨補(bǔ)位43%60%Figure3 : 2016 2022H1近6年周

10、期西安新房市場(chǎng)各類(lèi)物業(yè)供貨面積增幅同比 (年度%，yoy）公寓對(duì)比住/辦/商同年住宅供貨結(jié)束高增長(zhǎng)增速跌落至零190% 商/辦供貨均為負(fù)增長(zhǎng)2018年公寓供貨反彈倍數(shù)增長(zhǎng)180%150%120%90%相比其它物業(yè)公寓供貨增幅斜率非常高 擁擠度非常高給到單位時(shí)間的市場(chǎng)去化壓力巨大-90%2016201720182019202020212022H1-63%-69% 商業(yè)-70% 辦公-34%2020年-47%公寓供貨斷崖下跌至負(fù)增長(zhǎng)同年除辦公外均為負(fù)增長(zhǎng)Source : 西安市FANG99, THEONE網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)搜集并整理制圖數(shù)據(jù)單位( 年度%，yoy )擁擠過(guò)度兩種系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致階段性不同類(lèi)型公

11、寓的銷(xiāo)售額普遍下滑購(gòu)買(mǎi)力透支供貨過(guò)度集中眾多新盤(pán)集中入市時(shí) 給市場(chǎng)帶來(lái)的沖擊力過(guò)大造成階段性市場(chǎng)消化不足區(qū)域購(gòu)買(mǎi)力透支庫(kù)存?zhèn)鲗?dǎo)壓力 擁擠過(guò)度不僅傳導(dǎo)單盤(pán)銷(xiāo)售量下滑 同時(shí)蔓延至庫(kù)存的持續(xù)積壓在部分項(xiàng)目需要解決去化壓力或小周期市場(chǎng)下行時(shí)去化壓力常態(tài)化發(fā)生Figure4 : 2016 2022H1近6年周期西安新房市場(chǎng)各類(lèi)物業(yè)成交面積增幅同比 (年度%，yoy）公寓對(duì)比住/辦/商100%97%六年三連降 成交增速持續(xù)降低起落差斜率依然最高80%67%2019-2020年20%6%-20%-40%2019年之前公寓成交面積漲跌幅與住宅保持一致趨勢(shì)相關(guān)性較強(qiáng)幅度大于住宅一倍以上-23%-80%20162

12、01720182019202020212022H12022H1全市場(chǎng)下行趨勢(shì)公寓成交腰斬Source : 西安市FANG99, THEONE網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)搜集并整理制圖數(shù)據(jù)單位( 年度%，yoy )Page | 12住宅成交4%補(bǔ)位-21%29% 公寓2021年快速下跌較住宅大幅收窄51% 公寓成交增速-44% 商業(yè)-50%-60% 辦公-67% 住宅-60%-44%公寓成交增速再次上揚(yáng)并與住宅形成反比0%31%36%40%60%知之深則行愈達(dá)Black Paper Real Estate 2022 H1 房地產(chǎn)黑皮書(shū)西安公寓周期結(jié)構(gòu)分析聲明：本報(bào)告由THEONE壹萬(wàn)原創(chuàng),信息來(lái)源于官方備案數(shù)據(jù)及線

13、下采集（包括整合公開(kāi)渠道信息發(fā)布）。報(bào)告內(nèi)容僅代表THEONE觀點(diǎn)，且已對(duì)所涉及研究數(shù)據(jù)盡最大努力進(jìn)行核實(shí)，以確保反映市場(chǎng)真實(shí)。報(bào)告內(nèi)容僅供參考,不構(gòu)成投資建議。更多詳細(xì)信息請(qǐng)通過(guò)微信訂閱號(hào)后臺(tái)留言聯(lián)系。2020 H1公寓均價(jià)小幅上漲但依然與住宅漲幅拉寬，剪刀差變得越來(lái)越大2020年公寓均價(jià)走勢(shì)下行結(jié)束一路長(zhǎng)虹的上漲2018-2019年公寓與住宅均價(jià)倒掛結(jié)束住宅均價(jià)超越公寓之后再無(wú)反轉(zhuǎn)8,500商業(yè)14,45313,865公寓12,995辦公12,62612,50013,57413,13914,74114,29514,12814,50015,823公寓均價(jià)走勢(shì)在2020年之后步入緩行期，受基本

14、盤(pán)容量影響上漲顯疲態(tài) 2020-2021價(jià)格分水嶺住宅均價(jià)超越其它所有類(lèi)型一路上漲Figure5 : 2016 2022H1近6年周期西安新房市場(chǎng)各類(lèi)物業(yè)成交均價(jià)走勢(shì)對(duì)比 ( 年度,元/）公寓對(duì)比住/辦/商18,500住宅17,06616,50015,28310,5009,4359,3047,1566,5002016201720182019202020212022H1Source : 西安市FANG99, THEONE網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)搜集并整理制圖數(shù)據(jù)單位( 年度，元/)均價(jià)與銷(xiāo)售周期內(nèi)銷(xiāo)售量不完全由價(jià)格決定對(duì)于非剛性自住客群而言投資+自用是一種對(duì)于預(yù)期升值潛力的期望這種期望將會(huì)推動(dòng)市場(chǎng)情緒的升降行情

15、高度依賴于基于市場(chǎng)情緒的均價(jià)漲幅空間 即未來(lái)資產(chǎn)價(jià)格能漲到多高2% 公寓-1% 辦公-2% 商業(yè)-1%-1%-2%26%27%公寓均價(jià)增速近幾年逐步收窄再次出現(xiàn)加速增長(zhǎng)的條件不具備Figure6 : 2016 2022H1近6年周期西安新房市場(chǎng)各類(lèi)物業(yè)成交均價(jià)增幅同比 (年度%，yoy）公寓對(duì)比住/辦/商 2016-2017年，公寓均價(jià)增幅與住宅成正比且落后一年28%23%2018年之后公寓均價(jià)增幅階梯斷崖下跌18%16% 2019年開(kāi)始，住宅均價(jià)增幅趨于穩(wěn)定，年均增速10-11%13%13%11%11%11%住宅8%3%3%3%-7%2020年之后公寓均價(jià)增幅進(jìn)入新一輪下行期并于住宅增速拉大

16、2022H120212020201920182017-4%2021年公寓均價(jià)增幅首次為負(fù)-12%2016Source : 西安市FANG99, THEONE網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)搜集并整理制圖數(shù)據(jù)單位( 年度%，yoy )大爆發(fā)時(shí)代2018-2022自2016年西安房地產(chǎn)市場(chǎng)全面復(fù)蘇后新房公寓市場(chǎng)供銷(xiāo)價(jià)景氣度全面上升在2018年實(shí)現(xiàn)價(jià)格上限的倍增2019-2021年供銷(xiāo)集中度呈擁擠上升并覆蓋全城形成大爆發(fā)時(shí)代產(chǎn)品的想象空間及價(jià)格的想象空間被無(wú)限放大直至2022年 伴隨大市場(chǎng)下行成交腰斬五年周期供銷(xiāo)價(jià)單價(jià)分檔20,000P25,000元/25,000P30,000元/P30,000元/總價(jià)分檔200萬(wàn)元/20

17、0 500萬(wàn)元/500 1,000萬(wàn)元/1,000萬(wàn)元/25,000P30,000供應(yīng)11%1%1%86%98%98%100%0%8%90%17%77%10082%14%6974%19%4536%61%25044%48%469|供貨結(jié)構(gòu)|伴隨面積增長(zhǎng)擠壓低單價(jià)高單價(jià) vs 大戶型成正相關(guān)性Figure7 : 2018-2022H1 近5年西安公寓市場(chǎng)單價(jià)段三檔3%2%7%5%7%4%0%8%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%6%12%5% 6%4%13%5%11%15%23%300形成分水嶺P30,000供應(yīng)14228723853226145341017842450

18、5供應(yīng)套數(shù)矩陣分布 ( 單價(jià)20,000元/以上, 分面積段)20,000P25,000供應(yīng)500以上401-500351-400301-350251-300201-250171-200151-170121-150100-120Source : 西安市FANG99, THEONE數(shù)據(jù)整理制圖數(shù)據(jù)單位( 套數(shù)，供需結(jié)構(gòu)比值 )P30,000成交25,000P30,000成交94%92%97%82%17%6957%37%3835%35%2129%26%3047%27%69%16%40%44%3543%46%65|成交結(jié)構(gòu)| 2w+的主力市場(chǎng)在170 3w+的主力市場(chǎng)在350, 中間區(qū)域拉鋸Figu

19、re8 : 2018-2022H1 近5年西安公寓市場(chǎng)單價(jià)段三檔0%10%20%30%成交主力50%40%60%成交主力90%80%70%100%9%6%14% 31%6%6% 7%8%12%300 絕對(duì)主場(chǎng)拉鋸721101773305930371417 11%成交套數(shù)矩陣分布 ( 單價(jià)20,000元/以上, 分面積段)20,000P25,000成交500以上4%3%5%3%401-5003%351-400301-350251-3006%201-250171-200151-170121-150100-120Source : 西安市FANG99, THEONE數(shù)據(jù)整理制圖數(shù)據(jù)單位( 套數(shù)，供需結(jié)

20、構(gòu)比值 )20,000-25,000 元/單價(jià)檔100-120面積段成交海拔最高0.4x 1.5x0.0 x 1.0 x 1.0 x0.8x最好0.5x0.6x 1.5x成交表現(xiàn)成交海拔最高20,000P25,000供應(yīng)20000P25000成交0.9xFigure9 : 2018-2022H1 西安公寓 20,000-25,000元/單價(jià)檔供需關(guān)系相關(guān)性分析 (分面積段，成交套數(shù)/供應(yīng)套數(shù))2 5320122 6 6 25 39 20 24 9 17 39 26 70 81Source : 西安市FANG99, THEONE數(shù)據(jù)整理制圖數(shù)據(jù)單位( 套數(shù)，供需結(jié)構(gòu)比值 )196925,000-

21、30,000 元/單價(jià)檔300-350面積段需求接受度最高0.2x 2.0 x2.0 x 1.6x0.1x單價(jià)25,000-30,000元/面積250-500成交供應(yīng)0.3x0.3x NA成交表現(xiàn)最好0.1x25,000P30,000供應(yīng)25000P30000成交單價(jià)25,000-30,000元/，面積100-170供需關(guān)系嚴(yán)重失衡區(qū)域0.1xFigure10 : 2018-2022H1 西安公寓 25,000-30,000元/單價(jià)檔供需關(guān)系相關(guān)性分析 (分面積段，成交套數(shù)/供應(yīng)套數(shù))363630 38 2430 10021 6945 35 250 65 469Source : 西安市FANG

22、99, THEONE數(shù)據(jù)整理制圖數(shù)據(jù)單位( 套數(shù)，供需結(jié)構(gòu)比值 )去化陷阱30,000元/公寓受產(chǎn)品力/品牌/工程質(zhì)量/信用背書(shū)等多種因素存在單盤(pán)分化的陷阱同時(shí)受力于宏觀周期環(huán)境變化后銷(xiāo)售量的不可持續(xù)性所參照的單盤(pán)個(gè)案銷(xiāo)售成績(jī)不具備模仿性交易量并沒(méi)有流入自身項(xiàng)目中也沒(méi)有出現(xiàn)成交量普漲的情況需求基本面的訴求是大戶型人群的剛性換房需求或者說(shuō)是“豪宅住戶剛性改善購(gòu)房”而很多項(xiàng)目過(guò)高預(yù)估了城市階段性購(gòu)買(mǎi)力過(guò)高預(yù)估了銷(xiāo)售平均速度過(guò)高預(yù)估了去化均值過(guò)高預(yù)估了自身的產(chǎn)品能力30,000元/市場(chǎng)呈分化大勢(shì)失衡的高庫(kù)存面臨殘酷的去化危機(jī) 0.51x0.01x0.74x0.23x0.38x成交表現(xiàn)最好0.09x0

23、.03x0.07x0.03xP30,000供應(yīng)P30,000成交 0.62x單價(jià)30,000元/，面積300 供需關(guān)系嚴(yán)重失衡區(qū)域Figure11 : 2018-2022H1 西安公寓產(chǎn)品30,000元/單價(jià)檔供需關(guān)系相關(guān)性分析 (分面積段，成交套數(shù)/供應(yīng)套數(shù)) 72 142 110 287 177 238 330 532 59 26130 45337 410117814 42417 505Source : 西安市FANG99, THEONE數(shù)據(jù)整理制圖數(shù)據(jù)單位( 套數(shù)，供需結(jié)構(gòu)比值 )142721102872381773302615930371141745341017842450519330

24、243666938100693021453250356552126230262520939703924172681三檔公寓均存在單價(jià)與面積的比值陷阱可細(xì)分出供需關(guān)系嚴(yán)重失衡的兩個(gè)區(qū)間60020,000P25,000供應(yīng)25,000P30,000供應(yīng)P30,000供應(yīng)5004003002001000600500400供8:1賣(mài)供14:1賣(mài)300200100020,000P25,000成交25,000P30,000成交P30,000成交532469Figure12 : 2018-2022H1 近5年西安公寓市場(chǎng)單價(jià)段三檔供求結(jié)構(gòu)分布 ( 分面積段，上圖供應(yīng)/下圖成交)100-120121-1501

25、51-170171-200201-250251-300301-350351-400401-500500以上100-120121-150151-170171-200201-250251-300301-350351-400401-500500以上100-120121-150151-170171-200201-250251-300301-350351-400401-500500以上Source : 西安市FANG99, THEONE數(shù)據(jù)整理制圖數(shù)據(jù)單位( 套數(shù)，供需結(jié)構(gòu)比值 )高海拔資產(chǎn)1,000萬(wàn)元/套的公寓近3年出現(xiàn)在市場(chǎng)通常表現(xiàn)為單價(jià)30,000元/面積300總價(jià)1,000萬(wàn)元為適應(yīng)分化的市場(chǎng)

26、我們將此命名為 高海拔資產(chǎn)此類(lèi)產(chǎn)品在近5年周期中從誕生到占據(jù)半壁江山2020-2021年是主要成交頂供貨突發(fā)性積極，迅速崛起價(jià)格箱體擺幅較大進(jìn)入2022年 成交斷崖式下跌200-500w總價(jià)檔的成交在下降1,000w總價(jià)檔逐漸成為交易主角Figure13 : 2018-2022H1 近5年西安公寓市場(chǎng)總價(jià)三檔成交套數(shù)矩陣分布Source : 西安市FANG99, THEONE網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)整理均價(jià)數(shù)據(jù)單位( %，套數(shù)）19%24%24%29%4%總價(jià)段分年度成交套數(shù)，占近五年總成交套數(shù)比值22039276042732433889200w20182019202020212022H1Figure14 :

27、 2018-2022H1 近5年西安公寓市場(chǎng)總價(jià)段四檔成交套數(shù)變化趨勢(shì)，及分檔年度成交均值 (套)平穩(wěn)上升，急速銳減，值得謹(jǐn)慎面對(duì)的市場(chǎng)Total=115894200-500w20182019202020212022H178314 200 (套)階梯上升，急速滑落，值得擔(dān)憂的市場(chǎng)500-1000w20182019202020212022H111311039 67.4 (套) 年度成交均值交易配角，階段滑落但對(duì)基本面影響不大1000w20182019202020212022H163263287 140.2 (套) 年度成交均值迅速崛起，斷崖下跌，危險(xiǎn)的高庫(kù)存市場(chǎng)3%10%38%41%9%Tota

28、l=701總價(jià)段分年度成交套數(shù)，占近五年總成交比19693%19%34%33%12%Total=337總價(jià)段分年度成交套數(shù)，占近五年總成交比116415%22%24%31%8%Total=1001總價(jià)段分年度成交套數(shù)，占近五年總成交比150217242 23,179 (套) 年度成交均值5038Source : 西安市FANG99, THEONE網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)搜集并整理制圖均價(jià)數(shù)據(jù)單位( %，套數(shù)）周期向下 | 部分總價(jià)段陡峭斜率較高Figure15 : 2018-2022H1 近五年周期西安市場(chǎng)分總價(jià)段公寓成交套數(shù)走勢(shì)&移動(dòng)平均趨勢(shì)線( 周期2輪)200w200w-250w250w-300w605

29、04030201001819202122H140000160350001403000012025000100200008015000601000040500020001819202122H11819202122H1300w-350w350w-400w400w-450w3025201510501819202122H18040703560305025402030152010105001819202122H11819202122H1450w-500w500w-550w550w-600w30141425121220151010864108645220001819202122H11819202122H1

30、1819202122H1600w-650w650w-700w700w-800w1416301214121086422520151051086420001819202122H11819202122H11819202122H1800w-900w900w-1000w1000w303535025303002015102520151025020015010055500001819202122H11819202122H11819202122H1Source : 西安市FANG99, THEONE數(shù)據(jù)整理制圖移動(dòng)平均趨勢(shì)線 成交套數(shù)Page | 28知之深則行愈達(dá)Black Paper Real Estat

31、e 2022 H1 房地產(chǎn)黑皮書(shū)西安公寓周期結(jié)構(gòu)分析聲明：本報(bào)告由THEONE壹萬(wàn)原創(chuàng),信息來(lái)源于官方備案數(shù)據(jù)及線下采集（包括整合公開(kāi)渠道信息發(fā)布）。報(bào)告內(nèi)容僅代表THEONE觀點(diǎn)，且已對(duì)所涉及研究數(shù)據(jù)盡最大努力進(jìn)行核實(shí)，以確保反映市場(chǎng)真實(shí)。報(bào)告內(nèi)容僅供參考,不構(gòu)成投資建議。更多詳細(xì)信息請(qǐng)通過(guò)微信訂閱號(hào)后臺(tái)留言聯(lián)系。1 8 個(gè)月周期供銷(xiāo)價(jià)面積分檔LoftP100/套 P100/套知之深則行愈達(dá)Black Paper Real Estate 2022 H1 房地產(chǎn)黑皮書(shū)西安公寓周期結(jié)構(gòu)分析Page | 29聲明：本報(bào)告由THEONE壹萬(wàn)原創(chuàng),信息來(lái)源于官方備案數(shù)據(jù)及線下采集（包括整合公開(kāi)渠道信息

32、發(fā)布）。報(bào)告內(nèi)容僅代表THEONE觀點(diǎn)，且已對(duì)所涉及研究數(shù)據(jù)盡最大努力進(jìn)行核實(shí)，以確保反映市場(chǎng)真實(shí)。報(bào)告內(nèi)容僅供參考,不構(gòu)成投資建議。更多詳細(xì)信息請(qǐng)通過(guò)微信訂閱號(hào)后臺(tái)留言聯(lián)系。當(dāng)期 (2022H1)三檔公寓表現(xiàn)30個(gè)月 預(yù)計(jì)去化周期100公寓61個(gè)月 預(yù)計(jì)去化周期26,76543個(gè)月 預(yù)計(jì)去化周期100公寓Loft公寓 13,430,961Figure16 : 2022H1 西安各類(lèi)型公寓新增供貨及新增成交面積，取證庫(kù)存面積，預(yù)計(jì)去化周期10,7832022H1 成交均價(jià)11,190 4,285,53188,097212,934232,476347,583 5,723,555159,38424

33、4,770Source : 西安市FANG99, THEONE網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)搜集并整理制圖數(shù)據(jù)單位( ，均價(jià)元/)Page | 30知之深則行愈達(dá)Black Paper Real Estate 2022 H1 房地產(chǎn)黑皮書(shū)西安公寓周期結(jié)構(gòu)分析聲明：本報(bào)告由THEONE壹萬(wàn)原創(chuàng),信息來(lái)源于官方備案數(shù)據(jù)及線下采集（包括整合公開(kāi)渠道信息發(fā)布）。報(bào)告內(nèi)容僅代表THEONE觀點(diǎn)，且已對(duì)所涉及研究數(shù)據(jù)盡最大努力進(jìn)行核實(shí)，以確保反映市場(chǎng)真實(shí)。報(bào)告內(nèi)容僅供參考,不構(gòu)成投資建議。更多詳細(xì)信息請(qǐng)通過(guò)微信訂閱號(hào)后臺(tái)留言聯(lián)系。收益的確定性Loft 公寓因產(chǎn)品的獨(dú)特高度優(yōu)勢(shì) 長(zhǎng)期擁有較好的銷(xiāo)售表現(xiàn)產(chǎn)品面積通常較小以Studi

34、o為基礎(chǔ)拓展1-3個(gè)空間所面對(duì)的主力買(mǎi)家通常是年輕人的獨(dú)立空間 及小戶型投資客的收益空間后者較前者更多些小戶型投資客更加注重 并追求未來(lái)預(yù)期收益的確定性包含租賃收益及遠(yuǎn)期的溢價(jià)收益在整體市場(chǎng)下行期面對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不確定性較易出現(xiàn)去化的下行知之深則行愈達(dá)Black Paper Real Estate 2022 H1 房地產(chǎn)黑皮書(shū)西安公寓周期結(jié)構(gòu)分析Page | 31聲明：本報(bào)告由THEONE壹萬(wàn)原創(chuàng),信息來(lái)源于官方備案數(shù)據(jù)及線下采集（包括整合公開(kāi)渠道信息發(fā)布）。報(bào)告內(nèi)容僅代表THEONE觀點(diǎn)，且已對(duì)所涉及研究數(shù)據(jù)盡最大努力進(jìn)行核實(shí)，以確保反映市場(chǎng)真實(shí)。報(bào)告內(nèi)容僅供參考,不構(gòu)成投資建議。更多詳細(xì)

35、信息請(qǐng)通過(guò)微信訂閱號(hào)后臺(tái)留言聯(lián)系。Loft 去化壓力激增,價(jià)格進(jìn)入下行區(qū)13,02114,540 元/13,766Figure17 : 2021/1 2022/6近18月小周期西安Loft公寓市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu) ( 新增面積/成交面積, )，均價(jià)趨勢(shì) ( 元/)2021202214,20113,850價(jià)格下行區(qū)Loft公寓成交均價(jià)10,3777,943417.7%162.6%36.4%122.8%114.5%-46.6%-58.2%-24.8%-26.2%-79.7%-43.8%819836053255675供貨成交/ 差值拉大247941818448872818916500136142048230

36、811Loft公寓供求差值-10196-12044-63507Loft公寓供求面積(月，)-113673Loft新增面積Loft成交面積033,97546,01920,482013,614045,608109,11530,97641,17229,94013,44052,80624,61743,2330040,03715,24475,02214,490Source : 西安市FANG99, THEONE網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)搜集并整理制圖數(shù)據(jù)單位( ，均價(jià)元/)Page | 32-24576-3771113190nanana9.9% 62.5%nana11,415 11,88411,74211,98612,4

37、5611,99912,80411,65911,53811,89213,64231,56456,14030,81128,938142,61147,29629,11354,32349,43755,67549,46936,280知之深則行愈達(dá)Black Paper Real Estate 2022 H1 房地產(chǎn)黑皮書(shū)西安公寓周期結(jié)構(gòu)分析聲明：本報(bào)告由THEONE壹萬(wàn)原創(chuàng),信息來(lái)源于官方備案數(shù)據(jù)及線下采集（包括整合公開(kāi)渠道信息發(fā)布）。報(bào)告內(nèi)容僅代表THEONE觀點(diǎn)，且已對(duì)所涉及研究數(shù)據(jù)盡最大努力進(jìn)行核實(shí)，以確保反映市場(chǎng)真實(shí)。報(bào)告內(nèi)容僅供參考,不構(gòu)成投資建議。更多詳細(xì)信息請(qǐng)通過(guò)微信訂閱號(hào)后臺(tái)留言聯(lián)系。長(zhǎng)

38、期紅海100的公寓最早出現(xiàn)于市場(chǎng) 忍受波動(dòng)能力強(qiáng)價(jià)格箱體擺幅最小同時(shí)也是同質(zhì)化最集中的板塊供應(yīng)集中性強(qiáng)銷(xiāo)售需要靠投資需求 及人口吸納來(lái)逐步消化在取消學(xué)位捆綁后價(jià)格受地鐵距離影響最大后期溢價(jià)能力最為有限 更多在拼結(jié)合資產(chǎn)服務(wù)的綜合收益率以提高相對(duì)低坪效的租賃收益未來(lái)屬于銷(xiāo)售端的長(zhǎng)期紅海資管端的服務(wù)藍(lán)海知之深則行愈達(dá)Black Paper Real Estate 2022 H1 房地產(chǎn)黑皮書(shū)西安公寓周期結(jié)構(gòu)分析Page | 33聲明：本報(bào)告由THEONE壹萬(wàn)原創(chuàng),信息來(lái)源于官方備案數(shù)據(jù)及線下采集（包括整合公開(kāi)渠道信息發(fā)布）。報(bào)告內(nèi)容僅代表THEONE觀點(diǎn)，且已對(duì)所涉及研究數(shù)據(jù)盡最大努力進(jìn)行核實(shí)，以

39、確保反映市場(chǎng)真實(shí)。報(bào)告內(nèi)容僅供參考,不構(gòu)成投資建議。更多詳細(xì)信息請(qǐng)通過(guò)微信訂閱號(hào)后臺(tái)留言聯(lián)系。100| 更具韌性的小戶型公寓12,005元/11,73511,6872022兩次供貨高峰均帶動(dòng)價(jià)格上行2021Figure18 : 2021/1 2022/6近18月小周期西安100 公寓市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu) ( 新增面積/成交面積, ), 均價(jià)趨勢(shì) (元/)64070387634977914138-16189-1274-22343-30875 -30190-11547 -16300 -2853 -18867-115859 100 公寓供求面積(月，)100t新增面積100成交面積-115319599531

40、75271716052182532681515483998142834214943779467631831054781132081552451648260050459117993612942880766110956104179135054110812133155253041173828515286426367051073906461880807Source : 西安市FANG99, THEONE網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)搜集并整理制圖數(shù)據(jù)單位( ，均價(jià)元/)Page | 34-36.6%-6.7%-63.1% -43.1%-49.7%-1.5%-65.8%-20.0%-77299-70684-49492-65.

41、8%-58.5%-38.2%-16.8% -22.9% -27.2%30.8%228.1%235.2%9,282 100 公寓成交均價(jià)253.2%每隔半年集中供貨9,7079,86410,55711,01010,60110,35210,69410,88910,88910,85511,04711,10811,21511,471233241知之深則行愈達(dá)Black Paper Real Estate 2022 H1 房地產(chǎn)黑皮書(shū)西安公寓周期結(jié)構(gòu)分析聲明：本報(bào)告由THEONE壹萬(wàn)原創(chuàng),信息來(lái)源于官方備案數(shù)據(jù)及線下采集（包括整合公開(kāi)渠道信息發(fā)布）。報(bào)告內(nèi)容僅代表THEONE觀點(diǎn)，且已對(duì)所涉及研究數(shù)據(jù)盡

42、最大努力進(jìn)行核實(shí)，以確保反映市場(chǎng)真實(shí)。報(bào)告內(nèi)容僅供參考,不構(gòu)成投資建議。更多詳細(xì)信息請(qǐng)通過(guò)微信訂閱號(hào)后臺(tái)留言聯(lián)系。強(qiáng)現(xiàn)實(shí)弱預(yù)期100的公寓看似單價(jià)走勢(shì)可突破30,000元/在下行市場(chǎng)中交易量依然可觀 不受行情影響但事實(shí)上已經(jīng)處于階段性銷(xiāo)售頂部區(qū)域完美數(shù)據(jù)高度集中在個(gè)盤(pán) 且網(wǎng)簽數(shù)據(jù)具備一定滯后性是上一輪銷(xiāo)售的余溫而多數(shù)同類(lèi)30,000+盤(pán)半年度周期去化均 5,000萬(wàn)整體市場(chǎng)增速已經(jīng)跌穿30% 多數(shù)樓盤(pán)銷(xiāo)售量降幅超過(guò)20%因此我們建議警惕行情階段見(jiàn)頂知之深則行愈達(dá)Black Paper Real Estate 2022 H1 房地產(chǎn)黑皮書(shū)西安公寓周期結(jié)構(gòu)分析Page | 35聲明：本報(bào)告由THEONE壹萬(wàn)原創(chuàng),信息來(lái)源于官方備案數(shù)據(jù)及線下采集（包括整合公開(kāi)渠道信息發(fā)布）。報(bào)告內(nèi)容僅代表THEONE觀點(diǎn)，且已對(duì)所涉及研究數(shù)據(jù)盡最大努力進(jìn)行核實(shí)，以確保反映市場(chǎng)真實(shí)。報(bào)告內(nèi)容僅供參考,不構(gòu)成投資建議。更多詳細(xì)信息請(qǐng)通過(guò)微信訂閱號(hào)后臺(tái)留言聯(lián)系。100| 高海拔資產(chǎn)供求比降溫36,519元/ 價(jià)格擺幅非常大不穩(wěn)定的市場(chǎng)20222021 100 公寓成交均價(jià)Figure19 : 2021/1 2022/6近18月小周期西安100 公寓市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu) ( 新增面積/成交