營銷的總體思路

1、.：.；營銷的總體思緒 、營銷的手法. 住宅部分營銷手法.超前引導(dǎo)實(shí)施目的：導(dǎo)入華菱企業(yè)品牌實(shí)施時(shí)間：年月份開場實(shí)施階段：引導(dǎo)期實(shí)施內(nèi)容：出版，或者每個(gè)月出一本專門引見華菱集團(tuán)的，用軟性的文化塑造華菱品牌籠統(tǒng)。將工程外用圍板圍起，做一些戶外圍板籠統(tǒng)廣告，在主要交通路口做戶外廣告，以“華菱置業(yè) 為長沙市打造精品住宅通知長沙市要購房的居民，本工程將引領(lǐng)長沙市的住宅時(shí)髦，對(duì)本工程要耐心等待。超前引導(dǎo)可以經(jīng)過業(yè)內(nèi)人士的傳播，在消費(fèi)者心目中產(chǎn)生影響，同時(shí)經(jīng)過軟文內(nèi)刊等方式樹立華菱集團(tuán)在業(yè)內(nèi)的品牌籠統(tǒng)。. .成立華菱會(huì) 實(shí)施目的：經(jīng)過華菱會(huì)樹立起企業(yè)的品牌籠統(tǒng)實(shí)施時(shí)間：年月份實(shí)施階段：內(nèi)部認(rèn)購期實(shí)施內(nèi)容：

2、成立華菱會(huì)，入會(huì)會(huì)員發(fā)放會(huì)員卡，會(huì)員卡可以用作購房時(shí)打折。在香樹美地商業(yè)配套、會(huì)所和長沙大型商場購物將享用打折的優(yōu)惠。定期舉行文化交流會(huì)請(qǐng)一些知名的學(xué)者、教授進(jìn)展講課，舉行文藝活動(dòng)等，會(huì)員聯(lián)誼會(huì)、酒會(huì)等。. .打造“差別化的入市戰(zhàn)略 實(shí)施目的：阻隔競爭對(duì)手同時(shí)樹立起本工程及企業(yè)的品牌 實(shí)施時(shí)間：年月份 實(shí)施階段：造勢期 實(shí)施內(nèi)容：工程明年推出時(shí)面臨的主要競爭對(duì)手主要是郊區(qū)的大盤，就必需采取避實(shí)擊虛的手法，借勢打勢，提煉出本工程獨(dú)有的優(yōu)勢。本工程獨(dú)有的地脈優(yōu)勢是區(qū)隔競爭對(duì)手實(shí)力品牌的最正確契合點(diǎn)，所以在造勢期以工程獨(dú)特的定位“生活在坡地上的景觀建筑作強(qiáng)勢宣傳，擊碎市場屏障，建立工程的特有籠統(tǒng)。.

3、提早做好樣板區(qū)實(shí)施目的：強(qiáng)化賣點(diǎn)，推進(jìn)銷售，樹立樓盤愉快籠統(tǒng)實(shí)施時(shí)間：年月份實(shí)施階段：認(rèn)購期實(shí)施內(nèi)容：在工程正式開盤前做好樣板區(qū)，包括：售樓部交付運(yùn)用、樣板房交付運(yùn)用、主題綠化景觀投入運(yùn)用，商業(yè)內(nèi)街作為主力賣點(diǎn)全面投入運(yùn)用。濃重的生活氣氛經(jīng)過商業(yè)街上的咖啡屋、書店、花店生動(dòng)的表現(xiàn)出來，置身其中，讓忙碌任務(wù)的目的消費(fèi)群得到充分的放松的同時(shí)，也很容易引導(dǎo)他們的感性消費(fèi)。他們?cè)谙銟涿赖氐谝浑A段性銷售中，充分的利用這條商業(yè)街，讓她發(fā)揚(yáng)更好的作用，比如，在周末的商業(yè)街，他們會(huì)加上許多的點(diǎn)綴，街頭魔術(shù)扮演、街頭小樂隊(duì)等，讓周末的商業(yè)街動(dòng)起來，把節(jié)日里香樹美地的生活氣氛烘托出來。過來看房的人直接讓他觀賞商業(yè)

4、街，使他切身感受小區(qū)商業(yè)街的生活氣氛。.、商業(yè)部分的手法他們首先推出商業(yè)內(nèi)街，商業(yè)內(nèi)街以小面積商鋪為主，以減少銷售壓力，盡快聚攏小區(qū)的居住氣氛；商業(yè)外街待住宅的人氣較旺時(shí)再推出，此時(shí)可以提高商鋪的售價(jià)，同時(shí)使商業(yè)外街和內(nèi)街在銷售方面不會(huì)有沖突。、創(chuàng)建品牌的思緒工程品牌營銷思想.利用或等關(guān)于企業(yè)文化方面的宣傳，進(jìn)展品牌的導(dǎo)入。.在實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品價(jià)值的戰(zhàn)略時(shí)突出產(chǎn)品的性價(jià)比，采取低本錢營銷，即他們所說的事件營銷，關(guān)系營銷，再以產(chǎn)質(zhì)量量和華菱的信譽(yù)為根底進(jìn)展工程品牌的提升。.進(jìn)展有品牌忠實(shí)度的工程產(chǎn)品營銷，添加目的客戶群對(duì)華菱品牌的認(rèn)知度，品牌的認(rèn)知是為了加強(qiáng)目的消費(fèi)者的購買決策。華菱的品牌營銷努力協(xié)助

5、品牌與消費(fèi)者建立長期的良好關(guān)系，提升籠統(tǒng)、增進(jìn)親和力。 工程品牌營銷戰(zhàn)略品牌是一個(gè)稱號(hào)、術(shù)語、標(biāo)志、符號(hào)或是他們的結(jié)合，用于把一個(gè)或一群消費(fèi)者與他們的競爭者相區(qū)別；本案品牌源于消費(fèi)者反映的差別，他們將從香樹美地的產(chǎn)品入手，經(jīng)過產(chǎn)質(zhì)量量和信譽(yù)等進(jìn)展累積，逐漸培育品牌。鑒于華菱企業(yè)品牌在房地產(chǎn)方面初步建立，更應(yīng)表達(dá)品牌運(yùn)作的整體性和系統(tǒng)性。 華菱品牌整體價(jià)值鏈應(yīng)為： 規(guī)劃設(shè)計(jì) 房屋功能 質(zhì)量包裝 華菱集團(tuán)企業(yè)籠統(tǒng)導(dǎo)入 籠統(tǒng)系統(tǒng)廣告 主題概念 賣場氣氛 銷售戰(zhàn)略 效力態(tài)度 員工行為 企業(yè)聲望 媒介言論 群眾品牌 廣告設(shè)計(jì)風(fēng)格 華菱應(yīng)將以上細(xì)節(jié)方面全面做好，經(jīng)過每一個(gè)細(xì)節(jié)建立與目的客戶群的有效聯(lián)絡(luò)，最

6、終依托一點(diǎn)一滴的積累，建立起華菱的品牌。 工程品牌定位根據(jù)本案的“生活在坡地上的景觀建筑的市場定位，建立工程品牌個(gè)性化戰(zhàn)略工程品牌定位為：坡地景觀家園，生活藝術(shù)空間個(gè)性化的理念如今的長沙市房地產(chǎn)市場已出現(xiàn)了產(chǎn)品同質(zhì)化，華菱香樹美地在傳播方面必需突出品牌個(gè)性，以區(qū)別于其它工程，加深消費(fèi)者對(duì)本工程的印象。在長沙市房地產(chǎn)市場提出“坡地生活，溫馨開闊的生活理念，打造長沙最適宜人居的坡地生活社區(qū)，營造坡地新生活方式。品牌的營造.以產(chǎn)質(zhì)量量樹立品牌：質(zhì)量事產(chǎn)品和企業(yè)的生命。產(chǎn)品在營銷活動(dòng)中是處于第一位的，一切營銷戰(zhàn)略、企業(yè)籠統(tǒng)等，歸根究竟要以企業(yè)產(chǎn)質(zhì)量量做為保證，質(zhì)量貫穿于品牌營造的一直，是最根本的環(huán)節(jié)。

7、質(zhì)量是品牌的物質(zhì)根底，也是企業(yè)籠統(tǒng)的保證。這就要求華菱必需狠抓房屋的綜合質(zhì)量，包括工程質(zhì)量、功能質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量和售后效力質(zhì)量。樹立“以人為本的思想，在規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)建立、物業(yè)管理等各個(gè)階段都將消費(fèi)者的利益放在第一位，時(shí)時(shí)處處為消費(fèi)者著想，實(shí)施全過程的質(zhì)量監(jiān)控，努力營造出一個(gè)優(yōu)美、溫馨、平安、方便的環(huán)境，為華菱品牌的樹立打下堅(jiān)實(shí)的根底。.以企業(yè)信譽(yù)提升品牌：信譽(yù)是品牌籠統(tǒng)的“孿生體，信譽(yù)要靠華菱忠實(shí)的履行本人的承諾和責(zé)任，企業(yè)不斷完善本人的專業(yè)程度，建立在消費(fèi)者心目中的良好企業(yè)籠統(tǒng)，以提升香樹美地和華菱的品牌。.在廣告宣傳中營造品牌廣告宣傳可以將產(chǎn)品的質(zhì)量和信譽(yù)傳達(dá)給目的消費(fèi)者，同時(shí)大型廣告也是

8、華菱實(shí)力的有力表達(dá)，本身就彰顯了企業(yè)的實(shí)力籠統(tǒng)。房地產(chǎn)商品的特殊性，決議了房地產(chǎn)企業(yè)必需以廣告宣傳和現(xiàn)代媒體為手段，有方案地經(jīng)過全方位、立體式的系列廣告宣傳、公關(guān)活動(dòng)，樹立產(chǎn)品品牌和企業(yè)在公眾中的良好籠統(tǒng)。.在創(chuàng)新中優(yōu)化品牌只需在保證商質(zhì)量量的根底上，不斷改良產(chǎn)品的性能和設(shè)計(jì)，推陳出新，不斷向消費(fèi)者提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品和效力，才會(huì)為企業(yè)開展提供長期的推進(jìn)力，所創(chuàng)品牌才會(huì)有“后勁，企業(yè)的品牌才得以營造和積聚。品牌需求塑造，也需求維護(hù)、提升和升華?，F(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)的競爭逐漸演化為品牌的競爭，創(chuàng)品牌就成了房地產(chǎn)企業(yè)生存開展的必然選擇，而堅(jiān)持、優(yōu)化品牌的過程就是房地產(chǎn)企業(yè)生存、開展、昌盛的過程。擁有品牌，就能在

9、嚴(yán)酷的市場競爭中擁有優(yōu)勢。品牌的導(dǎo)入品牌的認(rèn)知品牌的接受品牌的忠實(shí)華菱香樹美地品牌的提升第一階段：品牌的導(dǎo)入階段工程工程正在規(guī)劃過程中，經(jīng)過系列公關(guān)、展現(xiàn)活動(dòng)及戶外廣告進(jìn)展宣傳，經(jīng)過或的傳播，將華菱集團(tuán)品牌籠統(tǒng)導(dǎo)入。 第二階段：品牌的認(rèn)知經(jīng)過報(bào)紙、電視、戶外大型燈箱看板等傳播渠道，宣傳坡地生活方式，采取報(bào)紙軟文的系列新聞炒作，讓長沙市民從認(rèn)識(shí)到認(rèn)知香樹美地。第三階段：品牌的接受經(jīng)過華菱集團(tuán)現(xiàn)有企業(yè)文化資源的優(yōu)化，提煉出真正切合華菱現(xiàn)實(shí)與未來開展要求的企業(yè)理念之精華。給予系統(tǒng)規(guī)范的技術(shù)整合，使之可以覆蓋、貫穿于企業(yè)管理的整個(gè)過程與各個(gè)層面，從而成為華菱一致文化價(jià)值觀的基石，并經(jīng)過各種傳播得到社會(huì)

10、公眾的接受。第四階段：品牌的忠實(shí)階段提升品牌方式：經(jīng)過以產(chǎn)品為根底、以優(yōu)良的性價(jià)比，以及良好的業(yè)主口碑，發(fā)揚(yáng)關(guān)系營銷，經(jīng)過業(yè)主的裂變傳播效應(yīng)將香樹美地在長沙消費(fèi)者心目中打上深深的烙印，從而在長沙消費(fèi)群中構(gòu)成一大批香樹美地忠實(shí)的跟隨者。、區(qū)域營銷專題分析 營銷主題樓盤稱號(hào)營銷主題江濱玫瑰園住得寬松 活得精彩金色地帶安居樂業(yè) 與綠結(jié)伴興漢華庭昌盛暢達(dá)財(cái)富集中地嘉盛奧美城繁華就是價(jià)值，更是一種位置沁園春回家就是度假得開場；牽手自然，做平方米安康園林主人圣爵菲斯用心打造精品，名牌發(fā)明價(jià)值宏華花苑東城運(yùn)動(dòng)居家首席社區(qū) 翡翠林居豐潤園實(shí)現(xiàn)他的綠色生活夢(mèng)想錦繡華天美麗現(xiàn)房，愉快質(zhì)量西街花園有一種氣氛叫親切/

11、細(xì)節(jié)改動(dòng)居住質(zhì)量/有一種場所叫自在萬事佳景園好房子不總是貴的/好房子經(jīng)得起考驗(yàn)靜園山莊家在青山綠水間芙蓉苑盡享陽光生活幾米空間精致空間，決議生活質(zhì)量左岸春天完美藝術(shù)氣質(zhì)，安康人文生活曙光大邸星城首座“全復(fù)式空中別墅絕無僅有先搶先得 湘中海星之都新生態(tài)、鮮生活/在這里，家就是為生活注入品味 亞華香舍花都生活的，也是藝術(shù)的，更是品牌的鑫天鑫城純真之城，天空之城西江庭院青青山水，親親人家梅苑情緣生活今利園好房子就在今利園濱湖嘉園都市雙水景湖居生活綠蔭家園期房價(jià)錢買現(xiàn)房同升湖山莊生態(tài)家園，運(yùn)動(dòng)王國 仁和香堤雅境境界更高一點(diǎn)的生活王府花園最幸福的幸福分析：由上表可看出，營銷主題按自然資源吵作的主要是：青

12、山、綠水、湖居文化、陽光；按產(chǎn)業(yè)嫁接來吵作的主要是：度假、運(yùn)動(dòng)、人文精神、藝術(shù)；按價(jià)值承諾吵作的主要是：生態(tài)、質(zhì)量、安康、智能；按產(chǎn)品本身的優(yōu)勢吵作的主要是：戶型、面積、交通、地段、品牌、注重細(xì)節(jié)、性價(jià)比、精致空間；從以上分析可以看出：長沙市房地產(chǎn)營銷主題的吵作已出現(xiàn)固定的套式，雖有一些較好的廣告主題，大部分卻不盡人意，還有相當(dāng)一部分樓盤沒有找到真正的市場切入點(diǎn)，主題范圍過大、過泛，不可以打動(dòng)目的消費(fèi)者。 廣告分析長沙市房地產(chǎn)廣告大多數(shù)以報(bào)紙作為主流媒體，普通以、作為首選，因廣告費(fèi)用較低，有時(shí)做一些軟文廣告進(jìn)展輔助。電視媒體可以較快樹立產(chǎn)品的籠統(tǒng)，普通在強(qiáng)銷期也作為主推媒體，選擇的頻道多為插播

13、和。長沙市房地產(chǎn)廣告在廣播方面主要以為主，雖然受眾較窄，但受眾多為有車一族，效果很好。戶外廣告集中在芙蓉路、五一路、候家塘等人流密集的地方。報(bào)紙：據(jù)新生代市場監(jiān)測機(jī)構(gòu)媒介研討部統(tǒng)計(jì)，長沙市主流媒體是， 其以零售為主或居民訂閱為主，長沙市每日閱讀的居民可達(dá) .萬人。大專以上教育程度、企業(yè)、公司中高層指點(diǎn)閱讀占到，這部分人的經(jīng)濟(jì)收入屬于中高程度的群體。發(fā)行量在長沙市排在第二位，居民每日閱讀人數(shù)可達(dá).萬人，屬于黨政機(jī)關(guān)報(bào)紙。由于特有的新聞性、權(quán)威性、政治性和導(dǎo)向性，其閱讀者和普通報(bào)紙的閱讀者有著一定的區(qū)別：閱讀更成熟、穩(wěn)定和忠實(shí)；文化程度更高，收入程度更高，白領(lǐng)階層比重更大。發(fā)行量在長沙市排在第三位

14、，居民每日閱讀人數(shù)可達(dá).萬人，但讀者的購買力不高。電視：a.都市時(shí)間：分新聞插播效果最好； b.政法頻道方圓調(diào)查：點(diǎn)精彩摟吧專題報(bào)道，效果也不錯(cuò)；C、女性頻道： 住在長沙原創(chuàng)節(jié)目，因節(jié)目剛剛開場，房地產(chǎn)廣告量很少。 D、影視頻道：星光影院插播專題報(bào)道，分鐘效果較好。 E、生活頻道：也有一些房地產(chǎn)廣告插播，但效果普通。F、長沙電視臺(tái)長沙新聞：-：和都市人居做專題報(bào)道效果很好。 G、長沙電視經(jīng)貿(mào)頻道普通很少有房產(chǎn)廣告。廣播：長沙交通頻道，很多長沙人在開車時(shí)喜歡聽交通臺(tái)的廣播,交通臺(tái)以有車一族為主要受眾對(duì)象,其中已有很多時(shí)的士司機(jī)，受眾的人群為中產(chǎn)階級(jí)。戶外大型燈箱看板：長沙市的廣告牌集中于五一路和

15、曙光路交界處、候家塘商圈、東塘商圈、芙蓉路、通程大酒店、芙蓉路與湘春路交界處、普爾斯馬特超市旁。近階段廣通知求點(diǎn)分析第一訴求點(diǎn) 頻次第二訴求點(diǎn)頻次價(jià)錢及優(yōu)惠價(jià)錢及優(yōu)惠商住/投資活動(dòng)工程進(jìn)度小區(qū)規(guī)配套建筑設(shè)計(jì)位置交通現(xiàn)房工程進(jìn)度戶型建筑設(shè)計(jì)熱銷質(zhì)量位置交通居住文化招租周邊自然境活動(dòng)戶型開盤周邊人文境公開出賣商住/投資質(zhì)量熱銷分析：由上表分析得出，近階段廣告的主要賣點(diǎn)和上周相比都主要集中在質(zhì)量上，由于隨著房交會(huì)的降臨，各個(gè)開發(fā)商都在打品牌戰(zhàn)術(shù)，希望使各自的樓盤能樹立好本人的品牌籠統(tǒng)，來協(xié)助 銷售。其次，除了品牌外，價(jià)錢、小區(qū)的規(guī)劃配套設(shè)備也是消費(fèi)者所關(guān)懷的主要問題，所以在訴求點(diǎn)上也表現(xiàn)了它的重要性

16、。瀟湘晨報(bào)、長沙晚報(bào)、三湘都市報(bào)仍為主流媒體，三者比較可以看出，瀟湘晨報(bào)和長沙晚報(bào)廣告效果要遠(yuǎn)勝于三湘都市報(bào)，普通只在三湘都市報(bào)上做一些軟文廣告。 建議：經(jīng)過以上分析，香樹美地應(yīng)采用報(bào)紙作為主流媒體，以 、作為首選，以大版面的廣告彰顯樓盤身份。強(qiáng)銷期開場采用電視媒體，建議以都市時(shí)間：分新聞插播和政法頻道：點(diǎn)精彩摟吧專題報(bào)道為主，在綜合考量上這兩個(gè)節(jié)目效果最好；樹立香樹美地和華菱企業(yè)的籠統(tǒng)，加快樓盤銷售速度，根據(jù)實(shí)踐情況靈敏思索廣播媒體。戶外大型燈箱看板建議做在東塘或芙蓉中路。營銷活動(dòng)以往長沙市的樓盤普通在推盤時(shí)舉行酒會(huì)或請(qǐng)一些記者發(fā)布新聞，幾乎再很少進(jìn)展事件營銷，但從今年開場事件營銷也越來越被

17、注重。例如：曙光大邸在年長沙冬季房地產(chǎn)買賣展現(xiàn)會(huì)上舉行“樓盤美少女選拔賽，由曙光大邸總冠名，獲獎(jiǎng)佳麗將成為樓盤代言人；年月亞華香舍華都舉行“國際名車展，年月，亞華香舍華都開展品牌營銷月，舉行電影節(jié)和風(fēng)情節(jié)；、工程主要賣點(diǎn)薈萃富有浪漫情調(diào)的商業(yè)內(nèi)街坡地生活優(yōu)勢坡地體驗(yàn)式景觀廠區(qū)文化的外延風(fēng)姿綽約的住宅樓樓與景的完美交融戶戶有景大型社區(qū)游泳池運(yùn)動(dòng)休閑會(huì)所大型超市進(jìn)駐開展商、代理公司專業(yè)組合大規(guī)模開發(fā)住宅精裝修送空中花園地塊上原生的幾十年的老樹中產(chǎn)階級(jí)住宅節(jié)日促銷折扣促銷特價(jià)單位促銷巨獎(jiǎng)促銷各類競賽促銷開放日促銷業(yè)主聯(lián)誼促銷扮演活動(dòng)促銷藝術(shù)活動(dòng)促銷送私家花園優(yōu)化戶型交通便利主題園林產(chǎn)權(quán)式酒店商務(wù)公寓

18、安康、綠色、環(huán)保彰顯居住者的身份和位置華菱企業(yè)的品牌 、工程整合營銷戰(zhàn)略 工程價(jià)錢定位戰(zhàn)略工程一方本錢住宅：.元/平方米商鋪：.元/平方米寫字樓：.元/平方米公寓樓：.元/平方米車位：.元/平方米工程目的利潤總本錢的可類比工程市場價(jià)錢工程稱號(hào)地理位置建筑規(guī)模環(huán)境配套價(jià)錢均價(jià)華銀園韶山中路萬m綠化率元/ m湘銀嘉園赤嶺路與新建西路交匯處萬m周邊配套設(shè)備完善元/ m白沙花園天心區(qū)赤嶺路號(hào)萬m花園，人工景觀較多元/m華盛家園天心區(qū)芙蓉路南路號(hào)約.萬m小區(qū)內(nèi)綠化率為%，建有較大規(guī)模的綠化帶元/ m萬事佳景園天心區(qū)新開鋪路號(hào)棟套利用地勢落差依坡建有夢(mèng)蝶谷、蝴蝶泉、飛流蝶瀑等園林景觀。元/m亞華香舍花都位

19、于長沙市勞動(dòng)?xùn)|路號(hào)萬m大量的綠化場所和景觀設(shè)備，樓盤綠化率達(dá)%。各種景觀和公共活動(dòng)、日常休閑場所多達(dá)個(gè)。元/m王府花園車站北路號(hào)套熱帶大型水景中央花園元/m沁園春長沙市銀盆南路號(hào).萬m套水景園林元/m左岸春天開福區(qū)麥德龍超市北側(cè)萬m套對(duì)面的麥德龍超市和國防科技大學(xué)，世界之窗，海底世界等元/ m錦繡華天芙蓉北路號(hào).萬m套普爾斯馬特超市，建立銀行，商業(yè)銀行，湘雅醫(yī)院，寫字樓等元/ m工程價(jià)錢定位戰(zhàn)略本工程的規(guī)模較大，一期工程可以以本錢或微利價(jià)出賣，低價(jià)入市，吸引買家，聚集人氣，打響品牌。以后，隨著住宅小區(qū)日益成熟，配套設(shè)備逐漸完善，小區(qū)知名度提高，在后面幾期工程出賣時(shí)可以不打或少打廣告，提高價(jià)錢，

20、獲取越來越高的投資報(bào)答，這是本工程的戰(zhàn)略目的。為配合戰(zhàn)略目的，本工程采取低開高走的價(jià)錢戰(zhàn)略。低開高走的控制原那么：將價(jià)錢控制在消費(fèi)者的心思價(jià)錢低以下，使消費(fèi)者感到價(jià)錢實(shí)惠，容易聚集人氣。控制“先低后高的戰(zhàn)略，呵斥樓盤不斷升值的景象，也容易成交。控制價(jià)風(fēng)格整幅度，根據(jù)市場實(shí)踐情況靈敏調(diào)整?？刂瀑Y金回籠速度，加強(qiáng)其他營銷措施的執(zhí)行。低開高走風(fēng)險(xiǎn)躲避：低利潤風(fēng)險(xiǎn)躲避首先將景觀、朝向、戶型較差的單位以低于消費(fèi)者心思價(jià)錢推出，根據(jù)市場實(shí)踐情況逐漸上調(diào)，以中后期推出樓盤來賺取最高利潤，合理躲避利潤風(fēng)險(xiǎn)。樓盤籠統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)躲避以高姿態(tài)的廣告宣傳，塑造工程高檔樓盤籠統(tǒng)，提高目的消費(fèi)者的心思價(jià)錢，呵斥樓盤具有良好的性

21、價(jià)比籠統(tǒng)，躲避低價(jià)破壞籠統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)。工程分期調(diào)整戰(zhàn)略價(jià)錢仍是本工程目的消費(fèi)者第一思索要素，價(jià)錢的任何變動(dòng)都將給銷售帶來極大的影響，因此真要控制到既能為開展商賺來預(yù)期的利潤，又不影響銷售甚至能推進(jìn)銷售，其中需求很多技巧。目前市場有兩種控制“低開高走的根本方式：工程進(jìn)度方式所謂工程進(jìn)度方式，即工程價(jià)錢走高主要根據(jù)工程進(jìn)度。開工未久，工程籠統(tǒng)尚無法充分展現(xiàn)，此時(shí)開場內(nèi)部認(rèn)購，首先推出一些景觀、朝向、樓層較差的單位，以較低價(jià)錢出賣，以試探市場行情、檢驗(yàn)工程定位。公開出賣開場，工程樣板房、銷售中心預(yù)備就緒，再加上廣告和促銷活動(dòng)的積極配合，主力客戶即將到來，為確保利潤，價(jià)錢自然要比內(nèi)部認(rèn)購期高出一籌；隨著工

22、程籠統(tǒng)日臻完善，銷售高潮曾經(jīng)構(gòu)成，略略調(diào)整價(jià)錢，客戶抗拒心思普通不大；工程封頂標(biāo)志著工程主體完工，購買風(fēng)險(xiǎn)大大降低，工程的大部分優(yōu)勢、賣點(diǎn)大多都能充分展現(xiàn)，此時(shí)調(diào)高價(jià)錢也是在情理之中。至工程完全開工，工程好壞優(yōu)劣一覽無遺，客戶資金墊付時(shí)間短，適當(dāng)調(diào)高價(jià)錢消費(fèi)者也能了解。隨著本工程工程不斷展開，生活氣氛、居家配套設(shè)備的日益完善而采用一期比一期價(jià)高的價(jià)風(fēng)格整戰(zhàn)略。銷售推進(jìn)方式銷售推進(jìn)方式即主要根據(jù)銷售進(jìn)展機(jī)動(dòng)靈敏地調(diào)整價(jià)錢，普通來說是在工程聚集了十足的人氣后，為進(jìn)一步制造銷售熱潮，以調(diào)高價(jià)錢的方式來對(duì)猶疑中的客戶構(gòu)成壓迫性氣氛：工程銷售極為暢銷，如不盡快行動(dòng)，將不得不以高價(jià)購買甚至錯(cuò)失良機(jī)。價(jià)錢的

23、調(diào)整幅度應(yīng)結(jié)合銷售戰(zhàn)略，調(diào)幅不宜過大，以免構(gòu)成價(jià)錢瓶頸，上調(diào)幅度建議以至。由于每次調(diào)價(jià)后樓盤總有一種市場的瞬延續(xù)層，必需采取促銷補(bǔ)救措施，例如：以一些打折、優(yōu)惠、一口價(jià)單位等促銷政策，作為價(jià)錢部分過渡。根據(jù)長沙市房地產(chǎn)的實(shí)踐情況，本工程采用銷售推進(jìn)方式作為價(jià)風(fēng)格整戰(zhàn)略，以下為各階段的價(jià)風(fēng)格整表。各階段價(jià)風(fēng)格整表：.期銷售期時(shí)間價(jià)錢元/平方米價(jià)風(fēng)格整幅度備注內(nèi)部認(rèn)購期年月日至月日住宅首推一些景觀、朝向、樓層較差的單位，以較低價(jià)錢出賣車位%強(qiáng)銷期年月日至月日住宅銷售高潮曾經(jīng)構(gòu)成，略略調(diào)整價(jià)錢，客戶抗拒心思普通不大。車位%蓄勢期年月日至年月日住宅工程主體完工，購買風(fēng)險(xiǎn)大大降低寫字樓公寓樓車位保溫期年月日至月日住宅此時(shí)一期所剩單位不多，為配合二期銷售應(yīng)盡快售出。寫字樓公寓樓商鋪車位注：價(jià)錢普通有最高上限，假設(shè)價(jià)風(fēng)格整超越最高上限將會(huì)妨礙銷售，出現(xiàn)價(jià)錢瓶頸?，F(xiàn)將一期價(jià)錢上限規(guī)定如下：住宅：元/平方米 寫字樓：元/平方米 公寓樓：元/平方米 商鋪：元/平方米車位：各階段價(jià)錢表：.期銷售期時(shí)間價(jià)錢元/平方米價(jià)風(fēng)格整幅度備注內(nèi)部認(rèn)購期年月日至月日住宅一期的綠化環(huán)境已搞好，品牌籠統(tǒng)樹立起來，所以二期價(jià)錢適當(dāng)調(diào)高。寫字樓公寓樓商鋪車位%強(qiáng)銷期年月日至月日住宅因價(jià)錢越高對(duì)銷售的妨礙越大，所以調(diào)整幅度應(yīng)盡量較少。寫字樓公寓樓商鋪車位蓄勢期年月日