樓盤市場調(diào)查匯報

1、樓盤市場調(diào)查匯報 二、房地產(chǎn)消費者市場調(diào)查分析 三、競爭樓盤分析四、樓盤特色 五、綜合點評 六、小組分工說明一、樣本樓盤概況競爭樓盤VS樣本樓盤嘉宏盛世荊溪人家 住宅，小高 層 別墅 別 墅 規(guī)劃中 一期 二期 三期 四期 Contents一、 荊溪人家市場概況樣本樓盤介紹.周邊配套成熟，常州市中醫(yī)院，第一人民醫(yī)院，第二人民醫(yī)院，兒童醫(yī)院，廣化醫(yī)院；商業(yè)網(wǎng)點密布，金融機構(gòu)集聚，各大銀行遍布于此：泰富百貨銀行，工行，交行，建行，農(nóng)行；學校：實驗小學，廣化街小學，理想中學，田家炳中學，機關(guān)幼兒園；毗鄰左右的市商業(yè)中心南大街萊蒙都會，購物中心，樂購， .項目三期位于常州市中心核心地段，離常州最繁華商

2、業(yè)街僅200米，地處城市核心，坐擁繁華 樓盤特色純粹中式大宅 尊尚品位生活本項目在市場立足的姿態(tài)可能是：觀念上顛覆新城公園一號別墅的概念；建筑形態(tài)上可看作香樹灣和院的升級版本；比中天名園、新城公館、豪廷苑等同類項目更具有底蘊和人文氣息。傳統(tǒng)民居風格和江南古典園林是融匯了中國長久建筑業(yè)精華的產(chǎn)品，“粉墻黛瓦”的中式建筑符合人們的傳統(tǒng)審美情趣。不是單純的將中國傳統(tǒng)建筑形態(tài)進行復制，而是結(jié)合了現(xiàn)代新技術(shù)、新材料、新設備具有高品質(zhì)內(nèi)涵的能夠滿足現(xiàn)代人生活需求的新型社區(qū),使業(yè)主真正感受到“出則暢旺、入則靜安”的居住感受。城市核心、絕佳風水、齊全配套、中式產(chǎn)品、綜合景觀規(guī)劃建筑景觀以人為本規(guī)劃設計要符合市

3、場的需求 組團設計根據(jù)不同建筑形態(tài)的產(chǎn)品進行處理 道路系統(tǒng)對小區(qū)空間、平面合理利用，進行有效分割和連接建筑排列自然、流暢、寫意的布局 建筑立面美觀而具有可識別性的“粉墻黛瓦 ”房型規(guī)劃種類不宜多宜精細化設計景觀從各種細節(jié)真正體現(xiàn)中式建筑的美二、 房地產(chǎn)消費者市場調(diào)查分析被發(fā)訪者中現(xiàn)在居住商品房的居多占68% % 購房者希望配套設施中便利店、醫(yī)療、銀行所占比例較大 2635歲的調(diào)查者，多喜歡高層或多層，三室二廳一衛(wèi)的戶型，面積在100以上的，但總價上卻相對較低。3645歲的調(diào)查者多喜歡高層或多層，總價、面積均在100以上的三室二廳兩衛(wèi)。 ：在企事業(yè)單位工作者，購房總價范圍在60100萬之間，面積

4、在80150平方米左右：喜歡二室二廳一衛(wèi)或三室二廳二衛(wèi)的小高層。私營企業(yè)的購房總價范圍100萬以上，面積在100200平方米之間，喜歡三室二廳一衛(wèi)戶型的小高層。 市場分析在30位被訪者中，鐘樓區(qū)和天寧區(qū)的所占比例最大，占總?cè)藬?shù)的84% 居住情況分析【現(xiàn)象】80%的客戶已經(jīng)在市中心擁有了高檔物業(yè)，甚至有20的人已經(jīng)擁有別墅類物業(yè)。而且在市中心擁有高檔物業(yè)的大多數(shù)面積在130-200平米，來人量比較集中的區(qū)域為：云庭、鵬欣麗都、世紀明珠園、天安河濱鶴苑新都、城市花園、懷德苑、玉隆花園等?！九袛唷宽椖靠腿航^大多數(shù)屬于改善性住戶，此類客戶對新住區(qū)的要求相對更高、更挑剔?？蛻舴治龇治觯?從統(tǒng)計圖來看，有

5、34%的被調(diào)查者喜歡101-130平米的住房，這個面積的住房較為實用，面積大小恰到好處，每一平米的面積都能得到很好的利用，讓住在里面的消費者有充足的生活?，F(xiàn)在的計劃生育政策導致每家的人口都在3-4人，所以這樣的面積也正符合大眾的需求。 分析：隨著經(jīng)濟收入的不斷提高，大多數(shù)買房都是為了改善生活條件，最受捧的是二室一廳一衛(wèi)，此類住房較為實用面積空間恰到好處，每一處都能 得到很好的利用，讓住在里面的消費者擁有充足的生活。從購房者最關(guān)心問題分析，首當其中的是交通和地段，其次醫(yī)療點，再次是便利店，最后是銀行?？筛爬橐率匙⌒兴膫€字，由此可知，為什么市中心地段的房價會如此的高了吧!作為繁華地段的市中心，交

6、通等其它設施自然是齊全，便利快捷。 樓盤客群特色 他們年齡大約在30歲以上，中高層管理者以上比例占約6成，無論在企業(yè)還是家庭均處于主導地位，購房經(jīng)驗豐富，資金雄厚，對于房屋價值的評判擁有自己的觀點及評價標準。 他們購房一般都不僅是剛性需求，對于投資還是自住的界定原本就比較模糊（但以購買第一居所為出發(fā)點），以自己喜歡為前提條件，價格為次要因素。 大多置業(yè)經(jīng)歷豐富， 購房主觀性強，投資與自住界定不明顯， 不缺房住，愿意先將房放 置一段時間再決定其用途。三、競爭 分析 嘉宏盛世巨凝金水岸 嘉宏盛世地理位置嘉宏盛世位于晉陵中路和吊橋路的十字路口，同安橋下，目前主推晉陵路8號和小公寓樓，為現(xiàn)代建筑風格。

7、嘉宏盛世的地理位置極為優(yōu)越，步行5分鐘就到了南大街，而嘉宏盛世本身就配套不少的商業(yè)，周邊教育配套也非常完善，廣化小學，田家炳實驗中學都在500米范圍內(nèi)。并且有25、219路等公交線路，出行方便快捷。產(chǎn)品優(yōu)勢本案開發(fā)商實力雄厚，開發(fā)與銷售都是由常州嘉宏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司自行擔任。建筑設計是由澳大利亞帕萊登公司設計的。物業(yè)由香港德恒行公司擔任管理。營銷策略分析嘉宏盛世的營銷策略主要采取開盤優(yōu)惠以及樣板房公開等活動來加速產(chǎn)品去化，從項目開盤開始，其銷售價格與周邊主要競爭對手相比價格較高，因為在十字路口周邊交通十分便利，并且嘉宏盛世的銷售主打是商鋪，為了打造一個高消費群體。從營銷推廣的效果來看，促銷信

8、息和項目推廣很好的結(jié)合在一起，導致樓盤的去化速度和去化量較為理想。目前所有住宅已經(jīng)差不多全部售空。戶型3房2室1廳2房2室1廳5房2室2廳1房1室1廳4房2室2廳113平方米81.3平方米40-90平方米112-250平方米203.51平方米價格(嘉宏盛世）晉陵路8號和小公寓樓已經(jīng)可以交付使用。目前晉陵路8號已經(jīng)全部售出，而小公寓樓也所剩無幾。只有商鋪還在大規(guī)模銷售。目前銷售價格在35000元左右。本案的客戶定位只有少 部分是周圍的居民或是附近公司員工，大部分是私營企業(yè)業(yè)主。本 產(chǎn)品的單價較高屬于一個高消費水準。價格走勢圖巨凝金水岸【基本情況】開發(fā)商：常州巨凝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)地址：常州吊

9、橋路1號大成紡織廠原址物業(yè)形態(tài)：高層、獨棟別墅、聯(lián)排別墅占地面積：7.749萬m2容積率：3.0%總建筑面積：33萬m2綠化率：35%物業(yè)費：3.4元/m2/月公開日期：2010.12正式開盤日期：銷售均價：2萬多優(yōu)惠政策：購房送平面車位【產(chǎn)品介紹】 本案構(gòu)建常州極少數(shù)社會名流的圈子，僅500多套超五星級平層大宅，17套河景別墅大宅，“只為極度少數(shù)人設計真正的豪宅”。巴厘島式都市生態(tài)園林、尊貴的三會所設置、全部大宅尺度單位，以及頂級內(nèi)部裝修標準和品牌配套設施的設計，極盡可能，超越想象。從安全性、私密性、文化風水、品質(zhì)上，致力將金水岸項目打造成常州最高端的豪宅。 東臨和平北路，西靠晉陵中路，南依

10、京杭運河，北為吊橋路，緊鄰文化宮、南大街、萊蒙三大商業(yè)中心，為常州市商業(yè)、金融、娛樂、辦公最繁華的核心區(qū)。各路市中心公交車都可到達?！臼蹆r分析】 本案網(wǎng)上公開價為30000元/m2但現(xiàn)價為兩萬多元一平米，目前的優(yōu)惠措施為購買一套住房贈送平面車位。因為本項目為高端樓盤，精裝入戶，所以售價較高，優(yōu)越的地理位置也是該項目的優(yōu)勢所在，優(yōu)良的學區(qū)，便捷的交通，完善的配套設施。都讓住戶們感受的無與倫比的享受與至高無上的地位。【營銷分析】 本案現(xiàn)期推行的優(yōu)惠政策是贈送平面車庫，面對這種高價位高品質(zhì)的高端樓盤，可購買的消費者人群占總數(shù)的比例不是很多，一旦有次購買能力的消費者當然也是對生活有高追求的，那么對伊車

11、位的設置就要求開發(fā)商做到足量足質(zhì)，該項目自然車位（地下車位）大于等于1：2，讓業(yè)主有足夠的停車空間，舒適便捷。從營銷推廣角度來看，本案多面向的是有一定經(jīng)濟基礎的消費者，本案的地理環(huán)境已是很優(yōu)越，那么所要宣傳的就是頂級的內(nèi)部裝修標準和品牌配套設施的設計，讓消費者有充足的想象?！揪C合點評】 巨凝集團全力打造常州最高端樓盤，單價在兩萬元到四萬元不等。巨凝金水岸地處市中心，周邊都是繁華的商業(yè)街區(qū)，有其獨特的地理位置。無論是學區(qū)設置還是周邊配套，都體現(xiàn)其優(yōu)越性。小區(qū)有最優(yōu)秀的物業(yè)管理團隊，做到貼心服務，讓業(yè)主放心。小區(qū)內(nèi)部設施齊全，獨棟別墅中擁有私人酒窖，均配有主仆電梯，方便業(yè)主的工作生活，也方便管理人

12、員對房屋進行管理。 項目現(xiàn)建成5#樓17層，歐美建筑風格，室內(nèi)精裝修高級進口石材、珍稀黑檀木飾面，世界頂級家電、廚具、潔具是業(yè)主朋友們身份跟地位的象征，追求高品質(zhì)生活就應該選擇巨凝金水岸。 綜合巨凝金水岸優(yōu)越的地理位置以及優(yōu)良的周邊配套設施，還有精準的物業(yè)管理，我們相信，巨凝金水岸有這個實力和能力，成為常州高端現(xiàn)代化樓盤之一。荊溪人家建筑面積：139142m2三房二廳二衛(wèi) 全明戶型，生活，功能區(qū)完美劃分，格局空間方正雅致，南北通透，空氣清晰流暢，陽光和煦流連?？蛷d與餐廳貫通連接，拓延活動空間，餐廳緊臨廚房，徑直品味，生活甜美。建筑面積：291m2四室二廳四衛(wèi)戶型方正大氣、南北通透、內(nèi)外雙玄關(guān)設

13、計，盡顯大宅風范；高級進口石材、珍稀黑檀木飾面，世界頂級家電、廚具、潔具精裝入戶；200500m2超豪華空中總統(tǒng)級套房；3.13.6m超高層高設計，專屬主仆電梯，足以讓整個城市為之仰視。嘉宏盛世建筑面積：162.19m24室2廳1廚2衛(wèi) 全明戶型，生活、功能區(qū)域完美區(qū)分。主臥、次臥盡享全面陽光。格局方正嚴謹，彰顯大家風范。品質(zhì)生活“屋”超所值。分析總結(jié)這三處樓盤都在同一個區(qū)域，在位置上沒有多大差別，周邊配套也都想同，但是引起房價不同的可能是戶型的差異、小區(qū)內(nèi)部設施的不同、裝修風格和檔次不同以及午夜管理的差異不同。在戶型上，三處房地產(chǎn)均是大面積戶型，讓購房者擁有足夠的生活工作的空間，是一種高品質(zhì)

14、生活的享受。我相信這三處樓盤也沒有所謂的誰好誰壞，因為評判的標準不同，購買的人群也不會相同，所以三個樓盤各有各的優(yōu)勢。巨凝金水岸就是權(quán)力打造常州最高端的樓盤，有一流的午夜團隊，頂尖的設計師，高尚的裝修，絕對是上層人士的首選。荊溪人家是純住宅小區(qū)，分別有高層別墅，復古的韻味適合喜歡古典風格的消費者。嘉宏盛世是商住結(jié)合的小區(qū)，相對于上述兩個樓盤，他主要打造單身公寓系列，轉(zhuǎn)為單身白領設計，緊跟時尚。四、樓盤特色產(chǎn)品介紹高檔住宅 中央王座配套周全品味生活 尊享現(xiàn)代科技，從容領先生活巴厘島式生態(tài)園林、尊貴的三會所設置、極盡可能，超越想象 荊溪人家巨凝金水岸嘉宏盛世產(chǎn)品介紹樓盤形態(tài)、戶型、價格調(diào)查項目位置

15、住宅產(chǎn)品形態(tài)總規(guī)模均價漲幅主力面積（）荊溪人家天寧區(qū)吊橋路一期住宅小高層1.52萬 -3.5%三房338四房364 嘉宏盛世天寧區(qū)吊橋路高層5.887萬平方米 0 四房 112-250巨凝金水岸天寧區(qū)吊橋路高層、獨棟別墅、聯(lián)排別墅7.749萬m2-5%四房268、291樓盤推廣主題和銷售賣點案名推廣主題銷售賣點產(chǎn)品風格客源分析荊溪人家尊享現(xiàn)代科技，從容領先生活項目地理位置優(yōu)越 ，坐落市中心，交通便利周圍配套齊全 ，優(yōu)質(zhì)的醫(yī)療條件 ，98折中式風格 客源主要為設計師、藝術(shù)家私企老板或大型公司的高管歸國華僑、外籍企業(yè)的高級管理人員、投資客戶 嘉宏盛世打造品質(zhì)生活開盤前定購享受96.8折優(yōu)惠 ，當天

16、定購的客戶可享受97.8折優(yōu)惠，一次性付款98折，按揭99折。 現(xiàn)代本案的客源主要是在天寧區(qū)周邊的居民和周邊企業(yè)員工，私營企業(yè)業(yè)主占大量巨凝金水岸只為極度少數(shù)人設計真正的豪宅 贈送平面車庫 ，頂級的內(nèi)部裝修標準和品牌配套設施的設計 豪華主要面向高品質(zhì)生活追求者，社會名流等，彰顯自己的地位與身份 樓盤產(chǎn)品價格、去化情況樓盤名稱價格（元/)優(yōu)惠政策去化情況營銷推廣荊溪人家2800098折目前 139142m2三房二廳二衛(wèi) 最暢銷強勢推廣、圈層營銷、限量推售、主動防御 ,展開三條推廣主線嘉宏盛世35000 98折所有戶型近似售空主要采取開盤優(yōu)惠以及樣板房公開等活動 巨凝金水岸三萬左右無目前四房268

17、最暢銷贈送平面車庫頂級的內(nèi)部裝修標準和品牌配套設施的設計，地理環(huán)境優(yōu)越 特色分析 我們選的這三個樓盤都是處在市中心位置，且三個樓盤中間只隔一條馬路，所以它們的地理位置都非常優(yōu)越，而且周圍配套齊全，購物中心、南大街商業(yè)街 ，生活便利觸手可及，這是它們共同的銷售賣點，也是它們最為主要的賣點。 三個樓盤都采取了不同的優(yōu)惠措施和營銷手段 來吸引更多的顧客，但近期可能是受到政府政策影響，三個樓盤近期銷售情況都不是很好，都采取了降價政策。五 、綜合點評優(yōu)勢S1.項目三期位于常州市中心核心地段，離常州最繁華商業(yè)街僅200米，地處城市核心，坐擁繁華；2.周邊配套成熟，商業(yè)網(wǎng)點密布，金融機構(gòu)集聚； 3.深厚的人

18、文、歷史積淀，當?shù)厝巳簩@一地塊的認可度高； 4.唯一城市中央，絕版地段無可復制5.項目特色豪華居住區(qū)，投資地產(chǎn)，配套商品房項目SWOT（深層次）分析劣勢W1.小區(qū)面積過小，不利于打造純正的別墅園區(qū)；2.從同類產(chǎn)品競爭層面比較，項目本身無直接可借用的優(yōu)勢自然資源（需延伸到大范圍的公園），給高端產(chǎn)品塑造留下遺憾；小區(qū)周邊老房子容易影響園區(qū)內(nèi)的視覺景觀；3.公司在當?shù)責o高端項目的開發(fā)經(jīng)歷，目前市場缺乏美譽度；4.缺乏正式的產(chǎn)品形態(tài)和樣板房供客戶實際感受、體驗。5.周圍商業(yè)發(fā)展未達到成熟機會o1.常州房價仍處于洼地，且常州經(jīng)濟總量和消費能力尚可，為常州房地產(chǎn)的進一步發(fā)展奠定良好基礎；2.隨著城市的發(fā)展，市中心的房子日益稀缺，將有更多客戶意識到本項目稀缺價值；3.前期大量的推廣投入，已為項目樹立了一定社會認知；4.根據(jù)對前期到訪客戶的摸底調(diào)查，不