企業(yè)集團(tuán)不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的建議書(shū)

1、怡和企業(yè)集團(tuán)不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理建議書(shū)2006年隨著“怡和第一城”的奠基開(kāi)工，小十里堡項(xiàng)目、膠南海王項(xiàng)目的正式簽約，怡和企業(yè)將進(jìn)入一個(gè)快速發(fā)展和擴(kuò)張時(shí)期，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目也將從傳統(tǒng)的居民住宅擴(kuò)張到商業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域，從此將意味著怡和企業(yè)今后將有大量的不動(dòng)產(chǎn)沉淀， 如何經(jīng)營(yíng)和管理好這些不動(dòng)產(chǎn)已迫在眉睫。 從“怡和星國(guó)際”物業(yè)管理和會(huì)所經(jīng)營(yíng)情況分析，企業(yè)內(nèi)部缺乏市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)和手段，對(duì)沉淀下來(lái)的不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的重要性沒(méi)有正確理解和認(rèn)識(shí)。如果今后不能有效地經(jīng)營(yíng)管理好這些不動(dòng)產(chǎn)，怡和企業(yè)將會(huì)隨著不動(dòng)產(chǎn)數(shù)量的增加而背負(fù)越來(lái)越重的“負(fù)擔(dān)” ，最終將會(huì)影響到怡和企業(yè)的正常發(fā)展。為此，作為怡和企業(yè)的投資運(yùn)行部門(mén)特提出此建議書(shū)，供

2、怡和企業(yè)集團(tuán)的股東及董事參考。一、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)主體分散造成管理難度增加。因各開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在不同的城市和區(qū)域， 各地方政府為了實(shí)現(xiàn)在當(dāng)?shù)丶{稅的目的，必然會(huì)要求將項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理公司在當(dāng)?shù)剡M(jìn)行注冊(cè)。因此，各經(jīng)營(yíng)公司今后必然都屬于獨(dú)立的法人機(jī)構(gòu)，并會(huì)出現(xiàn)機(jī)構(gòu)設(shè)置重疊現(xiàn)象。為實(shí)現(xiàn)專(zhuān)業(yè)化、規(guī)范化管理，建議在怡和企業(yè)集團(tuán)內(nèi)部設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)管理部門(mén)進(jìn)行統(tǒng)一管理，并設(shè)立經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目的投資主體。二、設(shè)立經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目的專(zhuān)業(yè)管理部門(mén)。按照怡和企業(yè)集團(tuán)的機(jī)構(gòu)設(shè)置應(yīng)該有一個(gè)獨(dú)立的實(shí)業(yè)管理部門(mén)。根據(jù)目前怡和企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的沉淀數(shù)量來(lái)看，從規(guī)模到管理等各方面條件還不成熟。因此，建議在投資事業(yè)部下分設(shè)兩個(gè)部門(mén)：將原投資部和策劃部合并成立投

3、資策劃部，另外成立運(yùn)營(yíng)管理部。1、投資策劃部主要職責(zé)： 尋找、洽談投資項(xiàng)目及項(xiàng)目融資。1）對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行考察、談判、規(guī)劃審核、投資分析、市場(chǎng)調(diào)研，為項(xiàng)目融資提供數(shù)據(jù)和素材。2）編制項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告、商業(yè)計(jì)劃書(shū)、市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告，為項(xiàng)目融資提供文字材料。2、運(yùn)營(yíng)管理部主要職責(zé)： 對(duì)怡和企業(yè)下屬的所有需要獨(dú)立運(yùn)營(yíng)的經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)一管理，盤(pán)活怡和企業(yè)現(xiàn)有和未來(lái)的不動(dòng)產(chǎn)，尋找新的盈利點(diǎn)。如：物業(yè)公司及各項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理公司。三、為避免今后給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)不必要的法律責(zé)任，建議參考國(guó)家和各地政府的管理方式。1、運(yùn)營(yíng)管理部相當(dāng)于目前國(guó)家對(duì)國(guó)有資產(chǎn)進(jìn)行管理的國(guó)有資產(chǎn)管理局。2、怡和企業(yè)對(duì)各項(xiàng)目的投資主體相當(dāng)于各

4、地政府對(duì)項(xiàng)目投資進(jìn)行管理的城市開(kāi)發(fā)投資公司。四、對(duì)經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目實(shí)行所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)分離。按照現(xiàn)代企業(yè)管理模式，為降低怡和企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)，使其更好的加以運(yùn)營(yíng)，必須采用所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)分離模式，就目前怡和星國(guó)際的運(yùn)營(yíng)方式，怡和企業(yè)背負(fù)著很大的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。建議采取以下兩種方式分離投資主體，以期達(dá)到怡和企業(yè)輕裝上陣的目的。1、注冊(cè)成立“山東怡和實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司”作為今后各經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目的投資管理主體。2、 以現(xiàn)有的 “瑞邦投資公司” 作為今后各投資經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目的投資主體。3、為便于今后各項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理公司的正常運(yùn)營(yíng)，建議加大投資主體的注冊(cè)資金規(guī)模。4、以上兩種投資主體應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際需要選擇介入。5、投資主體的股東可

5、由原怡和企業(yè)的股東組成或根據(jù)需要另行設(shè)立。6、投資主體在法律上與怡和企業(yè)應(yīng)該是完全獨(dú)立的投資、管理、經(jīng)營(yíng)主體，獨(dú)立承擔(dān)一切經(jīng)濟(jì)和民事責(zé)任，盡量避免與怡和企業(yè)存在連帶責(zé)任。五、不動(dòng)產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理方式。建議對(duì)怡和企業(yè)沉淀下來(lái)的不動(dòng)產(chǎn)采取以下兩種方式進(jìn)行市場(chǎng)運(yùn)作， 并實(shí)現(xiàn)所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)的分離，盡可能降低怡和企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)。1、怡和企業(yè)將不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移給投資公司，投資公司以不動(dòng)產(chǎn)作為投資股本，合伙人以現(xiàn)金方式作為投資股本，成立項(xiàng)目的專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司獨(dú)立運(yùn)營(yíng)。經(jīng)營(yíng)管理公司擁有經(jīng)營(yíng)權(quán)，投資公司以不動(dòng)產(chǎn)投入、合伙人以現(xiàn)金方式投入擁有經(jīng)營(yíng)公司的所有權(quán)，雙方均已以經(jīng)營(yíng)公司贏利分紅獲得回報(bào)。對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和投資規(guī)模比較大的

6、項(xiàng)目， 合伙人會(huì)要求怡和企業(yè)以不動(dòng)產(chǎn)作為股本直接參與投資，這種方式怡和企業(yè)需要直接承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。為盡量規(guī)避經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，怡和企業(yè)可直接將需要投資的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移給投資公司進(jìn)行投資，從而承擔(dān)有限責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)，使怡和企業(yè)在法律上擺脫連帶責(zé)任。2、實(shí)業(yè)公司以及合伙人以現(xiàn)金方式投入股本，成立項(xiàng)目的專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司，由經(jīng)營(yíng)公司租賃怡和企業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)獨(dú)立運(yùn)營(yíng)。怡和企業(yè)無(wú)論經(jīng)營(yíng)公司經(jīng)營(yíng)的成敗仍然擁有不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)，主要以房租形式獲得回報(bào)。經(jīng)營(yíng)管理公司擁有經(jīng)營(yíng)權(quán)，實(shí)業(yè)公司以及合伙人均以現(xiàn)金方式投入擁有經(jīng)營(yíng)公司的所有權(quán)，雙方均已以經(jīng)營(yíng)公司盈利分紅獲得回報(bào)。對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和投資規(guī)模比較小的項(xiàng)目， 合伙人一般會(huì)選擇這種方式獲得最大利益

7、；對(duì)沒(méi)有合伙人需要自主投資的項(xiàng)目盡量采取這種方式運(yùn)營(yíng)，使怡和企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)降到最低。3、怡和物業(yè)公司以物業(yè)租金作為投資股本，合伙人以現(xiàn)金方式投入股本，成立項(xiàng)目的專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司，由經(jīng)營(yíng)公司獨(dú)立運(yùn)營(yíng)。不動(dòng)產(chǎn)屬于業(yè)主委員會(huì)的財(cái)產(chǎn)只能以租金方式合作。經(jīng)營(yíng)管理公司擁有經(jīng)營(yíng)權(quán)，物業(yè)公司以每年房租投入（相當(dāng)于現(xiàn)金投入） ，合伙人以現(xiàn)金方式投入擁有經(jīng)營(yíng)公司的所有權(quán)，合伙人以經(jīng)營(yíng)公司盈利分紅獲得回報(bào)，物業(yè)公司以房租形式獲得固定回報(bào)或通過(guò)經(jīng)營(yíng)公司盈利分紅獲得回報(bào)。以上三種方式應(yīng)根據(jù)具體項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理啟動(dòng)和投資的難易程度以及投資規(guī)模進(jìn)行選擇。六、與物業(yè)管理公司應(yīng)該產(chǎn)權(quán)明晰，如長(zhǎng)年虧損可隨時(shí)脫身。根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，物業(yè)公

8、司是由業(yè)主委員會(huì)選聘的，主動(dòng)權(quán)在業(yè)主委員會(huì)中手中。因此，物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)和管理的好壞，直接影響到怡和企業(yè)的很多主動(dòng)權(quán)和直接利益。同時(shí)，優(yōu)秀的物業(yè)公司應(yīng)該通過(guò)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的物業(yè)經(jīng)營(yíng)，來(lái)降低業(yè)主的物業(yè)管理費(fèi)或免收物業(yè)費(fèi)，這一點(diǎn)遲早業(yè)主委員會(huì)會(huì)明白的。因此，怡和企業(yè)與物業(yè)管理公司必須產(chǎn)權(quán)明晰。、業(yè)主委員會(huì)成立之后，怡和物業(yè)是否被聘用，應(yīng)該由業(yè)主委員會(huì)來(lái)決定。為避免今后與業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生物業(yè)產(chǎn)權(quán)等法律方面的責(zé)任，維護(hù)怡和企業(yè)的市場(chǎng)形象，建議怡和企業(yè)盡量提前合法辦理物業(yè)的產(chǎn)權(quán)分離手續(xù)。對(duì)應(yīng)該屬于業(yè)主委員會(huì)的所有物業(yè)均移交到怡和物業(yè)管理，并辦理法律移交手續(xù)，實(shí)現(xiàn)真正意義上的產(chǎn)權(quán)清晰、自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧。、對(duì)目前

9、的怡和物業(yè)財(cái)務(wù)進(jìn)行全面清理（盤(pán)點(diǎn)） ，對(duì)屬于怡和企業(yè)投資的項(xiàng)目必須投資到位（當(dāng)時(shí)銷(xiāo)售房產(chǎn)時(shí)承諾的配套項(xiàng)目） ，對(duì)不屬于開(kāi)發(fā)商投資但已經(jīng)投資的項(xiàng)目，按借款方式掛賬給怡和物業(yè)公司，在今后物業(yè)經(jīng)營(yíng)盈利中返還，利息按當(dāng)期銀行利息核算。以此可給業(yè)主委員會(huì)一種財(cái)務(wù)壓力，拖延物業(yè)整體移交的時(shí)間，確保對(duì)物業(yè)的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)管理權(quán)。、在怡和企業(yè)和怡和物業(yè)內(nèi)部，對(duì)目前應(yīng)該由怡和企業(yè)解決的虧算開(kāi)支項(xiàng)目，必須明確怡和企業(yè)應(yīng)該自主承擔(dān)的責(zé)任，并簽訂法律文件。但在此期間怡和企業(yè)必須全力解決遺留問(wèn)題，避免自身長(zhǎng)年的經(jīng)濟(jì)壓力和負(fù)擔(dān)。一旦因怡和物業(yè)管理不善引起業(yè)主委員會(huì)的興師問(wèn)罪，可隨時(shí)通報(bào)給業(yè)主委員會(huì)，給前來(lái)接管的物業(yè)公司造成壓力

10、，使其感覺(jué)不敢輕易更換物業(yè)公司。、怡和物業(yè)總經(jīng)理（便于開(kāi)展工作）人選以老資格的男性管理人員最佳能夠壓住陣腳，并可以隨時(shí)出差進(jìn)入各項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)；下屬各項(xiàng)目的物業(yè)經(jīng)理（如：星國(guó)際經(jīng)理、海王經(jīng)理、清池經(jīng)理、十里堡經(jīng)理等）以熟悉 本項(xiàng)目業(yè)主的女性為主便于與業(yè)主溝通。5、根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際經(jīng)營(yíng)管理情況，物業(yè)管理將會(huì)出現(xiàn)以下不同情況，并采取不同的管理模式。1）如：怡和星國(guó)際、海王等單一性的居民住宅項(xiàng)目，可由物業(yè)公司一步到位直接向業(yè)主收取物業(yè)管理費(fèi)，一般只設(shè)項(xiàng)目經(jīng)理，下設(shè)保安、保潔、工程等部門(mén)主管，歸物業(yè)公司服務(wù)中心管理，并委派項(xiàng)目經(jīng)理。2）如：十里堡這種帶有酒店公寓、普通住宅、商業(yè)服務(wù)的綜合性項(xiàng)目，相對(duì)比較大的和

11、比較復(fù)雜，物業(yè)管理和經(jīng)營(yíng)管理一般實(shí)行分離管理，這種情況應(yīng)直接設(shè)物業(yè)公司副總經(jīng)理專(zhuān)人負(fù)責(zé)，使其實(shí)現(xiàn)責(zé)、權(quán)、利、人、財(cái)、物的相對(duì)獨(dú)立，確保物業(yè)管理到位。3）如：清河商城這種以綜合經(jīng)營(yíng)為主項(xiàng)目，一般會(huì)出現(xiàn)出現(xiàn)房租、經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)混收現(xiàn)象，一般由經(jīng)營(yíng)公司負(fù)責(zé)向物業(yè)公司支付物業(yè)管理費(fèi)。這種項(xiàng)目只設(shè)物業(yè)經(jīng)理，實(shí)行業(yè)務(wù)歸經(jīng)營(yíng)公司直接代管，人事、財(cái)務(wù)、行政歸物業(yè)公司管理的雙重管理模式。6、保安、保潔、工程等各專(zhuān)業(yè)部門(mén)根據(jù)要求分別派出業(yè)務(wù)主管，物業(yè)公司服務(wù)中心經(jīng)理由物業(yè)公司副總經(jīng)理兼任，并負(fù)責(zé)派出各項(xiàng)目經(jīng)理對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)管理。七、房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中介公司目前怡和企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)中心的房產(chǎn)銷(xiāo)售僅局限在項(xiàng)目所在地， 但目前隨著商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量的增加，其投資人很大一部分來(lái)自于外地，山東投資比較多的主要集中在青島、淄博、東營(yíng)、煙臺(tái)、濰坊等地。如果只局限在當(dāng)?shù)劁N(xiāo)售，勢(shì)必在銷(xiāo)售市場(chǎng)中出現(xiàn)很多被動(dòng)局面。建議成立中介公司，在銷(xiāo)售本企業(yè)樓盤(pán)的同時(shí)，也可代理銷(xiāo)售其他樓盤(pán)，或與其他房地產(chǎn)商合作策劃一些市場(chǎng)盈利性的合作項(xiàng)目。其主要目的：1、及時(shí)獲得各地市場(chǎng)房地產(chǎn)信息的可靠反饋信息，為企業(yè)集團(tuán)投資決策奠定基礎(chǔ);2、通過(guò)中介公司儲(chǔ)備部分人才，根據(jù)怡和企業(yè)發(fā)展情況給以任用3、通過(guò)