全國房價收入比報告

1、易居專題研究系列之 2019 年全國房價收入比報告02019 年全國房價收入比報告房價收入比的計算方法和衡量標(biāo)準(zhǔn)2019 年全國房價收入比升至 8.8預(yù)計 2020 年全國房價收入比小幅下降2020 年 01 月 19 日2019 年全國房價收入比創(chuàng) 20 多年來新高，明顯高于合理區(qū)間，預(yù)計 2020 年將小幅下降報告摘要：1、 2019 年，全國商品住宅房價收入比為 8.8，相比 2018 年的 8.5 小幅上升。房價收入比上升主要有三個原因。一是房價漲幅相比 2018 年雖有所收窄，但整體漲幅依然較大；二是由于收入增幅小于房價漲幅；三是我國人均住房面積在不斷增加，按前幾年的增速來看，201

2、9 年城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積將達(dá)到 40 平方米左右。2、 2020 年，隨著“房住不炒”政策的延續(xù)以及過去三年購買力的透支，預(yù)計全國樓市成交將整體小幅下降，市場全面回歸理性，但全國商品住宅成交均價繼續(xù)上漲，全年漲幅在 5%左右。全國城鎮(zhèn)居民可支配收入同比增長 7.5%8%，房價漲幅收窄而收入增幅穩(wěn)定，使得房價收入比小幅回落至 8.7 左右。關(guān)于房價是否合理，有許多不同角度的衡量標(biāo)準(zhǔn)，其中房價收入比是最重要的衡量指標(biāo)。房價收入比指標(biāo)主要用于衡量房價是否處于居民收入能夠支撐的合理水平，直接反映出房價水平與廣大居民自住需求相匹配的程度。改革開放后，我國經(jīng)濟(jì)增長較快， 與之相應(yīng)，城鎮(zhèn)居民人均可支配

3、收入亦保持較高增長率，比如“十一五”和“十二五” 期間，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長率曾高達(dá) 12.7%、13.2%的高位，在這種情況下，商品住宅價格保持一定的增幅是合理的。但也有少數(shù)年份，比如 2007、2009 年，房價出現(xiàn)過快上漲，房價收入比明顯偏高。為了更好地觀察 2019 年與預(yù)測 2020 年的房價合理程度，有必要深入研究一下全國房價收入比的變化情況。一、房價收入比的計算方法和衡量標(biāo)準(zhǔn)1、房價收入比的概念與公式房價收入比是指家庭住房總價與居民家庭可支配收入的比值。對于房價收入比的計算，不同的統(tǒng)計指標(biāo)和不同的計算方法，本報告采用的數(shù)據(jù)皆來自于國家統(tǒng)計系統(tǒng)，其中商品住宅特指一手房，不包括

4、二手房，但包括銷售型保障房與安置房。房價收入比具體計算公式如下：房價收入比 =住房總價=家庭可支配收入新建商品住宅成交均價 城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積1 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入2、房價收入比的衡量標(biāo)準(zhǔn)盡管房價收入比是一個全球通用的指標(biāo)，但其合理范圍卻沒有嚴(yán)格界定。世界銀行1998 年對 96 個地區(qū)的統(tǒng)計資料顯示，家庭收入在 999 美元以下（最低收入戶）的國家（地區(qū)），房價收入比平均數(shù)為 13.2；家庭收入在 3000 美元3999 美元（中等收入戶） 的國家（地區(qū)），房價收入比平均數(shù)為 9；家庭收入在 10000 美元以上（高等收入戶） 的國家（地區(qū)），房價收入比平均數(shù)為 5.6。各國（地區(qū)

5、）房價收入比的數(shù)值是高度離散的，這 96 個地區(qū)最高的為 30，最低的為 0.8，平均值為 8.4，中位數(shù)為 6.4。一般而言，在發(fā)達(dá)國家，房價收入比超過 6 就可視為泡沫區(qū)。歐美國家的房價收入比口徑，既包括新建住宅、也包括舊有住宅（成交量遠(yuǎn)大于一手房），且多數(shù)國家采用的是按套計價，取中位數(shù)房價和中位數(shù)家庭收入。我國目前只有一手住宅的全國統(tǒng)計數(shù)據(jù)，采用按面積計價，房價和家庭收入都取平均數(shù)，而且由于統(tǒng)計困難，居民家庭收入統(tǒng)計無法涵蓋各種隱性收入，普遍存在少估現(xiàn)象，因此，我國與歐美國家的房價收入比可比性并不強(qiáng)。根據(jù)我國的實(shí)際情況，我們認(rèn)為全國房價收入比保持在 7.0-7.5 內(nèi)屬于合理區(qū)間，低于

6、7.0 屬于偏低區(qū)間，高于 7.5 屬于偏高區(qū)間。二、中國房價收入比走勢分析1、新建商品住宅價格漲幅收窄2019 年，全國商品住宅成交均價 9287 元/平方米，同比增長 8.7%，漲幅比 2018 年收窄 3.5 個百分點(diǎn)?；仡櫄v史數(shù)據(jù)，房價從 2004 年開始大幅增長，2008 年受宏觀調(diào)控與經(jīng)濟(jì)下行因素影響，房價增幅降至歷史最低-1.9%，隨后在 2009 年房價強(qiáng)勢反彈，增幅高至歷史峰值24.7%，2010 年開始，房價開始告別高速增長期，增幅維持在 5%-9%之間，直到 2014 年，1 根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，我國城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積 2016 年為 36.6 平方米，201

7、8 年為 39 平方米，根據(jù)過去幾年增速推算，2019 年城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積將達(dá)到 40 平方米左右。受經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響房地產(chǎn)市場趨冷，增幅也創(chuàng)下了近六年的新低。2015 年后，受到各方面政策利好推動，及股市獲利資金轉(zhuǎn)入房市等多重因素的助推，一線及重點(diǎn)二線房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)暖，房價同比增幅創(chuàng)“十二五”期間最高。2016 年，在去庫存利好政策刺激、資產(chǎn)荒和人民幣貶值的背景下，大量資金涌入樓市，使得房價漲幅進(jìn)一步擴(kuò)大至近七年最高值。2017 年，在新一輪調(diào)控之下，熱點(diǎn)城市新房定價受限，房價漲幅有所收窄。2018 年，隨著上半年三四線城市和部分熱點(diǎn)二線城市銷售火熱，以及部分城市放松審批高端住宅預(yù)售證，商

8、品房成交均價同比漲幅再次擴(kuò)大。2019 年上半年，部分城市出現(xiàn)小陽春， 下半年全國樓市普遍出現(xiàn)降溫，部分城市新房打折促銷力度加大，全國商品房成交均價同比漲幅收窄。圖 11999-2019 年全國新建商品住宅銷售均價30%25%20%15%10%5%0%-5%元/平方米10,0009,0008,0007,0006,0005,0004,0003,0002,0001,0001999200020012002200320042005200620072008200920102011201220132014201520162017201820190商品住宅銷售均價（右軸）同比增幅（左軸）數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局

9、、易居研究院2、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增速小幅提高2019 年，全國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 42359 元，比 2018 年名義增長 7.9%，增速小幅提高了 0.1 個百分點(diǎn)。數(shù)據(jù)顯示，1999 年以來全國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增幅總體呈現(xiàn)上行態(tài)勢，至 2007 年達(dá)到歷史峰值 17.2%，隨后震蕩下行，雖然 2009 年后略有回升，但 2011 年以來持續(xù)下降，近五年以來保持在 8%上下，處于歷史較低水平。圖 21999-2019 年全國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入20%18%16%14%12%10%8%6%4%2%0%元45,00040,00035,00030,00025,00020,0001

10、5,00010,0005,0001999200020012002200320042005200620072008200920102011201220132014201520162017201820190城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入同比增幅（左軸）數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、易居研究院3、房價收入比小幅上升根據(jù)前文提到的房價收入比公式，計算得出 2019 年全國商品住宅房價收入比為 8.8， 相比 2018 年的 8.5 小幅上升。總的來說，房價收入比上升主要有三個原因。一是房價漲幅相比 2018 年雖有所收窄，但整體漲幅依然較大；二是由于收入增幅小于房價漲幅； 三是我國人均住房面積在不斷增加，按前幾年

11、的增速來看，2019 年城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積將達(dá)到 40 平方米左右。從房價收入比的絕對水平看，處于偏高區(qū)間，創(chuàng) 20 年來新高。2016 年以來的本輪樓市短周期上行期，房價收入比上行趨勢與 20052010 年（2008 年除外）的大行情時較為接近。進(jìn)一步來看，20052010 年經(jīng)濟(jì)增速較高，GDP 增速均大于 9%，人均可支配收入高于 11%（2009 年除外）。而 2016 年以來，GDP 增速持續(xù)低于 7%，人均可支配收入增速在 8%左右，本輪房地產(chǎn)上行周期的房價上漲，可以認(rèn)為是沒有經(jīng)濟(jì)與收入高增長支撐的房價透支。圖 31999-2019 年全國商品住宅房價收入比8.88.59.

12、08.58.07.57.06.519981999200020012002200320042005200620072008200920102011201220132014201520162017201820196.0數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、易居研究院4、預(yù)計 2020 年全國房價收入比小幅下行展望 2020 年，隨著“房住不炒”政策的延續(xù)以及過去三年購買力的透支，預(yù)計全國樓市成交將整體小幅下降，市場全面回歸理性，但全國商品住宅成交均價繼續(xù)上漲， 全年漲幅在 5%左右。主要原因有：一是 2020 年全國樓市繼續(xù)降溫，成交價也會走弱； 二是與具體城市不同，全國房價具有很強(qiáng)的黏性，易漲難跌，本世紀(jì)僅在

13、2008 年全球金融危機(jī)時微跌，因此在不發(fā)生經(jīng)濟(jì)或金融危機(jī)的情況下，2020 年全年仍將呈現(xiàn)上漲態(tài)勢；三是由于價格變化滯后于成交量，2018 年和 2019 年全國商品房銷售量增速均已接近 0，市場相比前幾年已明顯降溫，預(yù)計 2020 年將類似 2014 年，成交量下跌的同時價格將繼續(xù)上漲，但漲幅相比 2019 年會有所收窄。此外，長期來看，未來中國城鎮(zhèn)居民可支配收入預(yù)期將保持上升趨勢。但隨著各項改革的推進(jìn)和收入基數(shù)的提高，預(yù)計城鎮(zhèn)居民可支配收入增長將保持平穩(wěn)在 7.5%8% 附近。綜合以上因素，預(yù)計 2020 年全國房價收入比有望小幅回落至 8.7 左右。在 2019 年房價收入比創(chuàng)歷史新高，以及 2020 年仍偏高的情況下，